澳大利亚的房产交易，和中国国内的房产交易没有本质区别，都是签署房产交易合同，执行合同，买方付款，房屋登记从卖方过户至买方。但是由于两个国家的法律体系、律师体制、房屋登记制度、房屋销售传统和所有权根源的不同，由此导致两国的房屋交易的法律程序、原则、制度上中有着明显重大不同。其中，澳大利亚律师深入参与整个房产交易程序对澳大利亚整个房产法律程序建立和执行具有深刻实践意义。而在中国正常房产购买销售程序中，往往没有律师参与，所以澳大利亚中国房产交易者就会对为什么房产交易中需要律师和是否必须需要律师有疑问，对律师没有信任感。澳大利亚法律规定买卖房产要聘请律师吗？有客户会问，澳大利亚有法律规定在房产买卖中当事人一定要律师吗？还别说，真没有这种专门的法律规定。澳大利亚是普通法国家，依赖法院的判例建立法律原则，很多约定俗成的法律实践没有成文的法律制度或规定约束。同时，普通法国家以其基于判例判决形成的法律原则执行法律，保护个人自由权利，不太可能强迫任何人必须使用法律专业服务，所以不可能通过立法要求任何人必须使用专业法律服务。法律没有规定生病一定需要看医生（可以自己诊断，自己治疗），也没有规定如果一个人被刑事起诉也一定需要律师（完全可以自己辩护），但是绝大多数人都会在生病时间看医生，刑事案件找律师，原因就在于需要专业人士处理此类专业事务，澳大利亚买卖房产也是一样。澳大利亚土地转让法律制度程序的复杂性决定了必须有专业人士处理相关法律程序。澳大利亚早先是英国的殖民地，从英国继承了英国普通法系的传统。英国作为老牌的资本主义国家，保护财产私有权是其法律核心。从封建社会发展来的私有权法律保护，私有权神圣不可侵犯的原则正是基于以土地所有权私有制为核心理念而不断发展和完善。澳大利亚作为继承了英国普通法体系的资本主义国家，其土地所有权制度经过上百年的发展，已经非常完善健全。这种完善和健全同时也带来了其土地转让法律流程的复杂繁琐和专业化，致其土地转让法律立法体系庞杂，同时还受普通法判例影响，再加上联邦制的澳大利亚各个州政府有自己独立的司法体系和法律规定，导致整个土地法律体系庞大繁琐细致专业，这就意味着没有受过专业法律培训的人士很难能够完整理解其名词、体系、制度、程序，更不用说能顺利处理整个买卖澳大利亚房产的法律程序了。甚至刚刚毕业于法学院没有经过过实践洗礼的年青律师也很难完整理解和把控整个房产买卖法律程序，更何况没有受过法律训练的普通人。同时，如果一定坚持自己处理房产交易法律程序（目前据笔者所了解，尚未有此类房产交易者真正自己处理），由于不太理解法律法规，除了具有可能程序违法承担法律责任，以及可能被对方律师钻空子惩罚的法律风险外，无法配合对方律师或者第三方的要求完成程序也会被对方律师或者第三方或者政府指责并可能导致交易失败。我英文够好就不需要律师处理房地产交易吗？很多国内的澳大利亚房产交易者可能会说：因为我不懂英文，所以要请澳大利亚律师处理相关法律事务，含义是如果我英文好，我自己就能处理了。这种想法非常错误。虽然良好的英文在处理房屋转让法律程序中是必须的，但是其是必要条件但非充分条件，只是英文好而没有相关法律知识和法律培训不可能很好的处理相关的法律程序。由于上述繁杂的澳大利亚法律体系，即使澳大利亚本地土生土长的英文为母语的居民在土地房产转让中一样需要聘请律师处理，就像中国国内客户中文那么好，在涉及到法律事务中一样需要专业律师，而不可能是因为中文好就不需要律师帮助服务了。所以在澳大利亚房屋转让程序中，交易双方不管是否会不会英文都需要自己的律师为自己处理房产土地交易法律事务。总之，澳大利亚法律没有强制性要求房产交易中聘请律师提供法律服务，但是由于澳大利亚繁杂庞大房产交易法律程序制度，在处理相关程序中，英文好是必要条件并不是充分条件，如果交易者自己处理交易程序风险巨大。所以必须有受过专业法律教育和法律实践培训的律师处理，才能确保交易程序顺利进行，交易者法律利益予以保障。 澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
Manhasset位于纽约长岛黄金海岸，是著名的富人区，多数住户都是继承祖上遗产的富人。这里具备富人区的典型特点：环境优美，治安极佳，学区、教育、医疗水平高，社区娱乐设施丰富，是纽约华人和新移民首选之地。这是一套坐拥美好森林景观的住宅，拥有宁静的邻里环境，周边是葱郁的森林和湖水，并且很方便可以到达曼哈顿。如此珍贵的物业，自然也极具升值潜力。风景迷人环境清幽，优质学区适合孩子成长曼哈西特Manhasset，位于纽约长岛的黄金海岸，滨临曼哈西特湾，是著名的富人区，也是纽约华人和新移民的置业首选之地。曼哈西特有着全纽约最好的学区，曼哈西特高中（Manhasset High School）是纽约知名的高中，纽约排名第16、全国排名87。对于有孩子的家庭来说，这里一直是他们置业的优质之选——城市治安优异，市民富裕，还有利于下一代成长。 Manhasset距离曼哈顿仅20英里，车程40分钟，也有城际火车直通曼哈顿，只需45分钟，交通非常便利。