澳洲，素来以稳定的政治环境、持续的移民政策、良好的福利补助，以及优美的居住环境著称。近来因一场全球大流行，又增添另一个著称：抗疫表现良好。 同时，这还是澳洲房市的卖点，因为良好的抗疫表现，许多中国买家正重返当地房市。不过，作为考虑到澳洲买房的外国人，首先你需要问自己两个问题：为什么想买，以及能买什么房子？ 澳洲买房政策 外国人在澳洲买的房子都是永久产权的，而且不需要缴付遗产税。但是，外国人不能购买二手房，只能购买新房、空地，以及推倒重建计划下的二手房。 这是为了要利用外来资金推动澳洲房产的数量，并提高澳洲人的住房可负担性。 那么问题来了，既然是为了住房可负担性，终极目的应该是让房价和房租价格下降，民众才买得起房，租得起屋。 对于那些买卖房产和出租房子，以赚取差价和租金为目的的投资者来说，如何才能有利可图呢？这就要看房地产市场的周期了。 与经济周期一样，房地产市场也有周期性。作为投资者的你，需要了解和判断各个周期阶段，确定市场走势，从而找到更好的市场机会并利用它，以降低你的投资风险。 如何准确判断市场走势，做出正确的房产投资决定？作为投资者，最基本的就是看看澳洲的房市现状。 澳洲整体房市现状 随着利率创新低和房源短缺，澳洲房地产供应端无法跟上日益高涨的房产需求。从长线趋势来看，澳洲房地产已经释放整体繁荣的信号，一些经济学家甚至预测，未来几年的房价将增长15%至20%。 除了房价，澳洲租金也在节节攀升。根据房地产信息平台公司Domain最新的数据显示，由于需求增加，库存短缺，除了墨尔本外，澳洲当地所有首府城市的房屋租金均出现上涨。 另外，地产研究公司SQM Research的数据也显示，澳洲在5月份的整体租赁空置率为1.8%，珀斯低至0.9%、布里斯班为1.3%、悉尼为2.9%，以及墨尔本为3.7%。 在西澳购房 海外买家将受益 对于一个移民国家而言，澳洲的房地产就是支柱产业之一，因此当地政府适时推出政策做扶持，也成为稳定市场的重要因素。对投资者而言，也能帮助他们投资成功。 这也是目前西澳的房市情况，为了刺激受到疫情冲击的房地产市场，西澳政府和维州政府向买家推出购房优惠政策。 西澳政府向当地买家和海外买家推出的印花税优惠，任何购买还未动工的预售公寓项目的买家，可以享受75%的购房印花税回扣，上限5万澳元（约人民币234,570元），有效期至2021年10月23日。 以澳元50万（约人民币2,345,702元）的物业为例，海外买家本应该需要支付52,765澳元（约人民币247,561元），但在买家过户后，便可以向澳洲政府申请取回75%，既39,573澳元（约人民币185,667元）的印花税回扣。这大大降低海外买家的购房成本。 很显然，只有在西澳买房的海外买家才能享受优惠政策。而西澳政府的举措，让业界纷纷预测，西澳将成为下一个投资热点，房价有望在2至3年大幅飙升。 对此，居外IQI珀斯办公室负责人Lily Chong也表示，海外买家已经开始关注疫情后的购房计划，并为放宽旅行限制做准备。她预测，这些激励措施将使海外买家的购房目的地，从澳洲其他地区转移至西澳。 她说：“由于西澳的激励措施，去维州买房的买家，现在正考虑珀斯。”至于那些没有锁定目标区域的买家，将竭力追求最能获利的交易。 对的地区对的物业很重要 尽管把握入场的时机将有助于你的投资，但同时也要选对投资地区和物业类型。如果你以较低的价钱购得房子，但若该地区缺乏一个良好的增长基础，依然会对你的长期投资造成伤害。 因此，投资房产时，不但要看准入场时机，还要去发现高质量的物业，以及拥有良好长期增长的地区。 在澳洲，当地房地产行业专家一致认为，珀斯正从房地产市场的5年低迷状态中走出来，目前正处于爆炸性增长期的临界点。未来2、3年内，房地产投资者有望获得不错的投资回报。 那么，包括珀斯在内的西澳地区，还有哪些是“对的投资地点”呢？ 中央商务区（CBD） 该区的物业租金快速增长，同时即将在2025年建成的埃迪斯科文大学（Edith Cowan University），预计届时将会带来9,000学士及教职员，该区人口也将增长超过11,000人，房屋需求也将直线上涨。 坎宁顿 （Cannington） 投资坎宁顿的主要原因，是看准西澳最大的购物城Westfield Carousel，以及周边众多的政府投资和新规划。一旦所有规划完工后，这里将会是西澳南区的新中央商务区（CBD）。 另外，坎宁顿与科廷大学（Curtin University）相近，不论上学、购物、交通、娱乐也非常方便。 珀斯西区 高端的投资者，则会看准西区的高端项目。这里的房屋供应量本就非常少，加上靠近全球最大的市内公园Kings Park，让居民能够享受静谧的同时，还能步行到附近的Subi East政府再开发计划区，咖啡厅、购物街区都在附近。如果要去中央商务区，也只需要乘搭免费的区内公交抵达，非常方便。 西澳政府推出购房的优惠，加上被看好的未来增长趋势，西澳确实是一个不错的投资地点。此外，西澳政府也致力于在当地推动再开发计划，当地未来的发展可说是不容小觑，若海外投资者在这区置业，相信能做个成功的投资。 本文由居外IQI西澳办公室撰稿。如果你对澳洲房产有兴趣，欢迎扫码与其联络，了解详情微信号：
