据每日电讯，如今，面临持续高居不下的伦敦房价，大批工作生活的青年人已经开始被迫远离首都，到郊区或其他地区寻求合适的廉价房源。就此也开启了首都青年人租房买房的新局势。 根据一项来自英国最大房介地产商Countrywide的最新报告显示，目前在伦敦已经有大约63%的租客计划远离伦敦去寻找价位在93000磅左右的郊区廉价房。租客最大批离去的群体基本集中在伦敦南部，该地区是自2012年后租房购房差价最大的地区。 在伦敦东南区，购房价的价格已经比2012年同期增长了42%，然而租房价格仅仅上升了19%。这也迫使在此地区不希望一直租房的青年客户选择到伦敦外去寻找合适房源安家。 另外，一位英国最大租房中介Countrywide的研究部主管Johnny Morris表示：“人们选择到伦敦外去寻找合适住处的原因主要由于自2008年以来年伦敦不论租房或者购房的房价均开始有不同程度的上涨，致使越来越少城市房价可以在工薪阶级客户群体的承受能力之内。” “即便有人能够接受长期租房，但是还有很多在伦敦工作的青年人希望买到属于自己家。所 以一个很普遍的现象是，大多数租客在租房住的同时会去寻找那些适合他们买的房子。随着当今英国的房价生长速率逐渐超过人均收入，才使很多第一次购房的客户 为了买到他们心仪的房子而被迫做出牺牲绕过城市高涨房价而到周边郊区寻求廉价房购买。”Morris补充道。 JLL租房中介研究部发言人Adam Challis表示：“下一代青年人里大多对自己住处的要求都很高，比如要有花园，周边设施齐全，学校等。这些因素也都是促使他们离开城市去郊区购房的动机之一，然而这种反城市化购房现象也将成为一个新的趋势。” “另外，即便这些年轻的购房者能够在伦敦内部找到合适的少许廉价房，他们也要面临和其 他青年购房者的竞争。更何况，伦敦不仅仅受到房价上涨的影响，其他一系列迅速猛增的利率，以及涨价的伦敦交通等因素都在促使他们到伦敦外去买房，最终不得 不使成为一个只适合人们工作但是不适合居住的地方。” eMoov的网络租房创始人Russell Quirk表示。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。 （互联网资讯综合整理）
根据美国GoBankingRates网站最新的调查结果，洛杉矶的居住环境被列入全美最贵的5个城市之一，仅次于北加州的旧金山。其他3个城市分别是纽约、安纳罕和奥克兰。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看美国加州房源洛杉矶房租全美排名第二GoBankingRages网站已经连续3年对全美60个城市进行住房情况的统计，其调查依据是人均收入、失业率、房屋平均售价和租金等，以及一个城市的汽油、生活费用和销售税等考核指标。该网站的调查显示，旧金山的租房均价为4500元，汽油均价为每加仑3.16元，平均房屋售价为119万元；与旧金山相比，洛杉矶的房租位居第2，均价3950元，房屋平均售价72.5万元，全美排名第4，人均收入5万元，低于全美平均收入；安纳罕房屋平均售价57万元，平均租金2650元，略低于洛杉矶，人均收入6万元。圣盖博华人社区房租比较记者对洛杉矶华人社区最贵的城市和普通城市的房租情况做了比较，咨询了多位华人市议员。圣盖博市长廖钦和表示，以两房一厅为例，圣盖博的平均租金为每月1300至1400元。“圣盖博因为是华人密集区，所以房价偏贵，尽管市政府准备再新盖1000各单元的廉价住房（Affordable Houses），但售价也不会便宜。我鼓励本市居民家有后院的可考虑加盖客房，这样可为房客提供单独出入的居住空间。”蒙特利公园市市议员陈赞新表示，蒙市两房一厅的平均房租在1500元至1800元之间。尽管该市房租因华人密集而偏高，但是政府目前还没考虑像有些城市那样施行“房租限制”（Rent Control），将来市议会要不要实施“房租限制”目前还没有讨论。他不否认，蒙市有很多地下家庭旅馆，这些小旅馆为租不起两房一厅的新移民提供了廉价的住处，多数都是按天、按床位计算。根据亚凯迪亚市议员戴守真提供的数据，该市的两房一厅平均租金为1500元至2000元之间。虽然该市的房租相对于上面两个华人城市偏高，但他不主张施行“房租限制”，“当然从访客角度讲，他们希望市政府通过‘房租限制’措施来制定房租的上限，但从房东角度讲，他们认为规定房租上限会伤害到他们的利益，谁愿意花了上百万买的房子每月只租几百元？”戴守真认为房屋租售应当实行市场经济，随行就市要比“租金控制”更得人心。核桃市市议员王秀兰表示，由于核桃市的房子大多都是独立住宅，而不像其他几个华人社区那样有公寓，租金相对比较便宜，核桃市的独立住宅，加上高档的生活条件和上好的学区环境，导致该市的房租高于洛杉矶所有华人社区，两房一厅的平均房租均在2000元以上。王秀兰也不主张施行“房租控制”政策。房地产网站的房租显示根据洛杉矶华人资讯网的租房信息，圣盖博两房一厅的平均房租为1600元至1800元之间；而蒙市的租金为1400至1600之间；阿罕布拉均价为1500元左右；“租房”（Rent.com）网站的信息显示，圣盖博两房一厅的价位在1600元左右；蒙市的租金在1800元左右，阿罕布拉1700元左右，柔似蜜在1500元左右。