对于在曼哈顿上班的人来说，这里既没有喧嚣，又有十分方便的交通，自然十分完美。Manhasset的学校非常著名，亚裔学生比例比较低，只有5%左右，孩子在这里上学可身处更纯正的语言环境。占据高尔夫球场的绝佳位置，生活舒适远离喧嚣这是一座占地半亩的被繁茂树木环绕的建筑，其位置十分优越，位于独特的18洞高尔夫球场的山丘之间，距离自然保护区仅几步之遥。生活在这里仿佛置身于一个天然氧吧，绿意盎然的景色让人心情舒畅。而对于高尔夫爱好者来说，这更是不可多得的美好家园。从这里步行到铁路十分钟，到曼哈顿三十分钟，步行5分钟即可到达曼哈塞特湾（Manhasset Bay）观看日落。 因此对于在曼哈顿上班的人士，或者想要寻找度假氛围的买家来说，这都是十分完美的选择。 住宅占据土地面积2040平方米，被树林环绕，远离喧嚣，尽享清幽。牧场风格的家园有近200平方米的生活空间，宽敞舒适。从餐厅、厨房，到早餐角落和主卧室都享有高尔夫球场山丘和晨间日出景色。您还可以走出主卧室，在私人木甲板上放松身心，享受早晨清新时光，或观看高尔夫球场上的风景。 这个房产是Plandome Manor村内独家的Plandome Mills开发项目，因此很具独特性，深受人们关注。住宅的室内空间十分开阔舒适，风格简约大方，设施完备优质。Manhasset学区排名很高，是精英人士喜爱的居住地。该住宅坐落在高尔夫球场两个山丘山谷中的其中之一，可以说占据这个社区的最好位置之一，未来升值潜力很大。欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/33659765.htm（本文内容资料由客户提供） 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
俗话说“握金成土，握土成金”。当今国内很多成功人士都在全球范围内寻找收益稳健、长期有效的房产投资模式，他们大致分成以下几种类型。 X先生（成熟房地产投资者） 投资者需求：看重稳健型投资，看重高收益，海外投资者。 Y女士（国内知名餐饮连锁企业经营管理者） 投资者需求：寻找海外投资模式多样化，将国内行业经验与国外稳健商业地产有效结合并希望平稳过渡。 Z先生（家族企业继承者） 投资者需求：看重资金自由和利润公开化，寻求可传承、可继承的大型地产投资项目。 放眼全球，澳大利亚的墨尔本已经成为澳大利亚商业地产投资的首选之地，随着全澳洲和全球投资者扩大资本配置的发展，零售业、服务业、办公和工业等商业地产仍在以强劲的估值基础开展交易。 专家预估：2020年预计墨尔本商业地产市场表现将呈现出强劲状态，投资人将会大幅度收益，充分说明投资新格局的到来。 ——————————优质商业地产投资项目—————————— 项目名称：北罗斯班克庄园（Rosebank North） 地点：澳大利亚维多利亚州墨尔本（149-151 Warrandyte Rd, Melbourne, Victoria, Australia） 项目类型：占地2640平方米的商业地产 投资者类型：适合成熟投资人 澳大利亚百分之九十以上都是欧洲后裔，而且由于澳洲绝美而又天然的生活环境、热情好客的人文气息、人性化的社会制度，吸引了越来越多世界各地尤其是欧洲与美国的新移民前来澳洲定居。澳大利亚现在继续保持了传统的欧洲理念：贵族的评价标准之一，便是家族拥有多少庄园农场资产。这里的上流社会甚至会在儿女婚嫁时，用“拥有多大的庄园农场”为标准来考核对方是否和自己门当户对。 当然近几年最吸引亚洲买家的，除了庄园土地本身的价值之外，就是海外市场对于澳洲农产品的大量需求，通过收购或并购庄园，可以直接的垄断货源，从而降低中间成本，并且满足贸易供应链的需求；与此同时，由于庄园相对宽广的占地，可以经营包括特色的餐饮、酒店、游轮、高尔夫球场、温泉等对外服务，以及私人订制的特色酒会等，获得不菲的额外收益。 针对本文一开头提及的X先生、Y女士、Z先生的海外投资需求，居外今日隆重推荐的是位于澳大利亚维多利亚州墨尔本的房产，其名称为北罗斯班克（Rosebank North），正是一处大约建成于1921年、已完成精心翻修的庄园。目前，该物业被用作餐厅/接待场所和酒吧，经营模式成熟出色，在当地享有较高名望。 这是一处外观华丽的庄园，室外堪称一座玫瑰花园的天堂。在庄园的大型室外露台，温暖的季节里，客人可以欣赏到100多朵迷人的玫瑰；它同时也是一个非常出色的商业地产项目，目前经营着一个在当地享有盛名的教堂咖啡厅，由于其美丽的街景和精致的内部设施，该商铺成为当地居民日常聚会、悠闲娱乐、举办婚礼、商务宴请的热门之选。据悉，该商铺在新冠疫情爆发之前每周的营业额高达4.2万澳元。 周末的时候，与家人和朋友们一起开车到郊外的农场庄园，被大自然的绿色环绕，在私家花园的鸟语花香中，尽享特色而又美味的私房菜和私家酿造的葡萄酒。在和煦的阳光下，和温柔的微风中，欣赏日出与日落。