阅读导航（点击跳转）： 房市行情 买房限制 房屋产权 投资热区 买房出租 买房流程 必付税费 申请房贷 持有成本 买地建房 一、看清最新房市行情 澳洲八大首府城市最新房价中位数、同比变化和每周租金中位数（2021年10月） 最新：全澳拍卖房产数量首次超过4000套 临近年末，澳洲各首府城市的房产市场依然表现强劲：刚过去的周末（11月27日）拍卖房产数量激增，买家们继续积极出价，并为购房花费大笔钱款。根据CoreLogic的数据显示，上周共有4261套房屋被拍卖，这也是全澳拍卖房产数量首次超过4000套。 相关链接：房东疯狂上市，买家来者不拒！看澳洲房价疯涨的4大因素 最新：联邦银行再次上调房贷利率 11月26日，澳洲联邦银行将1至5年期自住房固定房贷利率上调0.15%至0.3%，投资房固定房贷利率调高0.6%。这是联邦银行6周内第3次上调固定房贷利率，以应对不断上涨的融资成本。由于融资成本上升，房贷利率有可能继续上涨。目前，澳洲利率在2%之下的房贷产品的数量正在大幅下降，6个月前有161款房贷产品利率低于2%，目前仅为87款。 分析人士指出：“如果房价上涨，利率就会成为房价上涨的阻力。鉴于我们预期央行将在2022年底开始将现金利率正常化，我们相信未来两年我们将朝着这个方向迈进。” 后市预测：2022年将成为澳洲房市转折点 房产研究机构SQM Research最新研究报告显示，若澳洲审慎监管局APRA不做进一步行动，澳洲央行也继续保持现金利率不变，那么悉尼的房价可能将继续上涨 8%，墨尔本上涨 4%，全澳平均房价涨幅将达 8%。一旦APRA再次采取行动，房价将会出现小幅下跌。而当APRA和RBA同时采取行动时，房价将开始加速回调！ 不过，成功申办2032夏季奥运会的布里斯班将抵抗低迷，而且会继续上涨，涨幅甚至会高达14%！点击查看【2022澳洲房市预测】全文 相关阅读：澳洲多家银行宣布加息 专家预测2022房价增长放缓 二、走进澳洲房市 外国人买房限制 澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，不过按照目前规定，外国人只能购买全新的住宅，不能购买二手房，对于商业化地产和工业地产等就没有新旧的限制。至于澳洲政府如何定义“外国人”、外过买家如何通过FIRB审批，请点击查看 中国人在澳洲买房的条件。 相关阅读：外籍人士在澳洲买房注意事项 为何澳洲买房需要律师把关？ 跟国内买房不同，在澳洲，以及在欧美地区买房时，除了房产经纪人外，律师也往往是买卖双方必备的专业人员。那么专职律师在买房过程中起到哪些作用，为何必不可缺呢？且看 澳洲持牌律师的专业讲解。 澳洲房屋产权 澳洲房屋产权类型比国内更为复杂，共分为永久产权（Freehold /Torrens Title）、分契产权（Strata Title）、社区产权（Community Title）、公司股票产权（Company Title）、租赁产权（Leasehold）五种，具体如何划分，跟国内的产权有何不同，可点击查看 澳洲房屋产权你了解多少？ 相关阅读：海外商业地产与住宅的10大区别 盘点澳洲投资热门地区 一直以来，悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯是国内买家在澳洲买房时最喜欢的四大城市，一起看看这四大城市中的哪些区域最值得国内买家关注： 悉尼投资热区 中央商务区CBD，东部靠近新南威尔士大学UNSW的下东区，南部被悉尼华人称为“小香港”的Hurstville，以及城市传统富人区——北悉尼（上北区和下北区），点击查看详情。 墨尔本投资热区 相对过热的悉尼，在墨尔本置业投资是个明智的选择，这已成为众多投资者的共识，澳洲的十大热区，墨尔本就占了五个：Albert Park紧邻市区的绝佳滨海生活；Hawthorn不可复制的历史沉淀绿色城区；Fitzroy North最迷人的不朽文艺社区；Red Hill理想里美如画的乡村生活；Warrandyte传统的澳洲生活社区，点击查看详情。 2032奥运城市 — 布里斯班投资热区 房地产数据分析机构CoreLogic认为，未来十年布里斯班房价一定会逐步升高，伍伦加巴（Woolloongabba）、红崖半岛（Redcliffe Peninsula）、伊普斯威奇（Ipswich）、洛根（Logan）等地被业界人士视为是在奥运影响下投资房产的好地方。一起看看这些地方的最新房价、租金、增长率等相关数据。 相关阅读：布里斯班热门区域介绍 珀斯投资热区 珀斯共有240个区域，如果论居住或投资，西珀斯可是不错的居住地。因为这小小的区域，却隐藏着无人知晓的四大优势——植物王国，自然环境优厚；着重开发的多元化社区；超万人的大学城；受益于西澳经济强劲复苏，点击查看详情。 相关阅读：现在告诉你，为什么选择在澳洲买房？ “买房出租”必读 租金回报率最高区域 最新数据显示，尽管在澳洲普遍来说租金回报率受到了房价快速上涨的打击，但也有一些城市和地区的租金收益率正在逆势上扬，珀斯和达尔文的独立房租金收益率都在加速上升，并接近历史高点，因为这两个城市的租金每年上涨超过14%，比房价上涨得更快，点击查看热租地区列表。 延伸阅读： 澳洲房子与公寓的优缺点PK 澳大利亚的联排住宅是项糟糕的投资？ 三、掌握买房操作指南 买房流程 所有在澳洲买过房的买家都会感慨，在这买房其实挺简单的，远没有想象中那样麻烦！