自新冠疫情以来，全美都会区几乎所有市场的公寓入住率都有所增加，公寓市场正在蓬勃发展。根据全国房地产经纪人协会（NAR）对138个市场的CoStar市场数据的分析，2021年第二季度的净吸纳量（占用单位数量的变化），比上一季度增加了207,035个单位。在2019年第二季度，即大疫情之前，净吸纳量仅为 116,526个，约为目前吸纳速度的一半。（表一） 表一：公寓单位的入住率（吸纳量）变化 根据NAR的分析，在2020年第二季度至2021年第二季度期间，138个地区中有137个地区的入住单位数量增加（正净吸纳量），其中旧金山是唯一仍然负净吸纳量2,730套的都市区。 疫情导致公寓少数市场 入住率下降 值得指出的是，公寓入住率的下降主要集中在纽约市区和西海岸市场：旧金山（-6,958套）；纽约市（-4,371套）；南湾/圣何西（-2,791套）；东湾/奥克兰（-445套）； 芝加哥（-337套）；匹兹堡（Pittsburgh）（-71套）和亚基马（Yakima）（-30套）。（表二） 表二：2020第二季度至2021第二季度入住公寓单位每季度净变化 其它大型市场的公寓入住率，自疫情以来的任何一个季度，都没有出现负净吸收。2020年第二季度至2021年第二季度的入住率，增幅最大的是亚特兰大、奥斯汀、博伊西、达拉斯、丹佛、休斯顿、奥兰多、费城、凤凰城和波特兰。（表三） 表三：2020第二季度至2021第二季度公寓单位净吸纳量 公寓入住率下降的原因之一是劳动力改变的因素。西海岸市场高度集中了技术员工，而纽约市是主要的金融中心、许多公司的总部和旅游胜地，因此在疫情高峰期，公寓租赁需求暴跌。截至2021年6月，在全美50%的计算机运算工作者，以及40%的合法职业员工仍然在家工作。 但其实大疫情的影响也很短暂，到2020年第四季度，在这些市场的入住率已经开始上升。 除了入住率大幅下降的少数几个市场之外，为什么其它市场的入住率没有下降（或下降很少）？原因可能是租金和住房负担能力的差异，对员工来说。这些有就业的地方，也有更好的租金价格。 在纽约市，2020年第二季度至2021年第三季度的有效租金中位数，为 3,764美元；在旧金山，2,746美元；在东湾/奥克兰，2,163美元。它们与达拉斯的中位数租金1,201美元相比，高出很多；在休斯顿，1,100美元；在亚特兰大，1,284 美元；或在凤凰城，1,231美元。（表四） 表四：2020第二季度至2021第三季度，在至少10万套公寓单位的市场中，单位吸纳量与有效租金中位数 2021年5月，与上个月相比，427个都市区中有294个的非农就业人数（经季节性调整）有所增加。达拉斯-沃思堡创造了14,900个工作岗位；休斯顿，8,800个工作岗位；亚特兰大，6,000 个；凤凰城，10,200个。 租金前景 由于对公寓的强劲需求，租金强劲上涨。 与一年前相比，截至2021年第二季度，只有南湾/圣何西和旧金山的租金低于去年同期。在所有市场，租金都比一年前上涨。在纽约市和奥克兰，租金有所回升，实际租金较一年前上涨不到1%。 在39个市场中，租金以两位数的速度上涨。截至2021年第二季度，租金同比涨幅最大的是圣露西港/皮尔斯堡（21%）、坦帕/圣彼得堡（20%）、默特尔比奇 （20%）、凤凰城（19%）、博伊西（18%）、拉斯维加斯（18%）。（表五） 表五：截至2021年7月12日的有效租金要价同比变化 预计空置率低的市场将显示出强劲的租金增长，例如加州市场：内陆帝国、橘县、圣地亚哥、洛杉矶和沙加缅度。（表六） 表六：租金增长与空置率（2021年7月1日至7月12日） 其它租金增长强劲，且空置率低的市场可能会持续租金增长——坦帕、凤凰城、拉斯维加斯、南佛罗里达、费城和汉普顿路（弗吉尼亚）等市场。 亚特兰大、达拉斯和休斯顿的空置率没有那么紧张，但由于这些地区的净移入人口多，租金一直在以强劲的速度增长。 随着更多员工重返办公室，奥克兰、圣何西和旧金山的租金可能会略有上涨，但与其它市场相比，高空置率将使租金保持温和增长。 在美国投资买房，除了等待房产增值外，出租物业也能赚取丰厚的收益！ 马上联系海外房产专家居外IQI，让我们给您推荐能满足您投资目标的各种热门项目。
美联储不断大放水的时代背景下，市场对通货膨胀的恐惧节节攀升，全美物价普涨。木材、水泥涨价，库存不足，需求旺盛，在多重因素助推下，美国房价在过去半年多的时间里一路飙升。 房子，这一在人们心中具有安身立命意义的东西，现在在美国人心中，究竟是家，还是身家？为此，《国际金融报》记者采访数位在美国生活并买房的业主，但未获得统一的答案。与此同时，不断暴涨的房价仿佛在对人们叫嚣：“嘿！再不上车，就晚了！” 抢房 如果是在2008年前的美国，人到中年的女服务员克里斯汀（Christine Rodriguez）可能不会像眼下这样为了首付而发愁。 著名电影《大空头》就描述了一场这样的画面：在酒吧做服务生的年轻女孩用超低首付买到了房。银行把贷款批给本身经济状况就不好的人，在那场世纪性的经济危机来临之前，少有人对此表示出过多的质疑。 但这一幕不会在当下上演。克里斯汀一家六口最大的心愿就是搬离逼仄的拖车，而最近半年，攀升的房价让他们的希望不断落空。 