在美买房，维修房屋如何抵税？贷款手续费有多少，具体有哪些收费项目？美国住宅出租前，要买哪种保险？从投资房产的角度：是买独立屋(single family house),康斗(condo) 或联排(townhome)好呢？外国人每年如何报税、交税？ 税收有哪些类型？已借三十年的房贷款，想要提前还点，需要注意什么事项？>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看洛杉矶房源问：在美买房，维修房屋如何抵税？房屋每年的折旧也可以用来抵税。比如，花30万美元买一栋房子，其中土地价值5万，房屋25万。虽然房子的实际使用寿命可能很长，但税法上规定房屋的折旧年限为27.5年。每年报税时，折旧可以抵扣25/27.5万元的应纳税收入。按15%的税率计算，每年大约能少纳税1364美元。被折旧抵扣的税额会在日后出售房屋时回征。比如上例，当初30万美元的房产在30年后卖出100万美元。此时房屋的价值已经在27.5年中折旧完毕，税法上的成本只剩土地的价值5万美元。所以，应纳税收入为增值的70万美元+房屋被折旧的25万美元 = 95万美元 （不考虑后文自住房屋的税收优惠）。无论你当初报税时是否记得抵扣折旧，在你卖房时税务局都会按折旧后的较低成本计算盈利，这种一刀切的行为真是令人无奈。所以为了避免不必要的支出，请记得在报税时填上摺旧抵扣。问：贷款手续费有多少，具体有哪些收费项目？与贷款有关的开销包括以下费用：手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。信用报告费(Credit Report): $20-60$处理费(Processing Fee)：$200-$500纳税服务费(Tax Service Fee): $50-$100洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20审批费(Underwriting Fee): $200-$500文件准备费(Document Preparation) $200-$500以上的费用在每个公司可能稍有不同，你可以找一家收费少的。每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低，缺点是过户时要多交钱。因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等，如果你能保持贷款七年以上，可以加点数。否则不要加点，特别是在过户费很紧的情况下。问：出租前，要买哪种保险？出租屋保险很多人在美国投资房地产，买了房子自己不住而是租给房客。对于这种出租房子也有专门的保险，叫做出租屋保险。一般来说保险公司的出租屋保险不承保短期出租的房屋，一两周这种都是没有的，最短期限为一年。出租屋保险的保障范围出租屋保险和自住屋保险的区别在于，出租屋保险是房主拥有房屋但租给他人以收取租金。所以出租屋保险的保障范围主要包括：第一 房屋重建费用万一碰到一些自然灾害的时候，保险公司应承担房屋重建的费用。包括房子的花草树木，游泳池、围墙以及后院建的Guest House 客房等其他建筑。第二 房租租金损失如果碰到灾难，比如房屋起火等，房客因此不再租房子，房主所损失的租金Loss Of Rent房租损失这部分也由保险公司理赔，但不包含房客的财物损失。第三 和房屋相关的责任险费用责任险非常重要，当房主没有住在里面时，房屋内出现一些问题，除房客以外的人受伤等，责任险可以做出相应理赔。并且责任险还包含和出租屋相关的律师费用、DefenseCost辩护费用，但不包含房客的责任险费用，也就是说如果是房客在出租屋内摔伤，责任险不理赔。那么，如何购买出租屋保险？第一步 选择有经验的保险经纪，计算出租屋的重建价值出租屋的重建价钱和购买出租屋的价钱不一定相同。