据美联储和美国财政部网站公布的历次数据统计汇总发现，自2020年3月病毒蔓延以来，美财政部和美联储已经在短短的78周内总计放水印钞了达32万亿的各类美元流动性、M1、M2和一揽子经济刺激方案和债务赤字。 2021年3月份拜登签署被称为”美国救助计划“的新刺激经济法案，法案推出仅几个月，美国通胀就达到了13年来最高点，M2增速达到1981年来的最高峰，美国物价全线上升，衣食住行都在涨价，今年的增速有望达到二战时期的最高水平。 新刺激经济法案刺激到的，不止是美国人。世界上多数大宗商品都以美元定价，美元的通胀将带动大宗商品价格飙升。为了应对新冠疫情后的全球经济低迷，各国央行都在“印钱”为债务扩张提供资金，央行的资产负债表都在急剧扩张。 “超级通胀”来袭，投资人如何保障资产池不缩水？ 1. 投资多元化 通胀现象应市场经济而生，随政策、市场经济变动，难以准确预料通胀带来的影响。在疫情大环境下，通胀现象来势汹汹，但投资者并不是只能被动接受。 配置多元化的投资组合，在其中包含对冲通胀的手段，就能保证资产池的稳妥：常见的抗通胀资产包括黄金、大宗商品、通胀保值债券和房地产投资。 黄金 黄金是实物资产，在币值不稳的国家，很多人将黄金视为“替代货币”，因为它在多数情况都能起到保值的作用。 大宗商品 大宗商品包括贵金属、电力、石油、谷物、天然气等多种商品及部分金融工具。大宗商品是通胀率的先行指标，大宗商品价格上升，使用大宗商品生产出的产品的价格也会随之升高。 房地产信托投资 房地产投资信托基金是拥有和运营创收型房地产的公司，并会把收益的绝大部分通过分红形式返还给投资者。通胀率走高的时候，住房价格以及租赁收入通常也水涨船高。 2. 海外房产投资意向广泛 近日，亚洲房地产科技集团居外IQI（Juwai IQI）发布的一份调研显示，27%的中国投资者预计两年内将购买海外房地产。 这份调研包括190名受访者，他们绝大多数已拥有住房。调研发现，相当数量的中国投资者倾向于将较高比例的储蓄用于房产投资。三分之一的调研对象在调查时有40%或以上的储蓄投资于房地产。24%的受访者有一半或以上的储蓄投资于房地产，包括国内和海外的房地产资产。 3. 如何从海外房产投资中获益？ 房地产收益指出租物业所获取的收入。通胀环境下，房地产往往也会升值，房东也可以获得更多的租金收入。 相较股票、期货、汇率、购入大宗商品等抗通胀资产，添置海外房地产相对要简单许多，在现在国内限制购房，推行“房住不炒”的情况下，海外置产显得更有优势。 海外房产从最初的自住到今天的资产配置功能，伴随着人们来自“教育”、“投资”等需求的增长，其重要性已逐渐被投资者所承认，时至今日，海外房地产已经成为了多元化资产配置中最重要的一环。 那么，投资者如何从投资海外房地产中获得收益？ 以租养贷 “以租养贷”顾名思义就是通过贷款购房将房子出租，利用房租偿还房子的持有成本外还能有所剩余。投资者可以通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益。 以房生房 在核心地带购买一套有升值潜力的优质房产，购房者就可以利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，实现“房产裂变”。 4. 德州房产值得投资 过去半年里，我们面对了资产上的严峻挑战，这其实也是一个时代机遇，能在风口把握住机遇并及时采取行动，就将会是财富累积的绝妙时机。 进行合理资产配置、避免通胀导致财富缩水是当下必须要打的一场硬仗，2021已经过半，如何在剩下的半年里再接再厉，彻底打赢这场资产保卫战？ 我们可以将目光投放到德州奥斯汀。近些年，甲骨文、特斯拉、谷歌等大科技公司从硅谷转移至德州奥斯汀，科技人才聚集，就业机会和家庭收入不断增长，德州成为全美发展最快的大都会区，也正在吸引着更多企业和投资客的目光。 奥斯汀是全美182个大都会区中排名第二提供最多工作机会的区域，也是排名第一家庭首选最佳目的地城市和第三企业搬迁的最佳目的地城市！ 这里产业不断集聚，租客群体稳定，当下汇率上也存在相当大的投资优势，现下投资美国房产，资产抗通胀；德州区域房产增值空间大，出租回报高且稳定。 来源：境华出国
今年以来，全球多地房价迎10年来最大涨幅，两位数的增长幅度比比皆是。有分析指出，到2022年，全球房地产市场可能继续延续上涨态势，但增长幅度或许有所缓和。 多因素诱发房价上涨 IMF全球房价指数显示，疫情之后，全球房价均有不同程度的上涨，综合来看，发达经济体房价增速明显快于新兴市场经济体。 亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）12月13日公布的【2021年第三季度全球房价报告】显示，欧洲和北美继续引领全球前所未有的房价热潮。 在美国，住房开工建设兴旺，但供应量还是不足，从而制约了房屋销售活动。同样，在加拿大，由于强劲的需求和经济前景的改善，该国11个主要城市的房价在经历了两年的放缓后，再次强劲上涨。 调查还显示，亚太地区的住房市场正在升温，澳大利亚、巴基斯坦、韩国、日本和新西兰都有明显的表现。 