奥克兰（Auckland）今年3个月卖出的房子中，中国人买了近四成，当地人说中国人已经将房价逼高到普通居民无法触及的高度。发布数据的工党住房事务发言人Phil Twyford称：“有确凿证据证明，奥克兰房地产市场有大量海外中国人。买房的不可能全部都是新西兰华裔，这令人难以置信。”。 据报道，2月至4月期间销售的房产中，有大约39.5%的房子都卖给了拥有中国姓氏的人，但奥克兰的人口中只有9%是华人。根据知情人士的说法，5月份的房产交易更离谱，近九成都是卖给中国人。 官方统计显示，奥克兰的平均房价在过去3个月增长了7.4万新元（66,647澳元）。 新西兰银行首席经济学家亚历山大（Tony Alexander）呼吁政府效仿澳大利亚，禁止外国人购买二手房。他说海外买家买房之后不住，而且奥克兰已经有2.2万间空房。“中国人只是想拥有不受中国政府控制的资产。”他说。 种族关系专员迪瓦伊（Susan Devoy）称，不应将奥克兰的高房价归咎于新西兰的华人。她指责工党将复杂的经济问题简单化，将房市过热的责任推卸到中国买家身上。 浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读。
你好，我很高兴成为居外的加州洛杉矶房地产专栏作家。作为一名洛杉矶贝弗利山房地产协会（Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors）全球委员会的成员，我有幸认识居外。亲眼目睹中国所发生的所有改变以及房地产的变迁是如此的有趣。我还参观了中国香港和上海一些绝妙的房地产项目。（洛杉矶房价走势）在居外专栏里，我将撰文介绍外籍人士在加州洛杉矶的房地产投资、社区、生活方式以及学校和学区，同时，我还为您介绍大洛杉矶地区发生的关于中国和亚洲的事件。我刚参加了历史建筑保护部门洛杉矶保护协会（Los Angeles Conservancy）在唐人街举办的一项活动，主题是分享历史和现状。这项了解过去，着眼当前变化的活动非常引人入胜， 唐人街已成为洛杉矶市区的重要区域。大致上，洛杉矶跟上海很像，是一个布局杂乱的大都市。众多不同的社区和郊区纵横交错，很难导航。许多人认为洛杉矶仅仅是贝弗利山或者圣塔莫尼卡这些小城市和公认的黄金地带，这些地区房地产较为昂贵的，有着卓越的学校体系、优美环境以及著名的地址。洛杉矶的天气和空气质量好，该市正在经历重大转变，向着表演和视觉艺术文化中心迈进。洛杉矶也是电影和电视行业的发源地，现在开始向新媒体扩展。威尼斯海滩及周边地区正在成为西部硅谷（科技业务），现在该地区被称为硅海滩（Silicon Beach）。在洛杉矶黄金地带，房价上涨，在这里买套房是一个很好的投资以及增加权益的手段。出租房和待售房屋目前需求非常旺盛，供给不足时经常引发竞购战。所以拥有房产是建立一个投资组合的关键。在名人扎堆的社区里拥有一套住房，房主也能与有荣焉。我长期居住在洛杉矶，一家三代都在这里，我非常喜好这座城市的多元文化以及适宜的天气。我个人对洛杉矶舞蹈公司的发展感到非常兴奋。大约15年前，当我从巴黎回到这里的时候，并没有太多舞蹈活动，而现在我们每周都有大量的活动！许多人认为洛杉矶当代艺坛已经取代了纽约。位于市中心的新布罗德博物馆 （Broad Museum）前每天都排起长队，大多是年轻人。这跟以前大多以老年人为主的艺术现场是一个巨大的改变。在这座庞大的城市不便之处就是出行，虽然不像上海那般拥挤，洛杉矶的交通也很繁忙，特别是在高峰期 ，上班之前和下班之后这段时间。所以你逗留期间准备好开车或是司机。同时，这个城市真的是把精力投入到公共交通。从洛杉矶市中心到圣塔莫尼卡海滩线路将很快开通。洛杉矶有很多的社区，人们步行和骑自行车。洛杉矶房屋列表中，你可以看到一个步行得分，对于这个汽车城市而言颇具新意。这里所有的变化都令人兴奋，虽然我很想念在以前的比佛利山庄，我在这里长大，那时比佛利山庄更像是一个村庄。洛杉矶有很多的社区，其中一部分对所有人开放。许多人喜欢生活在好莱坞山、贝尔艾尔，或者艺术气息浓厚的托潘加和月桂峡谷。在好莱坞山上，有许多封闭的私人社区，名人聚集于此，独享私人空间。对许多人来说，海边的空气和天气是至关重要的，这些人喜欢居住在圣莫尼卡、威尼斯海滩、马里布、曼哈顿海滩。在圣费尔南多谷，你可以以比西洛杉矶更低的价格，找到更大的房子和庭院，同时也能找到好的学校、餐馆和购物。在一些社区如卡拉巴萨斯（Calabbasas）和希登高地（Hidden Hills），你甚至可以拥有马场。在今后的专栏，我将介绍你应该感兴趣各种不同的社区。所以放松，让我们足不出户参观洛杉矶。当然也希望你能亲自来参观。 Susan Friedman专栏全集洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或邮件Susan.Friedman@camoves.com与Susan零距离交流。 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
