在“名校云集 到西雅图买房投资的另一个理由”一文中，我们曾给大家介绍过，由于西雅图及周边拥有众多知名大学且当地房价合理，西雅图正成为国内买家在美国买房时的最新选择。对于大多以学区房投资为主的中国买家来说，仅了解西雅图当地的大学分布远远不够，还有必要了解中国学生如何申请美国大学，怎样加大被录取的几率等知识。为此，居外网联合专业留学机构Dyad为大家一一讲解，让大家尽早享受在西雅图、在美国留学的梦想。 三个妙招 成功申请美国常青藤名校 1、谁来审核你的留学申请材料？解密美国大学招生团队 大家在准备美国大学申请材料之前，你肯定有过疑惑：到底谁来审核这些东西呢？不同招生办间可能存在细微差异，但大部分顶尖美国大学都设有一支10~30人组成的招生团队，负责以下工作：开展宣讲会、答复咨询邮件/电话、审核申请材料。此外，大部分的招生办会按照地区细分，就是说每个成员负责一个特定的地区（或者国家），他也相应会对那个地区的高中有相对深入全面的了解。 这确保了两点： 招生组中会分派部分成员出差，他们会去到各个地区的高中，了解该地区申请意向的一手信息 知晓了当地的具体情况之后，招生组就能把来自该地区的申请者放到他所处的大环境中来衡量。比方说，住在国家实验室附近的学生必然有更多的机会接触到科研活动，而住在农村地区的学生更多地会在农场上帮工。 招生组成员又都是些什么样的人呢？大学的招生目标是构建一个多样化的学生群体；大学构建招生组的时候也相当注重多样化。有些成员是直接从学校毕业生中招聘的，被称作“招生顾问”或“招生助理”。他们做的工作是每天的运营支持，比方说答复你的咨询邮件、审核你的申请材料。更有经验的成员被称作“资深顾问”，他们拥有最终决定权。拍板之前，所有资深顾问会聚到“委员会室”，讨论该年度申请的总体水平，并就哪些学生将被录取展开投票。 关于Dyad 本文部分资讯由Dyad提供。Dyad为学生及家庭申请海外留学、海外就业提供专业辅导服务。2012年起，Dyand已帮助超过1700名客户成功申请世界名校，包括120万美元的奖学金。立刻联系我们，获取更多免费资源及专业建议，study@Dyad.com。 2、不只看重分数！全面了解美国大学申请评测体系 招生办工作人员在阅读申请材料的时候，心里都清楚，虽然很高的标准化成绩和漂亮的学分绩的确意味着你在高中很成功，但并不意味着你能在大学里取得同样的成功。美国大学对于申请生的评测体系，更多的是基于预判和匹配，更看重的是学生是否有能力和素质能够贡献到大学校园里 从这个角度来解释可能会更清楚：很多学校都设有交响乐团。如果一个学校只录取成绩最好的学生，那么校长可能就会遇到这样的窘境：交响乐团下个月要演奏沙可夫的“天方夜谭”，但是他却没法儿从新生里找出够数目的小提琴手、大提琴师、长号手、法国号手！所以，招生办的老师在看你成绩的同时，也会评估你课堂之外的能力和素质。 让我们做一个小小的思想实验吧：假设下面的三个学生同时申请了“大牛项目”： 学生1：数学690，英语720，百分位96% 参与过当地一所大学的癌症调研项目，也因此没有时间参与校内学生活动。老师推荐信里说她“是学校里最专注的学生之一”； 学生2：数学790，英语700，百分位90% 在一个疗养院做过志愿者，并且在地区的大提琴赛中多次获奖。老师推荐信里说他“在班上很安静，但非常乐于帮助同学”； 学生3：数学650，英语800，百分位88% 足球队队长，创立了一个家教公司，雇佣了五名同学。老师推荐信里说她“是天生的领导者，虽然时不时会因为日程太过繁忙而错过交作业”。 你会录取哪个学生？成绩最好的1，音乐之星2，还是未来企业家3？招生办每天都面临这些取舍。招生办的最终目标是建立起一个健康、愉快、均衡的班级；很多时候并没有绝对的占优学生，所以不同老师之间常常会存在意见分歧。有时候老师们会就是否录取某个学生举行一次小型投票，所有在场的老师（通常是三至五人）都就自己的看法进行表决。 3、怎样加大被录取的几率？“分散你的组合” 那么，你该怎样做才能加大自己被录取的几率呢？借用一个经济学术语——“分散你的组合”。试着跳出常规的思维框架。在班上踊跃发言。追寻你的好奇心，多读读感兴趣的书。简直写一个博客。创造一些你引以为豪的新东西。在社区里做志愿者。参加一个小众的俱乐部。这些都可能帮助你在众多的申请材料中显得与众不同，更重要的是，在做这些事情的过程中，你可能会挖掘出你对某一个新领域的新激情。 最后，一定要牢记在心，申请并不是按成绩论英雄的。上面我们的小小思想实验中，列出的材料，并不只有他们的成绩。所以，你在选校的时候，也应该相应地多做一些工作，比方说他们是否设有交响乐团？是否设有校足球队？因为，尽管大学里最核心的是学习，但是对于国际学生来说，长远影响更大的可能反倒是课外的经历：你将能够遇到很多背景各异的有趣的朋友，从领导者、学术大咖，到运动员、未来企业家，你将在这里打造起一张属于你的社交网。 四大要点 全方位了解西雅图最值得投资的项目 1、可靠的EB-5项目 50万美元全家移民西雅图 Lenora街大楼由西雅图当地知名开发商马丁.塞林格地产公司（Martin Selig Real Estate）主导，实力雄厚，EB-5资金占整个项目资金的19%，只是有益的补充，见项目资本结构图。这样的资本结构中，在实力开发商领衔的主导资金能保证项目能顺利进行、不至于由于资金问题而延误。投资Lenora街大楼，不仅是一笔很好的投资，更能实现你全家移民西雅图的梦想。 2、实力开发商领衔 值得期待的优质项目 Lenora街大楼项目的开发商马丁.塞林格地产公（Martin Selig Real Estate）是西雅图当地最知名的开发商之一。在西雅图，你很难不看到这家开发商兴建的项目，其中大多数是高档摩天大楼，最引人注目的是位于市中心第五大道的两座玻璃摩天大楼Fifth & Jackson和Fifth & Yesler。由马丁.塞林格地产公司这样了解当地行情、有着丰富的高档物业开发经验的房产公司领衔，申请者不仅可对项目的可靠性放心，更可对项目的投资前景充满期待。 3、与诸多大学为邻 投资美国学区房的不二之选 Lenora街大楼项目所在地Belltown（贝尔镇）是西雅图人口密度最高的社区，周边汇集了众多大学院校，如西雅图城市大学（City University of Seattle），西雅图大学（Seattle University），东北大学西雅图分校（Northeastern University Seattle）等，周围更环绕着世界名校华盛顿大学（University of Washington）、西雅图太平洋大学（Seattle Pacific University）等大学。选择Lenora街大楼项目，等于选择了与诸多大学为邻！ 4、硅谷人才不断涌入 西雅图已成为下一个投资热点 据美国专业媒体报道，近两年有越来越多的硅谷人才流失，他们大部分的下一站大多都选择在西雅图！据悉，美国硅谷人才不断流入西雅图，很大一部分原因在于当地生活成本持续高涨！以谷歌为代表的硅谷人才更希望在西雅图这样生活成本较低的城市中为此更好的生活质量。以公寓租金为例，当前旧金山一居室公寓的平均租金为3620美元，相比之下，西雅图只要1600美元，差距相当明显！当旧金山、洛杉矶的房价已经恢复到经济危机前水平，让美国民众都难以承受的时候，诸多硅谷人才逐步流向西雅图也就理所当然！为此，西雅图毫无疑问地成为下一个热点城市，选择Lenora街大楼项目的投资潜力值得期待。 关于西雅图Lenora街大楼项目 作为美国EB-5投资移民项目，Lenora街大楼项目是集住宅、零售和高档办公为一体的开发项目，其中24层为住宅，写字楼共9层，一层为零售店，还带有5层地下停车场。更多细节资讯，可点击查阅。 选择西雅图Lenora街大楼项目 收获美国绿卡与房产投资双丰收 下一个美国买房热地不容错过的投资机会 西雅图Lenora街大楼 名校云集 到西雅图买房投资的另一个理由！ 为何越来越多人选择西雅图？ 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