从城市到乡村，美国房价从2020年下半年到现在一路普涨，各地彻底解封的政策遥遥无期，房屋库存不断下降。根据美国房地产经纪人协会（NAR）的统计，截至今年4月，全美国只有116万套房源，较去年同期下降20%。然而，与去年4月相比，全美待批房屋签约量同比增长了51.7%。 人们渴望更舒适、有保障的生活，但对于没有储蓄习惯的美国普通人来说，买房变得前所未有的艰难。 “我从未历经过如此炙热的市场。”代理克里斯汀买房业务的中介蒂芙尼·埃勒（Tiffany Ehler）表示。她们所在的得梅因市人口约20万，是爱荷华州的首府，在以往，人们很难想象这样的城市会有楼市繁荣期。 克里斯汀买房的动力来自孩子，她和丈夫结婚后一直住在拖车里，她的六个孩子，五个都要上网课。让克里斯汀感到恐惧的是，如果没有房子，自己的孩子将在拖车里接受教育，远离市区、没有未来。 但克里斯汀只能承担15万至22万美元的出价，首付的钱是她和丈夫五年来的积蓄。埃勒帮她找到了25处二手房，就在实地看房的几个小时后，大部分房屋被一抢而空，好的房源被一再加价，根本轮不到克里斯汀。 “我觉得其中一些定价过高，卖家根本不愿降价。我们甚至没有时间去思考，它就被卖掉了。”克里斯汀说。 手拿现金，一房难求。经纪商程欣迪在加州地产扎根数年，她告诉记者，眼看着房价上涨，很多业主便也不愿意卖房子了。“他们担心卖掉之后，自己买不到新的房屋”。 如此一来，房源更加短缺，想要买到好地段的好房子，还需要有加价的魄力与实力。“今年以来，居外IQI的经纪人为亚洲买家在美国购房变成了真正的‘抢房’，经纪人需要不停地帮买家在美国物色那些不需要现场看房、购房流程相对简单的期房项目，一旦找到有合适项目的开发商，要么需要排队，要么需要加价。”亚洲房产科技公司居外IQI联合创始人执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）对《国际金融报》记者说。 美国华人王兰告诉《国际金融报》记者，在美国的二手房市场上，买卖双方一般都会各自雇佣经纪人，买家、卖家可以互不见面，如果买家决定购买，将会开具一份正式的出价offer，卖方经纪人将汇聚所有的offer给卖家，让其决定卖给谁。一般而言，谁的出价越高，卖家就会接受谁的offer。正是因此，克里斯汀拼不过那些有能力加价的买家，不断与理想房屋失之交臂。 在富人聚集的西海岸，加价的情况就更加剧烈。生活在加州圣地亚哥的张先生告诉记者，目前该地区地段较好的房子，挂出来后大概10到15天就可以成功交易。而为了赢得卖家的心，买家至少要加价10%-20%。这样的一套房子，每天排队看房的大概会有三四十组人，有不少人直接提着现金买房，有时候还没排到自己，就直接被前面的人“抢单”了。 “打个比方，现在圣地亚哥有这么套房子，300平方米，带学区，业主想卖180万美元，我拿着185万美元的现金，房东也不会给我回应的，他不会来问你还愿意再加多少钱，因为早就有拿着200万的人跟他谈了。”张先生说。 圣何塞地区一栋破旧的房屋以80万美元在今年年初上市，在5月18日以85.8万美元的价格售出，不到半年的时间涨价5.8万美元（约合37万人民币）。图一：挂牌价；图二：房地产网Zillow显示该房已售出。 漏洞 “我们家现在的房子在去年11月时只需要加价3万（美元），而现在这片区域的房子需要加价15万到20万（美元）才有可能抢到。”在记者询问目前加价的情况后，在南加州某市生活了十年的美国华人王兰这样说。 “（美国）楼市从来没有历经过如此奇葩的加价时刻”，王兰说，目前在某些城市，已经出现了近70名买家同抢一户新房的情况。 然而不仅是买房难，卖房也不是一件轻松事儿。在过去半年，王兰一家险些被坑。 王兰本没想过要换房子，在去年底，美国疫情不断恶化，一家三口萌生了换套大面积新宅的想法，他们在住的旧宅子是一栋小户型独立屋，面积不到1800平方尺（相当于国内住宅面积170平方米），靠近当地IT企业和著名高校，而且位于当地最好的学区。初到美国时，王兰就是为了儿子的教育才买下此房的。 楼市一路火热，王兰自然认为旧宅能卖个好价钱，却不想由于选错了经纪人，险些损失惨重。 王兰告诉记者，在美国买家、卖家各自雇佣经纪人，由经纪人代表自己同对方经纪人沟通，买家很清楚自己会为哪套房出价，故经纪人很难背着买家做手脚，但卖家并不清楚会有多少人看房，有多少潜在买家下offer，以及出价究竟多少，这一切都需卖家经纪人告知。如果卖家经纪人出于私利有意隐瞒真实情况，卖家就容易被蒙骗。王兰一家正是在挑选经纪人上翻了大跟头。 为求沟通顺利，王兰找了一位形象、口碑皆不错的华人经纪汤姆·李（化名），王兰一家与李商定旧宅以102万-106万美元上市，但李未经王兰一家同意擅自改成了104万-108万美元上市并登出广告，上市两周，本以为能收到一堆买家offer的王兰只收到了一个offer。对此，汤姆·李的解释是报价高了。 但是，如此火热的房地产市场，怎么会只有一个买家出offer？发现蹊跷后，王兰做了一番调查，她发现之所以她的房子只有一个offer，是因为汤姆·李采取不接电话、不回短信的方式，将大量想要看房的潜在买家挡在门外，只邀约与自己有合作的经纪人带买家来看房，并从中选择了一个能私下给他最大好处的华人经纪及买家，还向王兰表示，买家只肯出价105万。