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加州最美英式庄园,开启恬静田园生活

加州以其美丽的城市、明媚的阳光和众多硅谷科技公司而闻名。根据截至 2023 年的最新数据,加利福尼亚州是美国人口最多的州,人口约为3890万。 加州最大的城市包括洛杉矶、圣地亚哥、圣何塞、旧金山和弗雷斯诺。 今天带你看位于洛杉矶南部,治安良好且安静宜居的小镇——穆列塔(Murrieta)。 穆列塔四季分明,气候宜人,是冬季温和、夏季不酷热的完美城市。这里的人口密度低,社区氛围也因此格外浓厚。 对于退休的年长者来说,这里宁静且舒适,有山脉、湖泊和郁郁葱葱的森林,可以尽情享受享受徒步旅行、露营、钓鱼等户外活动。 穆列塔是一个治安良好的城市。当地的犯罪率相较其他加州城市来得低。社区的安全程度高,居民无需时刻担心自身与家人的安危。 此外,这里也有众多优质学府与教育资源。无论是幼儿园还是初高中,穆列塔都能够为孩子提供一流的教育设施和优质教育。穆列塔附近还有著名大学和研究所,为当地居民开启学术与事业的新机会。 该市还拥有优秀的学校和各种娱乐设施。所有这些因素都使穆列塔成为一个极具吸引力的选择,吸引着那些正在寻找一个安全而温馨的家园的家庭和个人。 加州最美庄园之一 这座坐落在加州穆列塔的庄园散发着一种童话故事主人公家的氛围,英式风格的华丽感让人仿佛穿越回以前的黄金时代。 通往庄园的道路非常宽敞,一路上绿荫遍布,幽静至极。 穿过富丽堂皇的大门入口,迎面而来的是客厅,客厅中央摆了一套巨型沙发,从落地窗望出去还可以看到花园的喷泉。 这座庄园配有四间卧室和七间浴室、和五个壁炉,其中四个是象征主人格调和品味的高实用性燃木壁炉。 位于一楼的主卧室是庄园的亮点之一,不仅有宽敞的水疗浴室,还有大理石淋浴间和独立的高架水疗浴缸。 此外,房子的厨房也很大气,配有花岗岩台面和全新的专业电器。 除了起居室和饭厅之外,庄园的一楼有优雅的钢琴室和铺满木地板的办公室。 来到庄园的二楼,你可以看到宽敞的游戏室,里面有台球桌、壁炉和娱乐中心,三间配有全套浴室的大卧室也在二楼。 如此气派的庄园,是宴客和举办派对的绝佳地点。除了主要住宅楼,这栋庄园还有独立的宴客楼。 访客楼的一楼是可以停放26辆汽车的巨大车库;二楼则是两个独立的大公寓。每套公寓都有两间卧室和一个全套浴室。 看完庄园内部,是时候来看看同样令人惊艳的庭院。如果你向往拥有一个葱郁的庄园,这里有300年树龄的橡树、喷泉、瀑布和果园。 庄园的果园有桃树、李子树、苹果树和柚子树,甚至还有独立的马场和一个马厩,让你体验庄园生活的精致品味。 这座庄园距离圣地亚哥和洛杉矶只需1小时车程,在你开启恬静的田园生活同时拥有城市的生活品质。有兴趣购买此房产者,欢迎点此浏览房源。

在加州纯白风古典庄园奢享人生

加利福尼亚州是全美国最富裕的十个城镇之一,科技方面也走在最前沿,是一个极具创造力的神奇地方。此外,这片土地也孕育了丰富的历史、文化、音乐和探险项目。在这样一个充满热情的冒险胜地,从海滩到山脉都是如此让人着迷。   如果你是音乐与艺术爱好者…… 从华特·迪士尼音乐厅(Walt Disney Concert Hall)到旧金山最时髦的乐队演奏场地菲尔莫尔礼堂(Fillmore),每位访客都可以在加州听到心动的旋律。   除了音乐,加州的戏剧场景也非常有名,包括圣地亚哥的老环球剧院(Old Globe Theatre)、拉霍亚剧场(La Jolla Playhouse) 和伯克利戏目剧院(Berkeley Repertory Theatre)。   如果你热爱户外活动…… 穿上登山鞋,带齐装备,出发到加州的皮埃蒙特(Piedmont)吧!“皮埃蒙特”一词源于法国,意指山脚下的地区。   正如意大利紧靠阿尔卑斯山低地的皮埃蒙特省,美国加州的皮埃蒙特(Piedmont)位于东部沿海至阿巴拉契亚山脉的一片丘陵地区,​​介于新泽西州北部和阿拉巴马州南部之间。   皮埃蒙特可以说是户外爱好者的四季天堂,远足径、溪流、山脉、国家公园等地方都是基本配备。   你不能错过的探险地包括:优胜美地国家公园(Yosemite)、北美最大的高山湖——太浩湖(Lake Tahoe)、红杉国家公园 (Redwood National Park)、美洲杉国家公园 (Sequoia National Park)和火山岩床国家保护区 (Lava Beds National Monument) 。   如果你喜欢古老的豪华庄园…… 这座位于阿拉巴马州皮埃蒙特的宏伟庄园最初由美国建筑师阿尔伯特•法尔(Albert Farr)在1926年所构想,为想要享受奢华生活的,注重个人隐私的买家提供了一个完美选择。庄园占地超过一英亩,四周被开阔的绿地和茂盛的树木所围绕。 推开大门进入庄园,无处不是与其奢华气质相符的家具与摆设。每套沙发、茶几、吊灯和橱柜等,都充斥着对生活品味的崇高要求。如果你仔细观察,会发现庄园里的数个客厅都围绕着不同主题所精心打造。这也意味着你可以在这幢房子中的多个客厅里同时宴请不同的贵宾。 要我说这座庄园最让人过目不忘的地方,那肯定是它的饭厅和厨房。在十人长桌餐桌上,享受的不止是美食,还有令人沉醉的就餐环境。设备超级齐全的厨房配上备有清洗、用餐和橱柜功能的中岛台,美感与便利都兼顾。 每当夜幕降临,灯光亮起,庄园拉开新的序幕,诉说着不同的风情。居住在这样一个庄园,各种清幽舒畅都是垂手可得,你可以在庄园的户外空间尽享大自然的美妙与纯净。 这座庄园会不会是你的梦中情宅?如果你想在隐秘性高且远离外界纷扰的皮埃蒙特享受生活,这就是专属于你的机会。 有兴趣购买此房产,欢迎点此浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。

