很多人去日本旅游，知道那里有美景，哪里有美食，哪里的二次元美女最多，但如果问你，日本房价多少？你一定蒙了。 其实要瞭解日本房价，还得从日本的房子开始。 日本人口虽然不多，但属于狭小岛国，人均居住面积并不比中国多多少。所以也算是人均居住面积紧张。比如说日本东京，这个城市有23个特别区、27个市、5个町、8个村以及伊豆群岛和小笠原群岛，城区面积也就621平方公里，但城市商圈人口却有3700万。而北京1.641万平方公里，2016年人口统计的时候常住人口也就2172.9万。 作为世界级城市，日本东京也以高层为主，公寓楼比较多。但也不乏低层建筑和别墅豪宅。 日本人比较喜欢低层建筑，一般经济条件稍微宽裕的，都会选择低矮的建筑来居住。日本贫富差别比较小，有“一亿中流”的说法，所以一些大公司的高管，成功的中小企业家都会选择别墅居住，宅院面积多在几百平米。 我研究了下日本的房价，才知道外界所传的日本房价比中国低，完全就是个伪命题。日本房价也经历过3轮的暴涨，房产泡沫后，日本的房产市场才相对回归理性。 在日本东京买房子，无非就3种： 第一种是买公寓，这个就像我们国家的北京上海，非常常见。因为城市人口多，居住面积本来就紧张，买高层公寓自然是首选。 第二种是买house，在日本，叫做一戸建て（いっこだて），就像中国的“联排别墅”。院子车库什么的比较窄，但是单体独栋的。大院落的，一般都是身份和金钱的象征了。 第三种就是买地， 买地之后，自己盖房子，一般是2层。 日本人是比较偏好house的，也就是类似小别墅，很多小白领其实也有很多人会买市郊的house。这些小house价格多少呢？我在日本的房地产网站上查看了下，东京单层面积100平米左右的house，售价在5000万-8000万日元左右，差不多500万RMB的样子。而城市郊区价格稍微便宜些，同样的面积大概300万的样子。 但这只是网站上的价格，我觉得价格可能还是和实际房价有些偏差。 下面我们来看居外网东京学区公寓价格： 点击查看日本更多精品房源 如有兴趣欢迎拨打400-041-7515咨询详情，物业编号：35733545 贵不贵，可能北上广的同胞最有发言权。但日本的house，性价比还是很高的。 来源：旅行汇/作者：酒叔 责任编辑：Shelly Du
在马来西亚的物业类型有3种主要类型：空置土地，商用物业及住宅物业。 仔细而详细的了解大马房产的类型与特点，是投资大马房产的基础。（马来西亚买房条件） 住宅物业 住宅物业，涵盖了整个地区的物业类型，包括公寓，住宅，服务式住宅，公寓，别墅和豪华住宅。让我们来看看在马来西亚的住宅物业的各类。 住宅物业的类型如下： 住宅：大多数人，特别是家庭喜欢比其他类型的家庭住宅。住宅包括排屋，半独立洋房和单一家庭独立屋。他们来到一个，两个或三个层。一般住宅层高上的第三层是阁楼，或者如果它是较低的第三层，这是一个地下室。在马来西亚的住宅物业通常与土地和链接到其他的房子，但墙壁或栅栏隔开。这些类型的房子总是市场上出租或出售。 豪宅 定义了一个豪华的家庭通常是其高昂的价格标签。它通常提供最高的质量，位置，平面图，设施和生活方式，在社区内的业主。尺寸的确很重要，但有时它并没有定义一个豪华住宅。屋，豪宅，城堡，别墅，海滨家园是显而易见的豪华风格的住宅，但一些特征：一个室内游泳池，艺术画廊，健身房，媒体室，休闲室，将列为尽管大校通常市场上的二线豪宅，售价从100万令吉起。 公寓 公寓是高层或低层建筑与基础设施，而公寓的设施，如游泳池，便利店，网球场，健身房，和其他设施组成。公寓是相对自足的住房单位在建设往往租给一个家庭或一人或多人为他们独家使用。它有时被称为一个单位。某些语言环境中有法律定义何谓公寓。在一些地方“公寓”表示，建等单位的建设，而“平”指单位建筑最初是作为一个单一的家庭住宅建造和后来细分。公寓提供的类型之一，是一室公寓。这些公寓通常主要由一个大房间，这是客厅，餐厅和卧室结合。通常有厨房设施，为这个中心机房的一部分，但浴室是自身较小的单独的房间。公寓获取更高的价格和租金通常是由于这一事实，他们是更好的质量，并拿出一个设施齐全。 排屋 一般排屋，不作为其他类型的房屋在马来西亚一样受欢迎。排屋是同一块土地上建成的两个属性，通常是下级单位占用一楼地面的一部分，而高层单位占据了一楼的剩余时间和剩余二楼。大部分时间在较低的单位的雇主从顶端单位的所有者是不同的。排屋是公寓或公寓不同。在其他国家，也被称为排屋排屋。一些排屋在社区操惩网球场等设施。一个排屋的特点，包括小到街上或通途正面和某种后面的院子里。 服务式公寓 酒店服务公寓是非常相似，但唯一的一点是，你可以拥有或租服务式公寓。它的布置，并提供日常使用的设施。它也被设计为短期住宿较便宜酒店客房。在廉价的国际旅游热潮开始以来，一直在上涨在短期住宿服务，而不是酒店式公寓的兴趣。服务式公寓基本上都喜欢，包括服务的公寓。它们通常位于商业区。据说，他们并不住宅物业，因此，他们不是盖的房屋发展法1996。 商业地产 商业地产涵盖了整个地区的物业类型，包括车间办公室，车间房屋，商业楼宇，零售商店，专业建筑和购物中心。商业地产比住宅物业价格较高，它有可能面临在经济衰退期间的租金问题。让我们来看看在马来西亚的商业性质的各类。 商业地产类型如下： 铺办事处 一个店的办公室基本上是不言自明。这是一排在独立店办事处联系在一起的建筑物。它是从办公楼或店屋不同。然而，它作为店铺的房子是相同的设计。唯一不同的是一家商店的房子是没有充分利用，而店的办公室被完全用于商业用途。在二十世纪初，这种建筑风格是常见的，在城市商业区，经常被用于为大企业，大公司需要大量的空间。 店屋 他们一般都是低矮的建筑物与一个或两个层。在一楼有商店开辟五英尺的方式，楼上是住宅accommodation.Shop房子一般有车间办公室，一排是连在一起的建筑物设计。一般商店是1咖啡厅，理发店，汽车车间或学校协会。住宿安排是为了容纳一个或多个家庭，或用作工人宿舍。店屋通常用于家庭店为企业和上层作住宅用途使用的企业。商店和住宅空间的位置取决于店房子的楼层数：一个单层店的房子往往背后的店铺，包括居住空间，同时在两个或两个以上层高的店屋居住空间通常位于上面铺。 商业楼宇 基本上是商业大厦，是一个完全是用于商业用途的建筑类型。它可用于办公室，仓库或零售网点。在一些地方，商业楼宇组合，如2-10零售1级水平上办公室的职能。 零售商店 零售商店基本上是一家商店，销售货物或者提供服务，如书店，精品，一家理发等。他们可以在商瞅车间办公室，车间房屋，商业楼宇或独立店。独立店是相当罕见的，除非它是一个大公司。零售商店发现，在中央商务区和市区。 购物中心 商瞅购物中心的商店在他们的各种大型建筑物。商店都很方便，并在商场内有自动扶梯和电梯，以纾缓购物。大多数商场销售几乎所有的东西，从衣服，食品，家居饰品，五金，电脑产品，运动器材和娱乐场所如电影院，溜冰场，保龄球馆，台球桌等商场也有一个美食广惩锚百货商店。 空置的土地 有土地在马来西亚的主要有三种类型：永久业权土地，租赁土地和马来储备土地。要购买的土地的状况，必须进行检查，以便作出明智的投资决策。土地的状态，可以检查在国土局或国家土地注册处处长。