孩子们在广阔的草原上欢快的嬉闹着，远处池塘中的大胖鸭懒懒的游着，选择这样的人间仙境生活亦或是度过周末，真的是再美不过！ 这里还有：设备齐全的商业级厨房、宽敞充裕的庄园停车位、豪华多功能厅附带大型舞池和欧式音响系统......堪称完美的现有商铺硬件设施让买主接手经营高枕无忧。 这座位于澳大利亚维多利亚州墨尔本的庄园农场地产可用于长期租赁，而且租金实惠，您可委托专人管理，现有约25名员工，人手充足。商铺现有数据库中保存着2000名会员和8000多名普通客人的信息。如有需要，您可以在购买此物业的同时要求卖家为您处理好商铺的事务，目前的业主非常随和，如有需要，买卖双方可以约定好一段过渡期。 欢迎了解/选购澳大利亚维多利亚州墨尔本Rosebank North庄园，详询热线400 041 7515或登陆居外网https://www.juwai.com/50106194.htm做进一步了解，也欢迎提供您的联系方式，居外的专业团队将会马上联络您。 撰文：Flora Kang 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
炎炎的夏日已经来临，高温酷暑之下，想必小伙伴们都盼望着到凉爽的海滨度假消暑。今天就为大家介绍美国有名的海滨度假城市——加州圣莫尼卡（Santa Monica），曾被美国《国家地理》杂志评为世界上最佳海滨城市之一，见识当地迷人海滨风光和值得关注的机遇。 圣莫尼卡是美国加利福尼亚州洛杉矶的一个城市，位于太平洋沿岸，洛杉矶市以西，是一个度假胜地和高档住宅区，是加州、乃至整个美国最吸引人的海滨城市之一，每年游客数量超过700万！这里冬暖夏凉，交通便利，不仅适合消夏乘凉，对于那些想度过一个闲适下午的人来说，圣莫尼卡海滩也是最好的选择。 圣莫尼卡海滩（Santa Monica State Beach）是圣莫尼卡的标志性旅游景点，全长两英里，沿着太平洋海岸公路分布，海滩沿途遍布野餐区，商店，码头，休闲餐馆，设备租赁点，健身活动设施等。当然，整个海滩最知名景点莫过于一直延伸到海里的莫妮卡码头，那是吹海风、欣赏海景的好去处，码头上方有一座游乐园，园内有摩天轮、云霄飞车等设施。 到了晚上，海滩有时还会有乐队表演，届时，沙滩会变成一片欢乐的海洋。DJ播放着最新歌曲，人们喝着冰镇饮料，尽情地享受节日乐趣，这才是最畅快的夏季度假方式！ 圣莫尼卡的第三步行街（The Third Street Promenade）是当地人气最旺盛的聚集区，位于中心区，是一条专门用来游行表演的街道，两旁被街头艺人、电影院、礼品店、服装店、美术馆占据，热闹非凡，每天有大量的游客慕名而来。由于邻近海滩，在第三街建筑的二、三层楼上，依然能尽享无与伦比的阳光、清凉海风和开阔视野之利。 毫无疑问，圣莫尼卡是你梦寐以求、具备度假生活所有元素的避暑胜地。住在圣莫尼卡海滩，每天走在沙滩上就如同置身天堂，海滨天气凉爽，微风习习，舒适宜人，在阳光明媚白天里瞭望海岸线上的海景，这就是圣莫尼卡的生活。 如今，你只需要支付“少量”的价钱，也能在这样圣莫尼卡这个海滨度假胜地拥有一套不错的度假房产！ 这套全面整修过的双层独栋别墅位于圣莫尼卡Seaview Terrace（邮编：90401）一条历史悠久的步行街上，是当地高档海滨住宅区，环境和景观良好。距离圣莫尼卡标志性景点、上面介绍到的海滩、码头和第三步行街，都仅有一步之遥，由此前往洛杉矶市区、比佛利山庄、好莱坞、国际机场（LAX）等主要区域也都在半个小时车程之内。可以说，居住于此，每一天都能在这天堂般的海滨胜地度过美好的假期！ 整个房产设有4间卧室和3间浴室，可供8个人居住，且全部翻新过、房屋状态保持良好，可拎包入住。目前，在圣莫尼卡，同等位置、户型和装修的海滨别墅，总价普遍都过数百万美元。 不过，今天介绍的这套房产提供了一个全新的投资购买方式，让你能以很少的价钱 “拥有”这套房产——即以“分权共有产权（Tenancy in Common）”方式购买。科普时间——在美国加州，持有房屋产权有多种形式，除了常见的“单独占有（Sole Ownership）”、“夫妻共有产权（Community Property）”外，还有“分权共有产权（Tenancy in Common）”——投资人按照出资比例拥有对应的权益，每部分都权益都是独立、可随时转让并被继承，通常用于家人、投资伙伴间合伙投资房产使用。 这意味着，你仅需以30万美元的价格（加上每年按比例分摊的税款和保险费等），便可获得这套总价超过350万美元豪宅的十二分之一所有权权益，以及每年拥有30天的使用时间！对于只打算在美国休闲度假而非长住的高端买家来说，以很小的代价，在海滨胜地圣莫妮卡拥有这样完美的度假别墅，也算相当划算的！ 当然，你如果喜欢，也可以把整栋豪宅都买下来，总价约370万美元！更多关于本度假别墅和购买方式的详情，欢迎大家点击https://www.juwai.com/54639988.htm查看，如有问题，欢迎拨打居外买家服务热线400 041 7515。 