为什么要投资澳大利亚？为什么澳大利亚越来越受国内投资者的热捧？为什么澳洲在竞争激烈的投资界中依旧榜上有名？在我的首期专栏中，我就向大家详细介绍澳洲的5大投资优势。中国投资者在进行海外投资之前，首先有必要对投资对象国的宏观形势有一个基本了解和比较，否则就很难获取最理想的回报。其中，该国家或地区的政治和社会局势安定、经济繁荣和具有发展潜力；环境安全、适宜；房地产市场健康是最需要考虑的方面。从目前相对比较热门的海外投资对象国来看，主要是这些国家和地区：美国、欧洲诸国、加拿大、澳大利亚、东南亚和非洲诸国等。而在这些国家与地区中，目前澳大利亚无疑具有最多的优势，这是因为：第一、从经济发展的稳定性与发展潜力看，澳大利亚最具优势从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气；美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。根据国际货币基金组织（IMF）的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。资源性大国的特点是其中最重要的一点。尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。其中有三个国家都在亚洲，而且都是资源进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。所以澳大利亚的未来宏观经济形势是绝对值得看好的。第二、澳大利亚的政局平稳，社会环境较安定比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。大家想必都知道2011年初利比亚动乱加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和政府对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。第三、澳大利亚自然环境的安全性2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损失。与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾（Phillip Bay），所以不会有海啸威胁之虞。第四、澳大利亚有着得天独厚的生活环境目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。第五、澳大利亚与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。 澳中集团董事局主席金凯平专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
前一段时间，一篇“100万能在美国买什么样的房子”的帖子火了。这让不少不明就里的网友们开始相信，与其奋斗几十年在北京二环买个厕所，不如拿这些钱在美国买一栋小别墅，而且还是永久产权。事实真是这样的吗？据一位长期在旧金山居住的朋友透露，在美国，买房容易养房难。在买房之前，除了要备足买房的钱外，还要提前预留买房之后要缴纳的税，因为长期欠缴房产税，自己的房子就可能被当地政府拍卖。在美国养房到底需要多少钱？今天小编就为大家揭开谜底。没有绿卡的外籍人能在美国买房吗？在购房资格、产权保险、税收政策方面，美国政府对外国人与本国本地居民一视同仁。也就是说，外籍人想在美国买房，在购房之前，除了要支付律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税等诸多费用外，在买房之后，同样要支付房地产税、房屋保险、小区费或物业费、房屋保养费等。先看房地产税。在美国，房地产税始终是州级以下地方政府的主要财政来源，例如美国的公立学校主要是由各郡市征收的房地产税来运行的，所以美国房地产税没有统一的标准，各州的房地产税各不相同（房地产税＝税率 X 政府对地产的估价， 估价(Assessed Value) 一般为市价(Fair Market Value) 的80-90%）。据美国地产投资资讯平台“优投房UTOFUN”显示，全美的房产税大都在1%左右浮动，只有极少地区达到3%。2016年美国各州房产税中，新泽西州位列榜首，高达2.29%，而夏威夷州房产税最低，只有0.28%。房屋保险费用（Homeowner Insurance）是买房者为自己的房子购买的保险，以保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时，可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。据Affordable-Home-Insurance.org网站显示，房屋保险费用的多少，很大程度上取决于房子的位置，受飓风和地震等自然灾害的影响。