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日元走弱,日本房产吸引海外投资者 | 居外专栏

今年以来全球饱受通胀困扰,多年无法达到央行通胀目标的日本也迎来了持续的通胀。 据最新总务省公布的数据显示,日本10月全国消费者物价指数为103.4,比去年同期上涨3.6%,是1982年2月以来的同比最大涨幅,更创下了40年来的新高。日元的贬值也推高通胀的原因之一。 尽管受到美联储或放慢加息政策的乐观预期,以及日本政府和央行于今年9月出手干预汇市的影响,但近期日元对美元仍一度超过1美元兑140日元,日本贬值的影响不容小视。 为了对抗高通胀,许多国家的央行纷纷采取提高利率,收紧货币政策,因此,相当一部分的发达经济体的房产市场面临重压。 而反观日本央行继续维持宽松的货币政策,日元的持续贬值短期内或很难改变;种种迹象显示,日本房产对于海外投资者的吸引力正在不断上升。 根据数据显示,J-REIT 指数下的基础资产和股息支付都表现稳定,显著好于发达经济体的同业。 投资者对于住宅类房产的兴趣在持续增加,带动了该类物业价格的上涨;写字楼的租金情况明显转好。 2022年第三季度,甲级写字楼租金自疫情以来首次出现持平;空置率在在新增供应的影响下有所上升,但交通便利的写字楼受影响不大。 东京中央五区的办公楼租金和空置率情况 随著防疫政策和入境限制的放松,酒店业和商业零售类物业获得进一步上升的势头。在疲软日元的带动下,不少大机构也纷纷采取行动,如基汇资本(Gaw Capital)近期宣布将在未来的1.5 至2年内追加35至40亿美元的投资。 风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

