第三部分：投资出租物业(上篇)上一篇，本人介绍了六处个人觉得值得一看的加拿大度假房热门区域。购买度假房的目的以个人，家庭享受为主，同时考虑保值。升值潜力，租金收入额是其次。投资出租物业者，主要看中: 保值，增值潜力，资产回报率(ROI)及储蓄功能。先向大家介绍的是投资加拿大出租物业前需要了解的信息，这些信息可以帮助你判断是否做好了投资加拿大出租物业的准备──知其然，更要知其所以然。1. 在加拿大谁爱投资出租物业？由于本人的工作性质，接触了不少加拿大本地的出租物业业主。稍稍留心观察了下，发现了一些有趣的共同点：第一，不少房产代理手头拥有多处物业，一些是出租物业，拥有时间或长或短，取决于当地房市。点评：天天和房市打交道，有独特的工作优势，升值潜力大，价格合适的房子，马上入手，先出租，等市场好的时候，略翻新，装修后转手。缺点：通常现金流比较紧，房屋贷款或个人信用贷款通常用到上限，属于高风险的投资者。如果你喜欢研究房产，对市场有敏锐嗅觉，资本雄厚，有高风险承受力可以考虑。第二，不少投资习惯保守的客人喜欢投资出租物业并长期持有。点评：通常这样的投资家庭有较好的储蓄习惯，现金流健康，对其它理财产品不熟悉，不放心，风险承受能力较低，属于谨慎的投资者。这条符合了很多华人钟情于投资出租物业的原因。第三，从事装修行业，房屋维修行业的客人喜欢购买损坏或需要更新改造的物业，翻新后或出租或马上转手同样取决于当地房市。点评：都知道加拿大人工贵了，自己有一双巧手，收入一套各条件都不错，只是没有好好维护的物业，装修更新一番，大变样，市场好时出手，不好时也可以租出较好的价格。发现越来越多的华人加入了这一行列，很多华人把自己的地下室当作实验室。如果你觉得自己手巧，有兴趣和资本，不妨一试。2. 是否应该投资加拿大出租物业？对于这个问题，我不想武断的回答，应该根据自己家庭的情况决定：比如风险承受力，现金流，投资目的等众多方面。个人觉得，投资也是一种习惯，要改变个人的习惯通常很难，原因主要有：1） 对自己的风险能力没有真确评估；市场好时，个个都是高风险；市场不好时，人人都是保守派，历史证明，通常人们应该反道为之。2）对一些投资产品不熟悉，不了解；只投资自己熟悉的行业，殊不知，北方电信 Nortel、雷曼兄弟Lehman Brother 的很多员工就是惨烈的实例。3）盲目跟风，对自己不熟悉的投资产品所在周期没调查，高价套牢。远有美国90年代的互联网泡沫，2000年的房地产泡沫，现有中国大妈抄黄金，可以安慰她们的就是，黄金是很好的一种抗通货投资，有耐心总会解套的，也许100年。4）过于自信，风险过高。记得刚入行，做的是股市交易，老前辈就教育输得最惨的就是上手做的很顺的，此预言在2008年实现了，有同行因此欠债被辞退。投资最关键的就是要能分散投资(diversify)，大家懂得鸡蛋不要都放一个篮子里的原理，应该根据你的资产情况，风险能力，循序有进的学习各种理财产品的知识，逐步养成适宜你和你家庭的投资组合，并根据各市场周期，信息做出相应调整，这是理财师存在的原因，也是我写这些博文的目的。现实生活中，喜欢投资出租物业的客人，往往有了第一套后，会寻找更值得投资的第二套，第三套。但是也有客人，拥有出租物业一年不到，就像甩烫手山芋一样要卖了自己的出租物业。为什么呢？通常这些客人投资前对加拿大房屋出租没有足够的了解比如：税务、租客的选择、资金流、风险和投资目标不明确。3. 在加拿大租房有什么程序？在加拿大租过房子的朋友都知道一般房东会要求做背景调查(Reference check)，当然是要经过你本人签字同意。个人小房东做背景调查一般是询问你的前房东，你有没有拖欠租金或者滥用设施的历史。因为背景调查的信息是由房客自己提供的，所以可信度并不是很高。如果是第一次租房的客人比如新移民或者学生，通常房东会需要其朋友、亲戚、雇主做证明人(Reference)。大的租房管理公司，做背景调查会查你的信用记录，经常欠信用卡，电费，手机费的租客风险自然高，所以可能被拒绝，使用信用记录的背景调查可信度较高。根据《住宅租赁法案》和BC省《人权法案》(Human Rights Code)，房东不能因以下原因而拒租：租客的收入来源(如正接受救济金或失业保险)、性别、性向、年龄、宗教、种族、肤色、婚姻及家庭状况，也不能因为租客有精神或身体残疾、怀孕或者有子女而拒租。通过背景调查后，房东一般会要求押一个月的租金做为押金。如果房客没有违背出租合同并且没有滥用设施，物业属于正常损耗，房东要退回押金，通常会扣除清洁费。加拿大的房子通常都铺有地毯，按照规定，每次老租客搬走后需要专业清洗地毯，费用通常1百到3百左右。房客如果要搬走，惯例需要提前一个月通知房东，房东要解除合同亦然，大多数租房合同会要求租客住满一年，当然这条是可以互相协商的。另外，房东如果合同期内涨租金，需要提前3个月书面通知，租金的涨幅顶线是由省政府决定的，比如2012年大多伦多地区为3.1%，大温哥华地区为4.3%。如果客人非正常使用损坏了物业，房东可以要求客人自己修理或者请专人修理，如果客人不原意，房东可以请专人修理后，费用从押金中扣除。如果物业破坏较严重，租客的租金不够补偿又赖皮的话，就比较麻烦了。很多小房东遇到这样的情况往往是自认倒霉。大的租房管理公司，会通过讨债公司(Collection Company)， 追踪讨要余款，或在该租客的信用记录里留档。最为头痛的是住霸王房的房客(不付租金，赖着不走的房客)，他们可能会连锁都换了，房东可以请律师，费用较高，通常是加币$200-300/小时。想要驱逐租客，需要先申请法院的命令，向法院提供确凿的证据。比如：不付房租，骚扰其他租户，或者有非法的行为(比如：自行换锁)。有了确凿的证据，法院才可能会裁决租户到x日之前付清房租搬出去。最坏的情况是，房客连法院的命令都无所谓还是不搬，那么就得需要寻求持有“民事强制执行证书”的法警帮忙来赶走你的租客了。如果法院立案，这些信息会被记载在房客的个人信用记录里。