撰文：Echo Liu 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在英国，随着一大批经营餐饮行业的移民华人面临退休、子女不愿经营餐馆、或者人手严重短缺等原因，越来越多的中餐馆急需转型。而这些华人餐馆业主所持有的餐馆房产，因为年久老化，市场价格并不理想。因此如何对中餐馆房产进行科学合理的改造，推动不动产增值的同时，带来最大化的收益回报？多重因素影响——大量中餐馆急待转型普通的民用住宅的改造扩建一直都是业主们屡试不爽的增值投资，但中餐馆房产的升值改造何以越来越受青睐呢？老旧的中餐馆升值改造的主要原因有：大量的华人餐馆业主年事已高，越来越力不从心；华人餐馆业主的子女们因为找到了社会地位更高的职业方向而不想继续做中餐馆；移民和签证等政策越来越严，中餐馆的从业人员严重短缺，导致很多餐馆面临歇业关门、转让或转型的重大选择。另外，众多华商勤俭持家善于理财投资的特点，很多早期移民的华人已经营了不止一家的餐馆或店铺，逐渐面临退休后如何处理餐馆店铺的抉择。但是，选择简单地将餐馆店面转让的方式，收益率和升值改造后转让或继续经营的收益相对要低很多。于是，最近几年，越来越多的华人餐馆业主开始选择将自己的餐馆房产改建成多套住宅，在带来稳定租金收益的同时，房产本身的价值有了大幅度提升，而且管理经营的成本和精力明显减少，成为退休后的一部分稳定收入。另外，改造后的房产运营业务，更容易被子女们所接受，成为一部分可继承可持续的家业。还有一个因素，最近一些年，餐馆行业的竞争格外的激烈，尤其是大型连锁的集团式运营的餐馆，对传统餐馆的冲击很大。很多华人的中餐馆同样也受到了冲击。好在很多中餐馆所在的位置很好，无论是改建成多用途的房产还是改成住宅房产，潜力都非常巨大。而且，通过华人餐馆的改造，无形中对周边餐饮业的良性发展会起到促进作用，从而增加社区的综合发展，为改建后的房产出租和固定资产增值带来推动作用。最近几年，餐馆改建成住宅的趋势非常明显。即使餐馆所在的街区大部分物业都是商业用途，从我们的经验看，改建成混合用途的房产的增值空间也很大。因为我们在保留楼面的商业用途的同时，将楼上的部分改建成多套出租房产。如何规避改造风险餐馆增值改造的好处要大过可能带来的弊端。餐馆业主在改造前唯一需要深思的是，从餐馆一旦改成民用住宅，放弃餐馆的A3牌照，如果有一天又想改回餐馆牌照， 就会费一些周折。当然了，当地政府也会考虑到这处房产曾经做过餐馆的历史，因此重新申请餐馆牌照的难度并不是太大。这个可能的风险也包括改建的成本浪费。针对这种可能出现的周折，我们往往会建议餐馆的业主保留餐馆牌照的楼面部分，而改建后面后半部分和楼上的空间，作为出租房产使用。还有，为了做到房产使用面积最大化，从而带来的收益最大化。需要对周边住房的供需关系进行深入的市场调查。如在大学附近学生比较集中的地区，建议将房产整体改造成学生公寓；在置业白领比较集中的区域，建议在保留餐馆楼面的同时，大部分改建成单身公寓或一居室的户型；对于家庭聚居区，两居室或三 居室的公寓更为合理。在承建的过程中，一定要考虑未来五到十年甚至更长远的市场趋势和用途，这会为业主的收益最大化。由于目前伦敦出租房产的缺口高达20%-25%，市场供不应求的局面严重。尤其是这几年大量来自东欧的有一技之长的移民，他们大多数有固定的工作稳定的收入，对出租房的需求量很大。再者，改造后的房产还可以供应给辖区政府，作为政府廉租房使用。辖区政府廉租房的房租和政策等方面也会有一定的优势。总体而言，餐馆改造是一项非常值得的投资举动。仅仅从固定资产增值一项，就能给业主带来丰厚的回报。我们有好几项改建，固定资产的增幅很容易翻倍。最后需要强调的是，在涉及到餐馆改造、房产扩建或者牌照种类变更等不太确定的事情上，建议各位餐馆业主一定要向有经验的专业人士咨询，进行全面评估后再做决定。浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读
如今，国内房地产市场观望情绪渐浓，荷包充实的投资者将目光投向了广阔的海外市场。据报道，在英国，许多南威尔士的住宅，滨海威斯顿的别墅，曼彻斯特、利物浦和谢菲尔德的公寓都被中国投资者买走。在加拿大，一些楼盘有六到九成是中国人购买，高力国际6月初发布的报告指出，内地投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加，截至今年第一季度，已达到29%，较去年25%的比例上升4个百分点。在葡萄牙里斯本的一场房产拍卖会上，众多中国人等待抄底。监督资产出售的官员豪尔赫·奥利维拉说，投标葡萄牙国有公寓和商店的人，大约90%都来自中国。在美国、韩国、马来西亚以及澳大利亚等国，中国客户不仅热衷在当地购房，还特别喜欢购买在这些国家投资的万科、富力、雅居乐以及绿地等中国房企的项目。国际房地产专业机构仲量联行发布的报告显示，2014年一季度中国机构投资者对海外房地产投资额同比增长25%，达到21亿美元。