常见问题 去美国买房，公寓还是独立房？ 美国房屋贷款流程 美国买房有什么税费？ 美国主要热门买房区域一览 美国的租金回报率有多高？ 居外网上有多达145万套美国房源，覆盖西雅图、休斯顿、纽约、旧金山、波士顿等城市，马上点击查看
自新冠疫情以来，全美都会区几乎所有市场的公寓入住率都有所增加，公寓市场正在蓬勃发展。根据全国房地产经纪人协会（NAR）对138个市场的CoStar市场数据的分析，2021年第二季度的净吸纳量（占用单位数量的变化），比上一季度增加了207,035个单位。在2019年第二季度，即大疫情之前，净吸纳量仅为 116,526个，约为目前吸纳速度的一半。（表一） 表一：公寓单位的入住率（吸纳量）变化 根据NAR的分析，在2020年第二季度至2021年第二季度期间，138个地区中有137个地区的入住单位数量增加（正净吸纳量），其中旧金山是唯一仍然负净吸纳量2,730套的都市区。 疫情导致公寓少数市场 入住率下降 值得指出的是，公寓入住率的下降主要集中在纽约市区和西海岸市场：旧金山（-6,958套）；纽约市（-4,371套）；南湾/圣何西（-2,791套）；东湾/奥克兰（-445套）； 芝加哥（-337套）；匹兹堡（Pittsburgh）（-71套）和亚基马（Yakima）（-30套）。（表二） 表二：2020第二季度至2021第二季度入住公寓单位每季度净变化 其它大型市场的公寓入住率，自疫情以来的任何一个季度，都没有出现负净吸收。2020年第二季度至2021年第二季度的入住率，增幅最大的是亚特兰大、奥斯汀、博伊西、达拉斯、丹佛、休斯顿、奥兰多、费城、凤凰城和波特兰。（表三） 表三：2020第二季度至2021第二季度公寓单位净吸纳量 公寓入住率下降的原因之一是劳动力改变的因素。西海岸市场高度集中了技术员工，而纽约市是主要的金融中心、许多公司的总部和旅游胜地，因此在疫情高峰期，公寓租赁需求暴跌。截至2021年6月，在全美50%的计算机运算工作者，以及40%的合法职业员工仍然在家工作。 但其实大疫情的影响也很短暂，到2020年第四季度，在这些市场的入住率已经开始上升。 除了入住率大幅下降的少数几个市场之外，为什么其它市场的入住率没有下降（或下降很少）？原因可能是租金和住房负担能力的差异，对员工来说。这些有就业的地方，也有更好的租金价格。 在纽约市，2020年第二季度至2021年第三季度的有效租金中位数，为 3,764美元；在旧金山，2,746美元；在东湾/奥克兰，2,163美元。它们与达拉斯的中位数租金1,201美元相比，高出很多；在休斯顿，1,100美元；在亚特兰大，1,284 美元；或在凤凰城，1,231美元。（表四） 表四：2020第二季度至2021第三季度，在至少10万套公寓单位的市场中，单位吸纳量与有效租金中位数 2021年5月，与上个月相比，427个都市区中有294个的非农就业人数（经季节性调整）有所增加。达拉斯-沃思堡创造了14,900个工作岗位；休斯顿，8,800个工作岗位；亚特兰大，6,000 个；凤凰城，10,200个。 租金前景 由于对公寓的强劲需求，租金强劲上涨。 与一年前相比，截至2021年第二季度，只有南湾/圣何西和旧金山的租金低于去年同期。在所有市场，租金都比一年前上涨。在纽约市和奥克兰，租金有所回升，实际租金较一年前上涨不到1%。 在39个市场中，租金以两位数的速度上涨。截至2021年第二季度，租金同比涨幅最大的是圣露西港/皮尔斯堡（21%）、坦帕/圣彼得堡（20%）、默特尔比奇 （20%）、凤凰城（19%）、博伊西（18%）、拉斯维加斯（18%）。（表五） 表五：截至2021年7月12日的有效租金要价同比变化 预计空置率低的市场将显示出强劲的租金增长，例如加州市场：内陆帝国、橘县、圣地亚哥、洛杉矶和沙加缅度。（表六） 表六：租金增长与空置率（2021年7月1日至7月12日） 其它租金增长强劲，且空置率低的市场可能会持续租金增长——坦帕、凤凰城、拉斯维加斯、南佛罗里达、费城和汉普顿路（弗吉尼亚）等市场。 亚特兰大、达拉斯和休斯顿的空置率没有那么紧张，但由于这些地区的净移入人口多，租金一直在以强劲的速度增长。 随着更多员工重返办公室，奥克兰、圣何西和旧金山的租金可能会略有上涨，但与其它市场相比，高空置率将使租金保持温和增长。 在美国投资买房，除了等待房产增值外，出租物业也能赚取丰厚的收益！ 马上联系海外房产专家居外IQI，让我们给您推荐能满足您投资目标的各种热门项目。