出国也要秀恩爱:盘点各国陪读政策

留学生陪读签证,也是学生签证的一种,即是指留学生的配偶可以留在求学国,照顾读书的一方 又到一年开学季,是不是又要相隔两国饱受相思之苦?别忘了还有留学生配偶陪读签证这一说。留学生陪读签证,也是学生签证的一种,即是指留学生的配偶可以留在求学国,照顾读书的一方。这种签证非常的实用,也十分人性化:对于一些家庭经济不 太宽裕的学生来说,一方工作一方读书,可以极大的减轻财务压力;对于感情深厚的夫妻情侣来说,可以陪着心爱的人一起生活,克服地域的阻碍携手前进,未尝不是好事。 那么哪些国家可以配偶陪读呢?美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、日本等国都有专门的陪读签证,居外为你逐一介绍。 美国——配偶可陪读但不得找工作 赴美读书的留学生申请的签证叫F1签证,而他们的配偶申请的陪读则为F2签证。在所有非移民签证的申请中,F2是通过率较高的一种,因为美国文化非常注重夫妻团聚。 申请美国陪读签证原则上只需要一个条件,即其配偶在美国作全职学生或访问学者。申请者本人不需要参加任何英语能力或专业测试,只要其配偶能够出 具他/她在美国合法学习的证明,就可以申请陪读签证了。但是有一点需注意,美国法律规定,F2签证不能在美合法工作或者读书。所以若申请人想继续学业或发 展事业,到了美国以后也可以申请学校或者寻找工作,并将F2签证转换为学生签证、工作签证或者移民签证。 申请相关材料:学生F1留学签证相关材料,申请人与其配偶和/或子女的关系证明(例如结婚证和出生证明),本人护照,邀请函等。 加拿大——条条大路通加国 每年都有不少中国学生前往加拿大留学。留学生配偶要想去加拿大长期陪读方式很多,主要有三条途径可任选择: 途径1:申请留学签证时,配偶携签多次访问签证 从移民法上讲,加拿大允许留学生配偶申请访问签证随同留学生去加拿大生活。入境时,跟海关官员说清楚陪读意图,他们可以给配偶签发一个允许长期停留的VISIT RECORD。而且,可以多次往返。只是,配偶所持的访问签证不能在加拿大合法工作。 途径2:申请探亲签证,后转换成OWP 这是目前留学生配偶广为使用的一种方法。只要留学生本人在加拿大学院或大学就读大专以上学历且有效的学习许可(STUDY PERMIT),配偶拿到探亲签证进入加拿大后转成OWP(OPEN WORK PERMIT)的成功率非常高。不过,这种方式有局限性:1)留学生配偶往往比较年轻,在工作、资产、存款、出境记录等方面具有弱点;2)配偶一旦离境, 再返回加拿大时需要重新申请签证。 途径3:直接携签OWP,或者国内申请OWP 这是指申请留学签证时,配偶直接携签OWP,或者在留学生身在加国的情况下,配偶直接在国内申请OWP。采用这种方式的人数不多,但已经有一些 成功案例。其优势在于,配偶得到的是与留学生学习许可有效期相同的工作签证和工作许可,可以在加拿大工作,往返加国时也不需要重新申请签证。不过国内直接 申请OWP的成功率没有加拿大境内转换OWP的成功率高。 澳大利亚——可以合法工作的陪读签证 澳洲配偶陪读签证隶属于学生签证,澳大利亚学生签证是573,那陪读者申请的签证类型也是573类签证。在澳洲陪读,陪读者可以合法打工(每周不高于20小时);如果学生持有573(授课类硕士),或574(博士类)签证,陪读者的打工时间是无限的。另外,陪读者可以读书,但这个读书的时间不能超过3个月,如果陪读者申请的课程超过3个月,就必须重新申请自己的学生签证,这个签证在澳洲境内就可以办理。 办理澳洲配偶陪读签证需要具备的条件: 1、申请人必须要与其配偶有夫妻的关系,或者一年以上的同居关系证明; 2、当学生签证的时间长于1年,才可以带陪读; 3、学生申请自己的签证,无论电签还是普签,必须在家庭成员表上填陪读者的名字。 新西兰——有条件的陪读签证 新西兰是个人口总量不多的移民国家,目前向大陆提供了相当优厚的移民政策,因此在陪读上要求不高,只是申请陪读工作签证需要一定条件。 新西兰移民局规定:就读新西兰研究型硕士或博士课程的学生可以自由工作而不受时间限制,且其配偶可获取工作签证(同往的18岁以下的孩子可免费就读新西兰公立中小学)。 对于配偶陪同,有下列条件: 1、学生就读长期绝对短缺课程,且该课程是本科以上; 2、学生就读的课程是研究生以上的; 日本——只有夫妻关系的陪读 日本留学有夫妻陪读政策,而且陪读在日本可以工作,但注意,同居关系是不能申请的。 关于陪读的申请条件基本有以下几点:首先,留学生至少在日本生活半年以上,通常要求一年以上;其次,要求是修士以上的留学生,博士是最容易获 批,本科生较难;再次,留学生本人要有200万日元左右的银行存款,每年200万日元以上的固定收入证明(一般是指奖学金和学校提供的助学金、研究助成金等);最后,需要经济担保人。 英国——陪读得有钱 英国陪读必须有钱。如果配偶中的一方已经来到英国,需要另一方寄的资料有:银行账单、他/她对你的邀请函、在英国的住宿证明、电话账单、他/她的签证复印件。你应该准备的有:结婚证、单位准假证明、存单(如果他/她的银行账单的收入不足以支付两人的生活费的话)。   关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。 (据搜狐网)

日元贬值外资对日本不动产投资情绪高涨 | 居外专栏

亚洲投资者对日不动产的投资热情正在提高。背景是历史性的日元贬值,资金还正在流向日本的不动产投资信托(REIT)市场。 外资企业开始购买相对便宜的日本不动产。随著日元贬值,日本的商用不动产按美元计算的价格指数降至异常低的水平。 在低利率背景下,衡量投资回报的「收益率差(Yield Spread)」也保持稳定,预计海外企业的投资将持续。按日元计算的价格也有可能面临上涨压力。 相关统计显示,2021年亚太地区对日本不动产的投资额为25亿美元,比2020年增加6.1%。 在现阶段,2022年仅GIC等的3个项目就达到2021年投资总额的一半。如果日元贬值进一步推动对日投资,有可能逼近2019年的水平(42亿美元)。 亚洲等海外投资者还把资金投向日本的REIT。东京证券交易所的统计显示,海外投资者的1~5月净买入额约为900亿日元。 与投资美国REIT的ETF在1~6月流出近12亿美元资金形成对照。来自亚洲的海外投资者对日本不动产的投资额仅次于美洲。 日圆贬值,随著日本肺炎疫情趋缓,3月1日起放宽入国管制,首批回到东京的是商务客及留学生,从2月底开始,在学校附近的租屋需求突然大增,市场一反过去沉闷的景象。自3月以来,外国人留学生和就业者购买房地产的数量也有了大幅的增加。 投资者比较青睐买新房子,从整个成交比例中来看屋龄的话就很明显,屋龄0到20年的房子成交率都超过30%,但是成交率最低的屋龄30年以上仅有16.4%