自2012年8月发布，直到2015年执行塞浦路斯移民新政策以来，里面规定申请人只需要在塞浦路斯购买30万欧元以上的房产，并且能提供每年3万欧元的收入证明，以及在塞浦路斯银行存入3万欧元为期3年的定期存款，两个月内就可以获得其永久绿卡。这一买房移民政策的实施使得塞浦路斯的经济得到复苏，塞浦路斯移民申请门槛或将提高，而在此之前，将引致一大波的移民申请浪潮，还望有意者早作准备。2016海外各国最新移民政策传统投资移民：美国澳洲加拿大英国新加坡新西兰 海外买房移民：葡萄牙塞浦路斯希腊泰国韩国 塞浦路斯投资移民最新动态：16年塞浦路斯经济预计增长2% 庄园增值空间大一、塞浦路斯投资移民的途径二、塞浦路斯移民政策详解目前，移民塞浦路斯，依旧以投资移民方式最为快速稳妥、安全简单。根据最新的塞浦路斯投资移民政策，申请人可通过两种方式移民塞浦路斯，塞浦路斯无劳动就业权永久居留证和F类永久居留许可证。1、塞浦路斯无劳动就业权永久居留证a、涉及非欧盟公民b、授予申请人及其配偶，终身有效c、授予申请人及其配偶18岁以下未成年子女（某些情况下25岁以下子女）d、持有者在塞浦路斯不享有劳动就业权e、持有者可在塞浦路斯开设公司，享受公司利润分红f、以下情况，给予撤销永久居留证：持有者获得它国永久居留证（除了其本国国籍）连续两年以上未回塞浦路斯房产:a必须在塞浦路斯购买b购买者可以是申请人、或配偶、或申请人和配偶、或一家塞浦路斯公司（如下描述）c卖方必须是这套房产的开发商d必须是新房（非转售）e购买价格必须在300000欧元以上（不包括增值税）f付给卖方至少200000欧元（不包括增值税）g必须提交200000欧元（不包括增值税）海外转账证明h买卖合同必须交给地政局保管可购置两套房产:房子(或公寓) +房子(或公寓)房子(或公寓)+商铺（面积100 m²或以下）房子 (或公寓)+办公室（面积250 m²或以下）条件:a、总购买价格超过300000欧元(不含增值税)b、都必须是新房，不接受转售c、如果两套房产是分开的，必须是从同一开发商手中购买。如果两套纵向或横向相连的房产可以合并为一套，可不做此要求。注意:所有条件对夫妻都是有效的。不接受一对夫妻购买两套以上的房产(包括通过公司购买)。 2、F类永久居留许可证2009年5月7日，塞浦路斯共和国内政部长决定,如非欧盟成员国为自己和家人购买价格300000欧元及以上的房产自主, 可顺利通过F类永久居留权申请。注意: 不符合条例6(2)严格要求的申请者可以申请F类永久居留权。 如一家在塞浦路斯拥有一套价值100000欧元的房产，他们可以申请F类永久居留证。根据法律规，每位申请人最低年收入须达到9568.17 欧元，每位受养人最低年收入须达到4613.22欧元,但如有必要时，民事登记处（Civil Registry）和移民部门（Migration Department）可要求额外的金额。这些额外的金额可能来自房产年度维护费用、教育、医疗以及某个特定情况下其他家庭需求。 基本上,最重要的要求如下:A申请人有足够的资金来支付所有所有家庭成员的费用B资金都来自海外C资金来源合法D收入安全可靠、长期稳定，能及时维持收入 3、购房税费三、塞浦路斯买房移民的常见问题解答塞浦路斯买房移民都有哪几种政策/途径？塞浦路斯移民申请成功后，家属是否也可以跟随？塞浦路斯买房移民对申请人以及家属的年龄有何限制？办理塞浦路斯买房移民，对申请人的语言有何要求？塞浦路斯买房移民的移民监有哪些规定？办理塞浦路斯买房移民，对资金来源有怎样的规定？塞浦路斯买房移民如何获得“绿卡”？塞浦路斯申请成功后的“绿卡”有效期多久，如何办理入籍？塞浦路斯申请“绿卡”成功后，能享受什么待遇？ 四、塞浦路斯买房移民政策的最新动态塞浦路斯成移民最划算国家塞浦路斯移民的政策，在近段时间还是备受大家的一个关注的，对于很多的申请者，都是表示，由于塞浦路斯移民所推出的买房移民项目以及一些移民政策的推出，使得很多人将目光都是聚集在了塞浦路斯移民的政策之上，很多人表示，对于塞浦路斯移民可能是很多的移民者的一个很好的出路!【阅读原文】移民塞浦路斯的五大理由选择移民塞浦路斯的理由有很多。对考虑教育 的人士来说，塞浦路斯是英语、希腊语双语教学，可以就读英美知名大学塞浦路斯分校，2年后前往英美继续学习。对考虑医疗的人士来说，塞浦路斯有免费的医疗服务体系以及先进的医疗技术手段。【阅读原文】塞浦路斯政府欲简化华人签证 吸引访塞游客人数从《塞浦路斯邮报》获悉，塞浦路斯旅游业及政府主管部门为了吸引中国游客，正在研究规避欧盟签证苛刻规定的办法，若签证问题得以解决，将有可能每年吸引30万中国游客来塞旅游。【阅读原文】塞浦路斯国债投资2月底关停！入籍需趁早近日塞浦路斯传出让人震惊的消息：塞浦路斯内政部已做出决定，在2月份对塞浦路斯欧盟护照项目做出重大调整! 庆幸的是，这次调整关闭的是欧盟护照项目中的“买国债获国籍”这一项目!“购房获国籍”项目未做调整。不过这一调整会不会波及到“购房获国籍”项目，目前 还不能轻易下定论。【阅读原文】盘点移民塞浦路斯优势为了子女教育，有一定经济能力的父母已经开始在海外以房养学——父母留在国内继续生意或工作，把子女放在国外接受教育。以往投资人更多倾向美国、加拿大等传统移民国家，藉此为子女申请英美名校提供便利。但隨着美加的移民政策收缩，他们逐渐把目光转向了欧洲。【阅读原文】塞浦路斯前景良好 成投资移民新宠塞浦路斯于2009年出台了极其宽松的移民政策——零遗产税、零财产税以及全欧洲最低的企业所得税，这无疑吸引着广大投资者的目光。如此绝佳的房市抄底佳期，一定不会被精明的投资者所错失。【阅读原文】塞浦路斯前景一片大好 投资正当时世贸通综合消息：近日，据塞浦路斯统计局公布数据，2015年塞浦路斯呈现持续增长。统计显示，制造、批发零售、交通、餐饮、科研、金融等普遍出现增长。这样的经济加速令人鼓舞，将点燃投资者热情。对于即将迎来的2016年，塞浦路斯将迎来更多利好。【阅读原文】 居外课堂 | 新加坡买房？这29个问题你一定要知道名家专栏 | 中发地产海外高级经理带你“走出去”投资获利特别策划 | 2016年海外留学必备 世界学校之学区房大盘点居外看点 | 英民众对房市热情依旧高涨星级生活 | 独家照片！花花公子创始人2亿美元天价出售传奇大宅 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
季奕鸿：葡萄牙“黄金居留”政策是真实有效，掌握风险规避仍可安全投资。购房，是申请西班牙移民门槛最低，最便捷的手段。 近日，中西的多家权威媒体：如中国的新华社，中新社，西班牙的《国家报》《世界报》等均刊登报道了葡萄牙爆出的“黄金居留”丑闻。 这一丑闻的导火线是本月13日葡萄牙警方代号为“迷宫行动”的突袭搜查。据报道，警方突击搜查了内政部，司法部，边境管理和移民局等多处地点。搜捕行动后，司法部总秘书 Maria Antonia Anés，葡萄牙边境管理和移民局局长Manuel Jarmela, 葡萄牙公证注册处主席 Antonio Figueiredo，等数名高官被捕。这些官员被捕的原因皆与“以非法的途径协助外国人办理黄金居留以谋求非法收入有关。” 同时介入此案的还有两家中国移民公司，并且3名中国人已被收押，目前本案受贿的细节和金额还在紧密的调查中。 葡萄牙自2012年10月施行购 50万欧地产获“黄金居留”以来，两年内共签发1700 余张居留卡，其中 1400 余人约 80%的移民申请人都来自中国。早在1年前，葡萄牙移民中介市场就被传 “浑水很深”，但这似乎丝毫没有影响到这个欧洲移民的后起之秀。葡萄牙移民卡的受欢迎程度堪比美国，中国香港和澳大利亚等老牌移民大国，而且移民葡萄牙在业内人士口中往往是“非常容易获签”。受贿丑闻传出后，不少看官跌破了眼镜。那么葡萄牙移民为什么会如此 “容易”呢？中介们又采取了何种骗局？ 同样是投资50万欧元，在移民西班牙时又能吸取什么教训呢？ 投资移民葡萄牙为何如此“容易”？ 一、写低房价 谋取私利 写低房价，是此次丑闻中使用最频繁的骗局。写低房价就是制作所谓的“阴阳公证书”。中介私下告知买房：房东或开发商承诺给买方打些折扣，但作为交换，公证书上交易的价格要写的低一些，这样卖方就可以少交税。 比如50万欧元的房屋，在公证处，交易价格写成42万欧元，剩下的8万欧元通过现金私下交易，这样一来，私下交易的八万欧元，中介只需随便打张收条或者口头承诺已经支付，就可堂而皇之的将此钱揣入自己口袋中。等买房者发觉上当受骗，为时已晚，而且往往因为没有证据，这部分私下交易的金额就打了水漂。 二、送租约送家具 提高房价暗设陷阱 虚假租约 葡萄牙很多房产都是以自带三年租约为噱头来吸引暂不打算居住的投资客。实际上，目前的葡萄牙房产出租率并不高，而且出租回报基本在3%左右。葡萄牙主流中等房产的售价一般在30~40万欧元之间，但不良开发商和中介将房价提高至 50万欧元，并赠送“三年租金”合同。目前已有多个被买家提起诉讼的案例，最甚者，有中介将价值24万欧元的房源以50万欧元进行销售。 也就是说，如果购买了被加10~15万欧元的房产，三年内被返还了6~7万欧的“租金”，但最终，5~10万欧元仍将落入中介的腰包。而且三年之后，房屋的出租率和租金不再有保障。 白送家电家具 最常见的方式就是，移民中介或开发商采取前xx名购房者免费获赠新房家具和电器等手段，促使消费者在“抢便宜”心理的驱动下草率购房。这种促销的本质和三年包租的操作手法相似，都是提高房价后再变相将部分投资者多付的房款返还给投资者，造成白得家具和电器的假象。 偏远郊区建中国人社区 一些来葡萄牙看房的投资者普遍反应当中介带他们去看的房屋大部分都位于新区，荒无人烟。“周围什么都没有，就是一个小区，四周是大荒地，我们一打听，其他的住户也都是移民来中国人”。因为当地核心地段的优质房源稀少，不利于加价操作，于是把一些偏远地区的房产硬性推销给中国投资者。 三、行贿官员 非法取得绿卡 在西方国家，公证处相当于国内的房产交易处，属国家单位。公证员审定房屋买卖双方的身份，并且作为第三人，如实地登记房屋交易的情况并出具具有法律效力的房屋买卖公证书。