据“世居海外置业”公号显示，定价30到35万美元的房产，每年大概需要支付500美元左右的房屋保险费用。需要注意的是地震险需要根据房主的需求另外购买，每年费用大概为1000—2000美元。小区费和物业费是也一笔不小的开支。小区费和物业费一般用来支付小区公共设施建设和维护，不同的小区费用有所不同。据“世居海外置业”公号显示，小区物业管理费用一般在联排别墅和公寓中收取，每月200—600美元不等。房屋保养费。房屋保养费主要是房屋整体的管理，例如如杀白蚊、换屋顶（屋顶的寿命通常是15-40年）或其他维修费用。只做简单的房屋维护每年几百美金即可。除了以上养房的费用外，如果外籍买家想把房屋出租，还要缴纳个人所得税，这部分的费用是业主出租物业获利后所需缴纳的税款。个人所得税分为联邦和州立／地方两种，不同地方税费也有所不同。例如，北卡罗莱纳州政府税率大约在2%至3%之间。需要注意的是，所有跟租赁物业相关的花费都可以用来抵税。例如，可以用维护费、保险费、供应费补助、房产税和水电费等费用来抵税。如果外籍买家想把美国的房子卖出还要交资本所得税。资本所得税是针对业主出售房屋后所得到的利润而产生的费用。一般而言，业主持有物业超过一年再出售的话，属于长期持有，需支付最多15%的资本所得税；如果持有时间不超过1年，属于短期持有，须缴纳较高的税款，因出售而赚取的利润也会按所得税标准纳税10%~35%。此外，如果中国买家想把美国的房产赠与自己的孩子，还需要缴纳高额的赠与税。对于美国公民，2016年其一生有共有545万美元的生前赠与额，不同的州又有不同的最高免税额。但是没有美国绿卡的外籍人并不能享受这个免税额度，也就是说如果外籍人士想把美国的房产赠与给孩子，还要缴纳最高40%的赠与税。细思恐极！从买房前的准备工作，到买房、养房，及后来的出租和卖房等各个环节涉及到的税费，在美国买房是否合算，相信大家心理都有一杆秤了。（据腾讯财经网）
现在是时候对中国投资者在美国房地产投资项目中遇到问题的环节进行总结了。首先，在选择投资目标地区时，很多投资人都忽略了比较、分析目标投资城市或地区房地产市场的历史和趋势，而只是跟风投资。殊不知一些投资热门大城市，以及一些看似收益率较高的中小城市甚至偏远地区，其市场并不稳定，长期投资往往存在高风险。举例来说，加州的洛杉矶因其气候宜人、华人聚集、离国内直线距离最近等优势，长期以来都是华人非常钟爱的投资标的。 但若进行更全面的分析就会发现，一是加州处于环太平洋巨大的地震裂缝带上，时刻存在着地震等自然灾害的隐患。二是从洛杉矶房地产市场的过往历史趋势来看，在2008年经济危机时期，洛杉矶的房价下跌了50%以上，波动性极大。相比之下，纽约以及华盛顿特区的房地产市场在金融危机时期仅下跌了10%至20%，抗跌性极强。并且这两个地区所处的地理位置环境稳定，遭受自然灾害的风险也较小。此外，纽约作为美国唯一的一线城市，除了其一直以来占据的金融、文化中心地位外，随着康奈尔大学等高科技、教育研究机构的加入，正在逐渐被打造成“美东硅谷”科技中心，未来的纽约将是世界中心的中心。 其次，国内投资人常犯的错误是通过一些刚到美国不久或对美国地产缺乏真正了解的中介找寻项目，在没有或不具备能力详细分析项目价值及风险的前提下，就作出“粗放式”的决策，以至于往往高价入场或接手了比预期风险高得多的项目。 事实上，在美国，专业的地产投资者一般在决定进入一个地产项目之前，会对项目的投资地点、市场环境、项目性质等方面都进行细致、全面地分析。比方说投资一个公寓项目时，就会对一系列相关细节作详细的分析，包括项目所在地及该地区房地产市场过往趋势、抗风险及保值能力；公寓楼具体地段，周围交通及社区环境；项目建造完毕是出售还是出租，该地区公寓购买/租用需求，周围同类公寓入住率/空置率，出售/出租均价；该项目所在地的具体情况，如是空地，该地皮有否潜在建筑、环保等问题；如是旧建筑翻新的话，项目有没有钉子户情况等等。只有靠科学到位的分析研究，而非光凭粗略的感受，才能准确判断项目的利润空间、潜在风险及项目价值，从而避免掉进高价入场或有不可把控风险的陷阱。 不得不提的是另外一个容易出错的环节，那就是在签订项目合约之前，中国投资人常犯的错误是未对合约条款作深入了解，即贸然签约进入。正如之前一点所列，很多投资者在遇到看着“顺眼”或听着“靠谱”的项目时，缺失了对项目性质、地点及利润空间的仔细分析，也没有阅读、研究合约细则，就匆匆签约，并支付定金，忽略了项目真正的潜在风险，及合约中是否有保护投资者自身利益的条款细则。而当签完约，再回头进一步分析时，往往会发现项目的一些不可操作性问题，导致项目进程拖延，支出大量增加，甚至项目流产，定金丧失。例如有投资者匆匆签订了一处房产开发项目合约，签约前没有注重对条款日期等细节的把控，待项目进行尽职调查（duediligence）后发现存在环保问题，再欲退出时，却发现合约所签订的条款完全没有保护投资者的利益，被扣的定金至今未追讨回。 