不经不觉，英国脱欧已100天。在过去一年的脱欧过渡期中，英国房地产市场是否如不少人预期中变得一蹶不振？离开了欧盟的英国经济前景又将如何？ 确实，退欧和新冠疫情是英国经济和楼市遭遇的双重打击，但危机中也隐藏着新的机遇。 房地产顾问服务机构莱坊（Knight Frank）最新出炉的报告显示，2020年超级富豪在伦敦购买的房屋数量超过了在世界上任何其他城市的数量。买家出手的主要原因有两个：英镑疲软以及英国脱欧闹剧终于告一段落。 与此同时，伴随疫苗接种顺利，在全球多地的疫情出现反扑情况下，英国疫情有所减缓，并将实施下一步解封政策。牛津经济研究院预计，2021年英国国内生产总值（GDP）增长为7.2％，远高于此前低于5％的预期。 英国豪宅去年热卖40亿美元 据莱坊的统计，尽管去年3月至5月英国的住房市场实际上有所降温，但去年全年来自世界各地的买家伦敦超级豪宅的购买方面还是花出了近40亿美元，其中来自俄罗斯、法国和中国的买家特别活跃。通常对豪宅的定义为标价在1000万美元或以上的任何住宅。相关资讯：【利好刺激，升势未止！英国房产要多少钱一平？】 根据莱坊的数据，2020年伦敦总共出售201套房产，均价为1860万美元，其中有31笔交易的房产总价超过2500万美元。其中最大的一笔交易是英国工业家谷普塔（Sanjeev Gupta）斥资4200万英镑购买了位于伦敦贝尔格莱维亚区（Belgravia）的豪宅。 莱坊全球研究负责人认为，英国脱欧谈判的结束，以及目前伦敦最昂贵地段比2015年峰值时期的价格下降了约20％，都吸引了国际买家蜂拥而至。其中，最重要的因素是由于英国对美元、欧元汇率的大幅贬值。相关资讯：【2%海外买家税正式开征，英国房产投资热情何以不减？】 然而，在海外资金涌入伦敦之际，许多伦敦居民将目光投向郊区和乡村，以寻求在疫情时期可以享受更多的家庭空间。 相较而言，排在榜单第二名的纽约就稍显逊色。莱坊的数据显示，2020年，由于富豪买家将目光投向了棕榈滩、洛杉矶和迈阿密等美国沿海城市，纽约的超级豪宅销量下降了48％。 伦敦豪宅的五类中国买家 根据胡润的一项新调查，中国富人目前将其财富的12.5%用于购买海外资产，而伦敦是最受欢迎的投资目的地。相关资讯：【稳拿多个“世界第一”，全球最佳城市非她莫属！】 英国高端住宅中介公司波尚庄园（Beauchamp Estates）公布的最新数据显示，尽管新冠疫情导致全球房地产市场普遍低迷，但中国买家对伦敦市中心高档住宅市场的投资仍然大幅增加。在伦敦市中心100万英镑以上的海外买家购房交易中，中国买家占了15%，在1000万英镑以上的交易中，中国买家占了20%。 最近几年，中国富豪在伦敦一掷千金买下或租下豪宅的消息偶尔会成为英国媒体猎奇报道的焦点。例如，2020年初，有着“重庆李嘉诚”之称的张松桥豪掷逾2亿英镑，买下了可俯瞰海德公园景色、有45间房的豪宅 2-8a Rutland Gate，创下了全英历史上最贵豪宅交易的纪录；再如，2021年2月末，一位24岁的中国留学生、某位神秘中国富豪的女儿以每月13万英镑的租金，租下了一套位于伦敦传统富人区梅菲尔（Mayfair）的豪宅Culross House，创下了伦敦住宅租赁的最高纪录。 当然，多数中国买家或租客出手没有那么阔绰、夸张，也不会被英国媒体刷屏。波尚庄园最近在一份报告中把中国买家分成了五大类型： 第一类买家倾向于投资新建的一居室或两居室房产，主要用于出租投资，价格一般在 200万英镑以内，地点主要集中于巴特西（Battersea）、切尔西与富勒姆（Chelsea & Fulham）、金丝雀码头（Canary Wharf）和伊斯灵顿区（Islington）。这类投资者一般期待得到3% - 5%的年回报，通常一次性现金购房以换取较大折扣。 第二类买家为富裕的中上层家庭，他们通常购买位于伦敦圣约翰伍德（St John‘s Wood）、马里波恩（Marylebone）或摄政公园（Regent’s Park）等地的伦敦家庭住宅，价格在500 - 1000万英镑之间，他们也会购买位于奥德乌奇（Aldwych）、苏豪（Soho）、费茨罗威亚（Fitzrovia）附近的公寓供子女上学使用，价格在在75万 - 150 万英镑之间。对于这类买家，学区非常重要。 第三类买家群体为中国大陆和香港的超级富豪与商务精英。这类买家愿意花费超过1500 万英镑来购买显示地位身份的房产，通常这类房产拥有悠久的历史或超豪华的设计。波尚庄园表示，这类人更愿意购买位于骑士桥（Knightsbridge）、梅菲尔、贝尔格莱威亚（Belgravia）或圣约翰伍德大道上的豪宅，价格从2500万英镑到2亿英镑不等。 第四类买家是中国大陆和香港的大型公司与房地产开发商，投资主要集中在商业地产，在金丝雀码头或伦敦西区（West End）的投资最为集中。例如李锦记斥资13亿英镑，购入伦敦地标写字楼“对讲机大楼”，深圳富豪陈红天以4亿英镑收购金丝雀码头地标写字楼 20 Canada Square，神秘香港富豪出资2.85亿英镑，购入金融城写字楼70 Gracechurch Street等等。 过去的两年里，海外公司在伦敦进行的写字楼投资中，有40%以上是香港企业，包括中渝置业、长江实业集团、南丰集团和信和集团。此外，中国房产公司也乐于与伦敦本地开发商合资进行项目开发，例如Ballymore与新鸿基地产、Galliard Home与万科地产、Finchatton与中渝置业的合作等等。 第五类买家来自中国官方，为实现外汇多元化而进行各类房地产投资，例如中投公司是该类的主要投资者。 信息来源：《财经》杂志丶第一财经 中国私人买家在英国购买自住房或投资房时，最关心的因素包括置业的选址、增值和学区。 马上联系居外IQI，我们的英国置业专家期待为您安家海外的梦想保驾护航！