近年来，美国达拉斯（Dallas）的房地产已经成爲了全美房地产界的“领头羊”，几乎每一份关於全美房产的数据都能看到名列前茅的成绩。据彭博数据显示，达拉斯地区每天以数百人的净增长量高居美国各城市榜首，同时，是全美工作机会增长最高的地方之一。工作机会每年带来很多的净流入人口，预计今年人口会新增100万，2040年人口将达到至少1,050万。 美国房地产学会（Urban Land Institute）发布全美最适合投资房地产的城市排名中，位於德州的达拉斯名列第一。它是目前美国最值得投资的地区之一，市场租赁需求旺盛，房产升值稳定。在过去五年中，达拉斯地区的房地产经纪出售的房屋价格上涨了近50％。 达拉斯的经济十分多元化，支柱产业有航空航天业、金融业、高科技、制造业、能源业。多元化的经济结构也带动了就业，吸引了愈来愈多年轻人到此居住生活。事实上，人口涌入必然带动达拉斯地区房屋出租市场，年租金涨幅约4%。另外，Airbnb平台数据显示达拉斯市场涨幅明显，较去年增加了34%，游客愈来愈喜欢这种方便舒适的度假居住方式。每年德州度假出租房的收入约为2亿美元，达拉斯所占比重为各城市之首。这些都是投资当地楼市的利好消息。 Neighborhood Scout的数据显示，达拉斯的房地产在过去十年升值了59.88%，平均每年的房屋升值率为4.80%，使达拉斯跻身全美房地产升值幅度最大的10%之列。据Zillow最新数据显示，达拉斯的房屋价值中值为 213,300美元。达拉斯的房屋价值在过去一年上涨了9.6%，Zillow预计明年将上涨4.5%。 租金持续上涨 达拉斯都会区拥有众多一流的高科技产业丶电子通讯和IT产业，包括AT&T丶爱立信等24家世界五百强企业。素有“电信走廊」之称，现已成为硅谷人移居首选，被誉为美国“南部矽谷」。与湾区矽谷相比，达拉斯在生活成本丶房价和税收体系等方面极具竞争力。同时拥有全美名列前茅的公立和私立高中。 得益於旅游业发展，目前为止，达拉斯租金已经持续超过20个月上涨。同时，居民住房的租售比1：16，可以简单理解为房屋出租16年后收回全部房价，而达拉斯地区对出租房的需求量之大，保证了房屋的高出租率。 达拉斯地区是全美最大的出租公寓建造市场，今年将有超过26,000个新的出租公寓单位开放出租。根据CBRE的研究，在未来12年，达拉斯地区人口将增加到890万人，休斯顿人口将达到820万人，奥斯汀人口将达到250万人，圣安东尼奥人口将增加至300万人。到目前为止，达拉斯地区的市场几乎吸收了公寓建筑商投放到市场的所有新公寓。 房屋严重短缺 德州的经济传统上是能源和石油，但从20世纪中期开始，德州产业开始多元化发展，包括电子电脑航空航太生物化学等都有一个均衡发展。 以达拉斯为例，美孚石油是传统能源产业，美国航空马尔克尔来是美国三大航空公司之一。ATNT，美国电信电报公司德州仪器，是跟华为竞争的一个很大的电子企业，还包括百货连锁共20几家世界500强的企业的全球总部设在达拉斯。 德州北部的房屋销售量连月比去年同期增长两位数。民众从西维吉尼亚州丶阿拉巴马州和北达科他州等房屋过剩的州，迁移到经济实力较强的州寻找新的机会，为这些高增长的州带来压力。成千上万的人迁移到德州找工作，使德州的房市紧张。 以全德州计算，上市房屋仅够3.1个月的供应量。德州房地产经纪人协会透露，达拉斯福和市的上市房屋数量更少，仅够供应2.3个月。 更多美国房产资讯： 如何查美国的房地产信息 疫情催生楼市盛况：美国房价正以2014年来最快速度飙升 投资洛杉矶房产 潜利比您想像大！ 来源：capital-hk.com 责编：Zoe Chan 疫情之下，达拉斯地区房市仍创纪录——牢牢抓紧史上最低贷款利率和可售房屋短缺的入市好时机！ 马上联系居外，我们有资深的专业团队帮助您顺利在美国投资创富。