在接下来的环节中，就是在项目开工之后，投资者因不了解项目本身所暗含的风险，又不熟悉美国当地法律法规，很容易吃大亏。比如有投资者没有咨询熟悉当地情况的专业人士，即以较低廉的价格买入一块土地，打算建几十栋别墅，自以为捡到便宜。怎料项目开始运作后才发现自己所购买的一整块土地尚未分割，而按美国当地相关规定需向政府申请土地分割，其流程大约需要2至3年甚至更久。这样一来，原本计划2至3年完成的项目就拖延到了至少5至6年，严重影响了项目进程和资金回报率。 再如在建造项目时，投资者往往为了减少成本，贪图便宜，选择报价较低的施工队，而忽略了其施工能力及质量，导致在施工过程中一些工序未按照当地规定标准进行操作，而当有关部门来进行检查时，项目就会因违反规定而被迫停工，而每次停工动辄就耽误两三个月的时间。国内投资者若找不到合适的资源解决这些问题，就会大大拖延项目进度，从而导致成本飙升，利润大减，甚至最终令其变为亏本的项目。 还有一些投资者，因不熟悉相关标准等原因，在建筑过程中从国内进口一些未经严格筛选的建筑材料，而这些材料在项目验收检查时过不了关，或大大降低原项目的品质，极度影响之后的销售速度与价格，造成得不偿失的后果。 要在这波赴美房地产投资的热潮中避免跌入法律法规和项目风险的陷阱，最有效的策略有两点：一是遵循房地产业的黄金准则——“地点，地点，还是地点”。在美国众多投资目的地大城市中，纽约、华盛顿等少数城市，以其自然环境稳定、房地产保值及增值功能强等优势，投资前景较其他城市更被看好。第二点，也是对中国投资者来说更为关键的一点，就是寻求熟知本土法规和市场的专业团队的支持和合作，而不是单单聆听非专业或对美国市场缺乏深入了解的中介的片面之词便草率入场。
据报道，近年来，各地频频出现“楼歪歪”“楼脆脆”等房屋质量问题，甚至出现了刚交房就变成危房的极端案例，不仅给购房者造成经济损失，也埋下安全隐患。然而在日本，大部分民众对住房质量一般都“没话说”，就连中国人在日本购买的房产，很多原本用于投资出租的房子，最后竟成了“自住”。那么，日本究竟用了什么“秘诀”来保证住宅的高质量呢？其实我们首先知道，日本是一个多地震的国家，或者是一个自然灾害频繁的国家，有些日本人经常说，我们的地震灾害不会出现在房屋上面，也就是说他们的房屋是比较注重安全，这应该是日本房屋的最重要的特点。现在可以毫不夸张的讲，日本住宅的这种抗灾性在世界上可以说是数一数二的。究其原因，他首先是凭借着法律的基准兴建起来的。在日本的法律上有新耐震基准法，规定所有的房屋都要按照耐震七级以上的标准去进行设计。我们中国有的时候一些房屋遇到天灾就没有办法抵挡。而在日本，所谓的天灾也好，地震也好，至少它是在什么级别以上才会没有办法抵挡，在什么级别以下就要确保它的安全。也就是说，耐震到7级的房屋是日本的一种建筑标准。在另外的安全方面，住宅里边配备了完善的防火设备、灭火器、自动洒水等灭火装置。消防栓这些东西都有，进到房屋去以后，人家就会告诉你屋顶有一个自动洒水灭火器，如果有火灾发生，房屋内的自动洒水灭火器就会向大雨一样倾盆而下，屋子里的所有的东西都会被水给浇了，但是它会保证屋内的安全。所以，在日本房屋的基本的一个安全的标准就是防火、防水、防震，这是到今天为止我们应该学习的一件事情。建筑标准也好，积极施工也好，都是属于硬件的事情，真正的软件实际上是住宅的管理。我们看到日本住宅的管理，特别是楼房的住宅的管理是非常细致周到的，有着各种各样的规定。住宅区的住户们要组织一个管理的组织，由管理的组织再委托管理公司进行物业管理，然后实施事物的管理、管理员的业务、清扫及设备管理等等。管理公司要保证住宅的清洁还有各种维修，与此同时，各个住户每个月要缴纳一定的管理金，由管理组织来监督管理公司来履行职责。举一个例子，一般的楼房底下都会有一个洗衣服的商家，如果大家都对这个洗衣服的商家不满意的话，很快这个商家就会被管理的公司给更换掉。另外，住户本身也要遵守很多规则，比如垃圾处理的方法、停车场的使用、公物的维护，如果你违反了，就会被这个管理组织提出警告。这种管理真的是很细致，细致到每一个户，甚至细致到了每一个人，这些东西都是值得我们借鉴的。
中国人赴日投资最喜欢的标的是50万~100万元人民币的单身公寓。此外，还有一大批客户投资200万~500万元人民币的住宅。同时，还有少量客户是购买土地进行投资，金额一般在500万人民币以上。日本成中国人新投资目的地：公寓酒店物业成首选仲量联行数据显示，2014年中国房地产海外投资达到165亿美元，比2013年增长了46%。今年，中国购房者投资海外市场的热情还在不断高涨。继澳大利亚、美国之后，购房者的目标开始转移到亚洲，日本成为中国投资者一个新的购房目的地。为国内购房者提供海外置业服务的居外网统计发现，今年第二季度中国人对日本房地产的购买意愿指数为2086，比第一季度激增了54%，而2014年第二季度，这个指数仅为100。记者通过多方采访了解到，北京、上海越来越多的投资客开始通过不同渠道进入日本房地产市场，相比澳大利亚、美国已经是比较成熟的国外市场，日本市场比较低门槛的投入和未来的前景正不断被中国人看好。