美国房产价格的预测

根据相关的消息可知,美国的房产价格预计在未来一年中可能会再上涨11.7%。根据zillow的预测,美国2021年10月份至2022年10月份,房产价格有可能上涨13.6%。2021年美国房产的销量比2020年增长了8.5%,房产价值在年底已经出现的放缓的迹象,但是和常态相比还是比较强劲的状态。目前美国房产价格的中位数是312728美元,创下近20年来的最高纪录。 美国最大的50个都会区,房产价格基本上都是上涨的趋势,不过已经有42个区的房价得到放缓,其中月增长最快的是罗利的2.7%、纳什维尔的4.4%以及亚特兰大的2.3%。美国房价上涨的同时,租金价格也在不断的上涨,10月份的租金指数上涨了14.3%,每个月为1837美元,已经创下了最高的记录,不过和9月份的数值相比,还有有所放缓。 有预测说,美国的房产价格从2021年10月-2022年1月,三个月内房价会上涨3.8%,今年年底美国的整体房价会比2020年底上涨19.5%。对于想要在美国购房的人来说,当前的房价仍然是不小的压力,虽然增速明显放缓,但是购买一套房产的负担还是很大。美国房价的上升一直在不断刷新记录,想要购买房产的人,可以在等等具体情况,毕竟当下购买并不是最佳的选择。 今年美国房价上涨速度较快的城市有圣地亚哥、西雅图、以及凤凰城,它们增长率分别达到了27.79%、25.5%和32.4%,增速比较低且房价比较平稳的城市是芝加哥、华盛顿特区以及明尼阿波尼斯,它们的增幅分别是13.27%、15.84以及14.54%。通过数据能够明显感受到,想要美国的房价出现强烈降温的可能性比较小,发展不错的中心城市房价是比较稳定的,处于上升期的城市价格,增幅是比较大的。

美国雾霭最少的城市

美国雾霭最少空气最好的城市1、旧金山市,2、檀香山,3、旧金山湾区的圣何塞,4、旧金山湾区的佛利蒙,5、南加州的圣地亚哥,6、华盛顿特区,7、旧金山湾区的奥克兰,8、俄勒冈州的波特兰,9、加州首付沙加缅度,10、明州的明尼阿波斯。 国外对于环境是非常重视的,特别是美国,很多人喜欢到国外养老,就是得益于国外的优质空气环境,阳光沙滩海洋,现在美国签证也非常方便,一次入境可以批准6个月以上,买一张机票可以随时入住美国。 美国当地人对于环保运动是非常热衷的,相关部门在分析了全美100个城市的环保情况之后,也制定出20项标准,每个城市的人均室内排放量,每个城市有多少智能能源政策,根据调查发现,檀香山的空气品质是最低的,只有34,南加河滨市和圣伯纳河诺的空气品质最差,纽约市和华府的平均每人使用35加仑汽油,在全球达到了最高。 都说为什么美国雾霾,其实美国是有的,特别是在早期时候,美国工业化很多,多到一定程度,就会有大规模的污染,之前美国洛杉矶的光化学污染,但美国及时意识到这个问题,采取了相关措施,才致使雾霾没有想象中那么严重。 不管是哪一个国家,哪一个城市,对于雾霾都是厌恶的,雾霾带来的危害太多了,美国洛杉矶的空气污染在美国是名列玩毛,特别是洛杉矶市区和近郊,很多时候都能看到灰黄色的雾霾,离地平线越近就越浓厚,对于没有见过雾霾的人来说,这种程度的雾霾是接受不了的。 虽然洛杉矶是一个大城市,受到了很多的欢迎,但大量的雾霾也让很多人望而却步,毕竟没有谁想要拿自己的身体健康去冒险。