《2016年中国购房者海外趋势报告》数据显示，2016年中国人海外购房目标国家中，美国仍是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家，关注度高达27.7%。其他位列前四名的国家依次是澳大利亚（19.37%）、加拿大（13.89%）和日本（13.16%）。从国人海外购房目的看，理财成为主用途，“资产配置，分散风险”成为高净值人群海外购房的主要目的，考虑占比高达51.8%;其次才是自住，约占比38.3%；考虑未来移民，选择购房的占比约7.8%。调查显示，30%购买美国房产的中国人认为，房产比黄金更值得长期拥有。他们热衷于在以下美国的城市置业，前五名依次为：休斯敦（28%）、洛杉矶（24%）、旧金山（21%）、纽约（19%）、奥兰多（4%）。（休斯顿房价走势）休斯敦位居前列与其房价低、涨幅快和环境好等因素息息相关，多数国人去休斯敦置业都是出于前期理财、后期自住的考虑。要知道，休斯敦的一套别墅总价也不过20多万美元。由于澳洲教育资源丰富、环境宜居，2016年澳洲小学生留学签证开放，加速中国人进行澳洲置业。调查显示，去澳洲购房的大部分是30-40岁高净值人群，除了资产配置和金融杠杆等因素，23%的购房者是为孩子留学读书。日本因其地缘近、总价低、租金高，以及国内往返便捷等多种因素而成为不少工薪阶级的首选。报告显示，中国人购买日本房产的预算多在人民币60万-120万元之间;相比北京和广州，上海人更喜欢购买日本房产，占比高达37%。值得一提的是，日前仲量联行、胡润等多家机构，也发布了国人海外房地产投资的相关报告。多家报告显示，2016年中国海外房地产投资再创新高。数据显示，去年中国买家对境外房地产的投资总额达到330亿美元，82.4%的中国买家将自己总资产中超过10%的财富投资于海外市场。受到国内购房成本飙升和在海外有个落脚之处的渴望推动，中国人正加速购置海外房产。从悉尼、温哥华等热门地区到休斯敦、泰国芭堤雅海滩和马来西亚新山市等价格较低的楼市，他们的触角延伸之远前所未见。（据中国经济时报）
盛世神州基金董事长张民耕，在华尔街见闻2017年纽约新春见面会上，就如何为中国富豪做资产配置问题发表观点。如何迎合中国富豪需求？张民耕先生表示，盛世神州基金主要服务对象是中国富豪。为富豪做资产配置，要迎合富豪的需求。张民耕首先指出，这些客户大多土生土长中国，有房地产赚钱经验，年龄在55-65之间，愿意投资“看得见摸得着的东西”--房子。第二，富豪风险意识挣钱欲望强，但风险意识也高。房地产投资相对风险小，收益可观。此外，张民耕认为，中国富豪耐性不够长。人民币投资期限为2年+1年，美元基金投资期限为3年+2年。盛世神州基金自2009年、2010年起，2012年大规模投资至今，已替200人，募集4亿美元基金，在美国8个城市22个项目投资，管理5800个房子，主要投资出租公寓。为什么投美国？经济上行、收入房价比低从趋势来看，美国经济上行、可靠，美元依然强势。张民耕认为，目前在可承受范围还可以加息四次，做2-3倍杠杆。另外，从收入房价比来看，中国城市收入房价比都非常高，完全没有投资价值。而美国除了纽约和旧金山两座一线城市，其余城市收入房价较低。在美国投哪些城市？最看好三线城市纽约、旧金山两座一线城市回报率低、但流动性好。美国二线城市，包括波士顿、圣地亚哥、洛杉矶、休斯顿、西雅图、亚特兰大等。这些城市在中国耳熟能详，有直达机场，回报率较一线城市高一些。对于芝加哥、华盛顿、丹佛、拉斯维加斯、奥兰多、奥斯汀等三线城市，这些年来上涨势头好，回报率达5%-6%。但张民耕表示，一定要算好人口净增加率、就业机会、人均可支配资金。在美国房市做什么产品？出租公寓出租公寓在美国市场份额非常大，占到40%左右。去年六月统计显示，2016年是近15年来美国自有房地占比最低的一年，达61%。在大型城市，租房和自有房比例或达5：5，在曼哈顿，有近7成人租房。因此，出租公寓市场极大，具有刚性需求。张民耕还指出，公寓的另一好处即抗跌，尤其学生公寓更加抗跌，在经济形势不好时更坚挺。美国公寓怎么做？张民耕表示，基本做法是无风险套利。“出的资本金很少，现金流非常好，给出租公寓的开发资金给到两倍，做正常运营可以给到2.5倍-3倍杠杆，安全性产品给的利率低。”由于一般拿到贷款低于3%，在4%左右还可以使用2.5倍杠杆，所以说，还可以接受美联储以0.25个百分点加息四次。出租公寓另一个优势即一年一签，且管理成本很低。张民耕称，实践证明，5800套房中，现实经营的房子出租率不低于95%，而且每年租金上涨比例高于通货膨胀率，约在2-3%左右。而出售时自有资本会放大二十倍，即达40-60%。目前，年化收益率达15%-20%，长期来看可达12-15%。对于有子女在国外留学需求等群体非常有参考意义。经验：地点+合伙人。需要找美国本地大型开发商合作，巨有长期丰富的经验，并且有土地储备。此外美国大型开发商对品质和工期的控制做得非常好。去年一年，盛世神州基金吸收的资本金从2亿扩大至4亿。最后，张民耕抛出目前面临的最大问题：资本管制之后，资产配置该如何进行？（据华尔街见闻）
