在办公楼与混合用途房地产交易的推动下，新加坡大宗房地产交易额今年第一季环比上扬18％，达36亿元。根据戴德梁行（DTZ）的最新报告，安盛保险大厦（AXA Tower）的销售额占了大宗交易的32％。投资管理公司贝莱德（BlackRock）以11亿7000万元将这栋位于珊顿道的办公楼卖给以鹏瑞利置地集团为首的财团。市场对混合用途房地产的兴趣也颇为浓厚，投资额环比上扬34.4％至3亿2400万元。反观大宗住宅房地产，在降温措施仍未解除的氛围下，投资者保持谨慎态度，投资额环比下滑14.5％至8亿5600万元。戴德梁行指出，今年第一季的大宗住宅交易主要为111 Emerald Hill的16个单位，以7500万元售出。新加坡政府在第一季共售出四幅地段，投资额环比上扬15％，达7亿8100万元。尽管如此，与去年第一季相比，政府地段投资额其实减少了一半以上。另外，投资者对店屋仍有兴趣。根据市区重建局的买卖禁令数据，去年第四季与今年第一季六个月内，店屋投资额约为3亿5800万元。日本船运公司川崎航运（K Line）今年初以4280万元售出位于柏成街的六间店屋，是第一季最大宗的店屋交易。戴德梁行研究部副主管李乃佳指出，根据研究行去年第四季的“公允价值指数”，新加坡房地产的价钱比英国、澳大利亚与东京来得稍微昂贵。“尽管如此，对分散投资组合与长期增长机会有兴趣的投资者，仍觉得新加坡有吸引力。”房地产投资信托 首季交易活动仍活跃投资者方面，戴德梁行指出，为了赶在印花税豁免优惠于3月31日截止之前完成交易，房地产投资信托今年第一季的交易活动仍然活跃。房地产投资信托的投资额环比上扬2％，达6亿零700万元，主要交易包括樟宜机场皇冠假日酒店与The Kendall。华联酒店信托（OUE H-REIT）以4亿9500万元买下樟宜机场皇冠假日酒店及酒店扩建项目，预计今年底竣工，每年预计可带来4.6％的收益；腾飞房地产投资信托（A-REIT）也以1亿1200万元（每平方英尺618元）买下The Kendall。戴德梁行表示，私募基金偏向于投资非传统房地产类别，如工人宿舍。尽管Homestay Lodge这家工人宿舍的地契只剩14年，基金管理公司Pamfleet仍以1亿2700万元买下它。该宿舍共有6000个床位，占两幅地段，总面积为20万平方英尺。房地产公司的交易活动也相当活跃，净收购额环比上扬33.8％，达7亿2100万元，在一些大宗交易中也是财团的主导者，如安盛保险大厦的交易。然而，海外房地产的投资活动也增加了。戴德梁行指出，旅店置业合资收购伦敦现有的两栋办公楼与一栋住宅建筑，价格为6亿2740万元；吉宝置业也在伦敦买下一栋价值1亿8750万元的九层楼高永久地契办公楼。 腾飞酒店信托以89亿日元（约9869万新元）买下日本大阪中央区的一家酒店；凯诗物流信托则以7400万元在澳大利亚买下三个工业房地产。浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡，了解新加坡房产投资独家专业解读。
美国工业地产需求旺盛得益于电子商务蓬勃发展，与传统零售商不同，电商需要庞大的物流体系和大量的库存。消费者对快速配送的需求推高了工业地产的吸纳量，尤其是配送链条末端的小型配送中心。分析显示华盛顿工业地产最有可能因快速配送的迅猛发展而获益。近年来，美国房地产被资本追捧，包括仓库、物流中心在内的工业地产已成为中国企业赴美投资商业地产的一大热点。尽管媒体对此关注得不多，但中企对美国工业地产的投资已达到了相当大的规模。仅在2015 年，中企的工业地产投资就达82.4 亿美元，相当于当年对美商业地产投资的52.9%.中国人寿是较大的买家之一。例如在2015 年11 月中国人寿与工业地产巨头普洛斯集团(Global Logistic Properties)以45.5 亿美元的价格购买了一个拥有193 处物业的资产包。这些物业分布在芝加哥、达拉斯、南加州、巴尔的摩等地。最近几个季度中企的工业地产投资有所回落。投资者的重心又回到了酒店和写字楼上。但总体而言，工业地产仍是个不错的选项。在酒店、出租公寓、零售物业基本面转弱的背景下，工业地产仍然一枝独秀。在最近一年中，工业地产价格基本上保持着同比增长3%~4% 的势头，净营运收入同比增长接近5%，资本回报率一直保持在6.8% 左右。租金同比增长率仍然在2007 年的高点之上，而5.1%的空置率正处于历史最低水平。今年一季度美国主要城市的工业地产大多呈现良好势头。休斯敦、波士顿、达拉斯、西雅图、华盛顿等城市的工业地产价格都出现了显著上涨，资本化率相对于一年以前进一步下降。总的来说，我们预计工业地产的价格在未来几年仍将持续稳定地增长。而工业地产的空置率将保持在较低水平，租金增幅或会放缓，但租金水平仍将稳定上升。而从投资交易角度看，工业地产市场也非常活跃。今年以来美国商业地产的交易量出现了一定程度的下降，仅一季度总体交易量就同比下降了18%。相比之下，一季度的工业地产交易量同比增加了14%。从净买入的角度看，房地产信托基金(REITs)是最大买家。从交易量角度看，大部分的交易发生在私人业主之间。驱动投资者投资工业地产的因素之一是定价相对较低。与出租公寓、写字楼5.0%~5.7% 的资本化率，工业地产6.8% 的资本化率非常具有吸引力。总体上看，工业地产的供求关系是比较健康的。过去十二个月累计净吸纳量为2.1 亿平方尺，新增工业地产供给仅为1.8 亿平方尺。