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日本仍是中国游客“境外游最热门目的地”之一 | 居外专栏

根据中国旅游研究院近期发布的《中国出境旅游发展报告(2023-2024)》显示,2023年中国出境旅游人数超过8700万人次,预计2024年出境旅游人数将达到1.3亿人次,较上一年度有 近50%的增长。 新冠疫情前的2019年,中国出境旅游人数约1.55亿人次,而上述2024年的预计数据说明,今年的出境游人数将恢复至2019年的八成以上。 报告中提及,在受访者中,超过四分之一的游客有意愿前往欧美进行旅游,其次为东南亚和港澳台地区。 而具体到国家或地区,排名前三的为:中国香港、日本、中国澳门。 中国出境游客中,以高学历的年轻人群为主体,22岁至41岁年龄段的人数占比超过82%,其中大学本科和大学专科的人数占比近75%;而来自一线和二线城市的出境游客占比约7成。 中国的出境游客,更关注交通的便利性和当地物价;在住宿方面,选择入住豪华酒店的游客比例有所下降,并有从中等价位酒店转向经济型酒店的趋势,从接近一半的受访者选择入住经济型酒店便可见一斑。 日本或继续保持宽松的金融环境;日股总市值重归亚洲首位 日本央行提出2%的CPI物价稳定上涨目标,当前继续维持大规模货币宽松政策;若达成目标,日央行计划启动包括解除负利率在内的货币政策;但日央行同时指出,即使解除负利率,但考虑到经济和物价走势,或仍会维持宽松的金融环境。 得益于宽松的货币政策,亮丽的公司业绩,以及大量境外投资者涌入日本股市,日本股票市场表现强劲。 日经指数于近日突破39000点,创出约34年的新高;东京证券交易所的上市股票总市值也再次上升至亚洲第1位,这是自2020年7月被上海证券交易超越后的再次回归 。 风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。 市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

投资者的作用 有好也有坏

眨眼间,2023年即将结束。笔者与业内朋友正在探讨明年市场的走势,几乎所有人对商厦的前景都持悲观态度。一方面是因为许多外资在香港的规模缩减,同时也受到『居家办公』的影响,办公楼的需求正在减少。  相反的是,这两年香港中区核心办公楼的供应大幅增加,整体甲级办公楼的空置率升至近13%,创下10多年来的新高。今年租金也已经下跌超过5%,前景惨淡!  然而,在大家持悲观态度的情况下,最近却出现了一些商厦的大笔成交。其中最引人注目的是李宁向恒基购入港汇东整栋商厦,这一举动引起了投资界的批评,认为李宁运用资金不善,导致股价一夜之间下跌14%,市值蒸发$80亿。  人们纷纷质疑李宁为何要购入物业? 笔者认为最大的原因是价格便宜。港汇东位于北角繁华地段,整栋楼的成交均价仅为每英尺$1.5万元,而5年前,同一地段的恒地曾以每英尺$3万元的价格出售整栋商厦。在过去的5年里,每英尺价格下跌了一半!  出于相同的原因,本地财团荣兴集团也斥资$5. 11亿购入北角金轮天地整栋商厦。相较于5年前原业主以$8亿购入的价格,这次交易的成交价下跌了40%。此外,中环中心67楼也以每英尺$2.7万元的价格成交,估计也比5年前下跌了近一半。  在一个自由且有效率的市场中,即使某些资产受到看淡,只要它们足够便宜,就能吸引投资者入场。从经济学的角度来看,成交价格为市场合理分配资源提供了信息。  举例来说,最近在西贡的一座豪华别墅,2008年原业主以5,000万购入,今年变成银行接管房产,由于大额成交量极少,最终以$2,830万售出,成交价格比15年前下跌了超过40%。  除了豪宅之外,一些市区的单幢楼也因成交量少而导致成交价格大幅下跌。例如,黄大仙富佑大厦最近以$232.23万成交253英尺的一房单位,与原业主2014年时285万的入市价相比,持有9年也亏了近20%。  在市场缺乏成交量的情况下,不仅急售的业主需要大幅降价,而且发展商也因缺乏招标而暂缓发展计划。最近香港多幅地皮流标也是最好的例证。这表明市场缺乏活力,交易受到了影响。  当然,投资者在市场上涨期间可能会加速资产价格的上升,使一般购房者难以与其竞争,而投机者却能轻松获利。  其实投资者的决策往往受多种因素的影响,而市场的供需关系是其中一个重要因素。只赶绝投资者,楼价也不会因而下跌,香港近年的住宅市场也是最佳的例证! 