近日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，明确将上海委属、区属的实验性示范性高中招生计划的50%-65%“分配到区、分配到校”。也就是说，上海将从最优质的高中学位总量中拿出六成左右给各区、各校进行分配。和以往相比，这次政策是直接从学区房的根基——“生源”处下手，并且政策力度非常大，可以看作上海学区房楼市有史以来遭遇的威力最大的政策组合拳了。 严格来说，学区房价格偏高、教育资源竞争激烈等困境并非是中国特色，在欧美许多发达国家，尤其是美国、英国、澳大利亚等英语国家也存在学区房的概念和类似的社会现象，只是由于国情、政策不同，实际情况存在些许差异。 亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人、董事会执行主席奇米尔（Georg Chmiel）表示，教育资源一直是投资者在海外购房决策中的重要因素之一，不少买家都会优先考虑临近好学校的房产。“毕竟超过半数在英语国家置业的海外投资者都是为了教育（资源）。”奇米尔说。 美国：学区房“马太效应”显著 与中国类似，美国公立中小学采取的也是“就近入学”的原则，根据美国法律，任何居住在学区内的孩子，都享有免费教育的权利；而读私立学校则不受学区限制，通常只看学生是否付得起昂贵的学费并通过入学考试。 在美国如果想要上公立的中小学，并不需要提供位于相应学区的房产证，由于实行租售同权的政策，只要提供真实的居住证明即可，比如租房合同、水电费账单或银行账单等。因此，即使是条件不富裕的家庭，也可以通过租房来解决孩子的就学问题。 美国不同州对于所属地区学校的教学水平高低有着各自衡量标准。比如，在加利福尼亚州，可以通过查询学校的学术表现指数（API）来确定，通常800分以上都可以被认为是较为优秀的学校（满分为1000分）；而在纽约州，学校的排名则是由环境、学生表现和进步水平等指标来决定的。此外，还有独立的非官方机构，比如Niche、Great Schools等平台，也会根据自己的标准，给全美的学校进行评分和排名。 特别值得一提的是，美国公立学校的教育经费主要来自所辖学区的房产税收入，所以一般来说，“马太效应”也会十分显著：房价贵、富人多的地区学校的教育经费充足，于是基础设施、师资水平等也会更容易得到改善，而这又会吸引更多人搬到周边居住，从而给房租和房价带来溢价，同时也使得房产税进一步上涨；反之，房价较低的地区，房产税收入低，教育经费少，学校财政拮据，整体的教育水平也就难以提升，从而也会进一步抑制房价的上涨。 加州尔湾地区房地产经纪人程欣迪（Cindy Chin）在Youtube上拥有数千名粉丝，她表示，华人客户通常都很在意孩子的教育，所以在当地买房优先考虑教育资源较好的学区房是稀松平常的事情。“平均来说，当地好的学区房售价要比一般的学区房贵上10~15%左右。”程欣迪如是说。 另外与中国不同的是，美国的学区与地方行政区之间没有直接关系，两者分属不同的机构管辖，所以经常会出现”跨片区”的情况。而学区本身的划分非常细致，会具体到街道和门牌号。每个家庭地址都会被划分到一个明确的学区，都会有指定的公立学校，想要跨学区上学则困难重重。至于哪个地址属于哪个学区，可以直接通过登录美国教育局相关网站免费查询。 程欣迪对第一财经记者称：“疫情前曾有一位华人来尔湾购房，可能是之前准备工作没做好，也可能是他的经纪人没尽到责任，导致他花了200万美元在Altair买的房子并不属于他想要的学区，结果去年11月他只好又花了100万美元购买另外一套房产，以便以后孩子能上目标学校”。 最后，美国还有少数精英（公立）学校或天才班是可以跨学区入学的，以佛罗里达州公立学校中排名第一的Pine View School为例，任何居住在该州的家庭，只要他们的孩子能通过智力测试和招生委员会的面试，都可以获得入学资格。 英国：最贵的学区平均房价381.5万英镑 英国的学区房概念和入学政策与美国大同小异，但教育资源的竞争却更为激烈，因此学区房的溢价现象也较美国更为明显。 英国教育标准局（Ofsted）是负责给所有公立学校评级的官方监管机构，不隶属于任何的学校或教育机构，而是直接对议会负责。该局将所有学校分为“outstanding（杰出）”、“good”（良好）、“require improvement（有待改进）”和“inadequate（不合格）”。能被评为“杰出”的学校，附近的房价也会出现“水涨船高”的现象。 根据不同机构和平台的数据统计，英国学区房的平均溢价大概在15~20%左右，个别地区则会超过30%。 英国在线抵押贷款公司Trussle在去年9月的一份调查显示，拥有“杰出学校”的邮政编码区，该地区的房屋平均售价约为44.7万英镑，要比英国的平均房价（约25.1万英镑）高出许多。而房价最贵的20个区域中有18个都位于伦敦地区，其中最贵是圣马里波恩学校（St Marylebone School），周边的平均房价为381.5万英镑；其次是荷兰公园学校（Holland Park School），附近的房价为328.5万英镑。 当然，伦敦学区房的价格之所以如此之高，更多是由于伦敦的特殊地位造成的，而不仅仅是因为优异的教育资源。如果单纯是为了“杰出学校”的入学资格，也可以选择搬到英格兰北部的布拉德福德（Bradford）居住。根据Trussle的数据，只要花费十几万英镑就能在该市的“杰出学校”附近买下一套学区房。 居外IQI上海分公司经纪人Clark从事英国房产销售工作已有5年。他表示，他服务过的买家中80%在英国购房都是为了让孩子上学时自住之用，而由于学区房的地段都很不错，在孩子毕业之后转为出租房也十分容易。 来源：第一财经 为子女海外升学，选购学区房而发愁吗？ 赶快留言给亚洲房产科技集团居外IQI，我们的海外置业专家能向您提供保值项目推荐和入学申请、购房流程指导。