走，去日本买房2015年发布的胡润百富榜中，中国超高净值人群约17000人，总资产规模约31万亿元人民币，平均资产规模18.2亿元人民币。而这些超高净值人群超过80%有海外投资需求，这里面的市场还在不断加大。记者了解到，北京一家房地产公司每月组织两次资产投资旅行团，这个为期三天、每次40人的旅行团前往日本东京和大阪的目的是为了在海外寻求安全的投资目的地。上海的类似投资旅行团也将于近期启程赴日。统计数据发现，目前中国人咨询日本房产的人数正在快速增长，中国人2015年上半年购买日本房产的成交金额是2014年下半年的3倍。表来自中国的购房者比去年同期增加了20%左右。“我每天利用微信和QQ与来自中国各地的潜在购买者联络，达成购买意向后买家会直接过来交钱，目前的交易量是过去的3倍。”日本东京房产经纪人张艳(化名)告据记者采访的时候，已经晚上9点，他正在带一位中国买家去看一套房屋。世 邦魏理仕发布2015年第一季度海外赴日本房产投资报告显示，在今年1月至3月期间，海外投资者购买日本房产共花费1580亿日元(约127亿美元)，占 日本房产投资总价值的14%。对此，世邦魏理仕认为尽管日本房产投资仍以国内投资客为主(86%)，但海外投资对日本房产市场的影响正在扩大。上述报告进一步指出，在日本，大东京地区(包括东京23个区在内的所有地区)是最受海外买家欢迎的房产投资地区。从东京各地区来看，“中心五区”是最受海外欢迎的投资地区。值得注意的是，名古屋与大阪地区在房产投资市场“异军突起”，两地在2015年第一季度房产投资总额同比增长48%，达到2260亿日元，正在逐渐拉近与东京市场的距离。公寓、酒店物业成首选统计发现，中国人赴日投资最喜欢的标的是50万~100万元人民币的单身公寓。此外，还有一大批客户投资200万~500万元人民币的住宅。同时，还有少量客户是购买土地进行投资，金额一般在500万人民币以上。日 本当地多位房地产业内人士告诉记者，单身公寓的兴起主要是东京庞大的需求。在过去3年内其人口增长量超过10万，日本国内新兴高科技企业与学 生人流逐渐向东京搬迁，租赁市场扩张凶猛。而在20世纪90年代，日本曾面对了老龄化严重问题，其65岁人口占比一度增至16.68%。而 日本的酒店也逐渐受到热捧。公开资料显示，2014年日本最大酒店交易单花落HulicCo.，该集团收购了共有703间房的东京湾舞滨酒店俱乐部度假 村，该度假村是东京迪士尼度假区的公认酒店，总值约350亿日元。此外GreenOakInvestmentManagementK.K。其在去年6月已 购置了377间房的冲绳岛万丽度假酒店以及一家较小的酒店，两座房产总共耗资125亿日元。但是也有观点认为酒店并不适合投资，因为当前日本的旅游业并不那么发达，尤其是在福岛核电站发生核泄漏之后，中国游客更是减少了对日本的观光。尽 管如此，不少国内买家仍然持看多态度，日本酒店地产回报相对较高也是主因。搜房网给记者的一份报告显示，日本酒店地产2014年回报率已经升至 10.4%，过去三年来，日本酒店单间回报每年上涨约10%，领先于如美国、英国、澳大利亚、新加坡等主要市场。此外，日本酒店收费低于其他主要经济体。 日均消费为123美元，而新加坡和法国则分别达到236美元和220美元。事实上，亚洲国家日本、韩国一直受到中国的机构和个人投资者的偏好，包括绿地集团、连合地产都选择在韩国济州岛进行了房地产投资。“国内越来越多开发商将面临下行的市场，亚洲将成为国内开发商海外投资的新的地点。”连合地产CEO许仰东认为。赚钱的机会与风险记者采访国内、日本业内和购房者获悉，日元贬值促使了不少中国人去日本买房。目前日元处于汇率最低点，而人民币贬值的预期也在不断上升，那么现在去日本购房则是一个最佳时期。数据显示，目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨，同比去年增长13.4%，70平方米公寓平均要价已经达到6492万日元(约330万人民币)。 作为日本的政治与经济中心区域——千代田区(日本国会、最高法院及中央省厅等在该区)，70平方米公寓平均要价接近9000万日元(约456万人民币)。正是由于日本东京房价的上涨，而其首都圈中心区域的房屋供应量又十分有限，因此业内预计至2016年东京中心区房价将进一步上涨。也有日本房产投资顾问表示，日本租赁市场成熟，人口密度高，房屋入住率始终维持在90%以上，因此投资日本房产后的租赁回报率较为可观，高达10%左右，而中国的房屋租赁回报率只有约2%~3%。虽 然有如此好的前景，但是东京房价仍低于全球其他主要城市。也有媒体曾报道，2013年中国买家以近400万人民币的价格在日本东京投资购买了一套房子，目 前估值420万人民币，而每个月收入约9300元。但是当时1元人民币可兑14日元，现在已经变成将近20日元了，日元贬值约40%，如果这样计算中国买 家不赚反赔。