今年南加州的夏天似乎漫长到永恒。在这个季节，我们似乎更适合把房地产的焦点转向美丽而怪诞的威尼斯海滩（Venice Beach）。我住在Venice，我热爱这里的海滩气候和艺术氛围。这些年来，我见证了这里发生的种种变化。过去，Venice是有点吓人而又危险的地方，那些艺术家，或自诩为艺术家的人和低收入人群聚集在此。现在，它仍然受到艺术家们的青睐，但因为它的独特氛围，很多有钱人也被吸引过来。慕名而来的还有很多来自各个专业领域的精英们。艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）过去到处是酒吧和二手商店，现在成了游客必到之地。大量的本地餐厅吸引着来自世界各地的美食家们，商品价格昂贵但比较独特。Venice曾是一个名叫Abbott Kinney的男人的梦想。他想通过几条运河，打造出美国的威尼斯。所以，Venice原来到处是运河。慢慢地，运河覆盖了街道，这里变得破烂不堪。但是，这个城市后来没钱了，幸运的是，它还保留下了几条威尼斯运河，而且过几个街区就可以到达海滩。在这里，你还可以看到一些原来的房子，它们挨着价值几百万美元的豪宅。当地人和游客们最喜欢的消遣方式就是沿着运河散步。河里的鸭子和河上的桥让Venice变得古雅，是个摄影的好地方。另一个游客必到之地就是威尼斯海滩漫步区（Venice Boardwalk）。在这里，你可以邂逅明星人物，可以血拼，还可以去肌肉沙滩（Muscle Beach）或其他游乐场所。这里就像一个活生生的马戏团，十分有趣。海滩漫步区的房子值得购买，能让你坐拥无敌海景，还可以看到威尼斯码头（Venice pier）。Venice的社区氛围很好，适合居住。因为越来越多人想要住在这里，所以房价一直在涨，是个投资的好地方。附近的硅谷海滩（Silicon Beach）——科技公司之家——房价大涨，使得这里的房价也只涨不跌。在Venice Beach，价格最低的住宅都要100万美元，而且非常稀少，现在的房价已冲向500万美元了。从原来的沙滩小木屋到带大阳台的现代化多层豪宅，这里应有尽有。步行街两边旧式的小房子和高墙耸立的大豪宅是它独特的魅力所在。威尼斯毗邻交通便利的洛杉矶国际机场（LAX），20分钟即可到达。Venice归属洛杉矶市和县，当地学校属于洛杉矶联合学区。引入学分制后，当地学校受到热捧。威尼斯还有几所很棒的小学，毕业后即可直升初中、高中。针对优秀高中生，学校设有奖励项目，能让他们就读顶级大学或学院。威尼斯的房产主要由独幢的家庭住宅和少量高级公寓组成，大部分房产靠近海边。住户们都喜欢步行去艾伯特·肯尼大道。主街（Main Street）和华盛顿大道（Washington Blvd）上宾馆林立。附近的几个农贸市场出售新鲜的食材和预制食品。这里是美食家的天堂，不仅有昂贵而新鲜的食材，还有很多有趣的预制食品。与Venice相邻的是划船爱好者的天堂Marina Del Rey。我的办公室就在Venice的艾伯特·肯尼大道后面。下一篇文章我会带你去邻近的北部城市圣莫尼卡（Santa Monica）。太平洋经威尼斯流至圣莫尼卡，遍布商店和宾馆的主街也从威尼斯一直延续到圣莫尼卡。英国退欧，让人倍感意外，这是全球金融市场在公投前未曾预料的结果。尽管金融市场的波动性会持续，但对美国的直接影响非常小。美国的基本经济因素仍然稳固，因为它们均以国内活动为基础。所产生的间接影响对美国房地产而言可能是个好兆头，因为投资者希望寻找安全稳定的投资。【阅读原文】 Susan Friedman专栏全集洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论。 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
（英国）平等和人权委员会（Equality and Human Rights Commission, EHRC）声称，缺乏无障碍住宅及支持力度欠缺正将残疾人困在不合适的住处。 平等和人权委员会在近日发布的一份报告中表示，英国的残疾人正因其住房设计不“友好”而“郁闷”：无障碍住房太少，而英国的地方政府官僚机构又推迟实施急需的适应措施来改善这一状况。 该机构的研究员引用了一个访谈案例， 某位接受访谈的行障人士从2011年以来，除了去医院，他从未去过户外，因为他住的二楼公寓没办法让他坐在轮椅上就能出行。 EHRC呼吁政府官员提出一项适用于英国的国家战略，通过修改《英国国家规划政策方案》和审查建筑标准的执行情况，在英国增加符合“包容性设计标准”的住宅。 该委员会还敦促英国的社会住房提供机构将“行障人士能实现独立生活无需照顾者的原则” 纳入他们的房屋建造合规标准和预算分配原则中，为英国的行障租户提供更多选择。 据英国政府统计，在英国，约有36.5万残疾人的住房需求未得到满足。随着英国人口老龄化导致残疾人人数增加，这一数字可能会上升。 EHRC委员苏珊·约翰逊（Susan Johnson）表示，“反馈的信息让人痛心——残疾人希望独立生活，希望社交并有就业机会。但他们做不到，因为英国严重缺乏无障碍和带有包容式设计的住宅”。 “很长时间以来，英国政策层面和房产开发商业界都没有对这一逐渐扩大的需求给予足够的重视，目前在英国没有一个机制在保证新建成的住房适合行障人群或保证它们能被改造成方便行障人士居住的房屋。