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黄金签证最新消息:欧洲议会有意收紧爱尔兰投资移民政策 | 居外专栏

爱尔兰司法部(Department of Justice)最近公布了数据,显示自2012年推出投资移民计划(IIP)以来,司法部已批出达到1613份申请。 这计划自推出以来,十年间为爱尔兰筹集了近12亿欧元。 其中在2022年的数字尤其惊人,因为单单头9个月就有超过800份申请,数字占了过去10年所有申请的27%。 按推测,2022年的总申请数量有望比上一年翻一倍。 多了人申请的成因非常多,毕竟爱尔兰在经济和生活条件上都非常完善和安定,加上其欧盟身份与及和英国有共同旅游协议(CTA),更加吸引著世界各地的高资产人士前来。 然而,这个如此受欢迎的投资移民计划是否能一直维持下去,却是未知之数。 因为有消息指欧洲议会(European Parliament)对于贪污、洗钱和逃税等问题的关注,而曾呼吁成员国就有关黄金签证制定更严格的规则及作出更尽职的审查。 现阶段爱尔兰司法部暂时没有作出有关爱尔兰投资投资移民将会修改的公告,但按照2022年3月欧洲议会的新闻公告,欧洲黄金签证将有收紧或禁止的意向。 下一步委员会亦将准备立法提案,届时将会有怎样的发展仍未可知,不过对于有计划移民爱尔兰的朋友来说,绝对值得留意。 由于爱尔兰投资移民(IIP)申请需时约2个月时间,以准备文件和无犯罪记录,其审批亦需要约6个月时间,如果你也有意申请,建议可以尽早作出计划。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务