据《每日电讯报》报道，新州政府日前宣布，州内首次置业者将无需支付65万澳元的新房及已购房产的印花税，对于房产价值达到80万以上的房子也将实施部分税务减免政策。新州政府为解决住房可承担性问题制定的方案将于7月1日起正式实施。 新州州长贝瑞吉克莲（Gladys Berejiklian）估测，整个税减计划将耗费州财政12亿澳元。但州长表示，这将使首次置业者大为振奋。政府此番政策调整将为首次置业者省下最少3.4万澳元。 >>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费 点击查看澳洲更多精品房源 据了解，新州财政厅长派罗特（Dominic Perrottet）曾直斥对借款人的按揭保险收取印花税的政策，称其为“坏税”，而此番税务减免将取消对借款人的按揭保险印花税。此外，新州政府还取消了面向投资者发放的5000澳元新房补助计划。州长表示，提振供应将始终是政府工作的优先事项。 另外，海外投资者需缴纳的印花税税率将翻倍，从此前的4%涨到8%，土地税也将从0.75%涨到2%，此番上调预计将在未来4年为新州政府带来19亿澳元的财政收入。据报道，自2016-17年预算案推行海外投资者附加税以来，政府已从3000海外买家身上收取了1.5亿税收。而今年初，在新州置业的有十分之一为海外买家。 但派罗特已表明将优先关照澳洲人的决心。这位财政厅长表示，尽管海外投资为新州带来了重要的资金流，但政府的优先工作是确保澳洲人民首先买到房，实现澳洲梦。 据了解，新州政府最近公布的海外投资者附加税政策堪称全澳严苛之最（维州对海外投资者的印花税仅7%，土地税为1.5%）。而除了8%的印花附加税外，海外买家还需另外支付最高7%的转让税，政府可按房产成交价向海外买家征收的税比总和将达到14.5%。 （据澳洲新快网）
新州政府将在6月20号的预算中提及住房可负担性解决方案涵盖了开发商和住房需求各方的措施，帮助首次置业人士获得补助，其中还可能包括印花税的折扣。 >>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费 在周四关于新州电网私有化的新闻发布会上，新州州长贝瑞吉克莲（Gladys Berejiklian）女士同时也对首次置业优惠政策作出回应：“毫无疑问，满足住房供应是调控房价的主要驱动力，但还有更多我们政府可以作出努力的地方，以真正地支持那些比以往任何时候都更苦苦挣扎的首次置业者。”她还指出，“因为政府明白住房市场面临着多方挑战，所以我们的措施将涵盖至各个方面，主要重心会放在住房供应本身上”。 周二的联邦预算的公布意味着从7月1日起，首次置业者将允许购房者以自愿为原则可动用高达3万澳元的退休金用于支付首置物业的首付。然而，根据CoreLogic数据显示，在悉尼的房屋或公寓的中位数价格为86万澳元，此类住宅所需的印花税费用约为35,000澳元。 新州州长贝瑞吉克莲女士上任后把解决新州住房可负担性视为她的首要任务。她排除很多政策障碍坚持落实以土地税替代印花税，这样的调整是应对住房可负担性的可行办法之一。 “她还指出，对于如何调控住房市场，新州政府会侧重在基础设施的支出和私人住房投资方面，“我们政府需要更多地着眼于需求方的立场以充分帮助到首次置业者。” 曾支持贝瑞吉克莲女士上任的新州财政部长加佩罗特（Dominic Perrottet）也认同她的说法。“印花税是首次置业者进入住房市场的重大障碍”，他说：“我们一直在努力推行房屋可负担性的一系列措施，显然供应方面和需求方面都是措施的一部分。” “我想提醒大家，根据过往的证据表明我们新州现有的道路，基建，铁路和运输等等方面都有着卓越的表现，而相对地，在住房方面我们还需要做出更多的努力，以往的这些显著记录也鼓励着我们可以做得更好。” Berejiklian女士如此强调，“我们所丢失的一环正是我们现在需要去做到的，要能够站在需求方立场考虑问题，去思考做些什么来真正支持人们首次置业。” 