导语：澳洲的国民寿命都比较长，平均在83岁左右。澳洲是移民大国，每年因各种目的移民该国家的人数很多，并且很多人退休之后，都选择在澳洲养老。众多国家相比，为什么澳洲是全球最适合养老的地方之一呢？ 澳洲是一个典型的福利社会，移民澳洲之后，老年生活能够得到很不错的保障。该国家的养老制度早在1909年就已建立，距今已经有100多年的历史，如今的制度只会更加完善且利好公民。 一、关于澳洲的养老金 澳大利亚的养老保障项目目前共有三种，分别是： 1、政府提供的最低养老保障，俗称政府养老金。 2、强制雇主为职工缴纳的职工年金，俗称退休金。 3、雇主或雇员自愿往个人退休账户缴纳的部分，类似保险。 政府养老金的申请年龄需要达到65-67岁（这几年会有变化），即便是居住在澳大利亚10年以上的外籍人士，也能够享受这一福利，只要通过政府的审计，就可以领取由财务部门发放的最低养老金。养老金的发放标准是当地平均周薪的25%，不过每年会根据消费品的物价进行调整，一般在3月和9月。 职业年金是强制性的，雇主必须为员工进行缴纳，如果发现没有缴纳，雇主就会面临高额的罚款，如果按时进行缴纳，就能够享受一定的税收免减。强制性缴纳的养老金，一方面很好的减轻了政府的压力，另一方面让退休人士能够得到很多丰厚的退休金，同时也增加了国家储蓄以及长期投资的资金来源。 个人退休账户主要包含两个部分。其一雇主为雇员缴纳超出职业年金缴费率9.5%的部分；其二是是雇员用税后额外收入缴纳到职业年金账户中的部分。一般高收入群体、公司引进的人才等这些群体才能够很好的享受该政策带来的福利，不过它们也可以自住选择其他类型的投资。 总的来说，澳洲的三重养老福利制度能够给大多数人带来稳定的保障。在澳洲没有退休金的人，能够获得政府给予的固定养老金；从公司退休的人，能够拿到退休金+养老金；让不缺资金的人可以设计自身的养老保障，进行额外的投资。因为澳洲的各项社会福利比较高，再加上政府的各种补贴，又被誉为“懒人的天堂”。 二、澳洲的养老模式 澳洲老年人的养老模式也是多种多样的，目前共有三种可以选择，分别是养老院、退休村和居家照顾。 养老院主要是为因为健康原因不能够独立居住的老人提供的，老人入住之前是需要经过政府提供的健康测试的，然后还要确定护理级别和接受资产评估，这样做的目的是为了让政府更好的对老人进行补贴。在养老院的老人不会直接获得补贴金额，而是把补贴直接给了养老院。在养老院能够得到日常所需的保障，并且护理人员都是经过严格筛选，持证上岗的，保障性很高。 退休村是澳洲政府和开发商一起针对老人开建的老年人居住社区，非常适合生活能够自理的老人，进入退休村不需要做健康测试，同时也不享受政府的补贴。退休村和日常居住的小区还是有区别的，里面的房子都有经过特殊的设计，房间里面都有安全呼叫按钮，并且地板都是防滑的，水温有最高温度的控制，基本上不使用煤气都是电气，同时还有人24小时监管。这里的房子只有使用权没有产权，政府对其管理很严格。 居家照顾主要是针对那些不愿意在养老院且行动不便的老人，政府会安排护理人员提供上门服务，主要项目有洗澡、用餐、清洁、医疗等。它也是需要进行健康测试的，然后确定护理级别，选择这种方式的华人居多。 澳洲的生活环境也是非常不错的，再加上非常利好的养老福利，自然前往该国家养老的人数在不断增多。如果您也想到澳洲养老，但是对相关的内容不是很了解，可以直接联系我们或者把联系方式留在下方，我们会跟据您的情况，为您提供合理的意见和安排。
借着奥巴马医改的东风，美国有更多老人能负担得起养老院的费用，这也使得养老类商业地产(Senior Housing)供不应求。某些地区的养老社区甚至一直“满员”，需要排队等待入住。地产开发商也将此视作是新的投资机会。随着基金公司、私募进入市场，养老类地产价格走高，回报率从之前的两位数跌落至7%-9%。 美国养老类地产已发展35年 体系与法规完善 养老类地产自1980年在美国初具雏形以来，已经历了35个年头。这35年的发展也使其成立了一套完整的体系与法规。按照服务专业程度的不同，美国的养老类地产可以分为五种类型。 