此轮全球房价走高，究其原因，许多国家的大规模政府刺激措施、供需失衡、建材价格上涨等均形成上涨推动力。多国央行“放水”，货币政策宽松造就低利率环境。比如去年年底，澳大利亚央行把现金利率降至0.1%的历史低点，同时还把抵押贷款率压到2%以下。短短一年，澳大利亚悉尼的房价中位数就上涨了30%。 此外，疫情所导致的全球经济停摆、贸易停运，大宗商品价格狂飙，建材价格也上涨飞快。今年10月份，美国建筑成本同比增长12.3%，创下历史新高，而建筑工人短缺、疫情导致的远程办公普及化推升了住房需求等因素也导致房价顺势上涨。 明年将继续上涨，但不疯狂 展望后市，2022年全球房价增长趋势或将持续。 惠誉预计，2022年大多数地区房价将出现正增长，但增速会比2021年温和。惠誉将房价上涨归因于持续的住房短缺、建筑成本上升、低抵押贷款利率、投资者强劲需求等，部分原因仍是与新冠大流行相关的住房决策。 不过，虽然房价上涨因素大部分将在短期内持续存在，但同时也有抑制房价过快上涨的因素产生。明年，由于抑制通胀的需要，部分经济体央行将会采取加息等收紧货币政策的措施，继而推高贷款利率。同时，高房价和家庭债务水平以及首次购房者的负担能力限制所带来的压力将影响住房政策的制定。这可能会导致一些国家增加监管干预，甚至限制抵押贷款，例如日本。 居外IQI集团联合创始人、集团CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）也认为，北美、澳大利亚、英国以及德国的楼市在疫情年由于需求猛增和政策支持而一路高涨，预计这波上涨行情明年还将持续，但涨幅可能会有所减缓。毕竟住房可负担性正成为各国关注的焦点。 英国房地产网站Rightmove表示，随着利率和待出售房屋的增加，英国房地产市场可能会在2022年恢复到更正常的活动水平，但会依旧火热，因为强劲的买家需求会延续到明年。 英国主要机构均预测，明年美国房价不会像今年那样疯狂，但将会继续增高，直到2023才会回到5%上下的正常年度增涨水平。 Zillow预测，2022年美国房价将增长11%，要比2021年19.5%的预计增幅低一些。 而在高盛经济学家看来，在困扰美国经济的所有短缺因素中，住房短缺可能持续时间最长。今年美股房价上涨了近20%，直到目前，住房的供需情况依然没变。住房库存仍然是历史性的紧张，尽管最近价格上涨，但房屋仍然是相对可负担的，对房屋购买意向的调查仍然处于健康水平，预测到2022年底，房价将进一步增长16%。 来源：国际金融报
通常来说，投资者去哪里，房产市场也会随之上涨。然而，本轮澳洲房价的上涨则是由自住业主引领的，这比较罕见！ 现在负担能力已开始影响自住业主的需求。与此同时，投资者活动现在明显在上升，尽管是从较低的基数回升。 自今年年初以来，投资者贷款批准一直在强劲增长。按价值计算，投资者贷款现在占了新增住房贷款的30%以上，而去年年底这一比例仅为23%。但仍远低于2016-18年价格周期中40%的峰值份额。 但问题是，当前的房产盛世是否会延续？ 自住者推动房价上涨 投资者接棒能否延续涨势？ 如果从中期来看，还是有一些因素支持房产投资活动： 首先是单元房的价格。 出于多种原因，投资者更倾向于选择单元房而非独栋屋，包括负扣税等优惠措施。 在过去几年中，单元房价格落后于独栋屋的涨幅。造成这种情况的原因有很多，包括最近人口流动的变化和与疫情相关的需求。 随着其中一些因素的缓解或逆转，以及负担能力的压力再度显现，公寓可能会对许多买家更具吸引力，这一转变也将鼓励投资者重新回归。 第二个相关问题是建筑质量问题。 易燃的包层和缺陷一直是悉尼和墨尔本公寓市场的重大问题。 从悉尼外围地区和墨尔本内城住房的相对价格来看，“追求公寓品质”的趋势很明显。 我们现在看到了更清晰和更严格的构建质量管理，并且随着时间的推移，会越来越严格。虽然还有很长的路要走，但透明度的提高应该会缓解投资者对未来这些特定风险的担忧。 第三个因素是租金收益率。 尽管该指标在各个市场和市场内部存在很大差异，但总体上仍相对较好。 全澳的平均收益率仍高于“固定利率”融资成本，在没有波动的情况下提供了相当可观的收入，回报率远高于存款，尤其是考虑到税收待遇的差异。 因此，我们看到后全球金融危机时期的房地产繁荣正在重演，由首次购房者开始推动房价上涨，但最终却把接力棒交给了投资者，而正是投资者让房市繁荣继续下去。 可以清楚地看到，首次购房者抵押贷款需求在2009年初短暂超过了投资者的需求，并在2020年底和2021年初再次超过了投资者的需求，只是在房价上涨后，投资者将首次购房者再次挤出市场。 投资者抵押贷款在2021年前九个月飙升了62%，现在也远远超过自住抵押贷款的增长： 所以，可以这么说，如果投资者继续回归，短期内房价还将继续上涨！从2022年起，投资者毫无疑问将成为澳洲楼市的一个关键转折点。 澳洲房价将从明年年中开始下跌？ 但若政策制定者采取更严厉的应对措施，也有可能出现更不稳定的周期。最大的问题是监管机构是否会通过宏观审慎工具介入以限制投资者贷款？ 宏观审慎政策现在“生效”，监管机构在10月初指示银行将用于贷款能力评估的缓冲资金从2.5个百分点提高到3个百分点。