另据统计，2014年以来，来自中国等亚太地区的投资者购买活动增长，其中仅1-8月份投资美国住宅市场交易金额达5.22亿美元，大幅超越2012年全年3.56亿美元的总额。国人热衷海外购房原因有多方面。中原地产首席分析师张大伟分析，国内房产价值透支且经济放缓，而国外整体经济在复苏，房产投资价值较高，因此有很多人卖了国内房产转而去国外投资。据了解，相对于国内楼市购买受限、市场前景不明朗的现状，国外房地产市场则显得更为便利和有升值保障。在不少拥有永久产权的国家，首付低至一至两成，贷款快捷便利，澳英等发达国家中心旺区的年出租收益基本能盖过按揭费用。除投资外，一部分人也为了自住。据介绍，境外楼盘价格适宜、环境优美，一些购买海外地产的业主，除了短期旅游居住，其余时间都会找专业公司帮其放租。购房移民是吸引国人海外置业的另一大原因。比如葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯等欧洲国家为摆脱欧债危机的影响，相继推出了“购房移民”的政策。《2014汇加顾问·胡润中国投资移民白皮书》显示，中国富豪移民投资的项目主要是海外置业，在富豪海外投资项目中占最大比重，超过四成。洛杉矶、旧金山和温哥华是富豪最青睐的海外置业城市，近四成富豪选择独栋别墅，近一半选择学区房。国人在海外买房也存在诸多风险。专家提醒，不能把在国内买房的思路套在国外，投资前需要了解投资目标国的政治、经济以及生活方式等情况。在购房过程中，最好聘请专业的中介机构和律师，否则很难彻底明白当地的贷款政策等。风险还存在于市场和政局波动中，比如欧美经济虽然在复苏中，但发展并非一帆风顺，投资者不能只看涨而忽视跌。对于自住型投资者，则需在买房前做足功课，了解清楚所在国房产税支出，以及转让、继承等费用情况。此外，有些国家虽然景色优美，房产舒适，但国家政局不够稳定。澳大利亚JLF集团创始人兼总裁约翰·菲茨杰拉德提醒说，由于澳大利亚的房地产市场与中国明显不同，投资者应避免陷入三大误区。第一个误区是喜欢购买公寓。在澳大利亚，公寓并不是一项理想的投资标的。第二个误区是不少中国投资者认为澳大利亚城市中心的房产能获得超额回报。恰恰相反，最值得投资的澳大利亚房产几乎都不位于市中心。第三个误区则是“房产的增值潜力大于土地”。数据显示，澳大利亚土地增值速度远远高于股票、债券等其他资产，而建筑物的长期趋势则是贬值。汇率风险也是一大问题，专家建议最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。此外，投资者要分辨清楚买房移民政策，有的国家买房之后获得的只是“居留权”。
日本是个税金大国，不论是日本人还是外国人，在日本购买公寓时都需要支付以下税金。所以，想在日本购买公寓的中国人有必要掌握这些知识。 第一，消费税（签订合同时）消费税是公寓销售价格里的建筑物部分的税金，一般都包含在销售价格里。公寓房的价格由土地价格+建筑物价格+建筑物消费税组成。第二，印花税（签订合同时）印 花税是在签订不动产买卖合同时，在合同上贴核准印花及盖核定印章所产生的税金。根据合同中所记载的费用不同，印花税的金额也不同，由买主和卖主各自承担一 半。1,000万日元至5,000万日元的印花税为15,000日元；5,000万日元至1亿日元的印花税为45,000日元；1亿日元至5亿日元的印花 税为100,000日元。第三，登记免许税（交房时）登记免许税是对已购买的物业、土地进行登记所产生的税金，一般为不动产评估价格的0.4%。第四，不动产取得税（入居后）不动产取得税是指取得不动产（住宅、土地）时所产生的税金，税率为在取得不动产所有权当天的不动产价格（课税标准额）的3%。第五，固定资产税和城市规划税（入居后）固定资产税和城市规划税是每年由所在地的市町村向不动产（建筑物、土地）所有者征收的税金。但是，对居住在东京都23区内的不动产所有者，则由东京都负责征税，敬请注意。还有，登记免许税、不动产取得税、固定资产税和城市规划税受土地价格的影响，即土地价格越高则税金也越高。在日本还有“赠与税”和“继承税”，由于两者不属于购买公寓时支付税金的范围之内，在此就不详细叙述了。但是，取得日本国籍的外国人和居住在日本的外国人如果接受惠赠和继承的话，就要缴纳相应的税金，所以，可以在参观相关物业的样板房时向工作人员予以确认。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
