近年来，关于留学日本申请的好消息接连不断。自“30万留学生接收计划”开始以来，中国留学生在日本所有留学生中的比重持续增长。为了吸引到足够多的留学生，无论从入学手续，入境通道方面，都逐渐放宽。那么办理签证的日本留学流程是怎样的？ 但是如果你想申请留学签证，那就必须先取得日本入国管理局下发的在留资格认定证明书，而为了获得这个“在留”，我们又要提前准备很多申请材料， 这一耽误，就是小半年。为了给急于赴日的同学们提供便利，很多语言学校开办了3个月的短期课程，而申请短期留学对应的就只需要一个短期商务签证就OK了。 那大家肯定就会开始疑惑了，没有工作怎么可能办理商务签证呢?其实只要有日方的邀请，我们以学生身份也同样可以顺利办理短期商务等签证。下面百利天下的老 师就带大家一起来了解一下，短期商务签证的办理流程。 短期商务签证和其他赴日签证一样，原则上需要通过使馆指定的代办机构办理。下面我们以日本驻华大使馆申请短期商用等签证的材料为例来讲解。(其他地区可以在使馆官网上查询) 商务签证材料主要分为两部分，一部分是申请人应提交的材料，包括：1.签证申请书(贴付照片，2寸白色背景);2.护照;3.暂住证(只限于户 口不属于当地管辖区内的申请);4.职业证明;5.所属单位的营业执照或经营许可证复印件;6.户口簿复印件。如果你是学生，那第4、5项材料就替换成在 读证明或毕业证明、经费支付人的在职证明。 另外一部分就是日方邀请单位应提交的材料。原则上邀请单位应为法人、团体、国家或地方政府。但是，当大学教授以公务为目的进行邀请时也可以认定 为邀请单位。材料分别是：1招聘理由书;2停留日程表;3身元保证书;4邀请机关的资料。日方提供的材料根据邀请单位的所属不同，提供的材料也会有所不 同，但是这个就不需要我们操心啦，我们只需要在收到日方邀请的材料之后，如数上交就可以了。另外，我们也要再参照日方的材料，检查一遍我们的签证申请表信 息。 最后，需要注意的是：1以上各个材料的有效期均在发行后3个月以内;2根据审查的需要，有时也需要追加其他材料，这个时候我们只要积极按照使馆 要求去提供就可以;3短期签证最长的在日停留期间为90天，如果我们想长期在日本停留，那就必须要提交相应材料去申请在留资格认定证明书，有了它我们不需 要回国，在日本的入国管理局就可以把短期签证换成长期签证了。
随着人们生活质量的改善，现在有很多人选择了出境旅游、出国留学和海外移民，不管是移民也好，留学或者旅游，我们都需要在此之前考量一个国家的医疗制度。今天小编就以澳洲的医疗制度作为代表给大家做一下详细的分析，看看全民免费的澳洲医疗到底是好还是不好。众所周知，澳洲的福利制度在全球算是名列前茅，全民免费医疗的医疗制度更是令国人羡慕不已，因此，也有许多人选择了移民澳洲，拿到澳洲的PR或者绿卡来享受澳洲的福利。澳洲的医疗制度真的有那么好吗？难道就一点缺陷也没有吗？答案当然是否定的。>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程|澳洲房贷申请|澳洲房产税费天下没有免费的午餐在澳大利亚众多的福利项目中，国民保健系统是它最引以为豪的。早在1973年，澳大利亚政府就颁布了《健康保险法》，其中规定，每个公民都享有同等机会的医疗保险，每个居民都必须参加医疗保险。所有澳大利亚永久居民和公民(包括新西兰公民)均可申请一张医疗卡（Medicare Card），持卡者可免费在私人诊所及公立医院得到医疗服务，钱完全是由国家出。但是，免费的“医疗午餐”并不免费，其实，公立的医疗服务也是一种保险，保费从我们的收入里扣。如果你是自己报税的，你会看到有一个叫Medicare Levy的东东，他的比重是你收入的1.5%。只要你有收入（扣了规定的deduction后），你就要交1.5%的税买这个Medicare Levy的保险。如果你的收入很低（扣了规定的deduction后就没钱了），你连这个税都不用付了但你还是享受Medicare。再则，免费的“医疗午餐”并不好吃，由于医疗免费，公立医院常常是人满为患，并且看病是按照轻重缓急的顺序来的，在澳洲看慢性病和急诊是件艰辛的事情，也许一个简单的胃镜检查你就需要排队两年多。别惊讶，或许这就是澳洲公立医院的“免费医疗午餐”不好吃的原因。如果为了不耽误病情，就只能选择私人医院，这样也是需要一笔昂贵的医疗费用。家庭医生尤其重要在国内，一生病我们就去医院，去诊所，然而在澳洲，除非急症，不然不要去医院。此时，你就需要一个家庭医生。(general practitioner - GP). 他会帮你看小病,如果他觉得你的症状需要进一步检查,他会把你转到专家门诊.所有的检查结果都是先给家庭医生,他会通知你结果.你的家庭医生会有你一切的病史。而且小编建议，找一个固定的家庭医生很重要（如果会说中文，那就再好不过了）。家庭医生可能不会治疗疑难杂症,但是他知道应该把你推荐给谁治疗。再次强调一下,家庭医生在澳洲医疗系统里是很重要的。他给你写的推荐信的分量，决定你在公立医院治疗时候的优先权。如果他说这个病人估计是癌症晚期(可是你明明就是早期)，应该马上就会给你治疗。医药真分家有人会问，是不是看完病直接在诊所里买药，然后都是国家买单？不是的。这和中国不同，中国一般是在哪看病在哪买药，澳大利亚是真正做到了医药分家，在那里clinic的旁边必然会有一个药房(pharmacy)，药方开在诊所的旁边，纯粹是为了方便病人买药，但是诊所和药房之间是没有联系的。不同的所有者，并且没有任何的业务往来。如果病人不喜欢诊所旁边的这家药房，也完全可以在任何别的地方的药房买药。为什么还要买私人医疗保险？俗话说“鱼与熊掌不可兼得”，澳洲医疗的基本理念是无论贫富，有无工作，只要你是澳洲公民和持有澳洲的绿卡，你都能够享受到良好而且免费的医疗福利，但是它的公平和免费，却不能很好地解决这两者与效率之间的矛盾——在大部分情况下对于病人来说，效率对他们更为重要。虽然澳洲医疗的质量在国际上来说是数一数二的，但是他的效率确实有些令人想不通。那么，你就需要寻找效率高，服务更好的私人医院，但是私人医院其高昂的医疗费用不是所有人都能承受的起的，此时，能帮你解决眼前问题的只有私人医疗保险。买私人医疗保险无非这两个原因。一、我们能够享受到更好的服务，看病不需要排队。