第一类是Active Adult Communities and Senior Apartments，这类型养老地产主要以公寓为主，要求入住老人在55岁以上。主要提供的服务有日常娱乐活动，丰富老人的生活。 第二类主要为老年人提供家政服务，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，简称为ILFs，也被称作congregatecare facilities。这类地产大多是出租的为主。 第三类是比ILFs提供更多服务的Assisted Living Facilities，简称为ALFs，主要群体有奥兹海默(老年痴呆症)患者等没有生活自理能力的老年人。 第四类可提供最高等级服务的社区，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必须获得州政府的许可才能营业。主要为老人提供日常的医疗服务，出院后护理、恢复。这类社区的支出大部分由美国社会医疗保险承担(Medicare/Medicaid)。 第五类可以提供“一站式”服务，可以说是以上4种类型的综合体，叫做Continuing Care Retirement Communities，简称为CCRCs。社区内既提供医疗服务，也提供家政、三餐服务等，可以算作是养老类地产中的“顶配”。 投资不足 美国养老类地产供不应求 1990年之后，养老类地产的供给就一直处于下滑状态。到2002年，新建养老地产较1999年下滑了近80%，这一现象主要归结于投资者目标转移，资本输入减少。在过去的几年里，开发商重新重视养老类地产，新开工项目如雨后春笋。然而，这些新项目仍不能完全满足需求。 在需求方面，自2000年以来，65岁以上人口就一直处于与稳步增长状态。数据显示，每年约有50万人加入“65+大家庭”。根据美国统计局预测：2030年，美国65岁以上老人将占总人口的20%左右。人口老龄化也为养老类地产提供了发展契机，该市场将会从幕后走到台前，成为主流地产开发项目之一。 老年人口众多 美国养老类地产市场潜力巨大 在1964年之前出生的人口已步入老年，这些都将使养老需求产生巨大的缺口，美国养老类地产的潜力巨大。 首先是二战后的婴儿潮，也就是1946年-1964年出生的人口，为美国贡献了8千多万人口，是美国有史以来持续出生人口最多的一代。根据美国统计局数据显示，这类人群占总人口的16.7%，每年支出达到2万亿美元。 然后是沉默的一代，大约有5千万人出生在1925-1945年的大萧条时代，他们其中的大多数已经退休。 最伟大的一代也就是1945年之前出生的人口，这一代人属于“二战老人”，他们中的大多数都经历过战争的洗礼。由于年事已高，这一代人需要更专业的护理。 开发养老类地产需层层审批 存在运营、市场渗透风险 中国投资者进入该市场最大的挑战就是获得审批。养老类地产对专业要求相当之高，需要获得联邦、州政府的层层审批。其工作人员也必须有相关从业资格，因此初入市场的投资者往往会应接不暇。 此外，美国医保政策也与该行业息息相关。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入来源就是政府医疗补助，因此他们也面临诸多政策限制。 其他风险还包括运营风险、市场渗透风险等。投资者在涉足该市场之前一定要做足功课。 建立品牌化老年公寓势在必行 NAREIG商业地产部调查数据显示，尽管养老类地产供不应求，但是大多数老人还是倾向于高服务质量的品牌社区。同时，在家庭年收入超过$75000美元的城市圈，老年公寓更受欢迎。在一些中低收入地区，大多数老人仍然与子女居住，或者独居。这点也从侧面显示出中产阶级老人更愿意、也更有经济实力负担老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓势在必行。 浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