最近，澳大利亚央行（RBA）行长表示有可能进一步上调。 SQM Research方面预测，随着澳大利亚审慎监管局（APRA）实施进一步的贷款限制，房价最早可能在明年年中开始下跌。其中，墨尔本跌幅最高可达3%，悉尼最高达2%。 在悉尼和墨尔本市场收缩的拖累下，首都城市的住宅价格预计将在6月季度见顶，并在2022年底前趋于平稳。 2022年澳洲首府城市房价预测 上述预测假设澳大利亚央行将维持利率不变，总体通胀率将升至3%-5%之间，监管机构将在明年6月前采取进一步行动。 SQM Research表示，APRA最早可能在下个月（12月）采取行动，通过将可服务性缓冲提高50个基点至3.5%来进一步收紧贷款，或者对投资者贷款施加一些限制。 而较早的APRA干预可能会使悉尼的房价下跌幅度超过预期的2%。 假如澳大利亚央行在明年下半年将现金利率提高到0.25%至0.50%，并且澳大利亚审慎监管局在6月之前进行干预。那么，悉尼的房价可能会下跌3%，墨尔本的房价可能会下跌 4%，首府城市平均房价将下跌1%。 虽说澳洲央行在最新的月度声明中强调在工资增长加速且核心通胀率完全处于其2%至 3%的目标范围内之前不会加息。但通胀预期显示，央行的这个目标将在2022年的某个时候达到！ 在最坏的情况下，APRA在明年3月之前进行干预，澳洲央行在上半年将现金利率提高到 0.25%至0.50%，悉尼房价可能下跌7%，墨尔本房价可能会下 8%，在全澳范围内，房价可能最多下降4%。 总结下，本轮房价由澳洲自住者推动，现在交棒到投资者手中。 前九个月，投资者贷款已飙升62%！若APRA不做进一步行动，澳洲央行也继续保持现金利率不变，那么悉尼的房价可能将继续上涨8%，墨尔本上涨4%，全澳平均房价涨幅将达8%。 一旦APRA再次采取行动，房价将会出现小幅下跌。而当APRA和RBA同时采取行动时，房价将开始加速回调！ 今年基本已经过去，2022年将会成为澳洲房市的转折点！ 有意思的是，SQM Research在最新的预测中给出了一个观点：“布里斯班将跑赢大市！” 即使RBA加息和APRA进一步的干预可能会迅速减缓悉尼和墨尔本的房价增长，但布里斯班市场可能会抵抗低迷，而且会继续上涨，涨幅甚至会高达14%！ 来源：澳洲财经见闻 迎接2032奥运会，布里斯班地产市场蓄势待发，想要把握投资良机，了解澳洲投资方向？马上留下简单信息，我们的澳洲资深顾问来帮您！
随着卖家逐渐回归，澳洲房地产市场卷起新一波浪潮！10月份，澳大利亚房地产网站REA上全澳新房源上市量攀升16.3%，达到2018年10月以来的最高水平。与9月份相比，全澳首府城市新房源数量平均增加了21.9%，创历史新高。 这个数据也符合市场一贯的走势，首先是每年春季都是澳洲售房高峰期；此外，今年遭受疫情封锁的影响，包括悉尼和墨尔本在内的澳大利亚主要城市都经历了长期的封锁。所以，当封锁解除后，有大量的房东选择将房子出售。 对于那些希望在未来几个月买房的人来说，总算是等来了好消息，进入市场的房产数量开始增加，为买家提供了更多选择。而这一波浪潮大有一股来者不拒的势头，直接推动澳大利亚房屋销售速度创下历史新高！ 澳洲房产买家好日子来了！待售物业连续激增 回望过去的18个月里，澳洲人购房的需求大大超过了市场上待售住宅的供应，再加上低利率的刺激，导致房价大幅增长。尤其是在澳大利亚最大的两个市场维州和新州更是如此，长期的封锁导致许多房东推迟销售，直到新冠限制放宽。 维州房源变化尤其明显，在8月到9月中旬，政府为了防止新冠传播完全禁止进行线下看房，这吓坏了许多房东。但现在限制放宽，边境重新开放，房东们开始重新正在卷土重来。被压抑的房源本应在今年早些时候推向市场，直到10月份才陆续上市。 通常来讲，进入12月份就会步入假期季。所以11月会是一个房产销售火爆月份，今年供应进一步增加，意味着这个月看起来又会是一个创收月！ 墨尔本8月-9月期间挂牌待售房屋总数增长了75%，10月进一步增长了35%。 悉尼也是出现了一波新房源，10月份上涨26.2%，达到创纪录水平。 堪培拉的新房源增加了30.2%，珀斯的新房源增加了13%，阿德莱德增加了7.5%，布里斯班增加了7.4%。 在澳大利亚，除了达尔文的新房上市放缓，继9月份强劲增长后下降10.3%。 首府城市新上市房源量的强劲增长推动了10月份城市的整体房源数量增长12.2%。原定于11月第一周举行的拍卖数量在每个首都城市都有所增加。与去年同期相比，这一数字上升了180%。现在买家的选择比几个月前多得多。 竞争激烈，澳洲房屋销售额、速度均创历史新高！ 在澳大利亚最大的房地产市场悉尼和墨尔本以及堪培拉长期封锁后，放松新冠限制，再加上春季销售旺季支持了10月份房市强劲活动，这是大多数地区一年中最繁忙的月份。在首府城市地区尤为明显！ 春季销售旺季、新冠封锁的结束以及买家需求旺盛，多重条件推动下，澳洲房地产市场再次躁起一波浪潮！这些变化支持了房东的信心，并使许多卖家重返市场。 即便如此，买家仍将继续面临激烈的竞争。一些原本想在8月或9月上市的房东可能因为限制而一直等到10月。