中国崛起 香港不死 经济看循环不用太悲

香港踏入9月份,先有超级台风来袭,再有漫长的黑雨,降雨量竟创下有史以来的纪录,天文台形容是500年一遇的大水,令香港不少地方水浸,形同泽国,仿如第三世界。极端恶劣的天气,当然令睇楼量及成交量减少,更要命的是汇丰银行突然出招,增加新做按揭的封顶息率,变相加息半厘,对已经弱不禁风的楼市无异是致命一击,情况有如天气一样恶劣,不断下着倾盆大雨,不知到何年何月才能见到阳光! 不过,上周却传来一个好消息,华为发布了新款的智能手机Mate 60 Pro,据专业人士测试,接收速度达到5G水平,而且全机零件都是中国自行生产,成功摆脱美国的科技封锁,中国崛起对全球一哥美国带来威胁,正如华为对iPhone一般,有如中美竞争。在此背景下,不少评论认为香港以往作为「超级联系人」的角色已死,楼市及股市在欧美资金相继退场下,必然会令香港失去金融中心的地位! 笔者一向对中国及香港的发展有信心,正如华为一样,没有美国的封锁制裁,很难迫出信心自制晶片!制裁走资等对投行为,短期来说当然会对香港有影响,但只要中国能顶着压力,反而令自己找到新出路。例如一带一路的联系人,人民币国际化带来的机遇,将会是新的引领点。 虽然市场弥漫着悲观情绪,也有业主劈价出售,但有人辞官归故里,有人漏夜赶科场,笔者刚刚认识一位上海朋友,虽然知道要支付30%的额外印花税,仍然打算来香港置业,他相信香港长线前景是乐观,而且短期楼价受压,反而是置业良机!笔者最近也遇到一位做石材生意的朋友,他也有相近的看法,所以最近在何文田山买了一个旧屋地盘,打算重建为新的分层住宅单位。根据他的估算,在此优质地段,重建后的成本只是市价的一半,对他来说发展房地产虽然是个新手,但蚀本门也应该已经关上!现在发展商有大量货尾,抢购地盘的意欲大减,宁愿保留现金投政府地或补地价,对新手发展商来说却又是一个千载难逢的机会! 笔者回顾1985年刚刚大学毕业出来社会做事,受中英谈判影响,市道很差,1997年香港回归,外国报导封面是「香港已死」,2003年沙士来袭全城死寂,俗语有话「关关难过关关过」,今次的难关也需要大家齐心协力努力面对,也必定能安然度过,又创高峰!

海外买家日本房产按揭及贷款详细指南|居外专栏

2014年,前日本首相安倍晋三第二度成为首相后,实行三支箭经济成长政策。日圆下跌,吸引外资,发展旅游业的同时,华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷,以减低首付资金。但传统而保守的日本银行,一般不做房贷给海外投资者,当网上搜查”海外人日本房产按揭”,大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如:https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金,可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭,但申请条件严格,要求高。能符合申请者为数不多。也因如些,本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面,现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低,大概是2.5%~3.5%,其他约3~4%。 此外,当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话,SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司,不受日本的银行法律规管,所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请,居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技,更灵活可向不同国籍人士,无论以个人或法人身份,身处哪个国家,都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类:住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一,贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定,租客走租机会低,租客周转期 (Turnover)小,所以风险比较少。曾经见过不少实例,租金越低的房产房,租客搬出搬入反而机会(Turnover)越高。所以也不太建议投资房产价低的房产,因管理,支出成本占租金比例高,结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺,写字房产,宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请,但对房产宇审查也比较严格,例如对租客的生意种类有规定。风俗事业,餐厅,宾馆等行业一般都不批,港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外,银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产,如果管理质素不好,资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说,未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责,租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本,海外业主不能参与日常管理上业务,因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品,它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司,一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话,先恭喜你,因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力,一般重视工资比资产多,日本中银就只会计算工资。因此,如果你是公务员、老师之类,有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试(Stress Test),所以没有一定的审批基准,各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6~8个星期,PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外,投资者也需要明白申请日本房产按揭时,金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明,调查抵押房产的产权,状况和市价等。基本上,无论房产的房产价是高还是低,银行花的工夫和时间都差不多,所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果,借款金额越大,越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位,也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二: 房产龄太旧,最少都35年以上 面积太小,18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时,兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系,浴室面积就更小,用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此,租金向下调压力比较大,房价也不会升得太多。碍于不利因数影响,遇上纳米房产时,最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较   海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏  