此外，由于缺乏对日本房产项目以及当地法律的了解，中国投资者可能会面临种种风险，如，日本的租赁政策保护房客利益，房客不主动搬走，房东不能赶走房客。有媒体报道，在日本，曾发生房客不搬走导致房主卖房交易失败的情况。中国台湾信义房屋日本东京分公司总经理KennyHo曾表示，一些开发商只愿意将楼盘中不超过20%的房子卖给外国人，日本人本身也不喜欢周围太多外国人。其他风险还包括房屋的高折旧率、地震等自然灾害高发、不动产各种税费保险等。还有媒体报道，由于日本住房自有率较高，且日本老龄化问题严重，房屋过剩的问题将会在2020年奥运会后变得更加严重，这会降低所投资房产的利用率。但野村证券认为，东京的房地产价格便宜且投资回报相对较高，不同于在新加坡或中国香港投资房产会受到限制，东京的房屋投资机会充足。附日本房地产海外投资相关数据：1~3月份，海外投资者购买日本房产共花费127亿美元，占日本房产投资总价值的14%中国人2015年上半年购买日本房产的成交金额是2014年下半年的3倍中国买家最喜欢50万~100万人民币的单身公寓，其次是200万~500万人民币的住宅日本酒店地产2014年回报率已经升至10.4%，过去三年来，日本酒店单间回报每年上涨约10%。浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
有些美国人认为，现在不买房，是由于还没到时候，我们就来看看什么才算“到时候”吧。点击查看更多美国精品房源 美国人不想买房美国人口统计局7月28日报告称，美国住房拥有率降到了62.9%，比去年第二季度低0.5%，比今年第一季度低0.6%，是1965年以来最低的水平。这是什么原因呢？据《财政时报》（The Fiscal Times）报道，Bankrate所做的调查显示，超过三分之一的无房受访者表示，他们不想买房，或者至少现在不想。调查发现，受过高等教育或年收入超过5万的美国人最有可能推迟购房，4%表示从未有过购房打算。美国房地产网站Trulia提供的分析数据显示，26至34岁群体的租房率接近60%，相比于2006年上涨11个百分点。Bankrate高级分析师刘易斯（Holden Lewis）表示，年轻人对置业不感兴趣并不奇怪，租房可以让他们的生活更为灵活自由。美国中年人也表示，不是他们对购房缺乏欲望，而是经济上不允许。超过半数表示，他们没有足够多的首付或足够高的信用分数获得贷款资格。而对于65岁及以上美国人来说信用不是一个问题。这个年龄组25%表示付不起首付，30%表示没有购房的想法。近4/10老年人不购房还有其他原因，如健康问题、不能自己维修住房、经济拮据等。总体而言，无房户都把目标集中在了首付款上。三分之一希望首付额在房价的6%至20%之间，13%只想支付5%或更少的首付，1/5计划付20%以上的首付。什么时候可以买作出买房这一重大决定前，需权衡眼前和长远利益、精力和财力的付出。Discover Home Loans抵押贷款专业人士弗里伯恩（TJ Freeborn）表示，如果下面所列的5条适合你，那么置业就是你正确的选择了。1 你的租金高于按揭付款长期租房累计的支出可以购置和维持一个住房的花费，加之你的财务状况不错，那么你可以做出买房的决定。2 近期你不会搬家未来三至五年，你会留在原地吗？如果是这样，那么买房是一个不错的选择。一般来说，你在这所房子里住得越久，它为你储蓄的资本越多。3 你可以支付这笔费用买房听起来吓人，但如果你做足了准备，那么这将是一个聪明的理财选择。首先确定你的存款可以支付多少首付，其次你能负担得起每月多少的按揭还款额。另外，要预留三至六个月的生活费用，以应对意外生病、就业问题或自然灾害等。4 你的信用在自己掌控之下一个不错的信用分数可以有助于得到最划算的住房贷款。一般而言，较高的信用分数会降低你的贷款利率。贷方会根据你的信用报告了解你的财务状况。5 熟悉房地产市场如果你平常会浏览相关网站，观看喜欢的家居设计或房地产节日，那么你走在了前面，随后，你要关注当地的住房成本，了解哪类住房的贷款可以负担。此外，你要清楚房地产的走向，了解影响市场和价格的因素。弗里伯恩还表示，如果你已决定买房，那么要对现有按揭类型做一些研究。在选择贷款方式时，每位购房者都有自己独特的考虑。有人希望确保每月的付款额固定，而有人对每月的最低付款感兴趣。所以你要仔细了解清楚并选择适合你的一种。利率在获得贷款过程中起着不可忽视的作用。如果你获得了满意的贷款利率，那么你可与贷方商定将其锁定。通常，利率在你申请贷款到贷款被批期间会经常出现波动。但请记住，如果你发现自己在这方面不通，那么你可以选择一个可信的有经验的抵押贷款专家为你搞定。相关资讯：在美国买房竟然受季节影响？（据侨报网）
