被几所学校同时录取，怎么选？ 又是一年申请季，大部分准备留学的学生为保险起见，都会申请多所高校。但这样做的结果是常会收到几所学校的录取通知，如何选择是一个令学子头疼的问题，可谓是“甜蜜的烦恼”。与其自己纠结，倒不如看看已在国外留学的学长有什么经验。 要考虑到未来规划 目前在美国波士顿大学读金融数学专业硕士的吴千帆提到，在当初选择学校之前，他很明确自己要什么，也对未来的职业进行了简单的规划。“我认为，要想在美国获得工作机会，就要学技术类专业，要想未来回国发展，申请的学校最好在中美都有知名度。”每个人对未来的规划不同，不论是做科研、回国工作还是希望在国外获得工作机会，都需要提早打算才能有备无患。 选择学校的困难还在于很多学校从发放录取通知到确定交费之间的时间很短。如果这时所申请的其他学校尚未有消息反馈，会让学子非常纠结。吴千帆当时收到的几所学校的录取通知书，有些并不符合他对未来的规划。“但那些学校给我做决定的时间很短，所以选择的余地也比较小。”如果想保留录取资格就需要交定金“占位”，收费大约在1000美元至2000美元之间，这就需要根据自己的经济状况判断是否需要保底。 综合考量各种因素 在明确了自己的方向之后，就需要综合考虑学校的排名、项目情况等。 目前在澳大利亚迪肯大学体育管理专业读本科的陈帆放弃了学校排名和知名度更高的莫纳什大学，选择了体育管理专业更好的迪肯大学。“虽然迪肯大学的综合排名不如莫纳什大学，但体育管理专业很强，也会提供更多实践机会。”陈帆对于自己的选择这样解释道。 此外，不同的学制也是考量的内容之一。比如，一年制硕士时间较短，就节省时间成本和金钱成本而言，是个不错的选择。而时间相对较长的项目在专业培养上更加深入。 除了排名和学制，学校的地理位置也是一个考虑的因素。很多国家人口密度小，一些在小城镇或者地理位置偏僻的学校很难拥有大城市的机会和氛围，有些学生坦言：“在‘村里’上学，感觉不像在国外，有时也挺羡慕在大城市上学的同学。”张健(化名)正是考虑到这一因素，选择了拥有多所名校和更多资源的波士顿。入学之后，他确实获得了很多交流和扩展眼界的机会。但选择在小城镇留学，生活压力小，比较安静。 在无法做出选择时，不妨打开思路，主动获取信息。吴千帆在面对几个学校的选择时，选择了用行动打破僵局。“我去查学校的课程设置和就业数据，然后去询问相关老师，还去论坛上看前辈们的经验和体验。” 陈帆则利用在澳大利亚读预科的机会，提前到所申请的学校体验，根据自己的体验结果做出了最终选择。 来源：人民日报海外版 责任编辑：Shelly Du
留学，就那么回事！换个活法，说起来容易，做起来可就不是那么简单了~~ 西班牙语号称是“上帝的语言”，比英语清脆、比法语圆润、比德语亲切。十年前，无论在国内读西班牙语专业还是去西班牙留学的人，都是凤毛麟角，如今学西语的人如滔滔江水。 2005年，西班牙留学生总数只有724人，截至2016年底，中国在西班牙留学生人数已经达到了8155人。 西班牙有很多高质量而有着历史悠久的大学，在欧洲占有一席之地，比如巴塞罗那大学、巴塞罗那自治大学、庞培法布拉大学、马德里大学、马德里自治大学等。另外，西班牙的商科教育蜚声国际，其三所著名的商学院：IE商学院、IESE商学院、ESADE商学院全部位列欧洲商学院排名前十，在世界上也有很大的影响力！ 今儿不说马德里，不说北部某省，不说海鲜饭的发源地，而是加泰罗尼亚，西班亚最富裕的地区。这个地名是否有些陌生？乔治·奥威尔熟悉吧，他的那本《向加泰罗尼亚致敬》一定了解吧，再不然，巴塞罗那不陌生吧，就是这个自治区的首府。 学西方文学的童鞋们，大多充满着理想主义情节，对于巴塞罗那情节或多或少都受到了奥威尔的影响，不自觉的憧憬着自由与民主。 在奥威尔笔下的巴塞罗那，是一个工人阶级翻身做主的城市，每一座建筑都被工人占领，到处飘扬着革命的红旗以及无政府主义者的红黑旗帜；所有的商店、咖啡厅，甚至擦鞋匠都集体化了，理发店里张贴着理发师不再是奴隶的告示；人人平等相待，不再说“阁下”、“先生”、“您”等词语，而以“同志”、“你”相称；街上的彩色海报，甚至有规劝妓女从良的内容。 看来，憧憬自由独立的人们，选择去巴塞罗那是一定的事情。 2017年10月2日凌晨，加泰罗尼亚自治区政府宣布独立，约226万人在加泰罗尼亚“独立公投”中投票，其中90%投票支持加泰罗尼亚独立。 我有个学妹，前段时间去西班牙留学。她说她一位朋友定居巴塞罗那，说下次去看她得办签证。看来，世界都已经接受了加泰独立的事实。用她的话说，独立是所有人都应该接受的，不接受独立就无法体现民主自由的意义，更让专制泯灭人类的尊严。 独立的喜悦还不到一个月，2017年10月28日，西班牙政府发通告，正式接管加泰罗尼亚地区，并解除该地区高级领导人职务。同时宣布在12月21日举行新的地方选举。 这是否也在表明，加泰罗尼亚地区一切都在西班牙政府的掌控之中，这一切对赴西留学的中国留学生又会有怎样的影响呢？ 在巴塞罗那考大学，加泰罗尼亚语是必修课。加泰罗尼亚语不合格，你就上不了大学。90年代初去菜市场买菜，人们只跟你说加泰罗尼亚语，你听不懂，就不卖给你。