2023年访日外国游客数量大超预期,民宿和酒店需求强劲 | 居外专栏

根据日本国家旅游局和观光局的数据,2023年访日外国游客数量超过2500万人次,高于日本政府此前预计的2000万人次目标。游客在日本的旅游消费,包括住宿、餐饮和购物等,达到了约5.29万亿日元,创下了自2010年以来的最高纪录。  尽管2023年的访日外国游客还未达到疫情前的最高值,但下半年外国访客的增长明显出现提速,每月的外国访客数量基本都在200万人次以上。10月的外国访客人次就超过疫情前2019年的水平;12月更是达到273万人次,创下疫情后的新高。  值得注意的是,韩国成为了访日外国人数量最多的国家,为696万人次。与此前相比,之前一直位于榜首的中国大陆游客在2023年的访日数仅为243万,位列第三。其中主要的原因有可能是因为中国在去年8月10日才开始恢复了赴日团游。  在旅游消费的具体类别中,住宿费用占据最大比例,达到近35%,其次是购物费用,约26%,而餐饮类消费则排名第三,占比约为23%。从人均消费的角度来看,排名前三的国家分别是西班牙、澳大利亚和意大利。  日本去年在旅游业的出色表现不仅归功于全球航线在疫情后的全面恢复,“便宜日元”更是其中一个非常重要的推动因素。  访日外国游客的持续增加,也推高了民宿和酒店的需求,为了应对供不应求而催生的商机,旧房翻新改造为民宿已成为热点;而日本的不动产巨头则选择与国际集团合作,如洲际酒店集团、万豪国际酒店集团,希尔顿集团等,形成了一波外资酒店的入驻潮。 大阪房地产价值凸显  作为日本西部地区旅游的重要枢纽城市,大阪将迎来2025年的大阪世博会。目前,已有160个国家及地区确认参加,世博会将为期184天,预计入场人数约为2,800万人,有望为大阪带来约2万亿日元的经济效益。此外,预计2030年建成的“大阪赌城”的度假村,由美高梅公司投资约100亿美元。   据彭博报道,预计到2030年,访日游客将翻倍至6千万,而大阪有望吸引其中的2千万游客。值得一提的是,近年来大阪市实现了积极的净移民,同时国际学生数量显著上升,超过了疫情前的水平。因此,大阪市的房地产市场对投资者来说是一个值得被关注的焦点。  风险披露:  本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。 

东南亚房地产新起之秀——柬埔寨

随着时代变迁,东南亚国家的经济在近几年间发展迅速,光芒初露,尤其柬埔寨的房地产市场相当乐观,投资的潜力和回报相对较大。而这一进步主要仰赖于当地年轻化的人口结构。 柬埔寨,正式全称为柬埔寨王国,位于东南亚中南半岛的南部地区,又被泰国、老挝、越南等邻国环绕其中。 根据联合国数据,截至2024年1月10日,柬埔寨人口为1703万人,是一个国家人口仅占世界总人口0.21%的小国。 此外,该国人口的平均年龄为27.1岁,人口年轻化程度较高,劳动力充足。 外国人在柬埔寨的房地产投资方向 外国人虽被允许在柬埔寨购买或投资房产,但同时也受到了部分政策与条规的限制。 根据柬埔寨《外国人不动产产权法》,外国人不被允许购买土地和别墅,只能购置任何建筑物一层或以上的房产(非底层),且所有外国投资房比例最多只能达到一栋大楼的70%。 值得一提的是,在柬埔寨购房并无最低投资金额的限制,在不侵犯以上提及条规的情况下,外国人只需带上护照与现金便能在当地置业。 唯独需要注意的是,除了一些当地的知名开发商愿意给外国投资者提供短期融资外,外国人在柬埔寨进行房地产投资是无法申请房屋抵押贷款的。 柬埔寨的房地产投资好地方 1. 金边(Phnom Penh) 金边是柬埔寨的首都,人口多达150万人,是该国人口密度最高的地区。 有鉴于此,这里已发展成柬埔寨的经济、工业和文化中心,吸引了许多外国人前来置业投资。 近几年间,金边的房地产市场在来自当地、中国(包括香港)、新加坡和马来西亚的开发商展开大规模的开发下,从经济实惠的公寓楼到奢华的豪宅别墅皆有所发展,增长了不少。 公寓的中位价约在每平方米2000美元左右(约合12750元人民币)。取决于房产的大小、户型与地点,在柬埔寨购置公寓的平均价格大约是9万美元到30万美元(约合57万到191万元人民币)不等。 同样取决于公寓的地点、户型、家俱配置等因素,当地租赁市场的每月租金可达500美元至2000美元(约合3188至12750元人民币)。 一般来说,柬埔寨的租金收益率可以达到每年6%—8%,是东南亚租金回报率榜上排行第一的国家。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍:金边 2. 暹粒(Siem Reap) 暹粒是柬埔寨第二大的城市,因其世界最大的宗教建筑——吴哥窟座落于此而闻名于世,成为亚洲最受欢迎的旅游景点之一,每年都有200逾万名来自世界各地游客慕名而来。 在旅游业的推动下,暹粒的租赁市场庞大,房屋需求高,既给当地人提供长期住宿,也为外国游客提供短期度假住房。 尽管暹粒截至目前为止没有开发太多豪华项目,但其市中心与周边地区却不乏各式房价略低于金边的公寓楼。 当地公寓的中位价须取决于房产的面积和地点而定,一般上为6.8万美元至16.3万美元间(约合42万至104万元人民币);同样取决于公寓的地点丶户型丶家俱配置等因素,租赁市场的每月租金则是在400—450美元(约合2550—2870元人民币)左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍:暹粒 3. 西哈努克(Sihanoukville) 西哈努克是柬埔寨的沿海城市,距离首都金边大约4小时的车程。 凭藉其绵延不断的海岸线与海上景观,西哈努克发展为亚洲最好的海滩之一,并被评价为一流的海滨度假胜地。 此外,你还能在这里购置亚洲一些最便宜的,带海滨和海滩景观的物业。 在柬埔寨政府未禁止赌场营业之时,成千上万的中国工人、开发商和投资者纷纷涌入西哈努克工作与生活。 当时居住在西哈努克的中国人几乎占了这一城市的外籍人士人口的90%。 目前,西哈努克的公寓价格约为9万美元到18万美元(约合57万至115万元人民币)之间,中位价则浮动于11.6万美元(约合74万元人民币)左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍:西港 柬埔寨的房地产市场在总体而言还是属于乐观的状态,仍持续蓬勃发展,并以其高速的经济增长吸引了大量资本的进入,市场自身具有无限潜力,未来可期! 这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。 对 柬埔寨房产 或更多投资机会感兴趣,却不知从何下手? 别担心!敬请填写以下联系资料,让居外IQI专业团队给您提供最贴切的建议和帮助!