从具体城市来看，达拉斯、休斯敦、旧金山在过去十二个月中的供给较为紧张，而费城、西雅图、纽约、华盛顿则供过于求。值得注意的是，今年一季度新增供给要稍高于净吸纳量。这一方面是需求的季节性疲弱造成的，另一方面确实反映了供给在不断增加。越来越多的供给会推高空置率，给租金增长带来压力。尽管如此，工业地产要保持供求平衡还是比较容易做到的。仓库、物流中心等工业地产物业建设周期短，一般在八至九个月左右。在市场火热时，工业地产的供给可以快速增加。而在开发商意识到市场风向转变而减少供给后的八九个月效果就会显现。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看美国工业地产房源工业地产需求旺盛得益于电子商务蓬勃发展。十年前电商销售仅占美国零售销售不到3%。而今该比例已经超过了8%。电商发展的背后是实体零售的没落。这是社会经济的结构性变化，在未来还将持续下去。与传统零售商不同，电商为方便及时配送往往在各地持有大量库存。同时，他们也需要庞大的物流体系以将商品及时地送达消费者的手中。这就极大提高了仓储、转运、配送等工业物业的需求。消费者对快速配送的需求也推高了工业地产的吸纳量。美国电商的配送速度要远低于国内电商的配送速度，但也在快速提高。在几年前，五天送达是常态，而现在在部分地区已经可以做到当日送达。配送速度增加的背后是消费者偏好的改变和在线零售商品种类的变化。在2012 年，消费者平均能接受的免费送达时间是5.5 天，而到了2016 年该数据已减少到了4.8 天。另外，越来越多的电商通过网络销售生鲜食品。食品的特殊性质要求仓储设施要离消费者足够近，否则货物可能在运输途中变质。在这样的背景下，快速配送的需求在未来只会增加，不会减少。为了提高快速配送的能力，电商把目光投向了配送链条末端的“最后一英里”小型配送中心。以Amazon 为例，在2009 年之前，末端小型配送中心只占该公司物流设施的11%，而今该比例已经超过了40%。大量承包小型电商物流服务的FedEx 也租用或购置了许多“最后一英里”配送中心。这类物业往往面积很小，且大多位于人口密度非常高的地点。它们的供给十分有限。在需求集中的地方又难以兴建此类设施。这样一来，巨大的需求使得这类物业的租金不断上涨，价格一路走高。商业地产数据提供商Costar 在最近的研究中识别了美国各地超过一万处“最后一英里”物流中心。截至2016 年四季度，这些物业的平均空置率仅为3.5%，远低于6.7% 的工业地产总体空置率。而在2016 年这些配送中心的租金上涨了10.7%，远远比6.6%的工业地产总体租金增长要高。那么哪些城市最有可能从快速配送的发展中收益？笔者从供给和需求两个维度对主要城市做了比较。以中位数家庭收入来衡量一个城市的消费能力。收入越高意味着消费能力越强。同时，通过比较每单位面积服务人口来比较供给。为了衡量“最后一英里”的物业设施的相对供给，先挑选出面积小于25万平方尺的小型配送中心，并计算此类物业在每个城市的总面积。我们计算这类小型配送中心每平方尺所服务的人数，平均服务人数越多，意味着供给越紧张。通过比较一季度每个城市的数据，我们发现华盛顿的处境最为有利。华盛顿有着比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供给也非常紧张。事实上，金融服务、科技、防务等行业的发展在最近几年给华盛顿带来了大量的就业岗位。在过去十二个月里华盛顿的就业岗位增长了4.2%，远高于1.56% 的全国平均水平。而华盛顿的人口自2000年以来就不断增长，近几年一直保持着较大的人口净流入。根据官方估计，华盛顿较快的人口增长仍将保持到2030年。此外，华盛顿也是平均教育程度最高的城市之一。这也将支撑收入和消费的增长。当然，投资工业地产也需要注意风险。而最大的风险莫过于投机性供给。早前许多开发商察觉到投资工业地产有利可图，便开始大量修建工业地产物业，这使得工业地产供给快速增加，也许只需要半年时间就会超过总吸纳量。费城、印第安纳波利斯、西雅图、纽约等城市都存在供过于求的问题。供给过量势必会给租金增长带来压力。如费城、印第安纳波利斯在过去十二个月内的租金增长就远低于全国平均水平。因此，在做投资决定时非常有必要对每个城市做全面仔细的分析。（本文作者：美国国际集团经济学家蔡哲系）
在办公楼与混合用途房地产交易的推动下，新加坡大宗房地产交易额今年第一季环比上扬18％，达36亿元。根据戴德梁行（DTZ）的最新报告，安盛保险大厦（AXA Tower）的销售额占了大宗交易的32％。投资管理公司贝莱德（BlackRock）以11亿7000万元将这栋位于珊顿道的办公楼卖给以鹏瑞利置地集团为首的财团。市场对混合用途房地产的兴趣也颇为浓厚，投资额环比上扬34.4％至3亿2400万元。反观大宗住宅房地产，在降温措施仍未解除的氛围下，投资者保持谨慎态度，投资额环比下滑14.5％至8亿5600万元。戴德梁行指出，今年第一季的大宗住宅交易主要为111 Emerald Hill的16个单位，以7500万元售出。政府在第一季共售出四幅地段，投资额环比上扬15％，达7亿8100万元。尽管如此，与去年第一季相比，政府地段投资额其实减少了一半以上。另外，投资者对店屋仍有兴趣。根据市区重建局的买卖禁令数据，去年第四季与今年第一季六个月内，店屋投资额约为3亿5800万元。日本船运公司川崎航运（K Line）今年初以4280万元售出位于柏成街的六间店屋，是第一季最大宗的店屋交易。