二、政府政策的支持，政府鼓励大家乘着年轻，早点买私立医疗保险。去私立医院看病就能缓解公立医院的负担。但是，没好处大家干嘛自己花钱去买呢？所以，政府说，如果你在31岁开始就买私立医疗保险，我每年帮你出30%的保费！你到了65岁的时候，还可以享受35%的折扣。你到了70岁的时候，更可以享受40%的折扣。可是,如果31岁开始不买，41岁才开始买，那你没有买的年数，就按照2%一年付额外的保费．但是你还是享受折扣。这个额外的保费叫做 Lifetime Health Cover Loading (LHC)。没有PR的人可否买保险当然是可以的!有很多保险公司提供来澳洲工作或旅游的人士(工作签证)的私立医疗保险.如果你有陪同的家属,他们也可以买私立医疗保险.费用的话就是比澳洲PR或公民贵30%左右。保险的名称也不太一样。通常最便宜的大概是$1000左右. 但是要强调一下，如果你是拿工作签证的，因为你不是澳洲PR或公民，你不需要付那1.5%的Medicare Levy的税(因为你不能享受Medicare)!!!也就是说,你在退税的时候,可以把这1.5%的税和政府要回来.其实这样算下来,你付的钱可能还比澳洲PR或公民要少一些!!!（据海外财富网）
马来西亚政府欢迎外商投资于制造业，尤其是高科技产业。目前该国正积极吸引外资投资于多媒体和信息技术领域，以促进当地“多媒体超级走廊”项目的建设。然而，当地的服务业、农业和建筑业并不积极吸引外资，石油和天然气工业仍然限制外资进入。 一般政策规定外资在合资企业中最多只能拥有30%的股份，但制造业的出口外向型产业中，有时也允许设立外商独资企业。而那些获得“多媒体超级走廊(MSC)资格”的外资企业，外商也可以拥有100%的股权。马来西亚政府鼓励当地的土著马来人拥有资产，因此经常要求国内外企业与土著马来人合作(通常是30%的股份)，并要求职工中也要有一定比例的土著马来人。 马来西亚的外国投资者在除了资产限制以外的各方面享有国民待遇。外国证券投资者也可以在当地的股票交易所自由买卖股票和债券，并可以购买刚上市公司的新股。但外资在商业银行中最多只能拥有20%的股份。外资企业还可以参与由政府资助的研究发展项目。 税务制度 马来西亚税收种类份直接税和间接税。 直接税包括：所得税、不动产盈余税和石油所得税等; 间接税包括：国产税、关税和进出口税、销售税、服务税和印花税等。 马来西亚联邦政府和地方政府实行分税制，具体税种如下： (一)、联邦政府征收的税种 联邦政府征收的税种税率及税收比重 财政税(约占80%)和非财政税(约占20%,含有关政府性收费) 财政税分为直接税和间接税，其中： 直接税约占54%，包括：所得税(公司，税率28%;个人，税率0-28%;石油业，税率38%) 间接税约占46%，包括 出口税 进口税，0-300% 服务税，税率5% 销售税，税率0-25% 货物税 其他 (二)、地方政府征收的税种 州政府征收的税种主要有：土地矿山和森林税、执照税(不含机动车、电气设备和商业注册执照)、娱乐税和酒店税等;门牌税由市镇当局征收。主要税种税率： 1、公司所得税 一般而言，在马经营的公司一切收入均应课税。但是，居民公司和非居民公司汇入马来西亚的款项得以免税(银行、保险、海运及空运公司除外)。如公司在马来西亚实施其业务控制及管理，该公司即被视为居民公司。 一般外资企业所得税与国内企业一样同为28%，获新兴工业地位的公司可按有关规定获得优惠。从事石油生产的公司，所得税税率为38%。 2、个人所得税 居民在马取得的收入和自马境外汇入国内的收入以及非居民在马工作期间取得的收入均应缴纳所得税。居民个人所得税率采用0-28%的累进税率，对符合相关规定的，可予以减免。非居民个人的所得税率为28%，除对在马短期逗留和在马工作不满60天的非居民取得的收入可予免税外，非居民的其他收入不享有减免优惠。 对于非居民个人在马期间取得的下列收入，须预先交纳特定的所得税： - 因动产的使用、提供技术咨询服务、提供厂房和机械安装服务以及因提供其他无形资产的使用而取得的收入预先缴纳的税率为10%; - 因提供专利的所得预先缴纳的税率为10%; - 银行存款利息所得预先缴纳的税率为15%; - 大众演出的所得预先缴纳的税率为15%。 3、不动产盈利税 在马出售不动产、土地权益以及不动产公司的股份而所得收益须缴纳不动产盈利税，马公民和公司相应税率如下： - 自取得该不动产(含有关权益)两年内出售的，税率为30%; - 自取得该不动产(含有关权益)第三年内出售的，税率为20%; - 自取得该不动产(含有关权益)第四年内出售的，税率为15%; - 自取得该不动产(含有关权益)第五年内出售的，税率为5%; - 自取得该不动产(含有关权益)第五年后出售的，公司的税率为5%，马公民无须缴纳。 马公民和永久性居民可以享受最高为5000马币或所得额10%的免税。 非马公民和居民的不动产所得税，五年内出售不动产及相关权益的，税率为30%，五年后的税率为5%，且不享有减免税优惠。 4、销售税 销售税为单阶段从价税，所有在马制造的产品和进口的商品(除可免税商品外)均须缴纳销售税，税率为0-25%，但用来制造课税货物的原材料与机械通常可获得免税。一些非主要的食品与建筑材料的税率为5%，烟草和酒类的税率分别为25%和20%;某些原料性产品、基本粮食、建筑材料、农业用具、以及供建筑业用途的重型机械可获得免税;一些观光旅游和运动用品、书籍、报章与读物也可获得免税。 5、服务税消费税 某些机构场所提供的特定货物(如食物、饮料和烟草等)和服务须缴纳服务税，亦可视为消费税，在提供服务或销售物品时征收，税率通常为在服务收费或产品售价上另加5%。目前，所有大型饭店以及设在饭店内外的餐厅、为会议及表演提供场地、律师、会计师和测绘师等提供的专业服务、保险和电信服务、保安和休闲等服务，均须缴纳服务税。 6、国产税 本地制造的一些特定产品须缴国产税，主要包括香烟、酒类、纸牌、机动车辆等。 7、进口税 大多数进口货物需缴付进口税，税率分按值计税和特定税率。按值计税的进口税率介于2%-300%(已装配完成的汽车)之间。近几年来，大部份原材料、零部件和机械设备的进口税已被取消。但自从一九九七年下半年发生金融危机以来，马来西亚政府为压缩进口以减少外汇的开支，又调高了一些大型机械设备和高档消费品的进口税率，其中豪华汽车整车的进口税率从200%提高到300%。 根据马来西亚承诺的东盟共同有效特惠关税方案，至2003年1月1日起，东盟其他成员国进入马来西亚的除汽车及零部件外的其他商品的进口关税减至0-5%。 8、出口税 马来西亚除对一些资源性商品的出口征收出口税外，通常对制成品的出口免征出口税。马来西亚征收出口税的应税商品包括原油、原木、锯材和棕榈油等资源性商品。 9、印花税 印花税的课税对象为某些票据和文件，依据票据及文件的种类以及所涉及的交易额采用不同的税率。对于企业来说，其资产首次达到10万马币的，征收1%的印花税，超过该金额的，征收2%的印花税。对于可转让政权，印花税税率为0.3%。某些票据，如提货单和版权专利商标等权益转让的票据，免征印花税。