这一社会机制的缺乏导致正英国公共医疗部门、成人和社会关怀部门的成本增加，如果不解决这个机制问题，只会令市场上的住宅不适应人群的需求这一矛盾加剧。” 该委员会称，英国政府和议会还需要投入更多资源来搜集及行障人士的需求数据，增加全英国的“包容式住房”的供给。 该委员会发现，只有16％的英国地方议会认为当地的行障人士住房短缺问题十分严重， 有超过半数（55％）的地方议会并没有在《当地规划》中设定无障碍或可适应性住房交付的确切目标。 住宅的设计应该符合其服务的行障人士，保证他们的健康得以改善，并得到重新就业的希望，而正确的资源配置可以降低英国的全民医疗服务和社会关怀的成本。 英国特许房屋协会首席执行官Terrie Alafat说道：“这份报告强调了行障人士缺乏适合他们生活需求的住房，令人担忧。为了解决我们的住房危机，无障碍设施必须成为英国政府的重要考虑因素。” 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的200多万条分布在90个国家的挂牌房源。居外网连续两年被中国工信部所属中国电子商务协会评为最具影响力的海外房地产网站，是最可靠、最值得信赖的海外房地产投资平台及讯息来源。欢迎致电 400-041-7515 咨询海外房地产的投资机会。 原文：insidehousing.co.uk 翻译：LPS 编辑：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
据报道，宋美龄位于美国纽约长岛的旧宅近日以1180万美元（约合计7327万元人民币）价格，出现在房地产市场上。受到华裔买家热捧，28日首日售房，就有7位买家现身，全部是华人。宋美龄位于长岛的旧宅，由长岛大颈的房地产经纪人Jason Friedman负责代理。28日公开上市第一天，就有7位买家出现。“对于这个价位的房子，超过千万的豪宅来说，这是非常少见的。” 代理地产经纪人Jason表示，目前已经接到至少50个电话询问，而其中48个都是华裔买家。 这次出售的房屋是宋美龄故居原址上的三个房子中的一个，翻修于2002年。大约有超过12英亩的土地，有九间卧室，九个全浴室和4个半浴室，一个标准三杆洞的高尔夫球场和一个游泳池。“这里除了房子和游泳池，仍然保留着宋当年居住时的样子，包括小木屋，竹林，花园等等。”代理地产经纪人Jason表示，总价超过千万美元的房子，通常要花一年以上的时间寻找买家，而这幢可能在未来几周就成交了。这幢住宅具有的历史意义远远大于房子本身，对于很多美国本土的买家来说，这就是一幢漂亮的豪宅，而对于不少华人来说则更具有历史意义。1975年，蒋介石在中国台湾去世，宋美龄来到美国，在这里居住了20年，直到1998年这处豪宅出售。“当时进行了拍卖，本来预期有150人，结果1.5万纷纷驱车前来一睹她的旧宅。”房子卖掉之后，将原址分成了三部分，目前分别由三位屋主拥有。现在出售房屋是在2002年以约500万美元的价格售出，屋主并用了100万美元翻修重建。房屋所在的长岛Lattingtown环境优美，聚集不少世界名流在此置业。由于宋美龄在这里深居简出，更平添很多历史感和神秘色彩。房产经纪表示，通常过千万的房子寻找买家出售要一年以上的时间，但是他觉得由于这幢住宅的特殊历史意义，特别受到华人买家追捧，可能会在未来几周就成交。查看更多美国房地产浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
希望您能对洛杉矶的总体情况感到满意，这里是游览和投资房地产的绝佳之选。您能看到有越来越多与中国有关的活动在这里举办。就在上周，这里还举办了多场以“中国周”为主题的活动，包括研讨会和艺术展。在今天的专栏文章中，我们把目光移向被人们称为“明星聚居地”的比佛利山庄。当然大家对这里肯定早有耳闻，但我们想更加详细地为您介绍一下这座坐落于洛杉矶的魅力“城中之城”。我就是在比佛利山庄这座“小镇”上长大的。这里有一间四年制公立高中——比佛利山庄高中（Beverly Hills High School），开设9年级到12年级（年龄13岁—18岁）的课程；以及四间初等学校，开设学前班到8年级（年龄5岁—13岁）的课程。这里大多数是独立式住宅：不过也有共管公寓——与大家在中国大陆和中国香港的住宅相差无几——和联排式住宅（两个家庭各住一层，分别有独立的入户门）。比佛利山庄的购物区域和“市中心”的定位较为高端且相对紧凑，其中包括传说中拥有多家设计师精品店的罗迪欧大道（Rodeo Drive）。这里有向所有居民开放的社区公园。居民不用走出比佛利山庄就能实现所有生活需求。这里还有出色的医生、两间可举办现场演出的剧院和美味的餐馆。如果能够接受这座传说中的明星聚居城的房价的话，投资这里是个不错的选择。在这里购买一套房产平均需要480万美元，房价为1,000美元/平方英尺。值得注意的是，同一地段共管公寓的价格通常比独立式住宅的价格要低得多。近期，有些独立式住宅以破纪录的价格成功出售，大部分独立式住宅的价格在7,200万到1.49亿美元之间。