4月，面对“升级”后的印花税新政，投资者们绞尽脑汁思索着如何才能避税、省税。而通过向房产投资专家进行了解，印花税想避也并非不可能。首先我们向大家再次强化印花税的“高低两档”税率交纳标准： 例如倘若您购买一套价值20万英镑的二套房或者购房出租Buy-to-let房产，在今年4月以后需要缴纳共计7500英镑的印花税，比税改前多交6000英镑。接下来，就让我们看看到底有哪些方式方法可以用来避税，省税。 1.拥有“另类”房产其实除了“二套房”“购房出租”会需要征3%的额外税，另外还有几种类型的房产也是具有豁免权的：船房，活动住宅（拖车/大篷车），以及售价在4万英镑以下的房产，这几类房产即使是“二套”，也不用按高税率计算。因此如果您准备以以上举例之一作为居所，便不必交额外印花税。 2.时间点把控在2015年11月26日新政宣布前，出售主要居所（Main Residence）并且租房住的户主，在2018年11月26日前购买第二套房，不需要按高档税率交纳印花税。也就是说，如果您在2015年11月26日前（任何时间点）卖掉了自己以前的主要居所，目前住在租来的住处，即使您已经有多套Buy to Let房产，只要在2018年11月26日前购房，便不用交纳额外印花税，此举被HMRC（英国税务海关总署 Her Majesty's Revenue and Customs）视为是以新换旧。 3.巧用信托还有一种方法，是家长可以为孩子（18岁以上，名下无房）建立信托计划，委托受托人（信托机构）将孩子设为信托受益人，通过此种途径购买新房，便不必支付额外的印花税，因为此时税收人员将会把信托受益人视为房产的购买者。不过通过此渠道您需要确认所交的其他税种不会超过额外印花税，例如继承税（Inheritance Tax），而这通常要根据您的房产价值，居住地区以及个人情况衡量。不少英国家长通过此举省下一笔钱，具体操作方式请咨询合法信托机构。 4.买地自建例如一位投资者就花了10.7万英镑买了一块建筑用地，建房费用大概花了18万英镑，建后房产价值一评估，价值40万英镑。这是正儿八经的第二套房产，但是交税却仍然按照抵挡税率去交纳。通常来讲，自建房屋需要交付的印花税要比购房少得多，需要交的印花税多半是买地时的花费，而不是按照建成后的房屋价值交纳（买地花费一般低于房屋建成后的价格）。购买地皮适用于一般缴税标准，费用是10.7万英镑，小于12.5万英镑，因此不需要交纳印花税（非住宅用途的地皮缴税门槛是15万英镑）。 5.以新换旧 如果您之前已经拥有一套房产，但是想将现有房产卖出，同时购买另一套新房产，这种情况下您也不需多按高税率一栏计算。但需要注意的是，如果您在想要出售的房子还未售出，就购买了第二套房产，那么此时您仍然需要按高税率计算缴纳税费。但是，如果您的原有房产在36个月之内被出售掉，将会得到多缴纳税金的返还（即最后所交的金额仍为低税率一栏的数额）。 6.已婚分居一般来讲，已婚夫妇购房时会被视为一个整体，也就是说夫妻双方不能通过以各自名字分开持有房产进行避税。但是有种情况可以获得豁免权，那就是：已经分居并且永久分开居住，但是尚未离婚的夫妻，将享有额外印花税的豁免权。不过具体操作请咨询相关律师及税收专业人士。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据英国华商网）
在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了 90 年，91年日本房产泡沫破裂，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92 年开始征收地价税 (征收额度为财产继承税评估值的 0.3%)。日本政府为什麽要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什麽也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭” 吗？又如何看待日本经济 “空白” 的十年呢？ 在房价、股价壹路高涨，日本经济壹片繁荣的 90 年 3 月 27 日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这壹《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的 “发火点”，房价，股价掉头下跌。当年 8 月，日本银行又把短期贷款利率上调到 6%。更有甚的是 92 年大藏省又出台了地价税，让已经壹蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年 0.3% 的地价税竟然超过商品利润的 20%，地价税对房价的抑制力可见壹斑。 点击查看日本更多精品房源 日本政府为什麽要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那麽，在楼市、股市已经开始暴跌的 92 年，大藏省为什麽还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？ 有不少人认为：90 年之后的几年，日本政府壹连的经济政策把日本经济推入不能自拔的 “泥潭”，让整个日本经济出现“空白” 的十年(90 年中期 - 2000 年) 。 