全美联合地产公司总经理路霞表示，根据学区和地段的不同，圣盖博两房一厅的独立住房均价在1500至1800元之间，蒙市和阿罕布拉市稍微便宜一些，最贵的是亚凯迪亚和核桃市。她认为，导致洛杉矶华人社区房价连年增长的原因是，近些年又有大批中国大陆的新移民涌入美国，而且多数都集中在南加州，让这里的房地产市场出于供不应求的状态。虽然近一段时间中国采取了控制私人外汇汇出国外的措施，但洛杉矶华人社区的房地产市场并没有因此出现价位回落的迹象。华人房客的租房感受正在到处租房的圣盖博居民刘先生表示，根据他一个多月来的租房询价情况，阿罕布拉单间租金在700元左右，蒙市600元左右，亚凯迪亚800元左右，圣盖博500元以上，至于亚凯迪亚和核桃市，一是因为距离上班的地方远，二是因为价位太高，他根本没有问津这两个“富人区”。刘先生表示自己来美国将近20年，继续租住单间有些挂不住面子，所以他也打听了一些一房一厅和两房一厅的租金，“蒙市的一房一厅最便宜1000元可以租到，而两房一厅的房租都在1700元以上。（据侨报网）
澳洲著名人口统计学家，KPMG合伙人绍特（Bernard Salt）阐述了驱动澳洲房市的原因和买家趋向。他说，中国购房者“主题”有两个组成部分，依然是热点话题。“其中一个居住在中国而在澳洲投资的人。但还有一个非常重要的组成部分，即移民到澳洲的永久居民。来自中国的移民不断增加，对澳洲房产也有特殊要求。”查看更多澳大利亚精品房源绍特发现，中国居民偏爱安全性良好的砖房，与CBD距离适当，靠近便利设施，这与澳洲本地中产阶级的购房偏好很不一样。虽然人口增速放缓了，但绍特仍看好澳洲房市，尤其是距离悉尼和墨尔本CBD 5到15公里的区域增长机会。他说，这些郊区通常地更大，房子面积更大，有很多开发的机会，将非常吸引中国买家。同时，绍特对澳洲市场乐观，否决房地产泡沫的说法，称这些看法没有多少道理。“媒体永远不会有正面的看法，如果你听从了，你永远都不会购房，不投资，于是你就错过了25年来最繁荣的市场，也错过了2008年-2013年左右的高峰期。”绍特称，澳人需从大局着眼，并称澳洲是一个年轻、富有活力的国家，人均收入也很高，到中国的距离只需一晚的飞行就到了。“没有理由澳洲在10到15年内不会持续繁荣，没有理由澳洲不卖出更多的房子。”据悉，绍特将在The Adviser 2016商业峰会上发表重要演讲，中心议题是中国买家的影响和澳洲经济的持续强盛。（据澳洲新快网）浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
投资日本不动产的海外资金急剧增加。2014年海外资金在日本大举收购不动产，总金额达到近1万亿日元（约合84亿美元），增至上年的3倍左右，占国内不动产交易额的约20%。除东京中心地段的产业外，地方的不动产也开始受海外资金青睐。海外资金不仅通过访日外国人消费，还通过不动产市场显示出越来越强的存在感。 据《日本经济新闻》网站1月12日报道，瑞穗信托银行下属的城市未来综合研究所的数据显示，2014年海外法人收购日本不动产的总金额达到9777亿日元，创下2005年以来的最高值，比去年之前最高的2007年增加了约80%。访日外国人约2万亿日元的消费成为国内消费的支撑之一，同时在不动产市场，外国投资者的影响力也越来越大。 海外资金中以投资公司和金融机构居多，以地区来看，中国等亚洲资金尤其活跃。2014年12月，中国投资公司复星集团以近700亿日元收购了东京品川区“品川海边森林”的3栋写字楼。新加坡政府投资公司去年10月以约1700亿日元收购了东京火车站前的写字楼“太平洋世纪广场丸之内”的部分办公室。 报道称，海外资金将目光投向日本不动产是因为日企业绩改善，以及2020年东京将主办奥运会，预期地价和写字楼租价将上涨。 目前日本全国地价跌幅持续收窄，去年三大城市圈商用地价、住宅地价都转为上升。东京中心地段的房屋空置率降至55%左右，为6年来最低。 同时日元贬值为海外资金减轻了投资负担。以日元计价，东京不动产的售价和租价在世界主要大城市中都属偏低。 城市未来研究所的平山重雄指出，主要国家放宽金融令融资比较容易，这也是不动产投资魅力增强的原因。 报道称，海外个人投资者的存在感也越来越强。住友不动产位于东京晴海地区的在售公寓就有很多中国买家。 收购京都传统街区的宅院用作别墅的外国富裕阶层越来越多。当地不动产公司八清2014年6月期（2013年7月至2014年6月）销售了14户传统街区的宅院。在以滑雪胜地著称的北海道二世谷等地也有外资进入开发，外资触角已经伸向地方。 日本一直被认为吸收海外直接投资较少。2014年8月国土交通省开始将日本不动产投资相关法律法规翻译成英语，以促进海外直接投资。