戴德梁行研究部副主管李乃佳指出，根据研究行去年第四季的“公允价值指数”，新加坡房地产的价钱比英国、澳大利亚与东京来得稍微昂贵。“尽管如此，对分散投资组合与长期增长机会有兴趣的投资者，仍觉得新加坡有吸引力。”房地产投资信托 首季交易活动仍活跃投资者方面，戴德梁行指出，为了赶在印花税豁免优惠于3月31日截止之前完成交易，房地产投资信托今年第一季的交易活动仍然活跃。房地产投资信托的投资额环比上扬2％，达6亿零700万元，主要交易包括樟宜机场皇冠假日酒店与The Kendall。华联酒店信托（OUE H-REIT）以4亿9500万元买下樟宜机场皇冠假日酒店及酒店扩建项目，预计今年底竣工，每年预计可带来4.6％的收益；腾飞房地产投资信托（A-REIT）也以1亿1200万元（每平方英尺618元）买下The Kendall。戴德梁行表示，私募基金偏向于投资非传统房地产类别，如工人宿舍。尽管Homestay Lodge这家工人宿舍的地契只剩14年，基金管理公司Pamfleet仍以1亿2700万元买下它。该宿舍共有6000个床位，占两幅地段，总面积为20万平方英尺。房地产公司的交易活动也相当活跃，净收购额环比上扬33.8％，达7亿2100万元，在一些大宗交易中也是财团的主导者，如安盛保险大厦的交易。然而，海外房地产的投资活动也增加了。戴德梁行指出，旅店置业合资收购伦敦现有的两栋办公楼与一栋住宅建筑，价格为6亿2740万元；吉宝置业也在伦敦买下一栋价值1亿8750万元的九层楼高永久地契办公楼。腾飞酒店信托以89亿日元（约9869万新元）买下日本大阪中央区的一家酒店；凯诗物流信托则以7400万元在澳大利亚买下三个工业房地产。
今年第3季全球金融市场似乎享受了好时光，英国脱欧冲击不大、美国就业数据反映良好盈余前景、欧洲经济数据持续改善、债券殖利率下降、股价不断攀升、央行一再延后升息。 展望未来，投资应如何规画？ 针对2016年第4季投资趋势，路博迈投顾（Neuberger Berman）为投资人聚焦全球市场投资脉动三大热门投资指南，包含：频创新高的美股应如何布局？ 油价逐渐稳定，高收益债的后势如何看待？ 房地产行业跃升全球产业划分（GICS）第11大类别产业，将对房地产投资带来什么影响？路博迈：全球经济面临挑战、市场波动上升路博迈投顾表示，全球经济成长持续面临挑战，短期内美国经济成长速度将开始减弱，欧洲、日本，中国经济面临庞大挑战，各国央行大举松绑货币政策的成效似乎已到了极限，联准会升息与否的内部讨论也日益分歧；而即将到来的美国总统大选、潜藏的地缘政治风险等因素，都让未来充满不确定性。通膨方面，美国方面因物价与薪资水平上涨将推升通膨，而欧洲与日本则面临较显著的通缩风险。 路博迈客户投资组合经理Michael Dyer表示，综观整体经济，景气循环进入成熟阶段，经济衰退风险增加。 提醒面对低成长投资环境，消息左右市场、波动性可能上升，投资人应多加注意。美国小型股具投资报酬潜力路博迈客户投资组合经理 Michael指出，美国股市目前投资评价合理，但企业盈余表现不振将可能不利于股市前景，然而即使整体市场表现平平，也并不代表没有投资机会，建议投资人可以关注小型股。 目前美国小型股的投资优势包括：受惠于美国内需成长，每股盈余持续成长；与大型股比较，财务体质健全且负债比率较低；长期而言，小型股在质量及价值题材报酬相对高、波动相对低，比起大型股更具报酬潜力。此外，因为较少有分析师深入研究小型股，使其市场价格较未能公平实时反映其价值，也因此优异的选股能力将有助于绩效表现。 近年来，小型股及价值股表现相对落后于大型成长股；然而展望未来，质量及价值导向的小型股将有机会表现，而由下而上的选股将更显重要。三低优势带动高收益债、新兴市场本地货币债再成为投资新宠美国经济温和复苏，预料联准会将以温和渐进方式升息，然而全球低成长、低通膨及低利率的三低环境将持续，配息型的产品例如美国高收益债券及新兴市场债券再度成中国台湾投资人新宠儿。 美国经济缓步成长将带动利率渐渐攀升，有利于高收益债表现。另外受到美元涨势趋缓、原物料价格回涨、中国硬着陆风险降低影响，第4季新兴市场投资声望逐渐拉高。美国经济温和成长，有利高收益债表现伴随联准会渐进地升息，美国经济将持续处于温和增长及相对良好的通膨环境，有利于高收益债券之表现。 客户投资组合经理Adam Grotzinger认为原物料产业以外的高收益债发行企业的信用体质依旧良好，拜再融资活动之赐，近期内高收益债券的到期部位已大幅下降，企业财务体质也逐渐提升，平均杠杆比例已自5.2倍降至4.3倍。Adam预估高收债的违约情况仍在可控制范围，且集中在原物料相关产业为主，其余产业高收益债的投资评价则足以弥补所承担之违约风险。 除了身处困境的产业，其余产业的基本面仍旧合理，因此2016-2017年的违约率应将远低于历史平均值。基本面改善，新兴市场本地货币债券具高投资吸引力全球低利环境下，由于收益率创新低，无法抵销利率上扬风险，路博迈表示对多数已开发国家政府债券采减持观点。 相对之下，有全球宽松货币政策与原物料价格回稳双双加持，新兴市场债券基本面面临的压力开始消退。过去几年新兴市场外汇大幅贬值，使多个新兴国家经常帐改善，加上充足的外汇存底与低外债比例，都持续支持新兴市场主权债之基本面，同时利差水平远远足够弥补景气循环风险。 新兴市场本地货币债券实质殖利率较已开发国家高出近3%，货币止跌回升，通膨压力缓和，都是新兴市场本地货币债券的投资利多。 Adam进一步指出，当前总体经济环境有利于配息型的产品例如高收益债与新兴市场债券基金，稳定的债息收入将是最重要的收益来源，建议投资人趁低进场布局。