常见问题 去美国买房，公寓还是独立房？ 美国房屋贷款流程 美国买房有什么税费？ 美国主要热门买房区域一览 美国的租金回报率有多高？ 居外网上有多达145万套美国房源，覆盖西雅图、休斯顿、纽约、旧金山、波士顿等城市，马上点击查看
美国最繁华城市的排名：1、纽约，美国第一大城市，也是世界第二大城市；2、洛杉矶，天使之城，美国第二大城市，美国西部工商业第一大城市；3、芝加哥，美国第三大城市，4、休斯顿，美国第四大城市，新兴石油化工城市；5、费城，美国历史名称，曾是美国的首都，6、旧金山；7、波士顿；8、亚特兰大；9、匹兹堡；10、底特律。 在世界排名前十的城市中，美国就有三座城市上榜，可以说不得不赞叹美国的硬实力，美国这几个城市上榜不是没有理由的，它们都是美国面积最大，人口最多的城市，更是美国的经济文化中心。 纽约作为美国的第一大城市，更是世界第一大城市，城市面积：789平方公里，城市人口：851万，GDP：9007亿美元选择它是有理由的，它是世界最大的经济中心，生产总值位于世界各大城市之首，华尔街、纽约证券交易所、纽约时报、百老汇、哥伦比亚大学、纽约时装周、纽约尼克斯、自由女神像等等，提到这些大家肯定都有所耳闻，在这里你可以见证到金融、媒体、政治、教育、时尚等在这里相互碰撞。 洛杉矶美国的第二大城市，城市面积：1290.6平方公里，城市人口：397.6万，GDP：7531亿美元，被称为娱乐之都，这里是美国石油化工，航天工业和电子最大的基地，在这里还能看到加州理工学院、加州大学洛杉矶分校等大学。 芝加哥美国第三大城市，城市面积：606.2平方公里，城市人口：272万，GDP：5375.29亿美元，这里是美国交通枢纽和科教文化中心，像芝加哥名校等都聚集在这里，芝加哥还是仅次于纽约的美国第二大国际金融中心，发达的经济和城市化，让芝加哥极具特色。 今天我们重点介绍的美国最繁华的城市，大家都是耳熟能详的，美国是世界大国，在各个方面都有所优势，当然这也是这几个城市所带动起来，有了这几个城市，才让美国更有了特色。
根据国际移民组织发布的《世界移民报告2020》，美国在2019年迎来5070万国际移民迁入，是最大的移民目的地国家。 随着人口的增长，美国的住房市场一直处于供不应求的状态，房价也不断增长，造成了如今房价和工资的有着很大的差距。 房地产分析公司Attom Data Solutions的数据显示，在2020年，普通工薪阶层买不起房子的比例，从2019年的43%上升至55%。 在这种情况下，越来越多人选择租房，加上疫情创造了人们对大空间的强烈要求，而长租别墅就有着大量的出租需求。 长租别墅备受欢迎有四大因素 以上就是美国房市的粗略状况，不过确实是促使长租别墅需求增长的主要原因。为什么这么说呢？以下跟你说说其中重要因素： 一、美国未来人口的变化 根据当地房地产专家的分析，美国在未来十年，人口增长最多的是三、四十岁的人，包括占主导地位的千禧一代（目前为24岁至39岁）。 过去几年，年龄较大的千禧一代家庭，因别墅住宅更能满足他们的生活需求，而决定搬出公寓、住进别墅。 但是，别墅的住房负担能力却挑战许多家庭，水涨船高的房价，让他们无法进入销售市场，因此推动了可建可租产品，即长租别墅的需求。 二、可支配收入减少 因经济环境、学生贷款和其他债务的关系，千禧一代的收入在扣除一切开销后，已经所剩无几了，要攒下买房的首付款更是难上加难。 然而，这一代的人不是开始组建家庭，就是公寓生活不再能满足他们的需求，需要搬进别墅才能满足他们的生活需求。 所以，尽管他们缺乏购买资源，但是长租型别墅所提供的低密度和私人户外空间等优势，深深吸引了他们。在没有能力购房的情况下，他们选择出租长租别墅，以满足自己的生活需求。 三、美国居住方式的变化 美国不仅仅有大量的移民，内部也会出现迁移潮，即新一代从生活成本高的城市（如纽约、芝加哥、硅谷），搬迁至生活成本低的城市（如达拉斯、休斯顿）。 年轻一代到生活成本低的城市居住，有助他们大幅减低生活开销，包括房租也省了一些。同时，他们也有更多的钱用于存得购房首付款，生活压力必然也得到缓解。 根据美国人口普查局的统计，美国人买房和结婚的实现年龄阶段已经延后了5年，这5年成为了租赁市场巨大的市场空间。长租别墅也因此“乘虚而入”了。 四、疫情的进一步推动 以上三个因素，都是在疫情爆发前就存在的。直到2020年爆发疫情，大家需要保持社交距离时，美国人就意识到高度密集的住宅，对人的健康有很大的威胁，因此促使许多家庭往大居住空间搬迁。 原来住在公寓的家庭寻求联排别墅，而联排别墅的居民则寻求独栋别墅搬迁。地理上来看，人们从人口密集的市区，迁移至人口密度低的郊区。 在这搬迁的过程，很多家庭已经意识到租房比买房更实惠，同时还有更多的灵活性，因为他们不需要将大量的积蓄捆绑在房产上。 最重要的是，他们不用花一大笔钱，就能在更好、更方便的地点居住，所以长租别墅这类房产才如此火热。 