公屋要提量,私楼要减辣 | 居外专栏

本月中特首李家超便会公布其上任首份施政报告,虽然他强调自己并不会「流于口号」,不过他的口号也不少,「以结果为目标」,房屋要「提量、提速、提效」。 其实前两任特首在上任时,也曾表示房屋问题是重中之重,也发表不少如何精简程序,加强统筹,也就是李家超口中的提速、提效,但最重要还是提量的效果如何。 在公屋方面,建成量远远落后于需求,中央官员已经明确提出目标︰「笼屋㓥房要消失」,换句话说公屋要大量兴建,要满足低收入人士的基本住屋需求。 上届政府在任期内,也曾多次更改公屋的目标建屋量,任满时的版本是本来十年会兴建33万公屋单位为目标。 如果李家超要提量,就必须为兴建超过33万公屋的发展提供蓝图及具体行动,并附上其所说的「关键绩效指标」。 公屋提量就可以解决居住问题,就是消灭笼屋㓥房的有效手段。至于私人物业楼价高,市民难以负担,又是政府必须面对的难题。 除了供应量外,楼价高低受市场不同的因素影响,政府根本难以控制,况且购买物业本身也是一个投资行为,政府也不能保证只赚不蚀。 若楼价大跌,又会催生社会及金融问题,楼价保持稳定应该是政府乐见的情况。 自2008年,利率低企,市场水浸,但资产价格飞升,政府唯有推出各项辣招以减少需求,减慢楼价的升幅,稳定楼价。 所以过去几年,不少港人便转移至投资其他资产,例如债券、股票或海外物业。当今经济及政治形势不乐观,楼市已经有近10%的跌幅。 业主可能因移民或公司亏蚀急需卖楼套现,即使大幅减价,投资者受制于辣招,仍然难以入市买楼。 楼价有大幅下跌的风险,国内楼市也出现各式各样救市方案,因为楼市大幅下跌不但对业主带来损失,也会对消费产生影响,当今在中美角力的大背景下,金融战一触即发,楼价平稳对社会安定有莫大裨益。 如果减辣太迟,信心一旦摧毁就很难短时间再恢复。希望特首在其施政报告中,无论公屋或私楼,都有合适的及时措施。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