幸而王兰及时醒悟并中止了交易，避免了被坑。 “看似很规范的房地产行业，其实有很多漏洞。美国房地产经纪行业要求虽然高，但经纪人个人的权利太大。在当下，不仅仅是买房难，连我们这样的想趁着房价上涨赚一笔的卖家也很难。”王兰说。 而汤姆•李并不是个例，经纪商程欣迪告诉《国际金融报》记者，近期有一件事情在圈子里炸开了锅：一位买家看上了一套房子，临到要下offer的关头，被自己的经纪人截胡了。“还有的经纪人，会帮买家同时下好几个offer，但这对地产从业规则而言是很不规范的。”程欣迪说。 担忧 2021年第一季度数据显示，美国几乎每个大都市地区的房价都出现了上涨，以家庭为单位的房屋售价中位数增长率达到16.2%，创下1989年以来的新高。 房屋建筑商LGI Homes Inc.首席执行官埃里克·里帕（Eric Lipar）在5月的财报电话会议上表示：“尽管房屋的平均销售价格比去年提高了11％，但人们对房屋的需求从未像现在这样高。在许多都会区，即使一些买家退出市场，需求仍将超过可用供应”。 值得注意的是，在今年2月，全美10万美元到25万美元之间的房屋售出量同比下降了11%，而售价超过100万美元的售出量增长了81%。这一数据也说明，买家越来越看重房屋自身的价值实力，而不是“仅仅想买套房子”那么简单。 对于房价大涨的原因，NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，美国房价的大幅上涨只是说明需求强劲，住房供应量创历史新低。 库存不足和需求旺盛，这是目前舆论场上呼声最高的两大原因，但这不足以解释全部。 王兰告诉《国际金融报》记者，疫情之后，美股狂涨，炒股的人有钱了，热钱流入楼市，“市场上房子太少，而想买房的人太多了，这进一步推高了房价。再加上美联储大放水，房价自然就上去了。”与此同时，木材、水泥价格等原材料齐上涨，进一步推高了房价。 “有很多不差钱的人，也有很多缺钱的人”，程欣迪说，虽然有实力的买家都在抢好房源，并不惜一切加价，但多数还是为首付和贷款头痛不已的普通人，对于他们来说，时间就是一切。 佛罗里达州的买家朱莉·库克（Julie Cook）和母亲在今年1月移居爱达荷州博伊西市，在搬家前，他们计划以不到30万美元的价格在博伊西购买房屋，但到达后，这笔钱已经买不到原先看中的房子了。 张先生进一步对《国际金融报》记者表示，最近他看房时发现了一个有趣的现象，在以往，排队来看房的基本上是夫妻小两口或是再带个孩子，而最近几个月，涌现了很多一家三代看房的。“子女如果联合父母一起买房，贷款额数也会更大，两代人加起来供一套房子，我想这也反映了当下的一些现实问题。” 面对高涨的房价，一些买家开始担忧泡沫问题。房地产网站Redfin的首席经济学家泰勒·马尔（Taylor Marr）表示，当房地产价格上涨超出抵押贷款利率，人口增长或家庭收入增长等基本因素所能解释的范围时，泡沫就会出现。 马尔表示，截至目前，美国房市的泡沫尚未到来。根据凯斯·席勒（Case-Shiller）的指数，美国房屋价格在今年年初比一年前长超11%，这一数字超过了全美工资涨幅。然而，根据房地美的数据，美国今年的抵押贷款利率下降了88个基点，从2020年1月的3.62％下降到2021年1月的2.74％。 越来越多的“千禧一代”准备进入购房市场，这意味着市场上还有更大的空间要继续开拓，但“千禧一代”的购房压力也在不断走强。“因为房价涨幅过快，很多刚需年轻人将难以买到自己人生的首套房，从而错失机会，拉大贫富差距。”PNC金融服务公司高级经济学家Abbey Omodunbi表示。 “很明显，拥有房屋是创造财富的最成功、最大的来源之一，特别是对那些本身收入不高的人来说。”全球最大国际产权保险公司、美国最大商业信息供应商第一美国（First American）的首席经济学家马克·弗莱明（Mark Fleming）如是说。 “而没有房屋，你就无法创造财富。”弗莱明补充。 来源：国际金融报 美国房市行情紧俏，何不让居外IQI在购房流程上助您一把？ 居外网上有近百万套在售美国真实房源，马上一键搜寻好房；或者在下方给我们发讯息，我们的专业团队会尽快为您提供投资置业咨询。
导语：不管是疫情前后，还是疫情期间，美国的房产动态备受关注。根据相关消息可以得知。美国房市的状态并没有因为疫情有太大的波动，反而一些城市的房产价格只增不减，所以海外投资人士想要详细的了解下2021年美国房产投资的热点城市主要有哪些？ 美国一直都是房产投资的热门国家，2021年的十大热门城市有不少都是科技发展城市，拥有舒适居住环境的同时，还有稳定的投资市场。如果你对美国的房产有想法，可以把联系方式留在下方或者直接在线联系我们，我们拥有专业的团队，能够全面为你分析美国房市发展的具体状况，能够为你找到最合适的房源。 以下是Realtor.com®预测的2021年美国十大房产投资热点城市： 十、南加州河滨市 河滨市的房价中位数为：475050美元 河滨市的预期房价上涨比例为：5.5% 河滨市的房屋销售将增加的比例：12.4% 河滨市与洛杉矶只相距1小时的车程，它的价格比洛杉矶更加便宜一些，该城市主要吸引的群体是首次购房的年轻人。