美元价值的升高将导致多种结果，其中之一就是美国投资者的国际购买力上升。美国经济复苏愈发强劲，这也使得消费者信心提升，美国投资者或将开始大规模收购海外房地产资产。毫无疑问，这一策略将产生高度机会主义因素，尤其是在不动产投资信托主导该策略的情况下。据世邦魏理仕近期对全球房地产收益的相关结构研究，投资策略中有玄机。 世邦魏理仕从 MSCI IPD城市数据库中抽取了26个城市进行样本调查，依托摩根士丹利资本国际世界指数（MSCI world index）总回报数据作为全球地产市场代表。受全球化影响，假设存在着一种强劲的共同因素，正在驱动全球各城市地产市场的回报，那么租赁惯例、规划限制、自然地理因素、发展阶段和产业结构等便可视为变量，这些变量也意味着各城市个体受到“共同因素”影响的程度各有不同。回归到2000年~2013年期间全球房地产市场各城市的总回报率，代表着各城市方差的R平方值如下表所示： 26个城市的R平方值的平均数为0.48，这表明全球共同因素是所有这些样本城市房地产市场回报的重要动力。表中回报方差低于0.4的城市相对较少。有趣的是，在这14年里，休斯敦、达拉斯、约翰内斯堡和开普敦这些资源型城市受总体经济趋势的影响最小。慕尼黑和柏林等德国城市，以及日本东京的房地产市场，则在这10年左右的时间里呈现了独立走势。从经济角度诠释，德日经济通常是联系在一起的，出口对于这两个经济体意义重大。在此期间这两个经济体的反周期表现或与中国的经济发展趋势相关，也可能与德日各自的银行业稳定性有关。 上述数据调查和时间段也暗示着我们或许正在承受着大金融危机带来的具体影响。列表中不少城市都受到了全球市场总体走势的强烈影响，都柏林、马德里、巴塞罗那、鹿特丹和纽约无不如此，这些城市均受到了金融危机的强烈打击。而作为终极国际都会的伦敦则非常接近样本均值。 世邦魏理仕检查了各方差等式的余值，以辨识非全球性的共同因素。研究结果显示，当移除了全球因素，各地还存在着高度的地方相关系数。这一结果幷不意外。美国各城市相互紧密关联，而欧洲城市群也是如此。在区域范围内，地理位置似未影响次级相关系数的强度，举个例子，北欧城市与南欧城市仍高度相关。这暗示了美国机构和企业或有强烈动机去持有欧洲的房地产资产，反之亦然。另一方面，不少城市似乎想要摆脱这种次级联系。英国伦敦就与欧洲和美国关联薄弱，日本东京也是如此。这似乎也在某种程度上解释了为什么这两大城市有着如此大规模且流动性强的不动产投资市场。另一种次级联系模式以斯堪的纳维亚区域的北欧城市为代表，这些北欧城市相互紧密关联。南非城市则与澳大利亚有着次级联系。 浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读
在美国买房投资，地段很重要，无论是美国独栋别墅还是公寓选择好的城市，地段可以让你不费力就能赚到钱。今天居外为大家盘点5大捞金城市。 截止到2015年6月，全美国房价中位数增涨了3.0%，也就是说，如果您在美国购买了价值100万美金的房产，现在您的银行账户中无形又多出了3万美金。将近27万人民币的收益，这等于月入2万的部门主管才能赚回来的钱。然而这仅仅是全美国房价增值的中位数，具体到城市，有高于全国水平的，也有低于全国水平的，不管在美国买房是用来投资还是自住，我们都关心这个房子是否有升值潜力。今天小编就给大家总结几个涨势还不错的房产市场，建议早下手成本更低，回报更高。旧金山（SanFrancisco,CA）房价中位数年增长12.4%旧 金山这个地方神奇，房价已经接近全美最高水平了，涨势依然很猛。作为中国人在美国第一个大本营，世界上最大唐人街所在地，旧金山一直以其国人多、经济发展 好而吸引中国移民。且旧金山是美国西部的经济、金融中心，举世闻名的“硅谷”变坐落在利旧金山不远的圣荷西市中，但旧金山的房价要比圣荷西的便宜许多，这 也造成了一些在硅谷上班的技术移民人群选择了旧金山。推荐理由：1、都柏林联合学区（加州满分学区）、加州大学、斯坦福大学2、华人餐厅、医疗中心、99大华超市、沃尔玛、高尔夫球场、健身俱乐部、影院等一应俱全3、邻近交通大动脉580和680两条高速公路，距离硅谷也仅有半小时左右车程西雅图（Seattle,WA）房价中位数年增长10.8%作为微软、亚马逊的总部，西雅图以 其优质的经济环境与魅力无限的气候吸引了很多白领、中产。电影《北京遇上西雅图》中“北京二环厕所换西雅图别墅”成为了城中热话，也直接反应了西雅图房子的质优价廉。正是由于西雅图房产市场的健康，很多富裕人群纷纷将移民第一站放到了西雅图。众多的移民及高科技白领聚集于此，使得房屋存货紧俏，价格上扬，所以才要在价格还未攀升过高时入手。推荐理由：1. 周边有Lafayette Elementary School（9）等高分学校2. 3室3卫，带有2个车位，1一个储物单元3. 