我的Tips：1) 要想成为快乐的房东，房客是关键，房东需做好背景调查，利用面谈机会了解房客。大部分的加拿大租客还是不错的。宁可等到合适的租客，不要急于收租金，引狼入室。现实中很多房东，如满意现在的房客，通常都不会涨价，尽管地税和管理费每年都在上涨。因为担心找新租客的麻烦和风险以及房屋空置的成本。2) 如果遇到纠纷，要冷静，可以先咨询当地的住房租赁协会。不要贸然行动，从有利的法律位置变为不利的被动处境。3) 在埃尔伯塔省有住宅租赁争议解决服务(RTDRS)，RTDRS与法院的权力和权限完全相同，也有听证会但不必在法庭中举行。 RTDRS的申请费比省法院便宜。由于加拿大没有全国范围的住宅租赁监督服务，加上各省的相关法律和相关机构不同。据我所知，新斯科舍省、魁北克省、安大略省、马尼托巴省、萨斯喀彻温省和卑斯省都可以找到类似的组织和服务。4) 确保使用书面租赁协议，而不是口头合同。如果发现问题，要及早采取行动，将危险消灭在萌芽之中。如果纠纷升级，业主担心自己的安全时，必须立即与警方联络。4. 出租物业需要了解什么相关的税法？投资出租物业前，需要了解一些税法方面的知识和技巧。本人作为理财师，只是点到而止，加拿大税法复杂，各省有各自特色，经常修改，具体个案的操作需请教当地专业税务律师或者专业报税财务师。第一，了解报税时可抵扣及不能抵扣房租的项目，保留可抵扣项目的相关所有凭证6年以上。在加拿大租金收入属于需报税收入，可抵扣房租收入的支出项目有：广告费、房屋保险费、贷款的利息部分、维护费、公寓管理费(Condo Fee) 、办公费、法律，会计及其他专业咨询费、地税、差旅费、水电费、剪草费、租约取消费、管理费、工资及福利支出、车辆费等。不可抵扣房租收入的支出项目有：土地转让费、贷款的本金部分、及罚金等。注意：房东本人的劳务费比如修理房屋是不能抵扣房租收入的。第二，每当改变房产的用途时，税法上视同该房产按市价出售后立即购回作新用途使用。当从主要自住房(Principal Residence) 变为出租房屋时，得失无需申报。但当从出租房屋改为主要自住房时，增值部分(Capital Gain) 的百分之五十要记入应纳税所得，资本损失部分可冲抵当年、往年、或来年资本收益。不过，当从主要自住房(Principal Residence)变为出租用房时你可选择用途视同不变，但须满足以下条件：申报出租所得未曾抵扣房屋折旧。当从出租用房改为自住房时(Principal Residence )也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值，条件是该房屋从未抵扣过折旧。第三，如果决定使用CCA(Capital Cost Allowance)计算房子折旧时，可以根据自己当年的收入情况选择，但不能造成亏损。我的Tips：土地属于非贬值品(non-depreciable property)是不能使用CCA折旧的。CCA系统有44组类别的可折旧资产，每一组资产有最高的折旧比率报税人每年可以使用。建议使用折旧前咨询当地 CRA(Canada Revenue Agence )专业税务律师或者专业报税财务师出租物业具有较好的保值，抵消通货压力的能力，如果仔细研究当地市场，选对区域及入市时间，升值潜力也不可小觑。有些投资者看中的是其较稳定的现金流或用于家庭储蓄的一种方式。有兴趣的朋友请继续关注我的“投资出租物业下篇”吧！下篇的重点将介绍几种常见的投资出租物业方式，目的及相应的投资攻略。 理财师Liya CHEN专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
据房产网站Domain报道，住在公共交通枢纽、商店、学校及市中心附近会很便利，但澳洲置业多近的距离才是最合适的呢？ >>>点击查看：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费 诺瓦克房地产公司（Novak Properties）的所有人诺瓦克（Novak）指出，当今社会，每个人的时间都很紧张，人们会花更多的钱购买靠近便利设施的物业。但不会选择存在噪音问题的车站顶上的物业，或存在交通拥挤问题的学校隔壁的物业。 物业投资顾问公司Thalia Stanley的创始人梅斯（Marion Mays）表示，物业转售时确实会受距离便利设施远近影响。对于自住业主或者想要将物业出租的人来说，在便利设施附近置业是好的，但物业需要与这些设施相距一段步行距离。她指出，最好的选择是物业距离火车站或公交站30至50米远。另外，只要物业有双层玻璃窗并且属于全绝缘，则靠近这些便利设施都是有利的。没有人想住在充满火车或公车噪音的地方，而且太过靠近交通枢纽也意味着人流量大会带来安全方面的风险。 ME银行家庭贷款方面的主管诺兰（Patrick Nolan ）则表示，银行的估值人员发现，买家会花高价购买与火车站或有轨电车站点相距10分钟步行范围内的物业。但如果住宅靠近铁路或者会受噪音影响，价格则会较低。 另外，买家还会在时尚购物圈附近置业，这样他们就可以步行至那里与朋友享受美食与咖啡等。 除此之外，假如在一间好的学校附近购买了物业，那么物业将能保值，甚至能够升值。例如，房产网站Domain最新的校区报告（Domain School Zones）就指出，到2016年10月份为止的一年中，悉尼10大快速发展学区内的物业价格上涨了20%，而整个悉尼只上涨了1.5%。虽然靠近学校的物业能够吸引买家，但这些物业的价格也受学校声誉及环境等的影响。 相关资讯：在英国买房如何出价？ （据澳洲新快网）