在哈维飓风之后重建休斯顿会相当不易，因为私人房屋保险中多不包括洪灾保险。根据房地产数据公司CoreLogic的数据，休斯顿约52%的住宅和商业物业位于特殊洪灾危险区域之外，德克萨斯州南部则有44%这样的建筑。虽然洪灾区建筑物业主必须购买强制性洪灾保险，洪灾区以外的房主则不一定会购买。洪灾险主要是由联邦政府的国家洪水保险计划（NFIP）提供，该计划也对保险人提供风灾保险。Aon国家洪水服务署副总裁迪文森迪说，在像哈维这样的重大自然灾害情况下，对两种保险进行区分可能并不容易。她说：“在通常情况下，调查人会查看房子的完整性，屋顶是否完好无损、窗户是否完好无损，如果都完好无损，房屋内仍然浸水，灾损由洪水所致，但是如果屋顶损坏了、窗户损坏了，房子进水，则需要仔细研究。”由于哈维飓风大部分灾损是由于洪水所致，私人保险公司不会像风灾赔偿一样赔付。研究公司Enki Research预测，只有27%的哈维灾损可能会被私人保险公司理赔，低于典型的40%的理赔率。Enki Research说，卡特里娜飓风灾损大约有42%由私人保险所覆盖。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费美国消费者联合会估计，保险公司可能会因哈维收到多达5万起风灾索赔，取决于最终的降雨量，洪灾索赔量预计将高出一至两倍。风险索赔金额可能达到20亿美元，洪灾索赔预计将达到50亿美元。根据摩根大通的分析，加上上述灾损，保险公司可能会赔付100亿到200亿美元，使哈维成为美国历史上十大最昂贵的自然灾害之一。哈维飓风影响了德克萨斯州四分之一的人口，约680万人。国家气象局预测，休斯顿及其郊区可能降下50英寸的雨量，创下该州史上纪录。保险公司或遇契机虽然近年来风暴肆虐对美国沿海城市的房主和企业造成巨大经济损失，但这种破坏性天气可能给保险公司带来更大市场。在洪灾需求膨胀的情况下，Allstate、Chubb、Liberty Mutual和State Farm等财产保险公司已经开始关注此项业务。私人保险公司在上世纪60年代退出了洪水保险市场，迫使政府不得不接管这一块。私人保险公司现在认为，计算机建模可以帮助他们更准确地评估可能的损害并适当收取保险费用。私人保险公司今年盈利高达7090亿美元，可以轻松覆盖哈维灾损。可以说，自然灾害对保险业界是个契机，因为保险公司可以一起提高利率，而不用担心彼此竞争。因此，预期接下来的一年内民宅和商业建筑保费会上涨，特别是对受到重创的德克萨斯州。现在私人保险公司正在寻求与NFIP一起为泛洪区分担保险。NFIP保险只能为一户民宅建筑最多赔付25万美元，另加10万美元的财产保险。价值百万美元的沿海豪宅业主已经从私人保险公司购买了超额保险。商业公司也从私人保险公司购买了保险。联邦洪灾保险在购买后30天内不会生效。私人洪灾保险等待时间则较短。（互联网资讯综合整理）
2019年美国房地产市场抵押贷款率将持续增加。这将对每个人都产生影响，并进一步抬高购房者的购房成本，且增加租房需求。房主们目前已经开始感受到抵押贷款率增加带来的压力了。 以下是Zillow对2019年房地产市场的预测： 1. 房贷压力增加 尽管过去两年来贷款率持续稳定增加，但始终低于经济衰退期和经济增长期的平均水平。但2019年，这一情况将有所改变，届时30年期定息按揭贷款率将达到5.8%，为2008年经济危机以来的最高点（2008年贷款率为应对房市危机，贷款率快速下降）。2019年，在贷款率上涨和房产价值稳定增加的双重压力下，人们将愈发难以承担购房成本。目前，增加的贷款已经超出了房产价值带来的收益，这导致已有房产的房主暂时取消买卖计划，并大大打击首次购房者的购房热情。 2. 租房市场出现回升 购房者首当其冲受到贷款率增加的影响，但承租人并没能免受影响。由于上涨的贷款率导致原本计划购房的人中有部分人难以承担增加的购房成本，从而选择继续租房，因此最近租房市场非常轻微的下滑趋势将有所回升，并将再次出现增长。但对公寓建造的持续稳定投资将会制衡这一回升趋势的发展，防止租金过度增长而超过收入增长水平。2018年第三季度美国租金中位数是收入中位数的28.2%，显著高于过去25.8%的水平。 3. 通勤更不方便 城市核心地区是创造就业机会的集中地区，同时也是面临房价过高危机的地区，因此越来越多的人选择在郊区居住和生活。2019年，在城市工作的人选择居住在郊区的这一现象将继续存在，导致通勤时间变长，交通拥堵加剧。对于经济能力仅足以支持其居住在偏远郊区，需要极长通勤时间的人而言，这一变化尤其令人担忧。波士顿中心地区每平方英尺的房价相比偏远地区高出303%，华盛顿中心地区住房每平方英尺的首付比偏远地区高出218%。各州政府正在商议开展新的基础设施投资，但鉴于建筑成本的增加和计划的延误，部分投资项目可能力度不够，或是进度过晚。 波士顿千禧大厦的顶层豪华公寓，占据了整个大楼的第60层。在这里，您可以360度全景观欣赏波士顿港、金融区、笔架山、查尔斯河、后湾及其他地区的迤逦美景。 居外物业编号：44861739 点击查看详情 4. 落选亚马逊第二总部的城市迎来新的发展可能 虽然败给纽约和华盛顿地区而落选亚马逊第二总部，但参选城市此前为争取成为第二总部选址带来的数以万计的就业机会而付出的努力并没有白费。 