180度全景的奥林匹克山，近普吉特海湾及大学城纽约 曼哈顿（Manhattan,NY）房价中位数年增长7.4%曼哈顿常年都能看到吊车作业，以及在街边建筑被铁架围住施工的的场景，这是因为开发商在不断开发新的项目，其中不乏一些高档住宅，商业中心等。这些项目，为周边地产带去了生机，随着项目建成时间的不断临近，项目所在地及周边地区的房价拉高。所以购买房产的时机很重要。推荐理由：1、主力户型:开间，1室，2室2、靠近哥伦比亚大学，教育资源优质3、10年免税 房产增值保值4、位于曼哈顿中城区中心地带，距离中央车站只有三个街区，生活便捷亚特兰大 麦克多诺（McDonough,GA）房价中位数年增长7.0%最新数据显示，该地区的房屋挂牌单价的中位数为79美元/平方英尺，低于亚特兰大大都会区96美元/平方英尺。说明房价很低，可负担性高。除了靠近亚特兰大市中心外，吸引诸多上流人士争相移居这里的另一个原因即是其不断攀升的投资市值，小编了解到麦克多诺镇的房屋价值中值是147200美元。平均租金价格是1200美元，是房产投资的首选。推荐理由：1、主力户型:4室2.5浴1厅1厨，有车位2、麦克多诺小学、中学，奥拉高中，基督教会学校，浸信会学校以及菲尼克斯大学-麦克多诺分校3、开发商包租6年，保证年收益6%，预计房价年增值8~12%，6到8年翻番4、距亚特兰大市中心车程38分钟。距亚特兰大国际机场车程35分钟洛杉矶（Los Angeles,CA）房价中位数年增长5.1%美国经济发达，是世界第一超级大国。凭借着健康的经济环境，节节上涨的房产市场成为了海外房产投资第一热门国家。根据美国房产网站zillow提供的房价数据，美国最著名的城市洛杉矶房价在3年内涨幅达到30%以上。同时，洛杉矶中心地区公寓租金净回报率基本在6%-10%。作为老牌移民城市，洛杉矶华人文化浓厚，高等学府云集。大量因投资移民和留学教育而需购置房产的中国买家选择在洛杉矶置业。根据美国房产经纪人协会最新发布的数据，洛杉矶成为了中国购房者最喜爱购房的美国城市。推荐理由：1、主力户型:1室1卫、1室2卫，48-92平方米，附带阳台，庭院2、加州理工学院、南加州大学、加州大学洛杉矶分校、南加州建筑学院、时装设计商业学院等3、首付1成，交房再付2成，贷款最高7成，利率3%左右4、步行2分钟到市核心交通枢纽站，3分钟走路至斯坦普斯球馆、10分钟到南加大、15分钟到好莱坞、20分钟到比弗利山庄、25分钟到圣塔莫尼卡沙滩 查看更多美国房地产浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
美国房产市场中的豪宅市场一直是不容忽视的一块区域，尤其是近年来纽约的豪宅市场更是不断卖出高价位。这正说明只要房子好，再贵也有人要！美国房产市场的豪宅市场同样受到全球房地产业界的关注，莱坊国际房地产顾问公司（TheKnight Frank）发布了新一季《全球豪宅指数》报告显示，2015年第一季度，全球35个城市豪宅指数平均上升3.9%，总体来说全球豪宅市场表现持续超越普通住宅市场。与以往不同的是，本季度报告新增3个城市，使该指数追踪到了全球35个城市的豪宅市场表现，但各豪宅市场表现水平不一，旧金山、温哥华和悉尼表现不俗，排名攀升。其中，美国旧金山在去年3月到今年3月期间，豪宅价格攀升最快，位居全球最火豪宅市场首位。莱坊报告还显示，那些拥有强劲高科技行业、或新富豪涌入、或属于外国投资热点的城市，豪宅价格增长幅度较大。以下是全球最火的10大豪宅市场（豪宅价格增长是指自2014年3月到2015年3月期间的幅度）。 1、旧金山，美国 价格上涨14.3%因为高新技术产业资金的涌入，使得该市房价中位数推高至超过100万美元。在旧金山拥有豪宅的人遇到了好时机，在莱坊报告中，豪宅价格去年同比上扬14.3%，名列全球最火豪宅榜首。2、班加罗尔，印度 价格上涨13.6%班加罗尔吸引了大量高科技富豪，作为印度硅谷，这座800万人口的繁华城市，成为国际IT公司和本土IT公司的聚集地。目前，更多的资金涌入班加罗尔。莱坊预计，超高净值人士数量（财富超过3千万美元）将在未来十年内增加一倍以上。3、迈阿密，美国 价格上涨12.2%大量来自拉美国家的资金推动了迈阿密豪宅市场。国内买家也健康增长。越来越多年轻的专业人士在迈阿密抢购渡假屋。莱坊国际住宅研究部合伙人凯特‧埃弗雷特 - 阿伦（Kate Everett-Allen）表示，那些政治动荡国家（如委内瑞拉）的富裕买家推动了迈阿密房地产的需求。4、温哥华，加拿大 价格上涨11.8%温哥华最昂贵居住区聚集着大量外国资金。海外买家在该市拥有的公寓数量位居加拿大首位，特别是中国买家的兴趣依然高涨，从而促使当地人呼吁，采取一些措施阻止外国投资。5、雅加达，印度尼西亚 价格上涨11.2%财富在印尼首都迅速蔓延。