比佛利山庄的学校是公认的洛杉矶公立学校中相对较好的。不少人移居到这里都是因为这里的教学质量好。有许多家庭祖孙三代都就读过比佛利山庄的学校。租住公寓和共管公寓的子女仅可就读比佛利维斯塔（Beverly Vista）初等学校和霍瑞斯曼（Horace Mann）初等学校。一般来说，大型独立式住宅的子女会就读学费较高的霍桑（Hawthorne）初等学校和埃尔罗德奥（El Rodeo）初等学校。从这四所学校毕业的学生都会进入比佛利山庄高中继续学业。现在，在比佛利山庄居住的明星和名人仍数不胜数。这里也是电影工作室和经纪公司的聚居地。在早期电影明星和工作室创始人玛丽·璧克馥（Mary Pickford）和道格拉斯·费尔班克斯（Douglas Fairbanks）夫妇搬到比佛利山庄里一栋名为Pickfair的豪宅之后，这里开始受到电影明星的追捧。从那时开始，这栋豪宅已经几易其主了。不过，比佛利山庄不靠近任何高速公路出口，这也是一直备受争议的一点。虽然比佛利山庄位于市中心且靠近世纪城、西木区和西好莱坞，但这里的居民仍不得不行经小路或开出很长一段距离才能进入405号公路（圣地亚哥高速公路）或10号公路（圣塔莫尼卡高速公路）。在比佛利山庄还有三家著名的旅馆。比佛利威尔希尔（Beverly Wilshire）酒店位于威尔希尔大道和著名的罗迪欧大道购物街。这里是茱莉亚·罗伯茨（Julia Roberts）和李察·基尔（Richard Gere）主演的电影《风月俏佳人（Pretty Woman）》的拍摄地。比佛利山庄酒店（Beverly Hills Hotel）紧邻日落大道，拥有优美的庭院，与电影明星有着千丝万缕的联系。大家可以在该酒店的保罗酒吧（Polo Lounge）小酌一杯，这里到处悬挂着曾经到访和下榻过的名人的照片。比佛利山庄希尔顿酒店（Beverly Hills Hilton Hotel）靠近比佛利山庄与世纪城和西木区的交界处。这里举办过金球奖颁奖典礼和其他许多大型活动。如果能够接受极富盛名、绿树成荫的比佛利山庄的房价的话，在这里投资绝对是一个很好的选择。投资将为您带来和睦的邻里关系、高度的居住安全性、优质的住宅和良好的教育资源。家长们认为比佛利山庄非常适合小孩成长。这里的居民在餐厅、街道和商店处处能够体验到一种“看见与被看（see and be seen）”的文化氛围。请来亲身感受一下吧，考虑一下要不要在这座传说中的魅力之城投资。作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之後，美国凭借其强大的经济实力，近年来处於稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。【阅读原文】 Susan Friedman专栏全集洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或邮件Susan.Friedman@camoves.com与Susan零距离交流。 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
全美不动产协会(NAR)20日公布，2016年4月成屋销售年率(经季节性因素调整后)较3月的536万户(上修值)上扬1.7%至545万户、创2016年1月(547万户)以来新高，优于市场预期的540万户；年增率自3月的2.1%跳升至6.0%。美国成屋销售数据占整体房市90%的成交比重。NAR统计显示，4月全美成屋房价中位数(未经季节性因素调整)为232,500美元、创2015年6月以来新高，较2015年同期上扬6.3%、连续第50个月呈现年增。点击查看美国更多精品房源作为对照，美国4月消费者物价指数(CPI)项目当中的住房费用年增3.2%。美国4月民间整体时薪平均年增幅仅自3月的2.3%升至2.5%。美国庶民薪 资涨幅始终跟不上房租、房价增幅，难怪美国成衣品牌、百货公司连锁集团在过去一段时间以来相继发布利空消息。美国4月排除住房相关成本不计的消费者物价指 数年增0.1%、过去12个月以来第2度呈现年增；2014年12月至2015年12月(总计13个月)写下1954年8月至1955年8月以来最长衰退 纪录。4月首购族比重报32%、高于2016年3月以及2015年4月的30%。2015年首购族占美国成屋销售比重为30%，高于2014、2013年的29%。全部现金成交比重报24%、低于3月的25%，与1年前相同。根据房屋抵押贷款业者Freddie Mac提供的数据显示，2016年4月份30年期传统固定房贷利率平均自3月的3.69%降至3.61%、创2013年5月(3.54%)以来新低。2015年30年期传统固定房贷利率平均为3.85%。截至4月底待售成屋数量较3月增加9.2%至214万户、连续第4个月呈现扩增，仅较2015年同期短少3.6%；以当前销售速度计算周转天期为4.7个月、创2015年11月以来新高，高于3月的4.4个月。法新社5月16日报导，根据亚洲协会、罗森谘询公司发表的报告，过去5年(截至2015年为止)中国在美国商用、住房不动产市场的累积投资金额超过1,100亿美元，协助美国房市走出衰退的阴霾。