在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策，这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用，那么目前都有哪些国家可以买房移民，哪些国家不可以买房移民呢?下面，居外为你一一介绍。一、在这些国家买房能移民从上述列表可看出，能“买房移民”的国家多集中在欧洲，且大多经济状况欠佳。一些非主流的移民国家为了提振经济敞开投资移民大门，像葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊、意大利等国都先后出台了鼓励外国人买房移民的政策。2012年8月22日，塞浦路斯正式宣布，在其本土购买价值30万欧元的房产，即可直接获得绿卡！成为欧洲首个开放低门槛买房移民政策的国家，不过鉴于塞浦路斯本国经济实力较差的现状，一直未能受到国内申请者的青睐。2015年起，塞浦路斯买房移民政策先后进行了多次调整，门槛有所降低，想要查看塞浦路斯最新买房移民政策，可点击查看。在推出买房移民政策的欧洲各国中，葡萄牙的黄金签证计划无疑是最为成功的典范！有数字为证，自2012年10月8日开始实施以来，截止2015年5月31日，共有2254名申请者通过在葡萄牙买房获得绿卡（其中1914名申请者来自中国，占80%以上），投资总额高达13.5亿欧元，成为葡萄牙经纪复苏的一大“吸金”功臣！不难发现，相较于希腊、塞浦路斯等国，葡萄牙自身经济实力较强、条件较好是最大因素！想要了解更多，可点击查看。最新葡萄牙买房移民指南不过，最受中国申请者欢迎的买房移民目标国，则是韩国济州岛！根据该政策，购买济州岛50万美金房即可获得房屋和土地永久产权。韩国离中国近，且是发达国家，面对家门口的香饽饽，中国富豪自然争先恐后。其次，韩国积极引进先进教育，中国富豪看准济州岛的教育资源，想要以此作为子女的留学跳板。不过，需要注意的是，可以获得永久居住权的并非指所有济州岛的房产，而是指定区域内的度假公寓、度假村、家庭式公寓、别墅等，且投资者在投资基准额内不得长期租赁(6个月以上)或设定担保，并且投资状态要保持5年。想要了解跟多，可点击查看。最新韩国买房移民指南二、在这些国家，买房与移民无关当前最热门的移民目标国，如美国、澳洲、英国、加拿大，都是经济发达国家，一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里，买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民，可以选择相应的移民方式，下面是居外为大家总结的一些最便捷的投资移民方式。由于进籍时间快、限制条件少，投资移民项目被视为一种快速移民渠道，中国近年来也一跃成为美、加、澳等国最大的投资移民来源国。然而，各热门移民国家都出现中国申请者扎堆现象，导致投排期大大延长、积案严重现象，为此，以上这些主要的移民国家纷纷调整政策，细化投资领域和申请人条件。仔细了解近两年这些国家投资移民政策的走势，很容易就能发现，当前各热门移民国家的投资移民政策都呈现出：投资门槛大幅提高、风险陡增的趋势。美国：投资移民门槛从50万美元涨至80万美元(约497万人民币)，如无意外将于10月1日施行。想要了解更多，可点击查看。居外投资移民系列——美国EB-5投资移民政策图解 加拿大：往年喊停80万加元投资移民，并于今年年初推出"风险投资移民"，申请人投资额至少200万加元(约1008万元人民币)，且必须有1000万加元(约5637万元人民币)合法净资产。想要了解更多，可点击查看。加拿大移民政策变化大汇总澳大利亚：将在7月1日推行1500万澳元(约7113万元人民币)"超级投资者签证"，进门金额比重大投资者签证翻了三倍，同时，限制500万澳元签证申请者投资房地产，需将至少50万澳元投进到风险领域及新兴企业中。 居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答， 点击查看更多系列文章 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
新州的首次置业耗时最长，不过全澳范围内首次置业耗时最长的城区则是珀斯的Peppermint Grove。 澳洲买房最低首付多少？据澳洲广播公司报导，综合澳洲统计局（ABS）、房产调研公司CoreLogic及西澳银行（Bankwest）各项数据得出，澳洲东西海岸房市状况对比明显：悉尼首次置业者存够20%的购房首付（以当地中位房价为基准）需要的时间竟长达珀斯首次置业者的2倍。 点击查看珀斯更多精品房源 本次调研基于统计局的收入数据（即两个年龄在25~34岁之间的人的收入均值），计算了他们在高利率储蓄账户中存够20%的税前收入所需的时间。调查结果揭示了当地政府辖区（LGA）之间的明显差距。在这样的情况下，如何投资澳洲房产就是一个让人头疼的问题。 调查发现，珀斯已成为内陆地区最具负担性的首府城市，首次置业者仅需3.9年便可存够103,046澳元的首付； 悉尼买家则需8.2年才可存够215,133澳元的首付，远高于全澳平均数的4.6年。 点击查看悉尼更多精品房源 而5年前，两市的情况完全相反。由于矿业繁荣衰落，珀斯房价一跌再跌，仅上一财年便已下跌4.3%，同时期内，悉尼房价上涨11%。 墨尔本为全澳第二昂贵的城市，首次置业者需花6.4年才能存上153,008澳元的首付，比去年多用了8个月。尽管房价增长强劲而工资增长疲软，但得益于房产印花税减免政策的推行，截止2017年8月的一年时间里，首次置业者人数仍增加了3%。 布里斯班买家需花4.5年存够105,950澳元的首付； 阿德莱德买家要4.2年存够90,665澳元； 霍巴特买家要3.8年存够77,812澳元首付。 在全澳首次置业者夫妇存首付用时最长的前10个地方政府辖区中，新州占了8个。2016/17财年里，新州的首次置业者买家最少，仅占全部房市交易的8.1%。而珀斯的首次置业者比重已逾1/5。尽管如此，最昂贵的地方政府辖区仍落在珀斯——薄荷林区（Peppermint Grove），这一区的首次置业者需用21.2年才能存够67.3万澳元的首付。 来源：澳洲新快网 责任编辑：Shelly Du