悉尼市中心一些公寓大楼的拥挤程度超乎想象，从阳台、洗衣间、客厅、走廊到卧室，处处挤满了床位和租户。新州1961年所推出的物业法律，主要针对小型由业主自行管理的无电梯公寓楼，显然无法预计50多年后的公寓居住情况，也无法看到如今的悉尼正经历房地产繁荣大潮，许多区域正在大兴土木建设新的公寓。期间新州物业法曾修改更新数次，但进入21世纪，城市已发生翻天覆地变化，居住环境、人员构成和以前有更多的不同。物业法律须与时俱进，适用于城市高层公寓楼、联排别墅、办公区、养老院、多用途大楼以及旅游开发项目等。日前新州物业法律草案出炉向民众征询意见。新州公平交易厅介绍草案中有八大主要的重大变化将会对业主和居民的生活产生影响。草案出炉征询民众意见新州的物业管理改革草案千呼万唤始出来，于7月中旬公布向公众征询意见，让公众有一个月的时间去考虑并给出意见或者建议。该物业管理草案包括了灵活的投票方案、透明度和问责制、业主投票代理、集体出售、翻新、装修、房屋缺陷、纠纷解决、停车、宠物以及吸烟等问题的改革，民众对政府计划改革的90多项条款有最终话语权。现行新州物业法需追溯回到1961年，新州公平交易厅表示物业法应进行改革，以更好地反映物业以及居住现状，而草案也就是在这样的情况下出炉。而相关物业条款的制定都是为了更好地改善物业居住环境，减轻监管压力，并改善民主进程。物业法的改革是顺应而生也势在必行。根据新州公平交易厅的数据，新州有超过200万人是物业公寓住户，几乎占到大悉尼地区人口的四分之一。新州约有75,000个物业机构以及社区体系，总资产约为3500亿澳元。物业法的改革无疑牵动着许多人和各方的利益。新州公平交易厅表示该草案将于今年年底提交给议会，并介绍草案里的主要变化对公寓居民和业主产生的影响。查看更多澳洲公寓房源变化一：投票方式更为灵活与时俱进以前需要业主亲自到场参加物业管理大会并进行投票的方式可能成为过去。在草案中，修改的条款将会让物业管理大会的召开使用多种的现代沟通方式。比如投票可以通过传统的邮寄、电子方式和无记名投票等的形式。有关文件也可以通过电子邮件发送，而不是再是依赖于传统的纸张通知。这些改革将能够让业主对业主管理委员会大会的参与，能够通过社交媒体、视频或者电话会议等实现，大大方便因故无法亲自到场参加的业主。并且业主立案法团也因此能够更为灵活地去决定年度业主大会何时举行。变化二：透明度更强以及建立问责制草案中主要修改建议包括：提升标准以及在物业管理中介和大厦管理处建立问责制。同时加强包括财务管理方面的信息的披露等。物业管理也不再仅仅是业主的事情，租户不能全然置身事外。如果大厦中大多数的单元都是出租的话。在草案中，新法将允许租户参与物业管理，参加业主委员大会的召开，同时也可选举产生代表进入物业委员会，但是在财务方面仍然需要尊重业主的决定。 变化三：代理投票进行限制很多人对现行的代理投票系统提出疑虑，该代理投票系统让少数人代表了大多数业主在业主委员会做出决定性的投票。在草案的改革中，一名业主将不会再代表大量的业主进行投票。草案中的投票制度的改革让促使更多业主可以参与到物业管理的决策中，有公平的机会发表意见。包括：限制一个代理最多代表不能超过20个业主，或者如果整个物业超过20户的话则只能代理业主数的5%的投票。变化四：楼宇维修引入检验报告和保证金草案中对此项的改革包括引入强制性缺陷的检验报告和建筑保证金。如果一幢新的大楼有建筑方面的缺陷，建筑的检验报告和保证金将有助于加强对居民和业主的保护以及延长建筑的使用年限。对建筑缺陷的早期发现识别和整改将会实施，这要求开发商在建筑竣工后的12到18个月之间聘请独立的建筑质量监查员开展建筑缺陷检查并完成检验报告。业主委员会应当确认质量检查员的任命，如果没有进行确认或者在建筑完成后开发商停止运营，那么新州公平交易厅将会任命其他的建筑质量检查员。 如果检查发现建筑存在问题，费用将由建筑开发商提供的保证金支付，否则保证金将会被退还给开发商。该举措将鼓励建筑开发商尽快地发现并及时解决建筑问题。变化五：集体出售和楼宇改造关于楼宇的整体出售以及改造历来颇受争议，这方面在此次物业法改革中是一个重头戏。目前在老式公寓中需要全部业主同意，方能将公寓出售或者进行更新改造，但是在草案当中，则是如果有75%的业主同意则可进行实施，其他少数业主必须服从整体决议。