据《每日邮报》，在英格兰和威尔士，百万英镑公寓的销售量在十年内增加了近三倍。2016年，近3000套价值100万英镑或以上的公寓时被售出，相较于2006年的1002套，增长了196%。劳埃德银行（Lloyds Private Banking）数据显示，96%的豪宅位于伦敦，销售量占所有百万公寓销售量的1/3。在英国，威斯敏斯特（Westminster）区的公寓最高价，平均价格为221.5073万英镑。>>>点击查看：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费点击查看英国更多精品房源一位发言人表示，人口增长和不断扩大的需求是销售量激增的部分原因。肯辛顿（Kensington）和切尔西（Chelsea）的豪宅被抢购一空，成为最受欢迎的百万英镑地产,售出了731套，而在2006年仅售出357套，销售量赶超排房。在伦敦东部的哈克尼（Hackney），2006年百万公寓出售0套。2016年，销售量达47套。地政局（Land Registry）数据显示，目前在英格兰和威尔士，独立住宅销售量在所有百万公寓中占22%。售价100万英镑以上公寓的销售量增长速度远远超过独立住宅。100万英镑以上独立住宅的销售量增加了88%，而半独立住宅增加了154%，同期排房增加了165%。劳埃德银行贷款业务主管Louise Santaana称:“伦敦在百万公寓市场上占据主导地位，在英格兰和威尔士，伦敦主要地区威斯敏斯特、肯辛顿和切尔西的销售量占1/2以上。伦敦市中心黄金地段土地的有限供应与人口增长味着房价上涨是唯一对策。越来越多开发人员专注于公寓，过去十年里，骑士桥（Knightsbridge）、伦敦西区（West End）、维多利亚区（Victoria）和国王十字站（King's Cross）的高价公寓建设大幅增长，而马里波恩区（Marylebone）和梅菲尔区（Mayfair）成为建设开发区的前两名。住房需求仍然很高，更多住宅在计划当中。”相关资讯：政府提议：禁止向租客收中介费！（据英中网）
伦敦是世界著名的金融、旅游及教育中心，房地产市场更是全球投资者的焦点之一。Paddington Gardens位于伦敦市中心最负盛名的地区之一，是一个特别的新住宅开发项目。其设计灵感来自花园布局，营造出舒适惬意的生活环境，生活在这里可以享有私人花园的壮观景观，与独一无二的亲切环境。尤其值得一提的是，这是极具升值潜力的物业，将为您带来更多的财富增值。位置卓越交通便捷、潜力巨大环境绝佳位于伦敦第一区的Paddington新区域，堪称独特的住宅绿洲，加上便捷的交通，轻易连接伦敦各区，随着全新的铁路Crossrail于2018年落成，区内的时尚豪华项目Paddington Gardens将成为市场上的新贵。帕丁顿隶属于伦敦市中心西敏寺Westminster，在伦敦一区。西边临近肯辛特，南部连接切尔西Chelsea，东部是 马里波恩Marylebone。 这里拥有著名的帕丁顿火车站，圣玛丽医院，还有海顿广场。Paddington Gardens占据一个绝对卓越的位置——作为四条地铁线路的交汇点，Paddington能够快速的通往伦敦市中心的所有地方。2018年，该车站将由Elizabeth线路接替服务，这将进一步改善连通性，减少整个城市的运行时间。在伦敦能打造这样一个舒心的居住地可谓是非常稀珍，注定了Paddington Gardens必将会成为买家争相购买的顶级物业 该项目位于帕丁顿盆地的中心地带，该地区有一大片水域，是摄政运河的曾经的终点站。在过去十年中，该地区由多位行业领先的开发商和建筑师重新建设。如今这里已成为一个充满活力的工作和休闲场所。在这里，有三万多人受雇，数千名新居民会在当地的咖啡馆和酒吧里享用海滨餐厅和聚会。该地区的未来发展前景一片大好，也注定了该地区的物业价格会水涨船高，拥有巨大升值潜力。无论自主还是投资，Paddington Gardens都是完美的选择。花园环境清新雅致，布局美观视野优美新颖独特的设计风格更是令这个项目受人青睐，吸引许多买家的眼球。Paddington Gardens的设计灵感来自花园布局，营造出舒适惬意的生活环境。建筑师制作的公寓享有私人花园的壮观景观，与独一无二的亲切环境——每个阳台和绿色屋顶露台上都配有一体式花盆，为您带来清新雅致的生活。这是繁忙都市里的一股清流，隔离了喧嚣与吵闹，只留下安静的港湾和惬意的居住体验。该项目中央花园的面积几乎是一英亩，拥有Paddington盆地最大的绿化空间。花园将植有200多棵桦树，各类野花，小溪流和供儿童游戏的“堡垒”。它将成为野生动物，儿童游戏和休憩用途的天堂。在伦敦能打造这样一个舒心的居住地可谓是非常稀缺和珍贵，这也注定了Paddington Gardens必将会成为房产市场上的新贵、买家争相购买的顶级物业。住宅的室内也采用了高标准来进行装修，可以俯瞰美丽的园景花园，视野极佳；公寓和阁楼设有落地窗，内部含有高端定制厨房、木地板和露台，阳台或冬季花园。塔楼高度朝向摄政运河，布局比例优雅美观，顶层可观看到伦敦最好的景色。将户外景色悉数纳入室内，给您提供美好的景观，更令居住着身心愉悦。 无论是该项目周边地区的大力发展为其带来美好的前景，还是其本身的设计和风格已经成为房产市场出类拔萃的物业产品，Paddington Gardens是您不可错过的最佳置业之选，它是伦敦最值得期待的理想住宅。欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/30273188.htm（本文内容资料由客户提供）本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