二月份，新州政府聘请前储备银行行长格伦·史蒂文森（Glenn Stevens）制定出一项旨在帮助首次置业者的住房负担性战略。 几乎与此同时，在三月份，维州政府决定对购买60万以下现房的首次置业者豁免印花税，对于购买房价60至70万元的首次置业者提供印花税优惠。然而，维州政府对于房价调控的这些举措受到来自经济学家Saul Eslake和澳洲财政部长莫里森（Scott Morrison）的批评，他们认为这只会使得政府调解其他方面的政策措施以便增加收入。 另外，去年新州政府将海外买家印花税增加到了7％，事实上海外购房者面临着更大压力的印花税，然而新的数字显示海外买家仍占全部住宅销售的11％。 相关资讯：海外开发商如何在澳大利亚持续开展房产业务 （据澳洲财经见闻）
2021年3月3日，英国财政大臣苏纳克正式发布2021年政府预算案，涉及税收、房产、就业、商业等多项领域。 主要措施包括延长“保就业计划”和住宅物业的“印花税假期”至9月底。税务方面，苏纳克宣布调升企业税，由19%加至25%，2023年生效，个人入息免税额保持於12,750英镑不变至2026年，旅游及休闲行业增值税只须5%的计划亦延至9月底。 1. 印花税假期延期6个月 第一项政策，便是大家期待已久的印花税假期延期。 苏纳克今天宣布，原本截至3月31日结束的印花税假期将延长6个月，继续适用于英格兰和北爱尔兰的所有买家，具体细则如下： 6月30日之前购买英国房产的所有买家（交房时间要在这段时期内），其购房印花税起征点仍维持在50万英镑。 这意味着首套房买家买房时其50万英镑以下部分印花税为零，非首套买家也能省下最多1.5万英镑。 7月1日至9月30日之间，印花税起征点将降至25万英镑。在这种情况下，买家最多也可节省2500英镑。 自10月1日起，起征点就完全恢复至12.5万英镑的初始水平了。 2. 重推5%首付购房计划 同一天，苏纳克还正式发布了全新的“政府担保贷款”（Mortgage Guarantee）政策。 该计划可以为首套房买家和自住房买家提供政府担保，从而在2021年4月1日到2022年12月31日期间，以低至5%的首付买房。 换句话说，首次购房者或自住房买家接下来将最多可以贷到95%的贷款。 特别需要注意的是，购房价格必须要在60万英镑或以下。 5%首付购房计划将于今年4月启动，至明年年底截止，可用于购买新房或二手房，不适用于二套房买家或买房出租的购房者。 目前，包括Lloyds、Barclays、Santander、Natwest、HSBC在内的英国主要银行已确认提供95%的贷款项目，并将获得政府担保。包括Virgin Money在内的更多贷款机构也将在不久后加入这一计划。 苏纳克认为，不少工薪族在疫情封锁期间攒了点儿钱。目前解封在即，正是推出这个政策的好时机。据了解，这项购房政策有望让200万人实现买房梦，并帮助英国年轻人完成从“租房一代”（Generation rent）到“买房一代”（Generation buy）的转变。 3. 保就业补贴计划计划延长至9月底 保就业计划（furlough scheme）会为因疫情而无法工作的雇员支付8成工资，每名员工每月最多资助2,500英镑，以保住数百万个职位。 此外，预算案宣布向自雇人士提供现金补助，包括去年受疫情影响失业后变自雇者，估计逾60万人受惠。 4. 推出援助中小企“help to grow”计划 动用5.2亿英镑开支，助中小企老板“重返校园”，为多达13万间中小企（SMEs）提供MBA形式的管理培训。 计划将会为每位合资格中小企老板提供50小时的一对一培训，由专业商业人士教授管理知识。合资格的中小企购买提高生产力的软件时获得最高50%折扣，优惠上限5,000英镑。 5. 向企业提供补助金助重新营业 动用50亿英镑帮助陷入困境的英格兰主要商业街的商店及酒店於解封后重新开放，每间合资格企业可获得最高1.8万英镑的一笔过资助。 另英格兰将有近70万间合资格商店亦可获得“启动补助金”（restart grants），将於4月开始透过地方政府直接分发补助金，以取代现时类似措施。 6. 设立基金协助社区“接管”濒临倒闭酒吧或俱乐部 新冠肺炎疫情重创酒吧等公众场所。财政预算案计划动用1.5亿英镑设立基金，向社区团体提供最多25万英镑配套资金，协助购买当地陷入财困的酒吧，避免酒店倒闭之馀，改为以社区企业形式共同营运场所。在特殊情况下，社区团体可申请最多100万英镑，用於购买当地的体育俱乐部。 7. 