季奕鸿：葡萄牙“黄金居留”政策是真实有效，掌握风险规避仍可安全投资。购房，是申请西班牙移民门槛最低，最便捷的手段。

近日，中西的多家权威媒体：如中国的新华社，中新社，西班牙的《国家报》《世界报》等均刊登报道了葡萄牙爆出的“黄金居留”丑闻。

这一丑闻的导火线是本月13日葡萄牙警方代号为“迷宫行动”的突袭搜查。据报道，警方突击搜查了内政部，司法部，边境管理和移民局等多处地点。搜捕行动后，司法部总秘书 Maria Antonia Anés，葡萄牙边境管理和移民局局长Manuel Jarmela, 葡萄牙公证注册处主席 Antonio Figueiredo，等数名高官被捕。这些官员被捕的原因皆与“以非法的途径协助外国人办理黄金居留以谋求非法收入有关。” 同时介入此案的还有两家中国移民公司，并且3名中国人已被收押，目前本案受贿的细节和金额还在紧密的调查中。

葡萄牙自2012年10月施行购 50万欧地产获“黄金居留”以来，两年内共签发1700 余张居留卡，其中 1400 余人约 80%的移民申请人都来自中国。早在1年前，葡萄牙移民中介市场就被传 “浑水很深”，但这似乎丝毫没有影响到这个欧洲移民的后起之秀。葡萄牙移民卡的受欢迎程度堪比美国，中国香港和澳大利亚等老牌移民大国，而且移民葡萄牙在业内人士口中往往是“非常容易获签”。受贿丑闻传出后，不少看官跌破了眼镜。那么葡萄牙移民为什么会如此 “容易”呢？中介们又采取了何种骗局？ 同样是投资50万欧元，在移民西班牙时又能吸取什么教训呢？

• 投资移民葡萄牙为何如此“容易”？

一、写低房价 谋取私利

写低房价，是此次丑闻中使用最频繁的骗局。写低房价就是制作所谓的“阴阳公证书”。中介私下告知买房：房东或开发商承诺给买方打些折扣，但作为交换，公证书上交易的价格要写的低一些，这样卖方就可以少交税。

比如50万欧元的房屋，在公证处，交易价格写成42万欧元，剩下的8万欧元通过现金私下交易，这样一来，私下交易的八万欧元，中介只需随便打张收条或者口头承诺已经支付，就可堂而皇之的将此钱揣入自己口袋中。等买房者发觉上当受骗，为时已晚，而且往往因为没有证据，这部分私下交易的金额就打了水漂。

二、送租约送家具 提高房价暗设陷阱

• 虚假租约

葡萄牙很多房产都是以自带三年租约为噱头来吸引暂不打算居住的投资客。实际上，目前的葡萄牙房产出租率并不高，而且出租回报基本在3%左右。葡萄牙主流中等房产的售价一般在30~40万欧元之间，但不良开发商和中介将房价提高至 50万欧元，并赠送“三年租金”合同。目前已有多个被买家提起诉讼的案例，最甚者，有中介将价值24万欧元的房源以50万欧元进行销售。

也就是说，如果购买了被加10~15万欧元的房产，三年内被返还了6~7万欧的“租金”，但最终，5~10万欧元仍将落入中介的腰包。而且三年之后，房屋的出租率和租金不再有保障。

• 白送家电家具

最常见的方式就是，移民中介或开发商采取前xx名购房者免费获赠新房家具和电器等手段，促使消费者在“抢便宜”心理的驱动下草率购房。这种促销的本质和三年包租的操作手法相似，都是提高房价后再变相将部分投资者多付的房款返还给投资者，造成白得家具和电器的假象。

• 偏远郊区建中国人社区

一些来葡萄牙看房的投资者普遍反应当中介带他们去看的房屋大部分都位于新区，荒无人烟。“周围什么都没有，就是一个小区，四周是大荒地，我们一打听，其他的住户也都是移民来中国人”。因为当地核心地段的优质房源稀少，不利于加价操作，于是把一些偏远地区的房产硬性推销给中国投资者。

三、行贿官员 非法取得绿卡

在西方国家，公证处相当于国内的房产交易处，属国家单位。公证员审定房屋买卖双方的身份，并且作为第三人，如实地登记房屋交易的情况并出具具有法律效力的房屋买卖公证书。在葡萄牙的“迷宫行动”中，被捕高官直系亲属合伙开办的移民公司为了抢夺客源，在与官员勾结的情况下，打出了 100%成功率保证的牌子。还与葡萄牙公证处勾结，伪造文件，使得一些不符合移民条件的申请人，或者投资额度不满 50万欧元的申请人顺利获得绿卡。

四、伪造周围市场房价 欺骗投资人

鉴于关于移民房产欺诈的报道越来越多，中国投资者纷纷 “擦亮眼睛”。不少人看过中介介绍的房源后，不是马上购买，而是记下房子的地址和信息，在网上仔细比对同一地段的房价。一些消费者甚至自信地表示，在网络普及的信息时代，只要有一台电脑加上翻译软件的帮助，甚至能找到其他渠道的出售价格，对比后再买就一定不会被骗。

然而道高一尺，魔高一丈。针对精明的中国买家，葡萄牙中介们早已想出了应对之道：只代理郊区的新楼盘。这样，楼盘在网上没有相关的销售信息和价格，方便操控。于是就出现了上述一小区住几十个中国人的情况；自己花钱申请建设房产小网站。在自创的房产网站上高价挂出同样的房产，再向客人推销。

• 海外投资者如何规避风险?

我认为，“迷宫行动” 是葡萄牙掀起的内部反腐行为，但同时也是规范黄金居留签证签发的一个起点：对房产行业来讲，是一次有力的震慑，给那些加收房价，弄虚作假的开发商和不法中介敲响警钟，并给予法律制裁；对消费者而言，敦促投资移民行业的健康发展，行业越规范，消费者的合法利益越能够得到保障，加价房、虚假租约现象也会受到法律的严惩。在这里我地西班牙移民提出几点建议：

一、寻找价格透明的房源

对于投资者最重要的购房环节是，尽量通过西班牙的正规、大众化房屋买卖网站自己寻找房源或者多方比较价格。小心购房加移民的打包服务中的陷阱。

二、慎重更改房价

谨慎对待写高或者写低房价的要求。特别由第三方中介提出的制定“阴阳公证书”的要求。

三、私下交付房款使不得

私下交易的房款在未来发现自己的利益被损害的情况下，因无法证明实际支付的金额，会增大取证和赔款的难度。

四、莫轻信 “特殊渠道”

葡萄牙居留爆出的官商勾结，在不符合申请条件的情况下向申请人提供居留的行为，为未来留下了巨大隐患。此事被踢爆后，葡萄牙政府将对申请人的背景和申请条件重新进行调查，违规签发的居留很可能在未来会被取消或者强行补全投资。

五、贪小便宜 吃大亏

俗话说，羊毛出在羊身上。当中介或者开发商做出例如低于市场价格，赠送家具，车库，免费提供法律服务等承诺的情况下，一定莫要着急，三思而后行，多对比或者咨询专业法律人士的意见。

西班牙房产投资贴士：

• 投资房产≠移民

但鉴于现西班牙的移民政策，购房无疑是移民门槛最低，最便捷的一种手段。在西班牙购买超过50万欧元的房产，就可以进行投资移民申请。

季奕鸿律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或直接邮件至：info@abogadochino.com与季律师零距离沟通