当然，卖家的话都想卖个高价，而相反的，买家也是想用便宜的价位购买房产，两者需要折中，所以就需要一个合理范围内的价位，不能高于或者低于市场的价位。那么一个房产的价位是由哪些方面而判断定价的呢？（1）实势价位实势价位就是指一般的房地产中介所说的“土地行情价位”，这个土地行情价位，是根据平常这个地段所卖出的房产价位而形成的，当然这个卖出价位不是公开的，只有加入会员的人士或者公司才能调查出来。不足的地方就是，这个价位是表示过去买卖的价位，而由于房价上或下跌，和现在的价位多少会有一点出入，这个是值得注意的。（2）公示价位公示价位，就是日本国家政府，每年的1月1日发表的主要地段的均价。这个价位是国家委托房地产鉴定专业人士调查后得出的价格，所以信赖性相对来说比较高的。不足的就是只针对主要地段主要的那个点而判断的，所以不是每个地段都有被鉴定的。（3）路线价路线价就是房产面向路面的土地价位，一般所说的遗产税和固定资产税都是根据这个路线价而算出来的，遗传税有遗产税路线价，固定资产税也有固定资产税的路线价，这2个税金的金额也是不同的。建乐认为，人活着就得为了点什么，大多数人为了房子妥协了人生。投资如战场，楼市、股市都是一样的！股市就是有经验的人获得更多金钱，有金钱的人获得更多经验的地方。（据搜狐安康公信）
由于投资柬埔寨房产的很多都是中国人，许多投资者都会问的一个问题是中国人（或者外国人）买，与菲律宾人买，都有哪些区别。今天专门写篇文章详细解答一下。 1. 价格。开发商的价格都是统一的，不会针对外国人和本地人有不同的报价，无论是菲律宾人还是中国人，每套房子的价格都是一样。如果是二手房，那就是私人房东定价，一般也不会针对外国人故意抬高价，毕竟广告打出去的时候不知道买家会是哪里人，价格都是公开的。当然最后的成交价就看你跟业主的讨价还价了。 2. 税费。菲律宾政府并没有针对外国人而制定特别的税费。也就是说你在菲律宾买房跟本地人买房要交的税费是一样的。一手房有12%的VAT（一般都包含在房价里面。二手房有大概3%的过户费，6%的增值税（卖方出） 点击查看更多真实菲律宾房源 3. 名额限制。菲律宾不限购，你可以买一套或者一百套都行。但这里会有一点区别，一栋大楼，外国人最多只能占有40%的名额，剩下60%必须是本地人。也就是说如果该楼盘已经有40%是外国人买了，那剩下的只有菲律宾人才能买，外国人不能买了。 4. 贷款。本地人可以贷款交尾款（一手房的期房），或者贷款买二手房。最高可以贷款90%，年限甚至达到30年。外国人如果没有工作签证或者SRRV，基本上没法贷款。有工作签证的一般可以贷款最高70%，年限最高10年。利率跟本地人一样。 5. 买房流程。中国人在菲律宾买房和本地人买房的流程大概都一样。中国人凭护照即可购买. 6. 购房种类。这个是本地人和外国人的最大区别。外国人只能购买公寓。即高层住宅楼condo or apartment，或者写字楼office .凡事带土地的house and lot，即房屋或者别墅是不能购买的，联排别墅也是带土地，也无法购买。本地人无限制。 如图： 延伸阅读：跟随一带一路去看房（一） 菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地 排版：Shelly Du
我们都知道，在英国如果要卖房子，基本都要找房子所在地附近的本地中介公司。 这类本地中介一般就开在当地的主街上，运营了比较长的时间。 中介里的人对本地房价和需求情况很了解，还有一个他们自己的，对这里房产感兴趣的买家数据库…. 但是最近几年，随着互联网的发展，另一种模式的互联网在线地产中介（Online Estate Agents）慢慢开始在市场上起来了…. 这种在线中介最大的特点，就是不在全国各地有办公室，而只有一个集中的办公室接待客户打进来的电话。 同时又在全国各地雇佣一些房产经纪人个人，在客户有需求的时候，带客户看房。 而这些在线中介的房源，主要发布在rightmove, zoopla之类的平台上。 而这类互联网中介抢占市场用的最大的特点，就是号称自己收费低。 跟一般本地中介帮你卖房需要收房价1~2%的卖房佣金不同，这类互联网中介通常只收几百镑到一千多镑的固定费用。 也正因为如此，这些在线中介开始在市场上慢慢站稳了脚跟。 目前，在英国，网上中介相对比较大的有下面这7个，如果看他们每两周的新房源数量，可以看出这几家中介的体量。 在这几家里，Purplebricks处于绝对领先地位，在线代理房产占有74.9%的市场份额。第二名是Yopa。 而剩下几个在线中介，相对体量都比较小。 上面这7个网上中介，占据了英国整个地产中介行业4.6%的市场份额。 对比传统中介动则几千到上万镑的佣金（房价1~2%)， 这种在线中介只收几百镑到一千多镑的固定费用，是不是看起来很好？ 实际用起来真的是这样么？在英国卖房，到底是选择网上中介还是实体店当地的地产中介（Local Estate Agents）？ 我们在这篇里，跟大家简单分析一下 一、对比 1.费用 这也是网上中介和本地中介最大的区别。 网上中介通常收取固定费用，比如Yopa，通常为839英镑（当然，伦敦的一些邮编约为1,140英镑），无需支付额外费用。 而当地地产中介收费是按照房产价值的百分比算的，通常在1%-2%。比如要卖一套价格为£300,000 的房产，按照1.5%收取佣金，就是4,500镑的费用。 以1.5%的百分比为例，只要房价高于5.6万英镑，佣金就会超过839英镑，而价格这么低的房产还是很少的。也就是说通常情况下，网上中介收费相对便宜。 但是，这里面最重要的一点，是这俩的收费模式。 如果是本地中介，他们的收费模式是后付费，房子卖成功了才收钱，如果他们没有帮你把房子卖掉，是不会收费的（个别会收1-200镑的拍照费和做户型图的费用等） 但是在线中介，则是前付费，且固定费用。 只要找他们签约，就要交这笔几百镑到一千多镑的费用。 之后这套房子究竟有没有卖出，他们就不管了。 卖成了，他们也不多收你费用。 卖不掉，这笔钱也退不回来。 2.推广手段 我们之前说过，网上中介在英国各地没有办公室。 让他们帮你卖房，他们能做的，只是靠自己的网站宣传，以及帮你把房源放到英国几个大网站Zoopla, Rightmove 和 PrimeLocation上。 