2016年第四季投资潜力新星，路博迈看好美国房地产市场全球不动产投资信托（Real Estate Investment Trust, REITs）8月以来呈现回调修正，然而在全球低利率的环境之下，各主要央行仍持续实施宽松政策，REITs不论报酬率及收益率都具吸引力、且与其他资产类别呈现低相关性，是投资组合分散的好选择，而现今REITs的投资优势更不仅止于此。房地产晋升独立产业， REITs汇聚三大投资吸引力一直以来，多数共同基金的布局都是减码 REITs，然而自从今年9月房地产业从金融业被分割出来，成为全球产业分类标准的第11项产业类别，这情况可能将有所转变。 路博迈基金经理人Anton Kwang分享道：“REITs成为独立产业类别后将更具投资吸引力。 一来是未来REITs将更受投资人重视，重要性将大大提升。 此外，自金融业独立出来后，REITs低波动的特质及与其他产业低相关度的特性将更加彰显。 而共同基金因应产业重分类，投资组合将重新调整，也会增加REITs的投资需求。 ”美国 REITs最夯投资标的：商办大楼、购物中心及单一家庭出租住宅面对联准会年底可能升息， Anton指出，综观历史表现，美国REITs在升息环境下，表现反而相对突出。 举例来说，在2000年、2004年、2005年及2006年联准会升息三次以上的年度，美国REITs的表现就大幅优于股票及公债。 在次产业方面，相对看好商办大楼、购物中心及单一家庭出租住宅。 商办大楼的需求受经济成长带动而增加，且供给成长有限；购物中心则具备防御特性，且相对于一般零售业来说，较不受电子商务竞争的负面影响；单一家庭出租住宅则因需求快速成长、租金稳健上扬而具备投资价值。（据钜亨网）
据澳洲房产网站Realestate报道，最新数据显示，塔斯马尼亚州的房产市场非常“火热”，今年全年的销售总额达40亿澳元，去年为31亿。在刚结束的上半年中，共有5,782个物业交易记录在案，此外，还有11,000个房屋在市场中等待销售。>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费点击查看澳洲房源塔斯马尼亚房地产研究所（Real Estate Institute of Tasmania，REIT）6月的报告显示，首府城市霍巴特房产市场增长迅猛。在截至6月的3个月里，共有2,896个物业售出，总价值约9亿澳元。此外，霍巴特房屋中位价有所上涨，至43万澳元，在一个季度内上涨了4.9%；朗塞斯顿（Launceston）为29.2万澳元，一个季度上涨了4.3%；西北区为24.9万澳元，一个季度上涨了4.2%。在截至6月30日的6个月内，首次置业者共购买了426套物业，其中73套为单元房以及联排房屋。REIT方面表示，今年共有1,272个买家在塔州购买物业，这其中近半（46.3%）都是以投资为目的的，他们购置的房产中位价为26.2万澳元，其他自住买家购置的房产中位价为31万澳元。REIT主席库里奇（Tony Collidge）表示，由于租赁市场的库存短缺，租金很有可能上涨，此外也有越来越多的人对在塔州投资物业感兴趣。 （据澳洲新快网）
新加坡华侨银行投资研究部昨天发布本地房地产公司股市研究报告指出，新加坡高档住宅市场受到额外买家印花税等降温措施的严重冲击。目前估值偏低，但它相信，政府将有可能重新检讨降温措施，刺激一些高档私宅及其房地产公司股价提升。高档私宅与大众私宅的价格差异为12年来最低，使到它的投资价值提升，增长潜能更大。华侨银行投资研究部昨天发布本地房地产公司股市研究报告指出，新加坡高档住宅市场受到额外买家印花税（ABSD）等降温措施的严重冲击。目前估值偏低，但它相信，政府将有可能重新检讨降温措施，刺激一些高档私宅及其房地产公司股价提升。它也指出，高档私宅房地产公司具有极大的投资价值，特别是一些资产负债表处于健康状况、但股价却因投资者过度悲观看法而猛跌的房地产公司。研究部说：“虽然我们预计今年至明年的高档私宅价格会下调高达10％，我们相信一些上市房地产公司股价过低，并已计入一切不利因素。”高档私宅价格猛跌主因是外国买家减少根据华侨银行投资研究部资料，过去10年来，高档私宅价格较大众私宅高出约90％。但由于高档私宅价格过去几年猛跌，它跟大众私宅的价格差距也缩小至12年来新低，仅高出59％。研究部认为，高档私宅市场跌幅最大，主要是因为这个私宅市场更依赖外国买家。由于政府推出的额外买家印花税等降温措施，影响了外国买家需求，这也造成这市场的私宅销量和价格猛跌。研究部也指出，高档私宅价格猛跌，意味着它的价格相对便宜，投资价值也提升了。它说：“新加坡高档私宅较大众私宅的溢价不仅是10年来的低点，而且相对其他主要城市和经济枢纽的高档私宅，新加坡高档私宅也似乎有更大的投资价值。”至于本地楼市接下来的情况，研究部认为，政府过去在房价猛跌时，往往都会通过调整措施来干预楼市的做法，像1997年、2001年和2008年房价平均下跌8.3％至16.4%，政府就松绑了当时的房地产措施。为此，研究部相信，房价如果继续下跌，政府可能会松绑降温措施，特别是调低额外买家印花税的缴交率。所以高档私宅市场的获益最大，高档私宅发展商的股价估值也预计上扬。它以永泰（Wing Tai）、华联企业（OUE）和会德丰产业（Wheelock Properties）等公司为例，表示这些公司的股价比它的重估净资产值（RNAV）低了46％。如果政府措施调整，它看好这些公司股价将被市场重新向上估值。研究部对永泰、华联企业和会德丰产业的评级都为“买入”，目标价分别为2.58元，2.69元和2.27元。另一方面，报告也提醒投资者对本地房地产投资信托（S-REITs）持谨慎态度，因为投资信托从现在至2016年的的总回报可能近乎零。它建议投资者灵活地把资本分配到高档住宅发展商的股票，因为它们的增长潜能更大。浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡，了解新加坡房产投资独家专业解读关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