加拿大抵押贷款及房地产公司（CMHC）最近称多伦多过热的房地产市场具有高风险。在考察了全国15个房地产市场后发现，多伦多、温尼伯格(Winnepeg)以及里贾纳（Regina）三地属于高风险房地产市场。令人诧异的是，温哥华的房地产市场则被归到了低风险类别。在报告中，加拿大抵押贷款及房地产公司称：“在多伦多房地产市场，高风险主要来自于价格过快增长以及估值过高。温尼伯格房地产市场的风险来自于估值过高以及供应过剩，而里贾纳的风险主要由于价格过高、增长过快以及供应过剩，尤其是新建公寓房过量。”在多伦多，目前独立屋平均价格在100万左右。价格的上涨主要是因为市场上涌入了越来越多的高价房屋。这种房价的增长与个人收入增长不相匹配，使得溢价风险增加。加拿大抵押贷款及房地产公司还指出，上季度已完工但未出售的房屋数量出现了显著增长，已经达到了历史最高值。在建的公寓数量增速在减缓，使得二手公寓市场以及租赁市场收紧。只要开发商不再继续过度建设，目前的公寓房储量会很快地被市场消化掉。在加拿大另一个火热的房地产市场温哥华，加拿大抵押贷款及房地产公司认为其房地产市场出现价格调整的风险很低。由于二手房屋市场状况趋于平衡，会使房价继续稳定的增长。尽管温哥华房价是全国最高的，但是对各类房屋的需求在人口和个人收入持续增长，以及有限的土地供应的大背景下仍会保持强劲。首次置业者会继续关注低端房屋，而高端房屋的需求则主要来自高收入人群以及房产投资者们。 从全国范围内来看，加拿大房地产市场的溢价风险趋于温和，房价的增速略微快于人均收入。加拿大抵押贷款及房地产公司首席经济学家Bob Dugan表示说：“总的来看，我们对房地产市场所出现问题进行的风险评估会因为区域差异而有所不同。各地房地产市场出现的不平衡状况可能会因为未来房价的缓和以及经济状况的改善而得到解决。”欢迎前往加拿大房闻速递。
今年8月，由Canadian Business和Environics Analytics选出的加拿大25个最富有社区当中，安省有五个社区入前十，其中多伦多的Sunnybrook社区排名第一位。每年Canadian Business和Environics Analytics都会根据各区域的人均收入和房价，对加拿大的社区进行排名，选出最富有的25个社区。今年，位于多伦多市的Sunnybrook社区登上排名榜的第一位，该社区的家庭平均资产净值(Average Household Net Worth)为2,270万9,429元，比去年同期上升了9%。家庭平均年收入为28万9,434元，平均房价为222万4,215元。位于第二位的同样是位于多伦多的York Mills-Windfields，该社区的家庭平均资产净值比去年同期下跌了6%，但仍高达2,094万4,385元。平均家庭年收入为86万9,581元，平均房价为226万2,694元。第三位的是去年的“冠军”社区多伦多The Bridle Path，该社区家庭平均资产净值为1,972万9,093元，较去年同期下跌了8%。平均家庭年收入为1,10万1,171元，平均房价为342万955元。位于多伦多的Forest Hill(北部)社区名列第六位，而且是今年新入榜的社区。一入榜就能获得这样的好成绩，也证明了整个社区的发展前景。该社区的家庭平均资产净值为1,167万1,220元，平均家庭年收入为122万5,267元，平均房价为284万7,744。紧随其后的是Forest Hill(南部)和UCC社区。欢迎前往加拿大房闻速递。 （据约克论坛·加拿大第一中文网）
温哥华房市火热，尤其豪宅林立的西区房价高涨。“卑诗商业杂志”（BC Business）针对温西一条典型街道的房宅价格和销售为房市交易的缩影，经分析后发现，虽然房价飙升，远高出居民收入水平可承担范围，但当地房市交易 量依然强劲。据悉，这些买家多数为海外投资者或富裕的移民。根据今年9月纪录，温哥华的独立屋平均价格已达220万元，尤其是西区房市火热，平均房价已经达到287万元，超过400万价格的豪宅销量依然看好，今年上半年就卖出206栋，200万至400万元之间的物业交易量也达722笔。“卑诗商业杂志”此次特别抽查西区Angus Dr.街沿街40栋独立屋的价格和销售情况，并询问多名地产经纪和专家，了解和分析当地房市情况。Angus Dr.横穿西区最高端的桑那斯（Shaughnessy）和克洛斯岱尔（Kerrisdale）社区。沿街一栋2009年售价210万元的独立屋，到 2013年转手卖出695万元；另一栋2012年价值290万元的物业，两年之后售价796万元，价格翻倍。但研究发现，尽管房价高得惊人，当地房屋销售 依然看涨，每半年桑那斯区的房屋交易量就达20至30个。今年到9月止，就卖出110个单位。令人忧虑的是，房价的提升与当地居民收入水平已经脱节。现在桑那斯和克洛斯岱尔的平均房价已经达到650万元，但人均收入却只有13万5000元。反观多伦多高端社区Bridle Path，平均房价只有287万元，收入平均为20万5000元。许多地产经纪指出，几年前这些社区房屋的买家多为本地医生、律师等职业人士，但以现在的价格，购买群的结构已经改变，不再是持本地收入者为主。温哥华地产经纪Vivian Li透露，现在多数买家是商人、来自海外的投资者，有部分也是计划移民的人士，多数来自中国大陆。地产经纪Peter Saito补充，其中以旧换新的买家居多，新移民通常不会一来就购买价值500万元的房屋，会在温哥华住上几年后才决定将住房“升级”。 加国华人网上家园 - 51.CA研究还发现，在2012年到2014年之间出售的这些房屋中，有三成是现金交易。但无论买房目的或为何交易房市，都有一个共同点：不通过Open House或MLS系统看房，多数是通过他人介绍，如亲戚、朋友或商业伙伴和移民顾问等。有地产经纪表示，他们半数的生意都通过移民顾问介绍。这些顾问通常经营网站或在北京和上海等城市作展览，宣传加拿大，吸引更多移民到加国，促进房市需求。另一方面，加国银行放款非移民贷款政策和加中两地更加便利的交通，都进一步为当地房市交易带来活力。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。 （据51资讯网）