而不同的当地中介，除了跟在线中介一样把房子放到这几大网站和自己的网站之外。 最关键的，是他们在当地的店面。 在店面办公室的橱窗里，放上房源的宣传，同时接待一些走进来询问房源的客户。 在这些推广手段上，两者存在分歧， 在线中介认为，现在这是互联网的时代了，越来越多的人喜欢在网上自己找房，所以他们只要帮客户把房源全部发到几大网站上，就自然可以找到足够多的客户。 而本地中介认为，这年头还是以人为本。 本地中老年，以及不习惯用网络的人，都还极度依赖这些线下的办公室。 同时线下的接待，人与人的沟通，可以帮助客户找到更满意房子。 3.中介参与程度 理论上来说，网上中介给予卖家更多自由。 卖家可以在他们平台上直接联系买家，甚至可以亲自带买家看房。 而当地地产中介参与的程度更高，有计划地带潜在买家看房。 很多卖家很开心可以自己带买家看房，认为有谁能比自己更加了解自家的房子呢？但是其实很多买家并不喜欢房主带自己看房，倾向于更加专业的房产中介带自己看房，于是近年来，网上中介也推出了带买家看房的服务，当然是要额外收费。 这样的参与程度也跟双方的收费模式有关系， 本地中介不希望卖家和买家接触，因为他们是要房子通过他们交易成功才能拿到佣金的。 如果买房见到卖家，直接绕开中介成交了，那佣金就拿不到了。 反而在线中介，反正已经把钱收到手。 之后无论成不成都无所谓，自然不会限制买家和卖家接触。 最好两人自己把房子谈成了，还能省自己人力。 二，网上中介卖房，真的更划算吗？ 相信绝大多数人都有这样一个思路： 认为所有的购房者都会在在网上先找房子，而无论是网上中介还是当地中介都会在网上宣传我的房子，因此无论我用那个中介，结果都是一样的。可网上中介却比当地中介便宜的多！因此我选择网上中介！ 然而实际上，在英国这个市场里并非如此。 单纯靠网上平台自己找房的人，跟依赖本地中介找房的人相比，简直少多了！ 多数的英国本地人买房，都还是去询问英国本地中介的！ 我们给大家看几个真实案例： 简单地说就是最初这个房主的房子被在线中介给出了一个高估值。 当发现房子无人问津后，房主意识到以后降价。 但接下来6个月里，在线中介只给他找来了3个来看房的买家。 对此网上中介建议他再次降价，比最初定价低个7.5万英镑。 于是卖家忍不了，找到当地中介，同时并没有改变价格的情况下，一周就找到买家卖出去了。 看似当地中介的中介费贵，但比起一直让房主降价的网上中介，能不降价卖房才是房主最想要的。 这个房主找了网上中介卖房，却几乎没人来看房。好不容易来了一个买家看房，从他的口中房主得知，几乎打不进去电话，没法预约看房，还被网上中介告知这个房子地段不好特别偏…（这个卖房的方式还真是特别…） 后来，房主找了当地中介，一周以全价卖出。 网上中介就是简单地把你的房子挂在网上，其他的什么也不做…挂了8个月房子愣没卖出去，换了当地中介之后，2周内卖出去了。 网上中介根本没有客户服务，只是挂着。3个月内就有3次看房，还没卖出去。后来换了当地中介，一周吸引了8次看房，然后就卖出去了。 这个房主最初也是找网上中介卖房，但4个月里，只有2次看房，房子自然没卖出去。后来他又联系网上的中介，却被非常没有耐心地敷衍…最后建议他们降价卖房。一位买家表示，自己预约了几次看房，都被网上中介取消了。 后来他们找到了当地中介，2天之内有4次看房。 看到这里，想说下自己的经历。之前自己买投资房的时候，作为买家的身份，买到过这类在线中介联系到的房源。 之后直接联系卖家，交易了一套房。 也是因为这次交易给了房产君一个错觉，也就是文章之前提到的错觉，认为现在人们都是在网上看房了。 本地中介的意义已经不太大了。 也正因为这样的错觉，之后有一套房需要卖的时候，我也联系了一家在线中介签了约。 （排名前三的一家） 而签约之后，我的感觉跟上面几个案例一模一样。 在签约之后的2个月里，只有3个人联系看房。 第一个是个专业做地产投资的房东，他们想进行一些改造，后来评估不好改之后放弃了。 第二个来的人完全不介绍自己，约了之后就来把房子前院后院迅速看了一圈，也不说话也没有问我们问题。 前后不到两分钟就走了。 总让人觉得有点可疑。 而第三个人，约了之后没有来，直接没回复了。 最后还是联系了本地的一个中介，房子挂上去了之后，1周就有了3个看房。 有一个买家特别喜欢，2周就把offer谈好定下了。 （怎么选靠谱的本地中介呢？ 在平台搜你们附近区域，看租房和卖房房源最多的一家中介，选这种没错） 从这些例子可以看出： 至少在房源的推广上，如今在英国，在线中介的力度还是极其有限。 、 在很多区域，还是依赖本地中介的买家客源，完全依赖买家自己在网上找房来找上门，不是很靠谱。 三、卖出去 VS 以最高的价格卖出去 对于网上中介来说，卖不出去房子是一个问题。 我们给大家看一下网上中介的成功出售率，即使是出售率最高的Purplebricks。 经由他们成功出售的房子，也只有不到一半。而其他的几家，成功率都不到40% 卖不出去还并不是最大的问题， 最大的问题是，就算卖掉的那些，还卖不出一个好价格…. 数据显示，如果只选择网上中介，可能要折损5%的房价才能卖掉… 而这一点，当地中介比网上中介靠谱得多。一旦卖不出去房，网上中介通常只会一味要求卖家降价，而当地中介则会想方设法把房子按照原价卖出去。 我们再给大家举一个真实的例子： 故事的主人公是七十多岁的Barry和他的妻子。 过去他们住在北伦敦一个4室独栋别墅里，后来孩子们都长大了，离开了，老两口也想搬到伦敦市中心居住，毕竟市中心有他们喜欢的剧院，画廊和餐厅…而住在北伦敦，要开车45分钟到1个小时，实在是不方便。 于是他们卖掉了北伦敦的4室独栋别墅，暂时租住在伦敦市中心，摄政公园和Marlybone的交界处的一个两室公寓。 搬到伦敦市中心，仿佛给Barry和妻子打开了新世界的大门，不到一分钟就能到摄政公园散步，随时可以和朋友们在玛丽波恩的繁华街道上约饭，他们感觉一切都很棒，除了每个月的租金很贵… 思来想去，他们还是要在伦敦市中心买房。 