欧元下跌影响旅西华人:代购捡便宜 外贸商状况迥异

中国日报网1月25日电(信莲) 据法国《欧洲时报》1月24日报道,1月23日,欧元兑人民币汇率首次跌至7.0以下,对此有人欢喜有人忧。对旅西华商而言,从事进口中国商品贸易的和从事出口西班牙特色商品的,对此事的态度截然不同。那么对于留学生和全家都生活在西班牙的中国侨民来说,又有什么影响呢? 欧元下跌影响旅西华人:代购捡便宜 外贸商状况迥异 西班牙欧华网24日报道称,近期,由于受到油价下跌等各种因素的影响,欧洲经济持续疲软,导致欧元贬值。事实上,从2014年5月欧元兑人民币汇率达到近8.7的高位之后就开始不断下滑,到2015年1月更是触及9年来的最低点,欧元兑人民币汇率一度接近7.1的低位。 不少华商在朋友圈里截图发布了欧元兑人民币的实时汇率,同时配以文字,比如“大家准备好卷铺盖走人吧!”,“欧元什么时候可以跌到底呀?!”甚至还有人宣称“如果欧元跌破6,我立马就回国”。 可见,欧元下跌给旅西华人带来的影响较大,对华商的影响尤甚。在仓库区做皮包批发生意的赵先生说,两个多月前他在中国订了一大批货,当时欧元汇率接近8,眼看着这批货快到西班牙了,汇率却快破“7”了。赵先生苦笑道:“我都不知道如何给产品定价了,现在能不亏本就已经不错了。” 同样是做生意,在西班牙做外贸出口生意的华人却因欧元下跌而获利。阿文是一家红酒公司的负责人,他说最近不少客户听闻欧元贬值,便抢在价格调整前,迅速下单,大量采购红酒等西班牙特色食品。阿文说:“此前因为受中国国内反腐的影响,红酒销量已经缩水了许多,现在欧元下跌,终于扭转了红酒销售量持续下跌的趋势。” 此外,许多接待中国人的旅行社也表示,最近接到很多国人春节来西班牙旅游的咨询,比去年同期增长了20%。旅行社负责人说:“现在人民币相对而言升值了,出境游变得更划算了,我也希望借此吸引更多国人来西班牙旅游。” 在西班牙做代购的商家也纷纷以欧元下跌为噱头,生意暴涨了许多,在欧洲各大商业中心甚至出现了中国人疯狂扫货的现象,希望在商家提价之前抓紧机会“捡便宜”。 除了贸易方面,欧元下跌对留学市场的影响也非常大。准备在今年9月赴西班牙读研究生的小冰算了一笔账,学费3000欧元,每个月各杂项花费总数约1000欧元,如果明年7月毕业的话,停留在西班牙十个月,按照三个月前欧元汇率1比8算的话,要花人民币10.4万,按现在汇率换算还不到9.4万人民币,足足便宜了10%! 那么,欧元下跌对在西侨胞来说,又有怎样的影响呢?老李是典型的“上有老、下有小”的中年男人。五年前,老李来到西班牙打工,他在西班牙省吃俭用,每个月在餐馆里挣得的工资大多都寄回国赡养亲人。面对欧元持续贬值的压力,老李无奈地说,当初出国,被迫离开家人,来到这个陌生的环境里打拼,不就是为了养家糊口,让国内的亲人过上更好的生活吗?眼看孩子快到上小学的年纪了,老李不由得感慨生活的重担变得更沉了。 不过也有不受影响的华人。小超是典型的“华二代”,家里开中餐馆,而食客大多是西班牙人。他坦言,对欧元汇率的波动不敏感。小超说:“我们全家人都在西班牙,在中国亲人已经不多了。我们在这里不是从事那种涉及货币兑换的生意,挣欧元花欧元,也就不受欧元贬值的影响了。” 然而,像小超这样情况的华人占的比例毕竟不大,在西班牙,大多数侨胞都是依托着国内廉价商品做生意,或是国内有需要赡养的亲人,因此,多数华人对欧元汇率下跌有不同程度的怨言。 凡事都有双面性,面对欧元下跌,有人欢喜有人忧。面对欧元贬值的风波,很多华商迫于生计也在都积极反思自己的经营方向,比如,上文提到的赵先生,现在吸取了教训,不再大批量进货,而改成少量多批的形式,以规避更大的风险。此外,很多华商都意识到自己投资太单一,要在经营方面适当转型。 而这给华商的启示是,不要只顾埋头做生意,要密切关注国际形势和时局动态,增加对风险判断的能力,才能使生意平稳进行下去。  