美国房产优势多 有效抵抗通胀 随着连续几个月的通胀指标往上涨，美国财长耶伦在7月时发出了高通胀的警告，并预计未来几个月，该国的通胀率会迅速上升。 美国在6月的CPI（消费者物价指数）同比增长了5.4%，创下2008年8月来最大增幅，而5月的CPI也同比增长5%。 对于这样的通胀指标涨幅，虽然美联储的态度乐观，表示这只是暂时性，但却被美银美林全球研究部门首席投资策略师Michael Hartnett反驳，并认为这次通胀将持续长达四年。甚至还有其他经济专家预测，美国之后会迎来超级通胀。 面对这样的情况，在美国买房投资更是势在必行，甚至刻不容缓。因为在美国买房是具备优势的，这里的房产产权是永久性的，而且房市发展相对稳定。 中国房地产门户网站居外网的《在美国买房子需要什么条件？》文章曾提到，美国房地产年增值比例介于8%至15%，很多房子都是精装修，面积也采用套内面积，加上有产权公司监管房产相关资金，安全度非常高，投资的租金回报也比较高。 而且，海外人士在美国买房可以财务杠杆来实现利益最大化。在具备种种优势的情况下，美国房产可说是能够有效抵抗通货膨胀的问题。 美国掀住宅新建热潮 达拉斯建筑量排第二 随着需求强劲且不断增长，供需不平衡的美国房市促使住宅新建热潮。 根据道奇数据与分析公司的数据显示，达拉斯大都会在2021年上半年的建筑开工金额为146亿美元，尤其独立屋类型的房子（独栋别墅和联排独栋别墅）的开工量增长了40%以上。 此外，往年达拉斯大都会区在美国的商业建筑和公寓开工方面处于领先地位，而在2021年上半年更正式成为全美最大的商业地产市场。 根据Real Capital Analytics的数据，该区在今年前6个月，商业地产交易额接近134亿美元，比去年同期增长了43%。 科技人才储备地 租赁需求有保证 达拉斯的地产交易额能增长如此之多，主要是达拉斯-沃兹堡地区一直以北美地区科技人才储备第六位的成绩上榜，总评分在美国和加拿大的50个主要市场中排名第13位。 这一切都在加速着企业和人才向这座城市进行迁移。 根据选址杂志《Site Selection》，2021年有29家公司将总部迁至德州；在过去12年内，德州是加州公司搬迁的首选地址，甚至在过去六年内，有5家来自《财富》500强的公司搬迁至达拉斯-沃兹堡区。 如今，达拉斯-沃兹堡区聚集了22家来自《财富》500强的公司、45公司是位列前1000。 随着企业的迁入，达拉斯大都会区也提供了大量的工作岗位。截至2020年，该地区的科技职位总数达到189,200个，自2015年以来增加了16.3%；年薪方面，该区的科技岗位年薪中位数为102,403美元，自2015年以来上涨了13.9%。 作为科技人才储备地，达拉斯创造了大量技术毕业生，单在2019年完成技术学位的学生人数达6,672人，在大型技术人才市场中排名第九，充分满足当地市场。 此外，达拉斯-沃兹堡地区的千禧一代比例急速上升，自2014年以来25至39岁的人数上涨了14.7%或230,676人，逐渐成为该区的工薪阶层的中坚力量。 美国德州达拉斯-沃兹堡区的科技产业强盛时期，将会一直持续。随着人口不断增加，企业和人才的入驻，该区的长租别墅需求将会增加，海外投资者在这区投资房产，预计会有可观的租金收入。 想了解更多关于美国长租别墅发展趋势和热门项目推荐吗？ 请即在下方留言，居外IQI助您精明投资美国房产！
休斯顿的大学有55所大学和学院，最著名的是休斯敦大学和莱斯大学。 还有一些像1、University of Houston–Clear Lake (“UHCL”)；2、University of Houston–Downtown (“UHD”)；3、Texas Southern University (“TSU”)；4、University of St. Thomas；5、Houston BAptist University等学校也都非常有名。 休斯顿是美国得克萨斯州的第一大城，位于全美第四大城市，墨西哥沿岸最大的经济中心，休斯顿有那么多大学，哪一些才是好的大学？一个好的大学对于学生是非常重要的，前期选择好大学很有必要。 休斯顿大学，休斯顿大学位于休斯顿市中心，1927年建校，是休斯顿最具有活力的公里学校，在教学和研究方面是最好的大学之一。 休斯顿大学有12个学术学院可供学生选择，大学课程涵盖了278个学科，教学质量高，本科教育生源成绩都很优异，平均分1281，学院更注重对学生独立研究能力的培养。 休斯顿大学还有40个多个研究中心，有300余家政府和个人企业建立合作关系，可以为学生提供多种实习机会，涵盖专业多样，可以说在休斯顿大学省的学生，大部分都会获得良好的实习机会，还可以申请各种奖学金、助学金。 休斯顿还有一个著名的大学就是莱斯大学，莱斯大学是休斯顿最高学府，与北卡罗来纳州的杜克大学Duke University、维吉尼亚州的维吉尼亚大学University of Virginia齐名，这两个学校被叫南方哈佛，是美国的老牌名校，以工程系闻名世界，在2008年版《普林斯顿评论》中，莱斯大学在“最佳价值”私立大学中位列第一。 莱斯大学在世界大学综合排名中，也是名列前茅，在世界大学100强排名中，莱斯大学位列全球第四名。 休斯顿大学有很多，最著名的就是这两个，当然大家也不一定非要上这两个，找到最适合自己和自己感兴趣的才是最重要的。