美国奥巴马总 统上周五（18日）签署美国国会通过的联邦政府2016财年预算法案，避免联邦政府关门的窘境。国会通过这份包含逾6千亿美元减税法案的同时，亦通过 “2015年保护美国人免于高税法”（Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015，以下简称免高税法），将原本即将到期的多项抵税规定予以暂时延长或永久延长，减免美国纳税人及企业的税赋负担。在这些抵税规定中，有一项规定使 外国投资人亦获抵免税的优惠待遇。美国国会上周通过的减税计划，其中一项放宽美国1980年 实施至今的“外国人投资美国不动产法案”（FIRPTA），未来“合格境外养老基金”（qualified foreign pension funds）将享有美国本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有税赋。预料此项放宽，将为美国房地产市场引进更多的外国资金。彭博社（Bloomberg）12月18日报导，免高税法放宽美国1980年实施至今的“外国人投资美国不动产法案”（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA），未来“合格境外养老基金”（qualified foreign pension funds）将享有美国本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有税赋。预料此项放宽，将为美国房地产市场引进更多的外国资金。根据FIRPTA法，外国人即非美国公民、没有美国绿卡的海外个人或者公司，在出售位于美国的不动产时，买方应预扣房款的10%作为卖方未来申报美国所得税的预扣款。根据美国全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts）的统计，如果加计其他联邦政府、州政府税赋，外国人卖房后所要负担的税赋约为房款的60%。FIRPTA法案对不动产的定义包括了土地、楼宇、以及任何与该土地有关的财产，甚至包括石油、天然气和矿产；另外，取得美国不动产控股公司（USRPHCs）的股权也相当于投资了美国的不动产。FIRPTA对“合格境外养老基金”的定义是，该外国基金受外国政府的约束，并依规定向其政府报告；有关其之设置系提供员工退休或养老福利，其退休收益不超过5%，且在外国国内无论是捐款或投资收入都享有免税规定。由于全球经济衰退，外国投资者纷纷涌向收益相对较高且较稳定的美国房地产市场，包括办公大楼、商场、公寓及仓库等，这股趋势已推升美国房地产的价格。另外，免高税法同时也放宽外国退休基金在美国持有公开交易的“地产投资信托”（Real Estate Investment Trust, REIT）的份额，由5%提高到10%，在这个比例以下可豁免FIRPTA的规定。根据地产资金分析公司（Real Capital Analytics Inc）资料显示，今年美国房地产交易金额总计为4,830亿美元，其中784亿美元来自外国资金，约占16%。另据纽约一家地产研究机构资料，今年外国退休基金约投入75亿美元在美国房地产市场，约相当于外国资金的10%。地产资金分析公司表示，2009年美国房地产交易的外国资金仅47亿美元，而2002到2012年外国资金的比例，平均每年约仅8%。全国房地产投资信托协会执行长费特加特（Jim Fetgatter）表示，本项修法将带来巨大的改变，毫无疑问地会促进外国对美国不动产的投资，应会带来数千亿美元的外国投资。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。 （据加西网）
年初，当安邦连续斥资海外并购时，信泰资本(Cindat)CEO蓬钢曾表示，这只是中国资本海外投资盛宴的开始。没想到，短短几个月后，下一个大规模海外并购的焦点企业就成为信泰资本。收购纽约与伦敦核心区旅游地产当地时间4月29日，信泰资本宣布以5.7亿美元（约合人民币37亿元）完成对纽约赫莎（音译Hersha Hospitality Trust）酒店资产包的收购，赫莎为纽交所主板上市REITs（房地产信托投资基金）。 据接近交易人士透露，赫莎酒店资产包共包含7家位于纽约时代广场、华尔街等核心区域中档酒店，收购后，信泰资本占70%优先股，赫莎占30%普通股。与安邦瞄准的五星级酒店资产不同，信泰资本收购的中档酒店资产，经营成本较低，入住率较高，拥有更稳定的盈利能力与现金流。赫莎总裁尼尔·沙阿（Neil H. Shah）表示：“我们很高兴今天完成与信泰资本设立联合体，收购纽约7家酒店的交割。信泰资本经验丰富，眼光独特，是赫莎理想的长期战略合作伙伴。