在葡萄牙的“迷宫行动”中，被捕高官直系亲属合伙开办的移民公司为了抢夺客源，在与官员勾结的情况下，打出了 100%成功率保证的牌子。还与葡萄牙公证处勾结，伪造文件，使得一些不符合移民条件的申请人，或者投资额度不满 50万欧元的申请人顺利获得绿卡。 四、伪造周围市场房价 欺骗投资人 鉴于关于移民房产欺诈的报道越来越多，中国投资者纷纷 “擦亮眼睛”。不少人看过中介介绍的房源后，不是马上购买，而是记下房子的地址和信息，在网上仔细比对同一地段的房价。一些消费者甚至自信地表示，在网络普及的信息时代，只要有一台电脑加上翻译软件的帮助，甚至能找到其他渠道的出售价格，对比后再买就一定不会被骗。 然而道高一尺，魔高一丈。针对精明的中国买家，葡萄牙中介们早已想出了应对之道：只代理郊区的新楼盘。这样，楼盘在网上没有相关的销售信息和价格，方便操控。于是就出现了上述一小区住几十个中国人的情况；自己花钱申请建设房产小网站。在自创的房产网站上高价挂出同样的房产，再向客人推销。 海外投资者如何规避风险? 我认为，“迷宫行动” 是葡萄牙掀起的内部反腐行为，但同时也是规范黄金居留签证签发的一个起点：对房产行业来讲，是一次有力的震慑，给那些加收房价，弄虚作假的开发商和不法中介敲响警钟，并给予法律制裁；对消费者而言，敦促投资移民行业的健康发展，行业越规范，消费者的合法利益越能够得到保障，加价房、虚假租约现象也会受到法律的严惩。在这里我地西班牙移民提出几点建议： 一、寻找价格透明的房源 对于投资者最重要的购房环节是，尽量通过西班牙的正规、大众化房屋买卖网站自己寻找房源或者多方比较价格。小心购房加移民的打包服务中的陷阱。 二、慎重更改房价 谨慎对待写高或者写低房价的要求。特别由第三方中介提出的制定“阴阳公证书”的要求。 三、私下交付房款使不得 私下交易的房款在未来发现自己的利益被损害的情况下，因无法证明实际支付的金额，会增大取证和赔款的难度。 四、莫轻信 “特殊渠道” 葡萄牙居留爆出的官商勾结，在不符合申请条件的情况下向申请人提供居留的行为，为未来留下了巨大隐患。此事被踢爆后，葡萄牙政府将对申请人的背景和申请条件重新进行调查，违规签发的居留很可能在未来会被取消或者强行补全投资。 五、贪小便宜 吃大亏 俗话说，羊毛出在羊身上。当中介或者开发商做出例如低于市场价格，赠送家具，车库，免费提供法律服务等承诺的情况下，一定莫要着急，三思而后行，多对比或者咨询专业法律人士的意见。 西班牙房产投资贴士： 投资房产≠移民 但鉴于现西班牙的移民政策，购房无疑是移民门槛最低，最便捷的一种手段。在西班牙购买超过50万欧元的房产，就可以进行投资移民申请。 季奕鸿律师专栏全集 季律师解析西班牙房产投资 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或直接邮件至：info@abogadochino.com与季律师零距离沟通
2015年8月10日，美国移民局自2013年5月30日备忘录发布以来首次发布重大EB-5政策备忘录草案。经过两年多的时间，EB-5业内人士一直翘首等待美国移民局对不断变化的EB-5 格局发布新的指导，并且美国移民局从今年年初就曾许诺会发布新的政策指导备忘录。对移民局政策指导的迫切需要的主要驱动因素为今年年初美国国务院对中国EB-5投资者的有条件绿卡申请设立了截止日期（又可理解为排期）。排期的出现不可避免的影响到当前EB-5就业计算的结构，资金如何被投放到项目当中，以及最终给投资者返还问题。新的备忘录草案主要讨论了三个议题：在提交I-526申请时，就业需要在什么时候被创造出来由于中国投资者排期改变了既有的移民/投资时间表，应该如何满足维持投资要求？重大变更什么时候可以发生，什么时候不可以本文主要针对第二个议题——维持投资要求（即资金重新部署问题）——进行阐述。维持投资要求正如许多政府项目一样，EB-5 项目是一个技术性和法规驱动的项目。要遵循其繁琐同时不断改变的规定，参与者必须谨慎的处理。在这些规定中，有一项为1) 投资者资金必须做“有风险”的投资；并且2) 在投资者有条件居住期间，必须“自始至终维持”投资是“有风险”的。问题归根结底是以往从递交I-526投资移民申请开始EB-5程序到递交I-829条件移除申请只需要三年半到四年的时间，而I-829的批准只需等待不到一年的时间。大多数贷款模式的EB-5项目都是五年投资期限。因此，以往移民流程基本在五年范围内完成，在有条件居住期间“自始至终维持”投资从来不是一个问题。移民/投资时间流程以下是投资移民的一个可视化描述。图中上半部分涉及EB-5移民流程，下半部分是为了获得EB-5签证所做的投资的投资流程。但由于中国签证排期和I-526申请在美国移民局的积压改变了整个格局。从图B上可以看出，实际上有两股力量在这里同时起作用。首先，中国签证排期在投资者I-526批准到领事馆处理程序中间增加了一年左右的时间，同时，也导致领事处理时间增长（任何EB-5移民律师都会告诉您现在等美国签证中心的信件等到望眼欲穿）。其次，目前市场上绝大多数项目的监管协议里都有提前放款的条款，也就是说相比之前投资款在I-526批准后才进入项目，现在的投资款进入项目比原来提前了约一年。换句话说，按目前的投资流程，EB-5投资者在绿卡尚未获批之前资金就随时可能被返还。因此，新的备忘录中的维持资金指导部分的内容即是为了应对区域中心在这个时间段里应当如何运作的问题，请参考图B中星号部分。所有EB-5利益相关者都知道维持资金迟早将成为一个棘手的问题，所以一直以来都向移民局询问这个问题的答案：如果在投资者I-829申请批准前JCE（创造就业企业）就将5年期贷款偿还给NCE（新商业企业），NCE应当如何处置被偿还的投资款？这里打个岔为EB-5初学者做一个简单的解释。NCE（新商业企业）是一个由区域中心管理、由EB-5投资者注入股权投资的实体。区域中心需要将投入到NCE的资金作为贷款发放给开发商的项目实体，这个项目实体又被称为JCE（创造就业企业）。简单地说，在贷款模式的EB-5项目中，NCE是贷款人/区域中心，而JCE则为借款人/开发商。（该术语出自指导EB-5项目的法规用语）（回复“投资模式”查看EB-5不同投资模式结构图解）。EB-5公寓项目抛出一个有趣的背景，其实这个问题早在中国签证排期开始前就已经在公寓开发EB-5项目中被提出和讨论过。有意思的是，新政策备忘录草案使得EB-5公寓项目更加容易。原因是公寓开发项目的周期传统上就比其他项目（例如酒店或混合使用型项目）短，因此一直存在上图标星号的时间段中EB-5资金应该如何处置的问题，而不是直到现在才像其他所有的项目一样都有资金再配置这个问题。以往通常在酒店项目中，要求开发商将EB-5资金一直放在JCE里并不是问题，因为酒店项目通常需要几年的时间才能达到稳定经营，在此之后开发商才可以进行再融资或出售（届时EB-5贷款会用再融资或出售的所得来偿付）。但是，在公寓开发项目里，项目的时间流程往往要求开发商在5年贷款到期日以前就出售建成的公寓，而在这之前移民局并不愿意讲明在这种情况下区域中心应该怎么办，所以以前要设计一个安全的公寓项目十分困难。尽管如此，之前仍有做起来的公寓EB-5项目，而当公寓销售期临近时，一部分代理公寓EB-5项目的律师曾极力试图让移民局回答这个问题：假如JCE/借款人已经将所借贷款偿还给NCE/贷款人，并且NCE并未将资金返还给EB-5投资者，那么在这种情况下EB-5投资者的资金是否还将会被移民局解释为是“有风险”并且足够“持续”风险。设想一下，EB-5投资者将资金投入到NCE里，最终是由NCE将这笔资金在发放到JCE的。因此，这个观点是有一定道理的：只要资金一直放在NCE中（即最开始的投资实体），即使开发商（JCE）将贷款偿还给区域中心（NCE），投资金额从技术上讲仍是被“维持”的。但是之前美国移民局一直拒绝直接回答这个问题，只是承诺会根据个案不同的细节而审理个案。但是现在，移民局出台的指南在回答本文所讨论的问题的同时，使得公寓项目更容易设计成功。美国移民局的官方立场现在中国签证排期使得移民及投资流程时间不匹配成了整个行业所要面对的问题，因此移民局不得不对这个问题树立政策指导：投资者得资金是否一定要被‘重新部署’，还是可以一直放在NCE中，即可被认定为“自始至终维持”资金。现在，我们终于有了一个答案：根据新颁布的指导备忘录草案，即使JCE在I-829前将投资金额返还给NCE，NCE不能够只将投资金额放在“银行账户或托管账户中”，投资金额必须被重新部署到“有风险”的商业活动中。（备忘录草案将EB-5语境中‘有风险’定义为“有损失的风险或收益的机会”——解释这个定义本身就足以一篇文章了，因此我们在此不做过多阐述）。有一个问题的答案目前尚不明朗（虽然这绝非唯一一个答案不明朗的问题）：维持资金的要求到底何时才算结束。在备忘录草案发布后的四天后，美国移民局在利益相关者的季度电话会议上的确暗示投资者的I-829一旦递交，对维持投资的要求就停止了。