一张英国房产验房报告看清房产估价?|居外专栏

在英、美等国家投资买楼时,仲介通常都会推荐买家签约前做Inspection Report或 Home Report,即是验房报告。报告内容包括房产的结构(Structure)、状况 (Condition),环境(Environment),能源(Energy)和房价(Valuation)等资料。英国测量师是根据RICS标准来作出报告。 房产报告一般都包括以下内容: 大部份中国买家看过验房报告(Home Report)都未必太了解报告内容,例如能源 (Energy)、环境(Environment)等资料。但有一项可能特别感兴趣的是估价 (Valuation),可知道房产值多少钱,有没有买贵? 在外国买楼投资,并不如在国内那么方便,用手机便能即时查到房价资料和银行估价。原因是每个国家对交易的数据有不同的处理方法,不是全部对外公开或公布。有些网站例如Rightmove、Zoopla可查到部分过去交易资料和数据,但不完整,亦不代表现在楼价的公平市价(Fair value)。要正确找出市价就必须找专业测量师做估价。测量师收费会根据地点,房产类型由几百至一千英镑不等,需时约2~3个星期完成。 而在中国买房产,较少人会安排做验房(Inspection)。因公寓式单位一般由管理公司管理外墙、公用设施、电梯等。业主只要每个月准时付管理费就可以,不用麻烦处理维修保养事宜。 在英、美做当地业主自己就要担当管理公司的角色,需自行定时做维修。传统上英国楼是用砖,美国楼是用木造,寿命可以超过一百年以上。对于没有住独立屋(House)经验的人士来说,许多时候可能会疏忽没有计算维修费用在内。独立屋最常出现的问题是屋顶漏水。木做的屋顶大概15~20年就需要做防水维修,30年或以上就需要更换新的。投资者计算净回报时,也应考虑维修费用在内。因此,旧楼总回报一般比新楼高,但收入减支出后旧楼净回报不一定比新楼高。 如果对英国房产估价需要了解,可以联络我咨询。   海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏  

2024澳洲留学指南,抢先收藏!