展望2023年中国A股市场投资机遇 | 居外专栏

中国A股市场将在2023年迎来转折向上! 疫情防控政策的松绑(调整为“乙类乙管”后,防疫政策不再约束接触式消费和场景式活动)和宽信用稳增长政策将助力经济基本面持续恢复向好。 2022年12月防疫政策优化已明确政策预期拐点,经济逐步企稳回升,改善市场风险偏好。 2023年3月欧美加息预计结束,人民币汇率拐点出现并逐步升值,打开估值修复空间;2023年下半年A股盈利拐点出现,增速弹性更大,夯实修复基础。 随着前述三大拐点渐次出现,2023年A股将逐步聚力上行,无风险利率下行(美债利率筑顶回落),二季度后上行动能更强,外资和私募是全年增量资金的主要来源,A股开启全面修复趋势。   “二十大”会后第一年(2023年)改革类政策密度高,全国“两会”后关于税制改革、绿色低碳、共同富裕和国家安全等领域的政策落地成为重要看点。 这个阶段市场风格更偏成长,建议重点关注“四大安全”领域,具体包括: 1. 能源资源安全关注传统能源(煤炭/油气)保供、新能源内需扩张、供需偏紧的关键矿产资源(锂、稀土)。 2. 科技安全关注半导体产业链、信创(信息技术应用创新行业:计算机软硬件)、数字基建(运营商、ITC设备等)。 3. 国防安全围绕航空航天装备及发动机、元器件自主可控需求布局。 4. 粮食安全聚焦种源自主可控,抢占生物育种产业化机会。 除“四大安全”外,建议关注全球份额持续提升的中国优势制造业(智能汽车、化工)。随着2023下半年经济的复苏和消费逐渐恢复到疫情之前的水平,保持继续增长。 目前中国最终消费支出占整体GDP的比重仅在54%左右(发达国家比重普遍在70%-80%),提升空间很大。 2023年中国实际GDP同比增速有望接近5%。落实到A股基本面,随着2023年经济复苏,A股营收和盈利增速有望整体上行,结合对GDP增速的预测,2023年全部A股归母净利润同比增速有望达到10%。 二十大加快构建新发展格局,着力推动高质量发展 构建高水平社会主义市场经济体制:建设现代化产业体系 1. 支持专精特新企业发展,推动制造业高端化、智能化、绿色化发展。巩固优势产业领先地位,在关系安全发展的领域加快补齐短板,提升战略性资源供应保障能力。 2. 推进新型工业化和制造强国战略:推动战略性新兴产业融合集群发展,构建半导体行业、新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源、新材料、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎。同时密切关注物联网、数字经济和实体经济的深度融合。 3. 提升产业链供应链韧性和安全水平:  3.1 “补短思维”,国产替代相关领域:高端通用芯片、核心电子器件、半导体设备、基础软件与操作系统、大飞机、航空发动机、高端数控机床、高端科学仪器、生物育种。  3.2 网络安全、生物安全、数据安全、人工智能安全等涉及国家安全的先进技术方向。  3.3 基础设施相关:物流、航运、电力等供应链基础设施不足领域。 4. 强化国家战略科技力量,促进原创性引领性科技攻关以及打赢关键核心技术攻坚战:重点关注新一代人工智能、量子信息、集成电路、基因与生物技术、临床医学与健康等。 5. 打造强大战略威慑力量体系:关注军工行业! 第二十次全国代表大会报告中,首次出现“以新安全格局保障新发展格局”,确保重要产业链供应链、能源资源、粮食安全。 1. 电子行业:产业技术方面减少关键材料和产品对外国供应商的依赖。自主可控确定性增强,积极把握半导体行业的投资机会。 (1)半导体设备行业安全发展背景下的投资布局:看好半导体设备的国产化。 (2)半导体设备层面,持续看好半导体设备国产份额提升的逻辑,建议关注上市公司包括*北方华创、*华海清科、*华峰测控、*中微公司、盛美上海、至纯科技、拓荆科技 (3)半导体设计层面,建议关注:(a)DDR5 产业:*澜起科技、*聚辰股份;(b)特种 IC:*紫光国微、臻镭科技、智明达;(c)设计逻辑:*兆易创新、*晶晨股份、中颖电子。(d)手机供应链:*韦尔股份、*卓胜微、唯捷创芯;(e)模拟芯片设计:*圣邦股份、*思瑞浦。 (4)半导体材料层面,国产替代亟需加速,晶圆产能规划适配材料发展,建议管制:(a)半导体光刻胶:彤程新材、晶瑞电材;(b)面板光刻胶:雅克科技、飞凯材料;(c)电子特气:昊华科技、华特气体。 2. 计算机行业:信创(信息技术应用创新行业),它是数据安全、网络安全的基础,也是新基建的重要组成部分;信创二阶深化,有望开启数倍于首阶段的市场空间。 建议关注:(a)基础硬件领域:*神州数码、*纳思达、*中科曙光;(b)基础软件领域:太极股份;(c)应用软件领域:*金山办公。 3. 金属行业:关注资源自给及技术替代带来的投资机会。建议关注:(a)矿产资源自给领 域:*紫金矿业、*天齐锂业、*赣锋锂业、*华友钴业;(2)技术替代领域:钠电池转型的*华阳股份。 4. 国防军工行业:极需全面实现自主可控,关注国产化替代进程。电子信息化方面,建议关注*振华科技、*中航光电、*宏达电子、*航天电器;军工新材料,建议关注*光威复材、*西部超导。 5. 汽车行业:供应链、数据安全是基石。目前核心零部件的国产替代逻辑有望得到进一步加速。建议关注:*比亚迪、*伯特利、*拓普集团。 6. 新能源行业:自动驾驶、氢能源、储能三大万亿级新赛道蓄势待发;“碳中和”是能源安全和经济转型的内在需求。锂电领域,关注行业龙头 *宁德时代;光伏领域,关注*隆基绿能、*阳光电源、*通威股份;储能领域,关注*宁德时代、*阳光电源;特高压领域,关注*思源电气、*特变电工、*国电南瑞、*许继电气。 7. 通信行业:依托芯片国产化,重点关注光芯片。建议关注:(1)磷化铟领域,重点关注 *光迅科技。(2)硅光领域,目前仍需依靠美国代工,未来需在代工环节加大投资。(3)铌酸锂领域,光通信实现弯道超车的重要方向,关注上市公司光库科技。 8. 医药行业:重点关注高端医疗制造自主可控和生命科学产业供应链安全。参考国际经验,疫情放开后的长期、复杂的影响,医药行业将在2023年全年维持高景气度。 数字化X线摄影系统(DR)在下游医疗机构不断渗透给了奕瑞科技带来发展机会,建议重点关注高端医学影像设备的*奕瑞科技。 中国A股投资,宜采巴菲特暨索罗斯投资管理模式 1. 据Wind统计,2022年12月以来至目前,有617家A股上市公司接受了包括券商、公募基金等在内的机构调研。 按照所属的行业分布来看,机械设备行业最多,达到79家;医药生物行业公司数量居于其次,为77家;电子行业公司有68家,数量居于第三。 2. 第二十次全国代表大会报告中,“安全”出现50次,“发展”出现108次, 首次出现“以新安全格局保障新发展格局”,确保重要产业链供应链战略性新兴产业(自主可控)、 高端制造(智能制造)、新能源、新材料、生物农业、生物医药、国防军工,这是A股在2030年之前为中国经济创造大量资本溢价的源泉。 3. 中国A股(包括科创版)4,874家上市公司,按Buffett选股要领及参阅个股近5年财报数据,选出核心绩优股50家+120家成长股;同时搭配295家连动观盘,共筛选出465家(家数占全体上市公司的9.5%)。 4. 上证指数(周K)在展开B浪反弹之前,2023Q1~Q2再创2885点新低的概率小。面对A股市场操作,宜采五维价值投资---基本面、技术面、情绪面、货币面及政策面。中国A股市场,不仅用Buffett投资法,还要锁定风险,采Soros套期保值策略对冲避險要领! 风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为短线投资建议!

