美国当地的文化特点是：“闲谈”文化、崇尚独立和“边走边吃”。另外，美国人在和友人交谈时，会避免谈论容易引起争议的话题、嘲笑自己的国家或涉及种族的议题。 人在异乡，自然要入乡随俗。为了帮助我们更快适应美国当地文化，我们将整理了美国当地文化的3大特点（small talk + 独立 + 饮食）和3大勿犯的错误，包括最禁忌讨论的敏感话题！往下继续阅读更多。 美国以白人为多数，也有多元名族以及侨民居住，主要用于沟通的媒介语为英语。移民的文化贡献也造就了美国的“大熔炉”文化，主要提倡自由至上。 1. Small talk文化 很多美国人都有所谓的“闲谈”文化，即你与陌生人或熟人就非争议性话题进行交谈，如天气、体育或流行的电视节目。通常这些交谈内容应当是无害且友善。 比如： “你看了昨晚的球赛？那场比赛真棒！” 或他们也可能会对你们俩排的长队开个玩笑，或者对当前的情况进行评论。 2. 崇尚独立 美国人相信独立自主，从娃娃抓起。 自给自足的想法在美国受到高度重视， 许多美国儿童和青少年长时间离开家，通常是为了夏令营或旅行。中学毕业后，许多美国人选择远离家乡的学院和大学；大学生在校期间的2至4年，通常独自生活或与其他学生一起住在宿舍。 一般上成年后，大多数美国人不再与家人住在一起。 3. 边走边吃的文化 与我们想象不同的是，不是所有外国人都倾向在餐厅用餐。大多数美国人“总在路上”，比如上下班、接孩子、跑腿、参加商务会议和社交郊游等等行程，因此“外带”和“得来速”相当流行。 在街道上，也往往看见人们捧着一杯咖啡边走边喝。据 DoSomething.org调查， 20% 的美国餐点是提供人们在车内进食！ 但在美国，虽自由至上，但基于尊重的基础，以下这些行为应该被避免： 美国人不会做：谈论容易引起争议的话题 通常若不是相当熟悉的关系，美国人会避免提及有分歧的话题，如枪支管制、死刑、堕胎、民权等。这是因为这些对话在公共辩论领域很少达成一致，并可能很快成为激烈的讨论。 同样，如果你不知道每个人对信仰的立场，谈论宗教也会很敏感。 美国人不会做：取笑自己的国家 额这个算是常识吧，即使我们作为中国人，也不爱听别人老说中国坏话，道理一样。所以即使对美国有不满，勿宣之与众为妙。 美国人不会做：挑起种族议题 由于当地是由不同种族的居民组成，因此大部分美国人通常不会在日常生活中，主动挑起种族争议。当然，有些非常极端的例子是例外。 因此作为到当地生活的我们，也应发挥中国人的美德，不参与刻意挑衅的行为。 想到美国投资房地产？ 好机会，在居外！赶紧留下您的联系资料，获取免费咨询！
日本探险家星野道夫曾说：“世界上有两种自然，一种是在日常生活中，身边唾手可得的自然，另一种是从来未曾探访，远在天边的自然。”在安大略省（Ontario）格鲁吉亚的慕斯科卡（Muskoka）风景区，这两种自然都完美地存在着。 相较于加拿大其他省份，安大略省有着独特的魅力。不仅有城市、艺术、文化，也有山川、海洋、森林、野生动物。在这里，你将拥有更丰富的人生体验。 从多伦多往北开车3个多小时，穿过Granite Hill公路，除了眼前延展的路，你看不到多少人的痕迹。你在大地上移动，和自然融为一体，而自然如此伟大，人类如此渺小。不多时，就能抵达这个约1000英亩的生态度假森林，它靠近穆斯科卡小屋村（Muskoka Cottage Country）。没听说过穆斯科卡？没听说过就对了，这是为什么诸多 好莱坞电影人选择在这里购置度假屋的原因，汤姆汉克斯和斯皮尔伯格就是“穆斯科卡”的常客。 Rupert家族，这片生态度假森林的拥有者，正在中国为这片世外隐居处寻找华裔主人，400万平米包括私人湖泊、别墅、森林、私人停机坪等，标价160万美金，是不是很动心？那么，为什么Rupert家族愿意出售这个地产？这个地产会给投资者带来怎样的回报呢？居外网带您来一探究竟。 图一：该项目地产的基本信息 回归自然是感受存在的最简单方式 与其说人的生长与土地的息息相关，不如说人是自然的一份子。走近自然，走近山水，总能唤起人的灵性和欣喜感，说明人已经回到了“故乡”。 Eric Rupert，已经在中国居住了五年，目前定居在上海并且打理着自己的生意。除了经营在上海的事业，忙碌生活之余，Eric最快乐的时光之一就是回到安大略的穆斯科卡区和家人们相聚，在Rupert家族的度假屋度一起享受湖光山色。 当谈到穆斯科卡区的私人度假村，Eric难以抑制内心的喜悦，他对这片被森林湖区度假村的快乐记忆溢于言表。 “它就是我们家的“天堂”度假所，在搬到多伦多以南之前，我的奶奶在这个地方带大了她的孩子们。已经好几代过去了，直到现在，我们家还是会保持老传统，每次家族聚会就会回到这个度假屋。” Eric回忆起来，儿时的度假通常从全家一起带着行李和日常用品，开着车到湖区的小木屋去避暑。“这是每年最美好的时候。