额外向年青人培训资金增拨1.26亿英镑 向培训年青人计划额外投入1.26亿英镑资金，政府向企业支付每名学员的薪金由2,000英镑增加至3,000英镑。 8. 增加新冠疫苗计划拨款 向新冠疫苗接种计划增拨16.5亿英镑，以协助实现在7月底前为所有成年人接种首剂疫苗的目标。 9. 简化高技术工人签证流程 拟推出快捷通道签证计划，以协助初创及发展中的科技企业从海外寻觅合适人才。 10. 现金补助英国各项运动，资助与联合申办2030年世界杯 拟斥资3亿英镑协助恢复英国体育运动复苏。辛伟诚曾透露自己热爱木球，表示这项运动将会获得现金补助，其馀运动，包括网球及赛马等同样受益。 他亦承诺提供2,500万英镑资金，於英国各地增建约700个新球场，并有意与爱尔兰联合申办2030年世界杯足球赛，为启动该计划提供预算。 资料来源：香港经济日报、英伦投资客 英国政府公布两项购房新政，其用意都是为了在短期内刺激购房需求，从而带动经济复苏。 手快有，手慢无！马上联系居外IQI，免费获取60万英镑的小预算项目推荐，轻松赶上千载难逢的置业优惠。
无论是买房自住，还是置业投资，著名学府周边的项目绝对是买房人最满意的选择之一。名校的声望、教育氛围和海量的人流量，这都是无法复制的稀缺资源，也是投资者看中的投资潜力。目前，澳洲墨尔本政府在邦多拉（Bundoora）开展的“Polaris 3083”项目，就是这样一个值得关注的潜力项目。 “Polaris 3083”是邦多拉地区最大的旧城改造项目，位于区内Plenty路，距城市CBD 15公里，25分钟车程。项目毗邻澳洲名校乐卓博大学（La Trobe University，也译为：拉筹伯大学）主校区，与皇家墨尔本理工大学（RMIT）邦多拉校区仅4公里，是一个汇集了数万名年轻学生的活力社区。计划于2010年开始建设。 经过十年发展，“Polaris 3083”已不只是一个项目，更是一个靠近名校的高品质生活社区——总占地面积超过12公顷，集学生公寓、高端住宅、休闲娱乐、零售购物、医疗保健等诸多功能配套于一体的超大型现代化综合社区，入住居民数量近千，是墨尔本北部最大的现代社区，也是最具人气、最吸引房地产投资的目的地！ 下面通过交通、环境、配套等角度，进一步了解“Polaris 3083”这个完善的高品质社区。 交通便利 项目所在的邦多拉位于墨尔本北部16公里外，位于城市CBD和Plenty峡谷之间，通过便利交通，让您进退自如，同享都市繁华和大自然的宁静。 项目紧挨86路电车站，乘坐电车继续向北可以到达RMIT在邦多拉的一个校区，往南能够到达市中心。喜欢乘坐火车的小伙伴可以去附近的Macleod Station搭乘火车直达CBD。此外，在邦多拉还有不少社区的公交线路，比如可以直通Northland Shopping Center的382，途径Doncaster去往墨尔本东南区的902，直达墨尔本CBD的350等等。 靠近名校资源多 项目毗邻名校乐卓博大学主校区而建，附近的教育资源丰富，从幼儿园到大学，满足不同年龄段的学生。 首先要说的就是和项目一街之隔的乐卓博大学——公认为是教学研究方面最活跃的澳洲大学之一，是泰晤士高等教育（Times Higher Education）所公布的澳洲大学十大以及世界大学（建立少于50年的）前100强的一所大学。目前，约有2万7千名学生在这里学习生活，还有大量的教职员工在这个校区上班。 其次，“Polaris 3083”以北约4公里就是另一所名校皇家墨尔本理工学院（RMIT）的校区。最后，项目周边遍布各类学校，从公校到私校，从幼儿园，小学，中学一直到大学，基本一条龙全包了，很适合家庭住户。 绿色自然环境 “Polaris 3083”占地宽敞，经过精心设计、建造后，拥有绿意盎然的环境。不止如此，项目周边的大环境也极为出众。和项目一街之隔的就是国家公园级别的邦多拉公园（Bundoora Park），里面有专门的农场以及湿地公园，美景如画，最适合周末带上家人来这里野餐踏青了。类似这样的各色公园还有四五个。 如果您是一个高尔夫球爱好者，那么 “Polaris 3083”所在的邦多拉可能是您的天堂。这里有Bundoora Park Public Golf Course，Latrobe Golf Park和Strathallan Golf Club三个高尔夫球场，价格也都非常亲民。 生活配套不断完善 经历十年建设，“Polaris 3083”社区的各项配套都在不断完善中。 项目本身建有全新的购物中心，拥有Woolworths，Dan Murphy, Chemist Warehouse等知名的连锁商铺，还有华人朋友喜欢的亚洲超市，奶茶店，回国礼品店和快递店，餐厅也是多种多样。