河滨市还有比较优质的学校，如果想购买学区房，也可以考虑其中。该城市有迪士尼、熊山州立公园以及南加海滩等风景优美的打卡点，对于资金不是很多，首次在美国购房的海外人士来说，这里是一个非常不错的选择。 九、科罗拉多州丹佛 丹佛的房价中位数为：520000美元 丹佛的预期房价上涨比例为：5.4% 丹佛的房屋销售将增加的比例：12.5% 丹佛的气候相对来说是比较舒适的，全年有300天的日照，一年四季皆宜活动和居住。丹佛冬季比较短暂，但是能够进行滑雪运动。该城市是美国西部最好的国家公园的主要大门，除此之外，它还有梅萨维德国家公园、黄石公园和峡谷地，这些地方都能进行户外运动。 近几年丹佛的高科技行业发展的非常迅猛，一定程度上吸引了很多从事高科技工作的年轻人士。随着行业的发展和人口数量的增加，房产市场的价格也随之得到了推动。 八、加州奥克斯纳德 奥克斯纳德的房价中位数为：824000美元 奥克斯纳德的预期房价上涨比例为：5.5% 奥克斯纳德的房屋销售将增加的比例：12.5% 奥克斯纳德是一海景非常优美的海滨城市，它距离洛杉矶也只需要1个小时的车程时间。太平洋海岸公路1号和101号的交就位于该城市，所以它的交通是非常便利的。奥克斯纳德是加州的草莓之都，同时也是加州顶级海滩所在地，房产价格与洛杉矶每平方英尺556美元相比，它更为便宜一些，它每平方英尺只需要403美元，所以更多的人愿意在这里购买房产。 七、宾夕法尼亚州哈里斯堡 哈里斯堡的房价中位数为：262000美元 哈里斯堡的预期房价上涨比例为：3.8% 哈里斯堡的房屋销售将增加的比例：14.4% 哈里斯堡在19世纪就成为美国东北部地区工业化程度最高的城市之一。在美国历史上的移民、南北战争、西迁、工业革命中都发挥了重要的作用。它位于滨州的中部，是美国东西海岸的交通枢纽。《福布斯》杂志曾将它评为最适合家庭居住的城市之一。该城市的房价比较低，是大多数人都能负担的。也是热门城市榜单上唯一低于全国中位数房价的的城市。 六、亚利桑那州凤凰城 凤凰城的房价中位数为：412000美元 凤凰城的预期房价上涨比例为：7% 凤凰城的房屋销售将增加的比例：11.4% 凤凰城是该州最大的州府，面积居全美首府城市中第三。凤凰城冬季的气候相对比较温暖，所以它的季节性旅游发展的比较好，再加上面积比较大，所以带动了该地区高尔夫产业的发展，有超过400座高尔夫球场。凤凰城的生活成本适中，比较吸引退休和在职场中的人士。该城市鼓励高科技产业的发展，并且想创业环境较好，还有七座军事基地，这些都推动着房价上涨。 五、华盛顿西雅图 西雅图的房价中位数为：629000美元 西雅图的预期房价上涨比例为：9.7% 西雅图的房屋销售将增加的比例：8.9% 有很多科技公司巨头的总部都设立在西雅图，比如说微软、亚马逊等，还有星巴克的总公司也设立在此。在西雅图生活的成本往往要比旧金山、硅谷更少一些。这座城市拥有比较繁华的饮食场所，还有风格非常多样化的街区。西雅图东接华盛顿湖，西临普吉特海湾，地理位置相当的不错，再加上经济环境优越，很大程度上吸引着科技行业工作的人士在此购房。 四、爱达荷州博伊西 博伊西的房价中位数为：445000美元 博伊西的预期房价上涨比例为：9.1% 博伊西的房屋销售将增加的比例：9.8% 博伊西位于农业州，坐落于落基山脉脚下，虽然主要以发展农业和林业为主，但它的人口数量是不容小觑的。因为有山地的原因，很多人都喜欢都这里进行户外运。博伊西是农产品商贸中心、食品加工、家具、电话客服等行业都比较发达，不过这几年的发展中主要以高新科技为主。《福布斯》杂志评选它为最合适商业发展以及职业规划的城市。《户外》评选它为最佳城镇。它其实也是最安全的居住地。 三、北卡罗来纳州夏洛特 夏洛特的房价中位数为：368800美元 夏洛特的预期房价上涨比例为：5.2% 夏洛特的房屋销售将增加的比例：13.8% 夏洛特是用英国国王乔治三世的妻子命名的，它是一座高度商业化的工业城市。美国的金融、贸易、交通运输中心都在这里，美国银行的总部也设立在此。夏洛特拥有很好的美景，绿化环境好且人口密度也比较大，所以很多开发商都在建立新的楼盘。 二、加州硅谷圣荷西 圣荷西的房价中位数为：1199000美元 圣荷西的预期房价上涨比例为：10.8% 圣荷西的房屋销售将增加的比例：10.8% 圣荷西是加州人口第三大的城市，仅次于洛杉矶和圣地亚哥，是一所高科技发展的城市，主要位于硅谷中心。它是拥有最高科技收入的地区之一，生活成本是加州和全美国最高的地区之一。 一、加州首付萨克拉门托 萨克拉门托的房价中位数为：554000美元 萨克拉门托的预期房价上涨比例为：7.4% 萨克拉门托的房屋销售将增加的比例：17.2% 在疫情的影响下，很多科技公司的人员都被允许在家里进行远程办公，对于购房者来说市中心的房产并不是最佳选择，所以选择距离适中，房产价格相对较低的城市。萨克拉门托距离旧金山只有90分钟的车程，在这里只需要花费50万美元就能买到面积较大的独立别墅，所以该城市是硅谷买家的后花园。 以上就是2021年美国房产投资较为热门的十大城市。