英国地产管理公司London Central Portfolio（LCP）最近的一份报告显示，过去12个月，富裕的外国留学生已经赶超专业的金融从业人士，成为英国伦敦市中心黄金地段的最大的新租客来源。中国留学生在这些富豪学生租客中只占很小的比例，但他们的需求正在上升。LCP最近公布的这份研究报告强调了国际学生在伦敦市中心租赁市场中日益增加的重要性。LCP指出，租房的富裕学生人数一直处于迅速上升的趋势。2006年，学生只占LCP租客中的12％；在过去12个月里，这一比例上升至34％。报告显示，伦敦的新租客中，金融从业人员的数量在相应减少，下滑至31％，屈居第二；法律和会计专业人士的比例紧随其后，占11％。LCP发现，那些居住在顶级房产的伦敦学生，平均每年支付租金28,886英镑。LCP指出，该公司的学生租客中有约30％来自西欧；中国学生仅占6％，但是他们的队伍正在扩大。LCP的首席执行官Naomi Heaton说：“伦敦如同磁铁一般，正吸引着那些追求一流教育和高质量住宿的富裕学生，因为家长都热衷于将自己的孩子安置在最好的、最安全的住处。”Naomi Heaton又说，在过去的一年里，伦敦富裕学生支付的平均月租金为2,405英镑。在LCP的管理组合中，23％的学生都选择租在马里波恩（Marylebone），因为它靠近摄政商学院（Regent's Business School）、皇家音乐学院（Royal Academy of Music）和伦敦时装学院（London Fashion School）。（点击下一页，查看英文原文）Foreign students outnumber finance workers for Central London rentalsStudents are now paying an average of £28,886 a year for some of London's top rental properties.Wealthy foreign students have surpassed finance professionals as the biggest source of new tenancies in prime districts of Central London over the past 12 months, a property agency says.Chinese students accounted for only a small proportion of these well heeled students, but demand is on the rise, Britain-based property management firm London Central Portfolio (LCP) said.In a newly released research report that highlights the increasing importance of international students in the Central London rental market, LCP said the numbers of wealthy student renters had been increasing rapidly.Students comprised just 12 per cent of LCP's tenancies in 2006; now, they represent 34 per cent of tenancy starts in the past 12 months.There has been a corresponding decrease in the number of new tenants from the finance sector, slipping to second place at 31 per cent. Legal and accountancy professionals follow at 11 per cent, the report shows.LCP has found that students are now paying an average of £28,886 a year for some of the British capital's top quality rental properties.Some 30 per cent of the company's student renters came from Western Europe. Chinese students accounted for 6 per cent of LCP's rental portfolio, but their ranks were increasing, the company said.LCP chief executive Naomi Heaton said: "London has become a magnet to these privately wealthy young adults looking for top quality accommodation to go with their top drawer education, as parents are keen to install their children in the best, most secure homes."The average rent paid over the past year by such students was £2,405 a month, Heaton said.Among the student tenants in LCP's managed portfolio, 23 per cent have opted to rent in Marylebone, with its proximity to Regent's Business School, the Royal Academy of Music and London Fashion School.