自新冠疫情以来，全美都会区几乎所有市场的公寓入住率都有所增加，公寓市场正在蓬勃发展。根据全国房地产经纪人协会（NAR）对138个市场的CoStar市场数据的分析，2021年第二季度的净吸纳量（占用单位数量的变化），比上一季度增加了207,035个单位。在2019年第二季度，即大疫情之前，净吸纳量仅为 116,526个，约为目前吸纳速度的一半。（表一） 表一：公寓单位的入住率（吸纳量）变化 根据NAR的分析，在2020年第二季度至2021年第二季度期间，138个地区中有137个地区的入住单位数量增加（正净吸纳量），其中旧金山是唯一仍然负净吸纳量2,730套的都市区。 疫情导致公寓少数市场 入住率下降 值得指出的是，公寓入住率的下降主要集中在纽约市区和西海岸市场：旧金山（-6,958套）；纽约市（-4,371套）；南湾/圣何西（-2,791套）；东湾/奥克兰（-445套）； 芝加哥（-337套）；匹兹堡（Pittsburgh）（-71套）和亚基马（Yakima）（-30套）。（表二） 表二：2020第二季度至2021第二季度入住公寓单位每季度净变化 其它大型市场的公寓入住率，自疫情以来的任何一个季度，都没有出现负净吸收。2020年第二季度至2021年第二季度的入住率，增幅最大的是亚特兰大、奥斯汀、博伊西、达拉斯、丹佛、休斯顿、奥兰多、费城、凤凰城和波特兰。（表三） 表三：2020第二季度至2021第二季度公寓单位净吸纳量 公寓入住率下降的原因之一是劳动力改变的因素。西海岸市场高度集中了技术员工，而纽约市是主要的金融中心、许多公司的总部和旅游胜地，因此在疫情高峰期，公寓租赁需求暴跌。截至2021年6月，在全美50%的计算机运算工作者，以及40%的合法职业员工仍然在家工作。 但其实大疫情的影响也很短暂，到2020年第四季度，在这些市场的入住率已经开始上升。 除了入住率大幅下降的少数几个市场之外，为什么其它市场的入住率没有下降（或下降很少）？原因可能是租金和住房负担能力的差异，对员工来说。这些有就业的地方，也有更好的租金价格。 在纽约市，2020年第二季度至2021年第三季度的有效租金中位数，为 3,764美元；在旧金山，2,746美元；在东湾/奥克兰，2,163美元。它们与达拉斯的中位数租金1,201美元相比，高出很多；在休斯顿，1,100美元；在亚特兰大，1,284 美元；或在凤凰城，1,231美元。（表四） 表四：2020第二季度至2021第三季度，在至少10万套公寓单位的市场中，单位吸纳量与有效租金中位数 2021年5月，与上个月相比，427个都市区中有294个的非农就业人数（经季节性调整）有所增加。达拉斯-沃思堡创造了14,900个工作岗位；休斯顿，8,800个工作岗位；亚特兰大，6,000 个；凤凰城，10,200个。 租金前景 由于对公寓的强劲需求，租金强劲上涨。 与一年前相比，截至2021年第二季度，只有南湾/圣何西和旧金山的租金低于去年同期。在所有市场，租金都比一年前上涨。在纽约市和奥克兰，租金有所回升，实际租金较一年前上涨不到1%。 在39个市场中，租金以两位数的速度上涨。截至2021年第二季度，租金同比涨幅最大的是圣露西港/皮尔斯堡（21%）、坦帕/圣彼得堡（20%）、默特尔比奇 （20%）、凤凰城（19%）、博伊西（18%）、拉斯维加斯（18%）。（表五） 表五：截至2021年7月12日的有效租金要价同比变化 预计空置率低的市场将显示出强劲的租金增长，例如加州市场：内陆帝国、橘县、圣地亚哥、洛杉矶和沙加缅度。（表六） 表六：租金增长与空置率（2021年7月1日至7月12日） 其它租金增长强劲，且空置率低的市场可能会持续租金增长——坦帕、凤凰城、拉斯维加斯、南佛罗里达、费城和汉普顿路（弗吉尼亚）等市场。 亚特兰大、达拉斯和休斯顿的空置率没有那么紧张，但由于这些地区的净移入人口多，租金一直在以强劲的速度增长。 随着更多员工重返办公室，奥克兰、圣何西和旧金山的租金可能会略有上涨，但与其它市场相比，高空置率将使租金保持温和增长。 在美国投资买房，除了等待房产增值外，出租物业也能赚取丰厚的收益！ 马上联系海外房产专家居外IQI，让我们给您推荐能满足您投资目标的各种热门项目。
