借着奥巴马医改的东风，美国有更多老人能负担得起养老院的费用，这也使得养老类商业地产(Senior Housing)供不应求。某些地区的养老社区甚至一直“满员”，需要排队等待入住。地产开发商也将此视作是新的投资机会。随着基金公司、私募进入市场，养老类地产价格走高，回报率从之前的两位数跌落至7%-9%。

美国养老类地产已发展35年 体系与法规完善

养老类地产自1980年在美国初具雏形以来，已经历了35个年头。这35年的发展也使其成立了一套完整的体系与法规。按照服务专业程度的不同，美国的养老类地产可以分为五种类型。

第一类是Active Adult Communities and Senior Apartments，这类型养老地产主要以公寓为主，要求入住老人在55岁以上。主要提供的服务有日常娱乐活动，丰富老人的生活。

第二类主要为老年人提供家政服务，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，简称为ILFs，也被称作congregatecare facilities。这类地产大多是出租的为主。

第三类是比ILFs提供更多服务的Assisted Living Facilities，简称为ALFs，主要群体有奥兹海默(老年痴呆症)患者等没有生活自理能力的老年人。

第四类可提供最高等级服务的社区，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必须获得州政府的许可才能营业。主要为老人提供日常的医疗服务，出院后护理、恢复。这类社区的支出大部分由美国社会医疗保险承担(Medicare/Medicaid)。

第五类可以提供“一站式”服务，可以说是以上4种类型的综合体，叫做Continuing Care Retirement Communities，简称为CCRCs。社区内既提供医疗服务，也提供家政、三餐服务等，可以算作是养老类地产中的“顶配”。

投资不足 美国养老类地产供不应求

1990年之后，养老类地产的供给就一直处于下滑状态。到2002年，新建养老地产较1999年下滑了近80%，这一现象主要归结于投资者目标转移，资本输入减少。在过去的几年里，开发商重新重视养老类地产，新开工项目如雨后春笋。然而，这些新项目仍不能完全满足需求。

在需求方面，自2000年以来，65岁以上人口就一直处于与稳步增长状态。数据显示，每年约有50万人加入“65+大家庭”。根据美国统计局预测：2030年，美国65岁以上老人将占总人口的20%左右。人口老龄化也为养老类地产提供了发展契机，该市场将会从幕后走到台前，成为主流地产开发项目之一。

老年人口众多 美国养老类地产市场潜力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年，这些都将使养老需求产生巨大的缺口，美国养老类地产的潜力巨大。

首先是二战后的婴儿潮，也就是1946年-1964年出生的人口，为美国贡献了8千多万人口，是美国有史以来持续出生人口最多的一代。根据美国统计局数据显示，这类人群占总人口的16.7%，每年支出达到2万亿美元。

然后是沉默的一代，大约有5千万人出生在1925-1945年的大萧条时代，他们其中的大多数已经退休。

最伟大的一代也就是1945年之前出生的人口，这一代人属于“二战老人”，他们中的大多数都经历过战争的洗礼。由于年事已高，这一代人需要更专业的护理。

开发养老类地产需层层审批 存在运营、市场渗透风险

中国投资者进入该市场最大的挑战就是获得审批。养老类地产对专业要求相当之高，需要获得联邦、州政府的层层审批。其工作人员也必须有相关从业资格，因此初入市场的投资者往往会应接不暇。

此外，美国医保政策也与该行业息息相关。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入来源就是政府医疗补助，因此他们也面临诸多政策限制。

其他风险还包括运营风险、市场渗透风险等。投资者在涉足该市场之前一定要做足功课。

建立品牌化老年公寓势在必行

NAREIG商业地产部调查数据显示，尽管养老类地产供不应求，但是大多数老人还是倾向于高服务质量的品牌社区。同时，在家庭年收入超过$75000美元的城市圈，老年公寓更受欢迎。在一些中低收入地区，大多数老人仍然与子女居住，或者独居。这点也从侧面显示出中产阶级老人更愿意、也更有经济实力负担老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓势在必行。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。