类似的运作机制已经在新西兰、美国的大多数州和英国实行。这将让一些老式楼宇得到恰当的维修以及居民得到应有的权益。新州公平交易厅将开展物业更新改造建议和宣传计划，为居民提供免费的资讯，这将包括援助热线。这一改革的目的是确保业主至少能够得到他们所住单元的市场价值以及获得额外的金额以支付一些相关的费用，比如搬家费用等等。 任何有关楼宇的更新方案将会提交到土地和环境法庭做最后的审议。法院将会根据实际情况考虑该更新进程是否恰如其分。但如果楼宇的翻新改造方案的提出并没有遵循正确的程序，业主对楼宇更新不抱信心，支付给对更新方案持异议的业主的金额少于应有的补偿金等，法院将会对楼宇的更新方案进行否决。变化六：业主自家“微整”自主权更多在现行物业法中，公寓业主在对自家的房子进行微整时碰到不少难题，难以实施。但新的物业改革将为批准业主进行装修提供更为清晰的依据。比如在现行的法律中对局部微小的装修将不再设限。业主将对自家装修有更多的自主权，比如想在墙上挂幅画装个挂钩等都不再是难事。 但是需要注意的是，如果是有持久影响的装修，比如安装地板等，仍然需要批准，但只需要50%的投票通过即可。如果是影响建筑结构或者外观的装修则仍然需要有75％的投票表决通过才可进行。变化七：解决人满为患、饲养宠物和吸烟等难题在诸多容易产生纠纷之处比如宠物的饲养、停车问题和居住过度拥挤等问题上，草案也设立了更为明确和到位的法规细则，使之更加容易管理。在公寓中饲养宠物将更为容易实现，公寓的访客车位的滥用将受到多方监管，一个单元中居住的成人的数量将会根据卧室的数量进行限制，否则将面临高额罚款。、草案允许公寓的物业管理委员会和当地市议会联手，让市政停车管理人员对公寓停车场进行巡逻，并可以对滥用停车位的人进行罚款。变化八：扩大仲裁庭对物业争议解决的权力草案中将专门针对许多物业管理方面的争议，扩大仲裁庭的权力。物业管理中未付债款将在当地的法庭进行登记。仲裁庭权力的扩大将有助于确保业主委员会的功能运作更为顺畅。 目前仲裁庭只能是在物业管理公司不作为的情况下，指派另外的物业管理公司进行管理，但是这显然未能很好地解决面对物业管理中产生的诸多争议。 草案中仲裁庭还可以要求就某些争议事项业主委员会进行投票等。草案意见征询结束进入倒计时对于物业计划管理草案和物业计划开发草案（Strata Schemes Management Bill 2015 and Strata Schemes Development Bill 2015）的详情，公众可登录www.fairtrading.nsw.gov.au进行了解，并可将自己的意见发送至policy@finance.nsw.gov.au。截止日期为2015年8月12日。浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
中国资本在过去十年迅速累积，到如今已成为环球市场上一股不容小觑的力量。曾於美林集团任职近12年的蓬钢，在2012年看到此机遇，回国同合夥人筹备创办信泰资本，专注於海外成熟地产市场投资机会，2013年正式运营。蓬钢对记者说，“2000年到2010年这段时间，我是拿着海外的钱投资中国房地产市场；在这之后，我拿着国内的钱去投资海外。市场利润空间丶资本力量的变化促使我不得不这样做。”中国香港商报记者 王理琪信泰资本於2013年成立至今，在美国丶英国丶澳洲已投资10馀个地产项目，其中90%集中於美国。蓬钢表示，虽然美国已经是一个成熟市场，但自金融危机后，它也是唯一一个忍受损失丶甘愿慢慢复苏的经济发达体，在2013年那个时候，美国地产的利润空间就这样出现了。时间回溯到2000年，蓬钢刚刚攻读完美国麻省理工学院（MIT）房地产金融硕士，加入美林集团，开创美林在亚洲的投资业务。中国房产市场红利期成过去“2000年的时候，中国还是一个新兴市场，土地成本低，市场不成熟，而且过去几十年都没有那麽多住宅，积累了许多需求，相反当时发达国家一线城市发展相对成熟，反而没有那麽大利润空间，所以当时我拿着海外的钱投资中国房产，回报是相当不错的。”蓬钢对记者说。