第二步 选择合适的保障内容比如PersonalInjury个人歧视，如果因为歧视选择房客，比如不想租给怀孕的孕妇、黑人等而被房客起诉。合适的保险条款可以保障房东利益，保险公司也会对此做出理赔。第三步 选择合适的责任险保额在出租屋保险中尽量将自己的liability 责任险的部分提高。一般情况下，出租屋保险包含十万美元的责任险保额。但是有些公司可以把责任险部分提高到100万，也就是说万一房主与房客之间出现纠纷，被房客控告，保险公司可以最高支付100万为房主理赔申述。第四步 选择合适的租金损失保额因为某些灾难房客搬走了，房主因此所损失的租金，保险公司可以理赔的额度。第五步 选择合适的自负额Deductible如果是理赔1万元，房主自己的自负额为1000元，那么就有房主支付1000元，保险公司赔付9000元。自负额越高保费越低；自负额越低保费越高，这个可以自己衡量一下。房子的保险记录很重要，如果房子的保险记录不好，保险公司可以拒绝承保。保险公司不是按照赔付的金额来决定，而是看保险记录好不好。买保险的时候最好要保存相关的签字文件及沟通信件，这样可以避免很多不必要的纠纷和误会。问：从投资房产的角度：是买独立房(single family home),楼房(condo) 或联排(townhome)好呢？比较而言，独立房总投资额要高些，多数在17-35万美元之间，但是物有所值，因为面积大，有车库，占地，升值潜力强，适合长租的社区管理费很低，一般一年 在$300-600之间，比较容易出租。但是因为房子大，有草坪，可能还有游泳池，维护和修理费用要高一些。楼房和连栋房投资少，多数在7-20万美元之间，修理费用相对少，价格便宜的一般房龄老，社区管理费高昂而且不固定，每个月在$250-400之间。从我们现在管理的房屋看，投资独立房占绝大多数。问：外国人每年如何报税、交税？ 税收有哪些类型？从税法上讲，外国人是指区别于美国公民、美国居民（绿卡持有者）和美国税法居民（在美国居住183天以上的外国人）的个人。投资房地产涉及的税务主要包括：房地产税，出租、出售房地产时产生的所得税，房地产买卖时的过户税。①房地产税（Property Taxes）是地方政府（郡、市、镇）向房地产的所有者征收的税收。无论是美国公民、居民或外国居民，每年都要向当地政府缴纳房地产税。②房地产出租收入所得税（Income Tax on Rental Income）一旦房产开始出租并产生租金收入，投资者须每年向国税局申报1040 NR税表来报告当年的租金毛收入及各项费用支出，如扣除费用后有净利润，屋主须向国税局纳税。外国投资者的报税期限为下一年的1月1日至6月15日。大部分外国投资者在房屋出租的开头几年无需交纳任何收入税，因为国税局规定出租房建筑（不包括土地）成本的27.5分之一可算为每年的折旧并作为出租减项之 一。同时，每位外国报税人还享有$3,950的个人免税额。③出售房地产时产生的所得税（Income Tax on Capital Gain）外国人出售其在美国拥有的房地产，要按利润缴纳所得税。利润的计算方式为房地产卖价扣除当初买价，装修费，大项维修费，和买卖时所产生的其他费用。如果拥有房地产不到一年，适用10-35%的累进税率；如果超过一年，适用15%的长期资本利得税率。为了防止外国卖家逃税，法律规定买家在向外国卖家购买房地产时，必须从成交价中预扣10%并在20天之内向国税局申报8828表格。买家将8828-A表格交给外国卖家作为扣税的证明。如果买家没有从购房款中预先扣缴这笔税款, 那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税，再支付最高可达一万美元的罚款。如果买家买的是自住屋，且房价少于30万元，则买家可以免除扣缴的义务。在房屋成交的次年年初, 外国卖家要向国税局申报1040NR 表格, 并在附表D上申报上一年房产交易的利润，并将所收到的8828-A表格附上作为预缴税款的证明。