2020年至今，美国已有近3000万人感染新冠肺炎，近50万人因此死亡；美国国内生产总值（GDP）在2020年萎缩了3.5%，创下近74年以来的最大跌幅；同年5月，宇宙网红兼花花公子、现实版钢铁侠埃隆·马斯克（Elon Musk）决定清空他在美国总价值上亿美元的房产，但这一切都没能阻止美国楼市进入自2007年次级房贷危机之后最强劲的牛市。 美国房地产经纪人协会（NAR）的最近数据显示，今年1月，美国在售房屋价格中位数为303900美元，同比上涨14.1%。 NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，2020年美国楼市共售出564万套房屋，较2019年增长5.6%，是大萧条时期以来的最高水平，销售额同比增长22.2%；同时在售住宅存量则跌至104万套，同比下降25.7%，为有统计以来之最。 从美国房地产中介机构Redfin今年2月初的最新研究报告中，也能看出楼市的异常火爆。 Redfin的报告称，2021年1月底，美国房屋销售价格中位数已升至318750美元，同比增长15%；新上市房屋地产要价达334770美元，创历史新高，同比增长10%；房屋销量同比增长29%；新挂牌量同比下降11%；房屋交易的平均周期仅为34天，同比减少了22天，其中52%的房屋在两周内就达成了最终的报价。 Redfin首席经济学家费尔威瑟（Daryl Fairweather）称：“现在市场上新挂牌的房源十分紧缺，尽管价格很高，但房东普遍惜售。”因为一旦售出，除非搬到一个更便宜的地区，不然很难用同样的价钱买到类似品质的房屋。 此外，美国新一届政府在对外来移民和外国人持有美国资产的态度上较为开放，这也激励着海外买家的迅速回归。 亚洲房产集团居外IQI（Juwai IQI）为第一财经记者最近提供的买家询盘数据显示，2020年美国房产的咨询量总量高居第二，较2019年的第四位明显上升。 第一财经记者从几位美国房产经纪人处了解到，近来咨询美国房产的中国（包括海外华人）客户明显增加，其中部分客户颇为焦急，因为他们着急入场，却发现市场上无房可买。 那么撑起美国房地产此轮大牛市的理由是什么？疫情给楼市带来了什么变化？潜在的风险又有哪些？ 哪些因素导致美国楼市空前火爆？ 此次美国楼市空前火爆，并非单纯由于资金炒作，而是多种因素共同作用的结果。 从人口角度看，作为全球第一大移民目的国，美国是发达经济体中少数几个人口保持长期稳定增长的国家。2020年4月，美国普查局最新的统计结果显示，该国人口在过去十年中增长了约8%，平均每年新增200多万，总人口已超过3.32亿。尽管增速较以往有所放缓，但仍足以让德国、日本等陷入人口衰减危机的发达国家羡慕不已。 此外，美国人口年龄中位数为38.5岁，虽然高于2010年时的37.2岁，但依旧是G7国家中人口结构最年轻，且唯一一个中位数低于40岁的国家。 从货币供应量看，1960年1月1日至2021年1月1日，美国的广义货币供应量（M2）平均每年增长6.8%，同期美国国内生产总值（GDP）年均增幅为3.1%；而2020年美国GDP萎缩了3.5%，M2却同比暴增了25.8%，增发的货币有部分流入楼市并不足为奇。 从抵押贷款利率看，在新冠肺炎疫情全面暴发之前，当时美国30年期的抵押贷款利率为3.7%左右，而2020年最低时只有2.7%上下。1%的利率差意味着，一套价值30万美元的房产，如今购买所需支付的所有成本将比之前节省约6万美元。 美国社会最大的群体——千禧一代（通常指1981~1996年出生的人）之中有不少首购族，对他们而言这显然是一个不能错过的机会。美国抵押贷款银行家协会（MBA）数据显示，2020年11月，首套房贷申请的数量同比猛增了27.1%。 从市场供需看，美国房地产资讯网站Realtor最近发布的数据显示，今年1月美国50大城市的房屋库存总量同比下降了41.8%，大于去年12月的同比下降38.6%；美国所有地区的新挂牌房屋数量均出现大跌，其中传统的阳光度假带——南部地区减少的幅度最大，为24%，中西部也下跌了22.6%，房价较高，且大城市较多的东北部和西岸情况稍好，但也分别下跌了14.4%和6.6%。 按城市看，新挂牌数量同比下降最大的是克利夫兰（-37.1%）、杰克逊维尔（-36.9%）和孟菲斯（-32.6%），均处于南部地区；只有三个城市的新挂牌数量逆势上扬，分别是圣荷西（24.8%）、旧金山（14.4%）和丹佛（1.8%）。 亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人、董事会执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，疫情虽然让美国暂时陷入了经济衰退，但同时创纪录的低利率大大刺激了购房需求，加上高薪家庭居家办公带来的置换需求，共同将美国房价推到了过去10年未见的高峰。而在供应方面，对经济及工作前景不确定性的担忧又使得不少房东不愿意挂牌出售，此外美国的住宅建设分区（zoning）政策又偏向有产者，也使得建设中低端住宅变得困难重重。 最受热捧房源：性价比高、阳光充足 美国房地产咨询公司Zillow最近一项针对经济学家、投资策略师和房地产专家的调查显示，84%的被调查者认为，德克萨斯州首府奥斯汀（Austin）有望成为2021年房价涨幅最快的城市，其次是菲尼克斯（59%）、纳什维尔（67%）、坦帕（60%）和丹佛（56%），而排在榜末的则是东岸的纽约及西岸的旧金山、洛杉矶。 