在亚马逊宣布其第二总部选址前不久，芝加哥推出了P33倡议，旨在于2033年其200周年纪念前发展为技术中心。该倡议被称为是“芝加哥技术未来的伯纳姆计划”。伯纳姆（Daniel Burnham）在1900年提出“Paris on the Prairie”计划，旨在美化城市并将其打造为城市规划中的一股关键力量。 这套芝加哥2卧2卫公寓位于林肯公园学区，集古典魅力及现代美感于一体，距离林肯公园动物园、潜水港、湖滨小径、德保罗大学、购物中心、美食餐馆等等仅几步之遥。 居外物业编号：44449416 点击查看详情 在西雅图公司Convoy选择在亚特兰大建立其在东海岸的办公室后，亚特兰大就开始动作频频，并竞选亚马逊第二总部。诺福克南方公司可能将其总部从其名字由来的城市——诺福克（Norfolk）移至亚特兰大。 纽约和华盛顿在权衡承接亚马逊第二总部的利弊，同时图森（Tucson）也在考虑其21英尺的仙人掌区是否能够被开发。 延伸阅读：【亚马逊第二总部“水晶城” 华盛顿对岸冲出的一匹房产界黑马】 5. 因自然灾害被毁住房数量达到历史最高 关于2019年的这一预测是基于目前真实情况的合理推测。仅在2018年就有15000栋住房（其中包括一整个城镇）在加利福尼亚森林火灾中受毁，还有大量其他住房在墨西哥湾沿岸的风暴中被毁。 随着自然灾害频率和严重程度的不断升级，建筑商和开发商开始注重开发预防性材料和设计和/或对材料和设计进行保护。过去，在自然灾害后，建筑商能够快速重回市场，致力于建设更好更贵的住房，但2019年这一情况将有所改变。建筑成本不断增加，保险商越来越不愿意在危险领域提供保险（或收取更高昂的保费），因此，建筑商恢复建造的需时和成本都会大大增加。 洪灾带来的损失也在不断增加。2020年起30年贷款期内，受海平面上升和风暴影响而被淹房产的预测数量不容乐观。 6. 房产价值增长放缓 缓解贷款率增加带来压力的一个因素是房产价值增长放缓。10月，房价相比去年增加了7.7%，美国房价中位数达到221500美元。Zillow预测，2018年1月至2019年10月期间，房价增长将达到6.4%。Zillow针对房产专家和经济学家展开的一项调查显示，2019年房价增长为3.79%。相比今年3月8%的大幅增长，这两项数据均显示房价出现降温。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多美国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询美国留学、移民和投资的机会。 原文：Zillow 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
据中国行业研究网统计伦敦部分地区的房价一年涨幅已超20%。总结一下，不难发现英国房产投资相较于其他国家占据着很大的优势，我们会发现其得益于以下9点：一、英国房产供不应求英国房产长期处于供不应求的状态，国家人均土地拥有量少，国家调控土地程序又繁琐，人口处于一种增长趋势，可供开发的新土地资源也很有限。这些客观事实被伦敦市现任市长BorisJohnson在伦敦城市计划白皮书中被重点指出。英国房产税是多少？二、英国市场稳定投资低风险英国政治经济稳定，犯罪率低，法律体系完善，透明和稳定，自然灾害少。三、英国房产高收益大回报房地产的投资收益主要包括两方面：房子增值和租金收入。英国的房子可以用来“以房养学”和“以房养房”。英国平均房屋租金率稳定在5~10%，英国房产一向以房产保值和增值而著称。相对上海（楼盘）本地房产投资2%的租金回报是非常高的。四、英国建筑质量上乘英国的新房子-NHBC10年建筑保证。NHBC于1936年成立，是英国规模最大的提供新房保险的一个机构。目前为止，每年英国建设的80%的新房都有NHBC的十年保险。英国的老房子：英国政府有史以来一直坚持对居民建筑施工强力监管，现在，在英国流传下来的维多利亚，乔治时期的老房子都还坚挺屹立，这种房子虽然年代久远(几百年的历史)，但是在当地极其珍贵，特别抢手，供不应求。五、英国房产投资多元化按照房屋的类型和年龄而分，英国的房产可以分成很多种，比如独立房，排房，平房等这就提供了多种不同的投资类型比较之下房地产投资者在一些新兴发展中国家的选择就很有限。六、英国房产产权期限长英国的绝大一部分的房产属于永久性产权，这就意味着这笔固定资产祖祖辈辈都属于你或你的继承人,直到你卖掉它。英国也有土地是限定使用年限的，这个年限可以长达有250年或999年不等，到期之后,你还是可以花些费用去续它的。七、英国税收优惠政策英国目前税收政策不对海外买家征收投资资本增值税(capitalgaintax)根据具体情况还有多项税收减免政策。相对美国加拿大低买入高房产税高持有成本的情况，英国物业无需缴纳房产税。