口腔诊所连锁经营创始与资本运营投资机遇 | 居外专栏

前言:个案研讨 绍兴8020口腔门诊部有限公司拥有一支汇聚国内外专业,老中青相结合的口腔医疗服务团队。 由医院主任级医师黄林江主任与金友良主任以及来自台湾的李文隆总经理领军,响应国家全民健康战略,秉持「取之于社会、用之于社会、止于至善、 永续经营」的成立宗旨。 绍兴8020口腔门诊部有限公司,以长三角绍兴三线城市地区连锁为轴,下沉连结到四五线乡镇、街道的社区门诊,以【1挂10+100家】口腔诊所共生赋能的加盟经营模式,达成区域品牌、经营规模效率与降低成本效应,同时解决如下所述行业的痛点 : 专业人才不足,和经营管理与设备落后问题; 医生成本高、请不到、留不住; 民众就诊意识薄弱; 诊所独立开业经营困难; 品牌认知度匮乏,难获口腔病患信任,难以经营的生存问题。 绍兴8020口腔门诊部有限公司规划【联结+合作+共享】,透过绍兴牙科医院1挂10口腔门诊,连锁100家口腔诊所(意指长三角地区1挂10+100家口腔诊所),将优质的口腔医疗资源、流程、利润模式整合在一起,并采资本运营及美国IAPO上市规划,全国扩展(+1000家口腔诊所)口腔连锁诊所,把握市场兴起与商业契机。 融资型商业计划:核心提点 (一)绍兴8020口腔门诊部有限公司融资型商业计划核心要点: 融资型商业计划书的撰写目的,它可协助公司领导者: (1)厘清策略方向及经营型态的可行性与未来的成长蓝图; (2)与风险投资者沟通及资金私募需求。 绍兴8020口腔门诊部有限公司优势分析:   (1)经营管理团队具成功、丰富的事业经营与医疗临床和管理经验;   (2)经营团队核心成员具有丰厚的产业和地区人脉;   (3)已建构成功的口腔精准医疗和精实管理二合一服务系统;   (4)具数字化口腔种植牙、正畸、牙冠CAD/CAM系统和风险管控诊断系统,经临床验证,提升医疗精准、安全与增强时效,提升高端医疗服务水平,满足高端客户需求。 融资型商业计划书,它内含目标策略、商业模式、投入资源与回收预期、风险评估;它是一组特定工作任务、一组特定步骤、一组特定目标,在特定日期完成公司愿景。 融资型商业计划书撰写原则:市场机会、实务导向、内容真实简洁、白话与图表比较、重点表达具体有力。 (二)面向风险投资者沟通及资金私募需求,融资型商业计划核心提点: 1.根据运营计划,尚缺未来3-5年公司财务报表的预估数据? 2.公司实收资本(非指注册资本)多少?公司估值多少? 3.按公司法第27条:无形资产(知识产权)技术出资,先实缴公司资本,之后才好用股权去融团队专业人才、融渠道(连盟口腔诊所)、融资,做大公司。 4.风险投资者看融资型商业计划书的逻辑重点:计划与执行的前后是否具一致性及可行性? 知识产权出资:法律依据   中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。知识产权(无形资产)出资:包括-项目前期投入、公关成本、知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。 换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融专业人才(用股权、期权激励人才)、融资(用股权融资金、资产并购)、融渠道(用股权融加盟)、融渠道(用股权连盟口腔诊所),对于做大公司具有极大的做实做强作用。 依据《未来5年获利能力》及原始股权结构:CEO、专业人才及运营团队股(期)杈之规划。公司需要根据对人力的需求和依赖程度,决定授予的股权数量。 尤其是服务业的人力驱动型公司,一般更加需要用较多的股权数量来作股权激励。公司本部的薪酬和福利待遇相对一线城市较低时,公司可以酌情增加股权激励数量。创业期公司股权激励总量一般为20%~30% 。                                  绍兴8020口腔天使轮融资规划:知识产权出资作价5亿元资本,释股20%,融资5000万元。 5亿元=2.5亿元(资本)+2.5亿元(资本公积)。每股2元。上海控本,外加技术投资20%,1亿元=5000万元(资本)+5000万元(资本公积),每股2元。 股权激励:完善公司治理结构 初创期是企业最艰难的时候,这个阶段抗风险能力弱,时常面临着资金匮乏、技术开发整合中、品牌认知度低、专业人才短缺、管理制度不完善等种种难题。 股权激励是有明确指标的:(1)上市前的实股奖励:激励对象可以参与公司的增资扩股,从而获得获得经营业绩股权并享有分红权。为了避免激励对象的短期行为,公司可以规定实股所有权保留期,在保留期满后,符合授予条件的,由公司向其发放股权登记证书或者前往工商局办理股权变更登记手续。 (2)美国OTC上市后,股票期权激励模式:通过设定指标传达出公司发展导向,解决企业通过加盟口腔诊所的绩效管理制度难以解决的难题。法律法规规定的股权激励计划的最长年限是有效期10年。股权激励对象范围是公司董事、专业医生、核心技术人员及业务骨干和对公司发展有重要作用的人员,具有一定的灵活性。 公司的定向增资股权激励,调动积极性,企业以绍兴8020口腔为纽带,连锁1000家口腔诊所,将口腔医疗资源、流程、利润模式整合在一起,通过将股权或红利分配给加盟口腔诊所,加深合作绑定利益共同体,企业能够更加有效地提升经营规模及管理效率,提升腔本企业的竞争力。 资本运营:投资机遇 企业完成无形资产知识产权技术作价实缴资本之后,企业融人才、融连锁渠道,融各种对公司有帮助的团队之股权激励,真正让企业的实缴资本股权变值钱,后续持续通过专业上市辅导机构专业助力投资融资、IAPO多路径上市、市值管理、并购重组等,让企业的实缴资本股权更有价值,为企业创造更高价值做大做实并做强口腔诊所连锁经营。 风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴资本助力企业融专业人才以及融资的唯一依据。风险投资者看融资型商业计划书以及IAPO多路径上市的逻辑重点:计划与执行的前后是否具一致性及可行性。