美国房价如何

根据美国官方提供的数据可知,美国房产价格的中位数为35.03万美元,折合人民币大约为220.07万元。美国的的房产价格一直在不断上升,和同时期相比已经上涨了23.6%。据了解美国99%地区的房产价格都处于不断上升的趋势中,其中有89%的地区是以两位数的速度增长的。美国的房产价格虽然在不断的上升,但是房产的销量和疫情前相比有一定幅度的下降。 房产市场的第二季度已经结束,美国曼哈顿地区的房产价格、租金都在不断上升。曼哈顿的租金中位数上升了60美元,达到了2860美元。布鲁克林的租金上涨了49美元,达到了2449美元。皇后区的租金上涨了50美元,达到2100美元。美国纽约市的房产价格在五月份的销量上涨较快,同时房产价格上涨的也比较迅猛。除了纽约之外,很多城市的房产价格和租金都是如此,并且美国很多地区郊区的房产价格上涨额外猛烈。 美国房产市场的价格在2021年第二季度暴涨了23%。根据数据能够感受到,不仅仅是美国的房产价格,全球的房价都是不断上升的趋势。美国房价上涨猛烈的原因之一有市场供不应求。达拉斯、迈阿密、纽约和旧金山等美国大都市区的房价环比上涨的比例在1.6%,同时期相比上涨的比例为14.9%。菲尼克斯、圣地亚哥、西雅图这三个城市的房价上涨更高,比例直破20%。 目前美国的房产价格还在不断的上涨,并且对房产的需求量很大。美国房市的火热度让很多人想要购买投资,并且有人说现在美国的房产几乎只能“抢”,面对此状,如果有足够的资金购买美国的房产就不要犹豫了,毕竟市场的火热很可能出现“一抢而空”的情况。

美国公寓租赁市场 六大新趋势图解

自新冠疫情以来,全美都会区几乎所有市场的公寓入住率都有所增加,公寓市场正在蓬勃发展。根据全国房地产经纪人协会(NAR)对138个市场的CoStar市场数据的分析,2021年第二季度的净吸纳量(占用单位数量的变化),比上一季度增加了207,035个单位。在2019年第二季度,即大疫情之前,净吸纳量仅为 116,526个,约为目前吸纳速度的一半。(表一) 表一:公寓单位的入住率(吸纳量)变化 根据NAR的分析,在2020年第二季度至2021年第二季度期间,138个地区中有137个地区的入住单位数量增加(正净吸纳量),其中旧金山是唯一仍然负净吸纳量2,730套的都市区。 疫情导致公寓少数市场 入住率下降 值得指出的是,公寓入住率的下降主要集中在纽约市区和西海岸市场:旧金山(-6,958套);纽约市(-4,371套);南湾/圣何西(-2,791套);东湾/奥克兰(-445套); 芝加哥(-337套);匹兹堡(Pittsburgh)(-71套)和亚基马(Yakima)(-30套)。(表二) 表二:2020第二季度至2021第二季度入住公寓单位每季度净变化 其它大型市场的公寓入住率,自疫情以来的任何一个季度,都没有出现负净吸收。2020年第二季度至2021年第二季度的入住率,增幅最大的是亚特兰大、奥斯汀、博伊西、达拉斯、丹佛、休斯顿、奥兰多、费城、凤凰城和波特兰。(表三) 表三:2020第二季度至2021第二季度公寓单位净吸纳量 公寓入住率下降的原因之一是劳动力改变的因素。西海岸市场高度集中了技术员工,而纽约市是主要的金融中心、许多公司的总部和旅游胜地,因此在疫情高峰期,公寓租赁需求暴跌。截至2021年6月,在全美50%的计算机运算工作者,以及40%的合法职业员工仍然在家工作。 但其实大疫情的影响也很短暂,到2020年第四季度,在这些市场的入住率已经开始上升。 除了入住率大幅下降的少数几个市场之外,为什么其它市场的入住率没有下降(或下降很少)?原因可能是租金和住房负担能力的差异,对员工来说。这些有就业的地方,也有更好的租金价格。 在纽约市,2020年第二季度至2021年第三季度的有效租金中位数,为 3,764美元;在旧金山,2,746美元;在东湾/奥克兰,2,163美元。它们与达拉斯的中位数租金1,201美元相比,高出很多;在休斯顿,1,100美元;在亚特兰大,1,284 美元;或在凤凰城,1,231美元。(表四) 表四:2020第二季度至2021第三季度,在至少10万套公寓单位的市场中,单位吸纳量与有效租金中位数 2021年5月,与上个月相比,427个都市区中有294个的非农就业人数(经季节性调整)有所增加。达拉斯-沃思堡创造了14,900个工作岗位;休斯顿,8,800个工作岗位;亚特兰大,6,000 个;凤凰城,10,200个。 租金前景 由于对公寓的强劲需求,租金强劲上涨。 与一年前相比,截至2021年第二季度,只有南湾/圣何西和旧金山的租金低于去年同期。在所有市场,租金都比一年前上涨。在纽约市和奥克兰,租金有所回升,实际租金较一年前上涨不到1%。 在39个市场中,租金以两位数的速度上涨。截至2021年第二季度,租金同比涨幅最大的是圣露西港/皮尔斯堡(21%)、坦帕/圣彼得堡(20%)、默特尔比奇 (20%)、凤凰城(19%)、博伊西(18%)、拉斯维加斯(18%)。(表五) 表五:截至2021年7月12日的有效租金要价同比变化 预计空置率低的市场将显示出强劲的租金增长,例如加州市场:内陆帝国、橘县、圣地亚哥、洛杉矶和沙加缅度。(表六) 表六:租金增长与空置率(2021年7月1日至7月12日) 其它租金增长强劲,且空置率低的市场可能会持续租金增长——坦帕、凤凰城、拉斯维加斯、南佛罗里达、费城和汉普顿路(弗吉尼亚)等市场。 亚特兰大、达拉斯和休斯顿的空置率没有那么紧张,但由于这些地区的净移入人口多,租金一直在以强劲的速度增长。 随着更多员工重返办公室,奥克兰、圣何西和旧金山的租金可能会略有上涨,但与其它市场相比,高空置率将使租金保持温和增长。 在美国投资买房,除了等待房产增值外,出租物业也能赚取丰厚的收益! 马上联系海外房产专家居外IQI,让我们给您推荐能满足您投资目标的各种热门项目。