“由于大陆外汇管制变严，曼哈顿三百万、五百万美元以上的豪宅交易缓下来了，但一、两百万的房产交易未受影响，交易持平。”近日，全美亚裔地产协会（AREAA）纽约东部分会会长高国华在一个活动上表示。高国华说，中国买家是纽约房地产市场的主力之一，占纽约房地产交易量的20%左右，曼哈顿高端房产的买家主要来自中国大陆和俄罗斯，由于大陆外汇管制的力度加大，最近交易常受影响，出现因资金不能完全到位的情况，“有好几个客户看好房子，但钱出不来，在那里干着急。”今年以前，大陆换汇不审查换汇用途，要换100万美元，找20个亲朋好友、员工就搞定；但现在审查换汇用途，规定不能用于购房，一下子外汇汇出受限，购房资金未到位，让不少交易的过户时间跟着拖长。去年12月31日，大陆外汇管理局出台每人每年五万美元的购汇额度，并规定不得用于境外购房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还红利保险等尚未开放的资本项目。违规者，将被列入黑名单，取消两年10万美元的购汇额度。换汇同时也要求民众说明用途，用于旅游的要提供护照签证，用于学费的要提供在读证明等资料。对散户影响大 高端客户也受拖累“这个规定对民间散户资本转出境外立马产生冲击，而且对高端客户也造成了影响，因外汇管制的加强是全面性的，所以对华人的冲击比想像的要大。”法拉盛一路发房地产公司的地产经纪包崇敏表示，两月前，一大陆财团有意出不错的价钱买入艾姆赫斯特与可乐娜地区一处占地4万平呎的地皮，什么都已谈妥，但资金出境遇到了问题，目前交易拖了下来。“外汇管制加强对法拉盛房产交易也会有影响。”一路发房地产公司经纪简丽逢说，法拉盛的房产主要靠新移民和大陆资金，现在法拉盛的房价已接近曼哈顿，这么贵的房子，一是本地人没有那么多资金来买，二是有这么多资金的本地人，他更愿意到曼哈顿和环境更好的地方买，而不选择法拉盛。如果大陆的资金进来变难，势必影响法拉盛的房产市场。想在美国买房 需提前转钱出来高国华表示，由于人民币贬值，不少中国买家对钱放在大陆表示担心，还是千方百计要把钱尽早转移出来。曼哈顿苏活区（SoHo）、曼哈顿中城是最具房产投资潜力的区域，不少中国买家选择在附近购房，中国人买房子偏向学区房，长岛、曼哈顿、贝赛等学区好的房子皆很受欢迎。比如：纽约大学（NYU）由于中国留学生多，附近的房子就相当抢手。另外，休斯顿、达拉斯的房子比纽约便宜，空间大、院子大，也颇受中国人青睐。她建议，要来美国买房子的中国买家，要提前把钱转出来，“钱不出来的话，房子看再多也没用，因为卖家不会等。”在大陆时可以通过银行或理财顾问做好咨询，上网或通过一些大的地产公司先了解学区、地点，不要到出国后才来考虑这些事情，以免到时才发现资金转不出来等问题。而且，业内人士仍然对纽约的房地产有信心，纽约州地产经纪协会候任理事长Christine CJ Delvecchio和秘书长Moses Seuram表示，特朗普提倡美国优先，让企业、工作回流，对纽约房地产市场有利，而且纽约市是世界金融中心，全球资本在这里汇聚，美国房市、股市在特朗普时期一定会欣欣向荣。互联网资讯综合整理
美国侨报网编译报道，在美国买房是一件可喜可贺的事，不过在成为房主的同时，所要面对的不仅仅是每月的房贷。据报道，房地产网站Zillow的最新报告显示，美国的房主们除了要负担每月的房贷，平均每年还要花上9080美元从保险到税收再到维护的额外费用。事实上，Zillow在之前的报告中就发现，近40%的首次购房者的花销超过其预算。为了让购买者对自己的承受能力有更精确的了解，Zillow在今年早些时候推出了一项全新的月度定价工具，该工具把传统按揭计算器所忽略的房主每月在房屋上的花费全部考虑在内。作为其最新报告的一部分，Zillow计算了美国全国最大城市地区住房的隐性成本，包括物业税、房屋保险、公用事业等，同时还包括6个最受欢迎的与房屋维护相关项目的花费：地毯清洁、庭院工作、排水清洁、暖通空调维修、房屋清洁和压力清洗。