冬天走了以后，我们家总是第一个到达度假村，把我们的小木屋打扫干净，砍柴准备生火，清扫小径上的落叶，准备游湖的船。大家一起整理小木屋，真的很美好。” 对Eric，最难得的是在整个过程中学到了在野外求生的技巧。 在他的生命中，奶奶一直扮演着很重要的角色。“每一年我的奶奶总是第一个达到，然后我们的家人们陆续到来，最多会有20个人聚集在小木屋里度假。” 对小Eric 来说，在度假村最快乐的时候，莫过于探索未知的自然世界。奶奶、爸爸和妈妈教会了他们如何识别野生动植物。奶奶经常会带他们去小时候上学的地方，有时候会升起营火来煮一些食物或者就静静地坐在营火旁享受美好的夜晚。 “家里有五个大男孩，我们总是玩一些户外运动，比赛谁先跑到湖边、比谁先钓到鱼、比赛谁先成功爬到树上、堆栈堡垒和比谁能用枪打中目标。大伙们也会一起玩桌游。” 常常的，爸爸妈妈会告诉他们一些关于生活的常识。 漂泊在外，你想要一片私家森林隐居起来么？ 邀故人相见，看山河不变；森林小屋的钥匙，你应该有一把的；你有吗？常被喧闹包围的你，在某个时刻，会不会想要清净一阵子，过一段只和自然亲近的时光~~ 紧靠着Eric家族度假屋的土地上，他们家有一位来自德国的“神秘”邻居，因为这位德国邻居买下了一整片林地，每次期待“偶遇”德国邻居的Eric 和兄弟们总会骑自行车在森林里穿梭嬉戏。遗憾的是，没有遇到过德国邻居本人，却只遇到替他管理这片土地的管家。管家讲述了德国邻居的传奇故事，让Eric和兄弟们更加好奇和幻想他们的德国邻居究竟是谁。听父母说，这位德国人是位有名望的商人，因为很喜欢户外运动，所以常常会飞到这片土地来度假。他在自家的土地盖了几个小木屋，还特意造了一个放置大型机械的仓库，在这片私家森林的边界处，他还让工人修建了可以用来打猎的高塔。在狩猎的季节，德国邻居会邀请自己的朋友们一起打猎。 Eric至今也没有机会遇上德国邻居本人，这位邻居就过世了。 于是，这片土地被转让给了穆斯科卡区当地的一家公司。 2017年，这片土地再次挂牌出售，出于对这片土地充满了热爱，Eric也自然知道这块土地的价值远远不止它的标价，于是他买下了此块土地，希望能够在热爱自然生活的新生代中国企业家中找到一位新主人。 目前，Eric 的家族仍然继续运营着这片土地， 经过Eric家族的悉心打理，这个地产已经发展成了一个在打猎时期作为观光用的加拿大生态度假村，同时用来招待朋友，同时，也在等待合适的新主人出现。 猎人天堂“加拿大” 加拿大被称为猎人的天堂。在这里你即可以遇到凶猛无比重达2,000磅的大灰熊也可以打到北美特有的美洲狮和北美驯鹿，而黑熊、驼鹿（四不象）、大角鹿、黑尾鹿、山羊、野狼等在这里也是为数众多。在这里猎人视狩猎为一门艺术，他们恪守法规，绝不滥杀无辜，在享受打猎的同时，也不断在提高自己自身的猎德，真正感受着狩猎运动的精髓所在。 在加拿大打猎是合法的，但为了保护环境和维持生态平衡，政府对打猎有着非常严格的规定，只可以在特定的时间与特定的地区打特定的动物。这样的规定，既不会对动物的生存繁衍造成威胁，也保持这个地区的生态平衡。同时，加拿大政府又可以因打猎而增加财政收入而拯救濒临灭绝的动物，这是一个非常良性的循环。 既然在这个区域打猎是被允许的，那么对于新移民来说，如何才能成为一名合格的猎人呢？ 首先你需要学习基本的枪械常识及法规并考取持枪证；第二步要考取猎证；第三步要买枪并取得枪牌；第四步要购买猎牌；之后还要向老猎人学习以下几项技能：熟练使用枪械，实地射击，野地汽车驾驶、野外求生、自救急救，动物屠宰等等，还要对所去猎区的地理地貌、当地气候、风土人情等非常了解。 “我的亲戚们依旧时不时到我们的度假村来玩，我的父亲在秋冬的时候会带他的朋友们一起打猎，享受自然风光。我和我的表亲们则会在冬天的时候一起滑雪。每当回到加拿大的时候，穆斯科卡区是我的必来之地，和我家人一起， 带着我的侄子和外甥们， 像我小时候一样, 在这里一起创造快乐的家人时光。” 数据：2005年-2015年加拿大各省农业土地单价变化 来源：http://business.financialpost.com/commodities/agriculture/southern-ontario-falters-over-price-fastest-growing-farmland-value-in-2016-belonged-to-p-e-i 来源：https://www.fcc-fac.ca/content/dam/fcc/about-fcc/reports/farmland-values-report-2016.pdf 该地位于安大略州中南部。2016年农场土地价格上涨5%。（2017数据暂时还没有官方统计）。该州农场土地价格自1988年以来每年都保持上涨趋势，但2017年价格增速有所趋缓。 