但是当有人试图确认移民局这一观点并在电话会议上问道“是否一旦I-829申请提交，投资者不需要等待获批资金就可以马上被返还”的时候，移民局的态度便含糊不清。（I-829的审批过程大约需要一年多的时间，所以这时间上的差别绝非微不足道）。当然，为了尽量规避法律中的不确定性，除非移民局明确澄清这一观点，否则律师很可能会提醒投资者资金会在I-829获批后才能返还给投资人。权衡利弊：等待对政策指导的解释无论如何，移民局现在的立场已经迫使区域中心不得不权衡左右做出一个微妙的平衡：一方面既要保障EB-5投资者的资金在重新部署时能够达到最安全的方式，同时还要确保资金不能过于安全，否则美国移民局很可能因为资金没有在有条件居住期间处于足够的“风险”中而被拒绝。我们期待能够看到移民局将会在2015年9月8号征求意见期之后的最终版政策备忘录会中做出何种说明或改变。（译自Julia Yong-hee Park律师的英文原文《EB-5 Investment Sustainment Requirement》） EB5Sir专栏全集：EB5美国投资移民一点通欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或添加微信公众号【EB5美国投资移民一点通（USA-EB-5）】，与EB5Sir零距离沟通 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章
中国大陆投资移民热潮持续升温，而2013年才开通“黄金签证”的西班牙投资移民项目也越来越炙手可热，成为很多移民者的首选国。现在整理出了一些我们投资移民西班牙比较常问的问题，希望对你了解西班牙移民政策有所帮助。若有更多问题，可以留言咨询。Q：西班牙购房移民，我该选哪个城市？A：其实，具体选择哪一个城市需要根据个人喜好和具体需求去权衡。就整个西班牙来说，绝大部分城市的生活居住条件都非常优良。有马德里，巴塞罗那这样的西班牙一线城市，也有充满异域风情的南部城市格拉纳达，还有很多其他风景宜人的海滨城市，马拉加，阿里坎特… …以投资的角度去分析，你可以考虑马德里和巴塞罗那，这两个城市无论从房产保值还是从未来升值的角度去考虑，它们的空间都比较大。而且一线城市交通，教育，医疗等等社会设施都更为齐全，适合投资。就这两所城市之间比较，马德里相当于中国的北京，而巴塞罗那像中国的上海。从气候上来讲，马德里气候四季分明，相对来讲内陆城市气候干燥。巴塞罗那靠海属地中海气候，有些许类似于昆明，冬天不很冷夏季不很热。从人文气息来讲，马德里首都像北京，而来巴塞罗那的上海人都说，这里是中国的上海，不止这样连巴塞罗那人在上海生活的，都说有上海人文气息像巴塞罗那。（注意这里单单说人文气息，不是说城市风貌，中国是发展迅速的国家，建筑更新很快，而欧洲通常不会破坏原有建筑。这也是为什么很多在欧洲留学或生活的华人说其实我们生活在“欧洲村”。） Q：西班牙的房子都是怎样的？A：美国加拿大地广人稀所以房子动辄就好几百平米，欧洲国家不一样，他们人口密度相当大，情况和中国差不多，城市普遍以公寓为主，独栋楼房和别墅分布在郊区，并不是你想象中的美加大面积别墅。在售二手房比新房数量要高很多，这点和中国不一样，欧洲提倡保护城市原有的风貌，房屋会定期整修但基本不拆迁。所以你在西班牙可以很经常的看到一个景象，四面的房子，虽然看起来在拆，但是面对街道的那一面墙是不会拆除的，他们会保留原样。政府也鼓励开发商这么做，如果你要拆除整栋楼房，会交高昂的税。新房绝大部分是精装型的，已配置部分家具和基本电器，所以可以马上入住。 二手房新旧不一， 很难笼统介绍。在市郊也可以选择别墅型独立公寓，靠近海岸线的通常价位偏高。市场上也有少数像巴萨球星们居住的“超级别墅”在售，“任性”的客户们也可以考虑。Q：非要50万欧元才能移民吗？A：我们先来了解一下西班牙的移民政策，目前主要是两个移民政策。 A政策为“非盈利性居留”，也就是人常提到的“15万欧元移民政策”，这个说法其实不正确，实该政策并没有要求必须购房，买房只是增加了获得居留的可能性。其实只需要申请人和家属符合如下条件可以申请:投资人: 年收入超过西班牙个人最低年收入的400%每一位家属: 年收入超过西班牙个人最低年收入的100%（可由投资人负担）B 政策为2013年刚出台的：资居留也是人常说的“Golden Visa“即黄金签证，简单来说是要求投资人购买50万欧元以上的房产（可以是多套加在一起达到50万），而且没有地产类型的限制。A与B最大的区别是在移民监，A每年需要待西班牙超过半年，而B则只需每两年“登陆”西班牙一次即可。Q：一人移民，全家移民？A：主申请人同时也可申请配偶，18岁以下的子女或者18岁以上未婚且无经济来源的子女，以及65岁以上父母在西班牙的居留。最初的时候对子女的年龄限制是18岁，今年拓宽到18岁以上的也可以，但要求是未婚以及经济依附于主申请人。Q：如何在国内办理签证来西班牙看房？A：现在直接申请旅游签证，来西班牙看房买房。详细申请步骤以及申请材料可查阅西班牙驻中国使馆官网：http://www.spainvisa-china.com/ Q：西班牙的生活是怎样的？A：大部分国人对西班牙还是缺乏了解的，除了传统的斗牛士和巴萨皇马外，西班牙还有无数的迷人之处，每年，西班牙接待的游客总量为世界第三。西班牙人很懂得享受生活，夏天去海滩，冬天去滑雪，周末种种娱乐活动。虽然近年来经济持续低迷， 大街小巷的酒吧，购物中心还是人来人往。西班牙物价相比欧洲其他国家低廉许多，很多东西比国内购买还便宜，还有最重要的，没雾霾，基本不堵车。文字描述是有局限性的，还需自己来体验一下。 Q：如何把购房资金汇到西班牙？A：国内有外汇管控限制，每人每年因私不得汇出多于等值5万美金的款项，超过5万就得需由亲朋好友代汇。 西班牙本地也有反洗黑钱法，所以来历不明的汇款也会被拨回，为了避免不浪费不必要的金钱和时间，那儿投资移民建议客户在汇款的同时提供汇款总额的收入证明。更多信息请咨询。 Q：买房后如何申请投资人签证？A：在房产过户并拿到产权证后，申请人需向西班牙驻中国大使馆提出投资移民签证申请，通常这个签证有一年期限。Q：投资移民签证入境西班牙后还需要办理什么手续？A：到达西班牙后30天内需要办理NIE即外国人居留卡，通常在30内可以获得。一卡在手，便可自由出入所有欧洲申根国家。Q：50万欧元投资移民可以从事商业活动吗？A：之前此类签证只允许移民居住在西班牙不可以从事商业活动。投资移民新法2015年7月30日颁布，放宽了很多政策，其中就包括50万黄金签证的也可以从事商业活动。Q：在西班牙购买房产会产生什么税？A：新房产生增值税，二手房产生过户税，还会产生印花税。值得注意的根据西班牙每个大区的不同这些税收会有差别，但差别不大。这里拿巴塞罗那所在区域加泰罗尼亚大区打比方，新房增值税和二手房过户税都是房价的10%，新房的印花税是房价的1.5%，二手房的印花税没有固定比值，金额在1000欧元左右。Q：购房之后房产还会产生什么费用？A：在拿到房契之后每年需要交给政府地皮税，具体的价格根据不同的区域地段和房屋面积而定，拿巴塞罗那市区100㎡的房子来说，它产生的地皮税是800到1200欧元之间。除此之外还会产生一个物业管理费用，这个价格也是根据不同的房产决定的，通常是在50-100欧元/月。Q：投资移民之后可以工作吗？A：新法案规定持50万投资移民居留卡的可以。持非盈利性居留的不可以工作，但是持居留五年跟换永久居留之后，便可以工作了。Q：居留如何更换？A：50万购房移民居留的持有者是 “2＋5”政策，也就是说你完成购房之后首次可申请有效期为两年的投资居留，两年后再更换成两年，五年后便可获得永久居留，再过五年便可申请西班牙国籍。非盈利性移民居留的持有者是“1＋2＋2“政策，即首次居留有限期限是一年，之后更换成两年，两年之后再更换两年，五年后可获得永久居留，再过五年便可申请西班牙国籍。 琳娜Linna专栏全集琳娜Linna西班牙投资移民及生活一点通 欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，关注微信公众号走遍巴塞罗那【hola_barcelona】或者添加微信：flowerduke与西班牙NAR房地产金牌经理人Linna零距离沟通。 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