又有中国香港开发商降价卖楼了！据澎湃26日援引港媒近日消息，中国香港房地产开发商华懋集团准备4亿港元再度出售此前未能成交的尖沙咀赫德道16号全幢商厦。去年该大厦曾叫价5亿港元，但并未成交。此前，中国香港地产四大家族之一、恒基地产主席李兆基旗下的豪宅项目帝汇豪庭在1月20日公布了首份定价单，定价较同区豪宅下跌了五成。事实上，中国香港房地产市场似乎将迎来严冬，据南华早报报道，中国香港中原地产预计，1月份包括公寓、商铺和车位的地产成交数量大约有3500起，该成交数据是自1991年1月以来的最低数据。多家券商投行机构看空2016年中国香港的楼市，加上“股汇双杀”的局面，引得中国香港市场的悲观情绪持续蔓延。瑞银早前发布的报告更是指出，中国香港楼市已接近泡沫边缘。报告指出，历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，中国香港的楼价在未来3年有90%机会累计下跌30%。另外，对于目前中国香港的房价下跌，中国香港的几大开发商均发声表示无需担忧。恒隆地产主席陈启宗在1月14日出席活动时表示，对中国香港楼市而言，楼市上涨或下跌15%至20%都不是什么大事。长和系主席李嘉诚此前在集团的周年晚宴上也曾表示，中国香港的楼价上升或下跌10%都是平常事。房价取决于愿意买房者的数量和建房数量，有需求楼市自然上升，经济转差需求减少，楼价自然会降低。中国香港楼市连续11年创全球楼价最难负担排名首位不过，尽管房价下跌，中国香港的房价依然在全球名列前茅。据国际调查机构Demographia今天公布的报告，指出本港楼价中位数相当于港人每年收入中位数的19倍，是该调查成立11年以来最高，较之前一年17倍更“离地”。根据Demographia定义，只要倍数高于5.1，就可视为楼价严重地超出负担水平。事实上，瑞银去年10月曾发表报告指出，中国香港及伦敦楼价已出现泡沫风险，为列全球前两位。按中原领先楼价指数显示，中国香港楼价自2003年以来累飙3.7倍，直至2015年9月见顶，之后仅跌8%。交银国际预期，今年中国香港楼价有机会狂跌3成。中国香港楼价“离地”程度有多高？排第2位是澳洲悉尼，其楼价中位数相当于人均收入中位数由9.8倍升至12.2倍，是该调查录得最大的按年升幅，但相比中国香港仅大巫见小巫；排第3位是加拿大温哥华，楼价是人均收入的10.8倍；伦敦则以8.5倍排第8位。东亚除日本部分城市外，仅新加坡与中国香港榜上有名，但新加坡相关倍数仅5倍，即“不吃不喝”5年就可以买楼，远远低于中国香港，也低于严重地超出负担水平的5.1数值。2/3港人不想现阶段置业楼价如此“离地”，港人又怎么看？花旗公布2015年第4季度最新市民置业意向调查，结果显示，在2015年第4季仅有14%受访者表示有兴趣置业，比例与第3季相近；另约有2/3受访者表示没有兴趣置业。在所有受访者当中，超过6成受访者认为楼价会在未来12个月下跌。在短短1年内，受访者对楼价的期望，已由第1季约5成认为上升转为超过6成认为下跌，这个预期由第3季开始起了变化。最新调查结果显示，62%受访者认为楼价会在未来12个月下跌，比例较2015年第3季的46%为高，创调查自2010年推出以来历年新高。调查还显示，认为现时是置业好时机的受访者比例与对上一季相若为3%；认为现时不是置业好时机的受访者比例则由第3季的74%，减少至第4季的67%。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据观察者）
市场研究机构Demographia本月25日公布了其一年一度的《国际住房负担能力调查》显示，中国香港、悉尼和温哥华是房价最让人负担不起的三大城市。根据2016年调查，中国香港是房价最让人负担不起的城市，澳大利亚悉尼则跃升到第2，温哥华列第三。去年，温哥华在该榜单列第二。本次报告引用的是2015年全球房产第三季度数据，研究了澳大利亚，加拿大，中国香港，爱尔兰，日本，新西兰，新加坡，英国及美国的房产数据;不过遗憾的是，DIHAS此次发布的数据并不包含中国大陆。中国香港房价/收入比达19倍 温哥华10.8倍 多伦多则为6.7倍Demographia发表的该第12份《Demographia International Housing Affordability Survey》，当中就全球主要城市楼价佔当地人均收入比率进行了统计，以此评估各城市楼价是否容易负担。澳洲、新西兰和中国香港楼价被评为是「严重负担不起」，中国香港更为当中之最，楼价对收入比率高达19倍;第二难捱的澳洲悉尼，有关比率仅为12.2倍。