其中，单单是住房不动产投资金额预估至少达到930亿美元。相 较于其他国家来说，美国房市对于外国资金并未设下太多的限制。统计显示，截至2015年3月为止的12个月期间中国投入美国房市的资金就高达285亿美 元，使得中国投资客跃居美国房市最大海外买家。这份报告预测，尽管北京当局采取打击资本外流的措施，未来5年中国流向美国商用、住房不动产市场金额预估仍 将倍增至2,180亿美元。中国资金固然有助美国房市持续维持荣景，但也可能意外成了帮助地产大亨川普(Donald Trump)藉由民粹话题跃居总统大选一方之霸的推手。美 国商务部4月28日公布，2016年第1季美国家庭的未经季节性因素调整自有住宅率报63.5%(年减0.2个百分点、季减0.3个百分点)、仅略高于 2015年第2季的63.4%(注：创1967年第1季以来新低)。作为对照，1985年第4季美国家庭的自有住宅率也是63.5%。CNBC 17日报导，Lennar Corp.(美国第二大建商)执行长Stuart Miller形容美国房市复苏是“狭幅温和缓慢”。他指出，随着土地取得成本的逐渐垫高，要打造出首购族负担得起的入门型房屋是一件非常困难的事。 Miller还提到，许多首购族跟本无法取得房贷资格。联准会(FED)主席叶伦(Janet Yellen)3月29日在纽约经济俱乐部发表演说时指出，成家速度跟不上人口增速是美国经济面临的逆风之一。相关阅读：洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据MoneyDJ新闻）
大家好，目前气温开始上升，加州南部超级夏季来临，正是将我们的目光聚焦阳光明媚的圣塔莫尼卡市（Santa Monica）的最佳时刻。圣塔莫尼卡是一个独立于洛杉矶的海滨度假城市，拥有美丽的沙滩以及一个标志性码头，码头上架有灯火通明的摩天轮。这里是洛杉矶县最好的居住之地，天气凉爽，许多人喜欢在这里散步，漫步街头，特别是在第三街长廊（Third Street Promenade）和栅栏公园（Palisades Park），因为那里能俯瞰海滩。就在前几个月，圣塔莫尼卡数条地铁站点建成，其中一条路线可以直接通往洛杉矶市中心。这里还有自行车可供使用和公交线路接驳地铁站。这个城市推崇自由，通常被称为圣塔莫尼卡人民共和国，以保护人民为宗旨。出租人受到法律保护，租金也受到控制。这里有着美丽的大房屋。圣塔莫尼卡学区覆盖马里布（Malibu）中学和小学，高度评价。圣塔莫尼卡有许多中高收入社区。所以我们谈论价格时需要意识到，皮库（Pico）南部和林肯州东部的一套小公寓，跟靠近蒙大拿大道的大房，或是靠近海滩上住宅公寓，或是海景房相比，完全是另一个世界。以下为价格样品：游览圣塔莫尼卡必去之地当属圣塔莫尼卡码头游乐园（Santa Monica Pier Amusement Park），有漂亮的老式旋转木马，电影《骗中骗》（The Sting）曾在这里拍摄取景。夏天某个周四晚上，码头上将举办免费的音乐会。沿着海滩散步，或是沿着自行车道骑自行车，欣赏海滩风景，参与海滩活动。海滩边安嫩伯格（The Annenberg）庄园正重建，附近是以电影明星马里昂·戴维斯（Marion Davies）名字命名的宾馆——马里昂·戴维斯宾馆，这里一年四季都有娱乐和文化活动。沿着海滩上面栅栏公园散步，可以观赏到非常美丽的景色，旁观当地人日常锻炼。码头旁边的第三街长廊林荫路（The Third Street Promenade and Mall）有优质的购物中心、餐馆，还有很多街头艺人和电影院。每周三、周六和周日农贸市场将有新鲜农产品上市，很多当地人包括厨师都到这里购买。如果是购物，可以去蒙大拿大道，那里有昂贵的商店和一些不错的餐馆，还有一家电影院，每天晚上都放映不同的经典电影，并且购买一张电影票就可观看两部电影。沿着太平洋海岸高速公路（Pacific Coast Highway）驾车，可看到许多电影大亨居住的黄金海岸。这里的人们着装随意，反映出海滩城市特色。住在圣塔莫尼卡可以享受高质量的生活，如果你能负担得起，住在洛杉矶也是一个很好的选择。海滨天气凉爽，微风习习，舒适宜人。在阳光明媚白天里瞭望海岸线上的海景，似乎这里就是避暑度假最好的地方，没有特别的理由。毕竟，这是一个具备度假生活所有元素的避暑胜地，令人梦寐以求。如果我能住在圣塔莫尼卡海滩，每天走在沙滩上就如同置身天堂。到了冬天，海滩将享有难得的宁静。你可以浑身是沙地回来，然后从头到脚淋浴一遍，再去干净的游泳池中游泳。每当我想到一个放松的地方，总是回想到躺在吊床上俯瞰圣塔莫尼卡海滩或乘坐在小型充气船上漂浮在池中。那个时刻太愉快了，你应该亲自过来体验一下。买房之前可短暂游览一番，沙滩边上有几家很好酒店，路对面也有几家。这就是圣塔莫尼卡的生活。 Susan Friedman专栏全集洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论。 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