与其它地区的在售土地比较 占地500英亩, 拥有Glendenning湖和另外两个春季喂养的湖泊，适合家庭聚会。售价$1,000,000，相比较Eric Rupert出售的地产（1600美金每英亩）的价格较高。 参考：https://www.realtor.ca/Residential/Vacant-Land/18361677/511-TALLY-HO-SWORDS-RD-Seguin-Ontario-P2A0B6 安大略多伦多近郊农场： 50英亩，50万加元。可比性较低，但可以作为地理位置在安大略地区地理位置因素对farmland 价格影响的一个参考。 参考：https://www.kijiji.ca/v-land-for-sale/mississauga-peel-region/development-land-for-sale-gta/1316937906?enableSearchNavigationFlag=true 距离多伦多350km的地产：约75英亩。报价125,000加元，相当于10万美金。即每英亩约1300美金。相比较Eric Rupert出售的地产（1600美金每英亩）的价格较高。但基础设施和配套服务不如Rupert出售的地产。 参考：https://www.kijiji.ca/v-land-for-sale/ottawa/large-lot-for-sale-north-of-lachute-route-329-location-:-mcdo/1291651226?enableSearchNavigationFlag=true 基础设施：Rupert家族自经营这片森林以来，不断投资这个区域。虽然这个森林距离多伦多有300多公里的，但是却不会出现设施投入不足的情况，据Eric Rupert表示，这个地块配备完善的能源网，包括水，电等基础设施的提供。该区域的手机信号以及网络也基本能实现覆盖，能满足客户的各种需求。 Granite Hill Ventures（GHV）目前拥有临近地块的产权，同时也带有私人机场等设施。普通的交通需求可由公路交通满足。如有特殊或者紧急需求，也可以调用临近地块的私人机场等设施。 用途：Rupert家族从二战过后就已经持有此森林产权，并在此生活，目前主要是用来度假和打猎，除此之外，近年来又开启了有机农场。Rupert家族与此地有很深厚的感情及默契， 并且也熟悉临近的地产。 新主人可将这个项目作为私人的家庭朋友度假胜地。相信世界上没有几个地方能找到私密性这么好的自然度假地。在这的所见所闻将是家人朋友一生难忘的经历，收获许多书本上没有的知识。当然，这里也可以作为商业峰会的举办地。适合举办会议。独一无二的环境将使在这里举行的会议变得难以复制，会议建立起来的联系也将更加密切。 税款： 很多人很担心投资加拿大地产，需要交纳土地转让税，特别是温哥华和多伦多地区。 但是，虽然GHV是在“多伦多地区”挂牌，因为这个项目是位于Commanda，属于免税交税地区范围。 参考：https://www.getwhatyouwant.ca/international-buyer-guide 加拿大社会稳定，信用评级高。总的来说这是一个比较安全的低风险房产投资选项，而且升值潜力巨大。 参考：http://www.international.gc.ca/investors-investisseurs/advantage-avantage/advantage-avantage.aspx?lang=eng 动心了吧，那么接下来就是最重要的了，如何购买这个地产和投资的方式？ 对于外国投资者，必须通过核实个人文件中的个人照片身份（所有投资者都需要单独提供）进而由政府及GHV来认证的。 加拿大政府对非加拿大居民有严格的要求。首先非加拿大居民需要提供一份最新的资料证明他/她没有任何亏欠加拿大政府资金的情况。这份由加拿大税务局发放的文件可能要几个星期才能最终批下来。因此买家必须在签订协议后尽快向加拿大税务部提出申请，以免出现相等于购买价格25%的资金被扣押的情况。总的来说，加拿大政府对非加拿大居民的要求虽然有，但是也没有到无法克服的程度，主要是要在交易前提早准备好相关文件。 Eric期待能找到一个像他们家族一样对原始生态森林有着特殊的情感，并且也能够像他们那样善待这片土地的买家。如果你对这片土地有兴趣，欢迎点击查看居外网房源详情，或垂询居外客服： 400 041 7515 联系~~~ 撰稿：Lisa Zhu 编辑：HY 排版：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。 这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。 