全球性价比高的学区房

全球性价比高的学区房都位处何处?当人们在讨论北上广房价高得令人咋舌的学区房,为了寻找更加合适的学区房而烦时,一部分富裕的中国家长们早已将目光投向海外。居外今天将为您介绍全球性价比高的学区房: 一、全球性价比高的学区房:英国 英国的名校云集、文化底蕴深厚,而中国则是英国第一海外生源国,截至2014年年底中国在英留学人员超过15万人。由于英国房产的增值、保值性很强,不少中国家长都在子女留学的学校附近购买房屋。那英国的高校周边都有哪些房源可选呢?居外网以城市为主线整理出英国英格兰、苏格兰和威尔士三大区域以下著名大学周边房源,看看你适合在哪置业吧! 1、英格兰 牛津大学University of Oxford(牛津) 曼彻斯特大学The University of Manchester(曼彻斯特) 帝国理工学院Imperial College(伦敦) 剑桥大学University of Cambridge( 剑桥) 诺丁汉大学The University of Nottingham(诺丁汉) 利兹大学The University of Leeds(利兹) 伦敦大学University of London(伦敦) 2、苏格兰 爱丁堡大学The University of Edinburgh(爱丁堡) 圣安德鲁斯大学The University of St Andrews(圣安德鲁斯) 3、威尔士 卡迪夫大学Cardiff University(卡迪夫) 二、全球性价比高的学区房:美国 作为世界上教育水平最高的国家,美国一直是众多中国家长为子女教育购房的首选地之一。那美国的高校周边都有哪些学区房源可选??居外网整理出美国加尼福尼亚州、纽约州、马萨诸塞州和德克萨斯州四个大州各自代表性的以下高校周边的房源供您参考。 1、加尼福尼亚州 斯坦福大学Stanford University(旧金山) 南加州大学University of Southern California(洛杉矶) 圣地亚哥大学University of San Diego(圣地亚哥)  2、纽约州  哥伦比亚大学Columbia University(曼哈顿) 纽约大学New York University(纽约) 福坦莫大学Fordham University(纽约) 3、马萨诸塞州 哈佛大学Harvard University(剑桥市) 波士顿大学Boston University(波士顿市) 4、德克萨斯州 莱斯大学Rice University(休斯顿) 贝勒大学Baylor University(韦科) 三、全球性价比高的学区房:澳洲 近些年,中国留学生去都很热衷去澳洲留学,光今年就有近5万名中国学生在澳洲大学、学院及中学修读课程,比去年上涨了2%。而随著“以房养学”风潮的兴起,澳洲学区房的投资也日趋火热。下面居外网就以城市为主线,为您整理出澳大利亚优秀的高校周边的学区房房源。 1、新南威尔士州 悉尼大学 University of Sydney(悉尼) 新南威尔士大学 University of New South Wales 麦觉理大学Macquarie University(悉尼) 查尔斯特大学 Charles Sturt University(巴瑟斯顿) 2、昆士兰州 昆士兰大学 University of Queensland(布里斯班) 格里菲斯大学Griffin University(布里斯班) 邦德大学Bond University(Robina) 3、维多利亚州 墨尔本大学 The University of Melbourne(墨尔本) 拉筹伯大学La Trobe University(墨尔本) 莫纳什大学Monash University(墨尔本) 四、全球性价比高的学区房:加拿大 加拿大是世界上教育体系最完整、教育水准最高的国家之一,据统计2015年赴加留学的中国学生超过7万人,占所有赴加留学生的三分之一,而加拿大的学区房自然 也就成为了投资热点。那加拿大高校周边都有哪些房源可供选择呢?居外同样整理出来供您参考。 1、安大略省 多伦多大学University of Toronto(多伦多) 渥太华大学University of Ottawa(渥太华) 温莎大学University of Windsor(温莎) 滑铁卢大学 university of waterloo(滑铁卢) 安省理工大学University of Ontario Institute of Technology(奥沙瓦) 2、魁北克省 蒙特利尔大学University of Montreal(蒙特利尔) 希尔布鲁克大学Universite de Sherbrooke(希尔布鲁克) 毕索大学Bishop's University(希尔布鲁克) 3、不列颠哥伦比亚省 维多利亚大学University of Victoria(维多利亚) 不列颠哥伦比亚大学University of British Columbia(温哥华)