与昂贵的东西岸相比，榜首的五座城市均处于美国的中部或南部地区，性价比相对更高，平均而言只要花30万美元左右即可买到一套独立房屋。 另外有趣的是，根据美国国家航空航天局（NASA）的数据，这五座城市之中有四座的均日照量居美国各大城市前列，只有纳什维尔略低于均线。 事实上，根据Zillow的数据，截至2020年12月，奥斯汀的房屋价格中位数已经同比上涨了23.6%之多。 居外IQI上海公司经纪人Lona对第一财经记者透露，自己目前有几位客户正在寻找奥斯汀合适的房产进行投资，但有些当地开发商直接表明现在不卖给投资客，另外一些则表示，前面已有数百位客户排队，需要耐心等待新楼盘上市。她还称，当前即使是中资在美国开发的楼盘，大部分也能被当地市场消化，不用再像以往那样拿到中国国内来销售。 Lona表示，由于疫情带来的旅行封锁并未结束，因此海外买家去当地看房十分不便，这促使了海外投资者只能考虑购买新房，而不是情况较为复杂的二手房。她说：“以前只见过买加（利福尼亚）州的学区房需要排队，没有想到有一天在德（克萨斯）州买新房也得先到先得。” 另一位身处奥斯汀的当地华人也表示，目前市场十分狂热，上周一套楼盘出来不到48小时就有十多个买家竞价，最后成交价远远超过了放盘时的价格。 新冠肺炎疫情迫使人们将更多时间花在家里，大大增加了对居家空间的需求，这不仅改变了人们对房屋的传统定义，也改变了对优先居住地区的选择方式，从而彻底改变了美国楼市以往的供需关系。 即使疫情顺利过去，楼市的趋势也不太可能重回疫情之前，芝加哥大学的一项研究表明，至少37%的工作岗位都可以完全在家办公，而不用去公司，并且这些岗位以高薪为主，而高收入群体正是市场购房的绝对主力。 高房价风险：社会不平等加剧 值得注意的是，尽管美国楼市看上去十分火爆，但美国普查局数据显示，2020年第四季度的房屋自有率（季调后）为65.8%，仅比一年之前的65.1%增加了0.7个百分点，离次贷危机之前69%的高峰仍有不少差距。这意味着，疫情期间真正买得起房子的无房一族并不多，更多房产其实是被有房的中高收入群体买走。 Redfin的数据也证明了这点，2021年1月，美国第二套房产的抵押贷款申请量同比去年1月激增84%，并且已是连续第八个月同比增长在80%以上，而同期首套房产抵押贷款的申请量同比仅增加了36%。 由于高薪阶层普遍可以远程办公，疫情对其收入的影响有限，因此不少美国富裕人群可以选择保留大城市的房产以备不时之需，然后去购买阳光地带的度假屋来满足平时生活。 Redfin的经济学家马尔（Taylor Marr）表示，今年1月份，市场上购买第二套房屋的人数是一年之前的两倍，这意味购买度假屋正成为一种常态。 马尔称：“许多美国人已经意识到远程工作将继续存在，对于一些幸运的人来说，他们可以无限期地在湖边小屋或滑雪公寓里上班。但对于低收入的无房群体而言，随着价格上涨，买房将越来越遥远。” 另据MBA美国住房研究所的数据，2020年12月，有7.9%的租客（262万户）拖欠了租金，而5.0%（238万房主）没有支付按揭贷款。一旦美国政府不再延长对违约者的宽限期，也不再发放免费支票，部分无法正常支付贷款的房屋将被银行没收，从而给楼市带来波动风险。 从楼市的趋势中可以明显看到美国经济复苏的不平等，许多低收入的美国人继续遭受财务困扰，而许多高收入者却从不断飙升的房价和良好的股票投资组合中受益。 奇米尔表示，美国住房不平等的情况正越来越严重，这是美国政府亟须解决的难题。 原文：第一财经
2021年3月3日，英国财政大臣苏纳克正式发布2021年政府预算案，涉及税收、房产、就业、商业等多项领域。 主要措施包括延长“保就业计划”和住宅物业的“印花税假期”至9月底。税务方面，苏纳克宣布调升企业税，由19%加至25%，2023年生效，个人入息免税额保持於12,750英镑不变至2026年，旅游及休闲行业增值税只须5%的计划亦延至9月底。 1. 印花税假期延期6个月 第一项政策，便是大家期待已久的印花税假期延期。 苏纳克今天宣布，原本截至3月31日结束的印花税假期将延长6个月，继续适用于英格兰和北爱尔兰的所有买家，具体细则如下： 6月30日之前购买英国房产的所有买家（交房时间要在这段时期内），其购房印花税起征点仍维持在50万英镑。 这意味着首套房买家买房时其50万英镑以下部分印花税为零，非首套买家也能省下最多1.5万英镑。 7月1日至9月30日之间，印花税起征点将降至25万英镑。在这种情况下，买家最多也可节省2500英镑。 自10月1日起，起征点就完全恢复至12.5万英镑的初始水平了。 2. 重推5%首付购房计划 同一天，苏纳克还正式发布了全新的“政府担保贷款”（Mortgage Guarantee）政策。 该计划可以为首套房买家和自住房买家提供政府担保，从而在2021年4月1日到2022年12月31日期间，以低至5%的首付买房。 换句话说，首次购房者或自住房买家接下来将最多可以贷到95%的贷款。 特别需要注意的是，购房价格必须要在60万英镑或以下。 5%首付购房计划将于今年4月启动，至明年年底截止，可用于购买新房或二手房，不适用于二套房买家或买房出租的购房者。 目前，包括Lloyds、Barclays、Santander、Natwest、HSBC在内的英国主要银行已确认提供95%的贷款项目，并将获得政府担保。包括Virgin Money在内的更多贷款机构也将在不久后加入这一计划。 