根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是 1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。 那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的 123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不 虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。 如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。 1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。 1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。 1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。 总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。 美国房价会涨多快？ 图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。 这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平 均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖； 这两个因素对房价的影响是相反的。 除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。 如图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。 如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。 那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了 房租对房价比率的时间序列。我们发现在1960到1995年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末， 房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。” 后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。 个别城市的房价历史 那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。 洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀 后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣 布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到 2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。 类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样 的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988 年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造 富的驱动。 结语 希望读者能够记住这样几个规律： 美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。 这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。 浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
新公民宣誓效忠美国仪式的举行地，除了一些“地标”场所，如纽约公共图书馆、芝加哥哈罗德．华盛顿图书中心、西雅图中心、新奥尔良二战国家博物馆、迈阿密塔上剧院等，还有一些历史遗迹，其中包括：弗吉尼亚州的乔治．华盛顿故居弗农山庄园（又称维农山庄），托马斯‧杰斐逊故居——夏洛茨维尔的蒙蒂塞洛庄园，还有加州圣地亚哥的中途岛号博物馆等。 移民入籍好处多 亚裔归化率最高据美国人口统计局最新数据，2013年美国接纳的120万移民中，中国人和印度人各有14.7万和12.9万，几十年中首度超过了墨西哥移民的12.5万。而亚洲移民的归化率也是各族裔中最高的：美国移民中有47%已入籍；在亚洲移民中，入籍比例则达到59%。亚洲国家和地区移民归化比例最高的依次为：越南（76%），中国台湾（74%），菲律宾（68%），韩国（59%），中国（51%），印度（47%）。 和世界上大多数国家不同，中国、越南等少数亚洲国家不承认双重国籍，有鉴于来源国国籍给这些移民带来的诸多不便，其归化人数之众颇耐人寻味。菲律宾和韩国则分别在2003年和2010年作出调整，开始承认双重国籍。据报道，今年6月14日，马里兰州蒙郡（Montgomery County）举办了一次入籍宣誓仪式，10年前从中国来到美国的黄素梅（Sue Mei Huang，音译）今年已经85岁了，她在孙女的陪同下参加了入籍仪式。她走到入籍仪式上的美国联邦官员面前，接过入籍证书，并在空中挥舞了一会，且不需要翻译帮助。黄素梅的孙女表示：“我觉得真的很放心。她（奶奶）还开玩笑地说：‘我希望在死之前得到它（美国籍）’。”6月14日，41岁的雪莉施（Sherri Shi）和她的丈夫、46岁的张超（Chao Zhang，音译），以及他们9岁的女儿米歇尔一起参加入籍仪式，这对夫妻来自中国，已经在美国住了近14年。雪莉说，她已经以美国为家了。她说：“当我到国外旅行，三个星期后我要回家了，这里就是家。”她在解释为什么申请美国公民身份时说：“没有什么词汇可以形容它。”取得美国国籍的吸引力显而易见，公民拥有不被遣返、自由旅行的权利，选举和被选举的权利，还可为更多亲属移民美国提供担保。同时，入籍也可带来经济收益。移民政策研究所高级研究员让娜‧巴塔洛娃（Jeanne Batalova）告诉族裔媒体“新美国传媒”（New America Media）记者，研究表明，入籍移民的收入超过同行中的非公民，其失业率更低，从事高技能工作的比例也更大。亚裔入籍有困难 非政府组织伸援手尽管如此，许多移民要入籍都面临着一些困难，如英语不够好或收入偏低，位于休斯顿的非政府组织“Boat People SOS”（直译：解救船民）的执行主管詹妮特‧迪埃普（Jannette Diep）说，入籍对“亚裔团体来说非常重要的一步，这让他们能融入美国”。据加州大学洛杉矶分校亚美研究中心去年发布的一份报告，美国亚裔公职人员的数量已经达到历史最高水平，在39个州和联邦政府任职的亚裔美国人达4000多人。Boat People SOS是伞形组织“新美国人运动”（New Americans Campaign）的成员，“新美国人运动”共有100多个成员组织，其共同目标是帮助移民克服障碍顺利入籍，途径包括：为有意入籍者提供免费指导以及英语和公民常识课程，并帮他们减免680美元的入籍申请费。 2014年5月22日，美国国土安全部长约翰逊（Jeh Johnson）带领移民在位于纽约华尔街的联邦国家纪念堂（Federal Hall National Memorial）宣誓入籍。这75名移民来自世界31个国家，这一天，他们都成为了美国人，为此感到骄傲和自豪
第三部分：投资出租物业(下篇) 这一篇，继续和大家介绍常见的在加拿大投资出租物业的方式，适用人群及相应的投资攻略。出租物业投资者有的看中的是其保值，增值潜力，有的是资产回报率(ROI)及储蓄功能，了解自己的投资目标、收益率、投资期、风险度是一个非常重要步骤。以下提供的一些投资出租房的方式，是我个人工作的一些总结，未必尽录，仅供参考。 3. 以租养地，看中地皮升值潜力 适宜人群：资本较多；对房市熟悉，敏感；有较高的风险承受力 投资目的：看重地段，社区的升值潜力 投资攻略： 购买黄金地段的旧屋，先以租养房，等待时机转手。 无论哪个城市，都有所谓的黄金地段，通常是闹中取静，环境优美，成熟富庶的社区。这些社区拥有这个城市独一无二的地理位置，房价也相对较高，特别是改造更新过的时尚，多功能的豪宅。对当地社区熟悉的：旧屋改建商(House Flipper)， 房地产中介， 小建筑商或装修公司业主都喜欢留心这样的机会。一旦此社区有价位合适的旧屋让出，他们会先买下出租，等待合适时机，或直接转手或改造后挂牌上市。 现在也有不少经济实力较好的移民，在未打算长期定居加拿大时，已经先投资买下当地好地段的旧房，交给出租物业管理公司打理，待自己长住时再进行彻底改造。 这种类型的出租，通常租金回报要求不是很高，主要用来抵销房屋的日常开销和维护费用。关键是此地段和新房的增值潜力，在房市好的时候，此种投资非常活跃。 注意：加拿大对主要住所的面积有一定限制。一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。