在英国，作为海外投资者对所持物业进行二次出售时，房屋增值部分无需缴纳资本利得税(或称物业增值税),作为海外投资者，期房也可随买随卖，进行预售权 转让；英国当地居民通常需缴纳房产增值部分24%的高额税收。英国二手房地产市场非常活跃，一旦遇到合适的时机，投资者的房子很容易就可以转手售出，交易 收益可以方便快捷的转移到全球任何一个指定账户。这意味着，需要时投资可以随时被收回，而且交易手续费用很低。八、低利率贷款就中国、澳大利亚等国高贷款利率(7%左右)而言，英国贷款利率大约在3%-4%的区间；作为海外投资者，可申请到最高70%的贷款，并且可在一定时间内可以只还息不还本。九、语言文化和教育优势英国是一个重要的国际旅游和商务中心；英语是全球最普及的通用语言，作为全球高等教育最发达的国家之一，英国拥有最完善的教育体系和顶尖的教育水平，对 于想让孩子来英国留学的中国家长，最佳的选择就是在英国投资买房置业，即可以让孩子在异国他乡有稳定安全舒适的住所，又可以同时把多余的房间转租出去，收 取租金“以房养学”，等到以后孩子毕业不要住的时候，整套租出去，可以“以房养房”。浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读
误区一：英国房产或下跌英国房地产与英国的经济息息相关，今天我们所看到的英国房价状态，其实只要留心就能发现，英国整体的房价亦或是处在修建中的Crossrail高铁沿线的民用住房房价，近期都处于猛涨的状态。对此投资者不难发现，这个欧洲大门，世界金融中心所在的国家，始终保持着世界投资者最多的国家之一的名头。这是为什么呢?英国房产税是多少？以下原因可以解释，为什么英国房产相较于其他国家一直占据着很大的优势：1.英国房产长期处于供不应求的状态，国家人均土地拥有量少，国家调控土地程序又繁琐，人口处于一种增长趋势，可供开发的新土地资源也很有限。这些客观事实被伦敦市现任市长BorisJohnson在伦敦城市计划白皮书中被重点指出。 英国最新优质项目推荐2.英国市场稳定投资低风险。英国政治经济稳定，犯罪率低，法律体系完善，透明和稳定，自然灾害少。3.英国房产高收益大回报。房地产的投资收益主要包括两方面：房子增值和租金收入。英国的房子可以用来以房养学和以房养房。英国平均房屋租金率稳定在5-10%，英国房产一向以房产保值和增值而著称。相对上海本地房产投资2%的租金回报是非常高的。4.英国建筑质量上乘。英国的新房子-NHBC 10年建筑保证。 NHBC于1936年成立，是英国规模最大的提供新房保险的一个机构。目前为止，每年英国建设的80%的新房都有NHBC的十年保险。英国的老房子：英国政府有史以来一直坚持对居民建筑施工强力监管，现在在英国流传下来的维多利亚，乔治时期的老房子都还坚挺屹立，这种房子虽然年代久远(几百年的历史)，但是在当地极其珍贵，特别抢手， 供不应求。5.英国房产投资多元化。按照房屋的类型和年龄而分，英国的房产可以分成很多种，比如独立房，排房，平房等这就提供了多种不同的投资类型比较之下房地产投资者在一些新兴发展中国家的选择就很有限。误区二：英国房产税收重英国的房产税总额仅仅占全国税收收入总额的11.16%~13%左右。相较而言，数据显示2013年中国房地产税收2.6万亿元，占税收总收入19.8%;而美国房产税占美国税收收入更是达到了惊人的70%!!!盲目的说英国房产税税重显然是不正确的。另一方面，很多中国投资人认为在英国买房，莹税高，投资过程中的其他相关税收高。其实英国的房地产政策相对中国稳定，整个资本主义国家体系也非常透明化。在相对完善的税收体系中，本地或者外国投资人也在充分利用一些政策，进行合理合法的避税行为。同时，英国长期以来鼓励海外投资者，所以在买卖房地产时，有很多对海外投资者的利好受惠政策，值得大家留意。比如：位于哈利法克斯的Home Court买家就无需缴纳土地莹税。如果投资者出租此房产也无需对其租金收入缴税。搜房直售：伦敦中心泰晤士河南岸 南华251号投资公寓 400-890-0000 转 812938误区三：房价高且需管理以最近火热的哈利法克斯为例，正常100万人民币不到的资金可以在这里买到不错的公寓。而相同的钱在国内一线城市例如上海，估计只能在郊区买一套只能算是一般的公寓。从性价比来讲，远远比很多人在国内买相似的公寓楼要高的多。相较于房产管理这块，此项目的亮点之一便是无忧托管式管理，这在很大程度上为投资者免除了很多不必要的问题及省却不少心思时间。关于产权，和中国大多数的70年使用权不同，英国房产大多都是永久产权。意思就是说买房子，连房子下面的土地也是属于你的。由于古老的城市文化和建设，政府严格控制新楼的承建和旧楼的改造，所以基本上在有限的土地上，如果你要买，只有等有人卖的排队式投资方式。这也是为什么英国的房价从历史看来，经历过98-93年的房市危机，也在经历着97年来的再次危机，价格还是始终维持着较好的数值。误区四：英国本土人才能贷款中国的房产投资者在英国买房的时候，可以通过银行贷款来购买，甚至有些银行不需要投资者在英国有海外帐户，或者居住地证明。