苏纳克认为，不少工薪族在疫情封锁期间攒了点儿钱。目前解封在即，正是推出这个政策的好时机。据了解，这项购房政策有望让200万人实现买房梦，并帮助英国年轻人完成从“租房一代”（Generation rent）到“买房一代”（Generation buy）的转变。 3. 保就业补贴计划计划延长至9月底 保就业计划（furlough scheme）会为因疫情而无法工作的雇员支付8成工资，每名员工每月最多资助2,500英镑，以保住数百万个职位。 此外，预算案宣布向自雇人士提供现金补助，包括去年受疫情影响失业后变自雇者，估计逾60万人受惠。 4. 推出援助中小企“help to grow”计划 动用5.2亿英镑开支，助中小企老板“重返校园”，为多达13万间中小企（SMEs）提供MBA形式的管理培训。 计划将会为每位合资格中小企老板提供50小时的一对一培训，由专业商业人士教授管理知识。合资格的中小企购买提高生产力的软件时获得最高50%折扣，优惠上限5,000英镑。 5. 向企业提供补助金助重新营业 动用50亿英镑帮助陷入困境的英格兰主要商业街的商店及酒店於解封后重新开放，每间合资格企业可获得最高1.8万英镑的一笔过资助。 另英格兰将有近70万间合资格商店亦可获得“启动补助金”（restart grants），将於4月开始透过地方政府直接分发补助金，以取代现时类似措施。 6. 设立基金协助社区“接管”濒临倒闭酒吧或俱乐部 新冠肺炎疫情重创酒吧等公众场所。财政预算案计划动用1.5亿英镑设立基金，向社区团体提供最多25万英镑配套资金，协助购买当地陷入财困的酒吧，避免酒店倒闭之馀，改为以社区企业形式共同营运场所。在特殊情况下，社区团体可申请最多100万英镑，用於购买当地的体育俱乐部。 7. 额外向年青人培训资金增拨1.26亿英镑 向培训年青人计划额外投入1.26亿英镑资金，政府向企业支付每名学员的薪金由2,000英镑增加至3,000英镑。 8. 增加新冠疫苗计划拨款 向新冠疫苗接种计划增拨16.5亿英镑，以协助实现在7月底前为所有成年人接种首剂疫苗的目标。 9. 简化高技术工人签证流程 拟推出快捷通道签证计划，以协助初创及发展中的科技企业从海外寻觅合适人才。 10. 现金补助英国各项运动，资助与联合申办2030年世界杯 拟斥资3亿英镑协助恢复英国体育运动复苏。辛伟诚曾透露自己热爱木球，表示这项运动将会获得现金补助，其馀运动，包括网球及赛马等同样受益。 他亦承诺提供2,500万英镑资金，於英国各地增建约700个新球场，并有意与爱尔兰联合申办2030年世界杯足球赛，为启动该计划提供预算。 资料来源：香港经济日报、英伦投资客 英国政府公布两项购房新政，其用意都是为了在短期内刺激购房需求，从而带动经济复苏。 手快有，手慢无！马上联系居外IQI，免费获取60万英镑的小预算项目推荐，轻松赶上千载难逢的置业优惠。
自特朗普胜选后，美国10年债利率两周内由1.83%上升到2.38%，引导美国主要房贷机构房地美（Freddie Mac）11月23日公布的30年房贷利率攀抵至4.03% ，为2015年7月以来最高水位，15年房贷利率也上扬至3.25%，为今年1月以来高峰。与此同时，美国房地产经纪人协会（NAR）却公布10月成屋销售增长2%，换算成年率为560万户，创下2007年2月以来最强增幅，而平均房价则同比上涨6%至232,200美元。专家担心，房贷利率和房价的同步攀高，短期或可刺激部分买家提早购买成屋好锁住低房贷利率，但却会使高单价房屋买气递延，最终引发美国房市需求的降温。部分专家估计，30年房贷利率若升到5%，将对房市产生明显的冲击。在过去七年房贷利率不断下滑的过程中，原本锁定高利率的房贷户透过重新低利贷款以偿还高利贷款的方式，变相套出现金（cash out）。但这个透过融资重贷（Cash Out Refinance Mortgage）套出现金的理财管道在近两周的利率飙升后失效，根据贷款银行协会（MBA）资料，2017年美国房贷融资重贷金额恐将剧降46%至4,840亿美元。。FTN Financial抵押贷款公司策略师施密特（Walter Schmidt）估计，可透过融资重贷的方式套出0.5%以上房贷利差的30年房贷户比例，已由选前的70%降到目前的35%。此外，MBA协会也估计在房贷利率攀高的威胁下，2017年的房贷申请金额也将同比下滑16%至1.58万亿美元。据此，部分分析师已估计2017年美国房价将会下滑。另一个衡量房价负担指标的“房价所得比”也显示，美国平均房价4年来相对所得上涨了45%，让一般民众越来越负担不起。近期的房贷利率攀升若能顺利引导房价下滑，对许多等待购屋的美国民众未尝不是件好事。互联网资讯综合整理