加泰罗尼亚人最崇拜建筑大师高迪，其中的情结除了他无与伦比的作品外，最重要的还因为他是一个典型的加泰罗尼亚人，一个不说西班牙语的加泰罗尼亚人。凡喜欢足球的人都知道西班牙的“国家德比”，皇家马德里和巴塞罗那足球队的比赛场场火药味十足。在足球联赛中，巴塞罗那可以输给任何一个队，但决不能输给皇家马德里，皇家马德里也一样。为什么会这样？因为在足球的背后，隐藏着很深的民族矛盾。 对于纠结于选择马德里还是巴塞罗那留学的人，我想和大家说，你去西班牙，可以不去马德里，但必须去巴塞罗那。特别是对那些每个细胞都充满文化、艺术、建筑的童鞋而言！ 为什么？ 因为 著名的“毕加索博物馆”和“米罗美术馆”都在那。 这里还是建筑家的梦想之地。巴塞罗那几乎所有最具盛名的建筑物都出自安东尼·高迪之手。 当然，加泰罗尼亚有的不止巴塞罗那，还有菲格拉斯——西班牙国宝级大师、超现实主义画家萨尔瓦多·达利的家乡，著名的达利剧院博物馆也在那里。 在达利博物馆开馆当天，西班牙国王胡安·卡洛斯一世也亲自出席，达利在开幕式上说， “我要让这里成为欧洲的精神中心，从今天起欧洲的精神中心就坐落在这座博物馆穹顶中央的垂直线上。” 的确，来西班牙的人几乎都不会饶过这座博物馆，据说达利博物馆每年的参观人数甚至多过马德里的普拉多博物馆，这个加泰罗尼亚的小镇也因此被称为“西方艺术的麦加”。 不过，对于留学海外的学子而言，加泰闹独立到底意味着什么呢？首先让我们先回到闹独立之前中国和西班牙签署的学位、学历互认协议~ 1、西班牙承认中国的高中文凭和高考成绩。 2、西班牙认可的中国高考最低分数要占总分数的45-60%。举例，750分满分的考试，最低分要达到337.5分才会被认为通过了考试，具备申请西班牙大学的权利。 3、高考成绩转化必须通过认证并转换，生成Credencial认证表格，此表格证明该学生有资格申请西班牙的公立大学。 如果12月的公投结果，加泰独立了，对中国留学生而言意味着什么呢？ 按照英国前首相卡梅伦的逻辑以及几位重量级法学专家的观点，即根据《欧盟第52号条款》列出的欧盟成员国之一包括西班牙，而不存在加泰罗尼亚，所以，加泰罗尼亚独立就会自动被踢出欧盟和欧元区；同样的逻辑，2007年签署的《学位、学历互认协议》来自两个独立主权国家西班牙王国与中华人民共和国；所以，根本不存在中华人民共和国和加泰罗尼亚《学位、学历互认协议》，也就是说，加泰罗尼亚独立的那天，可能就会自动退出中西两国曾经签署的《学位、学历互认协议》！ 即便“加泰罗尼亚共和国”为了获取中国的支持，承认中国的“学分”、“学位”、“学历”；但我们也有理由认为，中国不太会承认“加泰罗尼亚共和国”是一个“独立主权国家”、也不太会承认那里的一切；而且中国可能不想、也不允许在短期内和这个新生的“共和国”有任何瓜葛！ 换言之，1个月后，“加泰罗尼亚共和国”出现了，在那里求学的中国留学生可能处境尴尬，他们在加泰罗尼亚那些大学里获得的“学分”、“学位”、“学历”或许将面临不被中国所承认的巨大风险…… 当然，那些“奥威尔”学子们依然会相信人性之善，他们会一边读着《向加泰罗尼亚致敬》这本阳刚之气十足的书中的温情插笔，一边感叹：“在最糟糕的情况下你从西班牙人身上看到了仁义的闪耀。” 因为，作为一向中立而务实的中国人，加泰的独立从根本上影响不了他们的留学，除非是学校或者专业发生了变化。 很多朋友担心，西班牙留学回国找不到工作，其实，大可不必， 我有个学妹，Jenny，高二那年，偶然看了一部讲“巴塞罗那的建筑灵魂”——西班牙建筑家高迪的纪录片，从此爱上了建筑，在Jenny看来，建筑设计能满足建筑师所有的贪心和欲望，“我们可以披着艺术家的华丽外衣，做工程师的技术活。它还让所有业余活动都变得理所当然，画画、摄影、旅游、编程……全是我喜欢的，一切都刚刚好。” 在高考后，硬是顶住家里的压力，读了建筑，而不是父母一早选定的石油。对此，她的解释是：“建筑设计是我一辈子的情人，它是我知道的少数能为生活增添乐趣而不是磨损生活趣味的工作，可以给我带来源源不断的新鲜感、成就感，乃至刺激的快感。” “欧洲是世界上文化最多元的地方，体现在建筑上就是现代与古典的完美交融，比如法拉利博物馆，通过玻璃相互映射，你中有我，我中有你。那里还有太多完美的建筑，希望有一天我能一一看遍。” 所以，她选择了巴塞罗那开启了她建筑求学之旅。 把在欧洲看到的、学到的让Jenny更坚信自己的判断，她认为欧洲先进的建筑技术也会在中国掀起一场革命，帮助中国建筑工程行业与国际接轨。 前不久，看到了一则新闻，说比起国外的中国留学生，来中国的外国留学生数字日益下降。复旦大学是沪上接收留学生最多的学校，目前在校留学生约7000人。据悉，外国学生到中国留学的动机很多元，大多数亚洲留学生是为了实现更好的职业规划，这点和中国留学生很相似，"他们纷纷来到中国留学，主要是为了将来就业容易"。 虽然亚裔学生留学都具有很强的目的性，但实际上，"他山之石"更值得借鉴。比如，欧美国家的留学生，大多是从个人兴趣角度出发选择留学目的地的。所以，他们的留学生活有一个鲜明的特色：除了学习知识，更注重留学地的文化体验。 这不禁让笔者想起之前在新加坡留学期间认识的一个95后妹纸，“你读完之后会回国吗？” 