英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事

取得欧盟国籍,以本地学费升读英国大学 我们收到不少人向我们寻求协助如何在BNO之外,有没有方法可以同时取得欧盟国籍,然后又可以去到英国呢?能够找到一个更好的方法移民海外,所以促成了我们于去年开始推出爱尔兰移民服务,并在今年进一步将葡萄牙也加入成为选择之一。【阅读原文】   落地英国的最佳居所 · 剑桥 在众多英国城市当中,剑桥(Cambridge)也相信是除了伦敦之外,最多华人所认识的一个城市了。总人口约为16万人,其中多达3万人是学生。事实上剑桥的劳动人口中,有多于40%的人拥有高等教学学位,为全国平均的两倍。【阅读原文】   欧盟议会敦促欧盟禁止黄金护照计划? 不知道大家是否还记得,在今年二月中,英国各大传媒有天突然报道,一直以来非常受欢迎的投资移民计划,可能会取消。想不到,就在翌日英国移民局便正式取消了这个签证。【阅读原文】   落地英国的最佳居所.雷丁篇  由伦敦出发,到讲述了其周边地区,我们开始介绍英国几个大城市,今天的主角就是雷丁(Reading)。香港是个大城市,而香港人也习惯了城市的方便和先进,因此不少人在选择居住地方的时候,都喜欢选择城市地区。【阅读原文】   英国最新推出「高潜力人才签证」  对于很多没有BNO又想移民到英国居住的年轻人来说,英国昨天最新推出的「高潜力人才」(High Potential Individual, HPI)签证,可能成为不少人的好选择。这个相信是为了解决英国脱欧后人才流失的方案,容许过去5年于位列全球顶尖50间非英国大学的毕业生申请赴英。【阅读原文】 落地英国的最佳居所.伦敦周边地区篇  很多人喜欢伦敦,但又怕住在大城市太过繁忙,于是便把视线放到伦敦周边几个卫星市镇。现时伦敦外围有几个地区都相当受香港人留意,以下为大家围绕著伦敦的东南西北方向介绍几个值得留意的市镇给你认识一下。【阅读原文】   落地英国的最佳居所.伦敦篇 很多朋友来到英国的首选居住地都是伦敦,但伦敦地方相当之大,要选择哪个区份去居住也不是容易的事。作为家长的你,如果在居住地点上最关心的是孩子的教育,那么有哪些地区可以参考而又可以合乎预算呢?【阅读原文】   爱尔兰的经济与生活·接轨英国的灵活机遇 上星期为大家讲过学生的爱尔兰教育升学入门,并可以让他们在大学时期以爱尔兰公民身份,凭借英国和爱尔兰的共同旅游区协议(CTA),可以同样使用本地学费入读英国大学。这次我们再讲讲大人,如果也想一起到爱尔兰生活,在住屋及工作上又有什么可以留意一下呢?【阅读原文】   转读英国大学之路·爱尔兰教育升学入门 在考虑移居地点的时候,除了移民计划本身,不少家长更加注重的,是孩子的教育和成长环境,毕竟,移民都是为了下一代,让孩子们有更好的选择。到底爱尔兰和英国在生活居住,以至读书工作上有甚麽相同或分别?【阅读原文】   海外公司首席代表簽證:常见问题FAQ详解 英國海外公司首席代表簽證(Sole Representative Of An Overseas Business Visa)是為海外公司的首席代表而設,此簽證主要適合有意到英國發展業務的人士,申請人需要在英國成立海外公司的子公司或分公司。详细申请条则,我将细细道来。【阅读原文】   拿英国永居,有关离境180日限制的七大疑问 有关住够五年成为永居的条件,相信大家都已经清楚知道,当中为任何12个月不能离开英国超过180日。然而这180日的计算,有些人仍然有疑问如何才计算在内?其计算方式又以甚麽作标准?我不妨就住几个常见的争议点和大家温习一下。【阅读原文】   英国投资移民计划:常见问题FAQ详解 英国投资移民计划(Investor Visa)是近年其中一个热门的英国移民途径之一,申请人须投资不少于200万英镑于指定的投资产品,为期五年以申请永久居留权。签证的最大优势是审批期短,对申请人没有工作经验丶学历或英语等要求。【阅读原文】   想交本地学费升读英国大学?先参考这份学童抵英时间表 很多人在计划移民时会问,到底学童在什么年龄到达英国升学为理想?尤其是考虑到升读大学时,是否可享用本地学生学费标准?这都是很多家长想知道的问题。Janine专业解读如何准确计算好时间,让小孩赶及在入大学时第一个学期的第一天,取得永居的身份,并以本地学生标准来缴交大学费用。【阅读原文】   三分钟了解适合您的英国移民途径 不知不觉,从事英国移民工作已有超过十年的时间。作为英国移民律师的我,这些年来曾遇见不少勇敢追梦的人,来自各行各业的人总会跟我分享不同的创业故事,以及盼望移居英国开展新生活的愿景。说到有关移居英国的途径,近年比较热门的移民途径有四种,主要透过投资和创业等方式进行。【阅读原文】  