1、市场持续复苏，房价继续上涨在 30 份报告中，几乎所有的机构都认为 2017 年美国房价将继续上涨。据美国最大的地产平台 Zillow 数据，2016 年全美房价上涨了 4.8%，并预测 2017 房价将上涨 3.6%。而全球最大的地产数据提供商 Corelogic 要乐观一些，它预计房价将在 2017 年 9 月时，再上涨 5.2%。川普的政策为:稍减稅金动工美国基础设施这两项政策会加强美国经济而导致国内生产总值(GDP)成长 提供更多的工作机会。下图是 Zillow 对 110 多位经济学家和地产专家做的调查，对 2016-2021 年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测，认为美国未来 5 年房价将上涨 6.3%；绿色虚线是乐观预测，认为未来 5 年房价将上涨 26.7%；两者之间的黑色虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨 17.3%。>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到 2007 金融危机前的最高点，房价还有上涨空间吗？但是，不要被表面数字蒙骗。CBS 商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10 年前 20 万美元的房子，如今要 27.6 万。由公开数据可知，2007 年的房价显著高于 2016 年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为 2017 年上涨空间依然存在。 2、获得房屋抵押贷款更容易2017 年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站 Redfin 认为，2017 年房利美 ( Fannie Mae)、房地美 ( Freddie Mac) 将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆，买到价格更高的房屋。美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。2016 年 11 月，该指数已高达 8 年来最高值 174.1，进入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。Dodd Frank 贷款政策将被放宽 有人担心是否又会有人无法支付而影响了市场 但政策并非与当年一样松垮 所以贷款者还是要有一定的经济能力才能成功申请贷款3、抵押贷款利率将略有提高，月供变多包括 NAR, Zillow, MBA 等多家机构都认为，2017 年的 30 年期固定利率抵押贷款利率，将维持在 4.5-5%，高于过去 5 年 4%以下的水平。这意味着买一套房产，月供可能增加 100多美元。不过，房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一，经济状况已较几年前有所改善。2013 年相比，美国工作岗位增加 700 万个，工资增长显示出加速迹象；第二，抵押贷款数额扩大，更易获得房贷。因此，房贷利率小幅上行，难以浇灭买房需求。由于你们是要现金买房 所以利息对你们来说不无影响 同时目前股市在川普上台后情况也是成绩亮眼 很多人担心会有负面影响不过却意外的上涨。4、房屋交易活跃，流动性增强据 Redfin 统计，2016 年市场待售房屋的停留时间仅为 52 天，这是自 2009 年以来的最佳纪录，并认为 2017 年将打破这一纪录。除了市场景气之外，行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣，使交易更快捷。5、住房供应增加，库存仍紧张近年来，美国房屋开工数量持续增加，一是应对居住需求，二是美国房屋建筑协会（NAHB）的建筑商感知指数显示，建筑商的信心已恢复到 11 年前的高点，全美开建的新房也逐年增多。由建筑商感知指数可见，一般高于 50 为正面，而目前已达到 71，是 2005 年来的新高。美国开工房屋数量，NAHB 统计 2016 年 12 月全美在建房屋为 130 万套。多家机构预测的 2017 年美国开工房屋数量，范围在 120-150 万套之间。NAR 表示，虽然在建房屋数量增加了，但开工数仍只有正常速度的 60%，房屋库存在2017 年依旧紧张。2016 年 9 月底的房屋库存总量增加了 1.5%，有 204 万套现房待售，但仍比去年同期水平低 7%。NAR 认为 2017 年新房销售将上涨 10%。2016 年 542 万套的销售成绩，是近 10 年的新高。而二手房销售将上升 2%，从 536 万套升至 546 万套，这将是 2006 年以来的最好销量（647 万），在 2018 年将上涨 4%，达到 569 万套。即便房屋开工数将持续增加，但销售依然旺盛，库存紧张仍会是常态，将继续推高房价。CoreLogic 副首席经济学家 Sam Khater 认为房价继续上行的主要原因，是供给有限和需求旺盛。 6、建筑成本继续上涨，或进一步推升新房房价2016 年，美国深受建筑工人短缺之痛，根据美国房屋建筑协会（NAHB）的数据，建筑行业现今约有 20 万个职位缺口。包括 Total Mortgage、Zillow、NAHB 等在内的专业机构都认为，建筑工短缺的趋势仍将在 2017 年继续。在此情况下，建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资，而增加的人工成本。可以想见，由此产生的成本上涨，会被转嫁给买家或投资者。大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言，可能导致建筑工人短期内大量缺口，进一步提高房屋建造成本。 现在川普积极处理非法移民回国对海外投资并无影响，依然可在美国购房房价市场稳定上涨。当然决定房价的因素有很多包括利率等货币政策 就业和 GDP 等所等经济基本面以及人口因素 美国房价有较大的增长空间尤其美国经济正逐渐回暖。美联增加利息预期越来越强烈主席 Yellen 也是在公开会议强烈提示 意味美元未来升值走强 并没有什么太大因素对于房产市场有深度影响 川普的政策目前对于中产阶级和高产阶级的民众受益较多。 作家：Tiffany Huang 黄珊珊 （现为美国加州房产经纪人）微信号 : tiffhuang615服务区域：南加州核桃市、钻石吧、尔湾、布雷亚、约巴林达市、奇诺岗 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