同样，也有一些之前决定再等等看的买家，但现在已经重回市场。市场上的房子就那么多，买家也在陆续返回，争夺有限的待售物业。所以澳洲房产需求依然保持在创纪录的水平！面对激烈的竞争，买家必须迅速做出决定。 PropTrack经济学家安格斯·摩尔（Angus Moore）就指出：“由于长期封锁的影响，高需求加上可供出售的房源不足，造成了激烈的竞争。当买家找到他们喜欢的物业时，他们不得不迅速行动。” 这也推动澳洲房产销售速度加快！10月份，房产网站REA上挂牌出售的物业，平均卖出天数降至31天，比9月份快了一周！这是自REA五年前开始记录该数据以来的最快销售时间。 这一趋势是由维多利亚州推动的，10月份的房产平均销售天数为27天，而前一个月为42 天。新州的销售天数也继续下降。 摩尔先生表示，快速的销售速度与在REA上查询和搜索的强劲需求相一致，再加上可供出售的整体房源相对有限，尤其是在偏远地区。“在某些市场，房产的销售时间是几天而不是几周。” 周三发布的最新PropTrack住房市场指标报告显示，按每套房源的浏览量衡量，需求达到新高，10月份增长了9.4%。比去年同期增长了46.4%。“我们看到，人们对每处房产的兴趣，比历史上任何时候都要高得多。”强劲的需求正在转化为高销量。 到10月底，每周销量达到了今年的最高水平，大大高于2020年或2019年。买家需求指标显示，购房者非常积极，10月中旬在REA上的搜索量达到创纪录水平，发邮件问询中介的数量也保持在历史高位附近。预计随着限制的进一步放松继续提振信心，房地产市场状况将继续保持强劲增长！ 结语 我们综合来看，今年澳大利亚的房价飙升主要推动因素包含以下4点： 利率处于历史最低； 无法出去旅行导致家庭储蓄激增； 政府补贴政策推动； 市场上的供应与需求极度不平衡。 那现在，随着大量房源的回归，房市开始逐渐趋于正常化，以及银行业监管机构收紧了银行进行可服务性评估的方式。 虽然银行方面的变化是一个相当小的变化，但它会限制一些借款人可以借到的钱，澳大利亚审慎监管局也表示可能会出台进一步的变化。 除此之外，我们还看到一些主要银行提高了他们提供的固定利率抵押贷款利率。 澳新银行资深经济学家Felicity Emmett认为，随着市场对好于预期的经济数据和更高的通胀做出反应，预计固定抵押贷款利率将进一步上升，固定利率的上升将起到紧缩货币政策的作用。 虽然澳洲央行本月表示，距离官方利率上升还有一段距离，但可能会比之前预期的更早开始上升。向新借款人提供的最低抵押贷款利率，已经从早些时候的历史低点上升，未来几个月可能大幅上升。这将进一步降低借贷能力，减缓房价上涨。 展望未来，过去一年澳洲房价飙升23.6%的情况是不可持续且不可复制的，预计房地产市场强劲的销售情况将持续到年底和2022年中期！随后，增长速度将开始放缓，银行方面对明年的房价增长预测在5-8%之间。 来源：澳洲财经见闻
近日，美国主要机构陆续发布对未来12个月楼市预测，预期显示，美国楼市在2022年上涨动力十足。 需求稳健 最新发布的标普/凯斯席勒全美房价指数显示，8月份美国房价增速维持在纪录高位，在截止于8月份的一年间上涨19.8％。该指数衡量的是全美主要城市的平均房价，不过这一指数存在两个月的时滞。 而根据美国全美经纪人协会（NAR）近日发布的9月美国楼市行情报告，在前一个月的销售相对减弱后，美国9月份的现房销售出现反弹。美国的四个主要地区都出现了月度环比增长。 “前几个月供应的一些改善有助于推动9月份的销售。”NAR首席经济学家劳伦斯·云说，“住房需求仍然强劲，因为买家可能希望在明年抵押贷款利率进一步上升之前获得住房。” 伴随着成屋销售的上涨，9月份房价也持续徘徊在高位。成屋销售中位数价格为35.28万美元（约合226万元人民币），同比上涨13.3％，为连续115个月同比上涨。 美国住房贷款公司房地美10月上旬发布预测认为，2021年房价将增长16.9％。 购房者需求仍然稳健。旅行限制也并没有令海外投资者止步。亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说： “亚洲买家对美国房产的兴趣在疫情期间也大增了，投资型新房项目在本地区的买家中很受关注，这些项目因为是期房，并不需要实地看房，所以疫情期间旅行限制的影响并不大。” 涨势不变 疫情期间，美国楼市出奇火热，机构几乎一致预测，到2022年，美国房价涨势将持续。 但对于上涨势头是否如今年一般气势如虹，机构则存在观点分歧。 美国知名线上房地产公司Zillow预测，全美房价在2021年9月至2022年9月之间将上涨13.6％，到2021年底，将比2020年同期增长19.5％。此外，2021年将完成604万套二手房销售，比销售活动强劲的2020年上涨7％，也高于此前预测的593万套。 Zillow对美国房价未来涨势持乐观态度。不过，Zillow预测，下行风险仍然存在。抵押贷款延期计划的到期给房屋库存的前景增加了不确定性，而通胀上升加剧了近期货币政策收紧的风险，这将导致抵押贷款利率上升并抑制住房需求。 “我们的模型现在预测，到2022年底，房价将进一步上涨16％。”