2015年规划在曼哈顿挂牌上市的新增共管公寓单元，将至少达到2014年的两倍，创下了自2007年以来的新高。这意味着，购房者将有更多选择，而开发商之间也会出现一些令人喜闻乐见的竞争。 在此轮新房源大量涌现之前，楼市已经历了持续5年的供应紧缺。在这期间，新建共管公寓楼几乎主导了市场，使得开发商能够不断推动房价走高。一些地产界观察人士预测，2015年即将到来的新开发热潮，将使房价的增速和销售步伐放缓，给曼哈顿购房者带来些许宽慰。 大量公寓楼处于建设阶段 “只要是在竞争激烈的强劲市场里，最终的赢家都是消费者，”曼哈顿一家房产经纪公司的首席执行官肖恩·奥谢尔(Shaun Osher)说，他的公司今年正在运营九个新建项目，共包含了608套单元。 “我认为买家将得益于这样一个蓬勃兴旺的开发市场。为了竞争，人们将不得不打造出更好的产品。” 科克伦阳光营销集团(Corcoran Sunshine Marketing Group)追踪了新开发项目的数据。该集团的数据表明，总体而言，至少有6500套新增共管公寓单元，预计将于2015年内在第96街以南的100多处楼盘当中发售；去年则有2500套新增单元在59处楼盘里发售。而存量房将达到自2007年以来的新高，2007年时，有8052套新增单元挂牌销售。 “从独一无二的古旧楼宇，到高耸入云的奢华大厦，各种令人眼花缭乱的新开发项目都将投放市场，”科克伦阳光营销集团的总裁凯莉·肯尼迪·麦克(Kelly Kennedy Mack)表示。她说，在整个城市，“我们有好多年都没看到过这么多新住宅开工了。” 在人称“亿万富翁街”的西57街走廊一带，一系列令人寄望甚高的公寓大厦，正处于施工初始阶段，并计划在来年开售。 “所有目光都将聚集在中城(Midtown)这个热门市场。”肯尼迪·麦克说。 其中一处便是西57街111号——一栋大约1400英尺（约合427米）的高层共管公寓楼。它是由地标建筑施坦威大楼(Steinway building)改建而来的，开发商是JDS Development Group和Property Markets Group。这对组合也开发了沃克大厦(Walker Tower)，其中一套顶层公寓去年被以5090万美元（约合人民币3.2亿元）的价格售出，打破了下城区当年的纪录。 同样引人注意的有：让·努维尔(Jean Nouvel)设计的53W53，该大厦靠近现代艺术博物馆(Museum of Modern Art)，高约1050英尺（约合1320米），由汉斯有限合伙公司(Hines)、高盛(Goldman Sachs)和新加坡的邦典置地集团(Pontiac Land Group)联合承建；此外，还有沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)在中央公园南220号(220 Central Park South)运作的一栋高950英尺（约合290米）的大楼，该楼盘由罗伯特·斯坦恩建筑师事务所(Robert A. M. Stern Architects)设计，由蒂埃里·W·德蓬建筑师事务所(Office of Thierry W. Despont)负责室内装潢。而在上东区(Upper East Side)，公园大道520号(520 Park Avenue)这栋由泽肯多夫开发公司(Zeckendorf Development)与Park Sixty及Global Holdings共同开发的54层石灰石共管公寓楼，已经抢占了各处头条。其中共包含31套住宅，价格范围从整楼层公寓的最低1620万美元（约合人民币1亿元），到三层顶层公寓的1.3亿美元（约合人民币8亿元）不等。 超豪华共管公寓备受瞩目 眼见如此众多的新增共管公寓楼将在同一年内华丽上市，有人担心楼市供应即将过剩。地产界观察人士注意到，One57的销售正在放缓，这是由Extell开发公司(Extell Development)在中城区开发的一栋住宅大厦，曾引发超奢华共管公寓的兴建大潮。 “市场到什么时候才会开始喊‘够了’呢，”经纪公司Engel & Völkers NYC的总裁斯图尔特·西格尔(Stuart Siegel)说，“我觉得我们现在需要问这个问题。” 尽管如此，大多数经纪人和新开发项目的营销人员说，市场对优质公寓的需求并未减弱。 “我们认为，这些高端房产的市场将继续保持非常强劲和火热的态势，因为推动需求的不仅仅是国内市场，还有国际市场，”房地产公司道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman Development Marketing)的总裁苏珊·M·德弗兰萨(Susan M. de França)说，“纽约市仍是与伦敦相媲美的头号投资目的地”，高身价人士都正在这里寻求投资机会。 他们说，目前的情况是，一些高端客户正在观望，等待着即将到来的豪华房源上市潮。 “现在大多数项目的成交过程，耗时都稍长了一些，”市场营销公司Stribling Marketing的负责人史蒂芬·拉特(Steven Rutter)说，该公司正在运作至少14个拟于2015年内开售的新项目，“买家的紧迫感没有那么强。