报告中提到，大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰，之后便一路下滑；而小型投资者则与之刚好相反。居外网董事兼CEO罗雪欣展望，如果年底前降息将导致更多投资人和资本进入楼市，楼价上涨速度将加快。 撰文：吴将 美国房地产数据公司CoreLogic的最新研究表明，美国投资者对于房地产的购买热度居高不下。2018年，投资者花在购买房屋上的资金创20年以来的新高。 不过值得注意的是，统计数据显示，这种增长的动力并非来自大型机构买家入场，而是受到大量中小型房产投资者的推动，其中不少投资者都是刚需房的买家，尤其在租金回报率相对较高的城市、地区，这类情况特别明显。 小型投资者涌入房市 CoreLogic的研究显示，2018年美国投资者将11.3%的资金投入了房地产市场，这是该公司自1999年进行这项统计以来的最高纪录，不但高于2017年的11%，也高于上一个高峰期（2012~2014年）的10.3~10.9%，当时的美联储还坚守零利率，并在施行量化宽松（QE）的货币政策。 CoreLogic在报告中提到，持有100套以上房产的大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰（投资占比约24%），但之后便一路下滑，截至去年底已不足17%；与之刚好相反的是，持有房产不超过10套的小型投资者自2013年起开始逐年加大了对房地产的投入，到2018年末时的投资占比已从2013年的48%上升到近62%。 而持有10~100套房产的中型投资者，其情况与大型投资者类似，当前在房地产上的投资占比为22.7%，较2009~2011年期间的近30%大幅下降。 此外，2018年投资者在刚需房上的投入比例高达20.3%，远高于对中、高端房产的投资（分别为7.8%、6.3%）。 居外网现有175万套美国房源，欢迎查看 如果结合去年全球金融投资环境来看，小型投资者在房地产上加码的做法可谓是“歪打正着”。据德意志银行统计，若以美元计价，包括股票、债券、信贷、商品在内的70多个资产类别，其中九成在2018年的回报率为负，是自1901年有统计以来最糟表现。 但房地产市场却是个例外，惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在2019全球房地产展望报告中指出，去年的发达国家市场，除了澳大利亚、加拿大、瑞典等国之外，其他国家的房产价格均呈上涨趋势，2018年加息4次的美国均价也上涨了5%。 投资者更倾向在东部买房 CoreLogic的研究还发现，投资者更倾向于在美国东部买房，其中购房率最高的10座城市有8个位于东部（底特律、费城等），而只有两个在西部，分别是得梅因（Des Moines）和俄克拉荷马城。 相反，美国房产投资活动最不活跃的五个城市全部位于落基山脉以西，其中四个城市都在位于加利福尼亚州——美国房价最贵的地区之一。 至于为何不同地区的投资热度差异如此之大，CoreLogic在报告中称，投资者买房最优先考虑的通常都是投资（租金）回报率，而房价较高的地区，由于市场溢价过多，租金回报率往往不会太高，市场也会比较平淡。 与之相反，人口较多，同时均价较低的城市的房产交易量则往往要高很多，比如购房率排在第一的底特律，据美国住房联合投资公司Unison近日发布的一份报告显示，底特律房价中位数仅51233美元，而当地人均月收入的中位数28617美元，买房并不用承担太多经济压力。 立即查看美国德州底特律房源！ 当然，除了租金回报率之外，投资者还会考虑未来房屋增长潜力、当地空置率、房产税等因素。报告还称，通常一个供不应求的房地产市场尤其能吸引资金流入，因为投资者普遍认为，投资一个供应不断减少的市场，远比一个供应持续增加的市场更安全。 降息预期将为房市推波助澜？ 尽管美联储在6月的议息会议上并未宣布降息，但美联储主席鲍威尔极为鸽派的表态，已让市场对于美联储年内降息的预期空前放大。 这一点从美国最大的房地产抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）最新公布的房贷利率上就可见一斑。当前30年期的固定房贷利率为3.84%，低于一年前的4.57%；15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前为4.04%；5年期的平均浮动利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。 Zillow经济学家施塔克曼（Matthew Speakman）表示，本周抵押贷款利率基本持平，但在大西洋两岸两大央行相继唱“鸽”之后，抵押贷款利率料将继续下滑。 