报告显示，旧金山的房主们要付超过16000美元的额外费用，是所有城市中最高的。不过，这并不奇怪，因为该地区的房屋价格和地产税是最高的。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看旧金山房源下面所列出的是美国16个最大城市房屋拥有者需要面对的不可避免的成本。一起随了解一下吧。另外，因为纽约情况的特殊性，故未被Zillow考虑在内。圣路易斯（St. Louis）房价中位数：$148700（美元，下同）总隐藏费用：$7787底特律（Detroit）房价中位数：$140900总隐藏费用：$8145凤凰城（Phoenix）房价中位数：$235100总隐藏费用：$8366明尼阿波利斯-圣保罗（Minneapolis-St. Paul）房价中位数：$247100总隐藏费用：$8828亚特兰大（Atlanta）房价中位数：$178700总隐藏费用：$9383达拉斯-沃思堡（Dallas-Fort Worth）房价中位数：$209200总隐藏费用：$9711休斯顿（Houston）房价中位数：$175800总隐藏费用：$9799加州河滨市（Riverside， California）房价中位数：$326800总隐藏费用：$10209芝加哥（Chicago）房价中位数：$210200总隐藏费用：$10423费城（Philadelphia）房价中位数：$218300总隐藏费用：$10925华盛顿特区（Washington， DC）房价中位数：$383200总隐藏费用：$11342洛杉矶-长滩-阿纳海姆（Los Angeles-Long Beach-Anaheim）房价中位数：$606500总隐藏费用：$12556西雅图（Seattle）房价中位数：$440100总隐藏费用：$12924圣地亚哥（San Diego）房价中位数：$543400总隐藏费用：$13488波士顿（Boston）房价中位数：$425500总隐藏费用：$14377旧金山（San Francisco）房价中位数：$851900总隐藏费用：$16290（据中国新闻网）
15年前，我所在的布鲁克林社区大多住着警察和消防队员，现在则住着咨询顾问和著名演员，或许很快，会见到更多来自中国内地的有钱人。2007年，我从伦敦搬到纽约的时候，曾与一个巴西人和一个德国人竞价购买我在布鲁克林的这套赤褐色砂石住宅。我当时以为，国际买家对距离曼哈顿市中心45分钟路程的陈旧住宅感兴趣的高点也不过如此了，然而我错了。最近，早上起来后，我经常发现门廊上有中国房地产开发商丢下的传单，表示愿以现金购房。这还是在北京方面为支撑本币，对资本外流施加了各种限制的情况下。外国资金在曼哈顿和伦敦等豪宅市场一直扮演着重要角色。在纽约，虽然国际买家往往随着美元兑他们本国货币汇率的相对强弱而时来时走，但Miller Samuel的总裁兼首席执行官、资深估价师乔纳森•米勒（Jonathan Miller）告诉我，过去几年外国买家占了曼哈顿豪宅市场的15%（基线值）。一个新趋势是，他们正向布鲁克林这样的边缘社区扩展，布鲁克林的联体别墅（town house）售价通常相当于纽约中心地段的约三分之一，而无论美元如何走强或疲软，外国资金——尤其是中国资金——都不挪地。米勒说：“即使在2015年美元开始上涨时，中国人也没有离开，他们只是搬到了布鲁克林，或休斯顿，或其他二线城市，而且他们还在购买更便宜的、有更大升值潜力的房产。”这一转变部分可能关系到去年年初的一件事，当时美国财政部开始调查在曼哈顿购买总价达到或超过300万美元的房地产，在迈阿密购买总价达到或超过100万美元的房地产的外国有限责任公司，以阻止可疑的亿万富翁进行洗钱行为。然而资金仍不断流入，2016年中国对美国直接投资更是创下纪录，最受欢迎的两大领域分别是科技——看看百度（Baidu）在硅谷的最新扩张计划——和房地产。就像日本人在上世纪80年代末买下洛克菲勒中心（Rockefeller Center）一样，中国人在2014年买下华尔道夫酒店（Waldorf Astoria）已成为这一趋势的文化标志。值得注意的是，科技和商业房地产——也有中国资金大量流入——也是目前美国泡沫化最严重的两个行业。