美国 | 中国留学生赴美持OPT入境审查严 移民政策疑收紧

据美国《星岛日报》报道,近年来,随着中国的经济迅速发展,越来越多的中国人愿意在子女身上进行教育投资。而美国因出色的教育系统,格外受到中国家庭的偏爱。但疑受特朗普新政府即将上台的影响,美国海关与边境保护局对持有F-1签证及OPT实习的中国留学生审查格外严格。移民律师表示,这一现象反映未来H1B工作签证将更为严格,也和过去美国假学校提供学生签证有关。 目前,正手持F-1签证在洛杉矶利用OPT(Optional Practical Training)实习工作的高同学表示,近日,他刚从中国休假结束返回美国,但在入境的时候却无故被边境官带去了小黑屋进行审查。在小黑屋内经过约30分钟的等待后,才被告知批准过关,期间并没有受到任何边境官员询问。 高同学指出,在小黑屋中,除去一些有移民倾向的年长者和旅客之外,留学生的数量并不少,包括其在内的7人,大部分都是手持OPT证件入境。 据了解,随着圣诞假期的结束,陆续返回美国的留学生数量庞大,其中不乏有许多刚刚大学毕业,利用OPT实习机会工作的留学生,被带入小黑屋的也不在少数。 圣地亚哥加大毕业的顾逸阳表示,他在11月入境美国的时候也被带入小黑屋。他表示,当边境官员问他来干什么时,他回答“OPT and Work”后便被带去了小黑屋,经过近1小时的等待之后,没有没有经过任何的审讯的他被批准过关。同样的情形也发生在从墨西哥旅游回美的UCI毕业实习生吴雨轩身上。 移民律师方孝伟表示,该现象与特朗普当选总统的关联并不是很明确,但已经有国会议员提出未来要将办理H1B工作签证的要求提高,其中包括申请者的薪水要求更高,以及硕士生不能进行第二轮抽签的。他指出,把入境人员带入小黑屋是给移民官更多的时间查询该入境者的身份纪录,同样也与美国移民局对OPT不了解有关。 移民律师陈劲松指出,该现象和美国的总体政策相关,而考虑到过去一段时间,美国移民局查处了一些假学校曾提供给海外留学生签证的情况,部分移民官会对F-1签证的留学生及OPT学生的审查更为严格,以证实签证的真实性和有效性。 相关资讯:美国 | 地产大亨特朗普上台 房仲:美元计价房地产正夯 (据中国侨网 )