十六万港漂在中国香港，你一定见过这样的楼盘名字.......富豪花园，霸气外露型，简单又粗暴，直接又了当：点击查看中国香港更多精品房源中二病犯型——御龙山，话说第二期准备叫啥？乘凤楼？高端洋气型——都会駅……这到底是中文？英文？还是日文？谁说中国香港是文化荒漠来着，连楼盘名字都取得如此高能!圈妹不看不知道，原来楼盘名字一般由专名和通名组成！比如“欣荣花园”，“欣荣”是专名，“花园”是通名。换句话说，专名好比楼盘名字，通名好比楼盘姓氏。在看过中国香港各式各样满街的楼盘后，圈妹发现，其实大部分中国香港楼盘命名都是有规律滴!你看是不是这么回事呢：大部分楼盘都是通名，早期多为“大厦”、“花园”。市区的单体楼宇多为“阁”、“轩”;高层住宅则为“台”。大楼盘用“城”;综合体用“广场”;区域中心或企业总部用“中心”。邻海为“湾”;依山则为“山”。超高层住宅爱用“峰”。如果只是名字吉祥、着重意境的话，可能什么特色也没有。不过所谓“有楼万事足”，房子的地位在中国香港如此之高，怎么可能就只有这些常规的种类呢？好多中国香港楼盘的名字，可谓画风突变、脑洞惊天，而且一听就知道这地段房子贵不贵！赚大钱、做皇帝、成神仙……中国香港人爱讲风水，楼盘名字当然也是喜欢大富大贵好兆头。一开始的开发商还是比较含蓄而朴实的，比如较早的楼盘都是金星阁、银星阁、宝星阁这类……富贵却不浮夸。后来想像就大胆了起来，出现了山水皇帝系列：傲云峰、万景峰、翔龙湾、豪景台、君悦华庭、龙心阁……还有霸气仙境系列：盛世、君珀、珑门、海珏、御悦、升御门、御金·国峰……这哪儿是回家啊，感觉住在皇宫天庭，想架个鼎在家里炼丹！也许因为中国香港楼高，住在高层感觉腾云驾雾，再加上港人又爱好吉利，讨个好口彩，才会有这么多邪魅狂狷的楼盘名字！假装在欧美在中国香港，楼盘名是英文已经不是啥新鲜事了，厉害的是英文名还大有乾坤，与中文名相互联系，比如日出康城(Lohas Park)。日出康城前称梦幻之城，“日出”代表东方、阳光以及朝气;“康城”则是健康之城及可持续发展，所以英文名才是Lohas(Lifestyle of Health and Sustainability)。不过，好多中国香港楼盘已经不满足有英文名了，法文名、日文名才是潮流……比方“都会駅”的第二期“城中駅”，英文名是Le Point。本身“駅”就属于日式汉字，意为驿站、站点。而Le Point在法文中，也有句号、终点的意思。就问你高不高端！大不大气！同样的例子还有位于元朗的豪宅御葡萄(La Maison Vineyard)。开发商：能念得出来，算我输！以上五个，一个都不会……感觉语文是体育老师教的!然而按照开发商的说法，这一切都是有寓意滴：䨇寓，是位于屯门湖安街8号的楼盘。其中“䨇”是“双”的俗字，意思“成双成对”，与家人安居乐业之所;英文名为2GETHER。……感情单身狗还住不了是吗？哭晕在厕所。再比如海珏，位于荃湾马湾，低密度依海而建，实属豪宅里的豪宅！而且还有露台哦，不是那种就能晒几件衣服的露台哦，是可开数十人烧烤趴的露台！“珏”是“珏”的异体字，读“各”，表示两玉合二为一，实属高端中的高端，吉利中的吉利。其实圈妹觉得没差，反正两个字都不会念，房子也都买不起。而且这个楼盘英文名叫AnaCapri，即阿纳卡普里，一个位于意大利那不勒斯的美丽小镇。嗯，又是一个假装在欧洲。只写一或八，低调的奢华这样的楼盘在中国香港虽然不多，但一说出来就吓人一跳：一号云顶、窝打老道8号、书院道8号、农圃道18号、笔架山一号、何文田山一号……数字一、八都是吉利得不行的数字，何况还以街道为名，一听就是豪宅啊!圈妹随手一查，一号云顶属豪宅设计，出售价格2150万，租价则在4.3万!而书院道8号则是单栋豪宅，2012年便要价6300万!所以真正豪宅都不用写名字，写个街道加数字就可以了！话说，中国香港楼盘名照这个高能程度发展下去，以后打车也可能是：“唔该，请去九鼎至尊豪御享·碧波雪海极目收·钟灵毓秀·优山美地·La Grande Goldwood。”（本文来源微信公众号“港漂圈”，作者圈妹）
在菲律宾买房，这么多的楼盘该如何选择，大部分国内客户过来买房都是出于投资的目的。那么投资到底买一手房划算还是二手房划算，价格相差多少，回报率有何不同。今天想在这里初步讨论一下。 跟国内不同的事，菲律宾的一手房基本上都是期房（预售房），开发商一般在确定楼盘要开盘之后就开始卖了，加上菲律宾建房的速度很慢（为啥会很慢我们后续再讨论），所以从开盘那时开始售卖到交房，这中间可能需要四五年的时间。开发商一边建房一边卖，如果你买得早，价格会划算很多，如果等房子快建好才买的话，虽然等待的时间短一些，不过价格也比开盘时的价格贵。另外，如果是特别抢手的楼盘，比如Ayala 有两个高端的品牌， Ayala Premier，这些房子如果是在很中心的位置，那下手就要快了，通常在交房前两三年就卖完了，到时候想买都没有。 Ayala Premier有些楼盘超高端，一层楼只有六七户，甚至两三户的，更有一些空中花园房，空中别墅，有私人电梯直达的。这些大楼很多是在开盘前就有客户排队选购，一旦开盘，公开售卖的房源就很少了。不过价格也是相当“高端”，每平达RMB4万以上。 点击查看更多真实菲律宾房源 当然除了这些特别贵的公寓，中端楼盘也很多，RMB1.8万－2.5万之间（以目前的市场价）这个价格区间的最多。通常买期房是可以分期付款，也可以一次性支付现金（会有高达10%的折扣），如果是普通的工薪阶层，买这种房子是比较划算的，不需要一次性拿出那么多现金，如果是买二手房，需要一次支付全额房款，因为外国客户（旅游签证）在菲律宾几乎无法拿到房贷。虽然二手现房可以立即出租收租金，毕竟付款压力较大，而且不太好选户型，这要靠运气了，毕竟不像期房那样，整个楼盘在售的房子都可以供你选择。二手房一般是私人业主出售，如果想多套毕竟，就需要找到很多房源。有些业主不是很急于出手的，叫价都挺高的。 菲律宾房产回报率：那么到底买现房还是期房的回报率更高呢？ 一般很多中介会说菲律宾房子租售比高达10%，这个的确是有，不过很少，如果是经营短租比如Airbnb是可以达到的，甚至更高。大部分租售比目前在5%－7%之间。越高端的楼盘租售比越高，可能有人要惊讶了，因为高端楼盘比普通楼盘贵很多，按道理来说出租是不划算的。但在菲律宾，高端楼盘需求是很大的，菲律宾几乎没有中产阶层，要么就是很贫穷（大家印象中的，菲律宾成群的穷人在大街上乞讨），另外就是很富有的家庭，他们一般住在私人别墅，带私家花园游泳池的那种，家里佣人和司机一大把。这些家庭里很多年轻人喜欢住在高层公寓里面。另外一个群体就是外国公司的高管以及在菲律宾的大使馆高级工作人员了，他们租的房子也是很高端的公寓（也有一些租别墅的）。 期房在等待交房的那几年看似是没有任何回报，但随着开发商每年涨价一次（至少一次），期房的升值潜力是比二手房大很多。 怎样选房回报率最大？我们的建议是：如果是投资，在资金允许的情况下，尽可能选好一些的楼盘，如果是自住，那多半就是买二手房了，毕竟可以马上住进去，不需要等待。楼盘也以生活工作方便为主，资金较少的情况下，可以选择便宜点的，但不要选那些楼盘品质差的，有些楼盘老化很快，管理也不是很好。10年的楼盘看起来像20年的。 延伸阅读：跟随一带一路去看房（一） 菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地 排版：Shelly Du