在1974年和1991年日本房产泡沫分别发生两次破裂。如果对照1974年前后和1991年前后日本房产泡沫的形成与结局，可以发现，第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解，第二次就没那么幸运了，最终导致“泡沫经济”破灭，日本经济陷入失去的二十年。 日本在上世纪70年代增速换挡期改革转型取得巨大成功。日本的增速换挡发生在1968-1978年间。1973年第一次石油危机爆发，由于严重依赖外部资源、产业结构偏重，日本经济受到较大冲击，相对于欧美国家更加积极地进行调整。当时日本政府从供给侧实施改革，积极推动和引导企业“减量经营”，同时大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。通过改革，日本成长为制造业强国，产业结构顺利升级，经济和股市持续繁荣。 日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫，同样的泡沫却是不同的结局。第一次房地产泡沫得到顺利化解，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。第二次就没那么幸运了，最终导致“泡沫经济”破灭，日本经济陷入失去的二十年，深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等，催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。 本世纪初日本“结构改革”也取得一定成效。“泡沫经济”破裂后日本经济长期萧条，小泉内阁上台后大张旗鼓地开展了“结构改革”，其中供给侧改革措施主要有放松规制和实施民营化改革、减税、金融改革与产业重组相结合、建立更加可持续的养老保险制度等。改革之后，日本经济增长率比上世纪90年代有一定改善，股市也出现止跌回升。 日本供给侧改革的经验启示。1）改革是唯一出路。应大力疏解产能过剩，淘汰和清理僵尸企业，放松服务业过多的准入限制和管制，培育新增长动力和构筑新增长平台，切实使市场在资源配置中起决定性作用。2）改革窗口期稍纵即逝，时不我待。改革需要落到实处、扎实推进，拖延改革行动可能会导致今后的问题更加严重。3）增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。4）需求政策定位于配合供给侧改革，避免过度放水刺激。 上世纪70年代日本增速换挡期和本世纪初经历长期结构性萧条后，日本曾两次实施供给侧改革，其经验教训对我国具有重要启示意义。 1、上世纪70年代日本增速换挡期的改革 1.1. 改革的背景：增速换挡 1）日本的增速换挡发生在1968-1978年间。日本1951-1973年间开启经济高速追赶，实现了23年年均9.3%的增长，1973年人均GDP达到11434国际元，相当于美国的68.5%，到达增速换挡的收入阀值。增速换挡后，1974-1991年的18年实现了年均3.7%的增长，属于中速增长阶段。1991年人均GDP达到19355国际元，相当于美国的84.7%，步入前沿国家的低速增长区间。 日本在1969年前后面临经济增速换挡和动力升级的客观要求：一是日本房地产长周期出现在1969年前后。二战后，日本人口出现了一次人口出生潮。自1960年起，日本的出生人口数量进入了第二轮上升周期，自1960年的160.6万逐年上升（除1966年外）至1973年的209.2万，之后出生人口数逐步显著降低。二是日本刘易斯拐点出现在上世纪60年代末。日本自上世纪60年代末开始，随着农村可转移剩余劳动力的大幅减少，耐用消费品的广泛普及，支撑经济高速增长的基础条件发生变化。 2）石油危机冲击下“滞涨”发生。1973年，阿拉伯石油输出国组织为了支援巴勒斯坦人民反抗以色列侵略，决定削减石油供应量并提高石油价格，第一次石油危机爆发。石油危机引起了当时主要资本主义国家的“滞涨”，即经济停滞和通货膨胀并存，日本也未能例外。当时日本出现了物价高涨、失业率上升、企业倒闭等危机表现，1974年日本经济出现了战后第一次负增长。 3）能耗和环境污染严重，国民不满情绪高涨。日本的高速增长期是依靠大量能源投入和粗放经营实现的。快速的工业化造成了能源消耗和环境污染日趋严重。从1955年到1964年，日本的能源消耗量增长了约3倍，主要能源也从煤炭转变为石油。到1973年石油危机爆发前，日本的原油进口依存度已达到99.7%的惊人程度。日本的水源和空气也都受到严重污染，上世纪50-60年代出现了震惊世界的四大环境公害，即镉污染所致的骨痛病、甲基汞污染所致的熊本水俣病、新泻水俣病、四日市大气污染所致的哮喘病，对日本人民的生命健康造成极大损害，国民不满情绪愈演愈烈，抗议示威事件层出不穷。到上世纪70年代，以四大公害诉讼均以居民原告方胜诉为标志，日本高能耗和高污染的增长模式已失尽人心，到了不得不改变的地步。 4）劳动力成本快速上升。战后的日本和当时的中国类似，农村存在大量剩余劳动力，在日本经济高速增长期中，劳动力源源不断地从农村转移到城市一直是经济增长最重要的引擎之一。上世纪60年代末日本迎来刘易斯拐点后，劳动力从过剩转向短缺。在刘易斯拐点到来和同时期日本政府“国民收入倍增计划”双重影响下，日本的劳动力成本即工人工资开始快速上升。1961-1970年，日本工人的工资指数增长了近1.7倍，在主要资本主义国家中是增长得最多的。 1.2. 