如果之前预扣的税款多过应缴税款，外国卖家可以获得退税， 反之补缴剩余的税款。除了联邦所得税，在绝大多数州，外国投资人还要就其利润缴纳州所得税，但是佛州没有州所得税。④其他税种美国多数的州，都对房地产交易征收过户税，在佛罗里达，这种税叫Doc. Stamps OnDeed，是一种合同印花税，买方要按房屋购买价格的0.7%缴纳。如果是贷款购房，买方还要额外按贷款额缴纳0.35%的印花税(Doc. Stamps On Note)。如果是短租的度假屋，投资人还要每月按租金收入的13%缴纳营业税(Sales Tax)和旅游税(TouristDevelopment Tax)。⑤外国人报税号（ITIN）外国投资者购入房地产后，应立即向国税局申请外国人报税号（ITIN），因为每年的个人收入税申报及房屋出售时都会用到ITIN。如果外国投资者不提供ITIN，国税局规定：无论是物业出租公司还是房客，都必须履行扣缴义务，代扣30%的毛租金并及时上交给国税局。问：已借三十年的房贷款，想要提前还点，需要注意什么事项？两个方法更早的付清房贷与节省利息支出一个方法是提前偿还或者一次付清贷款本金。另外一个方法就是重新贷款为更短的贷款期和更低的利率。从提早付本金来说，如果可以提早把贷款付清，可以节省利息开支，剩余的钱可以作其他用途。如果想提前偿还本金 最好在头五年付如果购房者来说，分摊还款时提前偿还本金，每月月费是不变，但可以有助于缩短供款期。由于大多数的贷款刚开始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少。提早偿还本金并不适合所有人购房者需要考虑自己的房贷息率。如果你的房贷利率比较低，那你应该考虑先付清你的信用卡卡债或者其它息率比较高的债务。另外，购房者也可以把钱用作其他的投资，比如加大退休计划，或者其他投资产品。房产的用途也在需要的考虑因素之内。相关资讯：大洛杉矶地区房租高涨 刺激华人买房欲（据华人生活网）
岁月如梭，但，愿时光慢慢。有美景可赏，有好友相伴，有健康相随.......你想在什么样的地方生活？近日，《每日邮报》报道了世界报告所发布的“全球最宜居国家排行榜”。80个国家，参考名商界精英，意见领袖以及公民的观点，从文化影响力，历史遗产，生活质量等方面综合考量。1、瑞士位于欧洲中部的瑞士，不仅是全球最富裕、经济最发达和生活水准最高的国家之一，还有著“世界公园”的盛誉。除了绝美的景致，全球最发达的公关医疗保健系统，幸福感指数名前位，是这里成为最宜居城市的重要原因。慢节奏的生活，你可能会闲适的写上一首小诗，四季里变幻著不同的美景，诱惑著你爱上这里。2、加拿大加拿大位于北美洲北部，是每年世界最佳居住城市评选中，最多国内城市名列前茅的国家之一。优越的教育制度，还有完善的社会福利，宽松的移民政策，是很多人选择移民加拿大的原因。而在加拿大广袤的国土上，有著难以计数的奇观美景，雄浑的高原，富饶的谷地，星罗棋布的岛屿一起构成了加拿大神奇、独特而别具魅力的自然风光。3、瑞典瑞典全称瑞典王国，位于北欧斯堪的纳维亚半岛的东南部，以高工资、高税收、高福利著称。在瑞典，每个人都拥有一套“从摇篮到坟墓”的社会保障体系，这也是很多人移民到这里的重要原因。美丽的风景，优越的环境，清新的空气，丰厚的文化，无论哪一样都值得你到此一览其境。4、澳大利亚澳大利亚，她太丰富了，丰富到你无法给她下定义，她热情，她沉静，她野性，她恬静，她前卫，她古朴……她充满矛盾，她拥有一切。绝佳的生态环境，让这里成为了动物的幸福王国，袋鼠妈妈，企鹅宝宝，小考拉....。在这里你能更好的亲近大自然。作为一个移民大国，澳大利亚也是世界上社会福利健全的国家之一，移民到澳洲都可享受优厚的社会福利。5、德国位于欧洲西部的德国，拥有 38 处世界遗产，彰显著这里丰富的文化内涵，四季也都是很好的旅游地。