确实，在市场规范、有专业经纪人和专职律师协助下，澳洲买房仅需五步：看房选房、支付定金、签订合同、办理房贷、交房过户。 相关阅读：2021年在澳洲如何买房？ 必付税费 无论是投资还是自住，在澳洲买房除了在前期要支付10%的购房定金外，还将包括必不可少的各种税费。一般来说，外国买家不可忽略的税费有13种，除了大家熟知的印花税、中介费、律师费外，还包括FIRB审批费、新增的海外买家附加费等，大概占总价的5%左右（海外买家附加费除外），一起看看买房必不可少的13种税费都有哪些？ 印花税是在澳洲买房时需支付的最大额税费，一般占到房屋总价的4%左右。印花税的征收因州而异，并根据房屋价格阶梯计算，可点击查看 新州、维州、昆州和首领地（堪培拉）关于印花税的介绍。 相关阅读：澳洲买地建房印花税优惠详解｜居外专栏 特别注意的是，近年来澳洲政府为了打击炒房，对海外买家特别征收附加费，税率高达8%，成为海外买家在澳洲买房的最大单项税费（不过，相比新加坡和温哥华对海外人士征收20%的附加税，澳洲的8%看起来也没那么大了）。下面由专职律师为大家讲解海外买家附加费的具体征收方法。 申请房贷 为了吸引更多的人在澳洲进行投资，澳洲政策上规定外国人在澳置业投资跟本地人是没有什么区别的。因此，你只要符合一般的标准、准备好相应的材料，尽可在当地申请房贷。一起看看澳洲贷款机构为大家准备的外籍人士在澳洲申请房贷指南。 跟国内申请房贷有很大不同，在澳洲提供房贷的机构除了传统的银行外，还有众多金融机构，利率相差较大，通常需要专门的贷款经纪人协助大家选择，为此，选择一家专业、靠谱的房贷服务商非常重要。除此之外，购买新房在成交期间可能遇到 五种常见的贷款风险，大家需要事先了解并合理规避。 持有成本 买房好后，业主仍需每年缴纳一定的税费，包括土地税、市政管理费，以及房屋空置税。对于国内买家来说，需要特别注意的是，房屋再次出售时，需要按照一定比例缴纳资产增值税。点击查看完整的房屋持有和在出售阶段税费清单。 买房后另一个需注意的税费是房屋空置税，这是专门防止海外买家炒房而设的，所谓“空置”，包括没有人居住或没有出租给别人，具体的金额与买房时海外人士投资申请费相当。点击查看 海外人士空置税的详细介绍和应对措施。 相关阅读：到澳洲置业投资，你必须了解四中常见房屋保险 买地建房 在澳洲自己买地建房，实现在国内无法完成的“地主梦”是不错的投资选择，省钱、前期投入小，还能自行设计户型。通常有两种方式：购买独立空地，自行或找人建造；购买小区分地，由开发商统一建造（House & Land Package）。点击查看 在澳洲买地建房的操作流程和所需时间。 相关阅读：如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿 以上是国内买家到澳洲置业投资的最新指南，由于当前国际环境、房市行情、贷款政策经常变化，所以，国内买家务必时时 关注【居外百科︱澳洲房产投资】频道，获得专业、最新的当地房产资讯，轻松把握澳洲房产投资机遇。 居外百科为您精心准备了更多干货内容，让您一键了解澳洲的方方面面： 了解“移民投资热地”澳洲基本概况 2022澳洲留学指南，抢先收藏！ 超全整理：2022澳洲移民指南 2022年澳洲生活指南：签证、入境、福利、物价全秒懂！
澳大利亚是著名的移民国家之一，加上那里的社会安全、生活环境、医疗和教育水平等都非常优质，所以受到许多外国人的喜爱。 而且，在2021年全球最宜居城市排行榜中，澳大利亚就有四个城市挤进前十，是许多人的移民、养老和留学的理想国。 不过，无论是投资还是自住，在澳大利亚买房除了在前期要支付10%的购房定金外，还将包括各种费用。一般来说，你还需要准备另外5%的资金，以支付其他购房费用。 以下为你整理了在澳大利亚购房或投资房产时，所需要支付的各个费用。了解以后，若未来打算在那里购房或投资，你就能预算需要准备多少资金了。 外国买家不可忽略的13种费用 1. 律师费：通常为1,000至2,500澳元（折合约人民币4,778元至11,945元），取决于房产类型。 2. 印花税（州政府税收）：本地和外国买家都需要支付的费用，大约是3.5%至5.5%，视各州、领地政府而定。 3. 海外买家印花税附加费：为购房价格的7%至8%，由于澳大利亚各州、领地的印花税率不同，因此可以参考海外买家印花税，以了解各州的税率。 4. FIRB审批费：FIRB为外国投资审查委员会，该费用从6,350澳元起（折合约人民币30,335元）。费用将根据房产价值，以及买家是否为临时居民或没有澳大利亚签证的外国投资者而有所不同，且每年的费用都有所变化。 5. 贷款申请费/ 账户建立费：如果买家申请抵押贷款，通常贷款人将收取0至1,000澳元的费用，而私人贷款人的收费则较高。 6. 房产检查费：大约为450至800澳元（折合约人民币2,149元至3,821元），视房屋类型而定。 7. 土地税：这是土地所有者每年必须缴付的税务，由你所在的州或领地政府管理，而且各州或领地，以及土地是否由分层情况，其税率也有所不同。你可以浏览澳大利亚税务局（ATO）官网了解更多细节。 8. 附加土地税：如果你是澳大利亚拥有住宅土地的外国人，除了需要缴付土地税，还必须支付土地税的附加费。这一费用因各州或领地而异，税率为土地价格的0.75%至2%不等。 9. 空置费：在澳大利亚，如果外国业主在一年内没有居住或出租房子超过183天（6个月），需要支付年度空置费。