根据莱坊最新研究数据，在过去的12个月内，伦敦外的房价涨幅高于伦敦主要城区，但考虑到伦敦市区一如既往的旺盛的租住需求，伦敦主要城区的租金上涨幅度，还是高于外伦敦。以下这张“伦敦房市地图”，详细说明了截至2015年3月，伦敦主要各区的房屋买卖和租赁市场的最新数据。对于将要入手伦敦房产的人士来说，具备一定的参考价值：房屋买卖伦敦东区房价涨幅最高的5强为：CANARY WHARF 10%Wu WAPPING 9.5%RIVERSIDE 8.7%BATTERSEA 7.9%HYDE PARK 7.2%相比过去3个月的房价，伦敦涨幅最高的5个区域分别为：CANARY WHARF 2.8%;WAPPING 1.8%;MARYLEBONE 1.4%;RIVERSIDE 1.3%;ISLINGTON 1.1%.租赁市场伦敦黄金市中心租金涨幅最高的5个区为：ST JOHN’S WOOD 11%,MARYLEBONE 8.8%,HYDE PARK 8.5%,KENSINGTON7.6%,SOUTH KENSINGTON5.5%.较过去3月个以来的租金涨幅，最高的五个区域则分别为：HYDE PARK 3.7%;BELGRAVIA 2%;KENSINGTON 1.7%;MAYFAIR 1.2%;HAMPSTEAD 1.1%；ST JOHN'S WOOD 1.1%.拿伦敦和外伦敦来进行比较的话，房产买卖方面，过去1年里，伦敦房价涨幅为3.3%，而外伦敦为5.1%；房屋租赁方面，伦敦在过去12个月的租金涨幅为4%，高出外伦敦的0.5%.对于海外投资者来说，学区房是考虑最多的房产类型之一。学生住房投资超20亿英镑 三年涨幅20%英国学生住房投资被一些业内人士称为“20亿行业”，原因在于，英国的学生住房投资总价值已经连续3年超过20亿英镑，5年内投资增幅超过20%。CBRE（世邦魏理仕）认为，在短短几年间，英国学生住房投资已经从小众投资市场成功“突围”，正朝着英国房产主流投资方向发展。传统上讲，包括零售、办公用房、工业用房在内的商业地产投资是英国房产投资的主流，个人房产投资仅占一小部分。但是，这个已经确立的“命题”正在慢慢改变。因为在学1区附近的房屋出租者从不担心住房入住率的问题，此外，他们还有着更稳定的租金收入和房产增值收益。根据2013-2014学年的学区房市场来看，伦敦地区由于基础租金较高，所以增长稳健，涨幅约为0.7%，但在三年内涨幅却高达20%。与此同时，英国其它区域的学区房租金涨幅超过4%，入住率甚至高于伦敦。对于学区房出租者来说，除了房产增值带来的投资回报外，持续增长的租金收益将会加速“成本回收”过程。那么投资英国学区房应有哪些注意事项呢？1、根据首付预算选择学区房地点由于伦敦中心区与伦敦其它区域的房屋价格差距较大，不同城市住房价位也各不相同，所以投资者需根据首付预算来选择较为合适的学区房屋。对于预算在100万人民币以上的买家，可以选择在伦敦中心区投资学区房产。而对于预算在50万~100万人民币左右的买家，可以选择在伦敦外围区域或其他城市购买学区房。2、根据自身需求选择学区房位置目前，学区房大致分为两种，一种是位于学区的一般性别墅或公寓，还有一种是专业学生公寓。对于有“自住”与“投资”两需的投资者，建议选择学校附近的居民型住房，这种住房并没有出租条件限制，投资者可根据自身情况进行选择。而对于仅有“投资”需求或者仅为儿女购买住房的买家，建议您选择其它城市学校附近的专业学生公寓，这些学生公寓有严格的条件限制，即自住者必须为学生，且房东只能出租给当地学生。Annie.胡专栏全集：胡悦解说伦敦房产投资欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或邮件annie_huyue@163.com与Annie零距离交流。
国际销售伦敦及伦敦高奢地产持续受益于国际投资者的高度关注，据万事达卡（Mastercard）数据，伦敦是2014年游客消费最高的城市，当年游客消费预计达117亿英镑。纽约和巴黎则分列第二、第三名。伦敦日渐成长为顶尖的旅游目的地，但Global Blue的数据显示，高奢板块的国际免税销售和交易水平都在2014年有所下滑。2014年该板块销售业绩比2013年低16%，交易量走低15%，平均消费则下滑1%。受部分地区局势动荡和货币价值波动等外因影响，2014下半年来英游客数量减少。尽管从绝对值来说中国消费者减少15%，但中国仍旧是伦敦高奢地产板块免税零售交易最大的国际市场，占据总销售业绩的25%，其次为美国和俄罗斯，各占总销售业绩的6%。五大理由选择投资伦敦一、经济与就业伦敦目前的人口数量为860万，并以每年1.3%的速度增长，伦敦是西欧人口规模最大且增长最迅速的重要城市；1.8%的就业增长比很多最为成熟的国际城市都要高；科技型初创企业的数量排在全球第五位；伦敦的企业总部数量为全球第三高；未来5年GDP增长将比欧盟和欧元区均值高出3.9%。