撰文：居外IQI董事总经理 何丹尼 美国全美房地产经纪人协会（NAR）上月底发布了一年一度的“美国楼市外国买家报告”，报告展示了2020年4月到2021年3月间外国买家在美国楼市的购房情况。 报告发现疫情年间中国买家购美国房数量从过去多年来的第一位降到第三位，排在加拿大和墨西哥之后，不过如按购房所花金额来看，中国买家与往年一样仍在首位。 报告对外国买家的购房行为作了详细介绍，有关中国买家部分现摘录如下。 “中国买家”是如何定义的？ 报告给出了定义：报告中的“外国买家”指两种类型：一种是居住在美国以外的外国人买家，一种是以移民身份或非移民微分住在美国两年以内的外国人。这第二种就包括了新移民，以及因为经商、留学及旅游等原因居住在美国境内的外国人。 关于“中国买家”的定义，报告指出，指的是包括中国台湾、中国香港和中国大陆在内的买家，即大中华区买家一并算在里面。 中国买家购房数是多少？占所有外国买家多大比例？ 在2021年3月前的12个月这个期间，报告指中国买家购了 6300 套房，这个数量排在加拿大和墨西哥买家之后，占所有外国买家购房数量的6%。加拿大买家购房量占8%，墨西哥占7%。 自2015年以来，这是首次中国买家购房数从第一位跌落至第三位。 从下表可看出，中国买家在美国购房高峰是2017和2018年，当年购房量均高达4万多套，比这一次要多出6倍有余，真此一时彼一时也。 中国买家购房总金额多少？平均购房金额和购房金额的中位数各为多少？ 中国买家在这个年度总共购了45亿美元住宅房产，即不含商业地产如酒店、写字楼、商铺这一类地产。这个购房美元总额占各国买家的首位。 平均下来，中国买家购房平均每套的房价为71万美元（约458万元人民币）。如看购房中位数，即房价从高到低或从低到高排列后取中间数，则为48万美元（约为310万元人民币）。 历年数据显示，在16年和17年以前，中国买家的平均数和中位数均高于今年，2016年平均房价达93万美元，高于所有外国买家的历年平均数，当年加拿大买家的平均数为33万美元，而当年美国平均现房房价为22万美元多一点！可想当年中国买家给美国市场带来的冲击！可见当时美国买房的国人，多是出手大方的富豪，而近年已是中产人士居多。 中国买家在美国哪儿买房为主？ 不出意外，加州是中国人最多买房的目的地。 居外网中国买家询盘数据也显示，加州有4地是中国人在美国购房前10大城市。该图同时显示，中国买家基本着眼于美国沿海及南方大城市，尚未开发广大的腹地。 中国买家购房需求为何？ 报告显示13%的中国人买房是给学生用的，这应该指大学附近如大学城里的房子。这个用途的购房中国买家占比为各国最高，与此相反的是墨西哥买家完全没有这个需求。 在佛罗里达州立大学所在地佛州小城Gainesville的一位华裔经纪人曾向我介绍说，约一半以上的中国大陆过去的博士研究生会买一套两个卧室的住宅，自住一套出租一套，几年读博下来，既省了租金，房价也能升值。疫情以来，这位经纪人女士为中国研究生买家购房忙到不可开交！ 中国人买啥样的房型最多？ 中国人购买最多的房型为单门独户的独立屋最多，其次是联排别墅，再次为公寓楼中的单元房。 中国人偏爱的购房地点 从下图郊区略高于市区，是各国买家中两者最为接近，市区购房的占比为各国最高。似乎显示了在市区居住的中国购房习惯与在郊区居住的美国购房习惯两者之间的一种平衡。 图说中国人喜欢的房子长啥样？ 现在让我们来看一看一座位于加州都市郊区、价位在人民币300-350万元的独立屋长啥样。在居外网juwai.com上以上述条件作为关键词搜索，有相关房源1964套。 以下这个房源为知名全球豪宅经纪公司恩阁（Engel＆Völkers）代理，为让大家感受一下，照抄原房源描述如下： “住在这个Heritage Lake遗产湖的家中。位于湖边的一条死胡同上，距水面、步行道和自行车道仅几步之遥。没有后邻和高耸的景色。厨房拥有花岗岩台面、不锈钢器具、瓷砖地板、储藏室和橱柜，储物空间充足。大厨房岛台通向客厅，为招待客人创造了绝佳的空间。一间卧室和浴室位于楼梯下，其余的卧室和两间完整的浴室位于楼上。步行到社区中心的学校和公园，享受Heritage Lake提供的所有设施。离水仅几步之遥，让这个家成为您的度假胜地。” 如果上面这则房源主打的是湖景，下面这个的卖点是步行到学校商店和公园— 该房源由描述为英文，试译如下： “棕榈谷必看的房子！拥有超过2500平方英尺的生活空间。6个卧室，3个浴室，2个卧室和1个完整的浴室位于楼下，正式的客厅和餐厅，带壁炉的家庭房，走进去就是大教堂式的天花板。更新的厨房、重新装修的后院，非常适合娱乐或休闲。学校与杂货店和公园都是步行距离。 Copyright © 2021年Greater Antelope Valley房地产经纪人协会。保留所有权利。上市代理/经纪人提供的所有信息被认为是可靠的，但不保证，应独立核实。” 这些房源的描述是不是还有点可读性？仿佛就是经纪人亲身感受亲自撰写的，跟那些简单复制的广告辞给买家带来的感受完全不一样！毕竟你也想找一个跟你一样对一套房子真有兴趣的经纪人一起合作吧。而上面这两条房源的页面上都有链接，可以让你直接跳转到这条房源在经纪公司美国网站上的同一个房源的页面。 居外网上的大批海外房源与海外的房源网站互通互连，这些由正规经纪公司代理的房源在跨境推广时并不会加价，或可打消一些国内买家的顾虑吧，要知道现在互联网上公开上市的房源信息已有相当程度的透明度了。 居外网上有逾100万套美国房源，覆盖西雅图、休斯顿、纽约、旧金山、波士顿等城市。马上点击查看，或直接联系居外IQI获得免费置业咨询。