近期，泰国房地产市场受到外界强烈关注。据泰国房地产协会表示，2015年将是泰国房地产行业的黄金年份。泰国房价多少钱一平呢？ “2015年将是过去6年至20年发展周期中最好水平。”据泰国房地产协会会长蓬纳立介绍，泰国经济将出现较好发展，以及东盟经济共同体即将建成的好形势，也让泰国房地产市场需求出现增加。与此同时，曼谷市中心地区土地价格会继续上涨。 泰国优质项目推荐 中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受记者采访时指出，随着泰国经济持续发展，居民购买力提升，拉动房产消费增长，泰国地方政府对复苏当地房地产市场也起到重要作用。 “其次，泰国旅游业较为发达，受到投资者青睐。对于国内投资者而言，投资泰国房产可以拥有永久产权，距离较近，价格相对较低，地段较好的房产未来具备升值潜力和满足度假住房需求。”殷旭飞表示。 房价飞涨 在很多房地产商的眼里，泰国房地产市场是一片极具开发潜能的蓝海。 泰国房地产协会会长蓬那立也指出，因政局恢复稳定，泰国房地产行业今年下半年增长速度将高于预期，预计全年房地产行业的销售水平可与去年持平，销售总额约为3100亿至3200亿泰铢。 在蓬那立眼里，利好的因素很多，其中包括：国民经济复苏势头迅猛，曼谷及邻近府治的城市捷运建设加快，多条延长捷运线投入施工。 记者了解到，目前，曼谷及邻近府治的城市捷运建设推动捷运沿线地区的房地产业火爆发展，估计明年新推出公寓单元数量在新增楼盘单元中占比可达50%。除此之外，2015东盟经济共同体（AEC）即将建成带来的好形势与积极影响，让包括泰国在内的东南亚房地产市场需求出现了水涨船高的趋势。 泰国一家房地产中介的工作人员瓦辛在接受记者采访时表示，已经有一些买家开始咨询泰国的买房详情，“大家对价格似乎没有太多的问题，很多问题集中在购买手续和房屋地段上”。 据瓦辛介绍，大部分咨询者都希望在曼谷置业。她透露，不少投资泰国的单个投资者，是为了满足度假需求以及分散资产风险。 不可否认，投资者们对泰国房地产市场的兴趣与过去一年泰国地产本身发展息息相关。 据泰国中华网报道，即便2014年底有3万套公寓房计划投入销售，泰国首都曼谷的公寓仍然供不应求。 泰国相关机构数据显示，2014年上半年度统计显示，曼谷公寓每平方米价格自2013年底的8.8万泰铢（约合人民币1.7万元）上升至9.4万泰铢，价格上涨7%。而高层建筑（八层以上）公寓平均价格为10.4万泰铢，高于八层以下每平方米6.7万泰铢的公寓价格。 “由于外界对泰国房地产的兴趣，如今曼谷公寓的平均价格基本在每平方米10万泰铢左右。”瓦辛对记者透露，“近一个月以来，好的地段公寓价格也在考虑继续上升。” 投资风险 虽然泰国房地产的利好消息不断，但是业内对泰国房地产投资大多保持了谨慎态度。 “投资泰国的感觉和投资越南很类似，大家都知道，这里房子的价格不是很高昂，最高端的地产也不过才达到中国一线城市普通住宅的水平，上升潜力很大。”福建房地产商人李在化说，“但是，不可否认的是，其经济发展水平不高，政治环境并不稳定，而在不稳定的经济环境中，房地产投资回报是非常有限的，甚至会导致投资项目中途夭折。” 李先生的一位朋友曾经在东南亚国家做房地产生意，最后因为泰国政变的因素，低价将房产亏本转手。因此，他虽然听说泰国房地产发展良好，但依旧保持观望态度。 对此，殷旭飞认为，相比美国等老牌投资国家而言，泰国房产投资尚有待进一步规范，中介服务水平等有待提高。 “而且，投资泰国房地产也要注意地段因素。另一方面，也要注意政治风险，泰国内地的反政府游行等时有发生，国内局势存隐忧。”殷旭飞称。 相关调查显示，投资者乐于投资该市场的地区包括曼谷郊区及周边地区，多分布在市区与城郊的交接地带，以及郊区BTS轻轨沿线地段。主要因为曼谷市内地价涨幅较大，且使用BTS轻轨往来市区和城郊之间具有便利和快捷的优点。 与此同时，泰国《世界日报》报道称，泰国房地产业发展过程中也确实存在值得关注的问题，比如建筑工人短缺，可能会导致新开发楼盘项目无法按时交付给客户，又或者会出现争夺建筑工人的现象。 蓬那立也指出，其中最令人担忧的是，快速发展中的种种因素有可能造成黄金地段的地皮价格飞涨，进而造成泰国当地房价失控。
加拿大购房攻略温哥华和多伦多是加拿大移民人口最多的城市，尤其是温哥华，中国移民占温哥华整个城市人口比例约30%。受自然环境和教育资源等有利条件所吸引，近年来到加拿大买房的内地买家越来越多，而大陆移民固有的对房地产买卖的一些疑问也渐渐涌现出来。 初期问题： 1、在加拿大买房能移民吗？ 不能移民。对于“加拿大买房能移民吗”这个问题，虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为，但是这种投资属于投资者个人行为，加拿大政府没有调控与管理的资格，由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下，申请人无权掌控资金的投资方式，因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的，而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。 2、买卖房屋是否一定要本人到加拿大？ 如果购房人需要向加拿大银行申请贷款，则本人一定要来加拿大，与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款，则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段：传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件；检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告；最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。 3、中国人在加拿大买房有什么限制吗？是不是看中了任何房子或者房产都能买？ 外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府«公民法»，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。 4、外籍人士在加拿大买房有什么要求吗？ 外国人需要在加拿大本土开设银行账户。 无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录。 外国人需要有足够的首付款。 外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。 外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。 外国人在贷款买房时，银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”，即，在卖房时，借款人如果依然还是非居民身份，需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。 5、外籍人士在加拿大买房子首付需要多少钱？ 