在过去四年，越来越多超级富豪在雅加达购买豪宅。莱坊预计，未来十年，雅加达超高净值的个人数量将飙升148%。雅加达还是东南亚国家中，一个资源丰富、拥有经济潜力、以及年轻人口增长的城市。6、特拉维夫，以色列 价格上涨：10.2%特拉维夫市区和郊区有很多充满活力的新创公司，以及跨国公司如谷歌和微软也在该地区设有大型研发机构。因为本土和国际买家的需求，特拉维夫房地产价格在过去五年翻了一番。它也是莱坊名单上第三个受益于蓬勃发展高科技产业的城市。在房源供应有限的人口稠密城市中，该市房价增长超过以色列其他地区。7、东京，日本 价格上涨：8.1%日元疲弱吸引了很多国外买家在日本首都置业，这些买家认为这种投资的潜在回报是有前途的。埃弗雷特 - 阿伦说，投资者出租物业，回报可能会相当高。8、都柏林，爱尔兰 价格上涨8%爱尔兰曾在欧元区危机期间受到冲击，但目前已经摆脱了危机。根据国际货币基金组织（IMF）数据，该国预计今年经济有3.9%的增长，高出预测的两倍以上。经济的增长吸引了投资，教育则是另一大动力。埃弗雷特 - 阿伦说：“很多富裕的亚洲和美国家庭都在考虑送孩子在都柏林上大学或其他学校，他们将在这个城市购买物业。”9、洛杉矶，美国 价格上涨8%洛杉矶是加州第二个城市进入最火豪宅市场前10名。莱坊称，该市市场信心正在加强，销售也节节攀升。莱坊预计洛杉矶，特别是贝弗利山房产价格将强劲增长，只略逊于旧金山。10、悉尼，澳大利亚 价格上涨7.4%悉尼是港口城市，其低利率、房源供应短缺和外国投资者的强烈兴趣，保持该市房地产价格的活力。近年来，澳大利亚也受益于矿业繁荣，创造出新的财富，有助于刺激房价。高端住房房主在笑的同时，也造成悉尼房价对很多普通购房者来说遥不可及。 截至今年3月，北美和澳大利亚的豪宅价格去年同比分别上升8.4%和7.3%。美国房产市场中的豪宅市场增长最为亮丽，旧金山、迈阿密和洛杉矶豪宅价格分别按年上升14.3%、12.2%和8.0%，但纽约豪华公寓价格却更加便宜。
德高望重的奢侈旅游杂志《旅行者》（Condé Nast Traveler）的读者们将悉尼选为今年对游客最友好的城市，称这里“没有令人不喜欢的东西”。一位读者说：“这里的人太友好了。我们在飞机上遇到一位澳洲女子，她提出到我们的酒店接我们，然后花了一整天带我们游览她最喜欢的地方。”游客们称游览悉尼海港和攀爬海港大桥是旅程中最令人兴奋的地方。在去年的排名中，悉尼并列第五，墨尔本列首位，但今年墨尔本已经跌出前10名。全球最友好城市：澳洲悉尼爱尔兰都柏林新西兰皇后镇（Queenstown）波兰克拉科夫（Kraków）比利时布鲁日（Bruges）苏格兰爱丁堡（Edinburgh）日本京都（Kyoto）匈牙利布达佩斯（Budapest）新西兰奥克兰冰岛雷克雅维克（Reykjavik）全球最不友好城市：委内瑞拉加拉加斯（Caracas）摩洛哥卡萨布兰卡市（Casablanca）中国广州危地马拉共和国危地马拉市肯尼亚内罗比（Nairobi）印度新德里（New Delhi）埃及开罗（Cairo）俄罗斯莫斯科（Moscow）印尼雅加达（Jakarta）法国戛纳（Cannes）（据澳洲新快网）浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
英国脱欧后，有大批海外投资者把视线放在了英国房产上，但同时，也有很多人选择了退出其房地产事业。事实上，脱欧对英国房地产市场各领域的影响将主要取决于宏观经济，而宏观经济又取决于英国消费者对脱欧的反应以及未来两三年中脱欧事件的演变情况。据第一太平戴维斯监测，伦敦写字楼的收益率于投资者而言，拥有强吸引力，此外以伦敦为重心的主要房地产投资信托曾一直在等待价格回落，以趁机补充资产库存。 但如今，投资者对脱欧结果已作出了不同的第一反应。因受价格回落预期抑或汇率浮动的利好影响，不少国际客户认为伦敦目前适合买入，一些已处于出价阶段的交易在价格重新协商后完成。但同时，考虑到近期许多物业基金遭冻结的情况，也有不少客户日趋谨慎，甚至彻底退出交易。点击查看更多英国精品房源受脱欧事件影响，英国写字楼市场目前仍处于过渡状态。第一太平戴维斯出具的报告指出，目前英国本土及跨国企业的投资力度将有所减弱，长期投资意愿趋于低迷，至2017年底市场走势方将显明朗。此外，对于计划在伦敦收购资产或从事开发活动的投资者来说，其于伦敦的贷款难度及成本可能增加。第一太平戴维斯透露，伦敦投资者已开始转变策略，从资本升值驱动转向收益驱动。2015年末，第一太平戴维斯曾以2016年-2020年为期作出预测，称伦敦写字楼投资额将跟随投资回报的下滑而呈现缩减之势。目前看来，公投结果会增加上述预测实现的概率。2016年、2017年伦敦核心区的写字楼投资额无疑会低于原先预期。 第一太平戴维斯曾预测，2016年全年伦敦核心区写字楼投资额约介于100亿-120亿英镑之间(2015年约为180亿英镑)。