英国经济杂志《经济学人》（The Economist）研究部门“Economist Intelligence Unit（EIU）”近日公布了2021年最宜居的城市TOP 10，今年的评量标准以稳定性、医疗保健、文化和环境方面、教育和基础设施条件以及比较全球140个城市对疫情的应对措施。 亚太优秀 新西兰最大城市奥克兰以良好的边境措施位居第一，同时惠灵顿也排在第四位。上回在其他研究部门排名第一的东京因落後於疫情检测而下跌至第五位，而大阪甚至超越东京位居第二，澳大利亚也许是边境管制最为严格的国家，在先前实行了2022年中前禁止本国公民从国外返回，以这样的严格管制让四个城市成功进入前十名中。 “新西兰严厉的防疫封锁措施，使其社会已经得以重新开放，让奥克兰、惠灵顿等城市的居民可以享受类似于疫情前一样的生活，”经济学人资讯社（EIU）在一份声明中说。去年，奥克兰在该榜单中排名第六，如今成为第一；惠灵顿也从去年的第15位升至第四位。 澳大利亚共有4个城市进入前十，报告称，这也主要是因为澳大利亚对疫情的有力管控。从地理位置上，澳大利亚和新西兰在防疫方面具有天然优势，这两个国家也在感染人数尚且不多时就做出了反应，因此抑制住了疫情。根据约翰霍普金斯大学的统计，澳大利亚的新冠病亡者总共不到1000人，而新西兰只有26人。作为对比，截至6月9日，德国因新冠死亡的人数已超过了90000。 欧洲落后 去年的全球最宜居城市维也纳，这次未能进入前十，排在榜单的第12位。另外几个欧洲城市的排名也显著下滑。这显示出今年评判中的一个明显趋势：新冠病毒对城市的影响。 在评级下滑幅度最大的十个城市中，有八个位于欧洲。德国北部大城市汉堡的下滑幅度最大，从第34位跌至第47位。下滑与防疫相关的封锁、停摆以及欧洲医疗系统处于重压之下有关。而压力的增加也对欧洲城市的文化和整体宜居性带来影响。 同样宜居度明显下滑的还有几个加拿大的城市。 与此同时，美国城市的表现比较去年有所上升。檀香山、休斯顿等几个城市在这次调查中宜居度提升明显。报告说，随着疫情好转、社会限制措施的解除，这些美国城市在过去六个月排名上升。 2021年最宜居城市 TOP 10 1. 奥克兰（新西兰） 新西兰北部的滨海城市和新西兰最大城市，是该国的经济、文化、航运和旅游中心，也是新西兰最大的港口城市，同时也是全世界最发达的城市之一。由于其发达的经济，怡人的环境，高水准的生活和迷人的风景，所以奥克兰连续多年被评为世界上最宜居的城市之一。 稳定性：95 医疗保健：95.8 文化与环境：97.9 教育：100 基础设施：92.9 总体宜居指数：96 2. 大阪（日本） 虽然大阪在人口数和经济发展上被东京拉开距离，但它仍然是西日本的最大都市和经济中心。除了经济之外，大阪也以其独特的庶民文化而着称。今日的大阪和东京并列为日本最具代表性的大都市，也是在世界具有知名度的国际性都市。 稳定性：100 医疗保健：100 文化与环境：83.1 教育：91.7 基础设施：96.4 总体宜居指数：94.2 3. 阿德莱德（澳大利亚） 澳大利亚第五大城市，也是南澳大利亚州首府。阿德莱德以其良好的治安秩序、完善的基础建设、先进的医疗水平、文化与环境及教育条件，连续多年位列全球最宜居城市榜单前十位。 稳定性：95 医疗保健：100 文化与环境：83.8 教育：100 基础设施：96.4 总体宜居指数：94 4. 惠灵顿（新西兰） 新西兰的首都，是北岛南部的主要人口中心，也是新西兰的第二大城市，与悉尼和墨尔本一起成为大洋洲的文化中心。惠灵顿附近群山连绵，满目苍翠，碧海青天，景色秀丽。气候温和湿润，是南太平洋地区著名的旅游胜地。 稳定性：95 医疗保健：91.7 文化与环境：95.1 教育：100 基础设施：89.3 总体宜居指数：93.7 5. 东京（日本） 日本首都，位于日本关东平原中部，是面向东京湾的国际大都市，也是日本人口密度最高的都道府县。东京不仅成为世界商业金融、流行文化与时尚重镇，亦为世界经济发展度与富裕程度最高的都市之一。 稳定性：100 医疗保健：100 文化与环境：84 教育：91.7 基础设施：92.9 总体宜居指数：93.7 6. 珀斯（澳大利亚） 西澳大利亚州的首府，也是澳大利亚第四大城市，人口增长率高于国家统计的平均水平。温和的气候与天鹅河沿岸的别致景色，使珀斯得以成为非常受欢迎的观光旅游目的地。珀斯拥有广阔的居住空间及高水平的生活素质，于每年的世界最佳居住城市评选中都是名列前茅。 稳定性：95 医疗保健：100 文化与环境：78.2 教育：100 基础设施：100 总体宜居指数：93.3 7. 