完善的福利政策，稳定的房价使得很多人可以轻松的拥有属于自己的花园别墅，小孩从小学到大学念书都无需交学费。6、挪威自2001年起挪威已连续六年被联合国评为最适宜居住的国家。并且今年幸福感指数排名超越丹麦，成为第一。挪威领土南北狭长，海岸线异常曲折，沿海岛屿很多，达15万个，故被称为“万岛之国”，也正是如此，景色才更丰富、美丽。挪威一年中受太阳光照时间很短，7、8月为挪威人享受阳光的黄金季节，大多数挪威人选择在这个时段休假，作为旅行来说，此时也是最适宜的。7、美国美国幅员辽阔，地形复杂，东部大西洋沿岸多为平原丘陵，森林资源丰富，湖泊众多，自然旅行条件充足。而作为经济发达的美国，也充满了无限的机遇和挑战，许多人来这里，是为了得到更好的成长。8、荷兰荷兰是世界著名的“洼之国”，没有崇山峻岭，但是它的河网、堤坝和圩田都构成了荷兰的独特风光。拥有强大的经济实力和长期稳定的社会制度的荷兰，今年幸福感排名指数上涨一位，排在第六位。9、芬兰芬兰有“千湖之国”之称，冬季漫长而寒冷，而瑰丽多姿的北极光或许可以为你增添更多的色彩。社会保障制度完善，世界上犯罪率排名最低，没有巨大的自然灾害，景色绝美，这样优质的条件，值得你来此游玩。10、丹麦作为欧洲最古老的王国之一，丹麦有著非常丰厚的文化底蕴，3座举世闻名的古城堡坐落其中。此外，丹麦经济发达，福利较高，贫富差距极小，由此，也被人们称赞为“最幸福的国家”。11、卢森堡卢森堡，全称为卢森堡大公国，因国土小、古堡多，又有“袖珍王国”“千堡之国”的称呼。经济态势良好，工资待遇高，低失业率，让这个国家多了几分幸福感，行走其间，你可能会觉得十分的轻松。12、奥地利奥地利意为“东方的国家”，是欧洲著名的山地国家，水力，森林，矿产丰富，经济发达。阿尔卑斯山脉彰显著巍峨，多瑙河如星点缀其间，此外这里还是音乐的盛典，喜欢音乐的旅行者一定要来的地方。超过四成的森林覆盖率和大面积草地牧场提亮了国家的绿色主色调，使得这里的环境清新而舒适。13、新西兰新西兰位于太平洋西南部。这个不缺蓝天与绿草的国度，会带给你无比的热情和生命力。同时，这里也是世界上人口密度最小的国家，逃离拥挤和喧嚣，这里的静谧会让你舍不得离开。14、法国法国是欧洲浪漫的中心，它的悠久历史、具有丰富文化内涵的名胜古迹及乡野风光吸引著世界各地的旅游者。风情万种的花都巴黎，美丽迷人的蓝色海岸，阿尔卑斯山的滑雪场等，都是令人神往的绝妙之处。15、阿联酋阿联酋，俗称沙漠中的花朵，完善的基础设施建设和富裕的经济实力，使得它成为了中东国家中最适合移民的国家。在这里，你可以在原始的白沙海滩享受阳光或在海中潜水，在沙漠驱车竞赛或骑骆驼。16、爱尔兰爱尔兰风光旖旎，丰富多采的自然风光令人神往，翠绿的乡村，绵延的沙滩，蜿蜒曲折的湖岸和河流如星辰点缀其间。爱尔兰人保持著充满朝气的，活泼的民族文化，人们天性热情好客，并且乐于与人交谈，在这里，你一定会收获满满的感动。17、英国英国是一个充满魅力的国家，悠久的历史，丰富的民族文化，怡人的田园风光与货真价实的古堡，还有摇滚乐时尚潮牌，一起造就了浓郁的英伦风情。其中“万城之花”伦敦，“北方雅典”爱丁堡，大学城牛津、剑桥，古色古香的约克城，莎翁故乡斯特拉特福，都是享有世界声誉的旅游名城。在这里，每家每户都可享受免费的医疗服务，并且3-18岁子女读公立学校全免费。无疑给居民的幸福感大大增分。18、新加坡新加坡是一个城市国家，在城市保洁方面效果显著，故亦有“花园城市”之美称，这里华人很多，因此，存在的语言障碍比较弱。全年气候温暖，随时都可以到访，并且适合常住，你可能很难相信，在一个现代都市中能环抱中一个天然保护区，并拥有著世界上首个夜间动物园。19、意大利意大利位于欧洲南部，是世界上高度发达国家之一，经济环境稳定，银行系统坚实稳固。因其拥有美丽的自然风光和为数众多的人类文化遗产而被称为美丽的国度。一年四季，意大利的任何角落，都不会令你失望。（据环球移民）
