“只还利息”（interest-only）抵押贷款是指借款人只支付贷款的利息而不归还本金的住房抵押贷款。此前，它一直被视为是一种优秀的投资手段，可是，在房市疲软和放贷收紧的现在，这么做还划算吗？ 过去一年，“只还利息”抵押贷款受到严格审查，澳大利亚和新西兰两国都对此施加重点监管，严防可能由此导致的金融不稳定局面。 “只还利息”的分期还款金额较低，对于能够享受税收优惠和押宝房价上涨的投资者和来说是一种很好的还贷方式。眼下，由于利率走低和银行实施更严格的贷款标准，该还款方式的受欢迎程度大不如前——储备银行数据显示，2017年11月新发放的“只还利息”抵押贷款总额为16.5亿纽币，虽然高于2017年10月的14.4亿纽币，但却远低于2015年11月的25.3亿纽币。 在2016年房产市场火热、投资者活跃的时期，新西兰“只还利息”抵押贷款金额占到了所有新发放抵押贷款总额的40％，巅峰时澳大利亚各大银行的这一占比更是曾经高达49%。现在，澳大利亚规定，银行发放的“只还利息”抵押贷款占比不得超过所有新发放抵押贷款的30％。新西兰2017年11月的占比则不到19％。 “只还利息”抵押贷款的借款人更容易受到利率上升的影响，因为本金金额不会减少，资金周转的空间更小。许多人的战略是通过出售房屋来最终摆脱债务——然而，一旦市场转向，卖房可能没那么容易。 对于只能从其应纳税所得额中扣除抵押贷款利息部分的投资者来说，“只还利息”是一个受欢迎的选择。储备银行数据显示，“只还利息”抵押贷款总额为287亿纽币，占所有投资者抵押贷款的比例为41％，相比之下，自住业主的“只还利息”抵押贷款总额不到260亿美元，占所有自住业主抵押贷款的比例为15％。 点击查看居外网新西兰更多精品房源 储备银行一位发言人表示，该行认为“只还利息”抵押贷款的放贷水平正处于监控之中，除此之外不再另予评论。 The Mortgage Supply Co的抵押贷款顾问David Windler表示，银行已经收紧放贷标准，现在自住业主想要拿到“只还利息”抵押贷款的难度比以往更高，“对投资者而言则没那么难，房地产投资者倾向于采用‘只还利息’抵押贷款，这一点目前仍然被广泛接受，在我看来，这还不算什么问题。” 他还表示，“只还利息”抵押贷款的风险并不一定更高，“对任何人承担的任何形式的抵押贷款而言，唯一的风险就是你的还款能力。如果你认同这一点，那么从只还利息的角度看，风险反而更低，因为它让你有更大能力还款。但是，人生中总有收入停止和退休的时候，到那个时候，人们不想还背着债务。” 奥克兰房地产投资者协会（Auckland Property Investors Association）总裁暨房地产投资者Andrew Bruce表示，他刚开始进行房地产投资时采取的就是“只还利息”抵押贷款， “房地产行业正在就哪种贷款形式更好进行辩论。纯粹从税收抵扣的角度看，对投资物业应该只付利息，但是这对投资者的心理承受能力也是一种考验。某种程度上说，知道贷款总额在减少会让我们感觉更舒服。” 梅西大学银行专家Claire Matthews表示，“只还利息”抵押贷款的风险高低与采取它的原因有关——利率高企时可以降低还款压力， 现在利率持续低迷，借款人则有机会在利率上升之前还清更多本金。 总结一下，“只还利息”抵押贷款的利弊如下： 利： 分期还款金额更低，意味着你可以将钱用于其他投资； 投资者可以享受税收优惠； 长期来看，房价总会上涨，从而制造出利润空间。 弊： 不还本金——如果不提前规划，到退休时欠款数额仍不会减少； 如果房价下跌，最终可能会导致亏损； 如果利率上升，贷款可能难以偿还，因为选择更加受限。 来源：新西兰天维网编译 责任编辑：Shelly Du
