投资日本不动产的海外资金急剧增加。2014年海外资金在日本大举收购不动产，总金额达到近1万亿日元（约合84亿美元），增至上年的3倍左右，占国内不动产交易额的约20%。除东京中心地段的产业外，地方的不动产也开始受海外资金青睐。海外资金不仅通过访日外国人消费，还通过不动产市场显示出越来越强的存在感。 据《日本经济新闻》网站1月12日报道，瑞穗信托银行下属的城市未来综合研究所的数据显示，2014年海外法人收购日本不动产的总金额达到9777亿日元，创下2005年以来的最高值，比去年之前最高的2007年增加了约80%。访日外国人约2万亿日元的消费成为国内消费的支撑之一，同时在不动产市场，外国投资者的影响力也越来越大。 海外资金中以投资公司和金融机构居多，以地区来看，中国等亚洲资金尤其活跃。2014年12月，中国投资公司复星集团以近700亿日元收购了东京品川区“品川海边森林”的3栋写字楼。新加坡政府投资公司去年10月以约1700亿日元收购了东京火车站前的写字楼“太平洋世纪广场丸之内”的部分办公室。 报道称，海外资金将目光投向日本不动产是因为日企业绩改善，以及2020年东京将主办奥运会，预期地价和写字楼租价将上涨。 目前日本全国地价跌幅持续收窄，去年三大城市圈商用地价、住宅地价都转为上升。东京中心地段的房屋空置率降至55%左右，为6年来最低。 同时日元贬值为海外资金减轻了投资负担。以日元计价，东京不动产的售价和租价在世界主要大城市中都属偏低。 城市未来研究所的平山重雄指出，主要国家放宽金融令融资比较容易，这也是不动产投资魅力增强的原因。 报道称，海外个人投资者的存在感也越来越强。住友不动产位于东京晴海地区的在售公寓就有很多中国买家。 收购京都传统街区的宅院用作别墅的外国富裕阶层越来越多。当地不动产公司八清2014年6月期（2013年7月至2014年6月）销售了14户传统街区的宅院。在以滑雪胜地著称的北海道二世谷等地也有外资进入开发，外资触角已经伸向地方。 日本一直被认为吸收海外直接投资较少。2014年8月国土交通省开始将日本不动产投资相关法律法规翻译成英语，以促进海外直接投资。
在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了 90 年，91年日本房产泡沫破裂，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92 年开始征收地价税 (征收额度为财产继承税评估值的 0.3%)。日本政府为什麽要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什麽也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭” 吗？又如何看待日本经济 “空白” 的十年呢？ 在房价、股价壹路高涨，日本经济壹片繁荣的 90 年 3 月 27 日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这壹《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的 “发火点”，房价，股价掉头下跌。当年 8 月，日本银行又把短期贷款利率上调到 6%。更有甚的是 92 年大藏省又出台了地价税，让已经壹蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年 0.3% 的地价税竟然超过商品利润的 20%，地价税对房价的抑制力可见壹斑。 点击查看日本更多精品房源 日本政府为什麽要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那麽，在楼市、股市已经开始暴跌的 92 年，大藏省为什麽还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？ 有不少人认为：90 年之后的几年，日本政府壹连的经济政策把日本经济推入不能自拔的 “泥潭”，让整个日本经济出现“空白” 的十年(90 年中期 - 2000 年) 。 准确地说：不是 90 年的政策有问题，而是 85 年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的 85 年 - 89 年，日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了 85 年所犯这壹政策错误的严重性。90 年以后的政策不过是对 85 年所犯错误的紧急更正。 房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。 但是，房地产泡沫壹定会崩溃，或者说房地产泡沫壹定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫壹定要被捅破吗？答案也是不壹定的。 在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那麽，日本为什麽要捅破泡沫呢？ 进入上个世纪 80 年代，伴随中国的大门开放，壹直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。 但是，中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路壹条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。 