如果觉得选择不够，还可以沿着Plenty Road往北走约1.5-2.5公里，能够到达Bundoora另一片购物区域，以及Bundoora Square Shopping Centre。 至于医疗，社区本身就自带一个诊所Polaris Medical Centre。而该地区大型医院La Trobe Hospital就在项目往南600米，步行就能到达，非常方便。 毫无疑问，“Polaris 3083”正朝着适合城市居民安居乐业的品质社区而不断完善。同时，开发商Dealcorp也经常举办一些社区的活动，丰富大家的周末生活。例如免费的户外健身课，为孩子举办的足球比赛，和专业人员带领的野生动物徒步之旅等等。数据显示，目前本地区常住人口中家庭住户的比例正逐步上升，由此可见本地民众对此生活环境的认可。 跟随而来还有更多的投资，例如知名酒店品牌希尔顿酒店已确定在“Polaris 3083”打造包括168个房间、体育酒吧的高档酒店，“Polaris 3083”地区首个商务办公室也正在兴建中。人口的快速流入、设施不断完善，使得“Polaris 3083”社区房价、租金也随着提升，并有望随着项目的推进而持续增长。今后社区建设的每个重要节点、每个重要项目的完工，都会提升房产的价值，潜力巨大！ 当然，现在投资“Polaris 3083”仍是不错的机会！这个庞大的综合项目分批建造，之前已陆续推出了“Stellar”、“Vista”、“Aspire”系列品质住宅，均备受好评。现在“Polaris 3083”再次推出全新的现代住宅——“Lunar公寓及联排别墅”，为大家提供令人艳羡的生活方式和投资机遇。 “Lunar公寓及联排别墅”位于“Polaris 3083”大学城北部的低密度住宅区，与社区内的购物和餐饮区相距仅2分钟的步行路程，数分钟的生活圈内囊括了品质生活所需的各类配套。 “Lunar公寓”是一个5层楼高的中密度公寓、全部精装修，一共有41套，每个户型开发商都赠送车位和储藏间，价位在38万澳币到72.5万澳币之间。“Lunar公寓”的一个特点就是性价比极高，一房总价38万澳元，但室内面积达57平米，阳台有16平米还赠送车位。大部分的两房两卫都在60万出头，自住的话可以拿到所有的首置业补助，投资的话租金回报也很高。 而“Lunar联排别墅”与公寓大楼相邻，共有3房、4房两个户型，均拥有充足的储藏空间、现代化的配套设施，是适合家庭居住的品质住宅。目前两个建筑均在紧张施工中，预计2021年初竣工。 目前，靠近两大名校的“Polaris 3083”已成为邦多纳乃至整个墨尔本北部最具人气的教育中心和新兴品质社区，并且日益完善中，增长潜力巨大。欢迎点击 https://www.juwai.com/56714510.htm 查看更多项目，或拨打400 041 7515查询。 撰文：Echo Liu 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
英国脱欧后，巴黎能取代伦敦成为欧盟金融中心吗？ 据国际货币基金组织（IMF）数据显示，在2017年世界经济体排名中，法国以GDP 2.575万亿美元超过英国，英国GDP为2.565万亿美元。英国财政部表示，虽然目前差距还小，但明年法国优势将得到加强。这是2013年以来法国在IMF世界经济体排名中首次超过英国。统计结果表明，英国经济增长急剧放缓，这与开启脱欧程序有关。法国经济随之迎头赶上。 奥运的机遇、法国经济的春天 奥运会是一个对现有基础设施进行改造和升级的机会。2024年巴黎奥运会将有32亿美元用于新场馆的建造，其中大部分资金将来自私人赞助、国际奥委会以及门票收入。而巴黎市政府委托的一项研究显示，奥运会将为整个地区带来107亿欧元的经济效益及24.7万个工作岗位。对经济的刺激、对移民的吸引、对房价趋势的引导，让我们拭目以待。 马克龙新政下的房市前景 当下，法国政府针对旅游地产推出的免增值税购房、减免房租所得税等政策都十分具有吸引力。比如“皮耐勒法” (la Loi Pinel)，该政策给愿意将房子出租至少6年的房主提供减少所得税的补助。5月份，法国政府还计划取消主要居所的住房税， 同时再为3500个移民发放法国身份，未来两年内还要多增加7500个移民住所。这都体现了政府对房屋购买者的大力支持。 除了以上内容，也许你还关心： 法国房产的租售比例稳定吗？ “巴黎大区”能再介绍的详细点吗？ 投资法国房产和投资欧洲其他国家相比有什么优势？ 近年来法国留学、就业趋势怎样呢？ 