第三难捱的加拿大温哥华，有关比率为10.8倍。加拿大最大城市多伦多房价/收入近年来一路飙升至6.7倍。加拿大全国还行就全国来说，加拿大的评级是“轻度不可负担”(DIHAS)。不过，稍安勿躁，在加拿大还有些可负担的地方可以生活。新不伦瑞克省的蒙克顿(Moncton)和圣约翰(Saint John)是全加拿大住房可负担性最强的两个地方，并列第一。在调查中，弗雷德里克顿(Fredericton)、萨格奈(Saugenay)、夏洛特敦 (Charlottetown)、三河市(Trois-Rivières)、温莎(Windsor)、雷湾(Thunder Bay)和萨德伯里(Sudbury)也跻身加拿大住房可负担性最强地区的名单。而被评最为「买得起」的4个美国城市，楼价对收入比率则仅为2.6倍。同样也是温哥华，DIHAS指出其房地产市场泡沫破裂危险列全球第四，未来15年温哥华的独立屋均价会趋向210万加元，几乎是如今市场价(120万加元)的两倍。若以加拿大范围考量，BC则有4个城市上了房价重担榜，温哥华第一，维多利亚第二，菲沙河谷第四，Kelowna第五;安大略省的多伦多占据第三。温哥华的房地产发展已经被一些专家称为“危机”了。2015年，温哥华首套平房(starter bungalow)价格年增速16.8%，远远超过预则指9%。而在温哥华地区，房产中介机构RE/MAX预测，2016年的独立屋均价会突破百万大关!而另一方面，全球房价轻松排行榜，爱尔兰的Limerick第一，它的另一个城市Waterford第二，美国的Cumberland第三。DIHAS的具体报告 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据加拿大家园）
在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了 90 年，91年日本房产泡沫破裂，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92 年开始征收地价税 (征收额度为财产继承税评估值的 0.3%)。日本政府为什麽要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什麽也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭” 吗？又如何看待日本经济 “空白” 的十年呢？ 在房价、股价壹路高涨，日本经济壹片繁荣的 90 年 3 月 27 日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这壹《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的 “发火点”，房价，股价掉头下跌。当年 8 月，日本银行又把短期贷款利率上调到 6%。更有甚的是 92 年大藏省又出台了地价税，让已经壹蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年 0.3% 的地价税竟然超过商品利润的 20%，地价税对房价的抑制力可见壹斑。 点击查看日本更多精品房源 日本政府为什麽要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那麽，在楼市、股市已经开始暴跌的 92 年，大藏省为什麽还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？ 有不少人认为：90 年之后的几年，日本政府壹连的经济政策把日本经济推入不能自拔的 “泥潭”，让整个日本经济出现“空白” 的十年(90 年中期 - 2000 年) 。 准确地说：不是 90 年的政策有问题，而是 85 年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的 85 年 - 89 年，日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了 85 年所犯这壹政策错误的严重性。90 年以后的政策不过是对 85 年所犯错误的紧急更正。 房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。 但是，房地产泡沫壹定会崩溃，或者说房地产泡沫壹定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫壹定要被捅破吗？答案也是不壹定的。 在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那麽，日本为什麽要捅破泡沫呢？ 进入上个世纪 80 年代，伴随中国的大门开放，壹直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。 但是，中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路壹条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。 