去年12月美国国会在审议《2016财年综合拨款法案》时，未能通过《EB-5改革法案》，而是决定延期至今年9月30日。在此期间，关于Eb-5的诟病屡见报端，现在9月底截止日期在即，国会必须审议及通过《EB-5改革法案》，或者再次延长期限。EB-5计划已创造逾8万个工作机会美国EB-5计划规定外国投资人只要在美国投入50万美元，并提供10个工作机会，就可申请绿卡。对有意移民美国的外国人而言，这是相当便捷的入籍途径，而对缺乏资金的项目开发商来说，EB-5是以最低成本取得资金的最佳通道。美国1992年推出EB-5计划，初始并未受到太大关注，2008年金融风暴后，美国企业银行融资变得困难，纷纷转而利用EB-5计划吸引外资。根据美国移民局（USCIS）数据，自推出EB-5计划以来，已吸引来美投资的金额达155亿美元，且创造8.44万个工作机会。EB-5计划的绿卡签证，每年的全球配额是一万张（包括外国投资人及其家人），2014年开始出现不够用的情况，大约九成申请人来自中国大陆。EB-5欺诈诉讼案件增多近年来美国EB-5诈欺案日益增多，外国投资人不仅拿不到绿卡，反而落到身陷庞氏骗局、违约和财务损失的结局。在所有EB-5欺诈案中，佛蒙特州杰伊峰度假村（Jay Peak Resort）开发案最受人瞩目。美国证券交易委员会（SEC）今年4月针对这个佛蒙特州开发案提出民事诉讼，指控开发商及执行长在长达8年的诈骗阴谋中，有系统地“掠夺”（Systematically Looted）外国投资人逾5,000万美元。这个开发案同时也面临数百名投资人提起的集体诉讼。去年在南达科他州，35名中国投资者因EB-5欺诈损失1,850万美元，集体控告南达科他州以及负责EB-5项目的前官员博伦（Joop Bollen）。开发商巧立名目引人诟病除了欺诈案增多，EB-5另一个令人诟病的问题是，开发商巧立名目，在邻近低就业地区的都市地带规划开发案，但申请是用低门槛（50万美元）的EB-5投资计划。在都市地点的EB-5投资案，最低门槛为100万美元。近年来，纽约曼哈顿和洛杉矶的高级住宅区，出现许多EB-5大型投资开发案，部分将附近的高失业地区划入，并用以申请适用较低门槛的EB-5投资。近期佛罗里达州亦出现EB-5投资热，吸引中国投资客。纽约州参议员舒默（Charles Schumer）去年表示，投资开发案可以为整个城市带来就业机会，暗示没有必要区分就业低的布朗克斯（Bronx）街区和高档区曼哈顿中城。其他国会议员不同意这样的说法，并试图减少都市地区的EB-5开发案。EB-5潜在的国家安全隐忧移民研究中心（Center for Immigration Studies）研究员诺斯（David North）担心，EB-5投资计划成为国际洗钱的管道，并且对国家安全构成威胁。他说：“在不透明的中东或中国大陆的金融体系，很难追查钱的流向。”多位国会议员和执法人员也有同样的顾虑。联邦调查人员曾经发现，外国投资者中有些是与中国和伊朗情报单位有关的人员，或者参与国际洗钱的罪犯。EB-5向外国人兜售绿卡 更多人要求改革美国国会政府问责局（Government Accountability Office, GAO）去年发布报告说，EB-5计划易诱发欺诈案且未创造经济利益。加州参议员范士丹（Dianne Feinstein）随后撰写专栏表示，应该终止EB-5计划，因其“对数以百万耐心等候移民配额的外籍人士释出一个错误信息，即美国绿卡是‘出售’的，但这不能代表我们国家”。CIS研究员诺斯表示：“EB-5投资就像是向外国人兜售绿卡，我们不该这么做。”去年参议院司法委员会数名参议员提出《EB-5改革法案》，包括提高投资门槛金额由50万美元增为80万美元，或要求更多的国土安全监督、额外的安全措施，以及重新定义高失业地区。所有改革法案都无功而返，原因是部分支持EB-5的参议员反对。今年9月初部分国会众议员提出《EB-5改革法案》，要求保留4千个EB-5签证配额在农村和低收入地区的EB-5投资案。提出这个法案的弗吉尼亚州众议员古德拉特（Bob Goodlatte）表示：“有迫切需要进行EB-5改革。”其它的改革法案包括增加签证数量以及限制极为贫困地区始能适用低门槛投资金额。不过如同去年，今年许多开发商仍然努力推动不要改革或减少修正幅度，9月底前能否达成妥协方案并不乐观。美国国会议员为EB-5投资改革角力的同时，今年EB-5投资申请案出现多年来首次放缓的趋势。2015财年申请案达到史上高点14,373件，2016财年前九个月的申请件数仅8,638件。相关资讯：全球性价比高的学区房_性价比高的学区房（互联网资讯综合整理）
当前美国EB-5投资移民市场越来越热，各种EB-5投资移民项目也如同雨后春笋一般纷纷涌现。越来越多的各类国内移民中介也纷纷将目光对准了美国EB-5投资移民市场。为了迎合国人对"权力"和"政府"的迷信，许多移民中介和一些投资移民区域中心纷纷打起了政府牌，将自己的EB-5投资移民项目包装成所谓的 "政府项目"或者或多或少与美国政府有关的项目，甚至吹嘘成项目有"政府担保"，来获取投资人的信任。纵观过去和现在的EB-5投资移民项目，那些"政府项目""政府因素"或"政府担保"现在市场上可能体现出以下几种形式：1. 项目的开发资金获得政府财政补贴。有些项目由于项目的设计符合相关政府法律的规定，如环境保护等，可以依法从政府财政得到一定的补贴。事实上任何私人公司只要符合条件都可依法获得，项目并无任何政府背景。2. 项目获得政府部门的初期投资。有些地方政府为吸引开发商在该地区开发EB-5投资项目答应或者实际投资为EB-5投资移民项目开展一些基础建设，如铺设地下管道等。等项目建成，土地增值，经济旅游发展之后，政府可以在税收方面得到好处。然而，政府部门的初期投资不表示该投资项目就是政府部门的项目。3. 项目获得政府贷款。由于美国经济状况不佳，联邦和其他各级政府都出台了一系列的经济刺激措施，其中也包括一部分的刺激贷款。只要是符合条件的投资项目都可能获得此类贷款，项目并不需要有任何政府背景。而且在这类项目中，由于政府的贷款必须优先偿还，一旦商业风险发生，EB-5投资人会处于十分不利的境地。4. 项目经政府批准可以发行债券。这类项目也是由于符合相关法律的要求，经政府同意，可以就项目本身发行企业债，由项目资产进行偿还。同理为了债券的顺利发行，需要债券持有人获得优先偿还的顺序，一旦项目面临风险，EB-5投资人的资金偿还很成问题。5. 项目由政府牵头。有少数的EB-5投资项目是由当地政府牵头组织的，通常是由EB-5投资人投资于一个贷款项目公司，然后由项目公司出面将投资资金集合起来借贷给当地的困难企业或其他需要资金的项目。等于是低息贷款给融资困难的当地企业。其中政府只起到牵头作用，不会提供任何担保，借款方是那些当地需要资金的企业，以后由企业自行还款。这类项目政府不承担任何风险，只起到撮合作用，这样的项目虽然有政府出面，实际上风险很大，因为能否还款取决于实际用款企业的未来经营状况。投资者需要十分谨慎。6. 项目推介会有政府官员参与。目前许多在中国的项目推介会都有政府官员的参与，包括现任的或前任的官员，甚至有的是因为丑闻缠身已经下台的。这些官员参与项目推介有些是为了促进当地经济，吸引投资，还有的是纯为私人利益，是前来中国走秀的。但是不管项目有多少官员参与，都不能说明政府对这个项目进行了背书，会对项目的失败承担任何责任。这点美国和中国的国情完全不同，一切都要按照法律或合同条文的约定，政府和私人企业泾渭分明，大家都要按规定办事。7. 项目投资于政府基建项目的债券。最近有一个很具有迷惑性的所谓的"政府项目"。这个项目是由EB-5资金成立一个投资项目公司，然后由项目公司购买某个州政府的基建工程债券。实际上这是个合资购买债券的准金融投资项目，但是在项目宣传时就成了州政府的基建工程项目。这是明显的偷换概念，EB-5项目本身是个集合资金投资债券的金融项目，这些债券募集的资金和其他渠道募集的资金一起是用于政府的基建工程项目，但是并不是说这个基建项目就是EB-5投资项目。8. 政府拥有的投资移民区域中心。按照美国移民法，政府机构也可以申请设立投资移民区域中心，而且事实上有好几家投资移民区域中心或多或少挂在一级政府的每个部门之下。但是，这些区域中心下属投资项目可能是私人开发经营管理的，或者是区域中心批准书上的政府机构承包给私人的。同样，如果投资项目出现问题，区域中心批准书上的政府机构不会为不成功的投资项目的承担经济责任的。总之，也是事实上，没有一个EB-5投资项目是政府项目，即由美国任何一级政府发起，参与实施并向外籍投资人承担责任的项目；还一个事实是，也没有一个EB-5投资移民项目是真正意义上由政府进行经济担保的。和美国任何一级政府或其官员"沾边"的EB-5投资移民项目都不能从根本上降低或豁免EB-5投资移民所承担的投资风险。所以EB-5投资人需要正视中美两国的国情差异，并在选择项目时不要迷信所谓的和政府沾边的投资项目。可能不同于一些政府，美国政府不会为任何一个EB-5投资移民项目的失败买单的，也没有钱来买单的。如果EB-5投资人只相信有政府"参与"的投资移民项目，建议仔细看看政府机构到底是如何参与的和如何承担项目风险的，口说无凭，须看生效的法律文件。如果减少投资风险是投资移民的首要考虑，投资人需要认真考察项目本身的商业风险，包括项目性质，市场前景，经营模式，资金构成，退出机制或途径等等。 点击查看更多关于美国EB-5投资移民的资讯，如有问题，欢迎拨打居外网服务热线400-041-7515，由专业人员为你解答和服务。