氢能汽车发展趋势及投资机遇 | 居外专栏

从上世纪70年代,日本就开始关注氢技术研发,巴士已上路,目前研发重点为远程交通工具上,如氢能源飞机和快铁,且明确打算投入市场。 不仅是日本,欧美也在发力氢能。氢能是一种来源丰富、绿色低碳、应用广泛的二次能源,正逐步成为全球能源转型发展的重要产业。 根据国际主要能源机构的预测,氢能产量将在2050年达到5-8亿吨区间,占比从目前仅约0.1%全球能源占比上升到2050年12%以上的占比(以上)。 这其中,对于中国大陆来说,需求也将同步上升。 根据2020年研报,中国大陆氢气总产量达到2,500万吨,主要来源于石化能源制氢(煤制氢62%、 天然气制氢)。其中,天然气制氢占中国氢能产量的19%,而电解水制氢仅占1%。而当前,全球氢能产量约7,000万吨左右,主要为化石能源制氢。 2021年中国年制氢产量约3,300万吨,同比增长32%,成为目前世界上最大的制氢国。 根据中国氢能产业联盟预计,到2030年碳达峰期间,中国大陆氢气的年需求量将达到约4,000万吨,在终端能源消费中占比约为5%。 到2060年碳中和的情境下,氢气的年需求量有望增至1.3亿吨左右,在终端能源消费中的占比约为 20%,其中70%为可再生能源制氢。 2022年3月,中国国家发展改革委、国家能源局联合印发《氢能产业发展中长期规划(2021-2035年)》, 以实现“双碳”目标为总体方向,明确了氢能是未来国家能源体系的重要组成部分,是用能终端实现绿色低碳转型的重要载体,也是战略性新兴产业和未来产业的重点发展方向。 氢能作为高效低碳的能源载体,绿色清洁的工业原料,在交通、工业、建筑、电力等多领域拥有丰富的落地场景,未来有望获得快速发展。 氢能产业链主要包括上游制氢,中游氢储运、加氢站,以及下游多元化的应用场景。 目前来看,其主要应用场景分布于交通业、工业、发电以及建筑领域。 氢能应用场景 目前交通和工业为主要应用领域,建筑、发电等领域仍然处于探索阶段。据预测,到2060年工业领域和交通领域氢气使用量分别占比60%和31%,发电领域和建筑领域占比分别为 5%和4%。 (1)交通领域 氢燃料电池汽车是交通领域主要应用场景,未来有望实现高速增长。2020年由于受到疫情等因素影响,中国大陆氢燃料电池汽车产销量出现下降。 但2021年氢燃料电池汽车产量和销量分别同比增加35%和49%;今年以来氢燃料电池汽车产销量进一步增加,上半年已经超过去年全年。 中国《氢能产业发展中长期规划(2021-2035年)》显示,计划到2025年中国氢燃料电池车辆保有量达到5万辆。 据此计算,未来几年中国氢燃料电池汽车保有量的年均增长率将超过50%。氢燃料电池汽车主要包括氢燃料电池系统、车载储氢系统、整车控制系统等。其中,氢燃料电池系统是核心,成本有望随着技术进步和规模扩大而下降。 (2)发电领域 氢能发电主要有两种方式。一种是将氢能用于燃气轮机,带动电机产生电流输出,即“氢能发电机”。 氢能发电均存在成本较高的问题。氢燃料电池发电成本大约2.5-3元/度,而其他技术发电成本基本低于1元/度。降低成本是氢能在发电机领域发展的关键。 【信息来源:毕马威KPMG】 氢能汽车发展趋势及投资机遇 氢气作为能源,在纳入使用的过程中,会采用存储、封存等各种方式进行处理,确保其安全性。 以在汽车上的应用为例,根据车厂分析,氢能源汽车和锂电池汽车一旦发生爆炸燃烧,锂电池电动车带来的伤亡程度可能更高。 基于氢能自身的优势,它的安全风险远小于给驾驶人带来的益处。 中国大陆在氢能汽车领域,使用多集中在重卡等大型车上,氢燃料电池体积大(缺点),在小型乘用车上的应用就比不过锂电,只能在卡车、物流车等大型车上一显身手。 氢能源卡车就是通过氢气和氧气在燃料电池中产生电力来给电动机供电,从而推动卡车在路上行驶,有着比较高的能量转换效率。 (1)中国大陆已经有近1万辆氢燃料电池物流车,这是氢能在汽车行业应用的最好证明,但也是其缺点的体现:氢燃料电池体积大。 (2)2021年中国大陆新建100座加氢站,累计建成数量达218座,位居世界首位。2022上半年快速更快,新建加氢站超270座,全国几乎都有覆盖,其中广东、山东、江苏、浙江站点最多。相较于锂电池充电慢、换电麻烦等问题,加氢站的快速落地,让氢能在充电这一环节占据优势。 从政策层面来看,在碳达峰及碳中和目标大背景下,同时也作为中国“十四五”规划的重要内容,氢能产业可以说进入了快车道。 根据国家发展改革委近日发布的氢能产业发展中长期规划来看,明确“十四五”时期燃料电池车辆保有量将达到约5万辆。 到2030年,形成较为完备的氢能产业体系,到2035年,氢能在终端能源消费中的比例明显提升。 目前已有10多个省、50多个城市陆续发布了氢能产业专项规划。长三角、珠三角、环渤海等地区已初步形成氢能产业集群。 「氢科技」是世界的潮流与趋势,氢能源的研究与应用,正在蓬勃发展!氢能源的应用非常广泛,涵括新能源汽车业、一般工业、高科技产业、制造业等。 举凡氢能发电机、氢能发电机电动车、氢发电站等,都可以用氢能来完成。意即所有依赖汽油运行的,完全可以氢能源来取代。 众多国家宣布 2035 年停止发放燃油车牌照,酝酿时日的「氢能」已被公认为终极能源,氢燃料电池汽车,正蓄势待发迎向世界,挺进新能源汽车产业之新里程碑。 AHET台北母公司研发的加氢时间仅需 3-5 分钟,环保无污染,零排放等优势,将会成为汽车产业发展的主流重点。 该公司商品优势在于产氢设备体积小,产氢量高,产氢量纯等优点,将为新能源汽车产业绽放清新亮点。 该公司自主研发的专利技术商品独特,符合安全、便利、经济、实用、环保无污染等特性。致力于氢科技的研究领域,获得多项发明专利。 实验室设备齐全,能够在研究试验阶段,提供很好的研究支持。极具突破性之车载自动产氢供应本车燃料电池使用技术,业已研发成功且安全方便,并得到台湾中科院的试验认证,可以商业化量产。 该公司深具开发市场的优越资源、氢燃料电池生产的计划和产品的订单、整合研发团队的优势和扩大产业规模,现已成功可以量产成品并推广到市场,未来计划让商品和服务质量推向全球。 AHET台北母公司研发的「氢能发电机」是引领全球电动车的黑科技。2021年开始将自行研发的「氢能发电机」体积小、「氢能发电机电动汽车 (载具)」营销各国(陆续接订单中)。该公司的全球专利及自行研发的「氢能发电机」产品介绍:(氢能发电机的氢能是用氢油经过产氢装置制氢的)。 【信息来源:台北氢能源科技、世界金控】   氢能发电机 锂电池 续航力 1,000公里 400-500公里 充电时间 加氢3-5分钟 充电3小时 充电方式 车载自动产期 需到充电桩充电费时 气候限制 不受气候限制 0度以下电力下降30%-50% 环保 无污染、零排放 有电池化学物污染 使用年限 10年以上 每5年必须更换电池 成本 发电机成本1万美元/台 电池成本1~1.3万美元/组 政府政策 有补助 无补助 氢能发电机与锂电池动能车比较表 风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表个人观点,不作为投资建议!