>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看美国纽约房源上述一切告诉了我们关于全球经济的几件重要事情。首先，这一切反映了全球各房地产市场已与各自所属国家经济完全脱节。自2008年以来，美国房地产市场大规模复苏，但其中一半以上增长归于少数几个沿海市场及富有的内陆市场。大多数美国中产阶层将他们的绝大部分财富投入到房地产，但很少有人见过纽约或旧金山富裕房主所享有的升值。正如跨国公司飘在在3.5万英尺的高空上，远离全美民众的担忧，沿海地区精英也是如此，而这两大趋势都激化了政治上的不满。第二，它反映了中国富豪对本国经济运行轨迹的担心程度。不管人民币是强是弱，中国的资本都在不断涌入纽约或迈阿密（或伦敦、或温哥华）。这暗示了两点：首先，中国富豪对这个中央王国（Middle Kingdom）的政治和经济未来仍存在巨大担忧。第二，就像中国的所有事一样，想要流向国外但还未流出的资本量是庞大的。米勒说：“这些天我们不止看到寡头和亿万富豪在买房，我们还看到大量普通百万富翁想在布鲁克林买套独栋别墅，而不是在曼哈顿买套豪华共管公寓（condo）。”正如约瑟夫•斯蒂格利茨（Joseph Stiglitz）等经济学家多年来所说，国际货币基金组织（IMF）最近也开始承认的，全球化金融体系给各国经济带来了重大风险，各国在控制自己的本土市场方面遇到越来越多的麻烦。在伦敦、温哥华，普通百姓（甚至是专业人士）买不起房，在布鲁克林也日益是这种情况。在伦敦的梅费尔和纽约曼哈顿部分区域，入夜后没有亮起灯光，因为全球精英当作资产配置一部分所购买的公寓无人居住。这当然也拨旺了民族主义和民粹主义的火焰，其结果已体现为英国脱欧，以及政治分化在美国和欧洲抬头。这也凸显出反全球化浪潮的古怪性。如果你看一看目前遭受拷问的的新自由主义的所有支柱——包括商品、人力和资本的自由流动，对全球资本流动的拷问最轻，但全球资本流动的作用力是强大的。15年前，我在布鲁克林住的那个社区里大多还是警察和消防队员，现在那里住着麦肯锡（McKinsey）顾问和著名英国演员，或许很快还会有一两位来自武汉或重庆的百万富翁。随着一双鞋子500美元、一片奶酪30美元的高档店铺相继开业，你可以看到财富的作用。但我好奇的是，入夜后灯光是否还会亮起？如果不会，这对我们的政治将意味着什么？（据英国《金融时报》）
在人的一生中需要积累一些财富，才能在退休后享受生活。而能够积累财富的前提条件是收入超过支出，在美国不同地区，居民收入、各项消费支出有很大不同，从而造成存钱积累财富的难易不同。（旧金山房价走势）最近，美国网上个人理财顾问网站Bankrate.com发布一份报告，评估美国最容易积累财富大城市，并作出排名。为了对美国城市进行评比，Bankrate.com根据5个指标，列出美国21个大城市积累财富容易度排名。这5个指标分别是：可支配收入：税后平均收入。人力资本：这个指标指一个人的技能、知识和经验所代表的价值。衡量标准包括这个城市的失业率、教育机会和生产力。债务负担：人均非按揭债务和平均信用评分。房屋所有权：这个指标指拥有住房所带来的益处，衡量标准包括房屋价格的年平均变化，止赎措施和房屋所有权率。获得金融服务：有退休计划人士的百分比，可申请房贷和车贷的能力。房产和薪资对积累财富很重要虽然在经济危机期间和房屋泡沫期间，拥有房产有风险。Urban Institute的艾略特（Diana Elliott） 表示：“但拥有房子是大多数美国人拥有财富的方式，房产对财富积累非常重要。”她说：“潜在退休人员将房产视为退休金来源，一些家长也通常会利用房产资助孩子们的大学费用。”然而，房产并不是建立财富的唯一途径。旧金山的住房拥有率只有53%，几乎一半城市居民没有通过房屋产权建立财富。但是，与其他城市的人相比，他们的收入要高得多，每个月有更多的钱来投入储蓄和投资。旧金山是积累财富最好的城市在这份排名中，加州旧金山是最能创造和积累财富的城市，其次是明尼阿波利斯和华盛顿特区。Bankrate.com分析师贝尔（Claes Bell）写道：“在一些大都会，如旧金山，房屋所有权成本可能非常昂贵，但高于全国平均水平的工资可以帮助居民在有税务优惠的退休账户中存储更多的钱。”旧金山在19世纪40年代的淘金热时期，使得很多寻找财富的人变成富翁，而在当今，百万富翁仍在继续涌出。