主要改革措施：降低成本、鼓励创新 针对以上问题，日本政府综合运用法律、财政、税收和金融等政策措施，侧重从供给侧入手实施改革，主要改革措施如下。 1）“减量经营”，降低能耗、利息、劳动力成本。第一次石油危机引发的国内经济危机引发一些日本企业自发开展经营调整，这种调整被称为“减量经营”，其核心主要有三条：节约能源消耗、降低利息负担和降低劳动力成本。日本政府因势利导，积极推动和引导“减量经营”在全国范围内实施，使得“减量经营”成为石油危机后的流行词汇。“减量经营”的实施非常成功，成为日本制造业战后从传统的粗放型经济增长方式向高附加值型经济增长方式转变的转折点。 节约能源消耗。以石油危机为契机的能源价格上涨，对日本传统的粗放式增长模式造成了沉重打击，以石油化工、钢铁等为代表的高能耗行业的竞争力大大降低。日本政府通过行政指导及各种限制措施，引导经营效益差的企业关停并转，显著削减了这些行业的生产能力。1975年，日本增加生产能力的设备投资在全部设备投资中比重比70年代初降低了约50%。同时，鼓励企业进行内部技术改造和生产设备更新，有效节约能源。许多高能耗行业积极采取节能技术，如钢铁业大量采用高炉炉压发电设备，石油化工业采用加热炉的废气、余热回收技术，水泥业引进悬浮预热器技术等。 降低利息负担。石油危机爆发后，日本著名的《日经商务》杂志指出，在石油危机后的恶劣环境下，日本企业必须努力压低原材料费用、财务费用等各项成本才能生存下去。当时日本企业自有资本比率不高，利息负担较重是一个比较突出的问题。通过实施“减量经营”，日本企业的自有资本比率大幅提高，从企业借款占营业额的比率看，1978年比1965-1973年平均减少6.6个百分点；从制造业自有资本比率看，1985年比1975年提高7.7个百分点。再加上同期日本利率水平不断降低，企业利息负担得到有效减轻。 降低劳动力成本。刘易斯拐点到来后的劳动力成本大幅上升，成为石油危机冲击下日本企业不能承受之重。当时有研究表明，如果主要制造业企业在一年内不削减6~14万雇佣人数以降低成本，就无法维持收益。企业通过解雇临时工、控制正式员工的录用、女性员工离职后不再补充新人乃至减少主干劳动力等多种方式调整雇佣人数，降低人工成本。据日本产业劳动调查所统计，1975年以后的四年中，包括松下电器、三菱重工、东芝等在内的多家企业减员达21万人。此外，由于发展中国家劳动力成本较低，日本政府还积极鼓励劳动密集型产业尤其是一些高耗能、高污染的劳动密集型产业向海外转移。 2）政府引导产业结构升级，大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。 大力疏解产能过剩。经过两次石油危机打击，日本衰退产业和过剩产能增加。1978年，日本政府制定了《特定萧条产业安定临时措施法》（简称“特安法”）和《特定萧条产业离职者临时措施法》等四部法律，进入“特安法”时代，主动对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解。“特安法”认定平电炉、炼铝、合成纤维、造船、化肥等14种产业为结构萧条产业，当时这些产业的企业开工率只有60%~70%。针对上述结构萧条产业的调整和疏解方法包括：（1）采取政府收购来报废设备的方式，即由政府与产业界合作预测未来供求，对“过剩部分”由政府出资收购报废；（2）设立特定萧条产业信用基金，对那些按计划淘汰落后设备的企业提供优惠利率贷款，帮助萧条行业安置工人和转产；（3）允许因供求明显失调、价格降到平均生产费用的特定商品的生产者缔结有关限制产量、维持合理价格的垄断组织。“特安法”的实施取得明显成效，1978年和1979年日本工业连续两年高涨。 扶持新兴产业发展。在对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解的同时，日本政府有效利用产业政策，鼓励和培育新兴知识和技术密集型产业发展。1978年，日本政府制定了《特定机械信息产业振兴临时措施法》，提出要发展电子计算机、高精度装备和知识产业，投入了大笔政府专项资金对尖端技术的开发提供补贴和资金，并对以上产业实施税收和金融方面的优惠政策。人们已将这个项目视为日本70年代后期推出的产业技术政策的成功典范，它为奠定日本电子产业的基础及扩展在国际市场的份额做出了很大的贡献。上世纪70年代，日本产业结构变化的另一个重要特点是服务业的重要性增强，1973-1985年服务业年均增速高于同期制造业增速0.2个百分点，从1970年到1980年，服务业就业人数比重提高了8.9个百分点。 2、日本的1974和1991年两次房地产泡沫：同样的泡沫，不同的结局 2.1. 两次房地产泡沫的形成 日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫，但这两次的影响差别很大。 第一次房地产泡沫于1974年前后形成。1955-1974年为日本房地产价格的快速上涨期，20年涨44倍。这个过程持续了大约20年，期间日本住宅用地价格上涨31倍，六大主要城市上涨44倍（年均增速22.2%）。其背景是日本经济快速追赶期，GDP和人口快速增长。 第二次房地产泡沫（亦即“泡沫经济”）于1991年前后形成。1986-1991年为日本“泡沫经济”的最后疯狂期，房地产价格涨1.7倍。这个过程持续了大约6年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年间年均增速高达24.6%，超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市，而此前差异不大。1955-1985年间，所有城市土地价格涨幅55倍，六大主要城市上涨78倍，从1955年算起，差异约为43%。但1986-1991年间，所有城市土地价格涨幅51%，而六大主要城市上涨169%。1991年后，日本房地产价格进入漫长的下跌之旅。 1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点，从绝对值来看，1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比，需要考虑通胀和收入增长情况。