不同借贷机构对首付款有不同的要求，如果外籍人士被加拿大银行认定为高风险信用对象，您可能需要支付更多的首付款。某些借贷机构要求外籍人士准备至少35%的首付款，并要求该笔款项在加拿大存放30到90天。有时候，借贷机构还会要求不足35%首付款的贷款人购买房屋借贷保险。 6、加拿大最具房地产投资价值的城市有哪些？ 要判断加拿大具体城市的房地产投资价值，需要同时考虑几个关键因素：城市规模、人口增长、经济总量、产业结构。综合考虑以上关键条件以及气候等相关因素，加拿大具有较大地产投资价值的城市主要包括：多伦多及其周边城市（安大略省）、大温哥华（不列颠哥伦比亚省）、卡尔加里（艾伯塔省）、萨斯卡通（萨斯喀彻温省）、里贾纳（萨斯喀彻温省）。 7、想在华人较多的城市买房，该选哪个？ 大温哥华（不列颠哥伦比亚省），加拿大第三大城市；经济基础稳定；依山傍海，环境优美;冬暖夏凉，气候温和；每年吸引大量新移民；华人占当地人口比例较高，拥有较大的影响力；距离中国的飞行时间较短；2012全球宜居城市排名第三，之前曾连续10年排名第一。 选房问题： 8、加拿大是买新房还是旧房？ 买新公寓固然是一个不错的选择，可目前加拿大合适的房源要么房价太高，要么户型不合适，而且大多是楼花，所以不能马上入住。就拿目前本拿比加拿大铁道镇（Metrotown）附近的高层公寓来说，虽然周边未来规划非常吸引人，但几处新建楼盘最早也要到明年冬天才能建成，且价格也远高于周围的旧房。这对于有自住需求的新家庭来说，新房显然不是最佳选择。 相反，二手房基本可以马上入住，而且随时可通过地产经纪安排看房。即使有些二手房的设施比较陈旧，如厨房及卫生间，但只要格局合理，配以简单的装修，一样能有新家的感觉。 楼花不能马上入住，是价钱比较吸引的原因，可是未必适合作为婚房。 另外，都市上班族一般都是“打卡一族”，如果两人不幸同属“打卡一族”，那么距离两人工作单位较近或者临近公共交通的二手房就是一个不错的选择。这样可以降低交通成本，节约上班时间。 9、加拿大的民用住宅一般分哪几种？ 独立屋(DETATCHED，亦称SINGLEHOUSE)：是建筑在所属土地上的单一独立房屋，业主拥有房屋与土地的权利，无管理费。 半独立房屋(SEMI-DETATCHED)：房屋的一侧同另一所房屋的外墙相连，无管理费。 连排镇屋(TOWNHOUSES)：一排房屋两侧均相连，分为有管理费和无管理费两种，取决于物业是否有与其他业主共同拥有的共用和共管部分。 共管公寓(CONDOMINIUM)，每个单元有独立的业主，与其他业主共同拥有其共用和共有部分的权利，有管理费。 流程问题： 10、去加拿大买房的基本流程是怎样的? 1、加拿大买房“下offer”是什么？ 在加拿大的房地产交易中，Offer实际上就是一种“买卖的协议（AgreementofPurchaseandSale），它可以由买方准备，也可以由卖方准备，但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草，由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以CounterOffer（还盘），买方也可以再还回去，几个回合之后，双方达成一致，在Offer上签字，该Offer即成为了具有法律约束力的合同，双方都要遵守。 一份标准的购房Offer通常包括以下内容： 1、基本细节：售房者、购房者的姓名，待售房屋的地址。 2、购买价格，同时包括定金、首付款和银行贷款等。 3、私人物品的处理，如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。 4、买卖双方承担的基本责任和义务。 5、交房时间和要求对方答复的期限。 12、如何在加拿大“抢意向书（offer）”？ 第一要了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。这个价格我喜欢称之为不后悔的价格。无论是买到还是没有买到都不会后悔。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少，往往是一轮定论，而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以出价最好一步到位，以免丧失良机。 第二，事先到银行做好贷款评估或预批，了解自己的底线是多少，对自己的承受能力做到心中有数。 第三，事先验屋，最好能够取消验屋条件，但不能一概而论。 第四，准备好定金，最后是搬家。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要，并且能够给你省下钱。 13、签下offer后，能反悔吗？ 如果是抢Offer，竞标者一般要提交一张5%房价的支票给卖家，买家如果反悔，这笔钱会被卖家收走，所以这时候的反悔是有明确成本的。即使买家尚未提交押金，所以风险较小，但是也不能抱着侥幸的态度，尽量把事情处理完满。 贷款问题： 14、外籍人士购房是否可以向加拿大银行贷款；能贷多少；是否和房屋的年龄，购买者的年龄有关 可以贷款，加拿大居民通常可以很轻易地贷款房价的70%，非加拿大居民可以贷到60%-65%。贷款可以分20-25年摊还，目前贷款利率比中国要低不少。贷款和房屋的年龄无关，和购买者年龄也基本无关，这也从某方面体现了加拿大银行对房价的信心。 15、外籍人士申请房屋按揭贷款与本地居民相比有什么特殊要求？申请的程序如何呢？ 和本地人没有什么实质的区别，程序也差不多。要说区别，那就是外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税优惠，外国人投资的所有房子在出售变现时，其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时，银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。但是基于外籍人士的特殊情况，居外认为以下几点还是有必要说明一下。 第一，外籍人士申请加拿大房屋按揭贷款时，需要在加拿大银行开立全功能的账户，以便按月支付月供。 第二，外籍居民在加拿大申请贷款时可以没有信用记录。 16、购买房屋贷款需要准备哪些文件？ 购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分，房屋材料，工作等个人材料以及首付材料。 房屋材料主要是说房屋购买合同，如果是买新房，需要和开发商签的厚厚的合同。 工作材料是银行审核最细的部分，如果你是某个公司的全职雇员，一般必须要有的是： 工作信，公司抬头纸，注明公司名称，地址，电话，传真，写明申请人的全名，是否全职，在本公司开始工作的时间，职务，工资。 工资存根，公司给的工资单。 有的银行还会要求提供过去的T4或者税局的税单评估通知。 除了工作材料外，还需要一些个人材料例如照片等以及一些个人信息。 17、签了房屋买卖合同，但拿不到银行贷款怎么办？ 大多数人买房是需要申请银行贷款的，而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项，因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢？买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(conditionclause),即允许买主在几天之内申请贷款，如果拿不到要求的贷款额度或利率标准，买主有权取消合同，所有定金退回买主，双方互不追究责任。 这个条款不包含在标准合同中，买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中，才能够给自己留一条退路，不至于因为拿不到贷款而违约。同样，如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足，比如买主要求验房，或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等，那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同，以备万一该条件达不到时，可以取消合同。 房产经纪问题： 18、买房需要房产经纪吗？ 在国内买房，不一定要找房产经纪，只要看对眼了，直接向卖房公司交钱就是。在加拿大则不同，先不说这里大量买卖的不是新房，而是二手房；另外一方面，买房的手续，包括前期的考察、买房过程中的谈判、后期的合同签署等过程非常繁复，如果没有一位负责任、经验丰富的地产经纪来保驾护航，自己恐怕是操碎了心都不见得能住上满意的房子。 19、如何选择信得过的房产经纪 首先，该经纪人必须是在当地地産局注册并接受相关法律制约的经济人；其次，加拿大房産买卖的运作和中国不同，绝大部分仿佛都是挂在地産局网站上公开发售的，也就是说所有经纪人面对的房源基本一致，因此房屋在定价时很自然的受到市场的制约，哄擡房价的行爲几乎不可能。可以这麽说，温哥华的绝大多数地産经纪们都值得信赖，他们除了本职工作尽心尽力，同时也爲新移民尽快适应移民初期生活做出了大量的贡献。 20、加拿大房产经纪的收费标准是什么？ 在买卖房屋的过程中，经纪的费用是由卖方支付。经纪费用的标准计算方法是，卖价的前10万元按7%支付，余下的部分按2.5%支付。例如一幢100万的房产，经纪费用的计算方式为（100,000x7%）+(900,000x2.5%)=$29500元。所得的29500元再由买方和卖方经纪分摊，卖方经纪得到总额的54%，买方经纪分得46%，因此在这幢房产中，卖方经纪赚得15930元，买方经纪得到13570元。 税费问题： 21、在加拿大买房需要交多少税费？ 2、加拿大买房需要支付押金吗？ 买房押金：一般为房屋价格的5%，此项金额要在合同谈好后的24小时内交纳，并会在成交日时成为首付款的一部分。 23、加拿大首次购房税收可以减免吗？ 如果你首次在加拿大买房，你可以要求最多750元的税收减免。 这项新的税收减免从2009年开始实施，税收减免额的计算方法是：将5000元乘以该年最低个人所得税税率(2009年是15%)，得出的金额就是该年首次购房税收减免额。 要想获得这笔税收减免，申请人要同时满足两个条件： 该房产是你、配偶或事实婚姻伴侣购买的； 在购房当年和过去四年内，你没有住在自己、配偶或事实婚姻伴侣所属的房产内。一处房产所能申请的税收减免额不得超过750元。 保险问题： 24、房屋保险一定要买吗？ 对加拿大人而言，购买住房后的第一件事就是购买住宅保险。虽然法律并没有强制规定住宅物业必须购买保险，但很多人因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险，所以不得不买。大陆移民要应该理解，购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险，对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺，即使身为土豪的你已经供完了全部贷款，继续购买保险也不是一件坏事。 收益问题： 25、在加拿大买房，投资回报率有多高？ 在加拿大投资地产，准确地计算投资回报率，是我们决定是否要投资房地产，以及如何选择投资类物业的最关键问题。简单地说，投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。 通常，贷款比例越大，投资回报率越高，但现金流也越低。还清贷款时，现金流情况最好，但投资回报率最低。20%首付的情况下，在多伦多市中心的公寓投资，按照现在的贷款利率，年投资回报率可以达到8-9%；北约克或其他地方公寓楼的投资回报率在7%-8%。 26、中国投资者如何在加拿大卖房？ 明确为何要卖房 订价前做好充分的市场调研 参观别人的OPENHOUSE 只与认真负责的优秀经纪合作 房屋的内、外观留给买家（准买家）的第一印象很重要 精心装饰，强化视觉效果 去除房屋异味 不怕暴露房子的问题 谈价过程中应控制好情绪 充分了解你的买家 卖出前，不要搬出 确认合同是完整的 非加拿大居民在加拿大出售房地产时，所有的资本收益都需要支付税款。正常的加拿大税率为收益的50％。但是，非居民需要在出售前缴纳税款的预估值，相当于收益的25％。 这一部分税款由卖方的律师保留到加拿大税务局（CRA）下发本房产出售的清关证书。付款后，当买卖合同的所有条件都移除之后，加拿大税务局会给卖家发出清关证书。证书发放周期通常为6~8周。如果没有取得证书，买方将无法继续交易，同时还需扣留25~50％的房款。 房贷于截止日期之前转移到卖方的律师，然后给卖家，随后再将房产证转移到买方名下。 卖方如果不是加拿大公民，则应提交交易进行当年的加拿大所得税纳税申报表，应该会收到已缴税款的部分退款。加拿大房产税取决于房产主要用于居住还是用于出租。如果它被用来作为出租物业，必须支付非居民税，为租客支付的总租金的25％。但是，如果雇用了专业的物业经理，经理将根据法律规定代扣25%的租金，也就是说，只需要上报给税务局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前，物业经理发出NR4表格，那么业主就有权提交加拿大报税的材料。纳税申报必须于6月30日前发出。 许多国家，如美国与加拿大有税务条约，这是为了防止公民受到二次征税。建议在卖房前，先向加拿大税务会计师咨询获取更多信息。 海外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，海外课堂将竭力为您解答， 点击查看更多系列文章 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