戴德梁行亦认为，与2014、2015年相比，英国投资额将保持明显偏低的水平，这将抵消其他地方较高的投资额，从而导致泛欧洲地区贸易额出现小幅下降。戴德梁行预计英国投资额将下降25%，但是欧洲其他地区将增长10%左右。考虑到英国的重要性，这会导致整个欧洲经济下降6%，但假设英国继续留在欧盟，相关增幅可能会达到9%。正因整体投资额将有所下降，因此投资者更青睐于投资优质资产。戴德梁行欧洲、中东和非洲投资策略主管大卫·哈钦斯(David Hutchings)认为，由于买方受到不确定性和量化宽松政策的驱动，英国脱欧决定将导致核心地段的优质资产需求量增大。优质资产的价值由有限的供应和较低的利率支持的，供应将成为决定市场活跃程度的关键。第一太平戴维斯也认为，伦敦的投资市场走势将取决于价格的调整情况。2017年伦敦核心区市场的写字楼吸纳量将低于预期，会有更多企业希望短期续租，以便在英国脱欧后的市场环境下衡量自身需求。由此，写字楼市场供应面不会显著增加，而开发商、投资者及贷款方的避险情绪升级，2018年及以后的写字楼开发及翻新项目完工面积将有所减少。第一太平戴维斯指出，核心及二级资产的收益率会面临上行压力，但具体上升空间还需取决于看空抛售的规模，以及关注抛售的机会型投资者的数量。“目前很难判断看空抛售情绪从何而来，无需等到市场价位整体下调，投资者也会从汇率的浮动中发现机会。 ”代表戴德梁行观点的大卫·哈钦斯则认为，在国内，零售、最后一英里等物流概念颇具吸引力，但是这只是对现代物业和黄金地段而言。纵观整个欧洲，投资者应把投资目标锁定法兰克福、巴黎、都柏林、卢森堡、米兰、阿姆斯特丹、柏林等富有吸引力的欧洲城市以及由新加坡、纽约领衔的全球市场。相关资讯：英国脱欧后房产最新权威报告（据新浪海外）
标准普尔评级公司（S＆P Global Ratings）表示，爱尔兰的房价将在未来几年快速上涨，部份原因是由於英国脱欧事件的影响，有些银行将从英国迁移至都柏林。 标准普尔在8月1日指出，爱尔兰的房价於今年将上涨 8.5％，爱尔兰房地产市场前景光明，到 2018 年将上涨 7％。这是标准普尔调查的 10 个欧洲国家中房价涨速最快的。 爱尔兰是各金融机构计划将员工从伦敦迁移的首选目的地之一，以保留进入单一市场的权利，让它们能持续留在欧元区。美国银行（Bank of America Inc）在上个月选择都柏林作为其首选的欧盟中心。 S＆P 的经济学家 Sophie Tahir 表示，随着机构的迁入，大量的人员流入应有助於维持都柏林的房价上涨。而且，除了都柏林外，爱尔兰其它地区，也会随着经济复苏而受益。 同时，除了英国脱欧事件的冲击之外，英国住宅的短缺情形似乎没有好转的迹象。S＆P 表示，每年英国都需要营建 4 万个新房才能跟上需求。 S＆P 预期，2018 年英国房价将下降 1％。潜在买家现在正观望市场情势，直到情况更加明朗。这种“观望”的趋势将可能持续到不确定性下降为止。 （据钜亨网）
圣拉蒙（San Ramon），这个位在康县（Contra Consta County）最南面的美丽小城，不仅有蓝带学校，城市安全与居民素质都排名全加州乃至全国最优秀之列！来关注一下圣拉蒙的发展近况。San Ramon位于东湾的北面，南接都柏林（Dublin）和普莱森顿（Pleasanton），这里有便捷的BART捷运系统可以直通旧金山、奥克兰（Oakland），南面可以到达Fremont。San Ramon的北面是丹维尔（Danville），此处一年四季郁郁葱葱，是豪宅遍地的富丽之城。大建商兴建豪房社区San Ramon有两个邮政编码（Zipcode）94582和94583，高速公路680以东的94582主要是Doughterty Valley，为大多数华人青睐，因为这里有更好的学区和更新的房子。Doughterty Valley又可分成两区：Windemere与Gale Ranch。当初由康县与Shapell Industries以及Windemere Partner BLC联合规划。Windemere多数的房子是在2000年后兴建，总共5,170套房子，2009年基本完工。Windemere最大的特点就是绿化 好，没有高压线，马路极宽敞，而且具有“步行五分钟，必到一公园”的社区理念。另一处Gale Ranch是由十几个小社区组成，其中，很值得一提的是美丽的Bridge小区，约有300多栋建筑风格各异的超级豪华别墅。因为紧邻Bridge高尔夫俱乐部，又坐拥无限风光的Golf球场，这个社区一直很受华人买家的追捧。Gale Ranch如今也一直在不断的扩建，自2013年美国著名豪宅建商Toll Brother花了16亿美元收购Shapell Residential Homes后，他们在Gale Ranch还将建立更大的Master Plan Community，预计要新建近1,500套新房，目前已经有十多个项目在公开发售，销售热度持续不减，好多项目自开盘的一年内，涨幅已经超过10%。