笔者新春期间去了北海道旅游，到二世古滑雪是主要目的，顺道看看当地的经济及地产，在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌，作为北海道的最大城市，市区都是高楼大厦，但经济似乎仍是欠佳，尤其在地产方面，大街上见到不少出售新楼的广告，大部份新落成的大厦更是十室九空，最令笔者惊讶的是，其中一幢物业位于狸小路的核心市区，位置近商业区，销路应该有保证，但其广告表示可提供零首期，可见求售心切，1房单位约400呎售价2,680万日元，约为160万港元，700呎的两房单位售价为4,640万日元，大约280万港元，呎价大约4,000港元，以香港的标准简直是超笋价！按揭利率也只是0.7%，可供40年，而租金回报大约是售价的2%左右，札幌的地产市道似乎麻麻。 参观完物业，笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory，竟然发现其在大通公园的分店已经结业，这店笔者已经光顾了十多年，真是可惜！笔者也发现在旅游区内，例如狸小路，不少商店也关门大吉！疫情对主力做旅客生意的店铺，打击跟香港也不惶多让，似乎复常之路还是需要时间！ 当笔者到达二世古，情景就截然不同，旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通，餐厅一晚可以接待三轮客人，可见其热闹程度！从笔者观察所见，旅客的一半是欧美人士，主要来自美国、加拿大及澳洲，另一半是华人面孔，有香港、台湾、泰国及韩国人，也有小量印度人，改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫，但事实并非如此，来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。 在二世古可以完全行用英语沟通，连口罩也很少人戴上，餐厅食品也很西化，外国人在日本旅行遇到的困难，二世古通通没有，难怪他们到此特别有兴致！当然，二世古的雪量及质素，也是数一数二，可说是日本雪场的表表者，旅客由世界各地涌入，不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格，在疫情期间也没有下跌，优质的土地价格仍然继续上升，雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成，价格也相当惊人，以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算，动辄需要500-600万港元，只有400-500呎，呎价超过$10,000，甚至可以高达$15,000。相对来说，排屋或独幢屋的价格较合理，以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋，三房间隔为例，售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多，笔者担心其交通配套将会出现问题，道路不足令塞车问题越来越严重。 位置方便的物业，将会较具优势，选择位置变得更重要，大家若要投资二世古，务必要多加留意，若能亲身视察，更能安心置业。