预算是220万英镑–250万英镑，要求有：2个卧室（其中一个是带卫生间的套房）；一个车位；生活便利。 当然，如果能满足这些条件就更好了：3个卧室；现代建筑；步行可以抵达摄政公园和玛丽波恩。 于是，他们开始在网站Rightmove，Zoopla和Onthemarket上自己找合适的房源，他们觉得自己可以找到，因为他们觉得所有的房源都在网上。 搜索的范围就是他们正在租住的这一片，因为他爱上了这里的生活。 可找来找去都没有合适的房源，这种情况持续了好几个月，老夫老妻甚至还因此吵架，关系恶化… 在这期间，一个当地的地产中介带着Barry去看了很多房产，并与他有了一定的相互信任关系。 这个中介了解Barry想要什么样的房子，了解他迫切想买房取代目前的租房情况。 有一天，这个中介给Barry打了一个电话，说摄政公园北边有一个合适的公寓，认为他可以考虑。 其实，这个公寓Barry之前在网上看到过，但因为位置不符合步行到Marlybone的要求就没考虑。但中介坚持要让Barry去看一下，因为这套房子几乎符合了他的要求，并告诉他公寓门前的公交车站，只需要11分钟就能抵达玛丽波恩。 而这个看似不起眼的信息，直接改变了Barry对这套公寓的看法。他们决定去看房。 这个公寓位于4楼，共有3室，其中包含一个套间，有地下停车场，价格合适，阳台俯瞰摄政公园的壮丽景色，他们一看就爱上了，最终买下了合适的房。 从这个真实案例中，可以看出，当地中介比网上中介好在哪： 网上中介只列出基本信息，Barry看到了，但认为不符合要求就排除了。 而当地的房产中介，对房源了如指掌，同时也了解购房者的需求，巧妙地推荐，就成功地卖出，有了皆大欢喜的结局。 四、相比网上中介，当地中介有哪些优势？ 1.买家更有针对性 对于卖房来说，卖家真正需要的是一个强大的本地买家数据库。能不能把这个房子最大限度的让对这个区域感兴趣的买家知道，成了中介真正的竞争力所在。 而在这一点上，对比网上中介和当地中介。 比如，在剑桥出售的价值50万英镑的房产 左边是在线中介，右边是本地中介。 在线中介虽然在全国都有房源，但是真正在剑桥附近的却零星不多。 而本地中介虽然只在剑桥有房源，但是当地房源简直密密麻麻。 而对这些房子感兴趣而联系他们的本地买家，自然要多得多。 有了这个资本，他们就更有底气联系潜在买家，壮大自己的本地买家数据库。 与此同时，因为对本地市场的充分了解，他们可以提供更合理的定价建议，通过多带人看房提高潜在买家的竞争意识，最终成功以可能范围内的最高价格出售房产。 2.动力更大 对于很多当地房产中介来说，通常是如果卖不出去，就没有任何费用（’No sale no fee’ ）。而这一点也会给当地中介更大的动力。 他们会想尽一切办法帮助房主卖房，这样才能拿到1%-2%的佣金。 3.陪同看房，多看房 相比网上中介，当地中介手握更多合适房源，可以带领潜在买家看更多符合预期的房产。 如果一个客户对网站上的一个房产感兴趣，当地中介通常会推荐同类的，符合要求的更多房产，带领买家去看，无形中提高了成交率，因为如果只看一个房产，买家不满意可能就离开了，而看多个房产，买家满意的几率就更高。Countrywide的数据显示，63%的买家并不会购买自己看的第一套房。 五、究竟什么情况下，可以考虑用在线中介？ 这么一篇看下来，似乎在线中介真的一无是处了？ 其实也不能绝对。 房产君仔细想了一下，确实在几种情况下，可以考虑使用在线中介。 1 在卖方占主动的地区和时机，用在线中介。在买房占主动的地区和时机，用本地中介。 我们都知道，买房与卖房无非是个供需对比的关系。 一个地区如果是卖方市场，意味着房源紧俏，而盯着想买的买房更多。 这也就意味着，除了本地中介外，在网上盯着这个区域的买家也更多。 在这些地方，只要是价格合适，且没有硬伤的房源，通常放出市场上之后都会被买家争抢。 这种地方，就可以考虑先放给在线中介，这样成交可以省中介费。 时机同理，最近两年的脱欧不确定期，市场上买房的需求相对比较冷淡。 如果回暖至2015年那样4-5个买家抢一套房的情况，那也可以考虑用在线中介。 相反，如果是买方市场，买家占主动，当地房源多，买家需求不足的区域里，那就更需要本地中介的“推销”能力。 才能帮你更好的把房子出手。 2 对中介费敏感，但是对卖房时间不敏感的人。 正如文章所说，在线中介的优势无非是收费低，但是卖房找到买家所需要的时间比较长。 如果卖家对中介费比较敏感，不想出太多的中介费，或者要卖的房子比较贵（比如卖200万镑的房子，本地中介费可能要花掉3万镑，而在线中介只需要800镑），而买家本身对于卖房的时机比较“佛性” — 不急着买，有人想出这个价就卖，没人出价就放着。 那这种情况下，也可以考虑使用在线中介。 但是话又说回来，真正要买这种几百万房子的买家，更多的可能还是需要人与人的沟通和人脉。 如果在一个买家需求小于卖家需求的地区，或是贵的豪宅，又想省中介费而如此佛性的卖，能不能卖出去，这可能还很难说。 因此， 要让在线中介能在英国更好的崛起，可能还需要一个经济爆发，买家抢房，房价暴涨的周期吧.. 从表面上看，网上中介的费用低于当地中介，而且都会挂在网上出售，很多卖家就选择了网上中介。但其实，网上中介只是把信息一挂，就等着电话而已，而当地中介因为掌握强大的当地房源和当地买家数据，因此更有竞争力。他们不断带潜在买家去看房，无形中也给了买家一种暗示，“这套房很抢手”，因此当地中介能在可能的范围内，卖出高价，而不是像案例中的网上中介一样要求房主降价。 一份价钱，一分货这个道理在房产中介行业中也适用。看似中介费贵了，但房价卖的高。房子卖得出去还是其次，关键是要尽可能高价卖出去。 在线中介不是不能用，而是也要看卖房具体地点的买家的需求以及时机。 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方网站 或 微信号（juwaiwechat）, 获取全球90+个国家百万房源信息，以及专业的房产投资分析。 参考来源：英伦房产圈 排版：KYRA WANG