如 果想要看看原来的San Ramon什么样子，就该到Pine Valley 地区来看看，这里的房子大多从1960年之后建，很多是一层的Ranch Style独立屋，但是每个房子的占地都很大，至少都有6千多平方英尺的地块（Lot）。这里的高中California High School在2006-2007年也曾是全国的“蓝带高中”，学业、体育都各有强项。好学区引起抢房效应San Ramon公立学校隶属San Ramon Valley School District，旗下中小学几乎都是9分以上的好学校。邮编94582的Dougherty Valley高中小学校尤为出色。值得一提的是Dougherty Valley高中（DVHS），大家都知道买学区房主要看高中的水平。DVSH于2007 年竣工，造价为是1.5亿美金，是今日全美设备最先进，最完善，造价最贵的公立高中。此外，DVHS拥有一流的数学和社会科学师资团队，还有多达52门的大学先修AP课程，在全加州都非常少见，而且有平均70%的毕业生会直接升入美国重点四年制大学。初中⽅⾯，Windemere Ranch Middle School是加州排名前十名的初中（6到8年级），其2013年API全国统考更获得加州第一名；2014年还获得“Blue Ribbon School”的荣誉（全国只有25所初中入选，全加州只有5所）。此外，Dougherty Valley区的小学也很优秀，区内所有的小学在最新的GreatSchools Rating都是满分10分，无不一列外。最新城市排名均亮眼Doughterty Valley High名列US News 2015加州最佳高中的第29名，仅次于第26名位于Palto Alto的Henry Gunn High School，以及第27名的Saratoga High School。但这两所高中的所在城市，其独立屋平均房价都超过2百万美元。最近，美国著名的社区和城市排行榜网站Niche，评选的2015加州最适合家庭居住城镇，San Ramon名列第一桂冠；2015加州最好公立学校，San Ramon也摘下第二头衔，全国排名第六。好学区好价格这 么好的学区房价会不会很贵呢？答案是一点儿也不贵。根据zillow.com House Value Index，2015年10月31日前销售数据显示，整个San Ramon中间位房价为911,800美元。其中，邮编92582，Doughterty Valley区的中间价位是1,024,800美元；邮编94583为842,700美元。一般来说，在San Ramon花100万美元，可以轻松拥有一套2,000至2,500平方英尺，2000年后新建的独立屋，这个在湾区其他好学区，是几乎找不到的。同等级 别学区的Cupertino独立房中间价为$1,790,600、Palo Alto为$2,482,900、Saratoga为$2,347,000。如果你也想买好学区，而且是又新又漂亮的大房子，一定要来San Ramon看看。种族均衡 环境优美而且，San Ramon风格各异的高尔夫球场之多可以说是湾区之最了。著名的有The Bridge Golf、San Ramon Golf、Canyon Lake Golf 等等，每年有很多国际赛事在此举行，以及邻近的 Black Hawk、Alamo、Diable等高档社区也有专属的高尔夫球场。还 有值得一提的是San Ramon的治安也非常好，今年FBI公布年度美国犯罪指数调查，San Ramon为湾区最安全的城市第三名。其中，第一名城市是希尔斯堡（Hillsborough），房价门槛太高，不易进入；第二名的城市是克莱顿 （Clayton）则学区一般，且位置偏远；第三名便是广受青睐的San Ramon。San Ramon人口也很多元化，根据2010年全国人口普查，全市有74,378人，其中，白人占53.6%、亚裔36%、拉丁裔8.7%、黑人2.8%，其他5.3%。亚裔中还包括位数众多的印度人、韩国人、日本人、越南及华裔。在 ⼈均收入方面，根据CBS 2013年的一份调查显⽰示，全国只有16个城市中一半以上家庭收⼊入超过六位数，⽽其中San Ramon是六位数收入比例排名第一高的城市，中位数家庭收入为$132,339（2010年数据，如今应该更高）。高收入和高素质的居民，是让这座城市 学区好、治安好的最重要因素。饮食购物在San Ramon也非常方便，附近有两家99⼤大华超市、两家Costco，多家超市开车都在5到15分钟之内。附近还有San Francisco Premium Outlets、众多华人著名的餐馆。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。 （互联网资讯综合整理）