在温哥华高端社区坐拥海滨生活环境,饱览无敌山景

说到移居海外,加拿大向来都是华人移民海外的首选国家之一。华裔移民在选择移居国家时会考量的条件包括:当地的华裔比例、气候条件、教育资源和就业机会。 根据加拿大商业杂志(Canadian Business Magazine)调查指出,加拿大的富人几乎都居住在多伦多、温哥华和蒙特利尔。这三大城市不仅是加拿大最富裕的城市,同时也是深受华裔喜爱的聚居地。 作为华人比例最高的城市之一,温哥华在方方面面都提供了优越的居住条件: 绝佳的地理位置 温哥华的房价虽然稍贵,但胜在交通方便,购物区、餐饮与商铺等商业设施充足,不仅衣食住行方便,也是各种资源较为集中的地方。 大自然风光 温哥华在北、东、南三个方向都被海岸山脉所围绕,环山又靠海,可以说是一块不折不扣的“风水宝地”。温哥华的大自然景点多不胜数,其中包括斯坦利公园、女王公园、太平洋精神公园等等。 华裔聚集地 在温哥华,即使你不会英文也完全可以生活和沟通。据加拿大人口统计数据显示,在分布于加拿大各地的华人群体中,温哥华地区的华裔比例最高。因此,随处可见的华人餐厅、中文牌匾和中国方言并不是什么稀奇的事情。 就业机会多 温哥华的经济发展蓬勃,是加拿大最富有且最多元化的城市之一。不久前,“青年城市”(Youthful City)公布了《2021年城市工作指数》(Urban Work Index)报告,温哥华位居加拿大最适合年轻人工作的城市榜首。 想在温哥华市中心体验奢华生活吗?这栋豪华联排别墅就是你安居温哥华最独特的社区之一的绝佳机会。总面积为3,788平方英尺的超大豪华别墅,同时拥有山景与海景,给你双重视觉享受! 在此展开你梦寐以求的海滨生活吧!这栋现代别墅:客厅采用了大量的落地窗,最大限度引入自然光,加上屋内明亮的内饰和经典的镶木地板,配上现代化家具,营造出和谐的时尚感。 别墅内有不少优秀的装饰品和富有品味的家具。 从你踏入家里的每一步,处处都是体现现代轻奢装饰风格的装修。这栋别墅最大的亮点之一,就是其高端且不失简约的风格,充分诠释了当代高尚生活品质。 别墅内部采用高级的木制品和石材,并配有壁炉、电动百叶窗、灯饰和音响系统等等。厨房更由引领世界厨房设计发展的意大利斯耐德(Snaidero)品牌打造,并配以美诺(Miele)电器。 别墅内有四间卧室和五间浴室,完美满足家庭居住的需要。即使家庭成员少,多卧室设计也便于客人到访时留宿。除此之外,别墅起居室链接的阳台可直接通往海堤。你可以沿着海岸吹风散步,享受惬意时光。 入住这栋豪华别墅,你在家就可以享受各式各样的娱乐,包括大型室内泳池、室内高尔夫模拟器、健身房、游戏室、热水浴缸、桑拿和按摩室等等。 拥有温哥华大自然风光的同时,各种餐饮、咖啡店、购物中心和娱乐消遣都近在咫尺。无论你是想在这里度过渡假式还是长居,温哥华的海滨别墅绝对是你的梦想家园。有意购买此房产者,欢迎点此浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。