而Bankrate研究发现，旧金山房地产价格飙升、健康的就业市场和高薪酬等因素，使它成为美国积累财富最容易的大城市。贝尔表示，另一方面，明尼阿波利斯地区的居民收入虽然不算高，但该地区的经济适用房，以及房地产市场的复苏，为居民提供通过住房权益长期建立财富的机会。以下是美国最容易积累财富的21个大城市排名，以及每个城市的人均可支配收入、房屋所有率和非抵押债务指标数据。1、旧金山 可支配收入：16,657美元 房屋所有权率：53% 债务负担：25,941美元2、明尼阿波利斯 可支配收入：6,557美元 房屋所有权率：68.6% 债务负担：26,877美元3、华盛顿特区 可支配收入：15,246美元 房屋所有权率：64.2% 债务负担：28,914美元4、圣路易斯 可支配收入：10,451美元 房屋所有权率：66.2% 债务负担：27,486美元5、底特律 可支配收入：12,513美元 房屋所有权率：71% 债务负担：23,610美元6、西雅图 可支配收入：10,381美元 房屋所有权率：55.4% 债务负担：27,691美元7、波士顿 可支配收入：5,115美元 房屋所有权率：55.1% 债务负担：26,318美元8、丹佛 可支配收入：13,099美元 房屋所有权率：61.1% 债务负担：28,007美元9、凤凰城 可支配收入：14,828美元 房屋所有权率：63.2% 债务负担：27,811美元10、巴尔的摩 可支配收入：9,303美元 房屋所有权率：66.9% 债务负担：27,917美元11、费城 可支配收入：9,714美元 房屋所有权率：65.2% 债务负担：26,822美元12、芝加哥 可支配收入：11,966美元 房屋所有权率：62.7% 债务负担：27,594美元13、纽约 可支配收入：11,981美元 房屋所有权率：49.5% 债务负担：25,687美元14、达拉斯 可支配收入：9,177美元 房屋所有权率：59.1% 债务负担：29,204美元15、圣地亚哥 可支配收入：2,692美元 房屋所有权率：52.1% 债务负担：26.26美元16、洛杉矶 可支配收入：7,246美元 房屋所有权率：46.5% 债务负担：25147美元17、休斯顿 可支配收入：6,117美元 房屋所有权率：59.1% 债务负担：29,571美元18、亚特兰大 可支配收入：2,503美元 房屋所有权率：62.1% 债务负担：28,259美元19、坦帕-圣彼得堡（Tampa-St. Petersburg） 可支配收入：3,437美元 房屋所有权率：62.7% 债务负担：27,015美元20、迈阿密 可获得收入： – $ 3,613 * 房屋所有权率：58% 债务负担：25 645美元*分析显示，迈阿密都会区平均可支配收入为负数，这可能是因为该地区退休人口多，花费超过收入。21、Riverside-San Bernardino，加利福尼亚州 可支配收入：9,790美元 房屋所有权率：62.6% 债务负担：27,682美元互联网资讯综合整理
为因应中国资金市场的需求，已有许多来自中国大陆的资金悄悄入驻休士顿，其中又以房地产投资项目最受青睐，与其说中国人喜欢炒地皮，不如说中国人理财的方式独钟房地产，所以有中国人的地方房地产市场也必定火热，这种情况举世皆然，并非休士顿所独有。推荐房源：美国休斯顿房产8号288公路交接处 近将动工近年来有来自北京在中国香港上市的营建公司悄悄地在8号公路与288公路交接处梨城Pearland，购置了48.5英亩土地，希望能打造成一个多功能永续经营的社区，近期内将举行动工典礼，消息传出以后，许多投资人纷纷抢进梨城，希望能抢到好位置，坐看财富累积。糖城及Katy地区 开发近饱和多来一直刻意经营梨城地产的房地产经纪人孟洁如分析，相对于糖城及Katy地区土地开发已近饱和，投资客转战梨城理所当然，梨城（Pearland）位于休士顿市中心正南方向约15哩，距离德州医学中心仅9哩。梨城大部分地区隶属Brazoria County，少部分属于Fort Bend County或者Harris County。梨城有安全的社区、平易近人的房价、优质的学校及优美的田园风光，因此，梨城一直是华人中产阶层的购房热点。开发潜力很大 房产交易增长而且梨城也是一个快速发展的城市，近年来，住宅房地产交易呈稳步增长态势。