他们想多看一些房源，以确保自己做足了功课。”他还说，在2015年，“房子会卖得很好，只是需要更长的时间而已。” 科克伦阳光营销集团的肯尼迪·麦克说，顶级公寓在2015年的新开发项目中，占比不到10%；其中预计将有大约500套定价超过每平方英尺5000美元（约合人民币每平方米35万元）的“超豪华”公寓单元，会挂牌上市。 “人们有一种错觉，以为市场正向着高端房产大举倾斜，”她说，“而我们看到的，则是一个年年相对稳定的定价结构，这确实是由各级购房者的强劲需求所支撑的。” 在新增的公寓单元中，有半数将属于所谓的中等豪华级别，定价在每平方英尺1700到2300美元（约合人民币每平方米12到16万元）。根据签约数据，上述价格区间中的两居室房屋，在2014年三季度的售价约为250万美元（约合人民币1553万元）。而根据科克伦阳光营销集团的数据，有半数新增共管公寓——也就是大约3300套，将处于每平方英尺1700到2300美元的价位，与去年的1100套相比有所增长。这是因为，开发商们正在全力进军之前未曾充分开拓的市场领域。 “入门级”公寓单元有望增长 投放市场的“入门级”公寓单元数量，也有望增长。所谓的“入门级”，也就是定价低于每平方英尺1700美元的房源。2015年，将有超过800套此类单元进入市场；而在2014年，其数量为306套。根据签约数据，属于这一级别的一居室公寓在2014年三季度的平均售价为119万美元（约合人民币739万元）。该类别在市场中的整体占比预计将保持稳定，在新开发项目中，入门级公寓的份额将仅占13%。 由于土地成本在飞涨，低价位的公寓令开发商们很难有所盈利，地产估值公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的总裁乔纳森·J·米勒(Jonathan J. Miller)说。因此，除非他们一开始的成本基础比较低——一种可能是土地是几年前购置的，否则大多数开发商都不会为入门级购房者盖房子。 米勒说，由此导致的结果是，“我们将会继续建造许多价格远高于市场急需档次的房产，因为如果不这样做的话，就回不了本了。” 2015年，新破土动工的楼盘将继续占据主导地位，在新的开发项目中占比达到59%。不过，那些改建项目里也有可能涌现出一些有趣的创意。纽约人寿保险公司(New York Life Insurance Company)的原址，是一栋规模占据整条街区的文艺复兴式建筑，于1899年由McKim, Mead & White建筑师事务所设计；如今，它正被改建成一处包括140套高端公寓的楼盘，称为伦纳德街108号(108 Leonard Street)。销售工作拟于今年年底启动。 31层的威瑞森大厦(Verizon building)位于西街140号(140 West Street)，就在世贸大厦一号楼(One World Trade Center)的对面，目前正由玛格南房地产集团(Magnum Real Estate Group)和CIM集团(CIM Group)改建为住宅楼盘，其中的共管公寓房源拟于今年一季度上市，定价范围将从一居室的140万美元（约合人民币870万元）到五居室的1500万美元（约合人民币9319万元）不等。这座建于1927年的建筑，将采用巴克莱街(Barclay Street)100号这一地址，并保留其饰以藤蔓、花鸟雕刻的奢华外观，同时由室内设计师亚历山德拉·尚帕利莫(Alexandra Champalimaud)重新设计大厅。 开发商竞争日益升级 为了脱颖而出，开发商们都在专注于建筑、室内装潢的设计和工艺。“每家公司都在设计高水平的作品，”房地产营销公司Terra Development Marketing的总裁斯蒂芬·G·克利格曼(Stephen G. Kliegerman)说，“我认为，这跟我们在2008年之前看到的情况有很大不同。2008年之前，开发商基本上是按照自己的市场定位来建房，而不是为了将购房者吸引到自己的市场。”Terra Development Marketing为霍尔斯特德地产公司(Halstead Property)和布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)提供咨询服务。 今年在纽约亮相的建筑师包括普利兹克奖(Pritzker Prize)得主安藤忠雄，设计了伊丽莎白街152号(152 Elizabeth Street)——一栋精品共管公寓楼，由纽约公司Sumaida and Khurana开发。该楼盘将融入安藤的标志性元素，包括浇筑混凝土、镀锌钢和大量的玻璃，其中仅有七套从两居室到五居室不等的公寓，占据半个楼层的户型起价在590万美元（约合人民币3665万元），占据整个楼层的起价在1500万美元。 在西切尔西(West Chelsea)的高线(High Line)沿途，扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)设计的、线条蜿蜒的共管公寓楼引起了关注。该楼盘位于西28街520号，包含37套单元。开发商是Related Companies。