苏黎世（瑞士） 瑞士第一大城市，全国政治、经济、文化和交通中心，已连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。苏黎世是瑞士银行业的代表城市，也是世界上最大的金融中心之一。由于这里集中了全球120多家银行的总部，故其又被誉为“欧洲亿万富翁都市”。 稳定性：95 医疗保健：100 文化与环境：85.9 教育：83.3 基础设施：96.4 总体宜居指数：92.8 8. 日内瓦（瑞士） 瑞士联邦的第二大城市，也是一个世界着名的联合国城市。湖上大喷泉是日内瓦的象征，日内瓦湖光山色四季皆具吸引力，同时也是世界各国际机构云集的国际化城市。日内瓦以其深厚的人道主义传统、多彩多姿的文化活动、重大的会议和展览会、清新的市郊风景和体育设施而着称于世。日内瓦也是世界钟表之都，钟表业与银行业成为日内瓦的两大经济支柱。 稳定性：95 医疗保健：100 文化与环境：84.5 教育：83.3 基础设施：96.4 总体宜居指数：92.5 9. 墨尔本（澳大利亚） 澳大利亚南部滨海城市，澳大利亚第二大城市，维多利亚州首府，世界着名的旅游城市和国际大都市。墨尔本是澳大利亚的文化丶艺术与工业中心，南半球最负胜名的文化名城和时尚之都。其城市环境非常优雅，曾荣获联合国人居奖，并连续多年被经济学人智库评为“全球最宜居城市” 。 稳定性：95 医疗保健：83.3 文化与环境：88.2 教育：100 基础设施：100 总体宜居指数：92.5 10. 布里斯班（澳大利亚） 澳洲昆士兰州府城，亦是昆州人口最多之城市，澳大利亚的第三大城市。位於澳洲本土的东部，北缘阳光海岸， 南邻国际观光胜地黄金海岸市。2021年2月25日，国际奥委会宣布，澳大利亚布里斯班成为2032年夏奥会首选举办城市。 稳定性：95 医疗保健：100 文化与环境：85.9 教育：100 基础设施：85.7 总体宜居指数：92.4 有意在以上任何一座“全球最宜居城市”落户定居吗？ 交给致力拓展华人足迹至全球的亚洲房产科技集团居外IQI！请即刻留言咨询，做详细了解。
全球性价比高的学区房都位处何处？当人们在讨论北上广房价高得令人咋舌的学区房，为了寻找更加合适的学区房而烦时，一部分富裕的中国家长们早已将目光投向海外。居外今天将为您介绍全球性价比高的学区房： 一、全球性价比高的学区房:英国 英国的名校云集、文化底蕴深厚，而中国则是英国第一海外生源国，截至2014年年底中国在英留学人员超过15万人。由于英国房产的增值、保值性很强，不少中国家长都在子女留学的学校附近购买房屋。那英国的高校周边都有哪些房源可选呢？居外网以城市为主线整理出英国英格兰、苏格兰和威尔士三大区域以下著名大学周边房源，看看你适合在哪置业吧！ 1、英格兰 牛津大学University of Oxford（牛津） 曼彻斯特大学The University of Manchester（曼彻斯特） 帝国理工学院Imperial College（伦敦） 剑桥大学University of Cambridge（ 剑桥） 诺丁汉大学The University of Nottingham（诺丁汉） 利兹大学The University of Leeds（利兹） 伦敦大学University of London（伦敦） 2、苏格兰 爱丁堡大学The University of Edinburgh（爱丁堡） 圣安德鲁斯大学The University of St Andrews（圣安德鲁斯） 3、威尔士 卡迪夫大学Cardiff University（卡迪夫） 二、全球性价比高的学区房:美国 作为世界上教育水平最高的国家，美国一直是众多中国家长为子女教育购房的首选地之一。那美国的高校周边都有哪些学区房源可选？？居外网整理出美国加尼福尼亚州、纽约州、马萨诸塞州和德克萨斯州四个大州各自代表性的以下高校周边的房源供您参考。 1、加尼福尼亚州 斯坦福大学Stanford University（旧金山） 南加州大学University of Southern California（洛杉矶） 圣地亚哥大学University of San Diego（圣地亚哥） 2、纽约州 哥伦比亚大学Columbia University（曼哈顿） 纽约大学New York University（纽约） 福坦莫大学Fordham University（纽约） 3、马萨诸塞州 哈佛大学Harvard University（剑桥市） 波士顿大学Boston University（波士顿市） 4、德克萨斯州 莱斯大学Rice University（休斯顿） 贝勒大学Baylor University（韦科） 三、全球性价比高的学区房:澳洲 近些年，中国留学生去都很热衷去澳洲留学，光今年就有近5万名中国学生在澳洲大学、学院及中学修读课程，比去年上涨了2%。而随著“以房养学”风潮的兴起，澳洲学区房的投资也日趋火热。