由于投资柬埔寨房产的很多都是中国人，许多投资者都会问的一个问题是中国人（或者外国人）买，与菲律宾人买，都有哪些区别。今天专门写篇文章详细解答一下。 1. 价格。开发商的价格都是统一的，不会针对外国人和本地人有不同的报价，无论是菲律宾人还是中国人，每套房子的价格都是一样。如果是二手房，那就是私人房东定价，一般也不会针对外国人故意抬高价，毕竟广告打出去的时候不知道买家会是哪里人，价格都是公开的。当然最后的成交价就看你跟业主的讨价还价了。 2. 税费。菲律宾政府并没有针对外国人而制定特别的税费。也就是说你在菲律宾买房跟本地人买房要交的税费是一样的。一手房有12%的VAT（一般都包含在房价里面。二手房有大概3%的过户费，6%的增值税（卖方出） 点击查看更多真实菲律宾房源 3. 名额限制。菲律宾不限购，你可以买一套或者一百套都行。但这里会有一点区别，一栋大楼，外国人最多只能占有40%的名额，剩下60%必须是本地人。也就是说如果该楼盘已经有40%是外国人买了，那剩下的只有菲律宾人才能买，外国人不能买了。 4. 贷款。本地人可以贷款交尾款（一手房的期房），或者贷款买二手房。最高可以贷款90%，年限甚至达到30年。外国人如果没有工作签证或者SRRV，基本上没法贷款。有工作签证的一般可以贷款最高70%，年限最高10年。利率跟本地人一样。 5. 买房流程。中国人在菲律宾买房和本地人买房的流程大概都一样。中国人凭护照即可购买. 6. 购房种类。这个是本地人和外国人的最大区别。外国人只能购买公寓。即高层住宅楼condo or apartment，或者写字楼office .凡事带土地的house and lot，即房屋或者别墅是不能购买的，联排别墅也是带土地，也无法购买。本地人无限制。 如图： 延伸阅读：跟随一带一路去看房（一） 菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地 排版：Shelly Du
很多朋友都十分关心怎么去美国工作，在这里，将集中论述赴美工作的常见途径和各种途径的大致要求，读者可以自身条件进行参照。 去美国工作主要可以通过移民和非移民两种方式来实现，即申请职业移民或申请工作签证。值得注意的是，不论是职业移民还是工作签证，赴美工作的先决条件是找到适合的雇主。由美国雇主为您向美国移民局（USCIS）提出职业移民或工作签证（非移民签证）的申请。 其次，外籍人士否能够在美国找到工作、申请何种签证取决于外籍人士与美国雇主双方的条件，即外籍人士自身的学历（不是在美国取得的学历须进行学历评估）经历等条件，美国雇主的雇佣条件，如雇主必须证明有能力支付雇员工资。另外，赴美国工作的职位、工作职责要求必须与外籍人士之前的教育背景和工作经历相符。 一、工作签证1、H类 H-1B专业人员工作签证 外籍人士须有在美国有四年制正规大学的学士学位（或以上）或国外同等教育或有相当的工作经验（通常3年的工作经验相当于1年的大学本科教育），从事的职位也须是要求学士学位才能胜任，外籍人士所学的学科必须与其职位有关。 二、L类 L-1A跨国公司行政主管或高级经理签证 外籍人士为海外公司内部调派到美国公司的行政主管或经理，是公司的决策人员，有权监督控制他人工作和人事任免，直接接受高层管理人员监督等。在申请的前三年中，在美国公司的海外公司连续工作至少一年。美国公司必须是国外公司的母公司、子公司、或附属公司。 B、L-1B跨国公司专业技术人员签证 外籍人士为海外公司内部调派到美国公司的专业技术人员，须对本公司的产品/服务、研发、系统、技术、管理及程序有特殊专门技术知识，而且这种专门技术知识在美国无法获得。在申请的前三年中，在美国公司的海外公司连续工作至少一年。 C、L-1 Blanket跨国公司集体调职签证 外籍人士须符合上述L-1A或L-1B的要求，对美国境内公司的要求有：成立了一年以上，有三个以上的营业地点。在过去一年申请并取得10个以上的L-1签证，年营业额2500万美金以上，员工人数1000人以上等。 三、O-1杰出人才工作签证 外籍人士在科学、艺术、教育、商业或体育领域中具有杰出才能。“杰出才能”是指在某个领域中具有非常的研究能力、突出贡献或者具有全国甚至国际知名度。 三、职业移民 目的是吸纳各国的优秀人材及美国劳动市场所缺乏的技术人材，以促进美国在科教文卫各个领域的发展。 1、第一优先 EB-1A：特殊领域杰出人才 外籍人士在科学、艺术、商业教育或体育等领域，拥有高超的专业技能，并在其所属领域里是少数顶尖人才，其才能和成就在其专业领域里获得国际国内的公认和推崇。符合获得重大奖项、媒体报道、著作发表、专业会员资格、担任裁判或评委、发挥重要作用、对本领域有重大贡献，享受高薪、参加艺术展览等10条要求中的3条方可申请。 EB-1B：优秀教授或研究者 外籍人士是作出国际认可的卓越贡献的优秀教授或研究者，在学术领域至少有三年执教或研究经验，来美从事终身教职或同等的研究工作。至少“获大奖项、专业学会会员、专业刊物报道、担任专业评委、原创性学术贡献、专业论文或书籍发表”六条要求中的两条方可申请。 EB-1C：跨国公司经营管理人才 需要符合：主管公司的机构或其重要组成部分；有权制定公司的经营政策或经营目标；有自行主导的决定权；只受上级高级行政人员、董事会或股东大会的一般性监督。同时，必须在过去三年内至少为作为其申请人的跨国公司工作过一年，并且其工作性质，必须是管理阶层的工作。如果外籍人士身在美国，在来美之前的过去三年内，须在境外公司工作过一年。 2、第二优先 EB-2A：高学历专业人才 外籍人士是获得硕士学位（或以上）或同等专业水平的人才，从事专业性工作仅两年，或具学士学位，从事其专业性工作超过五年的人才。从事至少需要经过高等专业教育或具有同等专业知识水平才能从事的专业性工作。代表性的职业有：律师、会计师、工程师、化学家等。 EB-2B：特别能力专业人才 外籍人士是在科学、艺术或商业上有特别能力的优秀专业人才，赴美工作可惠及全美的经济、文化或教育。需满足六项方针：“硕士或以上学历、十年以上全职经验、有职业执照/证书、同领域内高薪、专业协会会员资格、行业内突出成就和重大贡献”的三项方可申请。 NIW：国家利益豁免 外籍人士的工作、资历和成就与美国的国家利益有实质联系。外籍人士将来会极大地有利于美国国家利益，该利益必须是全国性的而不是地方性的。仅拥有硕士以上学历且在具有国家利益的领域中工作是不够的，外籍人士在还必须是该领域中的佼佼者。 3、第三优先 EB-3A：专业人员 专业人员劳工移民，是拥有美国大学学士学位或国外同等学历的工作者移民。移民局对这一类人员有特别的限制，即外国人不可以用教育及工作经历来替代相当的大学本科学历。 EB-3B：技术人员 技术人员，是指在某一工作岗位上拥有至少两年工作经验或至少经过两年的训练的工人。这个“两年”要求以美国公司对此职位为准，即使该外籍人士工作或受训多于两年，该外籍人士也属于非技术人员。 EB-3C：非技术人员 非技术人员是指能够胜任某工作，但工作经验或受训经历不满两年的外籍人士。这个“两年”同样以职位要求为准。申请时需证明外籍人士从事非技术性工作，而此工作不是临时性工作或季节性工作，且在美国找不到合适的工人。 来源：东方头条 责任编辑：Shelly Du