1975-1991年间，日本所有城市名义房价上涨了167%，六大主要城市房价上涨407%。同期，日本人均名义GDP从4281美元，上升至28541美元，增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%（期间日元兑美元大幅升值）。可见，1975-1991年间，以日元计价的日本房价涨幅（167%）低于日本人均名义GDP的涨幅（315%），但六大主要城市房价涨幅（407%）大于名义收入涨幅（315%）。即日本整体房价泡沫，1974年大于1991年，但六大主要城市房价泡沫，1991年大于1974年。 第二次房地产泡沫（“泡沫经济”）发生的背景是日本进入第二轮经济增速换挡期，广场协议签订，日元升值、货币政策宽松。1985年9月，广场协议之后，日元大幅升值，为应对日元升值对国内经济的冲击，日本政府采取宽松的财政货币政策。1986年1月-1989年5月日本央行连续五次降息至2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，与此同时，实施扩大内需的财政政策。1980-1990年间京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上，最高峰时日本土地价值约为当时美国的4倍多[ 参见巴曙松着《房地产大周期的金融视角》，P57.]。但1990年3月大藏省启动了对房地产金融实施总量控制政策之后，房地产价格从1991年开始转为直线下滑，之后再也没有回升过。 2.2. 两次房地产泡沫的不同结局 如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与结局，可以发现，第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解，第二次就没那么幸运了，最终导致“泡沫经济”破灭，日本经济陷入失去的二十年。 1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。1974-1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%，还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在1974-1991 年间维持在高水平。 1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长，老龄化严重，人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后，20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。日本的房地产泡沫的破灭，与日本央行的下调利率有密切关系：1986至1987年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：1989年5月31日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。 3、本世纪初日本的“结构改革” 3.1. 改革的背景 1）“泡沫经济”破裂后经济长期萧条。上世纪80年代后期到90年代初，日本经济持续繁荣，政府长期实施宽松的货币政策，大量资金涌入股票市场和房地产市场，最终出现了泡沫。以1991年为界，股票价格和房地产价格迅速下跌，“泡沫经济”破灭了。整个上世纪90年代，日本经济处于“平成不景气”或“失去的十年”的长期萧条中。这一时期，企业投资不振、居民消费低迷，需求减少导致物价持续下跌和企业销售收益减少，经济深陷泥潭。1992-1996年，日本经济增长率下降到0.6%，虽然1995-1996年一度出现复苏迹象，但1998-1999年由于受到消费税上调和金融危机的影响，再次转为负增长。 2）不良债权高企引发金融危机。“泡沫经济”时期，日本银行业向中小企业和房地产业发放了巨额贷款，“泡沫经济”破裂后，日本银行业不良债权大幅飙升。据日本大藏省1998年1月12日公布的数字，日本全国146家银行自查的不良债权已经达到76.708亿日元，约占总贷款金额的12%。在不良债权不断增加的情况下，部分银行已经无法达到国际清算银行巴塞尔协议规定的资本充足率水平。1997年底，日本四大证券公司之一的山一证券和具有悠久历史的北海道拓殖银行相继破产，给金融市场造成极大震动。幸存银行为防范风险纷纷“惜贷”，由此导致的“贷款难”更加加剧了实体经济的困难。 3）人口老龄化形势日益严峻。1970年日本65岁以上老人占总人口比例已经达到7.06%，超过联合国定义的老龄化社会7%的标准线，这标志着日本已经进入了老龄化社会，但这一问题在当时并没有引起足够的重视。从上世纪80年代开始，伴随生育水平的下降和人均寿命的延长，日本人口老龄化进入了加速发展的阶段。1990年日本65岁以上老年人口比重为12.1%，2000年这一比重上升到17.4%。人口老龄化给日本的经济社会带来了一系列不利影响，如劳动力供给不足、社会抚养负担不断加重、消费需求增长乏力等等。 3.2. 主要改革措施 针对日本经济的长期萧条，上世纪90年代末至本世纪初，日本政府在“改革优先”路线和“景气优先”路线之间摇摆不定，争论十分激烈。“景气优先”路线主要看重短期政策效果，主张通过宽松的货币政策和财政政策刺激需求，促进经济增长。“改革优先”路线则认为日本长期的经济衰退并非周期性的衰退，而是结构性或制度性的衰退，依靠宽松需求政策刺激不能解决问题，只有进行改革才能扭转局面。从桥本龙太郎内阁到森喜朗内阁，日本政府在推进改革上均有心无力，导致改革时机一再延误。2001年4月，小泉纯一郎凭藉“无改革、无增长”竞选主张挟高支持率上台，顶住了“景气优先”路线主张者的压力，大张旗鼓地实施了“结构改革”。其中涉及供给侧的改革措施主要有： 1）放松规制，实施民营化改革。小泉内阁一直强调要将日本建设成为一个“小政府、大经济”的国家，对政府所属的各类经营性机构实施民营化改革。