经过三年的疫情影响，笔者终于在2022年底出外旅行，由于爱好滑雪，便选择到日本长野的白马村滑雪。笔者是取道东京前往，可能近年底，在东京上野区的街上人流拥挤，迫得水泄不通，比香港花市的挤迫情况不惶多让！晚上食肆也是繁忙，希望香港复常后情况也一样！ 抵达白马后，挤拥情况更甚，餐厅全部高朋满座，一位难求，更有客人在零下温度于户外排队等位。笔者所订的普普通通日式酒店，相信有超过30年历史，除了滑雪用具的储物室外，什么设备也没有，但每晚房租也需要超过3,000港元，笔者与酒店东主闲谈聊天，恭喜他生意终于回复正常，今年一定赚大钱！他反而大吐苦水，三年疫情固然令他们的生意大受打击，但即使正常时期生意也是飘忽不定。由于白马的标高只有约700米，高度不足令雪量一般在1月才足够滑雪，直至3月底又因雪量不足而令游客减少，换言之整年只有三个月是旺季，其余九个月都是淡季，夏天又缺乏景点及游玩设备，游客量极低。 白马情况与北海道二世古相差极远！二世古12月开始雪季，直至4月中才完，足足有五个月旺季，加上夏天都有山有水，有一定数量的游客，这也解释了二世古楼价高昂的原因！所以单看旺季的情况，会变成以偏概全，白马旅游业的收益并非想像中理想！ 回看笔者的本行，客户也很容易得出类似结论，代理是不成功不收费，结果付佣的客户觉得代理工作很容易轻松就赚取丰厚佣金，但失败的个案远比成功的多！其实，大家翻看美联物业的年报，就看到整体情况。 2022年首十一个月已经蚀了5亿港元，而过去5年的盈利总和也没有5亿。美联平均每年有近50亿营业额，但平均每年盈利也没有1亿，盈利率只有不足2%。可见代理行业是本大利小，风险高。 笔者也深深体会到白马酒店老板的感慨，也唯有寄望香港及国内都在放宽防疫，与世界接轨后生意会回复过来！
年末意味着皑皑白雪的冬季即将来临，也是滑雪爱好者的撒欢的季节。说到雪，就不得不提日本世界闻名的优质日本粉雪（JAPOW，Japan Powder）。 粉雪在滑雪者口中的人气为何那么高？这是因为粉雪干爽、松软且丝滑，细雪捧在手中像是白色面粉从指缝滑落，滑在上面几乎是一种漂浮的感觉。 日本拥有亚洲、甚至世界上最好的滑雪场，而粉雪量最大、人气最旺的滑雪场之一就坐落在札幌新雪谷，又称二世古滑雪场（Niseko）。 二世谷是日本北海道的一个滑雪度假小镇，这里有一座标高1308公尺高的安努普利山，利用山腰各种地形将四个滑雪场串连在一起，总称为新雪谷联盟（Niseko United）滑雪场。 二世古滑雪场拥有各类滑雪道60条以上，缆车道超过30条，配上令人惊叹的14米年降雪量，是每年滑雪季的人气地点。 更重要的是，二世谷滑雪场拥有世界级的粉雪，同时也是福布斯旅行者评定的全球十大滑雪场之一。 日本滑雪季即将开始，你准备好了吗？ 顶奢滑雪温泉酒店公寓 日本的滑雪季节从11月下旬开始，各大滑雪度假村也会在12月上旬开始营业。想在年末到北海道体验粉雪的人不计其数，因此一房难求的现象极其普遍。 对粉雪爱好者来说，这里是梦想之地；对投资者来说，这里是拥有稀缺资源的投资物业。 如果你两者兼具，何不投资一间二世谷的滑雪温泉酒店公寓？你可以在入住顶奢滑雪酒店的同时，享受这项投资为你带来的利益。 日本北海道二世古豪华酒店服务式住宅——Niseko Kyo，是你入手梦想中的雪地公寓的绝佳机会！ Niseko Kyo坐落在拥有新雪谷心脏美誉的比罗夫村最中心，并且直接朝向Ace Family滑雪缆车区域。无与伦比的地理位置让你零距离贴近优质雪场，体验真正的与雪地相融。 此温泉酒店式服务住宅有1房至6房多个户型供选择，轻易满足从新婚夫妇到多代家庭的入住需求。 全公寓只有22间独立豪华住房，低密度的设计让你拥有最大程度的隐私。重点是，双房以上的住户还可以享有专属的私人天然温泉。 Niseko Kyo的业主完全无需为装修和家具操心。每个单位都有标配的全屋家具和家电，其中厨房由世界顶级品牌美诺（Miele）及利勃海尔（Liebherr）打造。 此外，每间住宅都设有地板暖炉系统，即使在室内光着脚丫也能暖暖的。 作为Niseko Kyo的尊贵住户，你能够享受24小时礼宾服务、私人滑雪教练、家政及洗衣服务、私人购物服务，同时使用健身房、桑拿、温泉等设施。 在雪山上安家，不仅在冬季时可以将白雪覆盖的山峦尽收眼底，其余季节同样坐拥令人叹为观止的山景。 在这里，你可以随着季节的变化探索各种户外探险活动，包括滑雪、单板滑雪，或者泛舟和登山活动，保证给你非一般的体验。 Niseko Kyo独家发售中，有意购买此房产者，欢迎点此浏览房源讯息，或者联系居外热线400-041-7515。