美国抵押贷款银行家协会（MBA）总裁兼首席执政官布鲁克斯米特（Bob Broeksmit）表示，由于降息预期大增，不少人选择暂时撤回了房贷申请，希望之后会有更低的贷款利率。他称：“尽管上周的贷款申请量下降了4%，但再融资率比一年前增加了79.5%，购买活动也增加了4%”。 对于房市而言，降息可以直接降低投资者的投资成本，这无疑是一个不容忽视的利好因素。 全球海外中文房产平台居外网董事兼CEO罗雪欣女士在接受第一财经采访时表示：“美国房价近年来一直稳定上涨，但去年以来，由于按揭利率上升而遇冷。今年上半年美联储关于年内利率不变的信号，已经让楼市有回暖迹象，如果年底前降息，则将导致更多投资人和资本进入楼市，楼价上涨速度将加快。 佛罗里达州迈阿密海滩开发项目，为一栋5层精品建筑，其中四个单元为复式住宅单元，设有2间卧室+书房、办公室或第三间卧室；2.5间浴室；3处露台；每个住宅单元设有2个车库空间，且设有开放的电梯。房价约¥680万。 居外物业编号：48009940 点开查看房源详情 她还称：“以前，在美国买房，一处房源会有好几个潜在买家竞争，买方经纪人要使出浑身解数才能帮客户拿下看中的房子。随降息而来的楼市升温，这种现象料会重现。我们预料到2020年上半年，美国楼价上涨速度会高于2018年的增幅（4%），但还不至于超过2017年（增幅7%）。” 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多美国房源，或致电 400-041-7515 谘询美国留学、移民和投资的机会。 来源：第一财经 责编：Zoe Chan
中国人为何在新加坡买买买？ 新加坡房地产公司永泰控股副主席郑维荣说，近年来新加坡房地产市场上有多达30%的产品卖给了新加坡以外客户，中国内地买家买走了新加坡市场上8%～9%的房子。新加坡因为语言、文化与中国接近，中国买家快速增长的趋势仍在持续。 莱坊国际最近一份报告显示，马来西亚新山、澳大利亚黄金海岸等地成为中国超高净值投资者追捧的目的地，其投资收益超过了其他传统海外置业城市。 新加坡近期经济增长趋缓，业内预计房地产需要两到三年才能回暖。新加坡本地开发商纷纷将中国内地客户视为核心资源，与出海的中国房企短兵相接。 郑维荣透露，永泰控股有多达10%的客户来自中国内地。最新的项目嘉御苑专门开发金融支持平台，帮助中国买家在新加坡寻找房地产之外的投资项目。中国内地买家表现不俗的实力，尤其是来自中西部的富裕人群。来自内地的买家有的有意移民，有的仅仅是出于投资不动产的考虑。 以往出海到韩国济州岛等地的项目买家以中国人为主，但绿地正在将客群范围扩大，争取当地客户。此前出海到旧金山，针对华人买家的万科也提出要逐渐发展当地客户。随着中国移民大军的扩张，出海的中国房企面临更多竞争。 为孩子好？ 除了投资、移民以外，很多中国内地买家在新加坡置业的主要目的是为了子女的教育。新加坡的教育体系是世界上最好的教育体系之一，例如、创新性、东西合璧、双语等都是新加坡教育独一无二的特色。再来，新加坡社会稳定、安全，被评为全世界第二安全的城市，这无疑是很多中国内地家长热衷于送子女来新加坡读书的主要原因之一。 《三字经》曰：昔孟母，择邻处。为了孩子受到更好的教育，孟子的母亲带着儿子搬了三次家，最后住到文庙旁边，所以成就了与孔子齐名的孟夫子。孟母是不是“虎妈”，不得而知，但华人自古以来就是世界上非常崇尚教育的一个民族——因为教育不仅可以改变命运，也是一个国家的核心竞争力之一。 买学区房不如去新加坡 当今的父母大多都是“虎妈”和“狼爸”，在子女教育支出方面可以说是不惜一切代价，从母亲吃各种益智补剂的“胎教”开始，幼儿园学前班不是私立名校就是国际双语，小学市重点起跳，中学省重点才算达标，大学——如果不留学QS排名前50的世界名校，还真不好意思跟邻居打招呼。 北京海淀区五道口的学区房1平方米10万,37平方米打折卖您350万算便宜。这个“宇宙中心价格”的卖点就是子女可以就读附近的重点小学或者重点中学——既然您都有这个经济实力和彪悍决心，在雾霾遮天土豪横行的帝都买套楼下开着麻将馆包子铺的二手学区房，为何不带孩子直接去鸟语花香安全清洁公平竞争的新加坡？ 新加坡的立国理念很简单，就是“任人唯贤”,因为这个除了阳光和空气没有任何天然资源的小岛国，唯一能凭借的就是高素质的人力资源，而高素质的人才来自于高效优质的教育体系。国际教育机构皮尔森（Pearson）发表2014年全球教育制度排名报告，前4名分别是韩国、日本、新加坡和中国香港。 新加坡无疑是国人的最佳选择：韩国人讲韩语，“前轱辘转后轱辘不转”；日本人讲日语，“阿咿呜呃喔”；中国香港人讲粤语用繁体汉字，“佢唔冇嘅㗎噶咁咗啲”，只有新加坡华人普遍讲华语（普通话），用简体字，英文教育水平更是荣膺亚洲之首。新加坡教育部就位于西部地区的波那维斯达（Buona Vista），这里遍布多所双语精英中小学和高等学府，拥有亚洲教育中心的美誉 小红点也有个“海淀区” 更重要的一点是，虽然新加坡被称为“小红点”，但整个教育体系奉行的是精英主义，因材施教，来自于任何家庭背景的学生，都可以根据自己的实际情况选择最适合自己的教育模式，在公平、公开和公正的选拔过程中不断提升自己的书本知识和实际能力。 今天新加坡政界、商界、学界和军界中的头面人物，大部分都是在这个体制下层层遴选出的人中翘楚——政府奖学金的得主，他们中的很多人都毕业于位于新加坡西部的两所公立大学——新加坡国立大学（NUS）和南洋理工大学（NTU），在最新公布的2014年QS全球大学排行榜上分别名列第22位和第39位，在亚洲排行榜上分别名列第1位和第8位，无论是学术水平和科研能力，都名列世界前茅。 