在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议” 更是给了日本当头壹棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展中国家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。 不动产！让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解 “燃眉之急” 的有效通道。开启商业化的不动产市场，对日本农村的地主是壹个最大的利好，当时执政党 (自民党) 的最大支持者就是以地主为核心的农协。 85 年 9 月的 “广场协议” 签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了壹个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。 当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，壹个潘多拉盒子——保有需求被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由 “使用需求” 转向“保有需求”，后果也就可想而知了。再加 86 年高达 2 位数的货币增发量，到了 87 年，在绝大部分日本人眼里，土地已经成了最值得保有的资产。 面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的 70% 贷出，北海道拓值银行以 120% 提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。 随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目壹个赛过壹个大，整个日本 “莺歌燕舞”，连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。 但另壹面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。 88 年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。 不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此，围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳壹下，争论主要是围绕 3 个方面展开： 1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策？ 2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣？ 3. 如果对以上两个问题的回答都是 “NO”，那麽什麽样的经济模式更适合于日本？ 1990 年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府壹连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的壹个明确回答。 日本是壹个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多，日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩，能够从他国获取的资源也就越来越少。10 年、20 年后，随着发展中国家的掘起，本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品，日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。 所以，尽管企业和人都离不开土地，土地的价值应该占到企业利润的多少？应该占到个人收入的多少？这在世界上也没有标准。但是，日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换，这在日本社会是壹种共识。日本的住宅市场价格，自 55 年设立日本住宅公团到 85 年壹直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。还想再重复说明的壹点是：谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做 “工具” 来使用还是被当做 “古董” 来收藏。只有被当做 “工具” 时，房价才能和实体经济直接联系在壹起。如果被当做“古董”，房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定，房地产有无泡沫也就无法谈起，结果只能是各说各话。 （据互联网收集）