如何投资美国多单元住宅实现13%回报率 | 居外买家故事

美国多单元房产投资无论从资金流,还是投资回报率都备受投资者的青睐。尽管房产投资理论和分析的信息和文章屡见不鲜,但却缺少实例分析。以下就美国华人买家Zora(同时也是居外特约专栏作家)在2017年6月份购买、投资多单元房作为案例,和居外网读者分享和解析投资回报率的计算方式和本次投资过程中的投资心得: 投资概况 买家:Zora/美国华人 买房区域:康涅狄格州,布里斯托市 置业目的:投资 投资金额:7万美元(首付+养房费用) 买房类型:多单元房 户型:共3户,每户为3房1卫(110平米),共330平米 置业结果:成功投资,净现金回报率达13%   *备注:多单元房(Multifamily),是美国特有的住房的类型,从外表上看是一幢独立房,但建筑里面却包括了2-4个独立的单元(公寓),每个单元都同时入住一户家庭,为此能获得较高的租金收入,是最适合投资的房屋类型。 关于多单元房的投资优势,可参考“选择投资美国多单元住宅(multi-family)的五大原因”  点击查看居外网美国更多精品房源 这幢多单元房位于康涅狄格州布里斯托市(Bristol),面积近330平米,共有三个3房1卫的独立单元。周边设施比较成熟,5分钟步行到购物区域,靠近公交站,14 分钟步行距离到公园,高尔夫球场,网球场等设施。当地居民基本以工薪阶层(working class)为主,这也是这套房产的出租目标人群。按照当地目前的行情,每个单元的租金为900-1100美元/月左右。 一、房产投资回报率如何计算? 在计算这套多单元房的投资收益钱,先为大家介绍常见的计算投资回报率的计算方式:资产回报率(CAP RATE)、现金回报率(Cash on Cash Return)。 资产回报率CAP RATE : CAP RATE = 年净经营收入/地产的市场价格,也就是不考虑有贷款的条件下,一个投资地产所能产生收入与其价格的百分比。年净经营收入的计算方法是把年租金收入的总额,减去所有费用,包括地产税,保险,维修,房东所支付的水电费等。值得说明的是,银行还贷的月供本金和利息都不包括在内。 现金回报率Cash on Cash Return: 净现金收入/净现金投资。和CAP RATE 不同,现金回报率的计算更看中的是每年纯现金利润收入占购买房产时现金投入的比率。例如,房产价格为10万美元,首付款25%为25000 美元,如支付完贷款和房产经营费用以后,纯利润所得为每月300 美元,CASH ON CASH的回报为 ($300 *12/$25000)=14%。Cash on Cash Return 更是从现金流的角度来帮助投资人评估投资价值,并可以和股票市场或者其他投资方式作横向比较。 >>>美国置业百科:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费 二、实例计算:布里斯托(Bristol)多单元房投资收益计算 1、买房主要支出 成交价格205,000 美元 首付金额:51,250美元(25%) 维修费用:12000 美元(在专业验房过程中,屋顶和其中一户的熔炉接近更换年龄,在和卖家商讨后,卖家给出10000 美金的折扣,作为买家的我们会出资进行修葺)  月贷款利息和本金:$847;年贷款利息和本金为$10,163.40 美元  2、每年养房费用(必须支付的养房和出租衍生费用)   维修费用10%:每月$326 ,每年3912美元。 空置期分摊(vacancy rate 10%):每月326,每年3912美元。 备注:10%的空置率是一个比较保守的数字,康州的冬天比较长,如果房屋在冬天空置,招租的时间可能会较长。10%低于当地的房屋空置率的平局值,大部分投资人用5%-10%空置率来做回报率的计算 专业物业管理费用10%:每年3912美元 备注:业主如果居住在外市,或者没有时间亲自管理,可以雇佣专业的物业公司负责招租,维修,接通业租户电话等,一般费用在租金的10%左右。我和我的合作伙伴短期内会自己管理该房产,但1-2年后计划由物业公司接手管理,所以在计算回报率时考虑到10%的物业管理费对我们很重要。 房产地税:4700 美元/年 水费:150 美元/月,1800 美元/年(根据房产的建筑结构,不是所有的房产水费多有房东支付) 房产保险:2332 美元/年 总费用支出= $20568 美元 3、每年租金收入 年房租收入为$39,120 美元(月房租收入$3,260*12) 为此,本套多单元房的资产回报率与现金回报率计算如下: 资产回报率=(年房租总收入- 费用支出)/ 房产购买价=($39,120 -$20,568)/$205,000=9% 现金回报率=年净利润回报(年房租总收入-费用支出-年房贷利息和本金)/现金投资(首付金额+维修费用) = ($39,120 -$20568-$10,163.40)/ ($51,250.00+$12,000)=13% 注意:如果大家无法在美国拿到贷款,现金支付购买的话,CAP RATE的计算方式没有变化。但是CASH ON CASH 回报率的计算就会和以上的计算不同。 三、投资心得:避开热门区域、找个好经纪 美国每个区域在做房产投资的选择上都有其特殊性。对该房产购买时所考虑的因素,未必适用于美国所有其他城市和地区,需要说明的几点是:  选择适合的投资区域 美国热门的房地产市场例如洛杉矶和纽约,房产在过去几年中价格上升迅速,尽管租金也在上升,但是这些城市的CAP RATE 会远远低于9%。 例如圣地亚哥地区2017年第一季度平局CAP RATE 只有4%。 与之相比,康涅狄格州比邻纽约和波士顿,最近一两年才开始被中国投资人所了解,是一个投资门槛低,回报较好的市场,能以更少的现金投入获得不错的现金回报,更适合普通投资者。 选个称职的经纪人真的很重要 选择对的房地产经纪人对于投资者来说可以起到事半功倍的效果。我们的房地产经纪人不仅给我们提供了准确的房产税费用,保险和水费的预估信息,帮助我们做更准确的回报率计算。更主要的是给了我们提供了当地房地产律师,专业验房公司,物业管理公司等推荐。并且还在和卖家的经纪人协商价格时给出了有建设性的建议,让我们在验房后由拿到了优惠。尤其对中国的投资人来说,找到有经验的美国当地房地产经纪人尤为重要。    看完以上故事,如果你也有过在海外买房、投资的经历,无论成功与否,都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。   撰稿:Zora 排版:Shelly Du 责编:Vincent  Xie  