下面居外网就以城市为主线，为您整理出澳大利亚优秀的高校周边的学区房房源。 1、新南威尔士州 悉尼大学 University of Sydney（悉尼） 新南威尔士大学 University of New South Wales 麦觉理大学Macquarie University（悉尼） 查尔斯特大学 Charles Sturt University（巴瑟斯顿） 2、昆士兰州 昆士兰大学 University of Queensland(布里斯班) 格里菲斯大学Griffin University（布里斯班） 邦德大学Bond University（Robina） 3、维多利亚州 墨尔本大学 The University of Melbourne(墨尔本) 拉筹伯大学La Trobe University（墨尔本） 莫纳什大学Monash University（墨尔本） 四、全球性价比高的学区房:加拿大 加拿大是世界上教育体系最完整、教育水准最高的国家之一，据统计2015年赴加留学的中国学生超过7万人，占所有赴加留学生的三分之一，而加拿大的学区房自然 也就成为了投资热点。那加拿大高校周边都有哪些房源可供选择呢？居外同样整理出来供您参考。 1、安大略省 多伦多大学University of Toronto（多伦多） 渥太华大学University of Ottawa（渥太华） 温莎大学University of Windsor（温莎） 滑铁卢大学 university of waterloo（滑铁卢） 安省理工大学University of Ontario Institute of Technology（奥沙瓦） 2、魁北克省 蒙特利尔大学University of Montreal（蒙特利尔） 希尔布鲁克大学Universite de Sherbrooke（希尔布鲁克） 毕索大学Bishop's University（希尔布鲁克） 3、不列颠哥伦比亚省 维多利亚大学University of Victoria（维多利亚） 不列颠哥伦比亚大学University of British Columbia（温哥华）
美国最大的房地产经纪公司Keller Williams的创始人盖瑞·凯勒（Chris Goff）曾说，金钱生活在恐惧的另一端。 他把获取财富的过程比喻成渡过一条宽广且水流湍急的大河。在过河之前，你的内心充满恐惧。而当你到了河的另一边，回头看去的时候，会发现那条河也不过如此。只有渡过了河的人才会有这种体验。 房地产投资专家克里斯·高夫（Chris Goff）在他的教学班上，给我们这些坐在台下的学员提了一个问题：有五只青蛙坐在河岸上，三只想往水里跳…… 问：现在岸上有几只青蛙？ 答案是五只。 仅仅“想”是不够的，没有行动就没有变化。他用这样的一个比方来告诉我们房地产投资这件事上行动的重要性。 如果说这两位专家的话可以总结为面对房地产投资时的两条忠告——克服恐惧和立即行动，那么我认为，对于中国的在美投资者来说，还应该有第三条忠告：忘掉你在中国谈到房地产投资时的思维方式。 每当要跟中国的朋友提及房地产投资的时候，我几乎总能猜到他/她的第一反应——“你是说在美国买房吗？” 中国人普遍思维中，房地产投资与买房是划等号的。这种现象存在，有很充分的理由，那就是——中国的房地产市场把大家训练成了这样。 一方面，过去近20年里，你只要买到房，就能几倍甚至十几倍地获利。另一方面，中国的房地产市场其实也不允许投资者玩出多少别的花样。 然而，在美国的市场上，如果你还这样想，那就太过自我设限了。毫不夸张地说，美国房地产投资的玩法起码有中国的20倍之多。 我随手举一个例子吧。我想它会是大部分中国人闻所未闻的—— 美国的地方政府每年向屋主征收房产税，它们依靠这些税收来支持当地的警察、消防、学校、修路的开销。然而，并不是每个人都会按时缴纳房产税。有的人因为遇到了经济上的困难，或是仅仅因为不知道有这么一笔税（比如不知道自己继承了一套房产），就使得他们“被”欠税。 这个时候，政府会要求他们补缴税款，并支付罚金，但是很多人仍然交不上。从政府的角度来说，罚款不是目的，只要税款收不上来，那它就影响政府的正常运转。 这个时候政府会怎么做呢？ 美国政府会在这些房产上加上一个负担，叫留置权（lien），然后公开把这些留置权拍卖给投资者，并承诺给投资者一个高额的回报，年回报率从百分之十几到百分之三十几不等。 这样一来，政府从投资者手上拿到了钱，而房主有一定的“赎回期”，如果他们在赎回期内把债还了，那政府就会拿这些钱来支付投资者的本金和利息。如果房主没有赎回，那么房产就会被拍卖，然后用于还债，投资者也会拿到他的本金和收益。 这是我对这个过程高度简化的一个描述。不同的州的具体做法差异很大，比如有一部分州不是拍卖留置权，而是拍卖屋契（deed）。 我们这里不陷入细节，我想表达的核心意思是，这种在中国完全不存在的操作，催生了大量的投资机会。