阅读提示西班牙华文媒体《欧华报》在11月27日头条刊登了“为什么骗我的是同胞？！中国移民讲述在西班牙投资买房被坑经历” 一文，文中浙江移民在西班牙的曲折经历在西班牙移民圈引起了广大移民的共鸣。做为西班牙最有名望的刑诉华人律师，季奕鸿律师在近两年来接到了投资移民的维权咨询多达一百多个，立案五起。在网路上，网民们自发组建了分享西班牙移民陷阱的小组，注册用户达到五百多人。纵观西班牙移民热潮的这三年，多数移民顺利获签的喜悦背后也夹杂着少数移民被 “坑” 被 “骗”史。“究竟是谁在骗我，我又是怎么被骗的？” 季律师分享中国移民在西班牙维权的几个典型的案例，希望引发大家的深思和警示。案例一“买房产送移民”，开发商提高房价，移民损失20万欧元。北京的董先生为了避免移民中介的猫腻，选择直接与西班牙的地产商签约购房。开发商贴心地为董先生安排了华人员工吴女士全程为其办理手续。考察了几套房产后，董先生看中了一套售价为六十五万六千欧元的联排别墅，该地产商热情地提出为了方便董先生这样的VIP客户，购房后公司有专门的律师免费负责董先生的投资移民服务。豪爽的董先生觉得该地产公司的服务非常 “实在”，于是签约购买了看中的别墅，该开发商也履行承诺为董先生一家办理好了投资移民手续。董先生全家来到西班牙定居后，因一次偶然的机会与住在同一小区的邻居用英语闲聊了起来。交谈中董先生发现该邻居与自己几乎同期购买的同类别墅价格则比自己的低了至少20万欧元。怀疑自己被开发商坑了以后，董先生找到季律师进行咨询。季律师表示：西班牙为自由市场经济国家，地产开发商有权对开发的房产自由定价。董先生签订了正式合同则表示同意房屋价格并自愿付清了全款。此交易程序已经完成，合同也真实有效, 并不符合西班牙刑法第248条关于构成诈骗的规定。因此董先生事后想以对方诈骗为由讨回20万欧元的请求在法律上并不能得到支持。董先生只好再三表示 “ 自己吃了哑巴亏，20万欧元买个教训” 。案例二中介故意隐瞒信息，付不出房款客户买别墅定金被吞。河南的郑女士签约了国内的移民中介办理 “一条龙” 移民西班牙巴塞罗那。来到巴塞罗那后，郑女士看中高档别墅一套。该中介和其西班牙合作律师利用郑女士缺乏对国际汇款手续了解又急着移民的心理，让郑女士根据“西班牙这边的规矩”签订了承诺三十天内付清全部房款的合同。郑女士回国后，支付了10%共计6万2千欧元的定金给房东。此时郑女士因为不了解大额国际汇款程序，并没有提前准备相关文件，中介和西班牙律师则借故拖延隐瞒相关信息。合同过期前一个星期，郑女士才被告知进行大额汇款需要向银行提交收入证明，虽然最后一个星期郑女士放下了公司的生意，四处奔波准备文件，但因为相关的认证手续无法在几天之内办好，最终郑女士还是无法将房款在规定的时间内汇出。根据合同的规定，6万2千欧元的定金尽数被房东吃掉。郑女士找到中介理论，中介则声称是郑女士自己没有能力备齐汇款文件，郑女士的损失与他们没有任何关系。目前郑女士已根据季律师建议在国内向其移民中介提起民事诉讼。案例三贪便宜选择廉价移民服务，材料被扣，财产安全留隐患。音乐老师胡老师退休后决定和老伴儿非营利移民西班牙安享晚年。在马德里某华人聚集区看房时，胡老师认识了某华人中介。该中介声称可包办非营利移民的整套手续，收费仅千余欧元。胡老师交了定金后，该中介陪同胡老师老两口办理了申请外国人身份证号码、银行开户和授权等手续。胡老师回国后，在移民群里了解到几名通过该中介办理了移民的家庭怀疑当时通过该中介购买的房产有水份，因为害怕受骗，胡老师就和该公司商量说自己暂时不打算移民了。得知胡老师想要中断服务的想法，该中介马上声称材料均为他们代办，如果胡老师不继续办理移民则无权要求返还之前来西班牙办理的材料。这样以来，胡老师的移民计划受到了影响：一来需要再次来西班牙重新办理各项手续；二来胡老师的银行授权书和汇款文件也被该中介扣住，胡老师担心自己未来在西班牙的投资的安全性会有隐患。接到胡老师的求助电话后，我所决定帮助胡他办理取消银行授权。但是和胡老师沟通后了解到，胡老师只知道中介要求自己授权给了一个西班牙人来管理自己的账户，因两人无法沟通，胡老师连此外籍人士名字如何拼写都不清楚，更不用说对方的身份信息，这样给取消授权造成了困难。事后，经过多方努力调出了被授权人的信息，该事情才得到了圆满的解决。案例四咨询公司勾结房东，劝说客户签下“阴阳公证书”，魏先生7万欧元蒸发。上海某公司高管魏先生通过一家中西合资的咨询公司相中了西班牙某海边城市的度假别墅一套，总价27万9千欧元。该西班公司告诉魏先生，如果公证书价格可以写低一些，那么房东可以少交点税，这样也可给魏先生适当优惠房价。魏先生听取了该咨询公司的劝告，授权该公司私下向房东支付7万欧元，并做了“阴阳公证书”，将公证书上的价格由27万9千欧元写成20万9千欧元。魏先生来西班牙后，因为该咨询公司无法提供私下交易的7万欧元的任何凭据而对此7万欧元的去向产生了怀疑。魏先生向该咨询公司提出了自己的疑问后，对方先是告诉魏先生“不要没事找事儿”，魏先生进一步理论后，还遭到了这家公司的人身威胁。幸运的是，魏先生支付的房款全部是经银行转账的形式支付给该咨询公司，并且魏先生也保存了该公司对其威胁的证据。目前季律师已受理魏先生的请求，以诈骗罪，伪造文件以及威胁罪对该咨询公司依法进行起诉。在西班牙中国律师事务所多次移民维权的案例中，我们不难看出，不少移民之所以吃亏上当，付出了时间和金钱的教训，不仅仅是 “同胞骗同胞”或是“外国友人骗中国人” 这么简单。要知道，因为中国客人在心理上或者语言上的特殊性。西班牙的房产商或者公司往往聘请中国员工担任销售顾问，一些华人的中介卖来卖去，卖的还是西班牙开发商或者西班牙房东的房子。在这一事件上，很难说欺骗某些移民的究竟是在一线从事销售的华人同胞还是站在后台的西班牙开发商，只能说移民房产销售的巨大利益将不同的各方联合在了一起，共同将黑手伸向了中国的移民们。 季律师专业忠告从法律角度出发， 季律师提醒广大移民不妨进一步思考 “为什么被骗的会是我？” 许多移民被骗的根源往往是自己在处理移民事务上的决定失误。在买房和移民事务上，有人轻率地地选择 “一条龙”的包办服务，购买中介安排的房产，跳进了移民中介和开发商勾结抬高房价的陷阱；有人青睐房产商打出的“廉价移民” “买房送律师服务” 等， 在没有自己独立的律师的监督下被 “安排着” 买了房。中国有句古语 “羊毛出在羊身上”， 如果仅仅为了节省几千元的移民费用而支付了数十万元的 “灰色房价”，这样占到的便宜是真的便宜吗？ 究竟是谁给了别人一次骗自己的机会？在此季奕鸿律师再次提醒大家，想要买到干净的房产，安全地移民西班牙，最简单有效地途径就是将购房和律师移民服务分开，自己聘请律师监督中介和房产服务。例如：自己寻找或参与寻找房源，掌握选房的主动权；聘请独立的第三方律师对中介或者地产商提供的房产做法律调查后再决定是否买房，对整个买房的过程进行法律监督，对天价“房价陷阱”说NO。同时还应认准办理购房和移民的律师事务所的正规资质，移民前先请专业的律师对自己的移民资质做评估再做决定等。 季律师专栏全集季律师解析西班牙房产投资欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或加季律师微信：jiyihong1999与他零距离沟通。 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
住宅类房地产项目，对于非EB-5投资非常好，然而，对于EB-5投资来说却是高风险。在当今EB-5市场上有很多非常安全的项目。这些项目为EB-5投资人首先获得有条件绿卡从而尽早开始美国生活，接下来获得永久绿卡而继续无忧无虑地生活在美国提供了很好的媒介。但是，在EB-5项目里还有一类，大大的增加了投资人想要通过EB-5移民美国的风险，那就是住宅类房地产项目。虽然美国的不动产对于非EB-5投资者来说是一个很好的长期投资，但是美国专家认为，由于美国移民局的排期政策和EB-5法律可能的变革，住宅类房地产项目已经不再适合EB-5。正因如此，许多专家建议EB-5投资人避免EB-5住宅类房地产项目，而选择投资BE-5中在其他行业范畴运作的，可以可靠地为投资人获得永久绿卡的项目。这些可靠的范畴包括投资EB-5酒店业和制造业。接下来的文章重点阐述了投资EB-5住宅类不动产项目二大风险。风险点1：住宅类房地产项目面临高不确定性：在转永久绿卡的时候需要满足移民局“可持续投资”的要求。住宅类房地产项目的EB-5投资人面临的最大风险是他们的I-829（转永久绿卡）申请将不会获批。美国移民局明确规定投资人50万美元投资款在I-829审理阶段必须继续投资于产生就业的公司。但是，大多数住宅类房地产开发商将会在三到四年内出售给第三方。一旦住宅类房地产开发商将项目出售，EB-5投资人的资金将不再被认为继续投资在项目里；这笔钱将被放在银行账户上，而这将不符合移民局对于审批通过I-829的标准。这是住宅地产类EB-5项目的极大的缺陷；EB-5投资人将仍旧会得到I-526，临时绿卡的批准（因为以上的标准不适用于I-526阶段），所以这些投资人将能够拿到临时绿卡并开始在美国的生活。但他们在美国开始生活三年之后他们将面临很不好的消息，他们的I-829转永久绿卡的申请将被拒绝。投资人也要小心住宅类开发商承诺公寓建成之后不进行出售。