迪拜土地局（DLD）的统计数据显示，今年上半年在迪拜房地产投资的1620亿迪拉姆中，有300亿迪拉姆来自海外投资者。 这些外国投资者在投资迪拜房产时优先考虑的是什么？可以肯定的是，位置是决定性因素，因此迪拜的热门景区在外国投资者的心愿单中总是名列前茅。 Allsopp & Allsopp的首席执行官Lewis Allsopp说，他们青睐在热门景区附近购买房产，以吸引房客，赚取更多的租金：“房屋的景观可能会吸引那些寻找优质地产的投资者。例如，拥有哈利法塔景观带酒店一直备受追捧。” 他补充说，其他买家会根据基础设施的改善情况来选择投资地，例如不断扩大的电车线路或Al Maktoum国际机场附近。当然了，这些买家也是关心租金和回报率的：“银行中的存款利率很低，迪拜房地产可以让投资者享受9－10％的租金回报率。” 越来越多的买家也在寻找度假屋，因为迪拜是旅行的天堂。 投资者的种类 Carlton房地产公司的联合创始人兼董事总经理Laura Adams指出，当谈到已建成的地产时，人们大多希望住宅的租金回报率是8%，商业地产的租金回报率是10-11%。尽管地理位置、基础设施、交通便利等因素对于外国投资者很重要，某些投资者也有一些特别的喜好。 智能地产众筹平台的创始人之一Abdul Kadir Faizal说，有三种类型的外国投资者: 那些寻求8%以上的租金回报率的人，那些着眼于长期资本积累的人，以及那些希望在迪拜定居的人。寻找高租金回报率的投资者通常会选择小户型房产，最好是低价入手。Core Savills的合伙人David Abood说，这类房产在发达社区中也拥有不错的交通，将支持中长期租住。 Allsopp表示，虽然一些投资者只想获得租金收益，并希望得到即时的回报，但他的大多数客户都着眼于资本增值和长期投资：“未来3到4年间房地产的走向很难预测，但可以预见的是，之后10到15年间，迪拜房产一定会升值。” 对于希望在迪拜定居的投资者来说，他们更愿意支付更高的房价，以获得更好的居住体验——买房对他们来说更是一种生活需要。这些投资者愿意等待漫长的房屋完工期，因为他们并不迫切需要搬迁。Faizal说：“最近为外籍退休人员推出的五年签证政策，对于迪拜房地产来说，意义是十分重大的。” 哪里的房产更受欢迎？ Allsopp认为，迪拜市中心、Bluewaters岛、迪拜码头和朱美拉棕榈都吸引着海外买家。他表示: “海外投资者希望在人造岛屿和国际知名地点选址。”Reidin 的数据专家Haseeb Mirza表示，与此同时，城市滨水区项目的需求也在不断增长，特别是商业湾和迪拜运河沿线快速建设的新项目。 Mirza透露，迪拜码头、国际城市、迪拜兰德已经在市场上房屋交易量极大，而且那里大多数公寓的平均房租收益率为7%。 与此同时，越来越多来自欧洲寒冷地区的投资者选中了滨水物业，朱美拉棕榈岛就长期为他们所喜爱。Bush说：“无论是身处近200万人民币的小公寓，还是单价高于1.3万人民币的庞大的七居室，海外买家都可以在这领略到美丽的海景。” 外国投资者也喜欢成熟的开发商。Bush说，这些开发商能提供更多便利，例如能免除土地局注册费、提供延期付款的机会，许多中小型开发商则办不到。 SE7EN RESIDENCES提供一种理想的生活方式——奢华、便利又和谐，享有阿拉伯海湾，迪拜码头天际线和Burj Al Arab的壮丽海滨景色。 豪华公寓位于朱美拉棕榈岛上，坐落在Nakheel Mall购物中心对面。仅售约¥360万。 居外房源编号：40301105 点击查看详情 谁在买迪拜的房产？ Faizal表示，中国、印度、英国投资者近年来纷纷涌现：“这主要是因为与他们国家相比，迪拜一些商品的价格要便宜25%左右。” Ellington观察到这一趋势，报告说中国客户现在是其五大客户之一。自2016年以来，迪拜的开发商发现对中国买家对销售额已增长了150%。这促使他们建设了一个普通话交易平台，并聘请了一支会讲普通话的团队。 开发商们也注意到这一点。迪拜房地产销售总监Marwan Al Kindi表示：“在过去的两年中，中国买家始终是迪拜的十大房地产买家之一。然而今年4月份，中国买家开始跻身迪拜五大买家之列，我们正可以利用这一点。” 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多迪拜在售房源，或致电 400-041-7515 谘询迪拜房地产的投资机会。 来源：Gulf News 编译：Fern Wang 排版：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