目前移民、置业法国的政策是怎样的？ 直播特邀嘉宾：孔龙 璞蔚房地产经纪（上海）有限公司华东大区经理，从事法国房产建筑行业十余年，法国工作留学十年，经济与企业管理双硕士； PVCP集团：经验丰富的旅游地产集团，在欧洲被誉为旅游度假地产的开发和管理典范，50年来秉承可持续发展、经久不衰的价值理念。 “巴黎自然村庄”度假村：“巴黎自然村庄“毗邻巴黎迪士尼乐园和巴黎河谷品牌折扣村，前往巴黎市中心的地铁车程仅45分钟。自然村庄总占地259公顷，是欧洲第一大生态环保度假村，不仅是绝佳的旅游度假目的地，也是一处融合‘投资及度假’的旅游房产投资项目。 往期《居外说》回顾 《居外说》第一期：马来西亚大选变天，投资者需要注意什么 《居外说》第二期：去泰国养老、买房、上学到底值不值？ 《居外说》第三期：希腊25万欧元黄金签证了解一下 《居外说》第四期：美国学区房的一切都在这里了
最近国内有部关于房子的电视剧《安家》火了。在片中，针对上海这个城市的特点，演员们定制了一个现代、便捷、温馨的家庭式公寓，这个公寓开启了新的居住体验。剧中团队进行着专业的设计、管理、服务，让每一个入住进公寓的人都感受到家的温暖。节能、环保、新颖，这样拥有不一样生活体验的公寓，其实在现实中也存在着。 Meriton出品，必属精品 专业人做专业事，今天给大家推荐的房产叫做Eminence，来自澳大利亚最大的房产开发商Meriton。Meriton专注于品质公寓开发已有57年之久，已在悉尼、布里斯班及黄金海岸建成超过7.5万套品质公寓，更是拥有众多难有来者的记录： Meriton保持了100%项目完工率 Meriton项目发售前均获得DA，购房者完全避免设计变动风险 Meriton公寓配备进行公寓及公共设施日常维护的专职物业经理 好的开发者，必定带来好的项目。 Eminence，Zetland黄金地的佼佼者 我们知道，地产投资三要素：地段、地段、还是地段！一个好的地段，势必为房产投资带来非常积极的影响。 位于Zetland的Eminence，步行7分钟就能走到Green Square火车站，开车11分钟到悉尼CBD以及Surry Hills，周边没有其他高层楼盘，可以享受无阻视线。楼盘一街之隔就是正在建的古雅玛公园水上运动娱乐中心，要知道，这里是自2000年奥运会以来修建的规模最大的游泳馆。 生活配套在这里也是十分齐全。 周围的5个商铺将让住户业主享有全新商圈体验，社区内还将配有幼教中心、近2千平米景观花园以及5星级业主私享设施。 星级公园，节能社区 似乎在每个国家，公寓的电费一直都是居高不下，在澳洲也是如此。不过选择Emnience，电费将不再是您的困扰。 Eminence将突破性地使用热交换技术，在不使用空调的情况下就能为房间室内制冷或取暖，电费消耗的降低将会实际体现在电费账单上——这个楼盘的业主每年电费就能省下400-700美元。成为这里的业主，不仅能靠租金赚钱，公寓自身就可以省下来一大笔电费，这样的房产实在是难得。 由于节能表现突出，这里将成为政府评定的6星级“Green Star”节能社区，在未来10年内得到悉尼市政府甚至会拨款5.4亿澳元给到这里，长远来看城市升级计划价值高达13亿澳元。这也意味着Eminence社区具有极高的升值价值。 风格多样，按需选房 在Zetland无与伦比的开发建造记录让Meriton对当地客户的需求了如指掌，因此Meriton提供了多种形式的物业给到不同需求的业主。 高层物业享有无阻的悉尼CBD风光以及Botany Bay海景，其中顶层大平层将带来Zetland前所未有的最顶级居住体验，每套平层皆采用了顶级用料、超大户型以及屋顶花园； 底层物业则有临街入口，虽为公寓却享有联排别墅一般的居住体验； 不同户型需求的业主选择方式也各有不同： 1房室内51-65平米； 1房带多功能室53-69平米； 2房室内71-101平米； 3 房室内96-136平米； 4房室内155-178平米。 我们来看看Eminence公寓具体的情况：这里拥有悉尼少有的带窗厨房，搭配开放式户型让室内采光更佳，且拥有更好的空气流通，全套进口Miele电器更是提升厨房的使用体验。 周边更有接近2千平米花园、Childcare、带桑拿的恒温泳池、健身房、专职物业经理、安保系统等顶尖设置。 该有的现代生活一应俱全。 购房者们可以选择享有悉尼CBD景观的高层公寓，或是低密度的雅静住宅，更有堪称Zetland最奢华的大平层，无论是哪一种需求的购房者，生活需求都能够在Eminence得到满足。 2020年1月至今，Meriton已售出超过200套公寓，这么多人的选择也说明来了Meriton公寓的品质保障。另外，首次购房者印花税减免和现金补助等优惠，也是当下下手悉尼房源的好时机。目前，Eminence虚拟看房体验开启预约，点击：https://www.juwai.com/53212259.htm，便可和Eminence来一个亲密接触，你还等什么？ 撰文：Leo Li 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