其中的策略非常多，有一些策略的聪明程度令人拍案叫绝。其中甚至还区分出了一级市场和二级市场。 如果我问你，房地产投资的方式有哪些？你肯定能说上来两种：买个房子等它升值，或者把买了的房子租出去。 这两种方式在美国都有，但是，如果你去房地产投资的会议或者俱乐部，你会发现，大家普遍关心的并不是这两种方式。 如果我说这两种在中国的主流方式在美国是非主流，这可能有点夸张，但说它们不是人们的第一第二选择，则肯定没毛病。以下我就来让各位拓宽知识面，具体聊聊美国人所关心的投资方式。 美国的房地产投资中有一种玩法叫“卖家融资”。也就是卖家充当了银行的角色，贷款给买家。加之美国房地产合同几乎全部能够转让（assign），这就产生了众多的可能性。卖家融资的结构方式有上百种之多。 美国的房地产投资还有第四种玩法，叫租赁/购买特权（lease option）。它的基本操作是这样的：合同约定，你可以短期（通常1-3年）租一套房子，租约期满时你可以选择把这个房子买下来或是不买下来；如果你选择买下来，那么房主是一定要卖的，此时的选择权不在房主。 这是它的基本含义，由此延伸出去，有很多鲜为人知的操作，能够让投资者在短期内迅速获利。而且他们往往不需要或者只需要很少的本钱，因而这也被称为“用别人的钱做房地产投资”。 上述介绍的后两种玩法，才是美国的房地产投资者最为关心的。通过这些方法积累几百万美元财富的人在美国也比比皆是。 接下来我举个具体的例子： 我在休斯顿认识了一个菲律宾人，他的室友是个古巴人。七年前，这位古巴兄弟刚到美国的时候，穷得只剩下一条裤子，连手提行李都没有。 一年前，他的每张信用卡都还欠着债。而现在，他每个月有3000美元的收入，生意还越做越大，现在正邀请菲律宾朋友加入，和他一起做。 他是怎么做到的？这是一个价值一千美元的秘密：一些懂行的人会收你1000到1500美元学费来教给你。今天我就在这儿把他的小魔术免费破解给你看。 从最基本的意义上来讲，他的操作是“卖家融资”下的一种巧妙的策略。 在这位古巴人的一个实际操作中，他首先找到欠了房贷的屋主，与其签了个购买合同，把屋主从债务中解放出来，然后将这个房子以卖家融资的方式售卖给一个买家，第三步就是让他去银行做再融资。 这样一来，房子原先的房主避免了丧失赎回权（foreclosure）和信用记录受损的结果，古巴兄弟的买家——一名信用分不高、在银行难以贷到款的墨西哥人——有了房子住，而且可以预期将来这栋房子将属于自己。而对于古巴兄弟来说，他在短短的十几天里，就挣到了5000美元，并且每个月还会由此产生几百美元的被动收入。 这位古巴兄弟很聪明，他的策略很聪明，跟这一样聪明的策略还有很多。而最关键的是，在这样一个交易过程中，所有人都是赢家。 多年之前，那本畅销书《穷爸爸，富爸爸》告诉我们，被动收入就是你不需要很投入地工作就能获得的收入。也就是我们今天流行语中说的“躺着挣钱”。 （让大家温习一下当年的这本神书） 这位古巴兄弟做到了。而房地产投资是最容易做到的投资领域。 不过，如果你要踏上这条船，首先需要做的是——克服恐惧、立即行动，以及忘掉你在中国投资房产时的那些思维定势。 来源： 海外掘金 黄永明 排版：Shelly Du
美国各大城市的房价排名：1.旧金山的房价中位数为1400444美元。2.西雅图的房价中位数为813154美元。3.洛杉矶的房价中位数为809865美元。4.华盛顿的房价中位数为672601美元。5.纽约的房价中位数为657637美元。6.丹佛的房价中位数为498911美元。7.奥斯汀的房价中位数为454896美元。8.迈阿密的房价中位数为389138美元。9.芝加哥的房价中位数为276992美元。10.费城的房价中位数为208546美元。11.休斯顿的房价中位数为204810美元。12.匹兹堡的房价中位数为200195美元。 过去一年以上城市房价的上涨比例： 旧金山的房价虽然是全美第一，但是过去一年是负增长，比例在-2.7%。西雅图过去一年房价上升的空间为8.7%。洛杉矶的房价上涨比例是9.9%。华盛顿的房价上涨比例是3.4%。纽约的房价上涨比例是2.4%。丹佛的房价上涨比例是7.3%。奥斯汀的房价上涨比例是15%。迈阿密的房价上涨比例是6.2%。芝加哥的房价上涨比例是7.1%。费城的房价上涨比例是11.9%。休斯顿的房价上涨比例是8.4%。匹兹堡的房价上涨比例是12.2%。 通过以上数据能够明显看出，大多数城市的房产价格都是不断上涨的趋势，其中一线城市的房价上涨幅度相对来说会小很多，而后起的火热城市房价上升空间比较大，其中匹兹堡、奥斯汀、费城、西雅图、洛杉矶等这些城市尤为显著。2020年的疫情虽然没有对美国那房市造成很大影响，但是发展较好的城市明显没有想象中的那么受欢迎。 如果想投资美国的房产，其实在当下的时机是比较好的，因为抵押贷款的利率还是比较低的状态。在城市的选择上，可以不优先考虑一线国际大都市，转向二三线城市可能会有更好的发展空间。