由于梨城有大面积未被开发的土地，房地产开发潜力和空间很大。自美国经济复苏以来，新建住宅的开发犹如雨后春笋般兴起。二手房交易 也很活跃不仅提供大量新房，梨城二手房的交易也很活跃。购房者喜欢选择的小区多位于8号和Bailey Ave之间，沿288号公路两边展开。以288为界，分东西两边，两边各有特点。西边的小区位于288和Almeda之间，主要有Shadow Creek Ranch，特点是房子比较新，但地产税较高，学校除了小学和初中还不错，高中一般；东边的小区主要位于288和Cullen Parkway之间。小学、初中和高中都不错，而且小区建设更完善，地产税也低。小区主要有：Silverlake, Southdown, Sunrise Park, Autumn Lake, Country Place等。小镇 有时尚风 有田园味 去年上半年独立住宅 小区成交中价位在 13.6万~26万之间。梨城各主要小区2014年上半年独立住宅成交情况：Shadow Creek Ranch（271/$26万), Silverlake (52/$25.9万), Southdown (39/$15.8万), Sunrise Park (21/$21万), Autumn Lake (7/$19.2万), Country Place (12/$13.6万)。括号里是该小区成交房子的数量/中位价。学校排名 呈现稳步上升趋势学校：梨城的小学和中学分属Alvin ISD (288号公路以西) 和Pearland ISD（288号公路以东），普遍都相当不错，几乎所有小学都是Examplary或者Recognized，而且学校排名都呈现稳步上升的趋势，以 Glenda Dawson High School为例，自2012年的德州第400多名，到2014年跃升为第120名，被誉为休士顿地区一所冉冉升起的明星高中。交通状况 288高速路往市区交通：梨城交通状况一般，有一条288号高速公路通往市区，目前还没有HOV Lane，也没有公交线路。有人在上下班期间走Almeda Rd也是个选择。41%家庭年收入 超过10万美元人口情况：梨城约13.3万人口，其中白人46.2%， 拉丁裔24.5%，非裔17.4%，亚裔9.3%，其它族裔2.6%。梨城人口增长迅速，过去十年，人口增加142%以上，位居大休士顿地区人口增长速度 第三的城市。随着人口的增加，梨城家庭年收入也一直在稳步增长，2013年的统计结果显示，41%的家庭年收入超过10万美元；由于大量的专业人士定居于此，梨城人口受教育水平也相当高，39.6%受过大学教育，18.5%有研究生文凭。梨城的社区也十分安全，2013年联邦调查局的统计显示，全年没有纵 火案，抢劫案少于30起。生活方式中心 不同于传统mall生活：位于288号公路和FM518的交界处的Town Center是梨城的休闲购物中心，它是2008年才建成的一所“生活方式中心”（lifestyle center）。所谓的生活方式中心，无论从外观布局还是从内部功能设计上都不同于传统的mall。梨城的生活方式中心是一个开放式的区域，由四家主体 店、众多的零售店、写字楼、公寓楼、酒店以及娱乐设施等组成，这里的商家相对集中，但又不像mall里高度密集，其间由步行街相连，并且还建有一个25英 亩的湖泊、跑道/自行车道及公园。穿行在梨城的生活方式中心，仿佛置身于一所时尚小镇，既能感受到大城市生活的便利，又可体验田园生活的悠闲。北有博物馆区 南有农场海滨娱乐：住在梨城选择就太多了。首先，这里不仅有五座大型公园，十几座便利的小区公园，还有三座狗公园，狗公园里提供训练狗的敏捷课程、野餐区等；其次，沿288号公路向北驱车9哩，就可进入休士顿著名的博物馆区，这里有艺术博物馆、自然科学博物馆、儿童博物馆等多所博物馆；由博物馆区步行就可到达 Herman Park和休士顿动物园；再次，从梨城沿288号公路向南驱车10几哩，就可以到达Alvin的Forberg’s农场，在那里可以尽情采摘新鲜蔬菜和水果；如果愿意，还可以再往南驱车40哩到达Freeport，去海边游玩。距离中国城很近 十余分钟即达另外，梨城距离中国城也很近，开车走8号公路，十余分钟即可抵达，所以此地区华人的数量与日俱增.相关内容：德州地产经纪孟洁如专栏