上星期为大家讲过学生的爱尔兰教育升学入门，并可以让他们在大学时期以爱尔兰公民身份，凭借英国和爱尔兰的共同旅游区协议（CTA），可以同样使用本地学费入读英国大学。这次我们再讲讲大人，如果也想一起到爱尔兰生活，在住屋及工作上又有什么可以留意一下呢？ 首先讲一讲大家都很关心的楼价方面。根据伦敦的独立物业顾问公司Knight Frank就2021年第二季度的调查研究，如果以同一笔金额100万欧元来做计算，可以在爱尔兰的首都都柏林（Dublin）买到的单位面积，大约会是香港的5倍。而相比纽约及伦敦，也分别可以达到3.2及3.7倍。 大家可能会有个概念，觉得楼价低也许是因为人民平均收入也低，然而你或者不知道的，是根据爱尔兰于2022年1月1日开始实行的法例规定，其最低工资达到每小时 €10.50。而在2019年，爱尔兰就已经是全欧盟内，最低工资第二高的地方，数字仅次于卢森堡。 其他商业发展方面，爱尔兰在国际间的竞争力其实也非常之高，不少国际超级企业都将这地方定为基地。例如科技界的巨头Apple、Microsoft及Google，其总部就是全部位于爱尔兰。 还有世界25大中的18家医药科技公司、全球头50名中一半的银行，与及超过250间全球性的金融机构，都将总部设在这国家。可想而知，如果讲商业环境，爱尔兰绝对是世界举足轻重的一个地方。 根据Trading Economics统计，爱尔兰于2021年的国民生产总值（GDP）数字达到4400亿美元，位居全球第28位。人均收入方面，爱尔兰的人均收入则是4.9万欧罗。当然，赚钱多少只是衡量生活品质的其中一个数字参考，但有个数字相信同样值得留意的，那就是快乐指数。 说了以上种种，相信你对于爱尔兰或者都会有了进一步的认识。无论你是计画过来发展自己的事业、想在商界大展拳脚，又或者只是希望寻找一种新的生活体验，相信爱尔兰能给予你的机会都相当多。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
根据相关的数据可知，印度市中心的均价为10000元-13000元/平米，郊区的均价为4700-8000元/平米。孟买的房价在印度是最高的，其市中心的均价为7.5万元/平米，郊区的均价为19000元-20000元/平米。印度的房产价格一直在不断上涨，整体状态相对来说是比较平稳的，预计2022年的房价会上涨3%左右。印度的人均GDP很低，对于普通人来说，想购买一套房产比较困难。 根据一些资料可知，印度新德里、孟买、班加罗尔的房价在近三年的发展中一直处于上升趋势，并且房价上升了50%-250%。对于大多数受过教育的中产阶级来说，买房是他们的目标之一，但是飞速上涨的房价让他们的差距越来越大。据悉，孟买郊区一套房产的价格是中产阶级年收入的4.6倍，由此可见，在印度发展不错的城市购买一套房产难度比较大。 印度非常普通居民的月收入为3000-5000卢比，资历深得教师收入为2.5万卢比，普通的高级工程师月收入为3万卢比。新德里的房产均价为14000元/平米，转换为卢比为164852卢比。房价和人均收入的对比，可以感受到印度的大多数房产都是富人在购买，毕竟普通的家庭购买一套房产几乎需要全家人出力，甚至有可能还买不起。 对于印度当地人来说，房价是比较高昂的，但是对于外资来说，它们的房价相对比较平均，不是特别的高。这几年投资印度房产的人很多，但投资以主要城市为主，前景相对来说要好一些。印度对普通住房的需求量是很大的，因为大多数人买不起住房，所以只能租房，普通的住宅有巨大的市场需求，因此投资还算是不错的。现在疫情当行，投资印度房产可以暂时放一放。