疫后旅游报复消费,投资渡假物业回报高 | 居外专栏

香港政府逐步向国际通关,「0+3」的检疫措施于9月26日实施,立即令不少香港居民计划外游。 疫情期间,笔者也一直受困于香港,最后一次外游回港已经是2020年3月,足足有2年半的时间。 其实,国外有不少地方比香港更早复常,旅客也重新出外旅游,过去三年淡静的旅游热门城市,又回复热闹的景象。 笔者也是一名热爱旅游的爱好者,需要在各地租住酒店旅馆。发现不少旅游城市的物业,只要适合用作招待游客短期居住,租金回报比一般正常长租为高。 因为随著互联网的普及,Airbnb、Hotels.com、Booking.com等平台也相继出现,令到旅客在寻找合适租住单位变得很轻易,以往由酒店垄断旅客的情况已经一去不复返。 业主只需要委托当地的管理公司,就有一站式解决出租揾客、清洁维修、报税等等相关事项,并不会太复杂。不过,在选择地点时,就必须小心谨慎。 当然,在法例上也必须留意,在日本大阪已经不是全年365日都可以经营民营式旅店。 另外,管理公司的质素,也是关键因素之一。除了管理质素外,如何推广、如何定价,可以既收到理想屋租之余,又可以天天客满,不会空置,二者如何平衡都是学问与经验。 除了上述因素,近期美元大升,令海外物业变相减价,同一个物业值钱,英镑今年就下跌超过20%,即是八折港币找数,非常著数。 笔者在黄金海岸刚有一入伙近三个月的物业,即使现在不是旅游旺季,但也是天天客满,扣除所用使费,净回报超过10%。 笔者也打算年底到二世古滑雪,发现大部份方便地点的旅馆或民宿已经订满,也是一房难求。 三年疫情,旅游物业自然大量空置,有业主出现财困,在市场上急于出售物业吐现也是合理现象,价钱自然容易商量。 笔者估计待旅游复兴一段时间后,价钱自然会跟随租金回升而提高,大家在疫情过后去旅游的时候,不妨也留意一下入住的物业,可能会为你带来不错的投资机会。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事