菲律宾国内的公共交通远没有中国发达，甚至逊色于国内的很多三线城市。因此如果无法自已开车或者有专用司机，那么出行将会很不方便，尤其是去稍微偏远一点的地方… 我就有一次在完成工作后找不到车回宿舍，足足等了2个小时，最后还是公司的车顺道把我捎回来的…那真叫一个郁闷… 不过好在菲律宾考驾照还是一件比较简单的事情…相对于国内，不仅在费用上很便宜，而且在时间上也是超乎想象的快。从申请学车到拿到驾照只需要1个月的时间，而实际学车+考试的时间加起来不到3天，下面是本人获取菲律宾驾照的全过程… 首先，必须先到LTO（LAND TRANSPORTATION OFFICE）申请“学车许可”（Study Permit）。申请Study Permit的条件是必须有菲律宾的工作签证，且签证有效期在半年以上。LTO在Quezon City，所有的司机都知道，从Makati打车过去，不堵车的话200Peso以内。 到LTO以后，必须先填写申请表，然后在指定窗口提交，接着会安排一个简单的面试，主要核查一下你的身份，需要用到护照、工作签证（黄卡、蓝卡），如果工作人员发现你的签证快要到期了（比如只有3个月有效期），那对不起，你的申请将会被驳回。面试完成后，还要需要拍照、按手印以及签名（用于制作Study Permit），当然还有交费，相关费用很便宜，200Peso以内。 如果当天申请的人数不多的话，整个过程走完用不了一个小时。需要提醒是：一定注意听广播，工作人员都是通过广播通知你去某某窗口办理相应业务的；还有就是交费的收据以及Study Permit一定要小心保管到拿到驾照的那一天，因为后续的相关手续中还会用到… 比较有趣的是，申请Study Permit的大厅里面还有一个小教堂，我在申请Study Permit的当天正好赶上一个天主教会的什么活动，只看见一个穿着传统服饰的神父手持圣经，嘴里念念有词…像是在举行着什么仪式… 拿到Study Permit以后便可以开始学车了，LTO规定驾照申请必须在申请Study Permit至少一个月以后。也就是说，从你拿到Study Permit开始，到正式申请驾照，中间有一个月的时间可以用来学车…你可以根据自己的实际情况选择合适的驾校。其实理论上如果你已经会开车了，完全可以不去驾校，直接等一个月后回到LTO直接参加考试即可，如果通过了，当天就能出驾照… 不过我本来就不会开车，找个驾校学习下还是很必要的，毕竟开车上路不是闹着玩的。菲律宾有好几家驾校，最大最出名的是一家叫“A1”的驾校，在Makati有一个代理点，就在Green Belt 1的“面点王”（David’s Tea）的边上。 A1在提供学车培训服务的同时，还可以提供从申请Study Permit到申请驾照全套流程的协助，当然这需要额外的服务费用。与国内不同，A1提供的最短时间的课程总共只有5小时，即一对一的实际驾驶课程，费用总计3000Peso，折合人民币450元。换句话说完成了这个培训后就能在申请Study Permit的一个月后直接申请驾照了。 而且在2010年以前，如果你是在驾校培训过的，那么在申请驾照时甚至不需要路考！即申请当天通过交通规则的笔试后即可直接拿到驾照…OMG！很不幸，我申请驾照的时候规则改了，路考也成为“必考”项目。但即使这样，菲律宾的路考跟国内比起来简直就是幼儿园的考试… 不管怎么样，我只选择了5小时的课程，并分成2次，安排再两个周六，第一次2小时，第二次3小时。 刚刚上车，做的驾驶员的位置，教练就用纸条挡住了引擎转速盘，并告诉我说，感受引擎的状态要用听的，而不是看的… 教练坐在副驾驶的位置上，他脚下也有一个刹车，这跟国内的教练车没啥区别… 教学的内容都是非常基础的，驾驶室内各种仪器设备的使用、发动引擎、起步、减速、换挡、倒车…与国内不同的是，这里的教学是直接在大马路上进行，由于Makati是Manila的金融区，也就等于是在城市中心的大马路上学车，换句话说就相当于第一天开车就直接开上了长安街，呵呵…这在国内是不可想象的，而在这里就一直是这么干的… 5个小时很快就结束了，自我总结如下： 1、 起步时容易熄火，不是油门给的不够，就是离合抬的太快… 2、 一二档之间的换挡比较熟练，因为在市中心练车，又是周末外加暴雨倾盆，导致开了5小时却连一次三档都没换过，中间还有一条超级拥堵的路段，走走停停开了半个小时才出来… 3、 打方向盘还不够熟练，碰到比较小的弯道有点恼火… 车学完了，剩下的就是申请正式驾照了…地点也是在LTO，如果你参加了A1的驾校，A1是会统一安排，并有专人送你过去LTO并指导你完成一系列的手续。 