日圆创25年新低,投资房产好时机?VS. 楼价近30年高位,卖楼套现是机会吗?| 居外专栏

「日圆创25年新低,投资房产好时机?」 抑或是,「楼价近30年高位,卖楼套现是机会吗?」 其实,这两句话并没太大关系,只是反映外国人对日本房地产买卖双方的两种看法。你是哪一方呢?以下的评论,或会帮你你找出答案! 近月,日本房产界出现忙得不可开交的现象,与几名日本房地产中介交流时,他们异口同声表示「好忙好忙,更会忙到年底」。 他们解释,除了要回复客人有关房产资料和问价的来电及电邮,自七月日本对外开放放宽后,更开始要接待海外旅游团及免检测之商务人士,种种迹象显现全面通关指日可待。 然而,对于专业投资者来说更是急不及待,马上托地产中介申领商业签证,冀快人一步到实地考察作买楼投资。 PropCap 房产投资入门知识 一般投资房地产的总回报 = 房价增值率(Capital Gain)+ 租金回报率(Rental Return) 如投资海外房产就需加上汇率回报(FX return)。各回报率会受市场不同因素(Factors)影响,大致因素如下: 房价增值率(Capital Gain): Supply/Demand, Income Growth, Money Supply, Interest Rate…etc 租金回报率(Rental Return):Supply/Demand, Inflation…etc 汇率回报率(FX return):Interest Rate, Currency Supply / Demand(Trades demands, Speculation)…etc 我们先认识这3个回报率的含意,以及他们如何对日本市场造成影响。 房价增值率 (Capital Gain) 房价一般而言是持续上升。90年代日本房地产泡沫爆破,经历了十多年持续性走下波,终于在2003年始上升。今日东京都二手楼的平均成交价,已升至泡沫时代的平均价,而楼价一年的平均升跌幅大概是3-5%。 如果有人说日本楼价不曾上升,则代表他正与30年前的楼价相比较。当然,我相信没有香港人在30年前已开始投资日本楼,若有的话,应该是十年前了,那当时的房产至今没有理由不赚钱。不赚钱的原因或者是「入咗垃圾货」。 租金回报率(Rental Return) 租金回报率的算法是以一年的租金收入/楼价计算的。 一般租金都是平稳上升,惟日本租金与过去30年并无明显差别。也就是话,租金收入在不变而房价上升的情况下,租金回报率就会一路走低。日本楼租金回报率正正是这个走势。 汇率回报(FX Return) 外币FX投资有升有跌, 不似其他投资产品般长升或长跌,因此一般人都以短炒形式操作非长揸。而另一个特色是,一般投资产品走势上升时慢,下跌则会加快波动率上升,但外币汇率上升和下跌时的波幅较为接近,因此每一个周期波动会较短且变化不大。 基于以上因素,那究竟应否买入日本楼或放售? 现在的你可以选择你心水的情景! 我认为现在是低位买日圆投资房产的好时机! 恭喜你选择了投资日本房地产! 日圆兑港币美金创25年历史性低位,对于不少人来说是前所未见,甚至40多岁的中年人亦仅有一面之缘,显得现今的日圆汇率十分诱人。 投资讲风险,无人知晓未来走势会升或跌、长升或长跌。其实投资产品的特性是容易理解的,例如,债券到期时取回本金;房产价格则基本上是长期上升;而对于一种货币,除非人民对它失去了信心,否则局面大多是「升升跌跌」。如果能在低位大手买入外币,想投资海外房产就「想输都难」。 投资外币就要认识标准差(Standard Deviation),那现在是否买入日圆的机会呢? 我们可以参考USD与JPY历史标准差(Standard Deviation),又名(Volatility)。 USD/JPY Volatility Per Month: 平均是 3.83% ,等于一个Standard Deviation,意思指有67%机会率USD/JPY汇率在一个月后升跌幅不大于3.83%左右。 标准差对投资者有什么启示? 我们可以比较一年的USD/JPY Volatility和一个月的USD/JPY Volatility 一年的Volatility的算法是: (Volatility Per Month)3.83% × √212 = 13.27% 意思是一年的升跌有67%的机会率是 ±13.27% (一个标准差Standard Deviation)以内。 如果我们放大观察这两个标准差,即是有95%的机会率升跌幅度在 13.27% × 2 = ±26.54% 以内。 现在我们可以看看今年USD/JPY的走势。 一年前至今,日圆已贬值了26日圆,超过23%以上,稍达至两个标准差的26.54%,这类情况属为罕有,100年内仅有5次机会发生,而今日的日圆差一点就达到绝地反弹的水平,加上7月联储加息或会对日圆压力的巅峰,实在值得留意! 我们可以想像美日汇率一年间的浮动达23%,比房价升跌大得多(1年升10%已非常多)如果在合适的时机买入日圆作房产投资,期待回报率十分理想。除了日本房产之外,还有没有其他以日圆来投资的方法呢? 成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)也是不错的选择,一年的定息回报达至6%~8%。 创30年楼价高峰,是否时候卖楼套现呢? 今日选择出售日本房地产的你,恭喜赚钱了! 战后的日本房产价格俨如坐过山车,导致八、九十年代的一家三代也无力供楼,之后千禧年代,价格更一度陷入低迷,房产业一蹶不振。 事实是否如此? 2011年东日本大地震后,日本中央银行在股票市场上不断地买进Topix和J-REIT的成分股。2012年12月安倍前首相于第二次上场后,为了稳定利率而不停地买进国债。 在存款负利率、超低息贷款的情况下,造成资产价格暴涨。当时的你,若有能力向银行申请贷款,想必猪笼入水。现今全球进入新高通涨时代,利率由历史性低位返回正常范围,对长期依赖低利率的日本肯定有影响。 许多人评论日本楼不应作投资,皆因楼价长期不升。倘使比较30年前的房价,的确是没有升跌,但对比10年前,二手住宅单位楼价已升至接近100%,如若这样都不算升值的话,这个人肯定对日本房产一窍不通。 投资房地产的优点是租金收入稳定,资产长期升值,可以通过贷款做杠杆,增加回报,但缺点是流动性低,短期变现未必易事,当经济疲弱的时候,成功卖出变得难上加难。 然而,今日楼价适逢是30年来的高位,简直是「Seller Market,条街无货卖」。如果想卖得好价钱,现在肯定是好时机! 当卖楼套现后,你会考虑将日圆兑换成港币后,但赚蚀或不多,而选择将日圆存入银行一、两年,等待美国加息周期完结后,日圆汇率想必或会回升,但此时的你,又会嫌弃日圆存款无利息,我会建议成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder),一年的定息回报达至6%~8%。 了解更多 PropCap 日本房产按揭及Re-finance贷款计划 想知道 PropCap 如何帮你买日本楼或按揭套现? 不妨联络我们! 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏

香港楼市柳暗花明又一村 | 居外专栏

踏入2022年9月份,香港楼市依然一片悲观情绪,二手住宅领先指数(CCL)跌破170,创240周新低,沙田第一城上车盘跌破400万,港岛地铁车站上盖一手新盘开售,竟然录得零成交。 此时此刻,美国宣布再加息0.75厘,香港银行也开始上调最优惠利率0.125%,有财经专家更预言未来3年,香港楼价会大跌4成。 笔者也明白,若大家只看到眼前的政治及经济形势,很自然被悲观情绪所笼罩。不过最近有两则好消息,却成为久旱的甘露。 另外,金管局放宽压力测试要求,由3厘减至2厘,短期固然会增加购买力,更重要的是提醒大家,香港政府仍有大量辣招在实施中。 只要楼价跌势过急,政府就会调整措施应对,尤其是在国内房地产的风波扩大,各地政府也在实施各项政策救市。 在此大背景下,10月的施政报告中,大家不妨估计一下有何新政,又会对房地产带来甚么长远影响。 香港政府面对最大难题之一,是人才的流失。英国的BNO签证令不少年青人移居英国之外,也有不少金融人才因为封关,移居至新加坡。 除了海外抢人才外,内地各省市也在争夺人才。以往在中大、港大毕业的内地生,首选可能是留港就业,在香港工作满7年便可以成为香港的永久居民,也就不用缴交30%的高昂印花税置业。 所以降低永居门槛,显然是合理的抢人才措施。若果再进取一点,优才留港置业自用的话,是否应该豁免买家印花税,也是值得讨论的话题。 叶刘淑仪在8月份也曾有此建议,政府内部有讨论,也是合理联想。 其实笔者只是举其中一个例子,说明不要对香港房地产太悲观,短期而言楼价有机会受压,但置业是长远投资,如果对香港的长远有信心,短期淡市反而是压价入市良机。 笔者回想2018年第一城也曾下跌至400万,很快就反弹,不少买家后悔没有把握时良机,今次机会再一次来临,大家又会否够胆入市? “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

疫后旅游报复消费,投资渡假物业回报高 | 居外专栏

香港政府逐步向国际通关,「0+3」的检疫措施于9月26日实施,立即令不少香港居民计划外游。 疫情期间,笔者也一直受困于香港,最后一次外游回港已经是2020年3月,足足有2年半的时间。 其实,国外有不少地方比香港更早复常,旅客也重新出外旅游,过去三年淡静的旅游热门城市,又回复热闹的景象。 笔者也是一名热爱旅游的爱好者,需要在各地租住酒店旅馆。发现不少旅游城市的物业,只要适合用作招待游客短期居住,租金回报比一般正常长租为高。 因为随著互联网的普及,Airbnb、Hotels.com、Booking.com等平台也相继出现,令到旅客在寻找合适租住单位变得很轻易,以往由酒店垄断旅客的情况已经一去不复返。 业主只需要委托当地的管理公司,就有一站式解决出租揾客、清洁维修、报税等等相关事项,并不会太复杂。不过,在选择地点时,就必须小心谨慎。 当然,在法例上也必须留意,在日本大阪已经不是全年365日都可以经营民营式旅店。 另外,管理公司的质素,也是关键因素之一。除了管理质素外,如何推广、如何定价,可以既收到理想屋租之余,又可以天天客满,不会空置,二者如何平衡都是学问与经验。 除了上述因素,近期美元大升,令海外物业变相减价,同一个物业值钱,英镑今年就下跌超过20%,即是八折港币找数,非常著数。 笔者在黄金海岸刚有一入伙近三个月的物业,即使现在不是旅游旺季,但也是天天客满,扣除所用使费,净回报超过10%。 笔者也打算年底到二世古滑雪,发现大部份方便地点的旅馆或民宿已经订满,也是一房难求。 三年疫情,旅游物业自然大量空置,有业主出现财困,在市场上急于出售物业吐现也是合理现象,价钱自然容易商量。 笔者估计待旅游复兴一段时间后,价钱自然会跟随租金回升而提高,大家在疫情过后去旅游的时候,不妨也留意一下入住的物业,可能会为你带来不错的投资机会。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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