2017年6月2日，内地房企龙头之一碧桂园迈出了进军中国香港地产市场的第一步。碧桂园出资6.1亿收购了宏辉集团旗下Plan Link公司，公司持有九龙城贾炳达道142号至154号的旧楼重建项目，地盘面积约9100平方尺。中资房企纷纷南下中国香港抢地已经不是新闻，但是不同于中海航等公司高价拍下土地，碧桂园选择旧楼收购作为进军中国香港市场的切入口。那么目前投资中国香港旧楼改造都有哪些程序，中国香港旧楼改造的可行性和利润又如何，未来中国香港旧房改造项目会不会成为内房企投资浪潮的下一个风口，本文将一一分析。（一）中国香港旧楼改造程序面面观部分收购“落钉”旧楼土地资源资源稀缺，人口密度大，外来资金涌入，中国香港具备旧楼改造市场发展的土壤。但是，真正催生中国香港旧楼改造浪潮的还是《土地（为重新发展而强制售卖）条例》。于2010年新修订的强拍条例规定，对于楼龄50年以上楼宇，集齐楼宇80%以上业权的人可以向政府申请强制售卖该楼宇。根据强拍条例，只要拥有百分之二十以上的业权就能在旧楼改造强制拍卖中拥有很大的影响力。中国香港本地一些中小型房地产财团或者个人常常使用这种“落钉”的方法收购旧楼的部分产权，进而促进自身收购整栋旧楼或者交易给其他有意收购整栋旧楼的企业赚取差价。值得一提的是，由于中国香港政府近期推出的楼市辣招，以公司名义收购的旧楼需要交纳3成辣招税。所以近期的旧楼交易出现多宗以公司高层个人名义进行的旧楼交易。九龙建业柯式家族和前太古主席简基富最近都活跃于中国香港旧楼交易市场。 点击查看中国香港更多精品房源大型财团整片收购，接盘并购公司项目成旧楼改造捷径 虽然旧楼重建项目需时较长，但收购成本远低于直接购买土地，对于一些财力雄厚的大型财团已经将整栋收购旧楼改造作为提升盈利能力的突破口。如果采用整栋收购的方式进行旧楼收购，集团需先收购超过80%的业权，在申请强拍令通过后于公开拍卖中收购剩余旧楼业权，即可获得大楼全部业权。中国香港恒基地产是中国香港发展商中拥有旧楼重建项目最多的，旗下项目集中分布于红磡、大角咀、土瓜湾、长沙湾。其中恒地目前最大的收购计划位于红磡，横跨机利士南路、黄埔街、宝其利街和必嘉街。2016年11月7日，恒地便以底价17.39亿元拍得收购了七年的马头围大厦，为九龙价格第二大强拍案例。目前恒地已完成80%业权收购项目土地面积超过9万平方尺，预计可重建楼面面积超过83万平方尺。如果包含正在收购中的旧楼，红磡项目最终土地面积超过11.5万平方尺，可重建楼面面积超过103万平方尺，重建单位超过2500个。大型房企瞄准旧楼改造市场的原因是旧楼收购成本低，项目获利空间较一般市区项目高，如西半山晓誉毛利率高达53%。同时，旧楼集中区域发展相对成熟，商铺及小单位需求庞大。如恒地收购重心红磡黄浦街范围地铺个别成交尺价达2万，而恒地2011年通过中国香港小轮公司收购的宝其利街地块项目售价达1.6万元/尺。由于直接收购旧楼耗时长，申请强拍程序繁琐，企业还可以选择收购旧楼并购公司已经收购完成的项目。前文提到的碧桂园旧楼改造项目便是购自宏辉集团。以宏辉集团（前称田生公司）为代表的旧楼并购集团主要从事旧楼并购，然后把并购完成的地盘售予发展商或自己发展。对于新进军中国香港市场的内地房企或者初次涉足中国香港旧房改造市场的企业，委托中国香港旧房并购公司进行旧房收购是一条捷径。委托或直接收购并购公司项目的好处是省略了逐间收购业权以及申请强制拍卖的手续和时间，极大程度避免了收购纠纷和中间产生的各项法律程序，开发周期大大缩短。直接收购旧楼及申请强制拍卖的时间约为7年以上，而委托并购公司收购的项目从收购到楼盘建成周期仅为6年左右。联手政府，投标市建局项目中国香港市区重建局是中国香港专门负责处理楼宇重建及复修的法定机构，也是中国香港旧楼改造的绝对主力。中国香港市建局目前侧重于“旧区重建”，在旧区内集中进行大型重建项目。2007年市建局启动观塘市中心重建项目，是中国香港历史上最大规模的市区重建项目，占地57万平方尺，分5期项目，于2021年前分阶段落成。大部分项目由信和置业投得，但是第二第三期招标时内地房企龙头万科也派代表到场交意向书。2016年市建局启动九龙城庇利街/荣光街项目重建，是继观塘项目后最大规模重建计划。项目地盘面积8042平方米，重建后提供1150个住宅单位，楼面总面积66600平方米，预计投资116亿元，2025-2026年落成。此外，市建局正在积极推进三个大型重建计划为土瓜湾、九龙城马头围道、九龙城道。投标市建局项目也是企业参与旧楼改造的其中一个重要渠道。参与市建局项目约束条款更多，但是也有政策便利优势。中海外于2010年曾投得西营盘第三街/余乐里/正街项目，地盘面积2150平方米，楼面面积16460平方米。2012年，中海外再投得土瓜湾北帝街重建项目，地盘面积771平方米，楼面面积6945平方米。两个楼盘均于2016年中落成。无论是独栋的旧楼重建或者是大规模的旧区重建，市建局通常会邀请发展商进行投标和政府合作合作开发。（二）中国香港旧楼改造可行性及盈利分析相关政策影响：冰火两重天强拍条例是中国香港旧楼改造得以实施的基础。中国香港政府在1999年制定的强拍条例中规定，对于楼龄五十年以上楼宇，任何人集齐同一地段90%或以上业权，即可申请土地审裁处发出强制售卖令。2010年，政府修订法例，为了提高“落钉”投机者成本，将比例降至80%。值得一提的是，法例修订的提出者正是现任中国香港行政特首（时任发展局局长）林郑月娥。比例的降低在减少“落钉”投机的同时却也增加了财团整栋收购的机会。所以，现今中国香港旧楼改造市场主要以市建局整片区域改造计划和大型财团整栋收购重建为主，旧楼改造市场入场门槛更高，也更加集中化和规模化。中国香港旧楼改造浪潮的兴盛正是缘起土地供应不足，因此中国香港政府卖地计划也影响着发展商投资旧房改造的步伐。