在中国，“学区房”代表着孩子可以享受到优质的教育。临近重点学校的房产，不仅具有较高的升值潜力，其抗风险能力也较强。到海外买房也一样，很多家长在买房很早之前就在考察国外的那些学区了。那么，在国外是否也有“学区房”的概念呢？那里的父母是否会为负担不起高价的“学区房”而发愁呢？下面跟随我们盘点一下欧美等发达国家的“学区房”状况吧。美国：只有公立中小学跟“学区房”有关美国的公立中学和小学（包括一年幼儿园），都是采取“就近入学”的原则。好学校必然吸引家长来买“学区房”，进而推动房价的上涨。美国法律规定，任何孩子，包括父母是偷渡者的孩子，只要是居住在这个学区内，都享有免费受教育的权利。学生免费就读公立学校还需要他们父母或合法监护人居住在相应划分的学区内，这时候学区房的作用就举足轻重了。美国只有公立中小学跟“学区”有关系。美国的公立中小学的资金，主要来源于学校周边地区的房地产税。各地税率不同，大多为百分之一到百分之三。学区的资金跟房地产税的数额是成正比的。学校资金多，则有财力提高教学质量。学校质量好，就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住，便形成了所谓的“学区房”。如果家长计划让孩子读美国私立中小学，那么跟“学区”就没有关系了。美国的私立中小学不管学生的居住地区，优质学校首先看钱，每年学费起码得交两三万美元。其次看人，如果进校后学生被发现是“朽木”或“坏料”，就会被清除出校。美国大学没有“就近入学”的规定。但美国公立大学的学费州内州外有别，比如外州（包括外国）学生，一年学费是三万美元，而州内学生只要一万美元出头。享受州内学费优惠的条件是：在开学前在该州住满一年。无论住在州内哪个区域，一视同仁，跟“学区”没有关系。澳大利亚：主流社会不追捧“学区房”澳洲的签证政策只接受高中或高中以上学生，而在澳洲没有类似于中国的“学区房”的概念。在澳洲，按区域划分学校主要针对当地的学生，而对于国际留学生，可以直接申请好的学校。“澳洲所谓的‘学区房’和国内的‘学区房’还不太一样，中学分公立和私立两种。私立基本都在郊区，所有学生都要寄宿，所以没有‘学区房’的概念。而公立中学有些确实是类似于国内‘学区房’的概念，你是要在当地居住你才可以按片划分到这个学校，那是针对当地的学生，国际留学生没关系的，因为他们是被安排在寄宿家庭，他们是可以直接申请公立中学的。”不过，并不是所有的公立学校都接受海外学生。由于澳洲和中国文化有巨大差异，教育孩子的方法也截然不同，因此当地家长并不像中国家长那样重视子女是否能上重点学校。“学区房”在澳洲主流社会并不流行。如果去问当地人，他们都不知道这个代表什么，或者含金量有多高。这可能与澳洲的文化有关。孩子都是放开了养，只要孩子内心是阳光的，生活是快乐的，就行了。不太多地苛求孩子的成绩要多好，学习要多棒，或者以后要多么成功。一位资深房产顾问介绍，房价主要取决于地段和这个房子本身的品质，学校对它的影响并不大。不过她也坦言，好的学校旁边的房价相对其它地区还是会高一些。不过，如今很多中国家长选择在澳洲高校周边购置房产，一是为孩子提供便利的上学条件，二是将其作为一项海外投资。 英国优质学区房推荐英国：好区域房产未必是优质“学区房”虽然除伦敦以外的英国其他城市的房产市场，在过去几年里持续低迷，但英国学区房在整个不景气的大环境中房价居高不下。不过，潜在买家需要注意以下几点：首先，要了解您所要投资的英国学区房是否真正在看中的名校录取范围之内。如今多数公立学校都是按照距离来录取新生，并且申请人数及录取范围也会逐年改变。要想查到这些信息并不难，因为它们在英国是公开的，如不少信息可以登陆市政委员会（LocalCouncil）的网站获取。其次，一些所谓的好区域的房产未必是重点的英国“学区房”。英国政府要求每一个开发商的楼盘必须有一部分是廉租房，在很多好的街区也都有英国特色的经济适用房，从而导致该区的部分人口结构会影响学校的学生品质。要知道，即使是非常贵的肯辛顿-切尔西区，也有几家名声很差的公校。值得一提的是，英国的大部分公立中学是综合性学校(Comprehensive School)，就是说录取是按“就近原则”；一小部分好的公立中学是按照入学考试成绩录取的。这就是所谓的文法学校(Grammar School)或者精英学校(Selective School)，一流的文法学校比很多私校还要好。如此一来，以考试录取而非以学区录取的话，英国“学区房”就失去了其原有的含义。日本：家长不为“学区房”发愁日本的小学分为公立和私立两种。私立小学很少，学费不菲，条件极好的私立小学，一年的学费需要大约七八万元人民币。日本绝大多数孩子都上公立小学，全日本公立小学的硬件设备基本相同，教师实行每两年轮换流动制，这两条保证了全民义务教育的公平性。据一位负责教育的公务员说：“东京最中心区的学校和北海道最边远的小学硬件设备基本没有差别，任何老师都有轮换到农村教学的机会，越是偏远的地方晋升越快，所以大家都会更加努力。”在日本，小学入学是可以跨区的。但其实，跨区入学会给学校带来一些麻烦，因为在日本，不同的学区有“学区自治会”，小学生上下学无需家长接送，都是排队一起走，沿途就会有各自学区自治会安排的志愿者站岗守护，如果换学区就没有人守护，学校需要派专人。尽管这样，学校还是以家长的意愿为第一标准，跨区入学也没有阻碍。在日本，小学的入学选择不是难题。日本的就近入学是以居住地政府登记的居住地址为依据来决定学区和学校的，即家搬到哪里，就可在哪里就近入学。因此，日本家长无须为高价的“学区房”而担忧。