后疫情时代,国际形势风云突变,留学国家也经历了大洗牌,美国不再是全球学子最热门的留学选择,与此同时,澳洲正迎头赶上,成为最热门留学选择之一。毫无疑问,澳洲当地的良好的教育制度与资源是最大的因素。 本期内容将带大家走进最受欢迎的留学国家——澳洲,了解最新澳洲留学形势、掌握澳洲留学流程,并学会如何在澳洲以房养学,轻松留学澳洲! 1. 最新澳洲留学趋势 赴澳留学的10大理由 顶尖的大学、充满活力的城市、令人惊叹的自然风光和几大海洋是许多留学生选择澳大利亚留学的重要驱动力。不过,赴澳洲留学的原因远不止这些,方便办理学生签证、实习和兼职工作机会多等因素成为全球学子选择赴澳洲留学的重要原因。为此,居外为大家整理了 为什么要去澳洲留学的10大理由。 相关阅读:想出国留学,国家怎么选?  澳政府:中国留学生数量保持稳定 澳洲联邦内政部最新数据显示,在截至2023年6月的,有近8.6万名中国学生在澳洲留学,此数据保持稳定。 澳洲大学全球排名变化 QS世界大学排名、THE泰晤士高等教育世界大学排名、U.S.News世界大学排名、软科世界大学学术排名(ARWU)被视为目前世界最具影响力的四大排名 。QS世界大学排名因其问卷调查形式的公开透明而获评为世上最受注目的大学排行榜之一。 2024 QS世界大学排名 — 澳洲篇 在2024 QS排名中,27所澳洲院校排名在世界前500,而澳大利亚的众多非八大院校也获得了综合5星的评级,澳大利亚国立大学、悉尼大学、墨尔本大学、悉尼新南威尔士大学、昆士兰大学依旧牢牢占据世界前50的榜单位置! 2024 泰晤士高等教育世界排名(The Higher Education) — 澳洲篇 澳大利亚有6所院校跻身世界前100,11所入围世界前200。其中,墨尔本大学在THE排名中保持澳大利亚第一,位列世界第37。澳大利亚八大院校表现平稳,均稳定在世界前200。 2. 澳洲留学必读 高中 / 本科 / 研究生留学要求 澳洲不管是教育质量,生活环境,还是其他各方面的福利都是非常不错的,再加上学费比较低,选择的人就更多!一起看看 2024年高中、本科、研究生三个不同阶段赴澳留学都有哪些要求和条件。 高中:申请澳洲高中留学,完成国内初中教育是必需的。一般来讲,初三毕业可以入读澳洲10年级。如果读完高一或是高二在读,则可以入读11年级。 本科:申请澳洲本科,一般有4种途径可以选择:一是高考成绩直接申请澳洲的本科;二是申请澳洲预科;三是利用国际类考试直接申请;四是利用高中成绩申请国际大一课程。 研究生:申请澳洲研究生,必须是国内全日制本科毕业生,并拥有毕业证和学位证,此外对语言能力、学校背景和专业背景、工作经验也有一定要求。 有哪些奖学金可以申请? 澳大利亚大学重视成绩好的学生,政府和高等学府都各自设立有许多奖学金计划来吸引世界上最优秀和最聪明的学生到澳大利亚学习。 一般来说,澳洲奖学金分为政府资助、高等学府自设两大类,以下是 澳洲政府资助的3大奖学金和“澳洲八大”设立的奖学金介绍。 留学费用估算 主要分学费和生活费两部分,不同地区和学校略有区别,但整体而言,学费大概每年3万澳元左右,生活费大概每年2万澳元左右,总共约20-25万人民币(不计打工收入),这一费用对于国内中等收入的家庭来讲,还是可以承受的。 学费:不同学校、不同专业学费相差较大,著名大学学费一般都比较高,尤其是位于悉尼和墨尔本地区的大学,例如悉尼大学本科和硕士学费要在30000-40000澳币/年,相对比较偏远地区的大学,例如查尔斯达尔文大学的学费在22000澳币/年。 生活费:在澳洲一个月的生活费要多少钱?通过计算几项主要支出,如住宿、交通、通讯、餐饮就能的出来。按澳大利亚使馆提供的官方数据显示,一年的澳洲留学费用是19830澳币,约合10万元人民币。 相关阅读:澳洲研究生留学费用大揭秘 澳洲名校一览 目前澳大利亚共有43所大学,其中37所是由当地政府资助的公立大学,根据 2024年QS世界大学排名,澳洲顶尖的10所大学按排名(括号内为世界排名)依次是:墨尔本大学(14)、新南威尔士大学(19)、悉尼大学(19)、澳洲国立大学(34)、莫纳什大学(42)、昆士兰大学(43)、西澳大学(72)、阿德莱德大学(89)、悉尼科技大学(90)和伍伦贡大学(162)。 相关阅读:读澳洲名校,但孩子在学校意外受伤该怎么办?|居外专栏 3. 澳洲留学申请指南 时间规划 & 申请流程 完整的澳洲留学时间规划 为: 1月-6月 — 考雅思 7月 — 办理结业手续 9月-10月 —递交申请 11月-12月 — 接受offer、安排住宿 几乎占用一整年的时间,所以务必提早准备,越早越好! 而完整的澳洲申请流程 包括以下步骤: 选定方案 — 根据兴趣爱好、成绩、职业方向确定留学方案 院校申请 — 准备相关资料,向选定的院校提交申请 等待通知书 — 收到通知书后,准备材料、缴纳学费、办理护照 语言考试 — 所有学生都需要准备雅思或托福,建议提前准备 资金准备 — 需要提供资金担保,由于汇率变动较大,建议提前准备 递交材料 — 将所有材料递交到大使馆,并准备行李,在规定时间内报道 热门留学专业排行 很大一部分人去澳大利亚留学的动机是希望能找到更好的工作以及更大的回报,为此,首先要考虑的是你对何种职业更感兴趣。 其次,由于澳洲和中国对于不同职业的就业需求以及就业前景完全不同,所以你应该了解澳洲和中国对于不同职业的就业需求数据,以此确定未来的发展方向。目前澳洲最热的留学专业 一定会出乎你的意料之外! 准备申请材料清单 澳洲留学申请需要的材料 包括护照、毕业证(或在读证明)、成绩单、雅思成绩单等。 此外,部分学校或专业会要求提供CV和PS,商科专业可能需要提供GAMT或GRE成绩,EMBA还需要参加面试,设计类专业还需要提供作品集等,有正式工作经验的申请学生还要提供工作证明,申读研究型课程的学生需要准备研究计划等材料。 留学签证办理攻略 赴澳留学签证是留学申请中非常重要的一环,每年拿到offer的同学被拒签的案例也不在少数,以下为大家详细解析 去澳大利亚留学签证需要的材料和注意事项。 一般而言,申请办理澳洲留学签证需要临时入境者声明(GTE)、签证申请表、入学确认书(COE)、财务证明材料、英文水平证明、健康证明、保险材料以及个人材料说明这八类材料。 “多国联申”提升成功率 受新冠肺炎疫情、各国签证政策、国际大环境等因素影响,为了提升留学申请成功率,不少中国学子开始 选择同时申请多个国家/地区的院校,即“多国联申”。 这其中又以申请美国和澳大利亚的准留学生居多,这些原本只申请美国或澳大利亚高校的学生选择联申英国、加拿大、中国香港等其它国家与地区的高校。 4. “以房养学” 让澳洲留学一举多得 通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用,近年来这种“以房养学”成为海外发达国家投资中热门的投资形式。对高净值家庭来说,一来提早为孩子的留学做打算,二来对资产进行了妥善的全球配置,一举多得! “以房养学”有 3大好处:省租金、补贴日常开支、长远回报可观 ,其精髓是通过房屋获得投资收益,并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房,大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房,以便新房可以在孩子赴澳之际交付。 省租金:既节省留学期间的租金费用,又给孩子创造更好学习环境; 补贴费用:投资房产所产生的稳定租金收益,可补贴孩子日常开支; 长远投资回报:国外房市较为稳健,中长期持有,投资回报很可观。 当然,要成功实现“以房养学”,大家 在买房过程中还是有很多需要特别了解的注意事项,这方面的内容,大家可以看看澳洲持牌律师的专业视频解读。  