准确地说：不是 90 年的政策有问题，而是 85 年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的 85 年 - 89 年，日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了 85 年所犯这壹政策错误的严重性。90 年以后的政策不过是对 85 年所犯错误的紧急更正。 房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。 但是，房地产泡沫壹定会崩溃，或者说房地产泡沫壹定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫壹定要被捅破吗？答案也是不壹定的。 在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那麽，日本为什麽要捅破泡沫呢？ 进入上个世纪 80 年代，伴随中国的大门开放，壹直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。 但是，中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路壹条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。 在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议” 更是给了日本当头壹棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展中国家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。 不动产！让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解 “燃眉之急” 的有效通道。开启商业化的不动产市场，对日本农村的地主是壹个最大的利好，当时执政党 (自民党) 的最大支持者就是以地主为核心的农协。 85 年 9 月的 “广场协议” 签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了壹个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。 当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，壹个潘多拉盒子——保有需求被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由 “使用需求” 转向“保有需求”，后果也就可想而知了。再加 86 年高达 2 位数的货币增发量，到了 87 年，在绝大部分日本人眼里，土地已经成了最值得保有的资产。 面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的 70% 贷出，北海道拓值银行以 120% 提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。 随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目壹个赛过壹个大，整个日本 “莺歌燕舞”，连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。 但另壹面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。 88 年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。 不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此，围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳壹下，争论主要是围绕 3 个方面展开： 1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策？ 2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣？ 3. 如果对以上两个问题的回答都是 “NO”，那麽什麽样的经济模式更适合于日本？ 1990 年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府壹连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的壹个明确回答。 日本是壹个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多，日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩，能够从他国获取的资源也就越来越少。