二、零售伦敦邦德大街（Bond Street）的租金为欧洲第二高，仅次于法国巴黎的香榭丽舍大街（Champs-Élysées）；伦敦不仅是奢侈品零售商在欧洲的第一大本营，也是国际零售商在欧洲的第一大本营；伦敦零售业绩增长预测为3.8%，冠绝西欧。三、文化及旅游业伦敦是全球大学院校数量和质量排在第一位的城市，也是全球文化景点被“谷歌”最多的城市；伦敦接待的国际游客数量全球最高，为1880万；同时国际游客在伦敦的消费也是最高的，达到132亿英镑。四、房地产过去4年里，伦敦获得的直接跨境地产投资为全球之首。伦敦的房地产市场透明度也是全球最高的。那么如何购买英国房产也成了一个问题。五、发展前景仲量联行在2015新版城市动力指数（City Momentum Index）将伦敦的排名提到第一位，去年伦敦排在第二位。伦敦也是全球最具有可持续发展力城市的前三甲，仅次于德国法兰克福之后，排在丹麦哥本哈根之前。伦敦高奢地产及关联行业直面四方挑战全球经济状况尽管全球高奢市场平安渡过经济衰退之劫，但该市场无法免疫于全球经济状况。近来全球经 济复苏放缓，中国经济增长缓慢，这将对国际旅游业的流动和全球高奢行业的销售业绩产生消极影响，奢侈品零售地点也会因此受影响。除此之外，货币的升值和贬 值正变成全球高奢产业面临的一个实实在在的挑战，影响着游客流动性。租占成本尽管英财相近期宣布考虑废除国家商业税，但2017年的重新评估将对零售商的租占成本起到反作用。伦敦中央区和高奢板块可能依旧会受到重创。然而，近几年高奢地产租金迅速上涨，但各资产类别租用者的需求依旧强劲，尤其是零售地产方面，仲量联行认为商业税的重新评估不大可能大幅削弱投资者需求。高奢市场电子消费增长今时今日，电子商务在全球高奢品牌营业收入中占据约6%的比重，据Exane BNP Paribas，到2020年该比重预计增长至18%，电子商务对总销售额的影响将升至50%。不过，实体空间依旧是高奢品牌的基本部分，伦敦高奢地产及关联行业需要确保其与新世界的关联，支持品牌的电子奖励策略，并扩大其网络建立，拓展网络服务。竞争加剧伦敦高奢板块纵然蒸蒸日上，但对全球高奢消费的竞争也在加剧，压力来源于多方面。外有纽约等国际都市抢夺逐渐走高的全球高奢市场消费，内里伦敦Knightsbridge和Westfield等老牌中心的竞争也在加剧，而Marylebone和East London等新兴区域也在崛起，Battersea Power Station等开发项目也在蓄势待发。伦敦高奢板块若想保持对全球消费者的吸引力，则须保持其特有的当地文化，将自身与其他国际都市区分开。三角机遇环绕伦敦高奢地产及关联行业善用“伦敦效应”伦敦的发展一直保持强劲，巩固着其作为国际领先城市的地位。但海外游客的流动一定程度地依赖于外在因素。London & Partners 预测未来五年伦敦的海外游客平均增长超过4%，到2019年达到2170万人。除此之外，伦敦将受益于强劲的人口增长，城市化进程也在持续刺激消费增长，并将惠及伦敦市中心的高奢板块。CROSSRAIL建设及交通连贯性CROSSRAIL将使得跨越西区的游客数量大增，而毗邻的邦德大街站点将特别惠及足球事业和伦敦高奢板块的消费。据预测，伦敦西区顾客来源区还将扩大，总消费或走高将近30%。开发及增长高奢地块将要进行的大规模开发将为维持增长起到关键作用。开发项目将为新运营商入市提 供空间，并且保持高奢板块的新鲜感、活力和关联性。伦敦西区未来的开发项目将保持西区特有的城市风格结构，与Bond Street、 Hanover Square等历史悠久的相邻区域一脉相承并锦上添花，提高街区的材料质感，并提供全新且完善的文娱康乐设施，创造公众及家庭友好环境。浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（英中时报）
英国脱欧以后，其房价开始大跌，一个月过去了，伦敦房价又是怎样的现状呢？前两周英国新首相May才表示，英国在本年内不会启动正式脱欧的article 50条款。 再加上启动后的2年谈判时间。 英国可能在从现在开始3年内都不会正式的离开欧盟。 而公投之后的一周，两周，甚至一个月里市场的变化，也一直是英国房产和投资界关注的重点。点击查看更多英国精品房源一，伦敦的最中心区1，伦敦的最中心区是哪些：Mayfair，Westminster, Knightsbridge, Chelsea, Kensington, Nottinghill, Marylebone, Pimilco 这8个区域。据Savills的最新报告表明：早在脱欧公投之前的那段时间，伦敦最中心区的房价就已经到了18个月来的低点，主要原因就是从今年4月1日起印花税的调整，因此最中心的地区的房价降了8%，同时整个伦敦的房价降了1.4%。