居外研究: 做全球短租房东会违法吗?| 海外

近年来共享经济风靡全世界,其中与房地产搭界的莫过于大名鼎鼎的Airbnb。今年三月其估值约为3100亿美金。2017年3月Airbnb借助其中国分公司的合资伙伴“宽带资本”和“红杉资本”,希望在中国市场推出新品牌“爱彼迎”,来改变公众眼中“外资科技公司容易不服中国水土”的印象。 Airbnb目前在全球191个国家拥有3百万套房源,就中国而言,爱彼迎有8万套房源和160万的访问量,单纯就在Airbnb 的全球房源上租过短租房的中国用户就达到530万,单在2016年, 在境外租用Airbnb 房源的中国用户数同比就上涨142%,中国和印度是AirBnB 重点投入的高增长市场。 最近,其服务平台“Trips”由上海正式进入中国。可以说,Airbnb似乎已不满足于当一个普通微型业主分享住所的平台了,渐渐在奢华型旅游、机票团购、团体支付和房客管理等方面施展拳脚。Airbnb去年11月宣布他们正在开发一个机票预订工具和行程安排功能,今年2月收购了总部位于蒙特利尔的高端假日房屋出租服务公司Luxury Retreats。 法律法规或许是Airbnb甚至很多其他共享经济企业,发展过程中遭遇的挑战和隐忧。伦敦、纽约、阿姆斯特丹、旧金山、巴塞罗那的官员都曾表示Airbnb这样的短租生意违反了土地使用分区的相关法规,对普通长租客不利。相比于传统长租,短租带给房东的收益大概能有三倍,如此这般会来踩长租房市场供应量下降,长租价格也容易水涨船高。这一现象对房地产,特别是租房市场的相关人士值得关注,具有借鉴意义,现在世界范围列举几例,以飨读者。 日本 : 有限度的合法 今年6月日本参议院通过法律,允许房屋所有者短期租给付钱的房客,但有两点限制:一年内最多180天、必须在当地政府报备并遵守当地规定。 经过一年多的准备筹划程序,这一所谓的“Airbnb律令”还是让一些房东不甚满意:180天的限制一定程度上断了他们的财路。事实上,和伦敦的90天、阿姆斯特丹的60天的限制、甚至巴塞罗那断然拒绝,官员“零容忍”的态度相比,已经算好的了。 Airbnb的数据显示,日本是他们全球前十的市场,16年6月至今就有5百万人使用,去年共接待外国370万游客,全年其用户社群“贡献了830亿美元的经济效益”。 Airbnb在旅游业中带来的巨大利润恐怕是促成此项法律的重要因素。再加上日本旅馆供应一向紧俏,随着2019年英式橄榄球世界杯和2020年奥运会的到来,这些数字将只增不减。据日本旅游业协会的估计,2020年将会有4千万外国游客赴日。 Airbnb日本市场总经理田邉泰之(Yasuyuki  Tanabe)表示,Airbnb在日本的前途一片光明,“有极大的机会撬动这个国家未曾企及的房地产资源。” 除此之外,该项法律还允许其他公司为Airbnb的房东、房客提供服务。田邉泰之表示,他们已经在和一些日本的供应商接触,但不愿意给出具体的名字。 泰国 :有法难依 Airbnb落地泰国已有5年之久,正如Uber一样,泰官方将其视为“破坏性技术”,违法的商业模式:将住宅短期转租给游客的行为违反了商业法规和税务法律。 Airbnb联合创始人Joe Gebbia表示,他们正在在和泰国立法方讨论监管措施。“我们和每个国家的政府都密切联系,紧密协商。” Airbnb报告显示:如今全泰国共有约430万家 Airbnb民宿,2016年约77万4千外国人在泰旅游时入住,环比增长150%。泰国有关短租和旅馆业的管理条例推出时间分别为1979年和1935年, 因此,诞生于21世纪的Airbnb的商业模式在旧有的泰国法律框架下被视为非法。1979年,泰国发布法律规定,禁止国民将住宅建筑短期出租;1935年,泰国曾出台法律规定,一切住宿商业单位必须注册为宾馆,并按床位和时长征税。显然,Airbnb房东不会注册成宾馆,自然也不按此法律规定缴税。 对此,Gebbia回应说这么操作没毛病:“Airbnb的房东只是偶尔把房间借出去,并不是他们的全职收入。” 来自宾馆和公寓交易公会的代表强烈呼吁政府采取行动,然而相较于针对Grab Car 和Uber的大规模公开口诛笔伐,似乎鲜有对Airbnb业主的采取措施的迹象。曼谷市政府确有表态,但执法力度上却没有实质跟进。 今年三月,Airbnb宣布在泰国跟进伦敦、东京的脚步,对其用户新增旅游体验产品“Experiences”。该服务允许用户预订当地的旅行游玩项目,包括自由骑行、烹饪课程、泰拳课程等,价格在1千泰铢至4200泰铢之间。 有些Experiences项目与传统的旅游项目很类似,根据泰国法律,导游证是必不可少的。无证导游可能面临一年的牢狱之灾,或/和10万泰铢的罚款。政府近年来这方面的打击力度不小。 Airbnb的一位发言人在本文发表后联系了原载媒体,称对文章“完全非法”的描述表示异议,应为陈规旧律管理的“灰色地带”。同时转发了Gebbia的原话:“据我们所知,这些法条都是在互联网出现很久之前制定的,人们不应该需要请律师一页一页翻阅几十年前的法律来判断是不是可以偶尔让人住在家里的空房间里。 德国柏林 :立法容易 执法难 自2016年5月1日起,柏林的“反Airbnb法”(禁不当使用令)正式生效。其中规定,Airbnb是完全合法的,但没有注册、许可证件的,和/或将居住面积50%以上作为短租供游人住宿的行为是违法的,房东将面临10万欧元的罚款。但据知情人士透露,普通个人是比较难获得许可证的,最中心的米特区就宣布他们会拒绝95%的申请,因为他们在一幢楼里发现,300间公寓里280间都是以短租生意为主的。可以看出,该法律旨在限制公寓住宅的“不当使用”,打压那些“专业”出租给游客的房东,让常规的长租客找得到房子住。 