我问她，毕竟国内或亚洲的就业机会会多许多。 “我不想这么早把自己绑在一个固定的地方，我还小，毕业后我想多在外面看看。也许会在英国呆一呆，也许去美国，或者其他国家。我现在还不想考虑那么多现实的问题，如果读书的最终目的是为了一份好的工作和收入，那我根本不必出国。”她笑着说。 根据西班牙驻中国大使馆给出的数据显示，2016年旅西中国留学生的人数比上一年增长21%，总人数已经超过8000人。 尽管8000人在中国所有在校大学生数量中仅仅是九牛一毛，但是，选择西班牙留学的趋势通过数据，可以明显看出呈现非常乐观的前景。 与此同时，中国内地高等院校里开通西班牙语课程也出现5%的增长，现在已经有101所大学里有西班牙语系，并且颁发专业文凭。留学行业已经逐步从“大众化”迈入“差异化”时代。 扯远了，回头再看看加泰公投，如果公投结果是加泰仍然属于西班牙，那么，一切照旧，虚惊一场。 欢迎拨打居外热线：4000417515、留言或在菜单栏发送消息，进一步了解全球留学的详细信息。 作者：Lisa 责任编辑：Shelly Du
迪拜土地局（DLD）的统计数据显示，今年上半年在迪拜房地产投资的1620亿迪拉姆中，有300亿迪拉姆来自海外投资者。 这些外国投资者在投资迪拜房产时优先考虑的是什么？可以肯定的是，位置是决定性因素，因此迪拜的热门景区在外国投资者的心愿单中总是名列前茅。 Allsopp & Allsopp的首席执行官Lewis Allsopp说，他们青睐在热门景区附近购买房产，以吸引房客，赚取更多的租金：“房屋的景观可能会吸引那些寻找优质地产的投资者。例如，拥有哈利法塔景观带酒店一直备受追捧。” 他补充说，其他买家会根据基础设施的改善情况来选择投资地，例如不断扩大的电车线路或Al Maktoum国际机场附近。当然了，这些买家也是关心租金和回报率的：“银行中的存款利率很低，迪拜房地产可以让投资者享受9－10％的租金回报率。” 越来越多的买家也在寻找度假屋，因为迪拜是旅行的天堂。 投资者的种类 Carlton房地产公司的联合创始人兼董事总经理Laura Adams指出，当谈到已建成的地产时，人们大多希望住宅的租金回报率是8%，商业地产的租金回报率是10-11%。尽管地理位置、基础设施、交通便利等因素对于外国投资者很重要，某些投资者也有一些特别的喜好。 智能地产众筹平台的创始人之一Abdul Kadir Faizal说，有三种类型的外国投资者: 那些寻求8%以上的租金回报率的人，那些着眼于长期资本积累的人，以及那些希望在迪拜定居的人。寻找高租金回报率的投资者通常会选择小户型房产，最好是低价入手。Core Savills的合伙人David Abood说，这类房产在发达社区中也拥有不错的交通，将支持中长期租住。 Allsopp表示，虽然一些投资者只想获得租金收益，并希望得到即时的回报，但他的大多数客户都着眼于资本增值和长期投资：“未来3到4年间房地产的走向很难预测，但可以预见的是，之后10到15年间，迪拜房产一定会升值。” 对于希望在迪拜定居的投资者来说，他们更愿意支付更高的房价，以获得更好的居住体验——买房对他们来说更是一种生活需要。这些投资者愿意等待漫长的房屋完工期，因为他们并不迫切需要搬迁。Faizal说：“最近为外籍退休人员推出的五年签证政策，对于迪拜房地产来说，意义是十分重大的。” 哪里的房产更受欢迎？ Allsopp认为，迪拜市中心、Bluewaters岛、迪拜码头和朱美拉棕榈都吸引着海外买家。他表示: “海外投资者希望在人造岛屿和国际知名地点选址。”Reidin 的数据专家Haseeb Mirza表示，与此同时，城市滨水区项目的需求也在不断增长，特别是商业湾和迪拜运河沿线快速建设的新项目。 Mirza透露，迪拜码头、国际城市、迪拜兰德已经在市场上房屋交易量极大，而且那里大多数公寓的平均房租收益率为7%。 与此同时，越来越多来自欧洲寒冷地区的投资者选中了滨水物业，朱美拉棕榈岛就长期为他们所喜爱。Bush说：“无论是身处近200万人民币的小公寓，还是单价高于1.3万人民币的庞大的七居室，海外买家都可以在这领略到美丽的海景。” 外国投资者也喜欢成熟的开发商。Bush说，这些开发商能提供更多便利，例如能免除土地局注册费、提供延期付款的机会，许多中小型开发商则办不到。 SE7EN RESIDENCES提供一种理想的生活方式——奢华、便利又和谐，享有阿拉伯海湾，迪拜码头天际线和Burj Al Arab的壮丽海滨景色。 豪华公寓位于朱美拉棕榈岛上，坐落在Nakheel Mall购物中心对面。仅售约¥360万。 居外房源编号：40301105 点击查看详情 谁在买迪拜的房产？ Faizal表示，中国、印度、英国投资者近年来纷纷涌现：“这主要是因为与他们国家相比，迪拜一些商品的价格要便宜25%左右。” Ellington观察到这一趋势，报告说中国客户现在是其五大客户之一。自2016年以来，迪拜的开发商发现对中国买家对销售额已增长了150%。这促使他们建设了一个普通话交易平台，并聘请了一支会讲普通话的团队。 开发商们也注意到这一点。迪拜房地产销售总监Marwan Al Kindi表示：“在过去的两年中，中国买家始终是迪拜的十大房地产买家之一。然而今年4月份，中国买家开始跻身迪拜五大买家之列，我们正可以利用这一点。” 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多迪拜在售房源，或致电 400-041-7515 谘询迪拜房地产的投资机会。 来源：Gulf News 编译：Fern Wang 排版：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
