狼真要来了：央行加息几成定局 据加拿大广播公司的报道，星期三加元对美元的汇率猛升了将近1美分，星期四早晨是1加元换0.7671美元，这是4个月以来的最高水平。 这次加元对美元汇率猛升的原因是加拿大中央银行行长 Stephen Poloz在接受美国金融记者采访时说的一句话，“看起来两年前加拿大央行采取的紧急降息措施已经完成了其使命”。 >>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费 点击查看加拿大更多精品房源 加拿大央行行长波罗茨一句话让加元汇率猛升 © Fred Chartrand/Canadian Press 央行行长波罗茨这里指的是2015年加拿大中央银行为了应对世界石油市场价格暴跌的震荡而采取的削减利息率的措施。 世界金融市场对加拿大中央银行行长上述讲话的解读是，既然两年前的降息措施大功告成，下一步央行的行动就会是加息了; 而下一次加拿大中央银行宣布利息率决定的日子是半个月后的7月12日，那时央行很有可能会把利息率从目前的0.5%上调到0.75%。 加拿大中央银行上调利息率除了会让加元对美元升值之外，还会起到给加拿大一些城市，主要是大多伦多和大温哥华，过热的房地产市场降温的效果。 在最新的一份报告里指出，加拿大央行在2017-2018年间将总共加息三次，每次25个基点或0.25%，总共75个基点或0.75%。 市场相信，加拿大央行在七月和十月的会议上两轮快速加息，彻底放弃为应对石油危机而制定的0.5%的“石油保险”政策。以便追平和超过美国的利率，消除前所未见的和美国利率倒挂的现象。 然后，加拿大央行将在2018年第一季度再加息一次，不过更高的利率很难持续，毕竟加拿大的经济增长仍然依赖刺激手段和温和的通胀水平，仍要面临一长串的不确定性因素。 对多伦多/温哥华楼市影响深远 ， 700万人受影响。 一份最新报告显示，加拿大央行如果将利率上调100个基点(1%)，将有100万加拿大贷款者因为月供负担增加而难以偿还。 该机构估计，有近700万加拿大人申请了浮动利率(variable-rate)的按揭贷款或者信贷额(line of credit)。这些人立即受到央行加息的冲击。 如果房贷贷款30万，加息25个基点(0.25%)，月供将增加 62.5加元。 如果央行真的加息3次，月供将增加 187.5加元，而且贷款越多，月供按比例增加，受冲击越大。 对于多伦多和温哥华动辄100万-200万的房子来说，贷款60万以上非常常见。如果房贷贷款60万，月供可能要增加375加元。对于拼尽全力还房贷，以及抵挡物价飙升的加拿大月光族们来说，如果拿出这数百元的额外开销，是一个很多的问题。 报告显示，如果贷款的每月本息还款额增加10元，就有56%的人受影响(下图)。一旦月供增加50元，受影响比例就达85%。 加拿大央行继2015年两次降息后，基准利率一直维持在0.5%的低位。该利率是各大银行确定最优惠利率(prime rate)以及按揭和信贷额利率的关键。 如果多伦多/温哥华楼市泡沫破灭，加拿大业主将看见一生最大投资跌价﹐会产生骨牌作用﹐消费者信心与开支剧跌﹐从而损害经济。 相关资讯：加元飞涨 加拿大加息在即 低利率时代结束 （据加拿大家园）
自养老金条例改变后，比起以往投资养老保险、股票和债券，英国退休族有更多机会投资房产。自从今年4月退休族可以完全控制他们的退休金以来，有70％的人选择了取出部份或全部退休金来购买国内或国外的地产进行投资。IP Global最新的全球房地产展望报告指出，相对于在股市投资而言，房产投资在较长时期内更稳定，更有预见性。据IP Global的调查结果显示，柏林房价今年增长了10.01％，而东京房价增长了13％。布里斯本由于不断增长的租赁需求，投资者可以预期每年5.4％的收益率。此外由于英镑对欧元和日元持续走强，英国投资者不仅能获得更优惠的购买价格，而且保证有持续的收入。在英国，伦敦及曼彻斯特最近房价涨幅最大。据报告显示，大伦敦房价去年涨幅为12％，而在曼城，新房价格不到伦敦均价的一半。随着曼城新的开发项目，预计至2019年曼城房价将上涨26.4％。由于退休族可以自由支配养老金，对于退休人员可以怎样动用自己的养老金的谘询需求出现了大幅上涨。