美国是许多人移居的国家，拥有全球最庞大的移民人数。由于几乎涵盖了全球所有国家的移居者，所以美国可说是文化多元的国家。 联邦人口普查局发布的美国亚太裔人口统计数字显示，美国亚裔人口为2141.92万，当中来自中国的华人，就超过240万人，更预计中国移居人数将增长至超过550万人。 上次曾提到过，最受华人欢迎的10个美国城市中，就包括了旧金山、洛杉矶和纽约，因为这些城市中国文化比较浓厚，让国内移居者感受到家乡的温暖，完全没有身在异乡的感觉。而且，这里的经济、生活、教育等优势，都非常吸引中国移居者定居于此。 但是，全球最大旅外人士网站 InterNations发表的全球最不适合居住的10个城市中，以上3个美国城市连续2年都被列入前10 。这3个城市的国际和文化氛围，让它们在定居指数中获得最好的评分，那么还有什么地方是让外籍人士感到不满意的呢？InterNations的创办人兼首席执行官马特泽克针对这3个城市，给出了以下的解释。 纽约生活成本高 天价住房 全美国最多华人的城市，同时世界文化大熔炉、时尚之都、购物天堂、高等教育发达等，各种国际标签集于一身的纽约，给人的印象是金融和经济都很好。不过，马特泽克表示，纽约的金融、住房和生活成本，是外国人的主要痛点。 纽约的生活成本，与其他城市差异最多；据统计，这里的消费价格比芝加哥高出24%，外出就餐更是高出28%，相当惊人。看看纽约的居住成本，如果说房租，根据知名房地产网站Zillow显示，纽约的平均租金为3475美元（折合人民币约），且居住条件不佳，公寓平均面积只有大约700平方英尺。 购房方面，Zillow也显示，纽约房产成本平均每平方尺1376美元（折合人民币约），相较于其他城市如波士顿（758.4美元）、迈阿密（518.56美元），纽约的房价可说是令人咋舌。房价贵是一回事，之后的费用更是让你吓一跳，根据Zillow的分析，在纽约购房后除了要偿还贷款，每年还要额外支付平均9400美元（折合人民币约）的房屋费用，如地产税、保险、水电、日常维护等隐藏费用，相当于月供以外，每个月还要额外支付780美元（折合人民币约）。 科技业带动房市 旧金山房价让人却步 旧金山在金融和住房指数中排名倒数第二，在全球住房负担能力方面更是排名倒数第一。虽然这里依山傍水、气候宜人，养老和移民条件都到位，不过仍不是退休人士的最佳选择，只因为这里的房价太贵了！ 随着旧金山的科技业高速发展，带动了当地的房价物价迅速上涨，导致许多想要定居旧金山的家庭，一直买不起一间房屋。同时，科技业一直被认为是旧金山住房危机的罪魁祸首，因为过去几年严重挤占了其他非科技公司的商业和居民的住房土地资源，在资源有限的情况下，导致房价飙涨至居高不下的水平。 根据美国房产网站Trulia在去年发布的一份报告显示，旧金山都会区大约81%的房价在100万美元（折合人民币约）以上，自2017年以来增长了13.7%。Zillow网站的资料也指出，在旧金山都会区购房所需付的头期款，能在美国其他城市购买一间房。 对于这样的价格，许多想在旧金山买房的人开始犹豫不决甚至却步，加上抵押贷款利率不断上升，30年期固定利率抵押贷款平均值达4.94%，是8年以来的最高点，造成计划购房的人数越来越少。 洛杉矶房价涨幅不可小觑 交通最差评 洛杉矶的发达经济仅次于纽约，加上好莱坞带动的人气，进而带动了这里的楼市。虽然房价不比纽约和旧金山的天价高，但是洛杉矶的房价涨幅也是不可小觑。 美国房地产数据公司CoreLogic的最新报告显示，洛杉矶地区在2021年初的中间房价达到699,890美元，同比增长21.7%。虽然如此，但是洛杉矶的房价涨幅不是最大的，以南加州地区作比较，独栋别墅方面，洛杉矶中间房价环比上涨为13%，橙县（13.6%）、河滨县（19.3%）、圣贝纳迪诺县（20%）和圣地亚哥县（10.6%）。 联排别墅和公寓类型的房价，洛杉矶的中间房价环比上涨9.8%，橙县（4.7%）、河滨县（15.2%）、圣贝纳迪诺县（24.6%）和圣地亚哥县（10.6%）。 洛杉矶的房价并非导致成为不宜居城市的主要因素，而是当地的交通得到了很差的评价。尽管洛杉矶有数十亿美元投入到交通建设上，但是当地高速公路拥堵和糟糕的驾驶文化，让它在2017年时连续6年成为佳通状况最糟糕的地区。 在高峰时间，洛杉矶的整个堵塞过程中车子平均速度为每小时9.9英里。同时，洛杉矶曾在一份研究调查报告中发现，其拥堵的交通状况影响了人们的身体健康，也影响了他们工作和学习。 美国这3个城市的过度发展，已经给居住环境带来了影响，而上述所提及的房价的涨幅，若是做投资或许还能获得高投资回报，但是用来居住，或许美国还有更好的城市选择。既然是要移民或养老，当然要选择各方面都更优秀的城市，这样才能过着舒适又健康的生活。 美国还有很多城市被评为宜居城市，只是需要更仔细地去发掘…… 撰文：Wen Wei 编辑：Serene Ku