空置费一般相等于你外国投资申请费的金额，ATO会在你提交空置费申请报表时，告诉你需要缴付空置费的金额。 10. 所得税：当你出租你的房产时，净租金收入（在扣除所有费用后），需要缴纳所得税。 11. 买家中介费：根据所提供的服务性质而有所不同。 12. 物业管理费：聘请中介帮你打理物业，如收租金、支付账单等。费用将因州或领地，以及服务类型而异，7%至20%不等。 13. 其他费用：如建筑保险费、市政费、水费、物业管理费（即维护费）、折旧报告等。 以上费用都是在澳大利亚购房或投资房产时，不可避免的费用。因为很多费用都是视各州或领地政府而有所不同，或每年都有所改变，因此在购房时，一定要先向房地产中介或律师了解有关费用金额或税率。 你以为这样就完了？ 当然不是！除了上述的费用，在澳大利亚投资房产，海外投资者或业主还得注意以下额外费用。 资本利得税（CGT） 当你在澳大利亚出售房产时，如果你获得了资本收益，就有责任支付资本利得税。你需要在所得税申报表中填写资本收益和损失，并进行缴税。资本利得税是所得税的一部分，并不是单独税务。 中介佣金和费用 就如上述13种费用中所说，海外投资者需要根据中介所提供的服务，支付中介佣金和费用。 譬如说，当你的中介为你的澳大利亚房产找到新租户时，你必须支付额外的一次性费用。或者，当你出售澳大利亚房产，中介的佣金则按房屋售价的百分比计算，而这笔费用则因各州、领地而不同。 还有一点的是，当你出售房产时，你的中介一般会利用各种渠道宣传你的房产，如在线房地产门户网站、房地产杂志、报纸广告等，而这些广告费用全由业主支付。 一些中介会将广告和营销费用包含在他们的佣金中，一些则收取统一费用，还有一些则将根据销售价格的百分比收费。根据房产代理网站LocalAgentFinder的数据显示，这些广告费用大约占房产售价的0.5%至1%。 税收折旧 当房子老化，里面的设施、材料和结构破损，将会导致房产贬值，而澳大利亚税务局允许业主提交税收折旧表，以为房子破损申请税收减免。 基本上，折旧表有三个部分：第一部分为基本工程折旧，即原始建筑的成本；第二部分为厂房和设备折旧，指的是地毯、百叶窗、烤箱等折旧的物品；第三部分是翻修和改进。 在申请折旧钱，你必须聘请专业的建筑估算师来完成一份全面的资本津贴和税收折旧报告。完成后，税收折旧表将概述资本工程、厂房和设备的扣除情况。一般上，这份报告的费用为450至1,000澳元（折合约人民币2,150元至4,778元），费用则视房产类型而定。 房东保险 顾名思义，就是房屋主体、屋内财产和房东责任的统称。简单而言，该保险为海外房东提供了保障，也是海外屋主必备的保险。该保险所涵盖的内容包括： 租户或其客人的偷窃或入室盗窃行为 租户或其客人的恶意损坏或毁坏行为 因租户违约而造成的租金损失 驱逐租户所需的法律费 这份保险将给海外业主一个安心，保护其房屋和物品保险所不包括的一些事情。房东保险的费用因各州、领地而异，一般上一年的费用从400澳元起（折合约人民币1,911元）。 以上就是投资澳大利亚房产时，一般上会出现的费用。正打算在澳大利亚购房的你，别忘了了解这些费用，以准备足够的资金后，能够轻松买房投资哦！ 本文由居外IQI国际销售总监Mandy Chen撰稿。如果你对澳大利亚投资房产有兴趣，欢迎扫码与她联络，了解详情：
英国政府提议：中介禁止向租客收取中介费，以此保护租客的权益。 中介又不是义务劳动，这笔费用肯定会向房主收！ 房东们又不会吃亏！ 这样绕圈圈有意思么？ 1.提议啥时候公布的？ 去年11月，新任英国财政大臣Philip Hammond颁布了秋季预算报告（Autumn Statement），其中明确表示：中介禁止向租客收取中介费！ >>>点击查看：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国更多精品房源 这项措施预计将为英国租客节省430万英镑的中介费。 这事儿吧...... 本身也是少数行为，大多数中介还是认可只向房东收费的...... 但上有政策，下有对策：政府不让向租客收取中介费用，那么那一部分的中介就只向房主收费！ 2.这事有啥前车之鉴吗？ 2012年，苏格兰地区禁止向租客征收中介费，而苏格兰的房产市场也产生了变化： 1）短时间内租金上涨。中介向房主收中介费，房主提高租金，不吃亏～ 2）苏格兰房东数量逐渐减少。 3）约有10%的中介依然在暗中收取中介费用，还有一些人利用法律漏洞（给中介费换个名字等等） 4）很多中介因不向租客收取中介费用而“消极怠工”，减少工作量，比如不去做信用检查（credit checks）等等。 3.租客们有啥看法？ 一名名叫Natalie Lightman的姑娘生活在伦敦，她表示： “在伦敦找到自己合适的公寓需要支付的中介费用实在是太高了！我前后共支付了近£2,000的中介费用。 因此我觉得，禁止向租客收中介费是一个好的选择！一方面可以减少租客的费用，另一方面还能让房产中介竞争更加激烈。” 4.房主们对此有啥反应？ 已经有41%的房主表示，他们会根据住房租赁协会（ARLA Propertymark）和资本经济学协会的规定，每年向租客多收取部分费用，来弥补自己的损失，这笔费用估计在每年103英镑。 也就是说，平均五年内，租客会多交约515英镑的房租，而常规的中介费用只有275英镑，也就是说，房主不吃亏，反而赚！ 另外，有27%的房主表示，自己不会购买新的房产出租，20%的房主表示会出售自己的房产。 