查看更多墨尔本精品房源澳洲开发商说，买不起悉尼高价房的投资者正涌向南方抢购墨尔本“廉价”的房子，他们只根据价格差距来买房，而根本不用现场考察。墨尔本的开发商现在流行的一种做法是，直接在互联网上向悉尼的IP地址宣传房产，这跟他们向中国和新加坡寻找海外买家是一样的。Marshall White的项目总监Leonard Teplin称，自从3月份以来，悉尼房产投资者对墨尔本兴趣大增，根本不用赶过去看房就直接买了。“由于悉尼房价越来越遥不可及，墨尔本看起来相对便宜。”他说。Domain集团的中间房价数据显示，墨尔本的单元房比悉尼便宜21.2万澳元，悉尼单元房的价格在上一季度增长了13.9%至656,076澳元，而墨尔本只是适度增长了4.5%至443,549澳元。Marshall White在一周之内收到37次询盘，内东区的楼盘有3笔交易卖给了悉尼投资者，例如马尔文（Malvern）的公寓楼盘Vanguard。Teplin说买家对墨尔本内南和东区的楼盘感兴趣，因为他们听说了这个地区的优势。维州房地产协会（REIV）的发言人证实，内环区，尤其墨尔本内北和东区的投资者活动大增，包括来自州际的地主。悉尼居民Constance Papadakis在悉尼内城区有公寓，她去年底用大约35万在南亚拉（South Yarra）的Will & Co楼盘买了1套1居室的投资公寓，买之前根本没来看过房子。“我觉得悉尼现在的房价过高，根本没有讨价还价的余地。南亚拉是一个强大的城区，但你还是能插足其中。而现在这里（悉尼）的所有城区都已经房价过高，现在是峰值期，在这里买不明智。”Papadakis女士说她觉得现在的墨尔本市场就像5或10年前的悉尼。“这是一个强大的市场，但价格依然滞后。”Domain高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称，毫无疑问墨尔本房产投资者活动在增加，它的价格无疑会吸引投资者。他说墨尔本的租金收益稍高于悉尼，但他认为驱动需求的是可负担性优势和不断增加的供应。然而，韦森说在资本增值方面，悉尼依然有明显的优势。浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
根据IP Global最新发布的《全球房地产展望报告》中称，英格兰北部地区的三个主要城市曼彻斯特，利兹和利物浦，被列为全球主要的房产投资热点。退休投资房产这三个城市值得考虑。 1.曼彻斯特 其中，曼彻斯特仍是英格兰北部地区最热门的投资城市。 去年曼彻斯特房价指数涨势惊人，达到了平均8.6%的房价涨幅。而根据现下状态及计算通膨率之后的预测，曼城在2018-2020年期间收获16.5%的租金涨幅。 并且2017年5.6%的租金回报率可以算得上是英格兰所有城市中租金回报率最高的几个城市之一，所以国际投资人对曼彻斯特也是抱有足够的信心。 曼彻斯特房市的强劲表现，主要得益于当地庞大的就业人口，以及该地区10万名大学生。据调查显示，大曼彻斯特地区毕业生的滞留率为51%，每年为当地的市场和经济提供了源源不断的新鲜血液。 >>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看居外网更多曼彻斯特房产 2.利物浦 得益于大量来自国内外的资金，利物浦是近年来英国经济发展最快的城市。 数据显示从2015年至今，利物浦的房价上涨了14%，而该地的租金回报率比曼彻斯特还要略高一些，达到了6.2%。 未来3年的租金增长率预计可达17.6%。是很有投资潜力的一座城市。 点击查看居外网更多利物浦精品房源 3.