在新西兰买房，就要了解新西兰房地产市场的内情和规矩。新西兰买房一定不能离开三个人，一个是房地产经纪人，一个是贷款经纪人，再有一个就是律师了。 买房的第一步是选房。选房首先要决定地理位置。是在哪个地区买房。比如奥克兰有五个大区，东南西北中，你要选定哪个方向。然后再缩小范围。选房时很重要的一点就是位置。新西兰本地人有一句口头禅，“Location! Location ! and Location !!!" 可见房子位置在买房时是多么的重要。 不仅仅是哪个区的房子， 更重要的是这一条街的情况。 当然了， 选择位置的时候， 要考虑的很多， 是否是学区房， 交通，周边环境，治安，周围人的种族构成， 教育水平等都要作为参考依据。 另外在看房时，要想好你心目中的房子是什么标准的和什么类型的，如是木制的还是砖瓦的，新旧程度如何，有几个卧室，几个卫生间。 买房的第二步是确定价钱。一般来说，买房者可以从银行贷款到买价的80%。如一栋30万元的房子，您的首期款为6万元，银行贷给买房者20万；如果买房者有稳定的高收入，甚至可以从银行贷到95%.的买房款。 买房除了要考虑首期付款外，还要考虑的就是偿还能力。在新西兰，每个银行计算偿还能力方法也不一样，买房者要是想知道能否贷到款，每个月还款额是多少，通常情况下，都是找贷款经纪人来解决此类问题。 在看房时，要找个房地产经纪人，最好找对对所购房子所在区域比较熟悉的，他们对那一带的房价、学校、居民、购物等情况都比较熟悉，能给买房者以更好的指导。 出价也可以由房地产经纪人代理。在新西兰，一般买房的整个讨价还价过程都是由房地产经纪人中间协调而成的，买房者是不用与房主直接接触的。 在新西兰房地产市场有明确规定，房屋的买卖要由律师来完成。房地产经纪人会把买房合同的原件寄到律师那里，以后同卖方的任何交涉都由买方律师与卖方律师来处理。所以在买房之前，买房者要联系好一位律师。如果初来不熟悉情况，不知道用哪家律师行，可请房地产经纪人或贷款经纪人推荐一个。 签订房屋买卖合同时，律师会帮助买房者搞定合同。最后由买卖双方签字。然后，银行按合同价格给买房者贷款。买房的价钱一旦确定，买房者要先付给房地产公司定金，定金一般为买房价格的10%。 买房的合同除非是无条件的，一般这类合同中都有三个日期，一个是生效日期，一个是贷款日期，还有一个就是交割日期。贷款日期一般在合同生效期后的5至10天，也就是在价格谈好后，买房者要在5天到10天之内贷下款来。这件事可由贷款经纪人来完成，贷款经纪人与买房者谈好贷款方式，然后将申请材料递交给贷款银行。银行一旦批准，就会寄信给买房者的律师，确认贷款金额，并将相应的贷款文件一并发给律师。 交割日期就是买房者拿钥匙搬家的日期，交割日期一般在合同生效的1到3个月内，也可以由买卖双方按实际情况商定。贷款批准之后到房屋交割之前，还有一件非常重要的事情，就是要购买房子的保险。在新西兰，这是银行硬性的要求，没有房屋保险，银行在交割时是不会放款的。新西兰的房屋保险很便宜，每月只有25到35元。各大银行一般都在发放贷款的同时代为办理保险，所以买房者也可以在贷款的银行购买房屋保险。 房屋价格： 约¥ 383万 建筑面积： 140平方米 房型： 4 卧 2 卫 点击查看奥克兰更多精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 一切准备就绪，在房屋交割前的二、三天内，律师会邀请买房者到他的办公室签字。如果银行贷款为80%，买房者在签订合同时已经预付10%的定金，这时要将剩余的10%的钱转到律师的Trust Account 里，另外还要付律师费。同时还要带上保险单和有效证件。在签署银行贷款合同后，买房者就可以回家等候房地产经纪人登门送钥匙了。到了交割日期，银行将贷款转到买方律师的信托帐户中，买方律师再将款项转到卖方律师的帐户，卖方律师收到款后通知房地产经纪人。这时， 就可以等到交割日期那天，房地产中介就会把房子的钥匙交到您的手上，当然也可能是经纪公司通知您去取钥匙。这时，买者者就可以搬家啦！ 搬入新居后，房地产经纪人和律师的服务就结束了，而贷款经纪人的服务还没有完。在买房者还贷期间有任何问题，贷款经纪人都要提供相应的服务。 来源：至诚信贷 排版：Shelly Du