按照传统，1月1日是很多政府改革开始实施的日期。总的来说，今年钱包最受伤的将是澳洲的福利受助者。 从今天起，诸如学童津贴等福利的申领要求将有所不同。年收入超过10万澳元的家庭将不能再享受这项补贴，申请补助者将要接受经济情况调查。同时政府也在收紧关于海外澳人享受残疾人福利金的规定。求职者必须参加就业服务提供中心安排的约谈，否则将被停发失业救助金。申请护照的成本也将增加，成人申请费增加6元，而外国伴侣申请签证则更加贵。 2015年在澳洲生活有哪些大变化？ 学童津贴 今日起，学童津贴受助者要接受经济情况调查。目前小学生可领422澳元，中学生可领842澳元。现在起只有年收入少于10万澳元（包括10万）的家庭才可以领取。 求职者 今日起，求职者若不以合理理由提前通知就不参加就业服务中心安排的约谈，他们的失业补助将被停发。只要他们参加约谈，失业补助就会恢复发放。 政府此前宣布的失业要等半年后才能领取救济的措施不会在今天实施，因为没能获得参议院通过。 残疾人特殊津贴（DSP）评估/出国 今日起，DSP申请人将要接受政府授权医生的评估。享受这项补贴并要出国的澳人一年最多只能在海外逗留4个星期（与出国次数无关），否则将被停发补贴。 今日以前，受助者每次出国最长可以享受6周补贴。但如果出国计划是在2014年5月前预定的，只要能在2016年1月1日前回国，受助者仍可继续享受最长6周补贴。 永久性残疾、严重残疾或丧失工作能力者不受此规定影响。 护照费/伴侣签证 今日起申请护照的费用将增加，成人费用增加6元至250元，儿童（18岁以内）及长者护照（75岁以上）费用增加3元至125元。 今日起澳人为外籍伴侣申请伴侣澳洲签证还要多付50%的费用。 养老金优惠 今日起，养老金账户将纳入联邦长者健康卡申请的经济调查中。但已经接受过调查的长者将继续按老规定，除非他们选择更改产品或购买新产品。 浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
借着奥巴马医改的东风，美国有更多老人能负担得起养老院的费用，这也使得养老类商业地产(Senior Housing)供不应求。某些地区的养老社区甚至一直“满员”，需要排队等待入住。地产开发商也将此视作是新的投资机会。随着基金公司、私募进入市场，养老类地产价格走高，回报率从之前的两位数跌落至7%-9%。 美国养老类地产已发展35年 体系与法规完善 养老类地产自1980年在美国初具雏形以来，已经历了35个年头。这35年的发展也使其成立了一套完整的体系与法规。按照服务专业程度的不同，美国的养老类地产可以分为五种类型。 第一类是Active Adult Communities and Senior Apartments，这类型养老地产主要以公寓为主，要求入住老人在55岁以上。主要提供的服务有日常娱乐活动，丰富老人的生活。 第二类主要为老年人提供家政服务，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，简称为ILFs，也被称作congregatecare facilities。这类地产大多是出租的为主。 第三类是比ILFs提供更多服务的Assisted Living Facilities，简称为ALFs，主要群体有奥兹海默(老年痴呆症)患者等没有生活自理能力的老年人。 第四类可提供最高等级服务的社区，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必须获得州政府的许可才能营业。主要为老人提供日常的医疗服务，出院后护理、恢复。这类社区的支出大部分由美国社会医疗保险承担(Medicare/Medicaid)。 第五类可以提供“一站式”服务，可以说是以上4种类型的综合体，叫做Continuing Care Retirement Communities，简称为CCRCs。社区内既提供医疗服务，也提供家政、三餐服务等，可以算作是养老类地产中的“顶配”。 