人人都知道南加州房价高。不过，很多人对南加州的天价房还是所知甚少。据《圣盖博谷论坛报》报导，国际房产搜寻门户网站最近发布的全美最贵房屋清单显示，全美最贵的10个天价房有5个在南加州。据房地产信息网站CoreLogic的近日发布的房价数据，南加州6月中等房价达到46.4万美元，比一年前的44.2万美元提高了5%。其中，部分城市的房屋中价显著高于其它地区，如比佛利山庄房屋中价达到290万美元，曼哈顿海滩达到250万美元，圣马力诺230万美元。高企的房价造成很多南加州人都买不起房子，很多外州人才和公司也望而却步。但是，南加州还有一类天价房没有纳入房地产图表。这些房子价格超高，拥有大量设施和房间。据Point2Homes发布的全美最贵房屋清单，洛杉矶地区霍姆比山（Holmby Hills）的一处房产标价1.5亿美元，排名全美第二贵。佛罗里达棕榈海滩（Palm Beach）南部的一处房产标价1.95亿美元，排全美天价房第一名。其它四处入围全美前十的南加州天价房为：比佛利山庄拉尼娅路（Lania Lane）的一处房产标价1.49亿美元；比佛利山庄北山顶路（North Hillcrest Road）一处房产标价1.35亿美元；圣芭芭拉市东谷路（East Valley Road）一处房产标价1.25亿美元；洛杉矶西日落大道（West Sunset Boulevard ）一处房产标价8800万美元。第二贵和第三贵的房子洛杉矶霍姆比山房产位于北克罗尔伍德大道（N. Carolwood Dr.），有3.8万平方呎，曾经为好莱坞著名影星芭芭拉·史翠珊（Barbra Streisand）所有；事实上，数十年来该房产主人都是好莱坞名流。坐落在林荫中的房产，有10个卧室、20个浴室、一个休息室、一个红酒室和一个综合剧院，此外还有一个带室内瀑布和泳池的水疗室、一个蒸汽按摩房以及一条私人远足道。比佛利山庄排名全美第三贵的房产被昵称为Palazzo di Amore，价格虽稍低于霍姆比山豪宅，但面积更大，有5.3万平方呎，占地25英亩，有12个卧室、23个浴室，还有一个有150个车位的停车场、一幢警卫房和一幢客房。附加设施还有一个剧院、一个迪斯科舞厅、一个保龄球馆、一个酒窖、一个葡萄园、一个网球场和一个海景观景点。谁是买主？该房产的经纪人，科威国际不动产执行董事Joyce Rey说，这种水平，真的没法比，只能寻找一个独特的买家。那么谁会买一个1.49亿美元的房子呢？Joyce说，很显然，要买这样的房子，个人净资产必须接近10亿美元，这些人在全世界各地都有房产，通常有大量随从。他们通常也需要一个团队照看这些大房子，许多富人也有很多家人。Joyce已经做房地产经纪40年，她曾卖过全美最贵的一些房子，并多次创造过全美房价纪录。她说，许多买家来自亚洲、中东和欧洲。很可能是娱乐业、能源或通讯业的大亨。有钱人很多，但也不代表说这类房子能很快卖出。比佛利山庄房产经纪人 Christophe Choo说，如果一个房子标价8000万到1亿美元，可能要在市场上放3-10年才能卖掉。全球只有2500个人能买得起这么贵的房子，还得这个人想在洛杉矶买房，而且是想立刻买才行。圣地亚哥一家房产公司的经纪人Marti Gellens说，圣地亚哥的房产也很贵，但还比不上大洛杉矶地区。那里的市场完全不同，乘坐飞机到洛杉矶比圣地亚哥更容易，因此洛杉矶地区的国际客户也更多。圣地亚哥的高端房产大多在500万到1000万之间，目前待售表中最贵的一处La Jolla房产为1460万美元。Joyce总结说：“我做这行已经40多年了，曾经我卖了100万的房子就成了热点新闻，但这些年来，房价一路飙升。房地产是对抗通胀的好方法，很多财富都是由房地产创造的。”如今南加州知名豪宅经纪落户居外，成为居外网的特约专栏作家！能同时获评为“洛杉矶500名最具影响力人物”丶“豪宅第一夫人”以及 “房地产大贵” 的，整个房产界只有Joyce Rey一人！从业40多年，Joyce 已成为全球顶级房产经纪的传奇，名人客户多不胜数，更多次突破最高售价纪录，销售额累计超过30亿美元！诚信丶创新和注重细节是她的成功之道，她也致力回馈社会公益。Joyce Rey专栏全集：【名人富豪御用星级经纪人带领你走上豪宅市场尖端】互联网资讯综合整理
澳洲知名地产中介McGrath的数据显示，随着中国经济减速且股市在今夏暴跌，曾帮助刺激悉尼房价大涨的中国需求同比下降多达15%。查看更多澳大利亚精品房源据彭博社报道，McGrath今日成功在澳洲上市后，首席执行官麦克格雷斯（John McGrath）表示，中国大陆买家正在避开悉尼和墨尔本，转而将目光投向价格仍然“引人注目的”昆州。 麦克格雷斯说，悉尼和墨尔本的房价正接近“上涨周期”的尾声。在截至10月的三年中，悉尼的房屋均价上涨了47%至约100万澳元，但在上月下跌了1.4%，为至少五年来最大跌幅。同时，因创纪录房价吓走投资者，悉尼成功拍卖出去的房屋数量也降至了三年新低。 房产研究机构CoreLogic 12月初发布的数据显示，澳大利亚八大首府城市（堪培拉、阿德莱德、墨尔本、悉尼、珀斯、霍巴特、布里斯班和达尔文）中有五个城市的房价下滑，导致11月的首府城市价格指数下滑1.5%。 里昂证券（CLSA）去年做的一项澳洲房地产业调查显示，中国是澳洲房地产市场最大的外国投资来源。“中国买家还在，但可能比一年前少了10%至15%。我觉得这是多种原因造成的，包括中国股市等等。”麦克格雷斯说。 中国基准股指上证综指较六月的高点跌近1/3，导致数万亿美元的市值蒸发。瑞信驻悉尼分析师Damien Boey 和Hasan Tevfik在11月3日的报告中称，中国买家信心的消退可能使他们今年对全球房市的兴趣下降了30%。 