标准普尔评级公司（S＆P Global Ratings）表示，爱尔兰的房价将在未来几年快速上涨，部份原因是由于英国脱欧事件的影响，有些银行将从英国迁移至都柏林。标准普尔在8月1日指出，爱尔兰的房价于今年将上涨 8.5％，到 2018 年将上涨 7％。这是标准普尔调查的 10 个欧洲国家中房价涨速最快的。爱尔兰是各金融机构计划将员工从伦敦迁移的首选目的地之一，以保留进入单一市场的权利，让它们能持续留在欧元区。美国银行（Bank of America Inc）在上个月选择都柏林作为其首选的欧盟中心。S＆P 的经济学家 Sophie Tahir 表示，随着机构的迁入，大量的人员流入应有助于维持都柏林的房价上涨。而且，除了都柏林外，爱尔兰其它地区，也会随着经济复苏而受益。同时，除了英国脱欧事件的冲击之外，英国住宅的短缺情形似乎没有好转的迹象。S＆P 表示，每年英国都需要营建 4 万个新房才能跟上需求。S＆P 预期，2018 年英国房价将下降 1％。潜在买家现在正观望市场情势，直到情况更加明朗。这种“观望”的趋势将可能持续到不确定性下降为止。（据钜亨网）
世界经济论坛（World Economic Forum）于1月23日发布的一份研究报告显示，全球房地产直接投资量已恢复到2014年经济衰退前的荣景，预计在5年内全球房地产的直接投资金额将高达1兆美元，而美国一线城市的商业地产投资额在2014年一年内就增加了66％。此外，英国伦敦连续3年夺下全球最吸引商业地产直接投资的城市冠军。 全球房地产投资将持续增长 拜强劲的世界经济发展之赐，2014年全球房地产总直接投资金额估计达7,000亿美元，这个数字自2006年之后就不曾再超越过。世界经济论坛的研究预测，今年世界经济将成长10～15％，到2020年的房地产直接投资金额将达1兆美元。 世界经济论坛表示，全球投资市场好转归因于以下几点：投资委员会制定更趋严苛的承保标准与更多的审查制度，让举债经营的现象减少，同时抵押资产的净值增加。此外，来自亚洲与新兴市场的资本涌入，再加上因低利率和新的监管环境吸引更多的法团投资者（institutional investor ）等，都是让房地产前景被看好的原因。 30个主要城市掌握全球总投资量的50％ 在过去10年里，全球30个城市共吸引到5兆美元的商业房地产直接投资金额，这个数字占总金额的一半。在2014年的排名中，美国是吸引最多商业地产直接投资的国家，共有18个城市入围；而欧洲占6个城市。 在美国，一线城市（如：纽约、洛杉矶、芝加哥、旧金山、华盛顿和波士顿）的商业地产投资额在2014年增加了66％，而全美整体商业地产市场的平均值是37％。 2014年吸引最多商业地产直接投资的全球前10名城市分别是： 伦敦 纽约 东京 巴黎 洛杉矶 波士顿 旧金山 芝加哥 华盛顿 悉尼 2014年，最吸引商业地产直接投资的城市还有多伦多、墨尔本、达拉斯、中国香港、美国加州圣荷西、慕尼黑、瑞典首都斯德哥尔摩、首尔、费城、休士顿、亚特兰大、都柏林、圣地亚哥、丹佛、凤凰城、迈阿密、柏林以及西雅图。 2013年吸引最多商业地产直接投资的前5名城市是： 伦敦 纽约 东京 巴黎 洛杉矶 2012年吸引最多商业地产直接投资的前5名城市是： 伦敦 纽约 巴黎 东京 洛杉矶 “超级大交易” 让伦敦、纽约、东京和巴黎胜出 伦敦、纽约、东京以及巴黎这4座城市在2014年的商业地产直接投资额就占了全球的19％。从2012～2014年3年的排名中，因为存在“超级大交易”，所以让伦敦、纽约、东京和巴黎能够坐拥江山、稳固不动，一直名列全球前4大商业地产直接投资金额最高的城市。 在伦敦，“超级大交易”有2个：分别是全英最昂贵的地标办公大楼——“小黄瓜”（The Gherkin）和汇丰银行（HSBC）办公大楼。据悉，“小黄瓜”于去年的开价是6.5亿英磅（约9.74亿美元）。 纽约的“超级大交易”是“华尔道夫酒店”（Waldorf Astoria Hotel），去年的成交价为19.5亿美元；在东京的“超级大交易”是邻近东京火车站附近的“太平洋世纪大厦”（Pacific Century Place），去年的开价是16亿美元；而巴黎的“巴黎香榭丽舍大街万豪酒店”（Marriott Champs-Élysées Hotel）成为当地的“超级大交易”，去年的交易金额是4.68亿美元。纽约和巴黎这两地的酒店买主皆来自亚洲。 市政透明、房价稳定与科技雄厚 二线城市也吸引投资者 在北欧，中型城市的房地产投资也很热络，如德国的杜塞尔多夫（Dusseldorf）、汉堡和慕尼黑，此外，阿姆斯特丹、奥斯陆和哥本哈根等城市也吸引了许多企业租户和投资者，因为这些城市的市政透明、房价稳定、科技雄厚还有环境方面等指标都不错。 