2024年槟城还是理想的房地产投资地吗?

槟城州位于马来西亚北部,分为槟岛和威省两部分,是一个繁华的城市。作为马来西亚着名的旅游胜地,槟城以当地美食与历史文化景点而闻名。那槟城的房地产市场是否符合投资者对于投资理想地的标准呢? 一起从以下11个视角来认识魅力无穷的槟城吧! 1. 地理位置优越 槟城位于马来半岛的西北海岸一代,靠近马六甲海峡,是马来西亚的州属之一。槟城又被区分为两部分,分别是:槟榔屿(首都——乔治市所在处)和马来西亚半岛上的威省。 连结两地的是马来西亚最长的两座跨海桥——槟威大桥和苏丹阿都哈林大桥。截至2019年5月,苏丹阿都哈林大桥是东南亚最长的桥梁。槟城的北部和东部与吉打州接壤,南部与霹雳州接壤,是马来西亚陆地面积第二小的州属。 2. 人口密度高 作为马来西亚城市化程度最高的州属之一,截至2023年,槟城估计有1771万馀人口,是马来西亚人口密度第三高的州属(不包括吉隆坡和布城),约每平方千里就有1717人的概念。 3. 民族多样性 除了马来西亚的三大种族外,槟城也有相当数量的欧亚混血儿丶泰国人和外籍人士社群。因此,槟城存在着各个民族独特的文化丶语言和宗教。 4. GDP强势增长 有着“东方硅谷”之称的槟城,是马来西亚所有州属当中人均国内生产总值最高的一州,也是国家最具活力的经济中心之一。有鉴於此,当地的房地产总是很受欢迎,市场前景乐观。 另外,槟城的人类发展指数屈於吉隆坡和雪兰莪之后,位居全国第三位。该州的受教育程度也相对而言较高,截至2020年,该州的青年识字率为99.5%。另外,截至2022年,槟城的失业率是2.7%。 5. 外国投资涌入 槟城是外国投资者在马来西亚的重点目标。在2017年的马来西亚外资投入(FDI)中,槟城州的外资投入占了总数的近0.4%,占比最大。 此外,当地首都——乔治市甚至曾在2016年的商业地产投资中,超过了吉隆坡,成为马来西亚最具吸引力的投资地。 槟城的外资投入主要来自瑞士、德国、中国香港、荷兰、爱尔兰和新加坡。新冠疫情期间,当地外资投入不曾中断,在2020年第一季度达到了第二高的投资水平,印证了其的确是个具有一定吸引力的外资投入目标。 6. 国际关系紧密 居住在槟城的外籍人士颇多,特别是来自新加坡、日本、亚洲各国和其他英联邦国家的外籍人士。他们视槟城为移居或享受退休生活的理想地。近9%槟城人口都是外籍人士,藉此也反映了槟城这一州属对外籍人士的吸引力。 大部分外国人都喜欢居住在丹绒道光、丹绒武雅、峇株丁宜等乔治市北处附近。 7. 文化多元化 槟城聚集了当地三大民族:马来人、华人、印度人与其他民族,是个独特的多元文化和多种族的社会。 这里也是一个可以包容佛教徒、基督徒、穆斯林、天主教徒、印度教徒与其他宗教的宗教自由社会; 在沟通方面,英语、马来语、华语、淡米尔文、闽南语、粤语、潮州话、客家话等语言和方言都能在这一多语言社会通行。 8. 旅游业繁荣 槟城素有“东方硅谷”和“东方明珠”的美誉。前者源於当地占国内生产总值(GDP)46%的制造业大环境。后者则有赖於由旅游业推动了服务业,进而给当地人民和社会提供了大量就业机会,有助於经济的增长。 在疫情未蔓延前,槟城服务业的国内生产总值可达到49%,甚至超过了制造业。 2008年,联合国教科文组织将乔治市列为世界文化遗产。自那时起,每年的7月7日都是槟城独有的公共假期——乔治市世界遗产日。 除了自然风光外,槟城也有着许多充满魅力的城市景观,例如:从殖民时期的英式建筑改建而成的豪华精品酒店、新关仔角沿海一带的摩天大楼,以及路上随处可见的文化景点语琳琅满目的小吃和美食。 9. 退休生活理想地 2020年11月,涵盖全球多个退休或移居生活的网站——国际生活(International Living)将槟城评选为11个最适合海外退休的岛屿之一。 槟城在这一排名中位居第三名,仅次於马尔他和西班牙的马略卡岛,在亚洲排行第一位。 10. 交通系统发达 槟城的未来交通系统蓝图里,规划了槟城未来可能会兴建一条连接槟岛与威省的捷运线、单轨轻铁线、有轨电车线和海峡两岸缆车线。 槟城国际机场与吉隆坡丶新加坡等主要城市的连接频繁,是马来西亚北部的主要机场。这一机场是马来西亚所有机场中货运量呈第二大丶客运量呈第三大的重要机场。 槟城港除了是马来西亚北部的主要港口外,也是马来西亚第三繁忙的港口。截至2019年,该港经手了152万标准箱货柜的货物。 