按正方型地块来算，差不多就是233英尺X 233英尺，或者71米X 71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你主要住所需要这么大面积是必须的，否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。 4. 投资多单位的出租物业 适宜人群：对当地出租市场已有了解，资本雄厚，了解税务，法律，融资基本常识 投资目的：看重租金收入，现金流及物业的保值，增值能力 投资攻略：购买物业前需做好物业，法律，税务的全面调查。购买后，如同一份全职工作，如自己有正业，建议使用专业管理公司 买房出租，首先要考虑的是市政的规划(Zoning)，规划分很多等级，从独立屋(Single family)到双拼(Duplex)，三拼(Tri Plex)，四拼(Four Plex )等等。一栋整体物业可出租给两个家庭为Duplex；可出租给三个家庭为Tri Plex，依此类推。一般来说，四拼以下的，属于民用住宅(Residential)；四拼以上的，就属于商用住宅(Commercial)了。 以空置率考虑， 从4、5个单位的物业开始上手，空置风险较2、3个单位的物业反而小，因为一般情况下，几户租客同时搬走的情况发生比率低，所以现金流相对稳定。 我的Tips： 如果选择投资一幢中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)： 1) 要看外观是否吸引租客，设施是否满足现今租客的要求：比如足够停车位，有洗衣，烘干等设施。 2) 地段是否接近公共交通，商场，学校或医院 ；物业所在社区的安全排名；该地段的物业升值潜力。 3) 查看经过会计师审核的近几年财务报表，了解该物业的现金流，地税，折旧，查看收入，支出是否合理 。 4) 做物业检测 (inspection) ，查看物业的各种系统是否运作良好, 是否有结构性的大问题，近5年的设备更新清单，物业是否有虫害(Bed Bugs) 或霉菌(black mold) 的问题。 5) 查看物业的消防及Hydro的检查报告，查看是否是政府批准的合法出租物业 。 6) 了解现在的租客，确定此社区是否是你喜欢投资的客户群，是否过去有过投诉。 7) 计算资本回报率，咨询你的理财师和税务师，研究各种融资的的机会及方式。 最后，对新房东的两点建议： 1) 请建议你的租客购买租客保险(Tenant Insurance)；建议房东购买第三方责任险，保额最少为100万， 2) 采用标准的租赁合同文本，根据房东，房客，物业情况增加相应附加条款，比如：允许的实际租住人数、维护责任划分、转租或分租、提前退租、续租、定期房屋检查等项目说明，以保护双方的利益。 以下信息摘录自加拿大CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)2013春季房屋租赁市场报告，以供参考： 1) 加拿大主要大城市中，空置率最低的是爱德门顿(Edmonton)1.2%和卡尔加里(Calgary)1.2%; 2) 其他主要城市的空置率：科隆纳(Kelowna)4.8%，温哥华(Vancouver)2.9%；维多利亚(Victoria)3.4%；多伦多(Toronto)1.6%。 3) 加拿大主要大城市中，平均两睡房公寓月租金最高的是温哥华(Vancouver)$1255；卡尔加里(Calgary)和多伦多并列第二$1202. Liya CHEN简介 现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大的房地产投资者提供强而有力的支持。 多伦多好房推荐 Liya CHEN专栏全集请浏览： 理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论
据每日邮报，研究发现，超过40岁的借贷人表示，在他们的年纪取得抵押贷款的难度大幅增加。超过五分之一年龄在45到54岁之间的顾客表示，他们在过去两年内申请贷款或再抵押贷款都失败了，失败的主要原因是他们的年龄。在被拒绝贷款的这些人当中，约有四分之一是因为借不到他们想要的那么长期限的贷款而被拒，另外一部分是因为他们自己或其配偶年龄太大而被拒。诺丁汉建筑社团的研究发现，有五分之二的抵押代理商看到四十岁的顾客因年龄问题而被拒绝贷款。超过三分之一的抵押代理商表示，未来这个问题还会加剧。借贷的严格规则意味着，很多高街贷款人给贷款设定了年龄限制，要求借贷人在60岁或65岁之前，必须还清贷款。这意味着，一个40岁的，希望购买或再抵押房屋的借贷人，可能无法取得为期20年或更长时期的贷款。规管机构鼓励贷款人利用他们的常识来向借贷人解释他们的规则。诺丁汉抵押服务中心的吉本斯（Ian Gibbons）表示，“很多人在40刚出头的时候就被告知，他们太老了，不能取得抵押贷款，这种事令人莫名其妙，要知道，现在首次房屋购买者的平均年龄正在上升，很多被认为太老的顾客，还是首次购房者呢。那些信用记录一直良好的顾客被拒绝贷款，或在选择贷款种类时被百般刁难，是不合理的。”上述研究是以代理商的两份调研和1,000名房屋业主的记录为基础的，该研究显示，就所有年龄阶段的贷款人来说，贷款失败的原因主要是因为信用记录不良，或无能证明他们可以偿付贷款。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据英中网）