小泉内阁在“结构改革”的纲领性文件《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中提出了民营化、规制改革计划，即在“民间能做的事情，由民间去做”的原则下，对经济各个领域尤其是公共干预较多、限制较严的领域放松规制，更大程度上发挥市场机制的资源配置作用。具体改革举措有：特殊法人改革或民营化；削减对特殊法人的补助金等；推动邮政业实现民营化；对公共金融功能进行彻底的改革；在医疗、护理、福祉、教育等领域也引入竞争机制。其中邮政民营化改革在日本具有典型意义，改革前日本邮政业由政府经营，机构臃肿、效率低下，改革的目的在于放宽市场准入，引入新的竞争者，从而带动邮政业的高效经营。2005年10月，日本参议院表决通过邮政民营法案，小泉内阁的邮政民营化改革获得成功。 2）降低税率，激活经济社会活力。自从供给学派经济学提出减税主张后，减税已被认为是供给侧改革的重要内容之一，小泉内阁的“结构改革”中也包含减税内容。《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中指出，税收政策应该真正成为有利于经济目标实现的手段，今后应向着扩大税基、降低税率的方向努力。2003年1月，小泉内阁通过2003年度税制改革大纲，实施减税计划，主要内容包括降低法人税实际税率、对研究开发和IT投资实施减税、降低继承税与赠与税税率等方面。按照日本政府估算，2003年度最终将实现总规模1.5383万亿日元的减税，其中主要包括法人减税1.304万亿日元，继承税和赠与税减税0.103万亿日元，金融证券谁减税0.096万亿日元，土地税减税0.21万亿日元等。 3）推出“金融再生计划”，促进产业结构调整。“泡沫经济”破灭后，不良债权一直是困扰日本银行业、企业界乃至整个经济发展的关键问题。由于不良债权的来源是实体经济，企业亏损或倒闭的数量增多，反映在银行资产负债端就是不良债权增加，这是一枚硬币的两面。针对这一问题，小泉内阁采取了双管齐下的配套改革，即金融改革与产业重组相结合，在解决银行不良债权问题的同时，推动产业结构的调整。2002年，小泉内阁推出“金融再生计划”，具体改革举措包括：通过扩充中小企业贷款机构、设立新的公共资金制度等方式增加对中小企业的融资渠道和手段；通过专业机构（如“整理回收机构”，英文简称RCC）减免中小企业债务，盘活不良债权，促进产业重组和企业复兴；提高银行不良债权拨备，强化资本充足率约束作用，对银行制定明确的不良率削减目标并严格检查，切实降低银行不良债权比率。 4）推进养老保险改革，增强社会保障制度可持续性。由于日本人口持续老化，日本养老保险出现了参保者不断减少、领取者逐渐增加的困境。2003年度小泉内阁“经济财政谘询会议”制定了《经济财政运营与结构改革基本方针2003》，提出构筑可持续的社会保障制度，建立年轻人对将来充满信心、老年人安度晚年的社会。2004年，通过《养老金制度改革相关法案》，主要内容是在未来十余年内逐年上调保险费，目的是为了消除年轻人对养老金制度的不信任感，通过更好地把握养老金给付水平和现职人员负担的平衡，建立起可持续性更强的养老金制度。此外，针对人口老龄化的严峻形势，2004年通过的《老年劳动法修正案》提出未来十年分阶段强制性地提高退休年龄。 4、日本两次供给侧改革的成效与缺憾 4.1. 上世纪70年代改革成效 总体看，上世纪70年代日本的供给侧改革取得了巨大成功。 1）日本成长为制造业强国。“减量经营”使日本制造业的国际竞争力显著增强，帮助日本逐渐确立了世界制造业强国的地位。日本制造业在节能方面也取得了突出成就，到上世纪80年代初时，日本已成为主要经济体中能源利用效率最高的国家。日本汽车由于低能耗和高性能而受到普遍欢迎，1980年以后日本汽车产量超越美国而居世界第一位，并大量出口到以美国为首的海外市场中。 2）产业结构顺利完成优化升级。从上世纪70年代后半期到80年代，电子、汽车等产业取代了原来的钢铁、石化等产业，成为引领日本经济增长的主导产业。日本产业结构从原来的劳动密集型和资源密集型逐渐转向知识密集型和技术密集型。 3）经济“稳定增长”。通过这次改革日本不但成功经受了两次石油危机的考验，而且顺利完成了从高速增长向平稳增长的增速换挡，1975-1985年日本经济平均增长率保持在4%左右，日本政府称其为“稳定增长”，该时期在主要发达国家中日本的经济增长仍然是最快的。 日本增速换挡期供给侧改革前后资本市场表现：危机倒逼，经济和股市深蹲起跳。 以实施供给侧改革为界，日本增速换挡期的资本市场表现可以概括为：1973年石油危机之前，供给侧改革尚未实施，日本处于增速换挡期的上半场，拒绝减速，刺激加杠杆，M2增速高达20%-30%，无风险利率高达10%以上，股市房市出现明显泡沫后深跌；1973年石油危机之后，供给侧改革扎实推进，日本进入增速换挡期的下半场，采取中性偏紧的货币政策，进行产业结构合理化，无风险利率大幅下降，转型成功后股市走牛。 1）日本在1973年石油危机前：拒绝减速，刺激加杠杆，无风险利率高达10%以上，股市出现泡沫后深跌。虽然日本在1969年前后面临经济减速的要求，但是日本在1969-1972年间并没有认识到增速换挡的规律性和必然性，采取了刺激政策应对，大搞列岛改造，试图把全日本各岛都搞成三大都市圈一样发达（类似中国前几年中西部造城运动）。日本在1969-1972年大幅投放货币，M2增速高达20%-30%，无风险利率高达10%以上。受刺激政策影响，日本通胀高企，股市房市出现明显泡沫。 2）日本在1973年石油危机之后：实施供给侧改革，辅以中性偏紧的货币政策，无风险利率大降，增速换挡成功后股市走牛。以1973年为转折点，日本开始扎实推进供给侧改革，给企业在调整产能、压缩成本、节约能源、技术创新等方面以压力，同时从刺激政策转向采取紧缩性的货币政策，抑制物价、工资和资产价格上涨，挤出边际上无效产能和无效资金需求。在1973.3-1974.10期间，日经指数跌去了40%。自1974.10开始，日本股指在触底后反弹并走牛。1974-1981年增速换挡成功后股市走出大牛市，日经指数进入慢牛、长牛。 4.2. 本世纪初“结构改革”成效 经济缓慢增长，股市止跌回升。在“泡沫经济”破灭后的长期萧条之后，小泉内阁的“结构改革”获得了日本民众的巨大支持，小泉内阁成为90年代以来日本少有的长期政权，小泉本人也成为离任后日本民众最怀念的首相之一。