盛世神州基金董事长张民耕，在华尔街见闻2017年纽约新春见面会上，就如何为中国富豪做资产配置问题发表观点。

如何迎合中国富豪需求？

张民耕先生表示，盛世神州基金主要服务对象是中国富豪。为富豪做资产配置，要迎合富豪的需求。张民耕首先指出，这些客户大多土生土长中国，有房地产赚钱经验，年龄在55-65之间，愿意投资“看得见摸得着的东西”--房子。第二，富豪风险意识挣钱欲望强，但风险意识也高。房地产投资相对风险小，收益可观。

此外，张民耕认为，中国富豪耐性不够长。人民币投资期限为2年+1年，美元基金投资期限为3年+2年。盛世神州基金自2009年、2010年起，2012年大规模投资至今，已替200人，募集4亿美元基金，在美国8个城市22个项目投资，管理5800个房子，主要投资出租公寓。

盛世神州基金董事长张民耕就如何为中国富豪做资产配置问题发表观点

为什么投美国？经济上行、收入房价比低

从趋势来看，美国经济上行、可靠，美元依然强势。张民耕认为，目前在可承受范围还可以加息四次，做2-3倍杠杆。另外，从收入房价比来看，中国城市收入房价比都非常高，完全没有投资价值。而美国除了纽约和旧金山两座一线城市，其余城市收入房价较低。

在美国投哪些城市？最看好三线城市

纽约、旧金山两座一线城市回报率低、但流动性好。美国二线城市，包括波士顿、圣地亚哥、洛杉矶、休斯顿、西雅图、亚特兰大等。这些城市在中国耳熟能详，有直达机场，回报率较一线城市高一些。

对于芝加哥、华盛顿、丹佛、拉斯维加斯、奥兰多、奥斯汀等三线城市，这些年来上涨势头好，回报率达5%-6%。但张民耕表示，一定要算好人口净增加率、就业机会、人均可支配资金。

在美国房市做什么产品？出租公寓

出租公寓在美国市场份额非常大，占到40%左右。去年六月统计显示，2016年是近15年来美国自有房地占比最低的一年，达61%。在大型城市，租房和自有房比例或达5：5，在曼哈顿，有近7成人租房。因此，出租公寓市场极大，具有刚性需求。张民耕还指出，公寓的另一好处即抗跌，尤其学生公寓更加抗跌，在经济形势不好时更坚挺。

美国公寓怎么做？

张民耕表示，基本做法是无风险套利。“出的资本金很少，现金流非常好，给出租公寓的开发资金给到两倍，做正常运营可以给到2.5倍-3倍杠杆，安全性产品给的利率低。”由于一般拿到贷款低于3%，在4%左右还可以使用2.5倍杠杆，所以说，还可以接受美联储以0.25个百分点加息四次。

出租公寓另一个优势即一年一签，且管理成本很低。张民耕称，实践证明，5800套房中，现实经营的房子出租率不低于95%，而且每年租金上涨比例高于通货膨胀率，约在2-3%左右。而出售时自有资本会放大二十倍，即达40-60%。目前，年化收益率达15%-20%，长期来看可达12-15%。对于有子女在国外留学需求等群体非常有参考意义。

经验：地点+合伙人。需要找美国本地大型开发商合作，巨有长期丰富的经验，并且有土地储备。此外美国大型开发商对品质和工期的控制做得非常好。去年一年，盛世神州基金吸收的资本金从2亿扩大至4亿。

最后，张民耕抛出目前面临的最大问题：资本管制之后，资产配置该如何进行？

（据华尔街见闻）