2010年起中国香港政府引入“政府主动卖地机制”，2015-2016年度第二季度再次对卖地安排进行优化，视乎情况在季度中加推用地。但是，最近五年政府土地供应目标仍旧逐渐下调，2016-2017年降低至18000个单位，五年来新低，同时17-18年度维持不变。中国香港政府最近推出的楼市辣招对旧楼改造市场也造成一定影响。截止2016年11月4日政府更新的楼市辣招，在通过“一契多伙”方式一次性购买多个住宅时征收印花税15%，同时无论个人或者公司购买都需要缴新税率。此次楼市辣招大大增高了旧楼收购成本，使得中国香港旧楼改造市场的发展放缓。与之相反，政府每年批出旧楼改造项目呈现逐渐上升的趋势，且私人重建项目逐渐取代市建局成为旧楼改造的主力。预计在土地供应收缩和政府批出旧楼改造项目增加会促进旧楼改造市场的发展。旧楼收购完成后，旧楼改造的过程也受到一些政策的影响。中国香港很多早年出的政府地契有房屋的发展限制，如注明“不可超过一间房屋”，而过去一直不需要补地价即可重建增高。但是自启德发展新区启动引发九龙城旧楼改造浪潮，地政总署收到许多宗房屋重建图纸争议。因应最新的法院判决，2016年8月5日地政总署公布有关地契的最新处理方法，对于与兴建地契要求不符合的房屋，需要经过改契和补地价的程序，才能开展重建。不少位于九龙城、土瓜湾、深水埗的旧区楼盘涉及此类发展限制契约，重建成本会大增，预计并购活动和市区重建步伐会因此减缓。旧楼改造区位分布：中西九龙最吸睛旧楼改造的成本和前景很大程度取决于项目所在区位。从市建局旧楼改造项目的区位分布情况来看，旧楼改造项目集中的区域总共分两类。第一类是以中西区和湾仔尖沙咀一带为代表的中国香港发展成熟的中心商业区，项目一般为独栋小盘，收购成本较大，最后售价也高。值得一提的是，中西区从旧楼改造出现伊始便一直是热门区域。最新消息显示，2017年6月29日，中西区般咸道旧楼般咸台被新鸿基地产旗下集团以3.8亿收购7成业权，平均尺价1.7万。连同该公司早前收购的隔壁崇华大厦，两项目合并占地1.2万平方尺，可重建楼面超过11万平方尺，是最近中西区最大的重建项目之一。第二类是以观塘土瓜湾为代表的旧区，由于整区楼宇普遍老旧且收购成本不高，项目一般为整街甚至整区重建。值得一提的是，受到启德发展区建造带动，土瓜湾旧楼改造项目未来前景受到看好。2017年7月3日市建局收购土瓜湾的三个项目时平均尺价达到15383元，是九龙历史最高。旧楼收购战， 你的弹药充足吗？中国香港法例规定的旧楼收购价以周边楼盘均价为底线，预测重建后价值为上限，保证了买卖双方的利益，同时也使得旧楼收购价与所处地段价格挂钩。如港岛地区旧楼改造热门区域中西区，近期旧楼大宗收购均价均超过17000元每尺，最高价超过两万，逼近同地段新盘开盘价格。而九龙地区收购均价则刚刚站上15000元关口。此外，受楼市辣招影响，公司还需额外缴纳15%印花税，九龙地区的项目可能因为地契原因面临补地价。2016年初根据中国香港上诉法庭的一个新案例，小业主在强拍申请诉讼中被定义为强迫参与，因此在土地审裁处进行抗辩的讼费无论输赢都由发展商支付。因此，各项法律费用也是旧楼收购的重要支出。同时，针对旧楼收购投机性强，风险大的特点，旧楼收购的按揭也更加严格。针对旧楼，银行基本采用“80减”法则，即五十年以上楼龄单位按揭年限为80减单位楼龄，所以对于50年楼龄单位年限最多为30年，越老旧楼龄按揭年限越短。旧楼收购按揭比例目前约为50%-70%，普遍为60%。同时，较偏远地区的旧楼按揭银行未必会受理。中国香港银行按揭分为H按（按照中国香港银行同业拆息利率计算，每月波动，此类型按揭市场占比94%）和P按（按照中国香港最优惠利率计算，基本稳定，此类型按揭市场占比2.1%）。按照H按计算旧楼按揭年利率目前为1.76%（H+1.40%），按照P按计算旧楼按揭年利率目前为2.25%（P-3.00%）。中国香港最优惠利率自2008年以来一直维持在5.25%区间，按月波动的中国香港银行同业拆息利率今年波动幅度也很轻微，因此利率波动因素对旧楼按揭影响很轻微。所以旧楼收购存在一定的门槛，需要对市场未来楼价走势有准确的判断以及准备好充足的资金。（三）旧楼改造案例分析前文对中国香港旧改市场的操作程序和可行性进行了详细的介绍，接下来通过三个具有代表性的案例可以透析中国香港旧改项目在实际操作中的现状，中心区项目表现良好星钻位于中国香港中西区西营盘，原为中国香港市建局西营盘第三街的旧改项目，后由内地房企中海外于2010年投得。星钻重建后共提供255个实用面积365-855平方尺的单位，户型大多为两房，目标客户瞄准年轻置业人群。楼盘于2015年1月中旬销售，2016年8月30日全部售罄，售价由第一批的1.93万元每尺一路攀上至2.7-3万元每尺。对比同区楼价，5年楼龄的缙城峰二手平均尺价19857元，懿山一手尺价17088-26793元，星钻售价略高于同区水平。售出后星钻平均租金也由60元每尺一路上升至70元，高于西营盘平均租金60元。同样位于西环的另一个楼盘翰林峰于2017年5月16日首次公开发售，销售情况良好。翰林峰共发售268伙，开售前累积收得4580张入票，超额认购16倍。第一日楼盘销售超过220个单位，80%以上单位售出，平均尺价2.6万元，相比周边房价溢价10%-40%。最贵成交单位为顶层特色户，尺价43001元。翰林峰是由恒基地产于2014年11月以29.57亿元透过强制拍卖购得，平均收购尺价为1.97万元，而整个项目投资额约45亿。 星钻项目改造周期和销售周期短于其他旧改项目，同时销售情况良好，其主要优势有以下两点。一是项目为市建局项目，在投标前已经完成前期工作，建造和销售周期相对短，只用承担一些保育业务，无论是相比直接投标土地还是从头开始旧楼收购都更节省时间和金钱。其次，项目区位优势突出。项目位于西营盘，收益于港岛线交通优势，中西区房价一路上扬。星钻项目的操作模式也可以给其他有意向进军中国香港旧改市场的内地房企参考。