所以无论脱欧还是不脱欧，都没有消除印花税的影响。2，海外买家对中心区的需求被点燃我们从一些贷款broker和lender了解到，脱欧结果公布之后的这一个月，海外买家的住房贷款咨询量，直接上升了50%！如此强烈的一个海外需求信号！伦敦市中心的豪宅需求激增，汇率的下降功不可没，国际土豪们纷纷要求进场，而这么多海外投资者都想贷款在伦敦买房，就是想趁汇率低的时候“打折”购房，也希望趁本地买家观望的时候买到实惠的溢价不高的房产。我们英国房产圈最近也收到不少要求200万英镑进驻市中心的客户需求，一个一个也在推荐和成交中。开发商们十分精明，纷纷推迟了新房的建设计划，缩减供应，在已经供需矛盾尖锐的英国房产市场上，人为地加剧了供应的短缺，希望控制房价稳定，抬高房价。然而，买家需要格外小心，印花税的上升，开发商趁机甩一些并不那么优质的价高楼盘等等因素需要考虑清楚，所以还是要格外注意分辨，跟着房产君一起练就火眼金睛，看清哪些房产才值得真正入手。二，伦敦的次中心区伦敦西南（Putney， Fulham等地），西边（Chiswick, Ealing， Hammersmith等地），北边（St John's Wood，Highgate等地）和东边Canary Wharf 等地区。 这里是伦敦的次中心区，同时，也是伦敦房价的第二梯队。 这些区域的的平均房价多在60-90万英镑，也有很多破百万的house... 这些区域的购房主体， 很多都是伦敦金融城里工作的city professional。（只有他们的收入还能承受的起这个价格）。 但是，这些金融城关键买家们，是最了解脱欧后金融市场的不确定性的一群人，是每天跟金融市场打交道的一群人，是最了解脱欧影响的一群人。然而这些最了解金融市场的人，现在都对整个结果表示强烈的不确定性。三，伦敦的郊区和通勤区伦敦和其通勤区的房产价差是非常大的。一直以来，通勤区都跟着伦敦的的强劲需求而受益匪浅，房价一路攀升。最近两年，因为伦敦市中心和次中心区的房价高涨。 买不起太贵房子的英国本地中产，开始纷纷从市中心往周边通勤城迁移。 这些英国中产，构成了这些区域的购买主力，成为了这里的刚需人群。 最贵的郊区房产会受到印花税的影响比较大，但是一直关注并想搬到Surrey和Berkshire这两个区的国际买家们，实际上受英镑低点的益处更大。四，英国其他重点区域和城市脱欧的“不确定性”，对于非伦敦的其他重点区域和城市来说，影响没有特别大。 现在市场将回到房价的最基本面：供求关系！过去18个月里，全英房价已经涨了3.4%，但有些地方还是没有回到2008经济危机之前2007年的那个高点，所以这次受脱欧影响也不怎么大，一切都看当地本身的经济发展，人口流动，和供求关系。相关资讯：脱欧后的英国房产 不同人的不同选择（据英中网）
回顾2018 2018年的市场既有趣又具有挑战性，政治因素所帶來的影响比想象中更加广，政府党派间的长期政治博弈使情況更加复杂化。这对国內外房产买家和供应商都产生了影响。 英国的住房问题已经成为一项亟待解决的政治议题，英国政府对此不得不作出反应，但所提出的几项提议都非常草率，导致了随后提出的几项更加草率的税收改革；所有的改革建议都无法从根本上解决房产问题，反而使房产这一重要的经济命脉发展受阻。这些计划中的政策使一些开发项目很难拿到建造许可，如具有大型排水系统和地下室的房屋，一些已经得到许可的大型项目也都被政府召回。 伦敦黄金地段的房价下降，是因为房源数量非常低，降幅分别大约在20%-30%之间。在过去一年中伦敦中心地段的买家主要来自中国、印度和中东，与2017年相比有所不同（俄罗斯、乌克兰，独联体国家）。 不同国家的买家对伦敦市中心地段的偏好也有所不同：中国买家对Bishops Avenue和Hampstead这些地段的住宅很感兴趣；印度买家中意in Mayfair,、Regents Park和St John’s Wood区域；中东买家除Mayfair、Regents Park外，还偏爱Belgravia和靠近绿化带的地段。 总而言之，2018年的市场极不稳定，供应商和买家的期望总体上存在差异，但令人惊讶的是，依然有一些顶尖高端豪宅被买走。 2019年走势一些买家购买伦敦市中心地段的房产，通常是为了每年来英国的短暂居住。无论是出于商业和家庭事务，这些买家总是寻求尽可能地选择靠近市中心的地段，并确保日常生活的质量与活动都和Mayfair与Knightsbridge的生活水平持平。大多数的房产购买都是因为有需求，需求是购买的原动力。 伦敦市中心黄金地段所在的邮编为SW1和W1。但在2019年，随着Marylebone日益成为黄金地段的中心，因此这一区域在价格增长方面的表现可能会超过SW1和W1地区。 