这也就意味着英国租房市场又会因为房东和出租房供应量的减少而导致出租房供不应求，租金上涨。 再加上去年4月开始上涨的3%（第二套房产和购房出租房产需要缴纳）印花税，英国的出租房在这一连串的政策打压下变得越来越少，等到出租房供不应求的时候，自然是房主说了算，房租也会水涨船高。 此外，还有8%的房东表示会放弃通过中介找寻租客，自己找租客！还有7%的房东会减少物业的维修费用...... 结尾提示： 禁止向租客收取中介费，从表面来看似乎是租客吃香，少支付了一笔费用。 但稍微细想就会发现， 中介肯定会把这笔费用转嫁到房东头上，而房东又把这笔钱转嫁到租客的头上......绕圈圈。 再加上英国去年上涨的3%印花税，以及贷款审核标准的提高等等，这一系列措施都让英国市场上的出租房变得越来越少，而租房的人却越来越多。 供不应求状态的出租房，自然水涨船高，到那时候无论是上涨的印花税，还是转嫁到房主这里的中介费，都会转移到租客身上！ 相关资讯：英国房价增长率上升 但仍低于2016年均值 （据英伦房产圈）
据澳洲广播公司报道，澳洲东海岸各大城市房价仍继续增长。最新的CoreLogic数据指出，上个月全澳的房价平均上涨0.5%。这就意味着房价季度性增长达2.7%，比去年全年的房价高出7.5%。CoreLogic研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，今年前10个月首都的房价上涨幅度超过9%，凸显出近期房价再次加速增长的情况。两大物业城市悉尼与墨尔本促进了房价的加速增长，堪培拉也将步入加速增长行列。 点击查看澳洲更多精品房源劳利斯表示：“在过去8周里，悉尼只有1周的清盘率略低于80%。在较低现金利率和贷款利率的背景下，房屋市场已经复苏。”大部分首府城市中，独立式住宅是价格增长最快的物业，而很多城市公寓市场出现供过于求，令人担忧。悉尼两种房屋市场的差距不大，对于公寓市场供过于求问题的担忧也比较小。房价升高的主要因素是出售房屋数量减少。悉尼出售的房屋数量与一年前相比减少了16.5%。墨尔本减少了4.6%。虽然两市物业都能卖出创纪录的高价，但卖家在同个市场购买物业时也必须支付同样的高价。劳利斯表示交易成本也出现明显升高。他说：“例如悉尼市场的住宅价格自2009年以来已经上升了95%，这就意味着包含印花税、（房地产）中介费、安置成本等等在内的买卖成本也明显提高。”他表示，去年7月悉尼房价年增长率达到近19%的顶峰，当前房价虽然飙升，但已经是明显放缓后的结果。澳储行收紧借贷政策，使由于今年两次降息而火热的房地产市场有所降温。该行在昨天下午2:30（澳大利亚东部夏令时间 (AEDT)）宣布最新的利率，但只有少数分析师认为今年可能会再降息。（据澳洲新快网）
据《每日邮报》，在英格兰和威尔士，百万英镑公寓的销售量在十年内增加了近三倍。2016年，近3000套价值100万英镑或以上的公寓时被售出，相较于2006年的1002套，增长了196%。劳埃德银行（Lloyds Private Banking）数据显示，96%的豪宅位于伦敦，销售量占所有百万公寓销售量的1/3。在英国，威斯敏斯特（Westminster）区的公寓最高价，平均价格为221.5073万英镑。>>>点击查看：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费点击查看英国更多精品房源一位发言人表示，人口增长和不断扩大的需求是销售量激增的部分原因。肯辛顿（Kensington）和切尔西（Chelsea）的豪宅被抢购一空，成为最受欢迎的百万英镑地产,售出了731套，而在2006年仅售出357套，销售量赶超排房。在伦敦东部的哈克尼（Hackney），2006年百万公寓出售0套。2016年，销售量达47套。地政局（Land Registry）数据显示，目前在英格兰和威尔士，独立住宅销售量在所有百万公寓中占22%。售价100万英镑以上公寓的销售量增长速度远远超过独立住宅。100万英镑以上独立住宅的销售量增加了88%，而半独立住宅增加了154%，同期排房增加了165%。劳埃德银行贷款业务主管Louise Santaana称:“伦敦在百万公寓市场上占据主导地位，在英格兰和威尔士，伦敦主要地区威斯敏斯特、肯辛顿和切尔西的销售量占1/2以上。伦敦市中心黄金地段土地的有限供应与人口增长味着房价上涨是唯一对策。越来越多开发人员专注于公寓，过去十年里，骑士桥（Knightsbridge）、伦敦西区（West End）、维多利亚区（Victoria）和国王十字站（King's Cross）的高价公寓建设大幅增长，而马里波恩区（Marylebone）和梅菲尔区（Mayfair）成为建设开发区的前两名。住房需求仍然很高，更多住宅在计划当中。”相关资讯：政府提议：禁止向租客收中介费！（据英中网）