该7家酒店位于曼哈顿最为繁华的区域，品质优良，现金流稳定。随着纽约作为全球金融、文化与科技中心地位的不断提升，这些酒店的经营业绩将持续向好。信泰资本在全球门户城市的投资经验，与赫莎15年积累的酒店投资与经营专长，为该联合体未来继续收购优质酒店资产，扩大经营规模打下基础。”同时，信泰资本还宣布完成对其在伦敦投资的一项高端公寓物业的交割。该项目位于伦敦最昂贵的梅菲尔（Mayfair）区域，紧邻伯克利广场（Berkeley Square） 和海德公园（Hyde Park），该区域长期以来对新开发项目有各种极尽苛刻的限制，导致新增公寓供应颇为稀缺，预计该项目建成后将成为伦敦售价最高的公寓之一。 此次信泰资本的投资是中国资本在伦敦如此核心区域的首次投资。该项目总造价约4.4亿英镑（约合人民币42亿元）。信泰资本将与伦敦当地的房地产投资及开发机构布洛克顿资本（Brockton Capital）共同完成该项目的开发。早有成功先例信泰资本成立于2013年，主要创始人包括美林原大中国区房地产投资总裁蓬钢与美林前中国区主席刘二飞，蓬钢在美林期间主导了20多亿美元（约合人民币130亿元）投资，其中包括北京银泰中心，恒大上市等著名投资案例。核心团队亦主要来自美林和其他外资投资机构，中国四大资产管理公司之一的信达资产管理公司是信泰资本的股东之一。不过，和那些出海的开发商不一样，信泰资本是纯粹财务投资者的角色，帮一些国内资本做海外资产管理人，也帮一些机构做海外投资，总体更偏重机会性投资。项目多在全球知名城市。至今信泰资本已在纽约，芝加哥，伦敦，悉尼等多个城市共投资13个项目，累计投资13亿美元（约合人民币85亿元），管理海外资产超过60亿美元（约合人民币390亿元）。今年3月28日，在接受专访时，蓬钢曾表示2016年可能是中国资本大规模海外投资的开端，“这将是一个巨大的浪潮”。蓬钢说，他将这种趋势与20年间，从中国资本市场对外开放到2008年金融海啸之后的国际资本势力的重构等重要趋势节点相提并论。2015年，中国出境旅行人数超过1亿。蓬钢认为，在今后数年之内该数字会迅速上升，对国际重点旅行目的地的酒店市场利好。中国企业若能在目前阶段收购一些海外核心酒店资产，将能在近期内获益于中国旅行者给海外酒店市场带来的提升。中资海外并购不断实际，今年来中资海外并购热点不断。彭博社数据显示，年内迄今，中国企业已宣布的海外并购交易规模达1130亿美元（约合人民币7300亿元），接近去年全年水平。而中国保险公司更是海外大动作频传。据统计，截止2015年底，保险业境外投资额约360亿美元（约合人民币2326亿元），其中，安邦更是以出价惊人闻名于世。3月中旬，安邦保险豪掷65亿美元，收购了世界顶级资产管理公司黑石集团的一笔酒店资产。然而就在去年12月，黑石集团才刚刚完成了对该资产的收购，当时的价格约60亿美元。短短三个月，加价4.5亿美元，再次引发世界对中国资本海外动作的关注。同月，安邦宣布140亿美元（约合人民币910亿元）竞购喜达屋酒店集团，与万豪上演“收购大战”，又把中国资本海外投资的舆论关注度推向高潮。此外，房企同样是中国资本的领军者。万达集团在海外投资累计超过150亿美元，并将持续扩大投资;碧桂园今年将在马来西亚投资中国房企有史以来最大的单体项目，计划投资2500亿。万科、绿地等一线开发商纷纷出海，加大投资力度。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据观察者网）
点击查看美国更多精品房源对于欧盟和英国来讲，英国脱欧是一只不折不扣的“黑天鹅”。英国脱欧公投当天，全球股市经历了几十年以来最恐怖的一个“黑色星期五”，全世界股票市 值损失大约3万亿美元，美国国债、日元票、瑞士法郎、黄金等避险资产需求旺盛。英镑兑美元在盘中一度下跌了11%，这是自1985年以来的最大跌幅。支持 留欧的《泰晤士报》称，脱欧后不到一刻钟的时间，由于英镑狂跌导致英国GDP从世界第五跌到第六。但《东地产财经周刊》观察到，对美国，特别是纽约房地产而言，这或许是一只意外的“白天鹅”。史无前例的低利率维系英国脱欧对房地产市场最显著的冲击反映在利率上。6月24日早盘，10年期美国国债从1.75%急跌到1.43%。美国利率追踪网站 Bankrate.com首席分析师Greg McBride表示，“国债利率会在近期大幅下跌，不排除创出新低。”他预计2年期和10年期国债在未来2周内会达到0.5%和1.3%的水平。美联储其实已经在6月会议上全面下调未来几年加息次数预期，还小幅下调了今年GDP增速预期，从3月时的2.2%降至2%；上调了今年通胀预期，从1.2%增至1.4%。美联储官员们认为，美国经济无法承受太高的利率。5月底，耶伦公开讲话中曾表示，预计未来几个月会加息，为加息造势。然而，美国5月非农就业数据惨淡，新增非农就业3.8 万人，大大低于市场预期的16万。外加英国退欧风险增加，让美联储犹豫起来。如今英国脱欧靴子落地，英国央行、 欧洲央行、美联储和中国央行在内的各大央行上周五都以实际行动或在口头上提供支持，安抚市况。由英国脱欧引发的不确定性可能令美联储对升息更为谨慎，这导 致美联储在下个季度行动的可能性大大降低。官员们或至少要等到欧洲事件对美国经济前景的影响更加明朗才会采取行动。如果美国经济明显受到英国脱欧决定的长 远负面影响，且美联储对温和增长及通胀上升的预期遭到严重减弱，美联储甚至有可能下调利率，令其再次回到接近零利率的水平。