通过改革，日本企业经营状况有所好转，不良债权问题基本得到消除。从2002年2月至2008年2月，日本经济实现了长达73个月的景气复苏，为战后以来持续时间最长的景气。这次景气的实际增长率虽然不高，平均增长率只有不足2%，增速最高的2004年也只有2.4%，但与上世纪90年代年均1%的增长率相比则有明显改善。由于经济景气有所回升，日本多年来一直疲软的股市也出现了止跌回升的局面。从2003年4月到2007年6月，东京日经225指数从不足8000点涨到18000点以上，达到了2001年以来的最高水平。 4.3. 两次改革的缺憾 1）市场化改革仍然有待深入。战后日本长期实行主银行制度、终身雇佣制、年功序列制和行政指导等一系列以长期关系为基础的经济制度。日本有论者认为，这一系列制度尽管在日本追赶欧美过程中发挥了重要作用，但随着日本成为发达经济体，这些制度已经逐渐落伍，日本应及时转型为市场经济型的、政府较少介入的经济体系，而事实上日本至今还残留着限制过多和创新不足等追赶欧美过程中的负面遗产。 2）人口老龄化问题改革进展不足。人口老龄化被广泛认为是造成日本经济长期萧条的主要原因之一。但小泉内阁的“结构改革”主要关注于邮政民营化等议题，对国民普遍关心的少子化、人口老龄化等问题关注度不高，改革措施非常有限，人口老龄化问题迟迟不能解决，为此小泉内阁也遭到了日本舆论的不少批评。 来源：作者/国泰君安宏观任泽平、解运亮 责任编辑：Shelly Du
泰国如今是一个新的投资热门城市。相对于欧美国家，这里房价更加低廉，与中国距离更近，那么在泰国买房价格多少？有哪些注意事项？下面一起来看看吧。 度假、养老需求为主 凭藉旅游业繁荣以及靠近中国的区位优势，泰国房地产市场在近些年来正受到中国购房者的关注。 根据泰国最大开发商sansiri提供的数据显示，2016年到2017年针对中国购房者的数量增长了112%。 根据房拍拍统计，从2016年9月到2017年1月连续五个月，泰国房产询问量均同比增长100%以上，2016年9月同比增长甚至达到580%，增幅远远高于美国、英国、加拿大、澳大利亚等国家。世邦魏理仕数据显示：截至2017年第三季度，外籍人士在曼谷持有工作许可证的数量中，中国人占14%，位居第二位。自2011以来，中国人的数量增加了一倍多。 当然，也需要指出的是，尽管关注度在迅速提升，但是中国购房者在泰国整体市场中所占的比重依然极其有限。而且大多集中旅游度假地区。据房拍拍数据显示，目前中国购房者的比例已经达到20%，但在度假地区的热门房产项目中，中国购房者比例已经达到50%。 “泰国拥有舒适的气候，高质量的旅游资源也是吸引大批游客的原因之一。”一位业内人士向记者指出，事实上，来泰国置业的中国购房者大多数为度假或养老型需求，其投资倾向在其次。而在泰国买房，“既能增值，又能带来丰厚的租金回报。因此受到中国人的青睐。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为：“泰国房地产市场的成长路径同前两年的新加坡及马来西亚是不一样的。来自中国的置业需求很大程度上同泰国比较宽松的准入政策以及当地同中国接近的文化习俗有关。这对中国客户来说本身就具备一定的吸引力，而最近一波增长则是因为赶上了中国楼市限购限贷的环境。” 国人置业集中在曼谷、芭提雅、普吉岛和清迈 按照目前的市场情况，中国购房者在泰国置业的主要目的在于养老、度假等需求。因此其置业目标城市也局限在旅游业较为发达的地区。 “中国购房者的购房行为主要集中在曼谷、芭提雅、普吉岛和清迈。”据房拍拍CEO周磊介绍，这四个城市是泰国国际化水平相对较高的城市，有着不错的基础配套设施，其房价大约相当于中国的二三线城市。 泰国房价多少钱一平？“四个城市中房价最高的曼谷，房价区间较大，从2万元/平方米到4.5万元/平方米不等，要视项目所在位置具体而论。”周磊告诉记者，泰国主要城市的涨幅一般在年8%-10%之间，租金回报率一般在7%左右。仅次于曼谷的是普吉，其优质房源的价格在2.8万元-3万元/平方米之间。再次是芭提雅，一般在2万元/平方米左右。目前房价最低的是清迈，在1.5万元/平方米左右，清迈的涨幅也是上述四个城市中最慢的。 无“造城式”开发，入手“悠着点” 与中国的房地产市场相比，泰国的房地产市场从规模和市场环境上来说都是完全不同的。有做泰国房地产项目代理的中介在与客户介绍的时候经常将之比作2000年的中国房地产市场。不过在一些从业者看来，这种说法并不是那么准确。 在从事泰国房地产代理多年的房拍拍周磊看来，泰国的房地产市场就不能简单地同某个时期的中国房地产市场做类比。 周磊表示：“从社区的装修配套和设计理念来讲，泰国的房地产项目并不比中国的落后，但是由于泰国的土地是属于私人的，所以很少有大面积开发和大面积规划，这是泰国房地产项目的一大特点。一般项目只有500套左右，最多不超过2000套，因此很少有中国的‘造城式’开发。” “仅从市场发展程度上来说，如果中国的房地产市场已经进入了集中式、规模化的开发，那么泰国的房地产市则刚刚起步。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者“如果从发展的角度上来讲，泰国旅游资源丰富，房价较低，具有一定潜力。” 不过，虽然赴泰买房渐热，但前述业内人士提醒，国内买家要“悠着点”。在他看来，物业管理、房屋税费、房屋维护和淡季不容易出租等风险均需要注意。 注意事项 1、泰国政府方面对于外籍人士在泰国购买带有土地的房屋和别墅有着严格的限制。外籍人士在泰国买房只能买公寓，且一个项目只有49%的公寓能卖给外国人，外籍人士不能买永久产权的别墅。 2、泰国房产投资有很多风险，图片与环境不一定相符，找对可信赖的开放商很重要。 3、买房之后，也有一些费用需要缴纳：大头开支在于税费，一般来说，需要缴纳的有三类：第一是过户税2%；第二是五年内如果交易，需要支付3.3%的特种商业税（业主持有5年以上房产可免交）。另外还有由房屋出让方支付的0.5%的印花税。另外还有维修基金、水电表安装费用等，但都相对比较低廉。 4、由于从去年5月1日以后，中资银行已经不能够为中国的购房人群提供贷款业务，因此在泰国无法贷款购房，需要全款支付。 来源：采写/新京报记者 陈禹铭 责任编辑：Shelly Du