由贾恩·哈齐乌斯（Jan Hatzius）领导的高盛经济学家团队在最近的一份报告中写道，“在所有影响美国经济的短缺问题中，住房短缺可能持续时间最长。” 据《财富》杂志此前报道，“千禧一代”（生于1989年-1993年的一代人）正步入而立之年，也就是他们真正开始考虑首次购房的年龄段。而目前市场并没有足够的房产存量来满足这一需求。 房地产数据公司CoreLogic预测，从今年8月到9月，房价将环比上涨0.3％，从2021年8月至2022年8月，房价将同比上涨2.2％。 伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）、房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）则分别预测2022年美国房价增幅为4％、5.3％和7.9％。 来源：国际金融报 亚洲房产科技集团居外IQI，致力拓展亚洲人足迹至全球。 欢迎把相关信息留在下方，我们有专业的服务团队，会为您详细介绍全球各地的房市现况，并且帮助您找到合适的房产。
路透8月27日报导，根据路透对分析师的调查，2022年美国房价的上涨势头将减缓，涨幅较今年的两位数百分比减半，但仍比三个月前专家预测的速度快得多。 在可负担住房稀缺的情况下，创纪录的低利率和寻求更大生活空间的居家办公人士推高了住房需求。 路透本月的其他调查也显示，澳洲、新西兰和加拿大的房价今年也将录得两位数涨幅，然后在2022年放缓。 相关资讯：居外IQI报告：疫情下全球22城超八成房价上涨 蒙特利尔“领涨” 8月10日至25日接受调查的30位住房市场分析师将今年美国房价涨幅的平均预测值提升至略高于14%，高于5月份10.6%的预测值。他们预测明年的涨幅为6.7%，比之前预测的5.6%略高。 如果预期成为现实，2021年的预测中值将是自2005年以来房价最大年度涨幅。2005年过后过度膨胀的住房市场引发全球金融危机。 延伸阅读：美国房价暴涨：买房得靠“抢”，卖房要“防骗” “我们最大的问题是缺乏可供购买的房屋供应。我们的需求仍然远远大于供应，”西雅图Windermere Real Estate的首席分析师Matthew Gardner说。 “因此，我们将回到某种形式的平衡市场的想法不会在今年发生。我希望我们可能接近它，或者在2022年更接近它。” 已有迹象表明市场正在冷却。但是，即使明年的通胀率预测值接近减半，房价的涨幅仍然会远超工资增长和整体通胀，使住房更加难以负担。 路透调查图表：美国住房市场前景 预计明年全年的指标利率将保持在零附近，继续为那些有能力贷款的人提供强劲助力。 当被问及未来12个月住房市场前景的最大下行风险时，分析师的前三项选择是：利率上升或货币政策收紧；新的新冠病毒变种的传播；经济增长放缓。 相关阅读：美国公寓租赁市场 六大新趋势图解 马上联系海外房产专家居外IQI，让我们给您推荐能满足您各种投资目标的美国热门项目。
加拿大央行行长周三作出最新公开讲话，称未来加息并没有一个确定的路线图，是否加息完全取绝于通胀的前景和预期。 有分析指出，行长波洛兹(Stephen Poloz)的讲话可能暗示今年不会再加息。此前金融市场预期央行今年内至少还有一次加息行动。目前央行的基准利率是1%。 >>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费 点击查看加拿大更多精品房源 波洛兹周三在圣约翰斯向贸易局的一份演讲稿中说，“现在起，加息没有预设的路径。货币政策尤其依据数据来定，一直以来，我们都会有出乎意料的走向。” 行长的讲话令加元下跌了0.3美分，至1加元兑80.5美分。 市场对加息的预期，令加元今年已经升了10%，接近81美分。央行于今年7月和9月初分别两次加息。 加拿大帝国商业银行(CIBC)经济师Nick Exarhos在研究报告中指出，这份讲话“证实了我们的假设，现在起，央行的收紧政策会逐步推进。央行并不急于进一步加息”。同时，CIBC也预计下次加息要等到明年。 据环球邮报分析，波洛兹是在两个多月沉默之后首次公开讲话，他也指出，加国经济上半年迅猛增长后，已经开始放缓，今年一二季度的增长率分别有4.5%和3.7%，但是近期数据显示下半年增幅会减小。 波洛兹说，央行官员特别关注通胀的前景。近几个月一些导致通胀率低的临时因素，在未来几个月可能消除。加国的通胀率一直低于央行的2%目标。7、8月份分别是1.2%和1.4%。 未来影响通胀的是一些“重要的不确定因素”，包括工资增长减缓、商业投资步伐、技术与电商的影响，以及加拿大家庭债务水平。行长解释说，这些因素并不寻常，都是非正常经济环境的产物，包括全球金融危机的遗留效应，以及多年的经济增长缓慢和超低利率。 他强调央行需要更及时的“实时更新经济状况”，可能减少依赖经济模型。他指出，有“理由相信”，目前加息对经济和通胀会有更大影响，因为太多加拿大人为买房和消费背上巨大的债务。 央行同时也要关注利率变化对加元汇率的影响。他指出，汇率也受到其他外部因素的影响，这些因素的变动都会影响到通胀的前景。 波洛兹也回顾了2015年的两次降息，并称这让经济度过油价暴跌的冲击。如果不降息，经济增长会比现在低2个百分点，工作职位可能减少12万份，这意味着家庭债务会更高，以及长期经济疲弱。 相关资讯：多伦多高端房产将迅速回暖 现在蒙特利尔最火 （据 iask.ca ）