大多数的公寓需要2-3年的时间建成。一般开发商在公寓建成后将马上进行出售，因为从未使用过的公寓在市场上往往能卖出更高的价钱。开发商基本不会先将公寓出租一段时间，因为出租过的公寓一般会在价值上受到负面的影响，也会影响之后出售的价格。对EB-5投资人不出售公寓住宅的承诺也会造成很多法律上的问题，这样的承诺会使得开发商在未来的法律诉讼上占到优势，以后任何对开发商的诉讼都将有很大的可能败诉。所以，尽管开发商愿意做出这样的承诺，也不代表他们未来会遵守这样的承诺。尤其是当投资人I-829被拒之后，开发商早已将项目出售给第三方。一般来说，其他类型的项目就不会面临这样的风险。例如酒店类项目，一般由精通酒店行业的开发商来开发并且持续经营该项目。就像制造业类型的EB-5项目一般会投入到制造本身。风险点2：房地产项目并不能创造大量的工作岗位，所以对于投资者在转换永久绿卡的时候并不可靠。为了获得您的I-829批准，每一个投资者的投资款必须产生至少10个或以上的全日职工作岗位，对于像工厂，酒店，医院这些类型的行业是比较容易的。以上类型的产业前期工作岗位的产生通常是在施工建设时通过雇用劳工，后期则是通过商业运营产生的。但是对于房地产项目所产生的工作岗位只会停留在前期施工，一旦施工结束，在大多数情况下开发商是不会运营这些地产项目的。所以相对非EB-5投资比例来比较，他们必须将EB-5的投资比例降低。目前面临的一个问题则是国会认为并且要求增加EB-5投资比例，如果这一提案被通过，住宅类房地产项目都将面临这一困境，住宅类的房地产项目相对来讲，由于不能产生大量的工作岗位，所以开发商不能将EB-5的投资比例大幅度增加。与此同时，假如这一提供最终被通过，这类项目将不能满足国会的要求。作为快速移民美国的重要渠道，美国EB-5投资移民政策历来备受国内买家欢迎。不过，尽管EB-5投资移民要求低，但整个过程要涉及区域中心资质、投资项目选取、办理流程等诸多专业问题。为帮助国内投资者更好地了解美国EB-5投资移民政策，居外网将会陆续推出EB-5的系列专业解读文章，帮助大家更顺利的申请。如果您对美国EB-5有疑问或问题，欢迎致电居外网专业服务热线400-041-7515咨询。本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 （点击下一页查看英文原文）There are very many safe projects on the EB-5 market right now. These projects provide a terrific vehicle for EB-5 investors to first obtain their conditional green card so they can begin living in the US as soon as possible and later obtain their permanent green card so they can continue living in the U.S. for as long as they wish.However, there is one category of EB-5 projects that raises huge risks for investors wanting to immigrate to the US through EB-5: real estate projects.While real estate in the United States are a great long-term investment for non-EB-5 investors, experts around the United States agree that real estate projects are no longer suited to EB-5 both because of USCIS retrogression policies and because of possible changes to the EB-5 law. It is for this reason that many experts recommend that EB-5 investors avoid EB-5 real estate projects, and instead invest in EB-5 projects operating in other industry categories that can reliably obtain for investors their permanent green cards. Such reliable categories include hotels and manufacturing.The following article highlights two major risks of investing in EB-5 real estate projects.Risk No. 1: Real Estate Projects Face High Uncertainty Re: Permanent Green Card Approval Because Face Hurdles In Satisfying USCIS “Sustainment of Investment” RulesThe most notable risk raised by EB-5 real estate projects is that their EB-5 investors will not get their I-829 (permanent green card application) approved. USCIS policy states clearly that an investor’s 500,000 capital investment must remain invested in the job creating enterprise at the time the investor’s I-829 is adjudicated. However, most real estate developers will complete their project and sell it to a third party within three to four years. Once the real estate developer sells the project, the EB-5 investor’s money is no longer considered to be invested in the project; the money is instead simply sitting in the developer’s bank account and this does not qualify under USCIS rules for approving I-829 approvals. This is a significant new defect in EB-5 real estate projects; EB-5 investors who ignore it will still get their I-526 conditional green card application approved (because the above rule does not pertain to I-526 approvals) and therefore the EB-5 investor will be able to begin their life in the United States. But three or so years after they begin living in the US they will face the bad news that their I-829 application to convert their conditional green card into a permanent green card has been denied.Investors should also beware of promises by developers not to see condominium projects. Most condominium construction projects require roughly 2-3 years to be built. When a developer completes a residential condominium project, the developer will almost always sell those