这种市场转变也将对西Marylebone和Hyde Park以北的地区产生积极影响，因为价格上涨波及到St George’s Fields, Hyde park Gardens和Bayswater区域。 2019年伦敦市中心的交易量总体上可能略有增加，因为那些自2016年6月开始观望的买家会进入市场：这可能会导致市中心的租赁房产减少。 最新的政府Westminster规划讨论想要限制新房数量的开发，这一政策试图解决住房供应问题，但很可能这只会对房地产行业造成另一次攻击，但很可能只会妨碍。Gary说：“这项政策，会影响到已经批准的预建项目，进而影响开发项目的财务状况。无论从项目的最终盈利状况还是国际买家的选择性方面都造成限制。” 来自中国，印度和中东的买家可能会在2019年继续活跃于伦敦的高端市场，并且越来越多的来自美国和北美的买家也将加入进来入， 来自这些地区的买家并未在这十几年来积极参与市场。 长久以来，来自北美的买家似乎对伦敦的市场知之甚少，经常提出一些低级问题，这是由于没有完全理解英国和欧洲市场所导致的。最近来自该地区的买家变得更加成熟，并重新对英国产生兴趣，看好伦敦的房产。这些买家中的许多人经常乘坐私人飞机往返于东西海岸之间，能够轻松应对时差问题。 英国尽管有自己悬而未决的政治问题，但从全球来看，英国仍然是世界上最稳定和最安全的国家之一：这一点不太可能改变。虽然欧洲买家和投资者可能暂时对英国持谨慎态度，但英国市场对来自全球市场的投资者仍然具有极大的吸引力，其中一些海外买家在2018年进行了几笔大的交易，并且正在物色2019年的房产购置。 责任编辑：Adam Chen 伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
2016年第一季度，伦敦高端住宅价格小幅下挫，全球经济及英国国内经济前景阴晴未明，二套房业主急于和4月1日起对额外房产征课的印花税作斗争，不确定因素大大冲淡了投资者的兴趣。而跟伦敦住宅市场其它板块不同，伦敦高端住宅市场相当具有价格敏感性，且越来越受控于根据自身需求购房的投资者。 至今年3月底，整个伦敦高端市场的价值在3个月的时间里平均下滑0.3%。不过，价值更高的中央伦敦高端市场和更面向国内民众的外伦敦市场之间仍旧维持着显著差距。在中央伦敦的几个最高价的住宅市场，房价在第一季度下跌了0.8%。这使得中央伦敦高端市场的顶级板块价值总体比2014年最高峰时低了6.7%，财相奥斯本在秋季预算案中宣布对高价值房产作出了新的印花税改，此番价格波动也表现出了印花税新政所触动的市场适应。在意料之中的是，今年第一季度中央伦敦高端住宅市场价值逾100万的房产交易量高于2015年头三个月，2015年第一季度正值大选，当时的市场严重受到不确定因素影响。然而，据LonRes的市场数据，今年第一季度的交易量依旧比2014年第一季度低10%。（数据来源：第一太平戴维斯）在伦敦中央区，唯一一个出现房价年增长正值的次级市场是Marylebone，涨幅为1.7%，这反映了高端住宅购房者在观念上的一个更为长期的转变，并且通过房价增长数值体现出来了，其五年房价增长达25.1%，十年来的房价增长为118.9%。在相对不那么昂贵且更面向国内居民的外伦敦高端住宅市场，即从Richmond和Wimbledon，贯通南部和西部的Battersea和Wandsworth，延伸到北部和东部的Islington、Wapping和Canary Wharf，今年第一季度的房价持平不变，这与中央伦敦市场情形不同。在这些区域的次级市场中，Barnes、Ealing和Wapping均呈现了温和的房价季增长，由于维持了上扬趋势，它们的房价年增长在外伦敦区域最为稳健。相反，5年来房价增长高达41%的Fulham去年的房价却轻微回落。Canary Wharf的二手房市场在面对新建住宅不断加入“市场豪华午餐”的强烈竞争时，同样呈现出了更高的价格敏感性。尽管伦敦高端新建住宅市场对价格保持敏感，位置优越的高质量地产在2016上半年的市场交易活动量却一直呈现积极趋势，国内购房者活动热度提高也在背后起到了支持作用。尽管顶级住宅市场的交易活动减少，预算案还是证实了针对顶级住宅市场征收的印花税仍随2014年12月的改革上升。这有力地预示着该印花税政策将保持不变且将继续在中期影响高端住宅市场买卖决策和价值评估。鉴于市场已数次打破最高房价增长记录，如今税务负担加重，而伦敦市长选举和退欧公投的政治不确定因素又将产生影响，第一太平戴维斯认为，在2016年整个阶段，中央伦敦高端住宅市场不大可能实现房价增长，而其它部分的伦敦高端住宅市场可能仅有2%的房价增长。此外，弱化的英国和全球经济前景意味着房价增长要恢复到以往的高趋势，过程很可能是平缓渐进的。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据英中网）