11. 公共设施完善 槟城州有着马来西亚各州中最高的宽带普及率(99.82%)。同时,为了提高槟城的互联网普及率,州政府於2008年提出槟城免费Wi-Fi的计画。该地也是第一个为公民提供免费互联网连接的马来西亚州属。 2020年,乔治市入选数字化工作一族心中的十大理想地之一。受疫情影响,居家办公(WFH)的文化逐渐深入人心,合理的生活成本丶足够的联合办公空间和Wi-Fi的合理使用也是人们的重要考量标准。 槟城的房地产类型 槟城的房地产可分为住宅和商业用途两种类型。住宅地产包括:公寓、联排住宅、半独立式住宅、独立式住宅和别墅。 商业地产则包括了:联合办公空间、商铺、零售综合中心、购物中心、商业大厦、土地、工厂、仓库、酒店和岛屿。 房产的抉择主要还是取决於买家购置房产的目的,是为了自住、进行商业用途或是投资。而地段则是决定槟城房地产价格的主要因素。 住宅单元的价格不等,可能只需经济实惠的30万马币,也有可能高於500万马币。对商业用途的房地产亦是如此,这些房地产的起始价可能会低於马币20万,之后再升值到200万马币左右。 5个在槟城进行房地产投资的理想地 1. 东北区 这个地区覆盖了槟城的东北部。这里有许多槟城的自然风光,如:槟城植物园丶升旗山和极乐寺等景点,就像是槟城的“绿肺”。 作为一个重要地段,东北区涵盖了多种生活之中必备的设施,通往威省的槟城大桥也就在不远处,交通便利,非常适合一大家庭在此定居。以下是东北区数地的详情: 丹绒道光丶丹绒武雅和峇株丁宜 这些地区的住宅和度假屋深得国际买家和外籍人士的喜爱。Marin、Tropika Ferringhi、Ferringhi Residence、Ferringhi Residence 2、Quayside丶Tamarind丶Straits Residence和Alila 2都是这一地区近期备受追捧的房地产项目。 这几个地区的住宅依山看海,除了可以轻松到附近的美食中心品尝当地美食外,还有各种适合各种年龄段人士进行的休闲与娱乐活动。 住宅附近也包括了国际学校丶私立医院丶商业中心,如:酒店丶银行丶餐馆等的设施,非常方便。 牛汝莪 牛汝莪座落在乔治市和峇六拜之间。这一地区的交通十分便利,不论是通往学校丶购物中心丶银行丶邮局都不远,距离槟威大桥也仅需10分钟的车程。 2. The Light City The Light City将是未来槟城的会议中心丶购物中心丶医疗中心等设施的海滨智能城市所在地。Mezzo, Triuni, Vilaris Courtyard, Middleton, The Sun, Montage等住宅单位也将陆续开始动工。 3. 峇六拜 峇六拜位於槟城西南部,被称为槟城最发达的城市之一。这一地区还包括了峇六拜自由贸易区,使其成为当地主要的工业中心。 Queens Waterfront 这是一项建在填海土地上的海滨永久持有开发项目,预计将在2022年内全面运营。项目附近的设施包罗万象,有加油站丶邮局丶银行丶购物中医疗设施丶国际学校丶便利店等。 其他住宅项目包括:Quay West, Havana Beach Residence affordable range, One Imperial, Imperial Grande, Tree O and Valentia Residence。 4. 乔治市 2008年,乔治市被联合国教科文组织列为世界文化遗产。通过仍保存完好的殖民时期建筑与集合了马来西亚丶中国丶印度风格的建筑物上,可见槟城丰富的历史经历。除了充满活力与文艺气息的文化景点外,这里的交通便捷,学校丶银行丶医院等公共设施都能轻易到达。 Marriott Residence Marriott Residence位於着名的新关仔角处,毗邻Evergreen Laurel Hotel。该项目实则上是一座55层高的大楼,其中还包括了酒店客房与公寓单元。 22 Macalisterz 22 Macalisterz由高度有名的开发商所建,获得了数项殊荣,是槟城第一所豪华酒店概念的服务住宅。这里拥有五星级的设施,其中包括无边界泳池丶空中酒吧丶空中休息室丶室内健身房等。 本文由居外IQI马来西亚槟城区专业房地产中介——Cindy Leng撰稿。 想要加入槟城的房地产投资热潮? 填写以下联系资料,让居外IQI专业团队给您提供初次进行投资,最贴切的建议和帮助!