中国买家一向青睐澳洲的房产，不惜豪掷百万甚至千万澳元在澳洲购房。然而由于贷款政策收紧等种种原因，中国买家们也面临着窘境。一位澳洲房产业投资专家称，近80%在澳购买公寓楼花的中国买家无法完成房产交割，甚至希望能够终止合同。据《澳洲人报》报道，房地产公司Aussiehome的负责人之一李明（Li Ming，音译）表示，当前公寓楼花市场出现了“10年来最差局面”。在澳中文房地产网站ACa Property的负责人Esther Yong也持类似观点，她表示，中国买家们的问询重心已经从公寓转向了房产土地，后者的问询频率在过去半年中激增30%。 点击查看澳洲更多精品房源Yong透露，身在中国的房产中介们都更青睐房产土地类的交易，因为交割期更短。也就是说，中介们通常都能很快拿到中介费，差不多在1年内。但如果交易内容是公寓，他们就得等上2到3年。Yong还说：“这类买家更愿意购买‘土地’而非‘空间’。”李明则表示，近日，一位中国顾客以$140万的价格抛售了位于墨尔本Docklands的一间公寓。而2年前，他花了$180万才将其买下来。到底是什么导致中国买家们宁可亏本也要卖房呢？李明认为，这是由于中国各类金融机构对海外购房的贷款收紧。李明说：“中国买家们在房市很多领域依旧活跃，比如已建好的那些住房。但是，他们在签署合约时，希望将交割期限延长到12个月。不少卖家还期待着中国方面的政策能有所松动，比如再次放宽海外购房贷款。”李明还笑称：“这是中国人的特点，一听说新政策收紧，立刻带着钱抽身而退。”李明还指出，部分手头宽裕的中国买家持谨慎态度，偏爱在墨尔本Camberwell、Kew、Canterbury、Hawthorn和Box Hill等区域买房。这些地区房价在$180万到$350万之间，相较来说，Toorak等地的豪宅就太过于高调了。李明预测说，澳洲东部和东南部各区的房价会持续上涨，幅度在10%到15%之间。因为这些地区都是靠近学校的“学区”，颇受买家们偏爱。而身在澳洲的中国或华裔买家则对澳洲本地情况更为了解，喜欢在“非华裔”地区投资买房，如墨尔本的Fitzroy和Northcote等地。（据The Australian）
作为美国第一大城市、联合国总部所在地、全球金融中心——纽约市的国际影响力与地位毋庸置疑。在如此巨大、耀眼的光环之下，纽约市的房价一直处于美国、乃至全世界最贵的大都市之列，并不会让人感到惊讶。 美国房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）在此前发布的《2020年全球生活报告》中，纽约市以平均64.9万美元的房价轻松排到了第10位。而有着“皇冠上的明珠”美誉的曼哈顿区的房价更是“贵上加贵”，据美国房地产咨询公司Property Shark的数据显示，2020年8月份，曼哈顿区的房价中位数是98万美元，远远高于纽约市68.5万美元的平均值。 但世上没有什么资产可以永远只涨不跌，纽约市的房价也不例外。事实上，美国房地产咨询公司Zillow的房价指数显示，2019年时纽约市的房价已进入高位平整期，而2020年肆虐全球的新冠肺炎疫情，以及越来越流行的居家办公潮则进一步削弱了纽约市房价的上涨动力，尤其对曼哈顿区的冲击最大，使得该地区房价出现了明显的下滑，并有大量房产滞销。 在经历了长达十多年的牛市之后，纽约的楼市似乎再度进入了调整期，那么这次又将会持续多久呢？ 美国纽约柯克兰（Corcoran Sunshine）地产经纪公司高级常务董事科代罗（Daniel August Cordeiro）对第一财经记者表示，他认为，目前（疫情带来）的趋势不会给市场造成永久性的变化，每当纽约（房地产）市场陷入停滞的时候，买家都会重新评估他们的优先选项。 “如果说我们在过去20年里学到了什么，那就是纽约（的房地产市场）是有弹性的，而且总是会反弹的。”科代罗如此说道。 纽约：新房平均8折 今年3~5月，纽约州是美国新冠肺炎疫情最严重的地区之一，6月之后才逐渐趋于稳定。 疫情让居家办公变得越来越普遍，加上“保持安全社交距离”等规定又极大限制了人们前往餐厅、酒吧等公共娱乐场所，博物馆、电影院也长期处于关闭状态，再加上经济萎靡情况下导致的流浪汉与犯罪率的增加，这一切都使得大都市的魅力光环不再如以前那般耀眼。 国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）10月初发布的《全球城市住宅楼价指数》显示，2020年二季度纽约市房价同比仅上涨了1.7%，在全球主要城市中只排在98位，明显低于凤凰城（+9.0%）、西雅图（+6.5%）、明尼苏达（+5.4%）和圣地亚哥（5.0%）等其他上榜的美国城市。 根据房地产咨询公司Property Shark的统计数据，2020年4月纽约市的房产交易量只有1549套，与3月份的2909套相比出现了断崖式暴跌，5月份更是仅成交了1337套。此后，随着市场情绪回暖，7月份时回升至2343套，但8月份又再度下跌到了1893套，与去年同期相比锐减了45%。 同时Property Shark的数据还显示，虽然6~8月期间的交易量整体上在回升，但房产交易价格的中位数却在下滑，分别是71.8万美元（6月）、68万美元（7月）和66.5万美元（8月），均不如去年同期的73.5万美元、78万美元和67.5万美元。 科代罗对第一财经记者表示，纽约市新公寓的售价跌幅最为明显，“比两年前下跌了20~25%左右，整个市场的平均可议价范围大约也有10%。”科代罗认为，当前市场上（新楼盘）的库存量将会是未来五年内最高的，因为大部分正在开发或计划中的新项目都会被冻结。 不过他补充道：“现在是挑选具有投资价值的房产的最佳时机，因为有很好的产品可供选择，价格也很优惠。而在接下来的一年里，库存会逐渐下降，价格也会趋向稳定，有投资潜力的楼盘则会售罄。” 曼哈顿：人去楼空 据美国媒体报道，疫情暴发之后至今，纽约市大约有50万人搬走，约占纽约市总人口的6%，而其中大部分人原先都居住在曼哈顿区。 