然而一年过去了,并没有显著的效果。 《该死的创业幻想: 互联网经济如何摧毁福利国家》(《Die Start-up-Illusion: Wie die Internet-Ökonomie unseren Sozialstaat ruiniert》)作者Steven Hill认为,这部法律执法成果有限的原因很简单:熟悉老办法的政府尚未理解该如何监管数字化公司。 网上大量的Airbnb交易很难用传统方法追根溯源。据独立数据公司Inside Airbnb的信息,现在柏林共有2万多个活跃房源,过去一年新增7200个,同比增加54%。而且该法律明确针对的整套房出租也只增无减:环比增多54%至1万多个,德国Airbnb差不多一半的房源都是政府出台禁令后挂在平台上的。 政府行动速度不出意外的慢。柏林的心脏,米特区区长冯-达瑟尔表示,今年估计能处罚20-30个房东,还有有近千个案子正在审理。事实上,一个房东被抓,又有百千个房东冒了出来。 德国政府从执法中收获到的教训是:除非Airbnb主动把细节告诉你,政府靠自己基本上不可能完全知晓哪些人是房东,他们的房子在哪里,租几个晚上,租金多少等等具体信息。根据这些信息,政府不但能监控违法行为,还可以照传统宾馆的标准收税。在Steven Hill 看来市政府目前要求的信息还不够具体,不够“侵略性”。在纽约市,Airbnb就以隐私为由拒绝提供整套记录。 “一言蔽之,法不责众矣” 全球普遍来看,Airbnb仍存在于灰色地带,不受大部分已有的法律所欢迎。尽管如此,其高管也毫不避讳打擦边球的做法。Gebbia表示,Airbnb的商业模式是不可逆转的:“共享经济既然来了就走不了了,泼出去的水就回不来了。我们有机会在全世界的城市生根发芽,并在业务和监管之间找到平衡。由此看来,目前在中国声响不大到也是明智之举,不急着扩大规模,似乎能最大限度减少法律层面的纠纷,经济效益同样得以保证。 美国:Airbnb 商业生态孵化专业型短租服务创业企业 “专业”的Airbnb房东不在少数,并不是柏林市政府独有的烦恼,在全世界范围内并不鲜见。如今美国就有一些创业公司专门帮公寓楼业主把空房间改造成酒店客房,用于短期出租。 尽管目前这些服务遭到了各地方政府的强烈反对,也不受一般租客欢迎,有些创业者有信心迎难而上。  弗吉尼亚州阿灵顿的WhyHotel主要是把公寓楼改成即拆即建的快闪酒店,还有前台和房间服务。这样业主在找不到长租客的时侯也能赚钱。迈阿密的YouRent.com 会租下一部分甚至整幢公寓楼,再请设计师把房间改成酒店客房。一般来说8-16个月就可以完成一个项目。 据美国多户型住房委员会的统计,全美大概有2900万个公寓单位;CoStar Group Inc 数据称,自2014年起新造单位约80万个,今年一季度市中心公寓单位空置率从6.8%同比增长至8.1%,约45%在2016年第一季度竣工的公寓楼一年后的空置率可达10%,而前一年的只有38%。由此可见,普通的长期租客是越来越难找。 WhyHotel是从弗吉尼亚五角城一炮而红的。他们改造了信托公司Vornado拥有的一幢楼里50套空房间,收费为每晚$179-$329。从一月到五月,几乎客满。联合创始人兼CEO杰森-福定不愿透露每晚的收益究竟几何,但他表示事先和当地政府有过协议,这个项目运营不会超过24个月。他还强调,这种商业模式只有在超过200个单元的公寓楼里才合理,因为既不需要大的结构性调整,也有足够的空间来保证在短期内能够盈利。同时他们也尽量避免彻底改造成永久性的客房,以免陷入争议的漩涡中。 YouRent则仅仅是租下整栋高端公寓楼,再像酒店一样转租出去。CEO布莱恩-费迪南德表示,主要是看中豪华公寓库存太多而城区酒店需求较高这点。他们一般会比一般房客多付20%租金,检查客人背景,多缴税获取当地政府许可,还有买租房保险。费迪南德承认高额的利润确实能承受这些成本:每晚定价和酒店类似,平均每个房客住3.5晚。该公司目前在美国南部迈阿密、奥斯汀、纳什维尔扩张,并计划进军圣地亚哥、丹佛和波士顿。 这样的公司其实是跟Airbnb一条阵线的。传统上房东业主是不太情愿让房客再转租出去,通常会在合同中规定,未经允许不得转租。Airbnb试过与大型公寓楼业主合作,因为这会是一个新的领域:完善的配套设施很吸引商务人士。 实际操作当中这样的模式并不那么顺利。事情一多就乱,人多手也杂,房东普遍对那么多今日来明日去,进进出出的二房客不那么放心。Airbnb却没有立即回应这些问题。 以Airbnb为代表的共享经济是一个新兴的商业模式,使市场出现了新的供给需求链条,那么就有新的利润来源,引领了一波新的商业模式。新技术新商业模式的发展在活跃经济市场的同时,或许是有利于资源充分利用和节约的,又有多少只是借个壳躲避监管、逃避赋税义务继而令其他传统商业竞争者于不利地位的,值得监管机构、相关部门注意并思考。全球化的年代,新经济凸显的“监管”旧俨然是一个世界性的问题。监管者该如何治理新经济,需要各方充分协商、探讨,制定出广为各界接受并尊重的新商业规则。而监管者的学习速度是否能跟上创新者的速度,是监管机制能否跟上时代的关键之一。   “全球化的年代,选择在哪里栖息落脚,你该多看一看再决定”----- 居外网   作者:常元臻 居外研究院实习编辑 撰稿日期: 2017年7月13日 更多相关资讯: 多伦多公寓市场最新动向 这两种房永远好出租 澳洲房屋出租:自寻租客,省钱;委托经纪,省事 在美国买房后,如何通过出租获利? 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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