根据相关的数据可知，俄罗斯莫斯科的房产价格从2019年初以来，一直处于不断上涨的趋势，莫斯科的房产总价值上涨了32%，达到1.02亿美元。2020年莫斯科房产交易的总价值高达1.4万亿卢布，和2019年相比，总额直接多出了20%。莫斯科近五年人均房产价值在不断上涨，比例高达10%。目前莫斯科的人均房产价值为580万卢布（约7.8万人民币），以及后续房价还要上涨。 莫斯科市中心的房产价格已经达到10万元/平米，就算是郊区的房产，价格也已经达到了2-3万元/平米，所以莫斯科的房产均价基本维持在5-6万元/平米。根据十月份的相关数据可知，当月的房产价格和上个月相比上涨了2.03%，和同时期相比上涨了11.85%。俄罗斯房产价格的不断上涨，政府有出政策进行缓解，但是抑制效果并不是很明显。 莫斯科的房产价格是所有城市当中上涨最快的，想要很好的缓解房价上涨情况，要么上涨当地居民的人均收入，要么增加市场上的房源。这两种解决的方式，都需要用时间来解决，所以短时间内莫斯科的房产价格不会有很大的变动，会在原有的基础上实现持续上涨。2020年的疫情全面爆发的影响，也让莫斯科的房产价格有了猛烈的上涨。不过和其他国家的房价相比，俄罗斯还算是比较稳定的。 除了莫斯科的房产价格上涨比较迅速以外，圣彼得堡的房产价格也上涨的比较快，一套房产的均价达到了550万卢布/平米，有些区域的房价甚至在600万卢布及以上。如果想投资俄罗斯的房产，在收益回报上还是具备一点优势的，不过尽量在大城市购买，人流量少的偏远地区就不是很建议。以上就是有关莫斯科房价的相关内容。
瑞士2021年全年房价都在上涨，比例为5.7%，相较于其他国家的上涨速度，瑞士的房价还是比较平稳的。瑞士日内瓦公寓的平均价格为16385欧元/平米，苏黎世的公寓均价为14506欧元/平米，洛桑的公寓均价为11471欧元/平米，巴塞尔的公寓均价为10180欧元/平米，伯尔尼的公寓均价为8000欧元/平米。公寓房产除了价格在不断上升以外，租赁价格也在上升，比例为2%-2.3%。 根据相关的数据可知，瑞士苏黎世独立房屋的均价为275万欧元，日内瓦独立房屋的均价为260万欧元，洛桑独立房屋的均价为180万欧元，巴塞尔独立房屋的均价为200万欧元，伯尔尼独立房屋的均价为175万欧元。瑞士房地产价格指数一直呈现上涨的趋势，并且2021年抵押贷款的水平为全球最低，其利率维持在-0.75%。总的来说，投资瑞士的房产还是比较稳的。 瑞士房地产发展的主要推动力是海外移民，其数量占据全国总数的25%，这一数据直接影响了房价的波动。目前海外疫情还处于不确定的情况下，所以投资者对海外房产不要盲目进行。现在全球的房产价格都处于上升趋势中，预计在未来3-5个月中很难降下来，唯一有可能是缓解。瑞士的房价除了日内瓦以外，大多数城市是比较平稳的，是否值得投资还需再看看情况。 当前瑞士的房产价格是当地居民收入的6-7倍，大多数想要购房的人可能因为资金而止步，从今年中旬开始，瑞士政府有对房市进行控制，后续的价格上涨还算平缓，不过到2022年，想要瑞士房价出现大幅度下跌，希望比较渺小。除非人均收入得到提升，或者房源数量得到增加。以上内容就是有关瑞士价格的具体详情，希望对购房人士有一定帮助！
日本北海道以优美的旅游景点著名，其每年前往的游客很多，以此也带动了该城市房地产的发展。北海道房产价格上涨最迅速的地方是札幌市，该地区的房产均价为202935日元/平米，折合人民币为11957元/平米。北海道房价位居第二的是上川郡东川町，房产均价为108823日元/平米，折合人民币为6412元/平米。房价位居第三的是 帯広市，均价为94104日元/平米，折合人民币为5544元/平米。 根据官方统计的数据可知，北海道主要地区的房价呈现上升的趋势，不过也有一些地区的房价在下跌，比如札幌市房价虽然较高，但整体和去年同时期相比下跌了1.2%，整体幅度不大，造成下跌的原因可能和旅游业关闭有关。上川郡东川町和帯広市的房价处于上涨状态，且上升的幅度很大，比例分别上涨了158.41%和12.02%。