通常情况下，贷款利率会随国债利率而动，当然会有一个滞后效应。美国国债利率暴跌之后，业界对按揭利率的走势看法不一。全美按揭贷款协会首席经济学家Mike Fratantoni称，“我的最好的估计是，按揭利率在相当长的时间内都会维持在极低的水平。网上自助贷款网站Quicken Loans透露，英国脱欧大局确定后，网站流量大幅攀升了30%。Quicken Loans的发言人Regis Hadiaris指出，“消费者的第一反应必然是，我的贷款利率走势如何，需要趁势申请更低利率的重新贷款吗？纽约领跑豪宅市场过去10年，伦敦一直是东亚、中东、俄罗斯寡头新贵的首选豪宅市场。伦敦得益于全球金融中心的优势地位和进军欧盟市场的桥头堡位置，投资人因此 也视其房地产投资为重要的“避风港”。去年底，英国房产顾问集团Knight Frank估计，约有超过 4000 位超高净值人士 (Ultra High Net Worth Individual，即拥有超过 5000 万美元可支配资产者) 居住在伦敦，超过全球任何其他城市。今年年初开始，脱欧公投还未展开，英国房市已闹得沸沸扬扬，许多投资者抱观望态度，暂缓购买伦敦高档物业的计划。英国脱欧定局之后，英镑贬值、经济动荡、以及伦敦能否保持全球金融中心的地位的不确定性，都会抑制伦敦豪宅市场的需求。伦敦之失，即纽约之得。之前被伦敦压制多年的纽约终于可以扬眉吐气一回，夺回全球豪宅市场头把交椅。鉴于美国仍然是全球经济不多的亮点之一，从伦敦分流而出的购买力将是未来几年内纽约高端房市的助推器。纽约商业地产吸引投资者在脱欧公投之前，英国商业地产的投资总量已经出现放缓。与去年同期相比，今年第1季度的交易量下跌了31%，而受不确定性的影响，伦敦地区的交易量更是 减少了11%。英国皇家特许测量师学会最新报告同样显示，80%的成员认为未来不确定性的恐惧阻碍了投资流。汇丰银行等业者公开发出“威胁”，将在脱欧后 撤离英国市场。由于英国政府与英国企业要重新与欧盟和其他国家谈判贸易协定，在脱欧喧嚣过后，随之而来的是一个长达2年的不确定期。作为一个国家，开放透明和稳定是英国吸引投资与贸易的根本。如果选择离开欧盟，这一点将从根本上改变。与伦敦相比，纽约的商业地产近几年一直牛气冲天。一方面，纽约传统的金融中心地位一直坚挺，新兴的科技/传媒产业也对写字楼有旺盛需求。另一方面，美国 从2015年底放宽海外投资人投资商业房地产的税制。新规定下，10%以下的REITs投资无需缴纳联邦所得税(之前的上限是5%)。另外，特定的海外养 老基金投资REITs亦可免税。当然，所有这一切都有一个重要的前提条件：英国脱欧的冲击必须可控；如果引发骨牌效应将全球拖入衰退的深渊，没有一处是安全的避风港，伦敦不是，纽约也不是。（据东地产）相关资讯：英国退欧情势不妙 ？美国房地产市场渔翁得利
美国当地时间6月15日，今年2月份在美注册成立的金阳（音译）房地产公司花费415万美元购买了佛罗里达州劳德希尔市（Lauderhill）的一处购物中心。这是其在美国的首个房地产投资，同时也让这家中资背景公司成功登上《迈阿密先驱报》等数家当地媒体的版面。中国人对劳德希尔市并不熟悉，该市在佛罗里达州也不算出名。它距离迈阿密大约20英里，位于佛罗里达州著名的交通枢纽罗德岱堡（Fort Lauderdale）西面，这个小城市人口还不到7万。根据美国统计局2010年的数据，该市非洲裔或者黑人比例达到81%，家庭平均年收入为 37429美元，23％的人口在贫困线以下。金阳房地产公司购买了位于西北商业大道6450号的19493平方英尺（约合1811平方米）的零售物业，每平方英尺近213美元。总部设在纽约的投资集团巴尔卡尼（Balkani）向其出售购物中心。该交易中介、富兰克林街公司零售总监罗伯特·格拉纳达向《迈阿密先驱报》透露，金阳正在佛罗里达布劳沃德县（Broward County）寻找更多的物业进行投资。投资巨大但有所放缓仲量联行的数据显示，2016年美国连续第二年成为最受中国房产投资企业欢迎的目的地，吸引了143亿美元投资。其中最大的交易是安邦保险集团斥资65亿美元从私募股权集团黑石(Blackstone)手中收购Strategic Hotels & Resorts。而2016年中国买家对境外住宅、商业以及工业房地产的投资总额达到330亿美元，比2015年增长53%。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费根据商业地产中介公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）的报告，中国（包括中国香港）是美国商业地产领域2016年最大的外国投资方，占全美所有外国商业地产投资的29%。海航集团继去年10月以65亿美元从黑石集团手中买下希尔顿酒店集团25%股权后，3月下旬传出正在牵头以22亿美元买下曼哈顿公园大道245号，价格创下纽约办公大楼新高，该楼宇原为贝尔斯登银行总部的办公大楼。已经出炉的美国全国地产经纪人协会（NAR）2017年第一季度统计报告显示，在所有美国最火热的5个外资投资住宅房产集中的城市，中国买家已经在所有的城市里跌出前五名。而在2016年前，中国买家即使不是第一也名列前茅。根据NAR的统计，2016年中国的投资者对美国住宅房地产的支出大于273亿美元，超过了其他国家的投资者。与日本投资者不同Vista Tower预计于2020年建成，届时会成为芝加哥第三高的建筑，但这家超大型公寓和酒店塔还有另外一个第一：芝加哥历史上第一大建筑贷款。