除此之外，这里还坐落着另一所闻名世界的商界贵族级院校——英士国际商学院（Insead欧洲工商管理学院）的亚洲校区，全球的商界英才云集于此，MBA和EMBA莘莘学子接踵摩肩。沧海横流，财智纵横——方显亚洲商业教育中心之本色。 如果说滨海湾是新加坡的“曼哈顿”，那么西部的纬壹科技城（one-north）则是整个东南亚的“硅谷”，这里坐落着和教育机构相辅相成、产学结合的众多高科技研发中心——启奥生物医药园(Biopolis)、启汇园（Fusionopolis）、媒体工业园（Mediapolis）以及新加坡科技研究局（A*STAR），从这里孵化出的尖端技术正悄悄改变我们这个世界的样貌，飞速提升人类的生活品质。 几千年前的孟母为了儿子的教育都懂得要择邻而居，更何况现今思想通达，观念先进的现代人？单纯投资房地产是富豪；单纯投资子女的教育是慈母严父；而用投资房地产的方式来延展孩子的未来才是王道，为了下一代的未来，居住在新加坡的西部无疑是一个上佳之选。 浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读
美国房地产经纪人协会（NAR）4月20日发布消息，进入春季以来，美国3月成屋销售量比2月飙升5.1%，达到533万套，高于经济学家预期的3.5%增长率，同时成屋销售较一年前增长1.5%。此外，成屋供应紧张的态势有所改善。据路透社报导，美国春季现房销售猛增，显示消费者对美国经济充满信心，加之美国房贷持续低利率、股市回升和就业市场进一步走高等多项有利条件，美国房屋销售的好势头还将继续保持。点击查看美国更多精品房源纽约MUFG联合银行首席经济师Chris Rupkey说：“如果消费者继续购买新屋，这说明（美国）经济状况不会太差，消费者对此有信心。”NAR表示，3月现房销售在全美普遍增长迅猛，其中东北部市场激增11.1%，中西部市场激增9.8%。独立屋销售增长5.5%，公寓房销售增长1.8%。同时，中价位房屋销售是3月销售成长的主要动力，而低价位房屋销售由于市场供应不足受到抑制。美国抵押贷款银行家协会（MBA）近期公布的报告显示，由于美国30年期固定利率房贷保持在历史最低水平已有1年多时间，上周美国房贷申请量再次飙升，创近两个月来新高。虽然3月美国房市中的待售房比上个月增加5.9%，达到198万套，但这种户型的供应量却比一年前下降了1.5%。随着房屋库存的吃紧，房屋的出售速度更快。3月，销售房在市场中的停留时间约为47天，比2月的59天进一步缩短，也是自去年8月以来出现的最短销售周期。以3月美国房屋销售速度来看，市场需要4.5个月卖掉所有库存房屋，长于2月所需的4.4个月的销售期。房地产经纪人协会认为少于5个月就是市场紧俏。3月美国房屋的中间售价达到22万2700美元，比一年前增长5.7%。由于房价的上涨继续超过工资的涨幅，一方面这抑制了首次购房人的购买能力，另一方面却增强了房主的售房热情。同期，首次购房者的成交量占全部房屋销售量的30%，与2月及一年前所占比例持平。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（互联网资讯综合整理）
美国的房屋建筑商预计销售将会更强劲，但目前的新建房屋之抵押贷款申请量并不支持这一期望。继四月份的下滑後，五月份房屋交易商的情绪指数上涨了 2 点，为经济衰退以来的第二高。美国住宅建筑商协会的月度指数现在为 70 点。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费NAHB 的主席 Granger MacDonald 表示，即使在更高的建筑材料成本和劳动力短缺的情况下，房屋建商对房市的乐观态度依然在增加。房屋建商的情绪指数可能会持续上升，但小坪数住宅的开工率并没有获得强劲增长，依赖初阶抵押贷款的购房者显然正在努力降低负担。根据抵押贷款银行家协会的资料，与 4 月份相比，新屋的抵押贷款申请量在 4 月份下降了 4.3％。这是今年以来的首次下降。 较 3 月份的申请量大幅下降了 20％。MBA 的副总裁 Lynn Fisher 表示，相对较强的 3 月份可能会从 4 月份吸走一些交易量，从而加剧季节性之衰退。尽管住房需求稳定，但房屋建筑业的劳动和材料成本持续上涨，这将使房屋建造的速度放缓。（据钜亨网）
上周美国的按揭贷款利率明显下降，但购房者和屋主都没有受到特别的影响。按揭贷款银行家协会表示，经季节调整後，按揭贷款总额上升了 0.4%。不过，与去年同期相比，下降了 22％，这是因为贷款融资量大幅下降。屋主们似乎已经习惯了低利率。30 年固定利率抵押贷款平均合约利率从 4.22％下降至 4.17％。自总统选举以来，利率就维持在狭窄的变动范围之内。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看美国房源MBA 的首席经济学家 Mike Fratantoni 表示，抵押贷款利率下滑可能是地缘政治和经济问题的一个结果，包括对美国通货膨胀率下降和欧洲经济增长潜力的担忧。上周略有下降的利率使本周的再融资上升了 3％，但与去年同期相比，仍然短少 41％。许多借款人已经以更低的利率进行了再融资，所以潜在申请人数量迅速萎缩。Fratantoni 表示，由於可以从融资中获益的借款人数量持续下滑，所以会出现越来越大的利率降幅，从而对再融资产生重大影响。随着房市的旺季 - 春季逐渐退潮，房屋短缺的情况仍然存在，即使是低贷款利率也难以吸引更多的购屋者。本周，全国房地产经纪人协会报告，6 月份房屋销售下滑，市场供应量依然紧张，民众的可负担能力也正在减弱。（据钜亨网）