巴西建筑师伊赛·魏因费尔德(Isay Weinfeld)在纽约设计的第一座建筑，正在西27街527号拔地而起。这处占据整个街区的开发项目，由Centaur Properties和Greyscale Development Group开发，其中将包含两栋公寓楼，内含36套一居室到四居室的公寓。 还有位于西29街515号的515 Highline，是一栋包含12套单元的共管公寓楼，有着波浪形的立面，正对着高线公园，是新加坡建筑师、开发商曾仕乾(Soo K. Chan)在纽约的第二个项目。这栋共管公寓楼由Bauhouse集团(Bauhouse Group)开发，将于本月开售，价格为500至2500万美元（约合人民币3106万至1.6亿元）。就在该项目开工前，曾仕乾开展了他在纽约的另一个项目——Soori High Line，一栋包含31个单元的共管公寓楼，它带有十几个私人泳池，位于马路对面的西29街522号，开发商是Siras Oriel Development。 “施工质量肯定会有提高，”Urban Compass负责新开发项目的罗伊·金(Roy Kim)表示。他说，购房者将不仅拥有更多选择，“而且还有真正精心设计的优质项目可供选择。人们的要求变高了。” 浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
保险在我们的生活中无所不在，开车要买保险，健康要买保险，住房子也要买保险，买了保险才会心安。当然，谁都不想有意外发生，但如果真的发生了的话，投保人当然希望保险公司能给予合理的赔偿。那么，你如何知道保险公司给予的赔偿是否公平、合理?这里就如何评估保险公司的理赔给出一些建议。索赔不包括房屋的维护成本首先要强调的是：保险理赔所得不是横财，这是一个显而易见但经常被忽视的事实。索赔不是一个赚钱的方式，或是翻新房子的途径。保险赔偿也不应该被用来负担房屋日常维修或维护的成本。事实是，如果你有自己的房子，你必须承担日常维护的费用，有时还包括一些比较昂贵的意外花费。但是，如果房子出现了意外情况，并且费用会很高，比如地下室积满水，或是大树倒下把房子砸了一个洞，那么我们就要索赔，这也是我们所买的房屋保险包含的赔偿。确定理赔是否公平一旦你申请索赔，保险理算员会按规定程序进行调查，计算保险公司为修理房屋意外损害而给出的赔偿金额。要确定保险公司给出的理赔金额是否公平，首先需要了解索赔是如何处理的。我们可以看一个例子：Susan的房子因大树倒下砸坏了屋顶，保险公司的理赔金额为14000元，看看这个14000元是如何算出的。保险理算员估计修理她的屋顶需17153.86元，包括销售税。然而，保险条款的覆盖范围不包括销售税，所以你需要从前述费用中扣除1973.45元。这意味着Susan的最大索赔金额是15180.41元。但保险只包括了受损屋顶“实际现金价值”(actual cash value，ACV)。实际现金价值是个保险术语，是保险公司所计算的物品的实际价值，因为所有消费型物品都会随使用时间的增长而贬值 。对Susan来说，其房子屋顶的已使用年数、屋顶的期望使用寿命会影响保险的结算金额。在这个案例中，Susan家的房顶的木瓦安装于5年前，并保证25年的使用寿命。因此，基于使用年数和寿命，她的屋顶已经贬值了原价的20%。因此，实际现金价值是12144.33元，即从最大理赔额15180.41元中扣掉20%。扣除1000元免赔额，这意味着Susan将获得11144.33元赔偿。当然，如果你是第一次索赔，或是自负部分是递减免赔额(disappearing deductible)，一些保险公司就会放弃免赔额。索赔的基本要点从本质上讲，房屋保险是一张“摆脱债务”卡，只有维修成本会给你的财务状况造成灾难性的打击，或者至少使你陷入财务困境，才能使用这张“卡”。这意味着你需要明智地要求索赔。下面是如何决定何时索赔的一些经验法则：如果免赔额比修理的成本高，就不要提出索赔。最大的原因是这只会增加房屋保险费率，而且你最终还得自掏腰包支付修理费，因为你需要先支付自负部分，即免赔额。比如说，如果你的免赔额是1000元，而修理费是800元，免赔额已经超过了修理费，那么你不但根本无法从保险公司拿到任何赔偿，而且下一年的保费还会上涨。对于实际上属于房屋正常维修的项目，不要提出索赔。比如，栅栏已经烂了，如果有大风暴的话就会将它刮走，那么首先要在家庭预算中做好新栅栏的预算。这里有一个小提示，房屋的维护状况越好，保费越优惠。确保你的索赔项目真正包含在你所买的保险中。例如，你可能认为保险条款覆盖了地下室遭受洪水的损失，但事实并非如此。传统的家庭保险不包括洪水造成的损失。为此，你需要购买额外的保险，即所谓的附加项。当然，如果你的房子处于洪水区，保险公司会拒绝对洪水损失的投保。从索赔上说，如果对没有投保的项目进行索赔，你是看不到钱的。更糟糕的是，你的索赔已记录在案。索赔的次数越多，保费越高。不要一而再地索赔影响房屋保险的基本因素主要有建筑材料、地点和房屋保养状况。但是如果索赔的次数增多，保费也会上涨。一位业主在10年内索赔两次是很正常的，但是任何两次以上的索赔，就应该敲响警钟了。