取得欧盟国籍,以本地学费升读英国大学 我们收到不少人向我们寻求协助如何在BNO之外,有没有方法可以同时取得欧盟国籍,然后又可以去到英国呢?能够找到一个更好的方法移民海外,所以促成了我们于去年开始推出爱尔兰移民服务,并在今年进一步将葡萄牙也加入成为选择之一。【阅读原文】   落地英国的最佳居所 · 剑桥 在众多英国城市当中,剑桥(Cambridge)也相信是除了伦敦之外,最多华人所认识的一个城市了。总人口约为16万人,其中多达3万人是学生。事实上剑桥的劳动人口中,有多于40%的人拥有高等教学学位,为全国平均的两倍。【阅读原文】   欧盟议会敦促欧盟禁止黄金护照计划? 不知道大家是否还记得,在今年二月中,英国各大传媒有天突然报道,一直以来非常受欢迎的投资移民计划,可能会取消。想不到,就在翌日英国移民局便正式取消了这个签证。【阅读原文】   落地英国的最佳居所.雷丁篇  由伦敦出发,到讲述了其周边地区,我们开始介绍英国几个大城市,今天的主角就是雷丁(Reading)。香港是个大城市,而香港人也习惯了城市的方便和先进,因此不少人在选择居住地方的时候,都喜欢选择城市地区。【阅读原文】   英国最新推出「高潜力人才签证」  对于很多没有BNO又想移民到英国居住的年轻人来说,英国昨天最新推出的「高潜力人才」(High Potential Individual, HPI)签证,可能成为不少人的好选择。这个相信是为了解决英国脱欧后人才流失的方案,容许过去5年于位列全球顶尖50间非英国大学的毕业生申请赴英。【阅读原文】 落地英国的最佳居所.伦敦周边地区篇  很多人喜欢伦敦,但又怕住在大城市太过繁忙,于是便把视线放到伦敦周边几个卫星市镇。现时伦敦外围有几个地区都相当受香港人留意,以下为大家围绕著伦敦的东南西北方向介绍几个值得留意的市镇给你认识一下。【阅读原文】   落地英国的最佳居所.伦敦篇 很多朋友来到英国的首选居住地都是伦敦,但伦敦地方相当之大,要选择哪个区份去居住也不是容易的事。作为家长的你,如果在居住地点上最关心的是孩子的教育,那么有哪些地区可以参考而又可以合乎预算呢?【阅读原文】   爱尔兰的经济与生活·接轨英国的灵活机遇 上星期为大家讲过学生的爱尔兰教育升学入门,并可以让他们在大学时期以爱尔兰公民身份,凭借英国和爱尔兰的共同旅游区协议(CTA),可以同样使用本地学费入读英国大学。这次我们再讲讲大人,如果也想一起到爱尔兰生活,在住屋及工作上又有什么可以留意一下呢?【阅读原文】   转读英国大学之路·爱尔兰教育升学入门 在考虑移居地点的时候,除了移民计划本身,不少家长更加注重的,是孩子的教育和成长环境,毕竟,移民都是为了下一代,让孩子们有更好的选择。到底爱尔兰和英国在生活居住,以至读书工作上有甚麽相同或分别?【阅读原文】   海外公司首席代表簽證:常见问题FAQ详解 英國海外公司首席代表簽證(Sole Representative Of An Overseas Business Visa)是為海外公司的首席代表而設,此簽證主要適合有意到英國發展業務的人士,申請人需要在英國成立海外公司的子公司或分公司。详细申请条则,我将细细道来。【阅读原文】   拿英国永居,有关离境180日限制的七大疑问 有关住够五年成为永居的条件,相信大家都已经清楚知道,当中为任何12个月不能离开英国超过180日。然而这180日的计算,有些人仍然有疑问如何才计算在内?其计算方式又以甚麽作标准?我不妨就住几个常见的争议点和大家温习一下。【阅读原文】   英国投资移民计划:常见问题FAQ详解 英国投资移民计划(Investor Visa)是近年其中一个热门的英国移民途径之一,申请人须投资不少于200万英镑于指定的投资产品,为期五年以申请永久居留权。签证的最大优势是审批期短,对申请人没有工作经验丶学历或英语等要求。【阅读原文】   想交本地学费升读英国大学?先参考这份学童抵英时间表 很多人在计划移民时会问,到底学童在什么年龄到达英国升学为理想?尤其是考虑到升读大学时,是否可享用本地学生学费标准?这都是很多家长想知道的问题。Janine专业解读如何准确计算好时间,让小孩赶及在入大学时第一个学期的第一天,取得永居的身份,并以本地学生标准来缴交大学费用。【阅读原文】   三分钟了解适合您的英国移民途径 不知不觉,从事英国移民工作已有超过十年的时间。作为英国移民律师的我,这些年来曾遇见不少勇敢追梦的人,来自各行各业的人总会跟我分享不同的创业故事,以及盼望移居英国开展新生活的愿景。说到有关移居英国的途径,近年比较热门的移民途径有四种,主要透过投资和创业等方式进行。【阅读原文】  

日元贬值外资对日本不动产投资情绪高涨 | 居外专栏

亚洲投资者对日不动产的投资热情正在提高。背景是历史性的日元贬值,资金还正在流向日本的不动产投资信托(REIT)市场。 外资企业开始购买相对便宜的日本不动产。随著日元贬值,日本的商用不动产按美元计算的价格指数降至异常低的水平。 在低利率背景下,衡量投资回报的「收益率差(Yield Spread)」也保持稳定,预计海外企业的投资将持续。按日元计算的价格也有可能面临上涨压力。 相关统计显示,2021年亚太地区对日本不动产的投资额为25亿美元,比2020年增加6.1%。 在现阶段,2022年仅GIC等的3个项目就达到2021年投资总额的一半。如果日元贬值进一步推动对日投资,有可能逼近2019年的水平(42亿美元)。 亚洲等海外投资者还把资金投向日本的REIT。东京证券交易所的统计显示,海外投资者的1~5月净买入额约为900亿日元。 与投资美国REIT的ETF在1~6月流出近12亿美元资金形成对照。来自亚洲的海外投资者对日本不动产的投资额仅次于美洲。 日圆贬值,随著日本肺炎疫情趋缓,3月1日起放宽入国管制,首批回到东京的是商务客及留学生,从2月底开始,在学校附近的租屋需求突然大增,市场一反过去沉闷的景象。自3月以来,外国人留学生和就业者购买房地产的数量也有了大幅的增加。 投资者比较青睐买新房子,从整个成交比例中来看屋龄的话就很明显,屋龄0到20年的房子成交率都超过30%,但是成交率最低的屋龄30年以上仅有16.4%