华人疯狂抢购学区房似乎早已成为人们共识。当然，在加拿大也难以避免。我邻居一位在国企任职的同学就从国内飞来，希望我把房子卖给他。价格、交接细节什么的都好商量。希望我能够成全他们三家要好的同学住在一起的好事。就这样以迅雷不及掩耳盗铃之势，确定了中介、律师等办好了手续，房子被“强卖掉”了。国人已经有了先放一块资产在海外的先知先觉。先说说我要买房子的事情。我们这个学区的这所学校，号称全省最好的公立小学，所在的这个城市据说50%的居民是华人，当然指的是中港台三地的华人。这条街80%以上的住户也是华人。而且，据老住户说，最近5年基本上就是搬出去一家西人，搬进来一家华人。两年前我搬进来的时候就是从一位西人手里买到的房子。在我刚刚搬进来没多久，我右边的邻居，一位中国香港二代的移民，因为工作变动的原因要卖房，我们看了以后，感觉很喜欢，打算把它买下来出租用，距离学校走路3分钟，不愁没人租，结果被太太阻拦掉。很快一位巴基斯坦人搬了进来，巴基斯坦人大概住了不到一年，一天我在后院干活，女主人隔着篱笆问我，说因为她的家庭变故，她现在无力负担这个房子，想卖掉，知道你们中国人喜欢买房子，是否有朋友愿意买她的房子？我心里高兴，机会又一次到来，打算买下。结果几天之后这个房子就以迅雷不及掩耳盗铃之势被卖掉了，新买家不意外的还是华人。我左边的邻居，小两口子双双哈佛毕业，还都是商学院的！男主人是MBA，被一家著名跨国制药企业派驻中国，情商智商都很高。大年初一，小两口来拜年，坐下聊了一会，我才知道右边的新邻居是他本科同学，宾大斯隆的MBA，也在国内某金融机构工作。受他影响搬过来做邻居。闲聊中，我提到女儿即将小学毕业，考上了一家著名的高中，比较远，我们考虑要搬家。他轻轻问一句，是否考虑把房子卖掉？我说，未定，可卖可租。结果，初五不到，他的另外一位在国企任职的同学就从国内飞来。三个同学坐在我的面前。千言万语汇成一句话，希望我把房子卖给他。价格、交接细节什么的都好商量。我犹豫再三，这么好的位置，而且，我自己还想再买一套出租……最终买房的帅哥一句话：希望我能够成全他们三家要好的同学住在一起的好事。是啊，世界是我们的也是他们的，但归根结底是他们的。就这样，接下来几天，赶在帅哥回国前，我们又一次以迅雷不及掩耳盗铃之势，确定了中介、律师等办好了手续。就这样房子被“强卖掉”了。此后，我们大家成为了朋友，交流中我了解到比较惊讶的情况：买房的帅哥还没有办好移民，也还没有孩子。整件事情让我思考，觉得还是能够反映现在国人海外买房的一些共性：首先，买房决策速度快。据这边房屋中介讲的笑话，西人中介一开始很不适应，中国来的客人，当场看房，当场下定，甚至频频出现随身拿出大额CASH的作风。倒不是中国人钱多，是因为房价相对国内还是太便宜。如此快捷的行动，说明这样一笔投资，不算大钱，起码比起北京的房价来说，还是太便宜。其次，群体的相互影响。要好的同学想把家安在一起，互相有个照顾。两家同学在一起，各方面感觉不错，交流之后自然会吸引有条件的第三家第四家同学，还会吸引更多的有条件的亲朋好友过来。前段时间回国小住几天，朋友们在一起聊得主要话题不是小孩出国读书就是移民，群体的效应很快会出来。还有，国人已经有了先放一块资产在海外的先知先觉。移民还没有办下来，就把房子买了。看起来美加的房价上涨还是大概率事件，先把房子买了，将来移民办好了出来也可以马上有个落脚，中间房子空着也不愁出租，起码可以度假用。卖掉一套三环内的80平的单元房，换一套“好山好水好寂寞”的学区HOUSE，过几年也许还能升值，赚点钱，晚上想想都会乐醒。最后，买学区房，抢占最好的位置，这也是我们传统“教育卡位”的思路。教育在国人思路中永远是第一位的因素，所以个人买房也好，国内房地商到海外开发住宅项目也好，学区或者说教育还是中国人考虑的第一位因素，起码我们这一代中国人还没有潇洒到只考虑自己，不考虑后代教育的海外购房。中国人海外买房子是历史的趋势，不要加诸道德的批判，把它放在人性的角度，经济的角度，你会感觉到未来的趋势只会更加猛烈。上面理出来的是国人海外购房的共性特征：教育、对冲、安全，触发拉动力量是群体的示范效应。为了表达的清楚一些，我们换一个角度从汇率、国内购买力方面算算经济账。 首先，人民币(6.2055,0.0095, 0.15%)升值的趋势。过去两三年人民币对美元升了10%不止，美元对加币升了20%。“异常坚挺”的人民币对外的购买力大大增强了。而另外一个个角度，过去两年人民币对内贬值20%不止，哈继铭的一篇报告中讲，过去200块钱人民币进到超市可以买几大包，现在基本上买不了什么东西。现在整个中国结构失衡状况如此严重的情况下人民币对外还会升吗？还能升多少？还能升多久？当然我们是个大国，宏观经济金融不会一下子就坍塌，但是，长期趋势和方向要看清楚。现在你如果有机会、有条件到海外买房，要早早赶上这班车啊。最后还有一个充满正能量的结论：告诉孩子们还是要努力读最好的名校，和最优秀的同龄人在一起。你将来才可以和你喜欢的同学们生活在一个国家，一个城市，一条街，Hero meets hero，想想都开心。有选择，有自由是人生多么美好的一件事情。