美国房地产公司Douglas Ellima的调查数据显示，今年8月，曼哈顿公寓的空置率升至5.1%（以往通常在1.5~2.5%之间），创下十多年以来的最高水平，空置数量攀升至创纪录的15025套。此外，八月份签订的租赁合同相比一年前减少了24％，可供出租的房源则增加了166％；所有公寓的月租金中位数为3363美元，同比下降了4％。即使当前在曼哈顿租房平均可以享受到两个月的免费租金，基本上也无需交中介费，但流出的人口仍明显少于流入。 另外值得一提的是，6月份之后，美国楼市整体上出现了一波回暖，交易量反弹明显，但曼哈顿区却是例外。 据Douglas Ellima和房产评估咨询公司Miller Samuel上周发布的一份联合报告统计，三季度曼哈顿的房产交易量为1375套，环比二季度仅增加了1.3%，而与去年同期相比则暴跌了46.3%；与此同时，三季度曼哈顿待售的房源已激增至9319套，环比增加了49.7%，同比增加了26.8%，为2009年全球金融危机最严重时期以来的又一峰值。根据报告评估，市场消化当前所有可用库存将需要20.3个月，同样为2009年以来的最长时间。 报告还称，当前曼哈顿楼市的交易量正在以蜗牛般的速度前进，买家能享受到的折扣是十年以来最高的。市中心大多数办公室都处于关闭状态，餐厅和文化、娱乐场所的运营大幅受到限制，同时可供购房者选择的房源堆积如山，卖家如果要在这时候抛售，大幅降价是唯一的选择。 纽约苏富比地产公司（Sotheby's Realty）的房地产经纪人David Xu表示，当前曼哈顿的租房市场非常不好，有1.3万多套房子待租。曼哈顿的高端房地产市场更加严峻，其高档公寓主要是公寓（Condo）与合作公寓（Co-op）。房价在400万至1000万美元之间的房子都是降价销售。 “我听说，有的高档公寓售价比之前降了70％。卖不出去的房子数量是过去十年中最高的。” David Xu说道。 与之相反的是，纽约市临近地区的房产受到了热捧。据纽约周边地区的房产经纪人们反映，近来郊区房屋的问询和购买需求出现激增。Miller Samuel的数据显示，与2019年相比，纽约市郊区的7月房屋销售额增长了44%，其中威斯特彻斯特郡（Westchester County）的增长高达112%。 外国买家：缺席影响高端楼盘 近日世邦魏理仕发布的一份研究报告显示，今年上半年全球资金对美国公寓的投资额同比下跌了49.2%，而二季度的跌幅甚至接近了80%。报告还提到，外来资金通常热衷于对中高端房产进行投资，而纽约市一直是他们在美国首选的投资目的地。 综合不同机构的统计数据，2019年外国投资者在美国楼市的投资额大约占总交易量的5%左右，对美国房地产市场的整体影响不会很大，但在中高端市场，情况则完全不同。 科代罗向第一财经记者透露：“曼哈顿新公寓中的三分之一都是由国际买家买走的，而来自中国的买家则占到所有国际买家的近一半，其他来自亚洲的买家还包括韩国和新加坡等，他们都是楼市生态系统中重要的组成部分。” 科代罗表示，2013年时中国买家的交易量还只占外国买家的约20%，之后便稳定增长，但今年受疫情、大选等多种因素影响，整体数字肯定会下降。 亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，从今年上半年中国买家在居外网的询盘量来看，美国楼市的吸引力并没有消失，相反询盘量同比2019年上半年还增长了26%。但奇米尔也表示，询盘量并不能和实际成交量直接挂钩。 “考虑到对疫情的担忧、赴美旅行的困难、学生签证的不确定性等诸多因素，我们认为，对身处美国之外的中国背景买家而言，今年在美国楼市的实际交易数量将低于去年。类似的情况也会发生在印度等其他亚洲国家的买家身上，但需求还是有的。”奇米尔如此说道。 但纽约房地产在未来真的还有投资潜力吗？疫情给楼市带来的变化会不会是永久性的呢？ 对于这个问题，至少科代罗表现出了坚定的信心，他对第一财经记者表示，自己绝不会和纽约打赌，这是肯定的。从历史上看，每一个市场周期都比上一个更高。 科代罗称：“纽约是一个非常有弹性的地方。我从90年代开始就住在纽约，我见过不少的挫折和衰退。这次感觉像是一个暂时的停滞，在某种程度上就像2001年的‘9.11事件’一样，经过一个令人疲倦的秋天之后，第二年春天电话开始响个不停，所有买家都在同一时间回来了。” 延伸阅读： 【视频】新冠疫情将如何影响纽约市的房价？｜居外专栏 后疫情时代 纽约房价究竟降了多少？｜居外专栏 后疫情时代：纽约房地产趋势分析 在纽约购买新楼公寓 您必须了解的20个问题 来源：第一财经 撰文：吴将 责编：Zoe Chan 纽约房价一向是这个城市经济的风向标，对全球投资人来说，也是资产保值的重要依据。未来美金将无可避免地贬值，纽约房产仍是避风港。疫情使得房价上扬趋势被抑制，现在正是入市的窗口期。 居外网上现有2.6万套在售美国纽约房源，欢迎点击查看；或留下您的联系方式，免费获取美国投资置业咨询等专业服务。