2017年6月2日，内地房企龙头之一碧桂园迈出了进军中国香港地产市场的第一步。碧桂园出资6.1亿收购了宏辉集团旗下Plan Link公司，公司持有九龙城贾炳达道142号至154号的旧楼重建项目，地盘面积约9100平方尺。中资房企纷纷南下中国香港抢地已经不是新闻，但是不同于中海航等公司高价拍下土地，碧桂园选择旧楼收购作为进军中国香港市场的切入口。那么目前投资中国香港旧楼改造都有哪些程序，中国香港旧楼改造的可行性和利润又如何，未来中国香港旧房改造项目会不会成为内房企投资浪潮的下一个风口，本文将一一分析。（一）中国香港旧楼改造程序面面观部分收购“落钉”旧楼土地资源资源稀缺，人口密度大，外来资金涌入，中国香港具备旧楼改造市场发展的土壤。但是，真正催生中国香港旧楼改造浪潮的还是《土地（为重新发展而强制售卖）条例》。于2010年新修订的强拍条例规定，对于楼龄50年以上楼宇，集齐楼宇80%以上业权的人可以向政府申请强制售卖该楼宇。根据强拍条例，只要拥有百分之二十以上的业权就能在旧楼改造强制拍卖中拥有很大的影响力。中国香港本地一些中小型房地产财团或者个人常常使用这种“落钉”的方法收购旧楼的部分产权，进而促进自身收购整栋旧楼或者交易给其他有意收购整栋旧楼的企业赚取差价。值得一提的是，由于中国香港政府近期推出的楼市辣招，以公司名义收购的旧楼需要交纳3成辣招税。所以近期的旧楼交易出现多宗以公司高层个人名义进行的旧楼交易。九龙建业柯式家族和前太古主席简基富最近都活跃于中国香港旧楼交易市场。 点击查看中国香港更多精品房源大型财团整片收购，接盘并购公司项目成旧楼改造捷径 虽然旧楼重建项目需时较长，但收购成本远低于直接购买土地，对于一些财力雄厚的大型财团已经将整栋收购旧楼改造作为提升盈利能力的突破口。如果采用整栋收购的方式进行旧楼收购，集团需先收购超过80%的业权，在申请强拍令通过后于公开拍卖中收购剩余旧楼业权，即可获得大楼全部业权。中国香港恒基地产是中国香港发展商中拥有旧楼重建项目最多的，旗下项目集中分布于红磡、大角咀、土瓜湾、长沙湾。其中恒地目前最大的收购计划位于红磡，横跨机利士南路、黄埔街、宝其利街和必嘉街。2016年11月7日，恒地便以底价17.39亿元拍得收购了七年的马头围大厦，为九龙价格第二大强拍案例。目前恒地已完成80%业权收购项目土地面积超过9万平方尺，预计可重建楼面面积超过83万平方尺。如果包含正在收购中的旧楼，红磡项目最终土地面积超过11.5万平方尺，可重建楼面面积超过103万平方尺，重建单位超过2500个。大型房企瞄准旧楼改造市场的原因是旧楼收购成本低，项目获利空间较一般市区项目高，如西半山晓誉毛利率高达53%。同时，旧楼集中区域发展相对成熟，商铺及小单位需求庞大。如恒地收购重心红磡黄浦街范围地铺个别成交尺价达2万，而恒地2011年通过中国香港小轮公司收购的宝其利街地块项目售价达1.6万元/尺。由于直接收购旧楼耗时长，申请强拍程序繁琐，企业还可以选择收购旧楼并购公司已经收购完成的项目。前文提到的碧桂园旧楼改造项目便是购自宏辉集团。以宏辉集团（前称田生公司）为代表的旧楼并购集团主要从事旧楼并购，然后把并购完成的地盘售予发展商或自己发展。对于新进军中国香港市场的内地房企或者初次涉足中国香港旧房改造市场的企业，委托中国香港旧房并购公司进行旧房收购是一条捷径。委托或直接收购并购公司项目的好处是省略了逐间收购业权以及申请强制拍卖的手续和时间，极大程度避免了收购纠纷和中间产生的各项法律程序，开发周期大大缩短。直接收购旧楼及申请强制拍卖的时间约为7年以上，而委托并购公司收购的项目从收购到楼盘建成周期仅为6年左右。联手政府，投标市建局项目中国香港市区重建局是中国香港专门负责处理楼宇重建及复修的法定机构，也是中国香港旧楼改造的绝对主力。中国香港市建局目前侧重于“旧区重建”，在旧区内集中进行大型重建项目。2007年市建局启动观塘市中心重建项目，是中国香港历史上最大规模的市区重建项目，占地57万平方尺，分5期项目，于2021年前分阶段落成。大部分项目由信和置业投得，但是第二第三期招标时内地房企龙头万科也派代表到场交意向书。2016年市建局启动九龙城庇利街/荣光街项目重建，是继观塘项目后最大规模重建计划。项目地盘面积8042平方米，重建后提供1150个住宅单位，楼面总面积66600平方米，预计投资116亿元，2025-2026年落成。此外，市建局正在积极推进三个大型重建计划为土瓜湾、九龙城马头围道、九龙城道。投标市建局项目也是企业参与旧楼改造的其中一个重要渠道。参与市建局项目约束条款更多，但是也有政策便利优势。中海外于2010年曾投得西营盘第三街/余乐里/正街项目，地盘面积2150平方米，楼面面积16460平方米。2012年，中海外再投得土瓜湾北帝街重建项目，地盘面积771平方米，楼面面积6945平方米。两个楼盘均于2016年中落成。无论是独栋的旧楼重建或者是大规模的旧区重建，市建局通常会邀请发展商进行投标和政府合作合作开发。（二）中国香港旧楼改造可行性及盈利分析相关政策影响：冰火两重天强拍条例是中国香港旧楼改造得以实施的基础。中国香港政府在1999年制定的强拍条例中规定，对于楼龄五十年以上楼宇，任何人集齐同一地段90%或以上业权，即可申请土地审裁处发出强制售卖令。2010年，政府修订法例，为了提高“落钉”投机者成本，将比例降至80%。值得一提的是，法例修订的提出者正是现任中国香港行政特首（时任发展局局长）林郑月娥。比例的降低在减少“落钉”投机的同时却也增加了财团整栋收购的机会。所以，现今中国香港旧楼改造市场主要以市建局整片区域改造计划和大型财团整栋收购重建为主，旧楼改造市场入场门槛更高，也更加集中化和规模化。中国香港旧楼改造浪潮的兴盛正是缘起土地供应不足，因此中国香港政府卖地计划也影响着发展商投资旧房改造的步伐。2010年起中国香港政府引入“政府主动卖地机制”，2015-2016年度第二季度再次对卖地安排进行优化，视乎情况在季度中加推用地。但是，最近五年政府土地供应目标仍旧逐渐下调，2016-2017年降低至18000个单位，五年来新低，同时17-18年度维持不变。中国香港政府最近推出的楼市辣招对旧楼改造市场也造成一定影响。截止2016年11月4日政府更新的楼市辣招，在通过“一契多伙”方式一次性购买多个住宅时征收印花税15%，同时无论个人或者公司购买都需要缴新税率。此次楼市辣招大大增高了旧楼收购成本，使得中国香港旧楼改造市场的发展放缓。与之相反，政府每年批出旧楼改造项目呈现逐渐上升的趋势，且私人重建项目逐渐取代市建局成为旧楼改造的主力。预计在土地供应收缩和政府批出旧楼改造项目增加会促进旧楼改造市场的发展。旧楼收购完成后，旧楼改造的过程也受到一些政策的影响。中国香港很多早年出的政府地契有房屋的发展限制，如注明“不可超过一间房屋”，而过去一直不需要补地价即可重建增高。但是自启德发展新区启动引发九龙城旧楼改造浪潮，地政总署收到许多宗房屋重建图纸争议。因应最新的法院判决，2016年8月5日地政总署公布有关地契的最新处理方法，对于与兴建地契要求不符合的房屋，需要经过改契和补地价的程序，才能开展重建。不少位于九龙城、土瓜湾、深水埗的旧区楼盘涉及此类发展限制契约，重建成本会大增，预计并购活动和市区重建步伐会因此减缓。旧楼改造区位分布：中西九龙最吸睛旧楼改造的成本和前景很大程度取决于项目所在区位。从市建局旧楼改造项目的区位分布情况来看，旧楼改造项目集中的区域总共分两类。第一类是以中西区和湾仔尖沙咀一带为代表的中国香港发展成熟的中心商业区，项目一般为独栋小盘，收购成本较大，最后售价也高。值得一提的是，中西区从旧楼改造出现伊始便一直是热门区域。最新消息显示，2017年6月29日，中西区般咸道旧楼般咸台被新鸿基地产旗下集团以3.8亿收购7成业权，平均尺价1.7万。连同该公司早前收购的隔壁崇华大厦，两项目合并占地1.2万平方尺，可重建楼面超过11万平方尺，是最近中西区最大的重建项目之一。第二类是以观塘土瓜湾为代表的旧区，由于整区楼宇普遍老旧且收购成本不高，项目一般为整街甚至整区重建。