投资不足 美国养老类地产供不应求 1990年之后，养老类地产的供给就一直处于下滑状态。到2002年，新建养老地产较1999年下滑了近80%，这一现象主要归结于投资者目标转移，资本输入减少。在过去的几年里，开发商重新重视养老类地产，新开工项目如雨后春笋。然而，这些新项目仍不能完全满足需求。 在需求方面，自2000年以来，65岁以上人口就一直处于与稳步增长状态。数据显示，每年约有50万人加入“65+大家庭”。根据美国统计局预测：2030年，美国65岁以上老人将占总人口的20%左右。人口老龄化也为养老类地产提供了发展契机，该市场将会从幕后走到台前，成为主流地产开发项目之一。 老年人口众多 美国养老类地产市场潜力巨大 在1964年之前出生的人口已步入老年，这些都将使养老需求产生巨大的缺口，美国养老类地产的潜力巨大。 首先是二战后的婴儿潮，也就是1946年-1964年出生的人口，为美国贡献了8千多万人口，是美国有史以来持续出生人口最多的一代。根据美国统计局数据显示，这类人群占总人口的16.7%，每年支出达到2万亿美元。 然后是沉默的一代，大约有5千万人出生在1925-1945年的大萧条时代，他们其中的大多数已经退休。 最伟大的一代也就是1945年之前出生的人口，这一代人属于“二战老人”，他们中的大多数都经历过战争的洗礼。由于年事已高，这一代人需要更专业的护理。 开发养老类地产需层层审批 存在运营、市场渗透风险 中国投资者进入该市场最大的挑战就是获得审批。养老类地产对专业要求相当之高，需要获得联邦、州政府的层层审批。其工作人员也必须有相关从业资格，因此初入市场的投资者往往会应接不暇。 此外，美国医保政策也与该行业息息相关。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入来源就是政府医疗补助，因此他们也面临诸多政策限制。 其他风险还包括运营风险、市场渗透风险等。投资者在涉足该市场之前一定要做足功课。 建立品牌化老年公寓势在必行 NAREIG商业地产部调查数据显示，尽管养老类地产供不应求，但是大多数老人还是倾向于高服务质量的品牌社区。同时，在家庭年收入超过$75000美元的城市圈，老年公寓更受欢迎。在一些中低收入地区，大多数老人仍然与子女居住，或者独居。这点也从侧面显示出中产阶级老人更愿意、也更有经济实力负担老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓势在必行。 浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
美国平价租屋住宅供不应求的短缺现象，在许多投资者眼里，成了投资的新目标。特纳投资公司（Turner Impact Capital）近日宣布，将推出特纳多户型住宅基金（Turner Multifamily Impact Fund），计划以高达10亿的资金收购并管理位于都会区的平价公寓。总部位于洛杉矶的特纳公司发现，美国人口最密集的地区，对于劳动力阶层平价租屋（保障租屋）住宅的需求与日俱增。但受限于土地和施工成本高昂，此类型房屋的新建案数量却相对短少许多。供需不平衡的趋势没有得到减缓，使得租金涨到当前的历史新高，导致劳动力阶层因负担不起钜额租金，被迫越搬越远，离开原本的居住和工作地区。据调查，近半数的租房者必须花费收入的30%以上作为租金，更有四分之一的人有一半的收入被租金“吃掉”，这不断扩大的收支差距仍在持续恶化中。随着住房成本持续上升，全国各地人口密集地区急需各类不同的平价租屋方案。特纳公司首席执行长鲍比•特纳表示，公司策略看准劳动力阶层住宅的投资潜力。特纳公司基金计划将“劳动力阶层住宅”定义为地区所得属于80%的人口住宅，作为投资目标，投资范围包括收购、管理和修建等项目。目标锁定教师、警察、医护人员、服务业者等相当收入水平的职业族群。利基市场看准此族群收入不低，无法申请住房补助，却负担不起靠近工作地点的高级公寓或自行购屋的条件。特纳公司预计未来的十年内，将在网路上线超过400万条的租屋选项。藉由提供靠近就业场所、医疗和教育资源的住房方案，大幅提升劳动力阶层与其家庭成员的生活品质。此举更能促进劳动生产力和社区生活幸福感。特纳公司首席运营长丹•米尔曼认为，此计划将成为大规模改革现有住房结构的新契机。参与投资此特纳公司基金计划者包括：以各类保障性住房补助机构和花旗社区资本、密西根大学基金和洛克斐勒兄弟基金等。查看更多美国房地产浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