值得注意的是，爱尔兰首都都柏林从2013年93名跃升到去年的24名，办公大楼租赁方面，在过去一年里是全球增长速度最快的城市。 世界经济论坛提到，美国的二线城市，如：费城和迈阿密，来自美国国内的法团买主增加，但是海外买主似乎对这些城市不感什么兴趣。世界经济论坛估计，今年美国二线城市的商业地产交易量将增加，因为有更多资产出售。 世界经济论坛还说，2014年大部分亚洲的房地产热钱集中在东京、悉尼、墨尔本、中国香港以及首尔等市场。但是因整个地区的透明度较低，在亚洲的二线城市能吸引到的资金更少。近年来，中国开发商正积极拓展海外市场，主要以伦敦、纽约、旧金山、多伦多和悉尼这几个城市为主。 浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
全球领先的私营房地产顾问服务公司莱坊（Knight Frank）称，2014年，美国豪宅市场异常火热，其高端住宅价格涨幅位居全球第一。据该公司3月5日（周四）发布的年度财富报告显示，2013年12月至2014年12月一年期间，纽约的高端住宅价格飙升了18.8%，远远超过2%的全球平均增幅。莱坊公司高级合伙人和集团董事长阿利斯泰尔•艾略特（Alistair Elliott）称：“纽约在主要国际住宅指数（Prime International Residential Index）中占据首位，很明显，近期纽约房市已经成功转型，增加了其对国际投资团体的吸引力。”艾略特说道：“虽然未来不可预测，然而，受益于当前市场对美国经济复苏的信心，（纽约房市）短期前景是非常乐观的。”美国城市在全球高端房地产市场的排名中独占鳌头，排行前十中就有4个美国城市。相比之下，亚洲高端房市的表现欠佳，前一年全球十大高端房市中有4个出自亚洲，而此次仅有一个。 此次全球高端房市排名中，美国纽约位居第一，紧随其后的是美国中西部的阿斯彭（Aspen）、印度尼西亚的巴厘岛（Bali）、土耳其的伊斯坦布尔（Istanbul）以及阿联酋的阿布扎比（Abu Dhabi），这些高端房市的价格涨幅均在14.7%至16%之间。位居前十位的还有美国旧金山（San Francisco）、爱尔兰都柏林（Dublin）、南非开普敦（Cape Town）、阿曼首都马斯喀特（Muscat）以及美国洛杉矶（Los Angeles），这些高端房市的价格涨幅在13.2%至14.3%之间。 莱坊亚太研究主管尼古拉斯•霍尔特（Nicholas Holt）称：“亚洲市场增长放缓的原因有很多。调控住宅市场降温的宏观政策工具持续影响着市场，在一些增长持续疲软的市场，诸如中国香港和新加坡， 这一点明最为明显。”霍尔特称，“政府政策一直有意通过高税收和抵押贷款市场进行干预，以抑制房价上涨。” 中国北京和广州曾位列全球高端房市榜单前十， 如今这两个城市在主要国际住宅指数排行中已经降至中等，该指数追踪全球100大豪宅市场的价格表现。此外，新加坡在其中的排名几乎垫底。霍尔特指出，尽管中国经济放缓，大陆富有移民仍是全球高端房地产市场上的一支重要力量。 据估计，在2003年和2013年期间，大约76200名中国百万富翁成功移民海外或获得海外国家居住权。霍尔特称：“展望未来，墨西哥、印度尼西亚、尼日利亚和土耳其将成为渴望购买海外豪宅的高净值人士的主要来源地。”点击下页，查看英文原文。 New York's luxury property market was on fire in 2014, with high-end home prices registering the biggest gains globally, according to Knight Frank.The value of high-end residential property in the U.S. financial center soared 18.8 percent between December 2013 and December 2014, far outpacing the global average price growth of 2 percent, the real estate consultancy's annual Wealth Report showed on Thursday."With New York number one in the Prime International Residential Index, it is clear that it has transformed itself again in the recent past, and as result, has broadened