公屋要提量,私楼要减辣 | 居外专栏

本月中特首李家超便会公布其上任首份施政报告,虽然他强调自己并不会「流于口号」,不过他的口号也不少,「以结果为目标」,房屋要「提量、提速、提效」。 其实前两任特首在上任时,也曾表示房屋问题是重中之重,也发表不少如何精简程序,加强统筹,也就是李家超口中的提速、提效,但最重要还是提量的效果如何。 在公屋方面,建成量远远落后于需求,中央官员已经明确提出目标︰「笼屋㓥房要消失」,换句话说公屋要大量兴建,要满足低收入人士的基本住屋需求。 上届政府在任期内,也曾多次更改公屋的目标建屋量,任满时的版本是本来十年会兴建33万公屋单位为目标。 如果李家超要提量,就必须为兴建超过33万公屋的发展提供蓝图及具体行动,并附上其所说的「关键绩效指标」。 公屋提量就可以解决居住问题,就是消灭笼屋㓥房的有效手段。至于私人物业楼价高,市民难以负担,又是政府必须面对的难题。 除了供应量外,楼价高低受市场不同的因素影响,政府根本难以控制,况且购买物业本身也是一个投资行为,政府也不能保证只赚不蚀。 若楼价大跌,又会催生社会及金融问题,楼价保持稳定应该是政府乐见的情况。 自2008年,利率低企,市场水浸,但资产价格飞升,政府唯有推出各项辣招以减少需求,减慢楼价的升幅,稳定楼价。 所以过去几年,不少港人便转移至投资其他资产,例如债券、股票或海外物业。当今经济及政治形势不乐观,楼市已经有近10%的跌幅。 业主可能因移民或公司亏蚀急需卖楼套现,即使大幅减价,投资者受制于辣招,仍然难以入市买楼。 楼价有大幅下跌的风险,国内楼市也出现各式各样救市方案,因为楼市大幅下跌不但对业主带来损失,也会对消费产生影响,当今在中美角力的大背景下,金融战一触即发,楼价平稳对社会安定有莫大裨益。 如果减辣太迟,信心一旦摧毁就很难短时间再恢复。希望特首在其施政报告中,无论公屋或私楼,都有合适的及时措施。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

潜力无限的投资地标——利物浦酒店式公寓

你知道吗?利物浦曾被英国旅游局评为英国最佳旅游城市。利物浦大量的国内和国际游客归功于其丰富的艺术历史,也正是其蓬勃的旅游业,为城市贡献了大量的人流。 利物浦最有名的旅游景点——阿尔伯特码头,这个曾经最繁忙的英国港口,现在是充满艺文气息的地方。这里除了有伦敦地区外英格兰最大的现代美术馆——泰特美术馆之外,还有全球最大的披头四展览馆朝圣。 除了浓厚的艺术气息,利物浦的商业区在英国也是数一数二的著名。全英国最大的露天购物中心“利物浦一号”耗资10亿英镑打造,将利物浦巩固为欧洲领先的零售和休闲目的地之一。 这座巨型商场沿海而建,一共有170间商店,酒吧和餐厅、电影院、室内探险高尔夫球场和一个占地五英亩的公园。 利物浦一号的落成不仅提供了大量的就业机会,还提高了该城市的购物消费额和旅游收入。 房产市场乐观,房屋价值上升 根据美国房地产服务网站Zillow的数据显示,利物浦的典型房屋价值为219,772美元。该值经过季节性调整,仅包括房屋的中间价格层。过去一年,利物浦的房屋价值上涨了14.4%。 租金收益可观 利物浦于2019年被评为英国买房出租收益率最高的地区,平均收益率约为5.0%,是全国最高之一。 利物浦的每个邮编都提供不同的租金收益率,其中五个租金收益率最高的邮编包括:L7租金收益率为10.3%、L6租金收益率为8.4%、L1租金收益率为8.1%、L15和L4租金收益率为7.4%。 利物浦稀缺型酒店式公寓 想不想在利物浦拥有一个能为你带来60万英镑净收入的酒店式公寓?这栋矗立在位于汉诺威街(Hanover Street)作为实力雄厚的房地产公司——格罗夫纳集团旗下的利物浦一号零售区(Grosvenor’s Liverpool One retail scheme)的一部分,其收益回报拥有巨大的上升潜力。 人流量是投资酒店式公寓首要条件。此酒店式公寓坐落于一个发展成熟的休闲和酒店区,其位处黄金地段绝佳地理位置,让你将都市的繁华与便利一并收入囊中。 这绝对是一栋可以包办你衣食住行的酒店式公寓。内部设有酒吧餐厅、31个停车位的地下停车场、和31个住宅单位。 走进内部,你会发现公寓全屋都是经过精心设计,雍容华贵的宽敞双人床铺、饭厅的水晶吊灯、L型绒布沙发、大理石卫浴洁具……时刻都在满足你对品味的追求。 如果你对这项投资有一定的野心,你也可以重新规划公寓布局,将公寓改造成三居室公寓、单间公寓或者一居室公寓,扩大居住范围的同时提高产业的价值。 这样一个投资自住皆宜的酒店式公寓,你心动了吗?如果你有兴趣购买此房产,欢迎点此浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。