纽约州（New York）位于美东北部，邻近新英格兰地区，面积14.1万平方公里，在50个州里排第27位。海岸线204公里，属湿润大陆性气候。纽约州大部分面积为农场、森林、河流、湖泊和山脉所覆盖。>>>美国置业百科：美国购房流程|美国房贷申请|美国房产税费【人口和主要城市】人口约为1930万，仅次于加利福尼亚州、得克萨斯州。其中，城市人口1760万，占州人口92%，白人74%，黑人17.5%，亚裔6.5%。纽约州分为62个县。主要城市包括：纽约、布法罗、罗切斯特、扬克、锡拉丘兹、奥尔巴尼（州府）等。其中，纽约市是全球主要的国际金融和商业活动中心。在纽约营商的十大理由：1、税收环境：纽约州税率相比周边大多数州更为优惠。大部分公司的州税为净收入的7.1%，或投资资本金的0.16%，固定最低额为250美元，或综合考虑净收入、工资、赔偿金及对一些小公司和制造商的减免额后计算税金。对于位于纽约市的企业，城市税计算方法与NYC.gov网站公布的信息基本相似。2、地理位置与物流：纽约州涵盖了从大西洋沿岸到大湖区的大部分地域。纽约市位于美国东海岸居中的位置，与波士顿和华盛顿特区距离基本相等。从纽约有直达航班连接99个美国国内目的地，以及超过100个国际目的地（包括新德里和孟买），使其成为到美洲的理想门户。机场支撑了航空货运业的蓬勃发展，对纽约地区的深水港系统形成补充。位于纽约州西端的水牛城距加拿大多伦多不到100英里。3、劳工环境：《工人赔偿法》要求雇主为全体员工准备赔偿金。保险无需统一购买，既可从授权的私营公司、州保险基金购买，也可由公司自行保险或团体保险（需获得许可）。4、人才：纽约州是劳动力经验最丰富、教育程度最高的州之一。全州有150余所大专院校，包括州立大学的64个校区以及世界著名的康奈尔大学。纽约市是哥伦比亚和纽约大学、库柏联盟学院、茱莉亚音乐学院、纽约城市大学（全美最大的城市公立大学）和其他一些院校的本部所在地。该市正计划与各大高校合作，建立一个新的应用科学与工程学院校区，为新兴高科技产业提供人才。如此高密度的院校分布使得纽约市1/3成年人、曼哈顿岛60%以上的居民拥有本科以上学历。5、营商成本：州内各地营商成本不尽相同，北部部分地区成本相对较低，适于工业发展。纽约市经常被认为是昂贵之地，但其与其他国际大都市相比基本相当，且成本也因具体地块的不同而有所区别。6、内部运输：纽约有贯穿全州62个郡市大部分地区的铁路货运服务，且有一条主要高速路连接纽约与水牛城并继续向外延伸。得益于发达的地铁网络，纽约的交通在大都市中算是顺畅的。纽约地铁线路总长337公里，设有468个车站，平均每个工作日有超过500万人穿梭其间。7、国际化：纽约是联合国总部所在地，是世界上最为国际化的城市之一，汇集了超过200种语言、文化及美食。无论企业需要何种语言的人才，总会有人胜任。8、市场：该州有超过2000万的潜在客户，其中800万居住在纽约市及周边地区。此外，1900万人居住在大都市区范围内，5000万居住在华盛顿—纽约—波士顿沿线。9、激励措施：帝国之州发展部（ESD）为企业提供了各种援助措施。ESD提供贷款，赠款、税收抵免以及其他融资和技术援助，支持并鼓励企业在纽约州成长。10、安全：纽约是全美15个最安全的州之一。纽约市则是美国最安全的大城市。支柱产业媒体 金融 以非盈利或高等教育为目的的艺术 时尚潜力产业清洁技术与能源 轻工业 微加工 新媒体及新兴技术 生物科学部分税收激励政策商业扩展计划（CEP）：在指定区域通过新建、重建、扩建商业写字楼和工业用地来增加租户，可获得财产税减免。 商业税收优惠政策：对于某些进行大额投资的商业公司而言，若其在纽约州创造或保留了大量就业，则还可享受州工业发展部的某些税收优惠。享受优惠的具体标准与条件因个案而异，根据城市和受惠方的具体情况量身定做。纽约市工业发展部可提供如下优惠政策：销售及使用税减免、按揭贷款记录税减免、房地产税减免。 工商业园区（IBZ）搬迁税收抵免：搬迁到城市IBZ的工商业公司可就每个重新安置的员工获得1000美元的一次性税收抵免。 符合条件的新兴技术公司激励计划：符合条件的新兴技术公司可享受三类税收抵免，包括针对创造就业岗位的就业抵免；针对某些设施、经营及雇员培训的设施、经营及雇员培训地面；以及针对新兴技术公司投资者的资本税抵免。 工业激励计划（IIP）：该计划对符合条件的工业公司提供地产税减让、按揭贷款记录税免除，同时免除购买用于建设、装修或装备相关设施的材料的销售税。符合条件的公司包括制造商、分销商、仓储商及其他寻求获取、建设、装修自用设施的工业公司。其他激励措施 能源费用减让计划：该计划对于搬迁至布鲁克林区、皇后区、布鲁克斯区、史坦顿岛及曼哈顿岛96街以上地区，或改建上述地区建筑、或租赁此前改造过建筑的企业，提供能源费用减让。 Con Edison经济发展计划：该计划通过多种激励政策支持纽约市经济发展及就业岗位的保留，包括向保留或创造就业的企业或非政府组织提供能源费用折扣，对搬迁至特定地区的企业提供电费和煤气费用折扣。 对外贸易园区（Foreign Trade Zone，FTZ）。纽约市有两大FTZ：布鲁克林海军大院及约翰•肯尼迪国际机场。在FTZ区域外拥有设施的制造业公司也可被指定为次园区。寻求获得次园区地位的公司需通过纽约市经济发展公司向联邦FTZ委员会申请证书。FTZ允许外国或国内商品在减免进出口、损残商品税的状态下进行储存、组装、加工及制造。 （据中国贸促网）