10 年、20 年后，随着发展中国家的掘起，本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品，日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。 所以，尽管企业和人都离不开土地，土地的价值应该占到企业利润的多少？应该占到个人收入的多少？这在世界上也没有标准。但是，日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换，这在日本社会是壹种共识。日本的住宅市场价格，自 55 年设立日本住宅公团到 85 年壹直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。还想再重复说明的壹点是：谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做 “工具” 来使用还是被当做 “古董” 来收藏。只有被当做 “工具” 时，房价才能和实体经济直接联系在壹起。如果被当做“古董”，房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定，房地产有无泡沫也就无法谈起，结果只能是各说各话。 （据互联网收集）
加拿大‘全国农场主联盟’(NFU)是一个维护农民权益，代表农场主们发言的团体。该联盟这个月发表一份报告，着重讨论了加拿大的可耕地近年来被大的投资商和外国投资者大量购买的问题。这一报告的题目是“我们没保住农田：2015年的新情况”。马特·盖尔是全国农场主联盟的董事会成员, 他在萨斯客彻温省经营一个种植多种谷物的农场。他介绍说：“这个报告题目之所以叫新情况，是因为2010年时我们就曾公布过一份报告，题为《我们没保住农田：看看加拿大的家庭农场正因为大公司收购土地，债务增加而受到威胁》。从那以来，这种情况无论在萨斯克彻温省，还是从加拿大全国的情况来看，都在进一步发展：大片的良田被投资者、企业、甚至国外的资金收购，其中有些成了外国的粮食安全基地”。今年的这份报告提到两个主要问题， 一是宽松的土地政策如何导致加拿大的个体农场主正被挤出农业经营， 二是土地价格被人为地炒高。而这又带来两个结果，一是农场主见出售农场有利可图，愿意出售; 二是大的投资者为短期利益，收购了农场，但在经营几年后，看到地力耗尽，价格升高， 就又转手以高价卖给新的投资者。加拿大农场的土地价格自2008年以来，已经增加了一倍。萨省由原来的一英亩453加元上涨到881加元，安大略省由当时的4593加元上涨到8417加元。马特·盖尔说：“这是个很大的问题，由于那些买农场的人并不是要长久以此为业， 而是要通过一买一卖赚钱，造成价格飙升。而那些真想买农场为生的人， 尤其是想进入农业的年轻一代加拿大人就很难买得起了，即使在政府的帮助下拿到贷款，也要背负高额贷款很多年，被压得喘不过气来。加拿大官方的农业和农产品委员会也曾做过一次调查，发现有些加拿大的社保基金，包括退休基金也开始进入农业领域，想从农场主们的财富中分得部分利益。‘全国农场主联盟’的报告还指出，现在加拿大农业面临的问题已经不仅仅是谁是农场的拥有者了，还连带产生出很多问题。目前有一个趋势很明显就是，由于家庭农场卖了土地以后就搬走了，而新的土地承包商大多是雇佣农业工人，这造成加拿大全国有很多小的村镇正在逐渐衰落。马特·盖尔说：“我们现在就看到在平原省份，很多小乡镇越来越萧条了。15年前我和其它孩子打冰球的溜冰场现在都没有了，乡下的学校也在一间间关闭，有的小城镇变成了人烟稀少的鬼城”。报告提出的另一个值得关注的问题是，外国投资者购买的农场带有土地争夺的性质，他们的种植合同和销售目的地也大都是投资者的原居国。马特·盖尔说：“虽然我们萨斯科彻温省作为一个农业大省已经有政策，不能将农场出售给非加拿大人，但安大略省等其他省份却没有这样的规定，他们仍然允许外国人购买农场。就这点来说，加拿大应该制定一个全国统一的政策，只有加拿大人才能购买加拿大的农场”。该报告提到的另一个问题是，工业和城市的发展也造成大量优质耕地的流失，从2006年到2011年的5年间，加拿大的耕地面积减少700万亩，占全国耕地总面积的4%(全国耕地面积1亿6千万英亩)。其中大部分是在城市发展较快的休伦湖到魁北克之间的圣劳伦斯河沿岸。‘全国农场主联盟’希望他们的报告能够引起联邦政府和省政府的重视， 并采纳他们的一些建议。这些建议包括：制定规则，要求重要农用耕地的拥有者或公司法人必须是居住在土地所在的省份;对外国人拥有和掌控加拿大的土地实行监管;创立更好地激励机制，鼓励加拿大的年轻一代农场主留在祖辈的土地上，具体措施可以包括减轻他们的赋税，以及继承土地所有权支付的成本。报告还强烈建议保护高质量的农田，禁止被用于商业开发或城市发展，以及其他非农业用途的占用。 只有这样， 才能在将来把握住粮食主权。浏览居外【名家专栏】栏目之加拿大，了解加拿大房产投资独家专业解读。