在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议” 更是给了日本当头壹棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展中国家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。 不动产！让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解 “燃眉之急” 的有效通道。开启商业化的不动产市场，对日本农村的地主是壹个最大的利好，当时执政党 (自民党) 的最大支持者就是以地主为核心的农协。 85 年 9 月的 “广场协议” 签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了壹个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。 当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，壹个潘多拉盒子——保有需求被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由 “使用需求” 转向“保有需求”，后果也就可想而知了。再加 86 年高达 2 位数的货币增发量，到了 87 年，在绝大部分日本人眼里，土地已经成了最值得保有的资产。 面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的 70% 贷出，北海道拓值银行以 120% 提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。 随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目壹个赛过壹个大，整个日本 “莺歌燕舞”，连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。 但另壹面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。 88 年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。 不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此，围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳壹下，争论主要是围绕 3 个方面展开： 1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策？ 2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣？ 3. 如果对以上两个问题的回答都是 “NO”，那麽什麽样的经济模式更适合于日本？ 1990 年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府壹连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的壹个明确回答。 日本是壹个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多，日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩，能够从他国获取的资源也就越来越少。10 年、20 年后，随着发展中国家的掘起，本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品，日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。 所以，尽管企业和人都离不开土地，土地的价值应该占到企业利润的多少？应该占到个人收入的多少？这在世界上也没有标准。但是，日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换，这在日本社会是壹种共识。日本的住宅市场价格，自 55 年设立日本住宅公团到 85 年壹直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。还想再重复说明的壹点是：谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做 “工具” 来使用还是被当做 “古董” 来收藏。只有被当做 “工具” 时，房价才能和实体经济直接联系在壹起。如果被当做“古董”，房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定，房地产有无泡沫也就无法谈起，结果只能是各说各话。 （据互联网收集）