“如果我现在不买，就永远都买不起”——美国购房族的“内卷”比人们想象的更严重。 宽松的货币政策、极低的利率加上大量的财政刺激，使得美国楼市几乎进入了史无前例的狂热状态：加价竞购、贿赂卖家，甚至并没有亲眼看过就“盲买”。 居外IQI集团联合创始人兼执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）在接受第一财经记者采访时表示，去年美国新冠肺炎疫情暴发后，楼市先冷后热，今年房价仍保持上涨，其根本原因是市场需求旺盛，同时供应却十分短缺。 据美媒报道，目前美国房地产市场供不应求的情况非常严重，开发商每隔一两周就会上调新房售价，即便如此仍然是“手快有、手慢无”；二手房市场同样火热，一套没有太多缺点的房子一挂牌可能就有几十甚至上百人参与竞价，而最终的买家往往需要支付10%左右的溢价才能“圆梦”。 美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时称，年初他身边一位朋友打算在美国首都华盛顿哥伦比亚特区置业，第一套房没有加钱，竞价失败；第二套房虽然他的开价比市价更高，但还是没中；直到第三套标价为60万美元的房子，他愿意出65万美元，并配合房东其他方面的要求，最后才成功拿下。 持续火爆的楼市也引发了部分人士对市场泡沫的担忧，比如诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒（Robert Shiller）就警告称，“价格的上涨令人感到不安”，在有数据记录的100多年来，美国实际房价从来没有像现在那么高过，“从某些角度看，楼市存在泡沫”，美联储的政策并不能解释一切。 与此同时，房价飙升带来的住房可负担性下降、贫富分化加剧等负面影响正渐次显现。 房价同比涨幅创30多年新高 美国商务部今年5月底公布的数据显示，全美4月在售新屋的价格中位数为37.24万美元（约合241万元人民币），同比大涨20.1%，创1988年以来最大涨幅。 全国房地产经纪人协会（NAR）6月底的最新数据显示，美国现存房屋价格中位数为35.03万美元（约合227万元人民币），同比大涨23.6%，为有数据统计以来的最高年涨幅。 比房价涨幅更夸张的则是市场供求数据。 美国房地产中介机构Redfin的最新数据显示，今年5月美国房屋成交量为62.3万宗，同比大涨45.9%，并且其中53.6%的房屋最终售价都高于挂牌价，同比增加了28个百分点；挂牌房屋的成交时间仅为16天，同比减少了22天；目前市面上挂牌的房屋库存只有70.6万套，同比减少46.4%，仅能满足1.1个月的市场需求。 在Redfin追踪的85个都市区中，所有地区的房价中位数同比都呈上涨趋势，其中涨幅最大的是奥斯汀（Austin），高达42%；其次是凤凰城（+33%）和底特律（+32%），涨幅最小的则是旧金山（+2.8%）。 不过事情总是有两面性的。虽然对于少数不差钱又急于买房的人而言，现在唯有挤破头去“抢房”，但对于更多人来说，过于火热的楼市只会让他们被迫选择观望，从而暂时性地退出市场。 今年5月，房利美（Fannie Mae，美国联邦国民抵押贷款协会）针对购房者的一份问调结果显示，只有35%的受访者认为当前是买房的好时机，为2010年中期以来的最低值。房利美首席经济学家邓肯对此表示，高企的房价明显限制了购房者入场的愿望。 Redfin首席经济学家马尔 (Taylor Marr) 表示，美国房地产市场的火热程度可能即将达到顶峰，许多买家和卖家都已接种了疫苗，并逐渐恢复到疫情之前的买卖模式。他称：“卖家仍然处于主导地位，但买家的支付意愿已达到上限。低抵押贷款利率带来的刺激已被高房价增长所抵消。” NAR首席经济学家劳伦斯·云也表示，市场的销售行为正在回归疫情之前的模式，库存不足仍是阻碍房屋销售的最大因素，而过高的房价则将首次购房者和低收入买家挤出了市场，对于高收入人群来说，影响有限。 根据NAR的数据，近来美国高端房屋的销售一直保持强劲，2021年5月份售价100万美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。 美国房屋建筑商正试图增加供应以满足市场需求。美国商务部数据显示，美国5月份新屋开工率环比增长了3.6%，但由于受到土地供应、建筑和材料成本的限制，供应失衡在短期内难以缓解。 美国楼市泡沫有多大？ 从全球角度来看，这波美国楼市的火热并非个例。 由于新冠疫情发生后主要经济体都采取了宽松的货币、财政政策来支持经济复苏，导致各大经济体的房价集体上扬。 路透社5月中旬针对全球房地产市场专家的一份调查显示，与三个月前相比，受访者大幅提升了对美国、英国、加拿大、澳大利亚等国房价涨幅的预期，多数专家认为上述国家今年的房价涨幅将达两位数，从而跑赢该国的国内生产总值（GDP）增速和消费者价格指数（CPI）的通胀水平。 