日圆创25年新低,投资房产好时机?VS. 楼价近30年高位,卖楼套现是机会吗?| 居外专栏

「日圆创25年新低,投资房产好时机?」 抑或是,「楼价近30年高位,卖楼套现是机会吗?」 其实,这两句话并没太大关系,只是反映外国人对日本房地产买卖双方的两种看法。你是哪一方呢?以下的评论,或会帮你你找出答案! 近月,日本房产界出现忙得不可开交的现象,与几名日本房地产中介交流时,他们异口同声表示「好忙好忙,更会忙到年底」。 他们解释,除了要回复客人有关房产资料和问价的来电及电邮,自七月日本对外开放放宽后,更开始要接待海外旅游团及免检测之商务人士,种种迹象显现全面通关指日可待。 然而,对于专业投资者来说更是急不及待,马上托地产中介申领商业签证,冀快人一步到实地考察作买楼投资。 PropCap 房产投资入门知识 一般投资房地产的总回报 = 房价增值率(Capital Gain)+ 租金回报率(Rental Return) 如投资海外房产就需加上汇率回报(FX return)。各回报率会受市场不同因素(Factors)影响,大致因素如下: 房价增值率(Capital Gain): Supply/Demand, Income Growth, Money Supply, Interest Rate…etc 租金回报率(Rental Return):Supply/Demand, Inflation…etc 汇率回报率(FX return):Interest Rate, Currency Supply / Demand(Trades demands, Speculation)…etc 我们先认识这3个回报率的含意,以及他们如何对日本市场造成影响。 房价增值率 (Capital Gain) 房价一般而言是持续上升。90年代日本房地产泡沫爆破,经历了十多年持续性走下波,终于在2003年始上升。今日东京都二手楼的平均成交价,已升至泡沫时代的平均价,而楼价一年的平均升跌幅大概是3-5%。 如果有人说日本楼价不曾上升,则代表他正与30年前的楼价相比较。当然,我相信没有香港人在30年前已开始投资日本楼,若有的话,应该是十年前了,那当时的房产至今没有理由不赚钱。不赚钱的原因或者是「入咗垃圾货」。 租金回报率(Rental Return) 租金回报率的算法是以一年的租金收入/楼价计算的。 一般租金都是平稳上升,惟日本租金与过去30年并无明显差别。也就是话,租金收入在不变而房价上升的情况下,租金回报率就会一路走低。日本楼租金回报率正正是这个走势。 汇率回报(FX Return) 外币FX投资有升有跌, 不似其他投资产品般长升或长跌,因此一般人都以短炒形式操作非长揸。而另一个特色是,一般投资产品走势上升时慢,下跌则会加快波动率上升,但外币汇率上升和下跌时的波幅较为接近,因此每一个周期波动会较短且变化不大。 基于以上因素,那究竟应否买入日本楼或放售? 现在的你可以选择你心水的情景! 我认为现在是低位买日圆投资房产的好时机! 恭喜你选择了投资日本房地产! 日圆兑港币美金创25年历史性低位,对于不少人来说是前所未见,甚至40多岁的中年人亦仅有一面之缘,显得现今的日圆汇率十分诱人。 投资讲风险,无人知晓未来走势会升或跌、长升或长跌。其实投资产品的特性是容易理解的,例如,债券到期时取回本金;房产价格则基本上是长期上升;而对于一种货币,除非人民对它失去了信心,否则局面大多是「升升跌跌」。如果能在低位大手买入外币,想投资海外房产就「想输都难」。 投资外币就要认识标准差(Standard Deviation),那现在是否买入日圆的机会呢? 我们可以参考USD与JPY历史标准差(Standard Deviation),又名(Volatility)。 USD/JPY Volatility Per Month: 平均是 3.83% ,等于一个Standard Deviation,意思指有67%机会率USD/JPY汇率在一个月后升跌幅不大于3.83%左右。 标准差对投资者有什么启示? 我们可以比较一年的USD/JPY Volatility和一个月的USD/JPY Volatility 一年的Volatility的算法是: (Volatility Per Month)3.83% × √212 = 13.27% 意思是一年的升跌有67%的机会率是 ±13.27% (一个标准差Standard Deviation)以内。 如果我们放大观察这两个标准差,即是有95%的机会率升跌幅度在 13.27% × 2 = ±26.54% 以内。 现在我们可以看看今年USD/JPY的走势。 一年前至今,日圆已贬值了26日圆,超过23%以上,稍达至两个标准差的26.54%,这类情况属为罕有,100年内仅有5次机会发生,而今日的日圆差一点就达到绝地反弹的水平,加上7月联储加息或会对日圆压力的巅峰,实在值得留意! 我们可以想像美日汇率一年间的浮动达23%,比房价升跌大得多(1年升10%已非常多)如果在合适的时机买入日圆作房产投资,期待回报率十分理想。除了日本房产之外,还有没有其他以日圆来投资的方法呢? 成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)也是不错的选择,一年的定息回报达至6%~8%。 创30年楼价高峰,是否时候卖楼套现呢? 今日选择出售日本房地产的你,恭喜赚钱了! 战后的日本房产价格俨如坐过山车,导致八、九十年代的一家三代也无力供楼,之后千禧年代,价格更一度陷入低迷,房产业一蹶不振。 事实是否如此? 2011年东日本大地震后,日本中央银行在股票市场上不断地买进Topix和J-REIT的成分股。2012年12月安倍前首相于第二次上场后,为了稳定利率而不停地买进国债。 在存款负利率、超低息贷款的情况下,造成资产价格暴涨。当时的你,若有能力向银行申请贷款,想必猪笼入水。现今全球进入新高通涨时代,利率由历史性低位返回正常范围,对长期依赖低利率的日本肯定有影响。 许多人评论日本楼不应作投资,皆因楼价长期不升。倘使比较30年前的房价,的确是没有升跌,但对比10年前,二手住宅单位楼价已升至接近100%,如若这样都不算升值的话,这个人肯定对日本房产一窍不通。 投资房地产的优点是租金收入稳定,资产长期升值,可以通过贷款做杠杆,增加回报,但缺点是流动性低,短期变现未必易事,当经济疲弱的时候,成功卖出变得难上加难。 然而,今日楼价适逢是30年来的高位,简直是「Seller Market,条街无货卖」。如果想卖得好价钱,现在肯定是好时机! 当卖楼套现后,你会考虑将日圆兑换成港币后,但赚蚀或不多,而选择将日圆存入银行一、两年,等待美国加息周期完结后,日圆汇率想必或会回升,但此时的你,又会嫌弃日圆存款无利息,我会建议成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder),一年的定息回报达至6%~8%。 了解更多 PropCap 日本房产按揭及Re-finance贷款计划 想知道 PropCap 如何帮你买日本楼或按揭套现? 不妨联络我们! 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏

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