利兹 不论是房产还是其它方面的投资，投资人首先关注的总是当地的经济发展。而据《全球房地产展望报告》称，利兹是英格兰国除伦敦外最大的经济体，在吸引投资方面无疑会加分不少。 利兹今年来的房价指数增长表现得没有前两个城市那样强劲，但未来3年的租金增长水平的预期却是最高，达到了 18.8%。 此外，当地的经济发展前景是利兹的主要亮点，也是推动未来房市的动力之一。当地65,000的学生人群和诸多成长型企业正是利兹经济保持稳定发展的基石所在。 推动利兹房租租金升高的另一大诱因是大量的外来人口和国际学生使得住房供不应求。预计到2021年，利兹的出租房屋缺口将达到9万套。 点击查看居外网利兹更多精品房源 4.纽卡斯尔 位于东北英格兰的纽卡斯尔虽然目前还未出现在房产投资热点的榜单中，但报告介绍纽卡斯尔在房地产投资方面同样具有相当大的潜力。未来很有可能和位于美国西北部的西雅图一同登上榜单。 过去13年中，纽卡斯尔租房市场上的房屋数量增加了60%。纽卡斯尔的经济发展主要依赖于当地蓬勃发展的数码制造业。就业人口的增多使得租房市场呈现供不应求之态。当比例达到一个阀值那么纽卡斯尔将成为继曼彻斯特，利兹和利物浦之后第四个英格兰的房产投资热点。 结尾提示： 英格兰北部城市的崛起得益于北方重振计划（Northern Powerhouse）。政府为消除南北经济和发展上的差异，为北部地区注入大量资金。使得北方几大城市发展迅速。 房市的变化总是和当地经济的发展直接挂钩。如今诸如提到的曼城，利兹，利物浦等城市房地产市场的崛起已初现端倪，未来势必还有更大的增长空间。 来源：英伦房产圈 责编&排版：Shelly Du
据澳洲金融网报道，澳洲房地产投资公司IP Global称，在澳元强劲时购买期房公寓的外国投资者现在大赚了30%。IP Global的高级投资经理朱伊丽莎白（Elizabeth Chu，音译）称，在18个月前购买公寓只付了10%的首付的外国投资者，在公寓建好时，因澳元贬值，购买能力大升了。在过去两年，澳元下跌了30%，一些专家称澳元仍会下跌，澳新银行认为可能会跌破60美分。朱说，一些外国投资者所在国的贷款对资产比率较低，而印花税较高，所以纷纷在思考分散投资。她手上的很多投资者都投资了墨尔本和悉尼的公寓，现在布里斯班成为了他们的新热点。查看更多澳洲期房房源（据澳洲新快网）浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
由于联邦政府实施新的按揭政策，加之地方政府也推出政策遏制房价，比如BC省祭出对海外买家征收15%转让税政策，令业界及民众担心加拿大房市会变冷，房价急剧下滑。但据皇家地产(Royal LePage)刚刚发布的一份最新报告，由于不少美国人厌恶川普(Donald Trump)上台，北上置业的兴趣越来越浓，希望在加拿大买房的人越来越多，因此本国房价还要涨!点击查看加拿大更多精品房源皇家地产今天发布的报告说，就在去年11月8日川普胜选之后的第二天，美国用户在皇家地产网站(royallepage.ca)的流量就猛增329%;而在川普胜选的这一周，美国用户在其网站的流量按年也增加210.1%。皇家地产的报告说，去年11月份全月来看，美国用户在皇家地产网站的流量比2015年同期增加73.7%;而去年第四季度则比2015年同期增加40.9%。报告说，美国人最感兴趣的地区恰恰是加拿大最大的三大房地产市场，包括安省、BC省和魁北克，这三大省份的网页浏览量占了美国用户全部网页浏览量的72.7%。其中3/4的美国人主要关心住宅物业。此外，皇家地产在本月12-17日对1,226名房地产顾问和专家的调查显示，39.5%的受访者认为，在川普上台执政之后，美国人对加拿大房地产的兴趣还会持续升高。皇家地产的主席兼CEOPhil Soper评论说，美国已经是加拿大移民的主要来源国之一，最近美国大选之后的一段时间里，美国人对在加拿大买房置业的热情与日俱增。