近年来，国内兴起了投资海外房产的热潮。海外房产投资，收益诱人，但是风险也不小。如果你对投资海外房产感兴趣，以下6个问题你最好提前知道。 第一，对该国投资环境的了解 投资者需要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值)实际现实，以确定自己的投资方向。一般像人口密集、教育等优质公共资源丰富的国家，租金回报率较高一些。 第二，该国买房有哪些优惠政策 比如塞浦路斯，规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国永久居留权，享受本国公民待遇；希腊、西班牙等国也有类似的政策，这对想海外移民，想让子女在国外上学的人来说，是一大益处。 第三，该国的土地使用年限 海外很多国家土地都为私有制，一般来说购买了该国的住房时，也就获得了土地的永久产权。但是也有个别国家有特别规定，比如泰国的房产土地使用年限是90年，到期后得归还给政府。 第四，有关房产是否具有升值空间 市场人士指出，在投资海外房产时，投资者仍需选择大城市、好地段的房产，这样未来在保值、增值方面更具优势。但同时要注意两点，一是充分评估当地房产的市值；二是要选择该国的大城市，这样的投资才最有保障。 第五，购买该国房产需缴纳哪些税费 比如投资加拿大房产，购房时，需缴纳货品与服务税，还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等，这些费用为房价的10%左右。房产持有阶段，还要向政府缴纳税；出售时，还要缴纳增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等。 第六，小心房产中介从中使诈 很多房产中介对有关国家形势、政策、各种税费等避而不谈，因此进行海外房产投资时，最好自己能亲自去看房产，去了解，多咨询投资专家和成功投资人士，防止中介从中使诈。
近年来，澳洲房产行业的持续火热，带动了一批又一批的海外购房投资热潮。尽管有着澳洲政府的限外，还是阻挡不住中国人继续在澳洲置房的热情。大量移民涌入 澳州房产猛涨根据澳洲统计机构RPData数据，今年11月悉尼房价同比涨12.3%；墨尔本涨11.8%，别墅涨幅加大。房价猛涨的背後，是大量移民涌入澳洲。由於海量海外移民迁入澳洲，导致澳洲房屋缺口状况长期存在，据澳洲住房产业协会（HIA）数据，澳洲需在2020年以前额外建设130多万套住房，才能够满足预期人口增长需求。为缓解国内住宅供应不足压力，澳洲FIRB加强对海外投资者购买澳洲房产的限制。30多岁的年轻投资者增多在澳洲购房置业的大多数为金融界人士或者民营老板，年龄在45岁以上的占绝大部分，但近年来30多岁的年轻投资者也明显增多，今年约占20%。广州一名35岁金融界女士，从2013年起，连续三年在澳洲买了9套房用於出租，每套总价从60万到100万澳币不等，现在每一套已经赚了30%以上。“中介会帮忙打点一切，房子出租後中介每三个月会上门检查房子情况，并向业主报备，不少业主在澳洲买了房都不知道房子在哪里，但每个月都可以准时收租”。澳洲房子是永久产权，出租的回报率有四五个点，普遍可以以房养租，出租给中介的中介费在7%，买卖的中介费是1%。查看更多墨尔本精品房源2016澳洲房价预测悉尼房价在2015年增长了16%，但最新预测显示，明年的增速将降至只有4%。根据Domain集团的《市场状况》（State of the Market）报告，因投资者持续撤离市场，悉尼房市将大幅降温。如果预言成真，墨尔本将从悉尼手中抢走“最强房市”的头衔，前者2016年的房价增速预计为5%。悉尼的房市增速将降至与霍巴特及阿德莱德一个级别，但比布里斯班丶珀斯和达尔文高出1%至2%。Domain集团高级经济学家韦森（Andrew Wilson）表示，悉尼凭藉强劲的经济和供不应求的房子，长期都是吸引投资者的“磁铁”。“但两位数的增速已经成为悉尼的历史，没有看到它还能保持双位数增速的合理理由。”他说，虽然投资者数量减少是因为澳洲审慎监管局（APRA）的改革，但悉尼将进入房价减慢的整合时期。“悉尼仍将是最强房市之一，但2015年的增速已经结束。”悉尼的市区丶东区和下北区将有5%的房价增速预测，内西将有4%，而其他比如上北岸丶北部海滩及南区等地区则都将维持在3%的增速。减速最明显的将是投资者集中的“腹地”，包括西部城区，预测未来12个月的增速难以达到3%。事实上，这些地区的清盘率在2015年底已经大跳水。墨尔本住宅地产市场上市地产开发商巨头Stockland和Lendlease，大型私营开发商Villawood丶Satterley和the Perich family都对澳洲东海岸明年的住房地产市场信心十足。上述地产商预期明年里他们的住房物业在房价维稳和略微上涨的情况下，销售将持续强劲，而墨尔本将成为领先市场。珀斯则有可能因为销售速度放缓，市场条件更具挑战而变为买方主导的市场，该地房价有下滑的可能。澳洲最大的上市住宅地产开发商Stockland报告称，在其墨尔本北区和西区的留个物业区，近六成的购房需求来自初次购房人士，同时五分之一的墨尔本物业购房人士是来自悉尼。Stockland的维州住房物业部门总经理Milk Davis陈墨尔本市场现在在各个方面都遥遥领先，比起悉尼丶布里斯班和珀斯，该地的物业的价格比其他地方更合理。私营开发商Villawood的首席执行官Rory Costelloe称，“维州的房价有更多的上涨空间，比起悉尼和布里斯班要分别便宜60%和10%。每年作为世界最适合居住的城市，墨尔本都能迎来近10万的新移民”。在谈到对2016年的展望时，Costelloe先生称Villawood计划在明年开发8个新的住宅社区，除此以外还有昆士兰州的一个新项目和悉尼西部的一个小的精品住宅物业。本部位於珀斯的开发商Satterley Property Group在维州的业务也是欣欣向荣，其维州和昆士兰州业务主管陈公司在本财年已经销售了780套物业，而在上一财年的总销售量为900套。他还称维州市场的基本面因素利好——低利率丶强劲人口增长和相对合理的价格，住房承受能力都在开发商的把控之中。同时他也注意到了该地商场上戏拟购房人士的活跃。（据巨亨网） 浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