在中国人已经成为房产第一大海外买家的美国，这种冲击更早前就已显现。 房地产网站Zillow数据显示，截至九月的一年间，拉斯维加斯（Las Vegas）和萨克拉门多（Sacramento, Calif.）的房价上涨33%以上，旧金山、凤凰城、圣地亚哥（San Diego）和加州橘郡（Orange County）的房价上涨超过20%。 但是这种增速在三季度出现大幅放缓。7-9月，加州橘郡（Orange County）房价仅增长1%，圣地亚哥为2%，而旧金山为3%，是2012年初以来涨幅最小。 11月底有报道指出，最近几周中国人购买美国房产的步伐明显放缓，主要因中国股市大跌和经济放缓造成部分富豪财富缩水，此外货币贬值和更严格的资本管控也让部分人无法将国内财富转移到国外。 （据澳洲新快网） 浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
据美国《世界日报》报导，洛杉矶加大安德森经济预测中心（UCLA Anderson）6月13日公布2017年第三季度经济预测。华裔经济学家俞伟雄（William Yu）撰写洛杉矶房地产市场报告，指出华人居民比例是推高房价的六大因素之一。数据显示，全美房价最高的七大城市中，除纽约外，全部集中在加州，包括排名前四的洛杉矶丶圣荷西丶旧金山和圣地亚哥。经济学中衡量房价可负担标准的比率是用该地区居民年收入中位数除以房价中位数，数值越高代表越难买房。美国平均比率不到3.5，但洛杉矶丶圣荷西和旧金山都在九左右，圣地亚哥接近八，河滨和沙加缅度也都超过五。若只看租房，洛杉矶居民平均要拿收入的一半以上交房租，旧金山丶圣地亚哥的房租也超过月收入的四成以上。而全美平均来看，美国人只需要用不到收入三成的钱交房租。俞伟雄表示，造成大洛杉矶地区房价高的主要原因仍是供需关系，房地产市场有限的供应满足不了大量需求。洛杉矶丶橙县丶圣荷西丶旧金山等地每年提供4万至10万个新工作，但每年发放的新建房屋许可证却只有1万至2万个单位，导致供小於求，房价居高不下。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看洛杉矶房源房价高低究竟由什麽因素造成？以大洛杉矶地区（包含橙县）共340个邮编涵盖的区域，2017年4月房价中位数来看，有些区的房价中位数只要20万元（美元，下同），但有些区却高达480万元。俞伟雄从六大方面解释洛杉矶房价的巨大差异。第一点即是房租，最常见解释房价高低理论是该房产在未来能产生的租金收益的净现值（net present value）。此外，还有几个因素也相当重要，例如人力资源指数（human capital index），即年收入高和受教育程度高的居民更容易创造好学校和低犯罪率，从而给房价带来正面影响。离海滩距离越近，房价也会越高，当然也不排除少数例外，如紧靠海边的长堤市虽就在海边，但房价其实很低；而离海很远的Bradbury房价却奇高，210北边的克莱蒙房价也偏高。同时新房数量也会影响房价，新房供应越少房价越高。另外，25至34岁的年轻人比率越高，该地区房价也会被拉高。研究报告指出，还有一大因素是亚裔人口，尤其是华人人口在当地居民中占有的比率。华人越集中的地区越会吸引海外华人投资者来此置产，导致房价升高。典型城市包括房价中位数超过200万的圣玛利诺和超过100万的亚凯迪亚和尔湾，前两个城市华人人口比例都在40%至50%之间，尔湾亚裔人口则超过三分之一。不过数据也指出，华人人口很集中的蒙特利公园市和罗斯密市，虽然房价中位数也超过50万，但都还没有达到应有高度。还有一个现象，若用馀伟雄的2017年房价数学模型来预测许多昂贵地区（中位数超过200万），会发现预测值通常会大於实际值。他解释，昂贵的房子在真实市场中涨幅会比便宜的房子小，“因为它们实在太贵了，即使对富人而言，也望尘莫及”。换言之，高房价地区增幅较小，“可能因为越来越少的美国人和外国人能买得起这麽贵的房子”。馀伟雄表示，由於供应无法满足需求，洛杉矶地区的高房价还会持续下去。从宏观经济和经济周期的角度来看，尤其现在利率依然处於历史低点，房价还会持续增长，直到下一个经济衰退来袭。（据环球网）
根据数据显示，在全美房价最高的七大城市中，除纽约外，全部集中在加州，其中排名前四的是洛杉矶、圣荷西、旧金山和圣地亚哥。经济学家以洛杉矶为例，来分析美国房价居高不下的原因。近日，美国洛杉矶加大安德森经济预测中心（UCLA Anderson），公布了2017年第三季度经济预测报告。华裔经济学家俞伟雄撰写的洛杉矶房地产市场报告指出，华人居民较多可能是推高洛杉矶房价的六大因素之一。根据衡量房价可负担标准的比率，数值越高就代表该地区的民众买房越困难。全美房价可负担标准的平均比率接近3.5，但是洛杉矶、圣荷西和旧金山都在9左右，圣地亚哥则接近8，河滨以及沙加缅度也都超过5。从租金上看，生活在洛杉矶的居民平均要拿收入的一半以上支付房租。而旧金山、圣地亚哥的房租也超过平均月收入的40%以上。而从全美国的平均数值来看，人们则需要用不到收入的十分之三的钱就足够交房租的了。