Soper说，加拿大以其金融体系安全，文化多元以及人民生活幸福在国际上享有极佳的名声，因此越来越多的美国人希望移居本国工作与生活不足为奇。川普效应：移民部官网崩溃 到加拿大找工美国人激增去年11月8日为美国总统大选投票日，当晚11点加拿大移民部官网崩溃了，两个小时后依旧没有恢复，直到特朗普获胜，也无法打开网页。有分析家认为，怀疑是希望移民加拿大的美国人太多，一度挤爆了网站。而加拿大移民部在次日证实，美国总统大选当晚11点左右，有 200,000美国人浏览移民部网站，其中半数IP来自美国，这还不包括那些试图登录网站但因故障无法登录的人。另据加拿大最大的找工网站Monster Canada提供的资料，仅通过该网站寻找加拿大工作的美国人在2016年比上一年猛增了58%。该网站市场总监Sheryl Boswell评论说，目前无从证实为何美国人突然之间对加拿大及加拿大的工作发生如此浓厚的兴趣，但从时间上看，对希拉里和川普之间总统大选闹剧的厌烦、对美国政治的失望，也许是动机之一。为了逃离川普治下的美国，也有很多人奔向约会网站，希望在加拿大找到另一半，提起行李箱一走了之!约会网站Maplematch.com 的CEO古德曼(Joe Goldman)对Global News表示，这家网站的初衷就是帮助美国人逃离川普当总统之后的美国，与加拿大人缔结良缘。去年11月5日，当Maplematch.com推出App之后，就有数千加拿大和美国民众下载，而在大选结果出来之后，网站的浏览量猛增，一下子翻了三倍。由于网站流量突增，为满足需要，网站不得不提升服务器，以扩充容量。古德曼还评论说，看来真的有很多美国人不喜欢川普，更不希望他当上总统，他们是在想法设法逃离川普治下的美国。相关资讯：加拿大 | 特朗普当选 美国学生考虑赴加拿大留学（据加拿大家园）
新加坡房地产市场所受到的美国加息影响会比其他国家来得大，分析师认为，相对其他货币，新元会持续升值，会令投资者出走到其他市场投资。点击查看新加坡更多精品房源如果明年房地产价格再跌5％至10％预计会促使政府重新调整房地产措施。IP Global新加坡董事兼主管贝林厄姆（Alex Bellingham）指出，市场等待已久的加息时刻正式来临后，预计会对全球的房地产市场带来短期影响，尤其是新加坡房地产市场所受到的影响与其他国家比较起来会显得更大，这是因为在历史上新加坡货币政策都会紧密跟着储备局的政策调整，所以可以预见新加坡房贷的申请数量将会在加息后减少，加上政府目前仍在执行降温措施，新加坡房地产市场将会进一步面临下行压力。贝林厄姆说：“我们很可能会看到新加坡投资者，转到外国房地产市场投资的趋势，因为他们看到其他发达市场比如英国、德国、澳大利亚、日本和美国的房地产都比新加坡更有投资价值。”瑞士信贷（Credit Suisse）则认为，加息课题虽然会对房地产市场带来负面影响，但还不至于到太严重的程度。该行的报告指出，租赁表现的前景疲弱，房地产利差预计会缩小，不过整体上贷款负担仍属于可承担范围，所以在转售市场应该不会出现大抛售和价格明显下跌的情况。如果本地房价在明年进一步走弱并下跌5％至10％的话，预计在明年下半年将会促使有关当局重新调整严格的房地产措施。瑞士信贷认为在各类型的房地产当中，办公楼投资信托对于加息最为敏感，美国加息25个基点，分别对吉宝房地产信托（KREIT）和新达信托（Suntec REIT）的每单位可派发收入（DPU）造成1.1％和0.8％的负面影响。零售房地产则是该行最看好的投资信托类型，凯德商用新加坡信托（CMT）是首选股票，收益率为6％。世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦则认为，美国加息预计会对新元银行同业拆息率（SIBOR）带来小幅影响，因为该局的加息幅度很小而且其影响力已经反映在SIBOR价格里了。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据联合早报）