随着生活质量的提高、生活习惯的改变，越来越多的人选择在海外过春节，探亲访友赏美景购物，还能顺道去看下海外房产。 对于部分市民而言，大部分海外房产的素质和价格，都优于国内一线城市的房产。而且，随着国内房企迈向海外，也加速了中国人资产的全球布局。有关机构统计显示，部分地区和国家的房产这几年一直在上涨，购买合适的海外房产无论投资、自住，都有一定的保值空间。 新马泰 低成本宜居之地 在新马泰购买豪宅、别墅并不是件困难的事。目前马来西亚面积100平方米的普通酒店式公寓均价约每平方米1.1万~1.5万元，泰国普吉岛144平方米、配有私人泳池和观景露台的精装海景别墅也仅需120万元。 近年来，马来西亚、新加坡、泰国等东南亚国家开始出现中国房地产企业的“身影”，碧桂园等多家房企已进入马来西亚开发。新马泰各国政府为吸引购房者，也推出了多元化的优惠政策。 去新马泰置业需了解当地法律，购置房产也一般由律师主理，选择资质好的海外房产机构代办更有保证。此外，购房的基本常识应该知道，例如，马来西亚的法律规定，商品房的1/3必须出售给当地马来人。 热门区域澳大利亚 学区房升值快 海外房产投资专业人士黄弼唯介绍，澳大利亚的房产投资在政策、法律上有很大的吸引力，房产是永久产权，并且持有成本很低，贷款额度达七八成，利率也相对较低，几十万元即可入手。澳大利亚经济连续20多年保持增长，所以房产投资也有保障。 佛山人更喜欢澳大利亚的别墅，尤其是独立别墅，价格大概在300万元左右，不少房产平时可出租，业主到了澳大利亚可用，年投资回报率一般在5%~6%左右。由于不少人的子女在澳大利亚留学，学校周边的房产更好出租，学区房的升值也更快。 在选择项目时，投资者可以重点考虑大型发展商开发的综合性社区楼盘。 热门区域 欧洲 宜居房产价优惠 西班牙、葡萄牙、希腊和塞浦路斯的买房移民政策受到广泛关注。这些国家的3居室以上的宜居房产基本210万元起可买到。 希腊的购房移民政策规定，非欧盟公民只要在希腊购买价值25万欧元或以上的房产，即可申请5年希腊居留许可。房产不出售，居留可持续，直至取得希腊国籍。 根据塞浦路斯的购房移民政策，申请人只需证明本人名下拥有3万欧元的稳定年收入、购买价值不少于30万欧元的房产，并出示至少3 万欧元的3年定期存款证明，即可申请塞浦路斯的永久居住权。 葡萄牙的购房移民政策近年来也是炙手可热。在葡萄牙购买价值50万欧元或以上的房产，并在葡萄牙存入2万欧元的全家生活保障金，保持所购投资项目至少5年并符合相关居留条件，5年居留期满后，可申请永久居留身份，满6年可申请入籍。 西班牙规定，申请人年满18周岁、无犯罪记录、无被申根国驱逐记录、持有医疗保险且年收入至少3万欧元便可以通过在 西班牙购置50万欧元房产即可获得居留签证。 浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读
联邦政府宣布，将对待购买新建公寓的海外买家放宽限制，旨在应对公寓过剩的担忧，也可以帮助房价适度下降。据《澳洲金融评论报》报道，澳洲财长Scott Morrison表示，政府将修改针对海外买家的政策框架，鉴于又有海外买家在房产交割上出现问题，允许买家购买住宅楼花。 点击查看澳洲更多精品房源早前，转售楼花被认定为二手公寓，海外买家不能购买，他们只能购买新建的住宅。这项改变将有效地为更多买家开放购买，他们能够消化掉更多的公寓，解决因供应过剩和交割失败而造成的大量公寓无法售出的问题。Morrison在一份通告中说：“这个改变回应了行业的担忧，这意味着，当买家撤出交易后，房产开发商所面临的再售危机将会减少。这是常识，一套公寓或独立屋刚刚建成或仍在建设中，产权并没有出现易手，不应该被确认为一个已经拥有业主的房产。”这项政策的转变紧随着房产巨头Mirvac所发布的数据，该公司表示，住宅楼花的交割失败率出现上升，比他们的历史平均水平高出了1%。这些政策变化将立即实施，并将尽快进行调整变化，令开发商能够获得“新住宅的豁免证书”，为外国买家开辟楼花回购的途径。周五，据汇丰银行的消息显示，由于墨尔本和布里斯班过度的公寓供应量，到2017年，这两个城市的公寓价格将下降6%。公寓建设的爆发式增加，澳联储对于该问题的担忧持续不减，特别是在墨尔本内城区，很可能“开始显现出”下跌趋势。（据AFR）