condominiums as soon as they are complete, as new previously un-used apartments fetch high prices on the market. A developer would be very unlikely to choose to rent such apartments for a period of time, since renting an apartment tends to devalue the apartment and make it more difficult to sell for a premium price later on. A promise by a developer to a EB-5 investor not to sell the projects raises complicated legal questions that could very likely prevent any viable legal suit from being raised against the developer. Since this is the case, developers might be willing to make the promise even though the developer doesn’t plan on abiding by it. This is especially true because by the time the investor learns their I-829 has been denied, the developer will have long ago completed the project and sold it to a third party.Typically, other types of projects don’t face this risk. Hotels, for instance, are usually built by developers who specialize in hotel management and typically keep their hotel properties. Likewise, EB-5 investment in manufacturing projects is typically invested into the manufacturing enterprise itself.RISK No 2: Real Estate Projects Cannot Create Lots of Jobs and Therefore Are Unreliable Vehicles for Investors Trying to Obtain their Permanent Green Card ApprovalIn order to obtain your I-829 approval, an investor’s capital investment must be shown to have created a minimum of 10 full time jobs. This is usually easy for enterprises like factories, hotels and hospitals. These types of projects create jobs first by hiring workers to construct the relevant buildings, and then they further create jobs by hiring workers to operate as a commercial entity. Real estate projects, on the other hand, only hire workers for construction. Once construction is complete, they do not in most cases get to claim any operation jobs. Because of this, real estate projects do not create very many jobs, and they there must keep their EB-5 capital ratio low in comparison to non-EB-5 investment in the project. The problem with this is that Congress is now looking at ways to require that projects have high EB-5 ratios. If such bills are passed, real estate projects will face difficulty: on one hand, they cannot have too high of a EB-5 ratio because they don’t create lots of jobs; on the other hand, Congress might pass a law that effectively requires EB-5 ratios to be pegged at higher levels than real estate projects can support.
很多朋友对希腊移民感兴趣，特别是在初期，都希望对购房移民的手续费用等问题有个系统性的了解。（希腊房产怎么样？） 虽然看了不少国内中介相关帖断章取义的介绍，但是总觉得一知半解，自己的问题没有得到真实可靠的答复。这不，下面完整的整理了这方面的讯息，供各位亲们关注了解： 希腊购房移民基本介绍 1）门槛低，投资少； 2）一人投资，全家移民; 3）无需提供资金来源，无犯罪纪录证明，也没有学历及语言要求； 4）审理速度快，办理过程仅需2-3个月； 5）无移民监，无任何登陆和居住要求； 6）无风险投资回报收益率达3-5%； 7）子女入学六年，18岁前即可申请入籍； 8）居留自由出行欧洲27个申根成员国； 9）孩子可以免费享受公立教育； 10）无双重征税，消费水平低于欧洲他国和北上深； 11）希腊全民英语普及程度很高； 12）希腊环境优美，依山傍海，生活质量高，人均寿命世界第二； 13）中希两国外交和民间关系都非常良好，当地民众对华人十分友好； 14）希腊经济已恢复增长，房价拐点已现，再不抄底就晚了； 15）希腊作为世界旅游胜地，购买的房产即可出租获利，也可长线持有实现升值。 点击查看居外网希腊精品房源 申请条件及优势 A）移民条件＝没有条件！ 1) 主申请人需年满18周岁； 2) 配偶及21周岁以下子女可以作为从属申请人； 3) 在希腊购买净值25万欧元以上的1套或多套房产； 4）希腊入境记录； B）200万RMB！移民界的“超值之选” 欧洲投资额度最低，仅需购置25万欧元房产，全家三代即可获得永居身份！ C）跨币种资产配置，稳定收益，分散风险！ 不要把鸡蛋放在一个篮子里，学习李嘉诚，跨币种资产配置，汇率和房产增值双收益！ D）“光速”拿居留 递交所有材料之后，官方时间需要2个月左右就可以拿到永久居留。 E）身份到手，说走就走 移民希腊=申根27国畅行无阻！ 希腊购房移民基本流程 1、签证（只要是申根签证就行，法签最快）登陆希腊，考察选购心仪房产； 2、在公证师见证下，给律所作授权，签订服务协议； 3、办理税号、开设个人银行账户； 4、与开发商或房东签订房产预订合同； 5、回国筹集资金； 6、办理房产过户手续，准备移民材料； 7、获得蓝卡后再次登陆留指纹； 8、获得永居卡。 * 需缴相关税费是多少？ 房产交易税 / 增值税： 二手房不论建设年限，只需付3%房产转让税。 一手房的买方都要缴纳24%的增值税，2006年1月1日之前获得建筑许可一手房，适用于二手房政策，缴纳3%的房产转让税； 注：不看年龄，看是否有婚史，未婚的都是24% （2006年以前就单身的除外） 2.公证费用： 签署购房合同时，需公证人在场。签署完毕后，公证员负责到希腊当地的抵押登记局登记此项交易。 公证费用根据购房款，按比例收取大约1.2%； 3.土地管理证（注册费）： 该费用交至希腊土地注册局。收费标准：购房总价值的0.47%，再加上增值税，共大约0.55%； 4.律师费用： 律师费为总房价(净值)的1%； 不同律师收取费用所包含的内容不一，通常会包括银行开户，税号申请，地契转让，房屋鉴定费用等； 5.中介费： 希腊行业规定，房产中介费在2%左右。 来源：微信号atlas-inv 责任编辑：Shelly Du