英国在2015年公布了私人买家投资Buy-to-let房产税费减免改革政策。今年4月开始正式实施了。同时，从今年起，BTL贷款的压力测试要求也提高到了5.5%和125%的标准。可以说对投资Buy to Let的房主有了一个“双重打击”。今天我们就给大家梳理一下，这两个变化对我们有什么影响呢？>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费点击查看英国房源一、税费改革首先，税费减免改的 新政最终的结果就是：到2020年，个人持有的房产，贷款利息还款不能用来抵扣房租的盈利，租金全部都要当成盈利计算所得税。也就是说，Buy to let的出租房贷款利息那一部分免税额被限制了。具体来说，到2020年4月起，对所有房东的免税税率从之前分档的税率(20%、40%或45%)统一限制在20%，所有不同等级所得税缴税的房东们将全部统一限制在只能得到房贷免税20%这一个比例。这个政策，从今年的4月开始，逐步实施。之前的政策下，房东每年支付的贷款利息是可以用来抵消税单的。我们这里给大家提供一下著名的房贷经纪公司John Charcol给出的算法，例子还算比较 清楚：很明显看到，从17年开始逐渐施行的税费减免限制对房主们的税后纯收入带来了非常大的影响，纯收入从4,716英镑下降到了768英镑……总结一下要点：房租收减去可抵扣的支出（像是中介管理费、水电煤气费）全部计入房东个人的收入，合并其他的个人收入（工资啊，理财的收入啊等）作为征税的 基数无论房主的实际边际税率多少，房屋贷款利息一律按照20%的税率抵扣新政 从2017年4月开始，每年以25%的比例逐步施行换句话说，新政对个人房主来说可以说是歧视性税收对待。这项新政更是对高所得税（税率40%）和最高所得税（税率45%）的高收入房东们有重大的影响。在申报个人所得税时，房东们将不能将抵押贷款的利息从租金收入中扣除。换句话来说，租金收入部分同样需要纳税，而不是将抵押贷款利息扣除之后再进行交税。其实，房东们还是有一些其他的办法来保证收益的：1、成立新公司来买房2、其他零碎的费用抵消：1）中介费：如果聘请了一家中介公司来寻找租客或管理房产，需要支付租金的10%-15%作为中介费。假如每月租金为750英镑，那么可抵消每年1,350英镑的中介费。2）维护和维修：任何维护房产的花费都可以用来抵税的。但房屋整修，扩建或可增值的改建是不包含在内的。房屋维修包括修补破损的门窗，修复损坏的厨具，白色家电，家具，水槽，涂漆，装饰以及更换或修补屋顶。3）家具：如果出租房配有家具，有两个抵消税款的途径作为选择，一是“日常磨损津贴”，二是更换个别家具的额外费用。但是从2016年4月起，房东只允许扣除实际产生的费用。因此，如果在日常维护中没有开销，则不能要求抵税。4）地租和物业费： 如果房产并非永久产权，那么像土地所有者缴纳的地租也可以用来抵税。物业费比较常见于公寓房产，且差别较大。基本费用包括清洁，维护，供暖以及公共区域照明所需等费用。5）其他开销：出租房屋可能产生的其他费用还包括电话费，信件以及由于出租房屋所产生的交通费。这些都可申请抵税。对于海外投资者来说，可根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额，目前为11,000英镑。超过免税额的部分，2016/17 税务年度，如果收入不超过32,000英镑，个人所得税税率为20%；如果收入介于32,001到150,000英镑，税率为 40%；若收入超过150,000英镑，税率为45%。如果房东取得的净年租金收入不超过个人免税额，则无需在英国缴税。二、贷款接着我们来聊聊贷款的问题。从今年起，银行要求房东的租金收入必须至少能够偿付按照5.5%计算的按揭贷款利息的1.25倍。实际上，很多银行已经提高到了1.45倍的要求。这无疑大大增加了房东贷款的杠杆比例，从而影响了房东的收益率。有两个很有意思的点：当贷款产品市场是5年或者更长期限的话，就没有5%最低利率的要求，而是可以采用实际的利率；如果使用有限公司贷款的话，银行要求的租金cover贷款比例比个人房东要低，也就是125%这个政府要求的下限。如此一来，对于这两个变化，Buy to Let房主们会受到的就是净利润下降的损失和贷款更为严格的局面。房贷免税额度减少，直接加重BTL房东的支出，而贷款严格也是在租金上有了更高的要求。那么，“羊毛出在羊身上”很多专家纷纷表示，这将造成房东增涨房租，最后承担这个增加的成本的还是需要租房的租户，政府并没有实质帮助到大城市租房供需不均的问题。无论如何，市场自身会找到一个合理的市场房租价格，而非房东无谓的涨房租造成的混乱现象。结尾提示：今天跟大家聊的是两个今年开始对Buy to Let投资人的比较明显的政策上的变化。对于个人投资者来说，的确会面临着收益降低，杠杆难度增大的问题。不过也正如我们在文章里说到的，可以利用一些有效合理的避税手段来避免收益的损失，比如用其它零碎费用抵消。相关资讯：外国投资人持有英国房产比例 今年来到只剩5%（据英伦房产圈）