比如我就被告知在某天上午的8点到Madaluyong的A1的另外一个代理点集合，到了以后A1的人给了我几份笔试参考资料，上面都是以往考过的笔试题目，并让我尽可能多看几遍，因为有很多题目，每次都有或者类似… 随后A1的工作人员开车将我和其他几个计划申请驾照的人一起送到LTO。申请驾照的手续比申请Study Permit要复杂一些。首先是体检，除了验尿麻烦点，其他都很简单，体检需要交一定的费用。验尿的房间里有一个取尿样的卫生间，为了防止作弊，不许关门！（即你站在里面，背对整个房间的人，然后你就嘘嘘吧…问题是女士可以关门，男女不平等呀…晕死我也）。其他体检项目主要是检测一下视力、听力，以及手脚是否灵活。总之只要你是个健康人，这些都不是问题… 体检完毕后，你会拿到一份体检结果的表格，连同你的Study Permit一起交给A1的工作人员就好了，他们会安排统一将A1的驾照申请提交LTO。随后的过程与申请Study Permit的时候类似，也要照相、按手印和签名（这些信息用于制作正式的驾照）。总之注意听广播，并按广播提示到指定窗口办理就好了…顺带提一下，申请驾照的大厅通常都是人满为患，又没有空调，大厅里面的温度不是一般的高，再加上大厅空间狭小，待在里面那是相当湿热…有准备去申请驾照的朋友一定做好心理准备… 接下来就是笔试了，笔试地点就在大厅内（LTO工作人员办公室的里面专门有一个房间）。一般每次安排几十人进去考试，考试时间没有限制，如果你不赶时间，在里面享受一下空调也未尝不可。通常试卷有英文版和菲语版两种，每种版本都有AB卷，进考场时考官会问你要哪种语言的，然后给你一份考卷，有可能是A卷，也有可能是B卷。考卷包括试题和一张答题卡，大家都是经历过中考和高考的人，这种形式的试卷相信不会陌生的…试题一共40题，全部是选择题，且最后10题一定是标志识别。而这10题基本是送分的，因为就在考场的墙壁上就贴满了几乎所有的交通标志。剩下的30题也都是些基本的交通规则，大部分都是国际通用的，比如：马路上的实线、虚线以及双黄线都表示什么意思？ 中国人要是答错了，一般是没看懂英文题目的意思…总的来说，通过笔试是不会有太大问题的，毕竟40题只需要答对30题即可通过，且有10分基本等于送的。如果实在点背，考挂了，那不好意思，只能30天后重新申请了，当然下次来的时候体检就可以免了… 笔试成绩在交卷后一分钟便可得到，工作人员会将你的答题卡通过扫描仪直接输入电脑，然后有专门的软件打分！然后工作人员会根据你的成绩在你的Study Permit上盖章，如果通过则是Passed，否则你将得到Failed，这个我们在很多电影里都看见过… 笔试通过后，你的资料会被送到LTO的路考现场，你只要待在考场边上的凉棚里等着就好。路考现场很小，可能也就一个篮球场多点，用水泥修了几个弯道，几个路口，还有一个坡道。路考的内容就是按照考官的指示完成几个简单的既定动作即可，比如：加速、减速、路口停车、继续前进、上坡、下坡、回到原位…这对于我这个仅学过5小时驾驶的人来说也能轻松完成。整个过程不到5分钟，最后考官直接告诉我“OK！No problem, I will pass you!”… 路考结束后，如果你愿意等，那么大概在当天下午4、5点中就能拿到。一般A1会帮你搞定这些，所以你只要跟A1的工作人员约好，然后在第二天去A1的代理点就能取到驾照了！本人从申请Study Permit到拿到驾照一共花销约4000Peso，按照Google今天的外汇牌价折合人民币600元。跟国内比那是相当的便宜呀…关键还节省时间，学车加考试实际用了不到3天时间。 有人会说，国内考试一天比一天严格，而交通肇事却一天比一天厉害；菲律宾的考试如此宽松，新手驾驶员的驾龄如此之短，那么菲律宾的交通事故会不会比国内更加糟糕呀？ 关于这点，我没有看过关于交通事故的官方数据，单就自己的直观感觉而言，菲律宾交通事故的发生率比国内任何一个城市的都要好得多！我可以很负责任的说：我在这边两年时间所目睹的交通事故（追尾、刮蹭…）比在长沙两周所目睹的事故还要少！为什么？因为菲律宾人普遍遵守交通规则，少有抢道、超车，陌生司机相遇了，也总是互相谦让…很自然的降低交通事故发生的概率…大家说说是也不是？ 来源：驾驶员考试 排版：Shelly Du