its appeal to the international investment community," said Alistair Elliott, senior partner and group chairman of Knight Frank."It is impossible to predict the future, however, with the current confidence in the U.S. economy, the short-term prospects are extremely positive," he said.U.S. cities dominated the top end of the rankings, with four cities featuring in the top 10. By contrast, Asia, which had four markets in the top 10 in the previous year, had just one.New York was followed by Aspen, Bali, Istanbul and Abu Dhabi, which saw gains of between 14.7 percent and 16 percent.San Francisco, Dublin, Cape Town, Muscat and Los Angeles rounded out the top 10, with price advances between 13.2 percent and 14.3 percent."Asian growth has moderated for a variety of reasons. Macro-prudential tools, introduced to cool residential markets, continue to have an impact. This is evident most notably in the markets with ongoing weak growth such as Hong Kong and Singapore," said Nicholas Holt, head of research for Asia Pacific at Knight Frank."Government policy has been deliberately aimed at limiting price rises through higher taxation and mortgage market intervention," he said.Beijing and Guangzhou, previously in the top 10, have now slipped to the middle of the Prime International Residential Index – which tracks the price performance of 100 of the world's key luxury markets. Singapore, meanwhile, has fallen almost to the bottom of the charts.Despite the slowdown in China's economy, wealthy emigrants from the mainland continue to be a significant force in global luxury real estate market, said Holt.Around 76,200 Chinese millionaires are estimated to have emigrated or acquired alternative citizenship in between 2003 and 2013.Going forward, Mexico, Indonesia, Nigeria and Turkey will become major suppliers of ultra-high net worth individuals hungry to buy high-end international property," Holt said."Indonesian buyers will become a much more serious force in Australia and the wider Asia-Pacific region in 2015."