在德国 (基本) 持有财产的征税 德国房产税收体质是一个复杂的问题。这里的税收水平并不是一个不利的因素，这是很多人都知道的。很多扣税项目可以减轻税务负担，特别在财产持有方面，征税实际上是有利的。即便这样，它仍然是一个欧洲工业国家的税收水平。 一、公众宣誓的税务顾问是唯一允许在德国提供税务咨询的机构。税务顾问都是在国际上受过专业的税务高等教育的德国顾问，他们的咨询服务由投资者按小时支付。 二、购买房产时，5%(大多数州)的土地购买税"Grunderwerbssteuer"需一次性支付。 在德国的年土地税低于大多数国家。它不是以买价为基础计算的，而是以比买价低很多的历史应付税款为计量标准。一个例子可以帮助理解：我们在法兰克福市中心位于四楼的 51 平米公寓项目，只有66欧元每年的土地税务负担。只有对于拥有巨大的庭院的房产，土地税才会变得比较重要。无论如何，当把公寓出租后，土地税最后都是由租客自己承担。 三、不在德国生活的，没有住所的，甚至没有德国护照的人都必须为在德国的租金收入交税。租金收入折算为实收的租金减掉2%折旧。此外按揭负担和维修费用也可以扣除。所有这些都大大降低了年租金的实际税率。 四、只有当某房产在购买以后的10 年内出售并且盈利时，销售利润才会被征税：出售的利润（销售价格减去扣除摊销的购买价格）的全部在德国都是应当纳税的。德国对于低收入者的税很低，但是对高收入者的税收却高达到53%。对于想在十年内出售该房产的投资者，如果拥有持有该房产的公司，他们可以通过从利润中扣除其他成本，例如工资，咨询费，公司汽车，差旅费，有关礼物以及很多其他费用。这样可以大大减少税收负担。此外该公司还可以投资于位于葡萄牙的房地产，这样申根签证在那里可以轻松地获取。 五、在支付了购买价格后，有些房产中介会帮助选择合适的房屋管理。房产中介也将在年度的房产投资委员会捍卫投资者的利益。房产中介也会收取一小笔费，用于监督房子的管理员和对于投资者收到的所有文件做精确界定的相关性检查。如果得到授权，还可以为投资者寻找有关的理想的退出可能性。 物业持有的其他费用 一、出租公寓的维护费用将交由专业的房屋管理公司处理，一个德国本土的专业公司。对于一个50到100平米的出租公寓，每年的费用在170到250欧元不等。这个款项由房屋所有者支付。像很多其他事情一样，这一项也是在德国被严厉监管的，绝不会出现失控的情况。 二、其他费用，如营运费用中的电费，暖气，水费，脏水处理费，街道清扫费，垃圾费，扫雪费，保险，专业花园，有线电视，由房屋所有者的社区会支付，社区会将把费用摊给各个业主并要求他们在每月月初支付。租客会按法律要求提前支付给业主所有的营运费用。年底会收到实际这些营运费用的账单。根据实用数额，租客在他们预付的基础上多退少补。 三、此外，业主需备有储备金用于大型的房屋翻新。例如煤气、 暖气、 水、 电、 隔离、 外立面的修复和现代化。这个维修储备基金不能分摊给租客。应由业主支付。它可以从年度税中扣除。储备金会有最低限额，但业主的社区会每年都会决定其数额。比较切合实际的数字是每月每平方米 1.2 欧元。这个款项关乎到客户的利益。投资者一旦他们购买我们会密切关注这项条件。
用物业购置价格的百分比来表达年度租金毛收益率。这是一个房东预期的，在缴税、支付维护及其它成本之前，所能得到的投资回报率。 《全球房产投资指南》说德国租金收益率是4.1%。 投资收益的期望：我们预期价格上升将持续。2011年法兰克福的价格上升了6%和慕尼黑的价格则上涨了14%。2012年的价格上升则为法兰克福的9%在和慕尼黑16%。德意志银行预计，到2020年全国范围内的年均价格涨幅将在5%左右。我们对于价格涨幅的预期将更加激进，我们预期法兰克福的房价从到2012年年末到2015年年末将增加45%。这些价格的增长将增加加上租金收益的总收益率。 租金毛收益率比较印证德国投资价值 为了能够较为准确地比较德国和世界其它地区的租金收益率，我们用市中心120平方米的公寓作为标准物业来计算。 在过去20年里，德国房地产的租金水平保持稳定，并逐渐显示出上涨的趋势。值得一提的是，我们应该要了解和平均租金价格有关的两个方面。首先，在几个最大的城市，租金在最近三年里已经出现了明显的上涨。这和较小的城市有所区别。总体而言，租金价格在很大程度上取决于物业所在的地理位置。 以下将举例说明地区的差别。在德国，对于那些欲购买或租赁一个装修精美的老房子，相比慕尼黑和法兰克福，柏林有最多价格实惠的选择。但另一方面，房地产投资者即本着投资目的的购房者，可以从投资法兰克福的公寓而取得最高的租金回报，该城市的租金毛收益率高达4.24% 至4.68%。柏林的租金收入位居第二，小型公寓的租金收益率可达4.29%。慕尼黑的租金收益率在2.88% 至4.66%的区间。 在过去10年里，平均租金收益率超过了德国10年期政府债券的收益率。这也反映了德国房地产的整体融资环境。融资利率接近历史底部，并对投资者的放大杠杆起到了支撑作用。