另外，由于美国住宅多为木质结构，上半年美国木材价格一度飙升95%，也在一定程度上推涨了房价，但5月份之后木材价格已大幅回落至年初水平，显示出市场的狂热程度难以持续。 席勒认为，当前楼市的火热不太可能突然冷却，目前美国的房地产市场更类似于2003年，也就是2008年房地产市场崩盘的5年前。当时房地产的繁荣只剩下不到2年时间，随后房价到达顶峰并开始缓慢下降，最终在次贷危机爆发后一泻千里。 摩根士丹利则认为，现在的情况与15年前的房地产泡沫时期并不相同。房价高涨是由于供需逻辑，因此有一个稳定的基础，供需缺口加上严格的抵押贷款标准，意味着美国房价还将继续攀升。不过如果美联储开启货币政策正常化，房产升值的步伐可能会减缓。 陈宏明也对第一财经记者表示，美国经济复苏稳健、股市在上涨、失业率在下降，整体环境均利好楼市。 奇米尔对第一财经记者表示，“美国楼市尚属健康”。数据显示，2021年第一季度美国73%的购房按揭贷款发放给了那些信用状况良好的买家，而2004~2007年间这个比例只有25%。另一方面，新房建造的开工量也在增加。受疫情影响，不少人想从拥挤的大都市搬到中小城市享受更大的居住和活动空间，而这些地方的住宅建造限制相对宽松，因此预计新建住宅的供应量将能跟上需求，使得价格上涨放缓。 美国南卡罗来纳大学市场营销系副教授杨晓京在接受媒体采访时则认为，随着通胀加剧，美联储超宽松货币政策或将无法长期延续，一旦货币政策收紧、利率升高，美国房地产市场或将迅速降温。 美国楼市在疫情之后出人意料地一路暴涨，加上美元下行，也让不少海外买家跃跃欲试。不过由于海外买家在房产交易流程上相对不便，目前门庭若市的美国当地开发商已无暇去专门应付海外买家。 居外IQI集团上海公司经纪人Lona Wang就对第一财经记者称：“美国有些开发商现在取消了针对外国买家的客服部门，因为美国国内客户已经多得忙不过来。” 来源：第一财经 美国房市行情紧俏，何不让居外IQI在购房流程上助您一把？ 居外网上有近百万套在售美国真实房源，马上一键搜寻好房；或者在下方给我们发讯息，我们的专业团队会尽快为您提供投资置业咨询。
>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费 点击查看加拿大房源 加拿大银行宣布关键利率上调至0.75% 七年来首次 加拿大银行星期三(7月12日)宣布，将银行基准利率上调至0.75%。此前多年，加拿大关键利率一直为0.5%。 这是加拿大银行7年来首次上调利率，对上一次上调关键利率还是在2010年8月，因此被受各方瞩目。 在四月中旬，加拿大银行决定关键利率保持在0.5%，当时，加拿大中央银行行长波罗兹(Stephen Poloz)称，说加拿大经济已经走上了“可持续增长之路”还为时太早。 央行加息消息一出，加币对美元汇率上升至78.03。 同时，对加拿大今年经济增长幅度也从2.6%上升到了2.8%。 波罗兹表示，加拿大经济增长势头强劲，消费上升，而通货膨胀率可能升至2%。 这几个星期，经济分析人士一直称，加拿大央行会上调利率。 加拿大经济不该依靠NAFTA谈判 记者会上，有记者问波罗兹，这次加息是否考虑到美国特朗普政府对加拿大贸易政策的变化，以及NAFTA重新谈判带来的风险。 波罗兹则表示，不应该只看着美国的行动来决定加拿大的经济政策。加息基于加拿大经济现状，以及全球经济，包括欧洲与亚洲方面经济增长等因素。 各大银行需要时间消化这一消息 而加拿大银行主要银行方面表示，利率上调表明央行对加拿大经济有信心。 对个人来说，最重要的是你的房贷可能会因此上升。 正准备购房的人士会有所犹豫，考虑自己的还贷能力。同时，也会冷却房地产市场。 加拿大央行7年来首次加息 加元已涨疯 7月13日10:00，加拿大央行公布7月货币新政，加息25个基点至0.75%，符合市场预期，开创7年来加息先河。截至发稿，美元兑加元短线急挫逾75点，刷新去年10月以来低点至1.2823。 加拿大央行发表声明称，通胀疲软似乎主要受到临时性因素影响，预计通胀将在2018年中接近2%。 加拿大央行7年来首次加息 加元已涨疯! 加拿大央行一如预期，宣布7年来首次加息，调高基准利率25个基点至0.75%，为继美国之后首个加息的七大工业国(G7)成员。议息结果公布后，美元/加元急跌，跌破1.29关口，直将到1.28 ，创去年3月以来低点。 货币政策报告显示，近期经济数据提高了对经济增速高于潜在增速的信心。进一步利率调整将取决于未来数据，更加疲软的通胀似乎主要因临时性因素。下一次利率决定将在9月6日公布。 加拿大央行预计今年第二季度GDP增速为3%，此前为2.5%，今年第三季度GDP增速料为2%。加拿大上调今明两年的GDP增速预期，预计2017年GDP增速为2.8%，此前为2.6%，而预计2018年GDP增速为2%，此前为1.9%。出口或企业投资将有助于GDP增速上升。 加拿大央行上次加息要追溯至2010年，市场加息预期近期急剧变化始于该行第二号人物威尔金斯上月12日演说中提到，当地经济增长扩大至不同地区和行业，当局官员有需要评估是否继续实施超低利率。