疫情之后，在上川郡东川町购买房产的人数陡然增加，所以涨幅较快。 北海道二手房市场的发展也比较不错，根据相关数据可知，北海道二手公寓的平均单价水平为150500日元/平米，因为房产市场的需求量增加，使得北海道二手房的销量也不错。北海道大多数地区的房价并不是很高，平均维持在3000元-5500元/平米，唯一房价比较高的地区就是札幌市，毕竟是北海道的核心发展区域，从各个方面来说，它的设备完善、环境优美、设施齐全，所以价高也比较正常。 如果想投资日本的房产，北海道虽然可以，但是当前环境选择札幌市的房产还比较具备价值，其他地区获得回报的可能性不高。如果想让房产保值增值性高，选择东京和大阪的房产是最好的，尤其是大阪，房产性价比高，租金净收益回报也高。
中国人可以在日本买房吗？可以的话要如何进行购买呢？中国人是可以在日本购房产的，一般在日本购买房子只需要准备三个证件，分别是身份证、身份证公证书以及委任状。自己亲自在日本购买房产只需要前面两个证件，如果要中介公司帮助自己购买，则需要这三个。在日本购房是有购房条件的，购买之前一定要看自身是否满足，日本东京、大阪以及北海道的购房条件是一样的。 购买房产的条件： 一、满20周岁的成年人 1、准备自己的身份证或者护照以及印章。 2、准备宣誓公供述书，记录买家所有的基本信息，如姓名、出生日期、居住地、身份证号码等等。 二、20周岁以下的人士 1、准备自己的身份证或者护照以及印章。 2、准备宣誓公供述书，记录买家所有的基本信息。 3、法定代理人（一般指法定抚养人，比如父母）的购房同意书。 如何购买日本的房产？ 如果对于日本的房市不了解，建议直接找中介帮助自己，有一些日本中介在中国也是有分公司的，可以专门了解一下。 日本购房流程： 1、找日本中介咨询投资置业。 2、中介公司会提供详细的房源信息，和你一起购选满意的房产。 3、和经纪人去现场看房子。 4、确定好之后申请购买。 5、约定好时间签订正式合同。 6、最后就是房屋过户，交纳余款。 以上就是中国人在日本购买房产的一些条件和大致的流程。购买日本房产的门槛相对是比较低的，在加上日本房产投资回报可观，保值增值，是很多投资者的首选。这几年日本的房产比东南亚一些城市的房产还要火热，如果你做好决定，你要犹豫，抓紧时间赶快购买。
因为日本的房产一直以稳定保值出名，所以关于各城市的房产均价都想了解。日本东京的均价为6.2万元/平，年均增长幅度为9.46%。大阪的均价为4.3万元/平，年均增长幅度为11.48%。名古屋的均价为2.4万元/平，年均增长幅度为12.33%。横滨的均价为2.3万元/平，年均增长幅度为3.16%。京都的均价为2.2万元/平，年均增长幅度为1.09%。福冈的均价为2万元/平，年均增长幅度为1%。北海道的均价为1万元/平米，年均增长幅度为0.8%。 2020年疫情对日本房产市场并没有造成过大的影响，反而还刺激了消费，目前日本大多数地区的房价都处于不断上升的趋势，越往后期发展，日本的房价会变得越高，尤其是东京、大阪这样的城市。如果在日本房产市场发展较好的项目，抓住机会入手房产。日本房产价格上升的同时，租金回报率也在变高，从世界排名的情况可看出，东京的租金回报率稳定在5.76%。 日本东京房产市场至今一直非常活跃，不管是新房还是二手房都很抢手，并且市场的需求量跟不上供给量，这也是导致房产价格不断上升的原因之一。东京周边的神奈川县、埼玉县、千叶县的房产价格都在上升，其环比上涨的比例平均维持在1.1%-3%，整个东京的房价更是连续12个月处于不断上升的趋势，幅度虽然不是特别大，但是非常明显。 神奈川县的房产均价为183万元，千叶县的房产均价为135万元，埼玉县的房产均价为146万元，东京都的房产均价为337万元。通过相关数据能够明显感受到，日本整体房价的上升性。于投资者来说，如果认为东京的房价偏高，可以考虑大阪的房产。