翰林峰是中国香港最大金额的单一强拍项目，也是强制拍卖方式获得旧楼改造项目的典型案例。45亿的总投资额对于位于西环稀缺地段的项目并不大，但是恒基地产前期收购所花周期较长。翰林峰投资的优势也在于区位优势突出，可以通过提高销售溢价来赚取更大毛利弥补较长收购周期的时间成本。所以，在进行整栋收购的时候，要谨慎权衡毛利率和旧改周期。非中心区旧楼改造项目投资需谨慎誉都位于筲箕湾，地处港岛线终点站，并非中国香港中心商业区。2008年新鸿基地产以1.845亿元购入地皮，2011年开盘。由于项目定位为中高端豪宅，平均实用尺价1.8万元，逼近中西区水平，远超同区水平。由于当时开盘时处于中国香港楼市高峰期，117个单位首日便售出100个。但是随后随着中国香港楼市放缓，誉都的买家遭受重大亏损，历史录得13宗二手买卖中12宗为亏本转让，跌幅1.8%-19.9%，仅有一宗升值转让仅升值0.7%。非中心区旧楼改造项目收购成本自然远低于中心区，且周边一手住宅供应量相对充足，不具备不可取代性。因此，在中国香港房地产市场逐渐趋于冷静的大背景下，筲箕湾等非中心地区项目无论从售价和交易表现均不如中心商业区。未来企业在投资此类地段的项目时要格外谨慎。结 语从1999年强拍条例生效至今，中国香港旧改市场已经走过18年。相较由政府主导的内地旧改项目，中国香港旧改项目更市场化，相关程序和法律也趋于完善。在土地供应不足和旧区唐楼老化不可逆转的大背景下，旧楼改造市场前景依旧乐观。其中，中心商业区的旧改项目毛利可观，而非中心商业区的旧改预计会区域化，一体化。通过专业的地产代理整栋收购或者投标市建局项目也会成为最主要的参与中国香港旧改的途径。但是，复杂的收购程序，逐渐提高的收购成本，较长的改造周期，未来房价走势的不确定，都是参与中国香港旧改项目需要重点考虑的方面。中国香港旧改市场的前景还有待市场的进一步检验。来源：hexun.com责任编辑：Shelly Du
2018年至今，英国范围内的新房销量非常好，尤其是伦敦，远远超过其它任何城市，达8,552套。不论是投资还是自住，对于新房的需求都很高。再排下来就是大曼彻斯特，萨里郡，汉普郡等南部地区。 新房的好处有哪些大家想必都了解了，问题在于现在每年新建住房的数量都在增加，是否会对一些老房子的价值产生挤压呢？ 对于一些年代较为久远，拥有某一时期特定建筑风格的老房子来说（如维多利亚时期建筑，乔治王朝时期建筑等），完全不用担心。 年代较远房产的潜在客户对于新房的需求并不交叉。 新房买家大多都是购置首套房的年轻人，或者年轻的家庭，以及投资人。而有历史感的中世纪，维多利亚时期和乔治时期的老房子的，多是大家庭或是来自中产阶级的客户。这种类型的房产在英国房产市场上的地位总是越老越吃香的。 有特定的外在优势的房产也不用担心（比如交通便利，或者是著名小中学的学区房）。优质地段带来的强大竞争力让业主几乎不用担心房价会下跌。总是会有租客和大量买家询盘。 我们唯一需要考虑的是英镑的贬值风险。就从目前情况来看英国国内国际形势一天好过一天。国会和上议院最终通过了吵吵好一阵子的脱欧法案，英镑在未来两年内出现大幅贬值的可能性微乎其微。 当然，如果8月的加息举措如预期般实现，英镑会上涨，那在英国持有房产的各位可就偷着乐吧。 至于那些会受到新房影响的房子，主要具备以下几个特点： 房子半旧不新，还没有在外形和结构上形成足够竞争力的。也就是在设施方面跟不上新房，在格调和品位方面比不过老房子。 没有地段优势，当地房产的供给和需求大致持平的，周边出现了大量的新建住房。 一般来说满足这些条件的本来也不是我们投资人的菜。投资买房，当然是专挑地段好的，买家或者是租户需求量大的区域买。但是一个市场的变化总是持续存在的。今年有很多房东经营不善而主动退出，很多都是原本持有这类处在“尴尬期”的房子。 如果具备了这几点，有条件的业主可以留意一下周边同期的房子是否多有翻新迹象。如果有，就意味着投资还在跟进。我们的房子还是有价值的。如果没有，则需要考虑是否有必要继续持有了。因为把这笔钱投到别的地方，能赚得更多。 如何把缺乏一定竞争力的房子以一个不错的价格卖出去，也是一门技术活。 这次再给大家分享一些比较务实的建议： 1、勿叫高价 根据Rightmove数据显示英国房产的平均卖家要价已经超过£300,000，但是实际成交价格往往会比要价低很多。那么在了解所在街区房产的平均价值的前提下（价值，不是要价），合理要价，吸引买家的概率自然会大很多。 2、做好清洁 这是许多房产投资玩得溜的人的共同建议。看起来虽然不值一提，但不管是找租客还是找买家，把房子打扫干净绝对是达成交易或者签订租赁合同的提前保障。就像是面试找工作，或者和客户谈生意，把自己打扮得体面一点当然是有好处的。 3、去个性化 对于找寻房客的房东同样适用。这也是拉近旧房和新房差异的手段。在一个人口构成比较复杂庞大的社区，如果对买家和租户没有明确的目标定位，那么就效仿新房把一些个性化的因素给去掉。 4、寻找平衡 不要因为看了一些专业建议就去做厨房浴室的翻新，要做就做全面的翻新。一个非常开阔敞亮现代化的浴室在整体环境糟糕的情况下是不会让你房子增值或者让你多收到租金的，反而通过对比，会显得别的方面更不尽人意了。 5、保持冷静 不论是租房还是面对买家，即便你的房子是长期空置或者长期无人问询，也不要表现得过于积极主动，想要把房子租/卖出去。这会使你在谈判中处于弱势地位。 较高的新房交易量证明了英国目前的房产需求依旧庞大，其中首房买家占多数。由生老病死，工作升迁等无可避免的因素则保证了高品质老房子的市场地位，无须担心价值会遭受新房挤压。 定位尴尬的旧房是否值得继续持有需具体分析当地的整体情况。如考虑出售或者是出租，房产投资专家给出的务实性建议还是非常值得参考的。 居外网英国苏格兰精品房源推荐 房屋价格：约¥ 393万 建筑面积：411平方米 土地面积：3035平方米 房型：10 卧 2 卫 10 车库 楼层：共 2 层 点击查看房源信息 来源：涌正投资 排版：Shelly Du