为什么现在泰国房产更值得投资?

泰国,除了是一个令人神往的热带天堂,投资其房产还有很多其他原因。由于该国近年来显示出强劲和持续的增长,住房和土地价格不断上升。不过,在这里以低廉的价格找到一个梦想之家往往是非常简单,因此许多外籍人士继续选择在泰国投资置产。 入选海外购房地Top 4 根据LiveandInvestOverseas.com调查,泰国在2023年海外购买房地产的十佳地点名单中排名第四。该网站指出,海外房地产市场正在蓬勃发展,说明了房地产在其他资产中脱颖而出,因为它是一种硬资产,提供资产类别和可能货币的多样化。这基本上意味着,房地产产生现金流的机会很高,可以帮助建立长期财富。该网站还称,任何类型的买家,无论是新手的还是有经验的,都可以从购买海外房产中受益。 经济增长 贸易蓬勃 2023年,泰国的国内生产总值(GDP)在东盟国家中排名第二。其原因是该国有能力在该地区进行充分的贸易,同时拥有现代化的基础设施。工厂、仓库以及随之而来的廉价劳动力都有助于使在泰国做生意更容易。 近年来,中泰经贸合作内容不断丰富,领域不断拓展,水平不断提升。中国已连续8年成为泰国第一大贸易伙伴,两国经贸合作成果持续增长。2020年尽管遭受疫情的冲击,中泰双边贸易额仍然达到986.3亿美元,同比增长7.5%,其中中国自泰国进口480亿美元,同比增长4.2%。 延伸阅读:必读!中国人在泰国买房不能不知道的事 利好连发 买房“送签证” 尽管泰国一直对谁可以拥有土地有一些相当严格的限制,但政府已经提出了几个方案,冀吸引海外的外国富裕人士和高技术专业人士前往投资,以振兴当地疫后经济。 第一个方案是10年期的长期签证,各国的富裕人士需要投资至少50万美元(约合358万元人民币)的房地产或政府债券,并符合个人资产、年收入和医疗保险的最低要求。退休者的标准可获减半。 第二个方案是名为“Elite Flexible One”的特殊精英签证。外国买家只要购买一个单位或以上的住宅房产,总值超过1,000万泰铢(约203万元人民币),即可免费或减费获得价值50万泰铢的5年居留签证。 第三个建议是允许外籍人士购置一栋带土地所有权,价值不低于1000万泰铢的自住物业。 以上皆表明,泰国正在为那些真正想投资和长期帮助该国经济发展的人改善条件。 “泰”火热!关注三大投资热点 曼谷的出租物业受到长期居民和游客的高度关注,现在人们都想要更宽敞舒适的生活空间,这场疫情肯定对泰国首都的住房需求类型产生了影响。随着泰国重开,越来越多的人转而在家工作,曼谷的低层公寓项目需求量肯定会增大。 而且,泰国南部也提供了一些很好的租金收入机会,因为许多旅行者希望住在更豪华的沿海住宅中。苏梅岛是一个很受欢迎的投资地点,由于目前的建筑高度限制,以及新的公寓许可证暂停,使得竞争相当激烈。苏梅岛最好的房产仍然是海滩和海景的位置,随着更多土地被开发,价格肯定会上升。 同时,在安达曼海上,备受热捧的普吉岛有着各种新旧物业,包括泳池别墅和公寓,给海外买家提供了不同价位的选择。 前景光明 未来可期 展望2024年,购买泰国房产作为投资是一个不错的选择,需求持续旺盛,该国的房产价格也会随之而稳步上升。这个国家在发展上保持一致,拥有现代化的道路网络和与主要工业和商业中心的连接,这里的设施也可与许多外籍人士的祖国(包括中国)相媲美。现代化的医疗设施、住宿、商业设施和5G互联网连接,在泰国生活肯定不会令人失望。 泰国许多地区早已是投资圣地,房产投资者一定会找到收获巨大回报的途径。从在曼谷市中心购买豪华公寓,到在南部出租房产,泰国的房地产市场绝对是炙手可热。趁着曼谷仍是真正的买方市场,买家可享有惊人的折扣优惠,沿海地区房产也将会随着旅游业慢慢恢复而成为抢手货,现在就是投资的最好机会了! 您还等什么?立即私信居外IQI置业顾问,免费咨询关于泰国房产项目的信息吧!

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