这个94层楼的开发商从中国平安银行借款7亿美元。根据库克县的地产记录，芝加哥的麦哲伦发展集团（Magellan Development Group）及其投资伙伴中国大连万达集团今年4月28日从平安银行获得了贷款。在此之前，芝加哥历史上最大的贷款是唐纳德·特朗普（Donald Trump）所借的6.4亿美元，他曾经在芝加哥河畔的瓦巴什大道（Wabash Avenue）上资助他的同名大楼，也是这座城市第二高的建筑。Vista Tower由建筑师Jeanne Gang设计，价值10亿美元，去年由于万达集团的投资而备受瞩目。它拥有406个单位，是经济衰退以来最大的公寓开发项目，还包括约190间酒店客房。在芝加哥，平安还是迈阿密开发商Crescent Heights在格兰特公园南端计划的“一号格兰特公园”住宅楼的投资者。总部位于芝加哥的Crescent Heights副总裁杰森·巴克博格（Jason Buchberg）告诉《芝加哥论坛报》，平安已经向该项目承诺了超过1亿美元的股权。“许多人把中国对美国房地产的投资与上世纪80年代日本地产投资者的投资行为进行比较，两者有所不同。相比之下，有更多的中国地产开发商和投资方选择在美国进行项目收购、开发等多方面投资，而不只是单纯对项目进行现金收购。两者之间的市场模式和相应的风险也不同。”高力国际(Colliers International)副主席斯科特·兰森姆（Scott Latham）在亚洲金融协会举办的中美房地产投资论坛上说。1980~1990年，日本企业对美国房地产的投资金额曾高达780亿美元，但是却以失败收场。三菱集团当时以250美元/平方英尺的价格买下了洛克菲勒中心。要是留到今天，即使算上通货膨胀也能赚个盆满钵满。但是因为大楼的租金无法弥补举债的利息支出，6年亏损6亿美元，最后又以半价被洛克菲勒赎回。“日本当时投资美国的原因是日本国内的利息太低，投资美国房产是为了追求更高的收益。所以都是纯粹的地产投资行为，主要是提供融资项目，再通过租金取得稳定的现金流。” 兰森姆说。这种模式没有项目运作的风险，但是要承担大量金融风险。当利率和汇率市场变化，逼迫日本企业减少金融杠杆的时候，必须尽快变卖资产。“而中国投资者在中国的许多地产项目积累了良好的客户资源。中资地产在美国通过项目收购，进行地产开发。而它们在中国已有的客户资源有效减少了项目的风险。”兰森姆说。万科美国执行董事李凯彦表示，作为较早进入美国地产市场的中国开发商之一，万科已在纽约、旧金山、西雅图三个城市拥有多个项目，纽约市场相对更大、更活跃，单个项目体量也大于旧金山市场。投资多元化，从一线城市进军二线随着纽约等一线城市的价格越来越高，销售越来越慢，中资投资也向二线城市进军。不仅仅是投入二线城市在地理上实现投资多元化，在具体的项目上也开拓市场实现多元化。“与纽约、旧金山、华盛顿等一线城市相比，中国投资者在丹佛、西雅图等二线城市更能以合理的资产价格、投资回报找到地产投资机会。在这些城市中，有中国学生聚集的顶尖大学，通往中国的直飞国际航班，这也让中国投资者更容易了解本地市场。”专门为商业地产交易服务的HFF公司董事总经理丹尼尔·喀什但（Dan Cashdan）在亚洲金融协会举办的中美房地产投资论坛上说。今年5月中国人寿保险宣布将联合私募股权投资公司ElmTree共同投资美国定制开发资产包。中国人寿将买下总价值为9.5亿美元的48处商业地产95%的股权，ElmTree将保留5%的股权，并继续打理这些地产。这48个物业总面积为550万平方英尺（约合51.1万平方米），是由物流、办公、医疗三类业态组成的多业态定制开发型成熟资产包，分布在以东部和北部五大湖区等人口密集、经济发达、交通便利区域为主的美国21个州。“扩大投资的方向可以取得比一线热点城市高的现金收益率，但是在市场下跌的时候流动性很差。”喀什但说。也就是说，高现金收益率不是没有风险，对于需要在未来卖出收回资金的投资者来说未必合适。“房地产投资信托基金(REITs)把这些能产生现金收益的房地产证券化。基金拥有房地产资产包，通过把至少90%的可课税收入以股息方式分派给股东，也就是REITs的投资者，就可以使得基金避免缴纳公司税。投资人可以不必直接拥有整个资产包，从而能够降低投资门槛，提高流动性。”Marks Paneth Accountants & Advisors合伙人迈克尔·赫尔维茨（Michael Hurwitz）说。投资风险在哪里投资美国地产，风险也是不能忽视的问题。喀什但说，投资房地产要看利率最终会达到多高，而且美国的地理政治风险也值得注意。美联储刚在上周再一次提高短期利率，而10年期美国国债收益率已经连续创新低。美债的短端与长端收益率逐步收窄，这对用短期利率借贷进行长期投资的房地产项目不利。对于资本密集的房地产行业，利率的上升将对高金融杠杆带来挑战。房产顾问协会（CRE）列举了今年房地产市场会遇到的挑战。其中最大的不确定性就是政治因素。可能加剧的社会冲突和全球化的不确定性会造成人口在区域间流动，造成人口流失区域的地产价格下跌。此外技术的革新也造成地产价格的变动。随着网络销售的不断发展，线下的零售商店在不断萎缩，其网点也不断缩减，因此依赖零售商店房租的地产价格也受到挑战。“目前全球房地产投资信托基金(REITs)中，做工业用房地产的基金表现最好，而做零售商店房地产的基金表现最差。”赫尔维茨说。相关资讯：想移民到哪个国家？全球1.47亿人首选美国（据据第一财经日报）