德国房地产市场有很多特征，与投资者密切相关，我们以下详细介绍。 土地登记簿Grundbuch是德国法律交易安全性的保障 Grundbuch是政府行政登记凭证，保障了对房地产的物权。它是土地登记簿或者可以称为德国的地籍簿（在奥地利也存在）。只有经过专业培训并且有资质的律师（德国称为Notare，英语为notaries）能获取并管理它。自1897年以来，Grundbuch一直保障着对物业的拥有权和抵押权，在德国有着悠久的历史。现今的法律规定是1897年历史的延续。这个传统在经历了两次世界大战后仍经久不衰，甚至在东德当时的国有化和社会主义制度下依然得以保存。这些法律在德国民法体系中有着坚实的基础。这是一个极其可靠的物权立法体系，并且造就了许多实际优势，如在业主和买者不知情的情况下，物业不能被出售、购买或是抵押。 在Grundbuch体系下，德国律师（notaries）的系统工作防止了在其它国家可能存在对物业双重销售（double sales）的发生。欺诈或是已经购买的房屋不被交割这种情况在德国的法律体系下几乎不会发生，因为经过专业训练和严格挑选的律师（notary）受到监管，不可以接受贿赂，同时他们的薪资收入也非常高。由于这些律师从所处理物业交易中收取1.5%到2.0%的佣金，他们的薪水常常和投资银行家齐平。虽然律师费高昂，但同时他们也提供了世界上最高级别的交易安全保障。值得一提的是，律师（notaries）不对交易的物业价格进行经济上的评估，而只是保证其法律安全性（比如防止双重销售）。 财产所有权地位 在德国历史上，物权享有很高的地位。经历了几次战争和危机，房地产的物权从来没有被动摇过。除了在纳粹时期，房地产被国有化的情况在德国鲜有发生。依据产权指数2标准，德国排在整个欧洲的第二位，表明了德国的私有财产是最安全的财产之一。德国也对外国人拥有物业没有任何的限制。一旦进入土地登记簿（Grundbuch），买者便对该物业拥有永久的产权。这一产权不会在一定年期后（如99年）被剥夺或者被要求重续。
Q1:前两年我身边曾有许多人去迪拜“抄底”买房。现在当地房价如何？去迪拜投资房地产还合适吗？ Q2:我在考虑是否选择去迪拜投资。目前中国投资者在当地的投资机会主要在哪些领域？应当注意防范哪些风险？ A1:金融危机时期遭受重创的迪拜房地产市场近年有所回暖。房价从2013年下半年到2014年夏季之间涨幅高达30%-40%，此后又回落了6%-7%，不过仍未能达到金融危机前的高峰。 当地政府为了防止房地产泡沫再次爆发，出台了一些引导措施，比如增加交易费用、加大首付比例等，我觉得比较有效，目前迪拜房地产市场基本平稳。 迪拜优质房源推荐 以我居住的迪拜高尔夫球场附近的房屋为例，目前该地区房价约在1.5万-1.6万迪拉姆/平方米，也就是人民币约2.50万-2.67万/平方米， 相对来说，迪拜的房价并不太高。迪拜别墅公寓的租售比很高，存在一定的投资机会。 此外，迪拜将于2020年举办世博会，官方预计届时每年接纳2000万游客，去年接待了1360万游客。还有近700万的游客需求要得到满足，包括酒店、公寓及相关的餐饮娱乐等招待业(Hospitality)都存在很多机会。而且这还会促使更多的人到迪拜工作和生活。 这是目前我观察到的行业发展总体趋势，可以作为你的投资参考。但房地产投资还与区位等因素关系密切，最好你能实地考察。 A2:绝大部分中国人在迪拜从事贸易工作， 但迪拜其实还存在着许多领域的投资机会，只是中国人此前了解较少。 除上面说的招待业之外，我觉得物流大产业相关领域值得关注。迪拜处于“一带一路”战略中的一个重要的十字路口，是连接欧洲、中东、北非市场的桥梁。尽管迪拜的物流产业体系本身已经很发达，但不断增加的贸易量需要许多配套服务，如修路、建车队、第三方物流等，产业链的许多环节上都有机会。 此外，尽管迪拜的信息通信领域(ICT)已经是中东发展最好的地区，但网络远不及中国畅通，通话掉线时有发生，基于移动网络的APP和手游等也不发达。 最后，你还可以关注建设领域，以及与此相关的建材、工具设备等市场。很遗憾目前中东、北非等部分地区还不稳定，但一旦稳定下来，重建的需求会特别旺盛。而迪拜是中东地区最安全的地方之一。 我提到的这些投资方向还需要你和你所在的企业具体甄别。由于迪拜目前的产业结构已比较多元，面临的风险更多来自于全球市场的风险。迪拜的市场化程度较高，监管政策比较稳定，有触觉的商人如果到迪拜、到中东来了解，我相信你会很有热情在那边开辟新天地。 A1:投资是见证人性。前期犹豫没有入市，价格上涨后再心动，实际上已经错过最佳时机。迪拜“房市”即如是。 迪拜地产兴起于2003年-2004年，随后房价飙涨，2008年泡沫破裂。之后的几年，是迪拜房地产市场的相对底部，随后开始复苏，并在近几年出现报复性上涨。一些咨询公司的调查数据显示，2012-2013年度迪拜住宅商品房的价格增长34.8%，成为全球增长最快的房地产市场。 目前迪拜租一卧室的公寓，租金在7500-17000迪拉姆，相当于2040-3540美元；同样的公寓，纽约的租金是1990-3240美元。同样的公寓售价，迪拜的中位数也与纽约相当，190万迪拉姆，约50万美元。迪拜当前的房价水平已经回到2008年的位置。 那么问题来了。