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看洛杉矶房源《世界日报》报导，俞伟雄（William Yu）指出，造成大洛杉矶地区房价居高不下的主要原因是房地产市场供小于求。洛杉矶、橙县、圣荷西、旧金山等地每年有4～10万个新工作岗位，但每年发放的新建房屋许可证却只有1～2万个单位。报导称，以2017年4月，大洛杉矶地区（包含橙县）共340个邮编涵盖区域的房价中位数来看，有些地区的房价中位数只要20万美元，但有些区却高达480万美元。那么，房价高低是由什么因素造成的呢？俞伟雄分析，有六大方面原因造成洛杉矶房价的巨大差异。第一、房租最常见解释房价高低的理论，就是该房产在未来能带来的租金收益的净现值。第二、人力资源指数就是说，年收入高和受教育程度高的居民，更容易在该地区创造好的学校，而且相对来讲犯罪率较低，从而给房价带来正面影响。第三、离海滩距离较近一般认为房屋距离海难较近，房价也会越高。当然也不是绝对的，如紧靠海边的长堤市虽就在海边，但其实房价很低；而离海很远的Bradbury房价却非常高，210北边的克莱蒙房价也相对偏高。第四、新房数量新房数量供应越少，房价越高。第五、年轻人较多25～34岁的年轻人比率越高，该地区房价相应也会被拉高。第六、亚裔人口亚裔人口尤其是华人人口在当地居民中占有的比率，也会影响房价的高低。一般来看华人越集中的地区，越会吸引海外华人投资者来此置产，因此导致房价不断升高。例如，圣玛利诺的房价中位数超过200万，亚凯迪亚和尔湾则超过100万，前两个城市华人人口比例约在40～50%之间，而尔湾的亚裔人口则超过总人口的1/3。不过，数据也指出，华人人口很集中的蒙特利公园市和罗斯密市，虽然房价中位数也超过50万，但都还没有达到应有高度。根据2017年房价数学模型来预测发现，许多房价昂贵的地区（中位数超过200万）增幅较小。原因在于它们实在太贵了，即使对富人而言，也望尘莫及。越来越少的美国人和外国人能买得起这么贵的房子。俞伟雄分析，由于供不应求，洛杉矶地区的高房价可能还会持续下去。从宏观经济和经济周期的角度来看，尤其现在利率仍旧处于历史低点，房价可能还会持续增长。（据新唐人）
美国房租多少钱？科技热潮正带动全美国房租上涨，据美国最大房地产资讯网Zillow周五（10月7日）发布的预测，这一势头在2017年有所放缓；而房租涨幅最大的十座城市中，西海岸的科技中心城市占去七席。据美媒“商业内幕”（Business Insider）报导，近年来，年轻人受丰富的就业机会和高待遇吸引，纷纷迁居西雅图和旧金山等高科技产业集中的城市，由于房源有限，带动当地房租不断上涨。好消息则是，据Zillow预测，全美的房租中位数明年只会提升1.7%，和今年较去年6%的涨幅相比，堪称大幅放缓。“先前我们看到有些地方房租涨了10%，预计明年这些地方的增幅多会在4%至7%的范围。”Zillow首席经济学家古德尔（Svenja Gudell）表示，“这仍很高，不过应能让一些租房者减轻点重负。”2017年房租涨幅预计最高的美国10城市依序为：西雅图（Seattle）— 7.2%波特兰（Portland）— 6.0%丹佛（Denver）— 5.9%辛辛那提（Cincinnati）— 5.2%旧金山（San Francisco）— 4.9%洛杉矶（Los Angeles）— 4.8%萨克拉门托（Sacramento）— 4.7%圣地亚哥（San Diego）— 4.7%凤凰城（Phoenix）— 4.6%圣何塞（San Jose）— 4.5%互联网资讯综合整理
美国国旗要再添两颗星？ 据美国国家公共电台6月13日报道，比特币投资人、“硅谷风投教父”提姆·德瑞普近日提议将美国人口最多的加利福尼亚州一分为三，以此改善民众教育水平，加强基础设施建设。名为“加州3”的该提案目前正在征求签名，旨在参加11月的州际全民公投。 这不是德瑞普第一次尝试将加州拆分。2014年，他曾发起将该州拆分成6部分的运动，但最终签名人数远未达到合格要求。 这次他将加州从南至北分成3部分，“新的州政府可以在崭新的开端改革创新，更好地服务人民”。英国《卫报》称，若该提案通过，将是继美国南北战争期间西弗吉尼亚州从弗吉尼亚州分裂后，第一次出现州分裂。 他的提案试图将加州分成“加州”、“南加州”和“北加州”。其中的“加州”主要由6个沿海县组成，包括：洛杉矶县、圣芭芭拉县和文图拉县等。“北加州”由从圣克鲁兹到俄勒冈州边界的40个县组成，包括了旧金山和沙加缅度。而“南加州”则是由12个县组成，包括弗雷斯诺县、肯县、橙县和圣地亚哥县等。 他对《洛杉矶时报》说：“分成三个州可以让我们获得更好的基础设施、更好的教育并降低税务负担。分成三个州，可以促使政府更好地为公民负责，促进合作和竞争。” 提案：加利福尼亚如何分裂 弗吉尼亚大学政治中心的分析师预测，新的“加州”和“北加州”将是倾向民主党的州，而新的“南加州”将成为摇摆州。 不过，专家认为这一提案实现的可能性很小。民意组织4月的一次调查显示，仅17%的合格选民支持这个想法，且即便该提案在公投中通过，还需经过州法律和美国国会等一系列门槛。也有人认为，将“大加州”分裂并不是改善社会情况的根本方法，“就算拆成300块也没用”。 来源：环球时报 责编：Zoe Chan