值得一提的是，受到启德发展区建造带动，土瓜湾旧楼改造项目未来前景受到看好。2017年7月3日市建局收购土瓜湾的三个项目时平均尺价达到15383元，是九龙历史最高。旧楼收购战， 你的弹药充足吗？中国香港法例规定的旧楼收购价以周边楼盘均价为底线，预测重建后价值为上限，保证了买卖双方的利益，同时也使得旧楼收购价与所处地段价格挂钩。如港岛地区旧楼改造热门区域中西区，近期旧楼大宗收购均价均超过17000元每尺，最高价超过两万，逼近同地段新盘开盘价格。而九龙地区收购均价则刚刚站上15000元关口。此外，受楼市辣招影响，公司还需额外缴纳15%印花税，九龙地区的项目可能因为地契原因面临补地价。2016年初根据中国香港上诉法庭的一个新案例，小业主在强拍申请诉讼中被定义为强迫参与，因此在土地审裁处进行抗辩的讼费无论输赢都由发展商支付。因此，各项法律费用也是旧楼收购的重要支出。同时，针对旧楼收购投机性强，风险大的特点，旧楼收购的按揭也更加严格。针对旧楼，银行基本采用“80减”法则，即五十年以上楼龄单位按揭年限为80减单位楼龄，所以对于50年楼龄单位年限最多为30年，越老旧楼龄按揭年限越短。旧楼收购按揭比例目前约为50%-70%，普遍为60%。同时，较偏远地区的旧楼按揭银行未必会受理。中国香港银行按揭分为H按（按照中国香港银行同业拆息利率计算，每月波动，此类型按揭市场占比94%）和P按（按照中国香港最优惠利率计算，基本稳定，此类型按揭市场占比2.1%）。按照H按计算旧楼按揭年利率目前为1.76%（H+1.40%），按照P按计算旧楼按揭年利率目前为2.25%（P-3.00%）。中国香港最优惠利率自2008年以来一直维持在5.25%区间，按月波动的中国香港银行同业拆息利率今年波动幅度也很轻微，因此利率波动因素对旧楼按揭影响很轻微。所以旧楼收购存在一定的门槛，需要对市场未来楼价走势有准确的判断以及准备好充足的资金。（三）旧楼改造案例分析前文对中国香港旧改市场的操作程序和可行性进行了详细的介绍，接下来通过三个具有代表性的案例可以透析中国香港旧改项目在实际操作中的现状，中心区项目表现良好星钻位于中国香港中西区西营盘，原为中国香港市建局西营盘第三街的旧改项目，后由内地房企中海外于2010年投得。星钻重建后共提供255个实用面积365-855平方尺的单位，户型大多为两房，目标客户瞄准年轻置业人群。楼盘于2015年1月中旬销售，2016年8月30日全部售罄，售价由第一批的1.93万元每尺一路攀上至2.7-3万元每尺。对比同区楼价，5年楼龄的缙城峰二手平均尺价19857元，懿山一手尺价17088-26793元，星钻售价略高于同区水平。售出后星钻平均租金也由60元每尺一路上升至70元，高于西营盘平均租金60元。同样位于西环的另一个楼盘翰林峰于2017年5月16日首次公开发售，销售情况良好。翰林峰共发售268伙，开售前累积收得4580张入票，超额认购16倍。第一日楼盘销售超过220个单位，80%以上单位售出，平均尺价2.6万元，相比周边房价溢价10%-40%。最贵成交单位为顶层特色户，尺价43001元。翰林峰是由恒基地产于2014年11月以29.57亿元透过强制拍卖购得，平均收购尺价为1.97万元，而整个项目投资额约45亿。 星钻项目改造周期和销售周期短于其他旧改项目，同时销售情况良好，其主要优势有以下两点。一是项目为市建局项目，在投标前已经完成前期工作，建造和销售周期相对短，只用承担一些保育业务，无论是相比直接投标土地还是从头开始旧楼收购都更节省时间和金钱。其次，项目区位优势突出。项目位于西营盘，收益于港岛线交通优势，中西区房价一路上扬。星钻项目的操作模式也可以给其他有意向进军中国香港旧改市场的内地房企参考。翰林峰是中国香港最大金额的单一强拍项目，也是强制拍卖方式获得旧楼改造项目的典型案例。45亿的总投资额对于位于西环稀缺地段的项目并不大，但是恒基地产前期收购所花周期较长。翰林峰投资的优势也在于区位优势突出，可以通过提高销售溢价来赚取更大毛利弥补较长收购周期的时间成本。所以，在进行整栋收购的时候，要谨慎权衡毛利率和旧改周期。非中心区旧楼改造项目投资需谨慎誉都位于筲箕湾，地处港岛线终点站，并非中国香港中心商业区。2008年新鸿基地产以1.845亿元购入地皮，2011年开盘。由于项目定位为中高端豪宅，平均实用尺价1.8万元，逼近中西区水平，远超同区水平。由于当时开盘时处于中国香港楼市高峰期，117个单位首日便售出100个。但是随后随着中国香港楼市放缓，誉都的买家遭受重大亏损，历史录得13宗二手买卖中12宗为亏本转让，跌幅1.8%-19.9%，仅有一宗升值转让仅升值0.7%。非中心区旧楼改造项目收购成本自然远低于中心区，且周边一手住宅供应量相对充足，不具备不可取代性。因此，在中国香港房地产市场逐渐趋于冷静的大背景下，筲箕湾等非中心地区项目无论从售价和交易表现均不如中心商业区。未来企业在投资此类地段的项目时要格外谨慎。结 语从1999年强拍条例生效至今，中国香港旧改市场已经走过18年。相较由政府主导的内地旧改项目，中国香港旧改项目更市场化，相关程序和法律也趋于完善。在土地供应不足和旧区唐楼老化不可逆转的大背景下，旧楼改造市场前景依旧乐观。其中，中心商业区的旧改项目毛利可观，而非中心商业区的旧改预计会区域化，一体化。通过专业的地产代理整栋收购或者投标市建局项目也会成为最主要的参与中国香港旧改的途径。但是，复杂的收购程序，逐渐提高的收购成本，较长的改造周期，未来房价走势的不确定，都是参与中国香港旧改项目需要重点考虑的方面。中国香港旧改市场的前景还有待市场的进一步检验。来源：hexun.com责任编辑：Shelly Du
中国人买房子很注重朝向，于是中国人在英国买房租房时经常会问：这间房间是朝南（向阳）的吗？或者你能不能给你订朝南（向阳）的房间呀！ 今天，就专门来讲讲英国房子的朝向问题！ 英国地处在高纬度地区，天气较冷，阳光是最宝贵的资源之一，一旦遇到难得的晴天，你就可以看到大大小小的草地上躺满了出来晒太阳的男女老少。 中国 家中老人经常说，房子一定要“坐北朝南”，这样子采光好。这是为什么呢？ 因为中国人自古以来就有“背北面南”的习惯，所以房屋朝向也就喜欢“坐北朝南”。由于我国地理位置处于北半球，房屋坐北朝南有利于光照。而且我国大部分地区处于东亚季风区，坐北朝南在夏天的下午可以避免阳光直晒，冬天又可以避开西北风。 可是英国人并没有坐北朝南的习惯，可能他们连这个说法都没有听说过！所以每次和公寓联系的时候老外们都一脸不解...... 英国 英国由于纬度、洋流、冷暖空气的原因，在温暖的季节里即使房间没有朝南，依然可以有长时间的日晒。但是在寒冷的季节里，日照时间是不足8小时的。在高纬度，低矮太阳角度下，周围建筑还会彼此遮挡阳光。 >>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国更多精品房源 到了英国朝南的房子通常会给你带来终日不见阳光的困扰，寒冷的日子里，每天日照不足8小时，正南方向的房间吸收日光的时间不长。更别说没有阳光的日子又或者是天气状况突变的日子了。 因此在英国，东西方向的房子接受阳光的机会更多。尽量选择楼层高的房子，避免有其他的遮挡物影响你吸收“日月之精华”。 所以在英国，只要你是住在高楼层的房间，就能接受日照哦！ 来源：涌正 责任编辑：Shelly Du