迪拜现在的楼市有没有泡沫？还是用数据说话。2014年迪拜楼市开始降温，第一、二季度，房价同比增长率分别为27.7%和11%，第三季度甚至出现了1%左右的负增长，出现了10个季度连续上涨后的首次回调。 再看看官方的态度，阿联酋央行的说法是，意识到了迪拜房地产市场存在再一次出现泡沫的可能，但不会像上一次泡沫那样造成大的灾难。 IMF中东地区的官员甚至建议，迪拜应当吸收和建议中国香港和新加坡的经验，对购房后短期内即出售的行为收取额外税收，以限制炒房的投机行为。事实上，迪拜近期也把房地产注册费从2%提高至4%。 另外一面，迪拜当地的房地产开发商还没有采取收缩投资的谨慎策略。所以，综合来判断，迪拜当前房价已处于高位，但是否存在较大泡沫，尚待论证。但可以明确的是，迪拜“房市”当前已经过了最好的入市时机。如果未来的市场需求增长能够兑现，那么迪拜“房市”也许还有空间。 A2:房地产是一个开放性市场产业投资的温度计，迪拜楼市和投资市场的兴起，源于未来的美好预期。目前，迪拜正处在一个向全球性开放的过程中，政府通过健全法制环境、优惠税收、开放金融便利等各种方式来吸收外资投资。 迪拜已经是中东地区对外开放的窗口和资本周转的金融中心，加上2020年迪拜世博会的推波助澜，为迪拜未来的预期提供了支撑。 从投资环境上来看，迪拜在商业法规、贸易规则、劳工保护法等方面都和英美法系保持了相当的一致性，为投资者提供了法律保障。税收政策上，通过自贸区的方式，在营业税、所得税上给出了极大的优惠；同时，专门设立了招商投资的管理处，协调政府部门，简化行政流程。从客观的投资环境来说，迪拜的商业环境有一定优势。 具体投资领域必须跟当地实体经济相挂钩，必须对中东经济体的总体定位做一个判断。迪拜之于中东，类似中国香港之于中国内地。 迪拜最大的优势是金融中心。迪拜已成为伦敦、纽约、新加坡、中国香港、法兰克福之后全球第六大金融中心，金融投资的开放为实体投资带来了便利。我建议关注当地的资产管理公司、私募股权基金等实体产业挂钩的投资公司，他们不仅是资本中介，对中东实体产业投资机会的把握能力也较强，至少比其他地区的机构强得多。 提醒一句，跨境投资的最大障碍和问题是文化的融合，中东地区文化的差异性尤其值得你注意。
马德里和巴塞罗那是西班牙的最大的都市和政治、经济中心。作为西班牙所有重要经济活动的集散地，世界五百强企业、声名显赫的大公司纷纷选择在这两座城市建立其西班牙甚至欧洲分公司。高管、企业家、高科技人才、自由职业者和来大城市追梦的金领和白领纷纷在马德里和巴塞罗那这两座大都市汇集，使这里成为了西班牙最重要的城市，富人们的天堂。 在马德里和巴塞罗那投资和生活，究竟如何选择区分呢？ 西班牙国家级媒体《机密报》（El Confidencial）3月1日发表的文章援引国家统计局 Instituto Nacional de Estadística (INE)发布的数据报告，使得我们可以理性地对这两大城市的“贵族区”和“平民区”区分一窥究竟。 根据该数据显示，西班牙人均年收入最高的居住区分是马德里的El Viso 和La Piovera 区，上述两个区份是西班牙记录在案的居民人均年收入最高的区分－－居民人均年收入高于10万欧元。名列第三的是巴塞罗那的Pedralbes区， 居民年均收入为93,000欧元。 紧跟随名列“贵族”区分名单分别是马德里的Recoletos, Castellana, Mirasierra, Aravaca-Plantio和 Palomas 区以及巴塞罗那的Les Tres Torres 和 Sant Gervasi区，这些区分的居民人均年收入也超过了73,000欧元。 在一定程度上，西班牙“有钱”也相当于“有权” 。据悉：西班牙首都马德里的的十个城区占据了“西班牙最具影响力的十大街区”的全部十个名额，而¨西班牙影响力最低的十个城区¨里，比较落后的西班牙城市塞维利亚和阿尔坎特则占据了五个。 与此同时，西班牙“十个最贫穷的城区”则被西班牙城市塞维利亚、阿尔坎特、马拉加和科尔多瓦瓜分。“贫穷区”居民的人均年收入只占“贵族区分”榜首居民人均年收入的15%左右， 仅为14,150欧元／年。 而占据了西班牙“最贫穷的十大城区”中两个席位的西班牙南部城市塞维利亚，Pájaros y Amate 和 Polígono Sur这两个贫困重灾区的居民年均收入甚至还没有超过13,000欧元，就连十大贫穷城市中排名最靠前的城市－Alcáceres的居民的人均年收入也仅为18,465欧元。 低风险率，高保值性和高稳定收益是德国房地产市场的三大主要特征，也成为投资人长线布局的最佳决策。德国房产的稳定收益普遍被外国投资者看好，对中国投资者来说是不仅人民币保值的有力手段，也是稳健投资者长线布局的不二之选。【阅读原文】 季律师专栏全集 季律师解析西班牙房产投资 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或加季律师微信：jiyihong1999与他零距离沟通。 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