其后行长波洛兹在访问中亦表示，上次2015年减息有助经济自油价下跌中调整，剩余劳动力和生产力稳定地被吸收，此次议息将考虑这些因素。 憧憬恢复加息，加拿大两年期债息过去两周已飙升26点子，加元最近冲上去年9月以来高位。 其实，加拿大率先跟随美国加息不难理解，因为两国是全球最大贸易伙伴之一，输美产品占加拿大出口75%，没有其他G7成员的货币政策较美国联储局更紧密，加国央行之前按兵不动，主要是油价大跌令当地损失600亿加元收入。 CIBC环球市场首席经济师申菲尔德认为，加拿大央行加息的其中一个原因是对金融稳定的忧虑，担心当地家庭负债处高企及楼市炽热。10家接受外电访问的加拿大国债交易商中，6家预期加国利率到秋天时将升至1%水平。 加拿大央行声明 加拿大央行声明表示，近期经济数据提振了未来经济增长可能高于预期的信心，今后进一步调整利率将取决于新的经济数据表现。 加拿大央行声明指出，预计产出缺口将在2017年底前后消失，遭遇4月份时候预期的2018年上半年。 但声明也不忘提醒道，需要谨记的是，不确定性和金融系统脆弱性仍然存在。 加拿大央行行长和高级副行长上个月相继表态，暗示现行的宽松政策已经走到尽头。 加拿大央行二号人物、高级副行长威尔金斯称，加拿大经济持续增长，且增长的范围有望进一步扩大。经济增长来源的行业和地区不断扩大，这样的迹象让加拿大央行备受鼓舞。 加拿大央行行长波洛兹则表示，2015年的降息已见成效，随着过剩产能消耗殆尽，央行需考虑其它选项。他的讲话令7月加息预期飙升。 宏利资产管理(Manulife Asset Management)资深分析师Frances Donald称，这对加拿大家庭而言是一个很重要的信号，意味着他们的状况可能很快会有变化。“如果这是为期数年紧缩周期的开端，则将对购房者、企业投资者和普通家庭产生明显影响。” 加拿大帝国商业银行高级外汇和宏观战略家Bipan Rai说：“鉴于过去几个月加币的涨势加快，央行的加息期望也越来越高，对短期期货合约的需求表明投资人在寻求保护。” 相关资讯：多伦多区公寓租金大幅上涨 平均月租超2,000元 （据加拿大家园）
加拿大央行今天发布的第四季度业务展望调查显示，56%的受访者表示，出乎意料的需求增长使得企业的生产难以满足，他们遭遇到“一些”甚至“重大”的困难，这个比例大大高于第三季度的47%，也是自2007年第四季度以来的最高点。受访者说，其中最大的挑战是，日益严重的劳动力短缺限制了他们满足需求的能力。 接受调查的公司也表示，他们正在增招人手，并增加资本投资，以应对生产能力紧张的状况。这些公司也表示，需求仍在增长，不过他们预计在未来12个月内，产品销售的增速将会有所放缓。 加拿大央行对本国100个公司的高管进行了调查，时间是在2017年11月14日至12月8日。 央行会在下周加息至1.25% 业内专家认为，加拿大央行的调查已经显示，本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下，这或许给央行决策者下周再次提高利率提供所需的依据。因此央行很可能在下周三(17日)的议息会议之后宣布再次加息，将基准利率从1%调高至1.25%。 加拿大央行在去年7月和9月分别加息两次，将基准利率从0.5%提升至1%。而央行去年接连两次的加息行动是7年来的头一次。 >>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费 CIBC银行首席经济学家Avery Shenfeld表示，加拿大多数企业已经在满足需求方面遭遇困难，这说明经济已接近满负荷运行，也说明这是央行加息的时候到了。 丰业银行(Bank of Nova Scotia)的经济学家Derek Holt则直言不讳地说，加拿大企业基本上已经告诉央行要加息了。 加元币值因此攀升，1加元一度可兑换80.74美分。投资者们判断加拿大央行本月加息的可能性，从之前的40%攀升至约80%。加拿大6大银行中有5大银行都认为本月将再次加息。 NAFTA谈判存变数 无论经济表现，就业数据，还是对通胀的预期，均有利于央行作出加息的决策。而在上述季度调查结果出来之前，央行一直对今年年初的加息相当谨慎，其中很大的一个原因就是北美自由贸易协定(NAFTA)谈判的变数，尤其是谈判结果的不确定性。 但央行的最新季度报告对这个问题有了新的解释：加拿大企业一般而言都很担心NAFTA谈判的失败，尤其是美国方面会藉机增加贸易保护主义，从而不利于加拿大企业的出口。但过去12个月来，美国经济健康增长，川普政府的税改也对刺激经济有利，美国消费需求大增。在此宏观背景下，加拿大企业希望加速出口增长。 满地可银行(Bank of Montreal)的首席经济学家波特(Douglas Porter)在一份研究报告中表示，尽管加拿大企业对NAFTA谈判以及最低工资上涨表示担忧，但企业对加拿大的经济前景普遍乐观，而加拿大央行则把这视为一个强烈信号：7年来第3次加息的时候到了。 来源：加拿大家园 责任编辑：Shelly Du