中资成为日本地 第四大外资来源第一太平戴维斯向21世纪经济报导提供的、来自地数据研究机构Real Capital Analytics的数据显示，2015年，境外投资者在日本房市场共达成交易79.5亿美元，占22%。排名前四买家为：美国（43.3亿美 元，54%），中国香港（16.9亿美元，21%），新加坡（6.4亿美元，8%）、中国大陆（3.4亿美元，4%）。“日本房地的投资环境在外国人看来，首先是保证永久的所有权、长期稳定的收益，同时又具备一定的市场规模（保证流动性）等等优点，是较为安全的投资标的。”日本不动研究所分析师吉野薰对21世纪经济报导记者表示。去年3.4亿美元中资投向日本楼市2014年10月，新加坡主权财富基金GIC以17亿美元收购了东京站附近的一栋写字楼。同年11月份，美国黑石集团以20亿美元收购通用电气公司在日本的住宅房地业务。另外，据媒体报导一批主权财富基金正在涌向日本房地市场。全球最大规模主权财富基金——“挪威政府养老基金”将在日本开展房地投资；卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen。中国投资者的身影也频繁出没在日本市场中。据Real Capital Analytics的数据显示，2015年来自中国大陆的投资者总共投资了3.4亿美元于日本房地市场，占市场总交易额的4%，为第四大外资来源地。去年9月，绿地宣布将与日本瑞穗金融集团合作正式进军日本房地市场。11月11日，上海豫园商城集团宣布将以183亿日元收购日本北海道的滑雪度假村“星野TOMAMU度假村”100%的股权，复星集团是其大股东，而复星在2014年在东京买下了两栋办公大楼。此外，中国个人投资者也相当活跃。“春节期间我在东京接待了几十组中国客户，这些客户几乎都有在日本中长期生活的经历，对日本较为了解。成交的客户几乎都是个人，成交总额在4亿日元 左右（约合2290万人民币）。这些客户在境外有资金，交易都以现金方式成交。成交的物业类型有单价在5000万日元（约合286万人民币）-1亿日元 （约合572万人民币）的木造（2-3层）楼房，用来收租。也有客户花1000万（约合57万人民币）总价买下一套公寓，打算开民宿。”据日本华人地投资 管理公司暖灯国际地中国区业务负责人桂小科对21世纪经济报导记者透露。再次出现泡沫的可能性不大日本央行针对民间银行的超额准备金实施-0.1%利率已于1月26日起正式实施，目前日本各大银行已纷纷下调存款和房贷利率。三井住友及瑞穗银行已 下调10年固定型房贷最优惠年利率至0.90%，三菱UFJ银行更是下调至了历史新低0.625%。日本央行行长黑田东彦表示，负利率政策对消费者有益， 将有助提振日本经济尤其是楼市。超低的利率加上涌入的外国资金，让人联想起了前文提到的泡沫经济时期。此前，1985年以抑制美元升值为目的的“广场协议”签订后，日本房地出现爆 发性增长，全国房价翻了6到7倍。1990年出台的系列紧缩政策刺破了泡沫，日本楼市在1991年开始坍塌，房价惨遭腰斩。沉寂20年后，2012年底随 系列经济刺激政策推行，日元大幅贬值，日本楼市才开始回暖。不过，在专家看来，日本楼市不太可能重蹈覆辙，再次生泡沫乃至破灭的可能性不大。“负利率将会提振日本房地市场投资情绪，但此前利率已处在低位，且住宅价格处在近几年高位，住宅成交量可能不会显著增长。负利率将促进银行放松贷款 发放，但当前房地贷款占总贷款规模达到历史峰值15%。当前宽松货币政策或将延续，但日本的银行仍较保守。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管 James Macdonald 对21世纪经济报导记者表示。在日本不动研究所分析师吉野薰看来，目前海外资金对于日本市场的影响力有限。“近几年来，确实注意到海外投资者越来越关注日本房地市场，不过我认为海外资金对于房价的推升效果可能有限。2008年雷曼危机前，海外投资者超买 了日本房，才会在危机后引起日本房价的下跌。目前日本的房地交易中，外国人的占比仍比较低。东京地区的占比为2成左右，而在伦敦则达到一半水平。另外，外 国投资者在日本市场并不是一边倒地买入，而是在买卖市场都有参与。”他对21世纪经济报导记者。在他看来，本土投资者的投资心态也已发生转变。“现在日本地价正在温和上涨，是市场已经成熟的表现。房地市场也开始采用收益价格、风险溢价等金融市场的理念。对于高收益抱有期待而进行投资，然后导致资价格不断上升，这样的情况在日本越来越难发生了。”吉野薰。James Macdonald 表示，目前在日本极低的融资成本有助提高收益利差。据第一太平戴维斯测算，目前东京核心五区的甲级写字楼、核心商业及核心住宅的资本化率在3.5%- 4.4%左右，和10年期日本国债收益率相比，投资利差在3%-4%之间，高于其他世界级城市。对于投资日本房地市场，James Macdonald 持较为积极看法。不过，James Macdonald 告诉21世纪经济报导记者，投资日本地时还是要注意一些风险。一是计划2017年4月上调的消费税或将再次打击市场。二是，七月的日本参议院选举或将暂缓 部分政策实施。长期来看，还存在人口结构恶化的风险。不过，东京等特大型城市将从城镇化的推进中吸引更多人口流入，全国范围来看，日本人口呈下降趋势，但 降幅平缓，过去12个月仅减少0.2%。中短期来看，不会对日本经济构成威胁。另外，东京奥运会成为投资东京的重要卖点之一，但其对房地市场的影响仍不明朗，有夸大的可能。此外，近几年来，日本的旅游相关业大大受益于日元贬值所引发的入境游。2015年共计2000万游客访问日本，历史最高，相较2014年激增47%。2016年1月共接待180万游客，较去年同期增长52%。不过，在James Macdonald看来，日元走强及其他不可预计因素可能改变入境游客暴增的现状，另外机场和酒店等设施也已接近满负荷运转。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据钜亨网）