然而时移势易，中国房地产经过迅猛发展，渐趋成熟，而房地产开发商队伍愈发壮大，房产供应已出现过剩趋势；且土地成本水涨船高，“面粉”贵过“面包”的例子屡见不鲜，中国房地产市场的红利期已然过去。美国资产价格低诱热钱在这样的情况下，市场红利再一次转向以美国为首的发达国家，而蓬钢偏爱美国市场也自有他的道理。“金融危机以后，资产价格有一定的调整，再加上美国这个市场是在金融危机受的损失比较大的，这样的市场在之后的复苏进程中就会表现的更为强劲。”“我们还可以看到，欧洲国家也好，亚洲国家也好，在危机过后，是通过印新钱的方式将不良贷款掩盖，这使得短时间内不会遭受太大的痛苦，但这种做法会造成实际复苏进程拉长；相反，美国忍下了一时损失，选择慢慢复苏。在这样一种情况下会产生两个效果：美国资产价格低；世界热钱涌入美国市场。我们也能够看到，2012年以后，美国有好几个城市，资产价格上涨很快。”蓬钢说。美国物业投资收益率4年翻近3倍深谙房地产投资规律丶同时兼具国际性眼光的蓬钢在4年时间里控盘物业价值超过65亿美元，据蓬钢指，公司於美国投资的部分开发项目年收益率达到40%，4年已翻近3倍。如果说蓬钢投资成功得益於其抓住了2000年丶2012年这样关键的时间节点，那麽2017年是在此引起蓬钢注意的年份，红利的爆发不会永远存在，他再次凭藉丰富的经验与直觉告诉记者，经济复苏即将到顶，未来将转投防守性强丶有强劲现金流的优质资产。>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看美国房源养老地产前景乐观就在上月21日，信泰资本投资的美国养老地产行业的Welltower养老资产包完成交割，涉及美国11个州的39个优质养老社区物业，投资金额近10亿美元，信泰占股比例达70%。养老地产是蓬钢认为前景十分乐观的资产类别，他解释原因说，“看好养老地产在於供需关系，从二战后美国婴儿潮判断，美国老年人口基数即将进入快速增长阶段，加之医疗进步令人类寿命变长，养老院未来需求将有一个迅猛增长。”蓬钢续指，美国使用养老院的老人比例也仅有15%，可见市场空间很大。同时，考虑到养老院并非随意兴建，往往要经过政府批准，从供应来讲，比一般物业更加麻烦。蓬钢透露，此项目年收益率可稳定於11%左右水平，”虽然不是很强劲的收益水平，但贵在稳定安全。”而提供一个稳定的收益率，是中国投资一线机构争夺国际一线水平的必备条件。蓬钢与信泰资本，他们的出现也寄予了一代投资人的梦想跻身国际一线，去代表中国资本的真正实力。（据中国香港商报）
东邻日本的地方政府正因住宅过剩而挠心。随着新建住宅增加、人口下降和老龄化加剧，日本许多城市都出现了住宅过剩问题，成为地方政府的“烦心事”。 日本总务省日前发布的《住宅和土地统计调查》结果显示，截至2013年底，日本全国共有5240多万个家庭，住宅总数约为6063万套，按每户一套计算，闲置住宅约为820万套。闲置空置住宅占日本全国住宅总数的13.5％，创历史最高纪录。总务省还预测，如果目前的状况延续下去，20年之后，日本全国的住宅闲置率将达到32％，每三套住宅中就有一套闲置。 日本政府对闲置住宅的定义为：长期没有人居住，且连续5年以上没有使用过自来水和电。 在闲置住宅中，有318万栋（套）是被主人废弃不要的，创历史新高。特别是以别墅区闻名的山梨、长野、和歌山县，闲置率更加惊人，分别高达22％、19.8％和18.1％。 日本的住房闲置问题不仅限于偏僻乡村和中小城市，还涉及大城市和首都圈。如东京周边地区，上世纪70年代购买该地区住宅的居民，现在大多进入高龄，有的住进了养老院，有的已经去世，造成很多闲置房。住宅密集的横滨市西区一社区自治会会长说，该社区从10年前就陆续出现闲置房，由于该社区坡道多，道路狭窄，部分道路还不能行驶较大轿车，所以即使拆旧盖新，也很难出售或租赁出去，所以不少住户都弃之而去、不再重建。东京都23个市区也出现了不少闲置房，大田区、板桥区、练马区、足立区等地都有不少空置房乃至废弃房。 业内人士认为，导致住宅大量闲置的原因主要有：日本住宅供大于求，住宅总数大大超出家庭总数，目前还在以每年100万户（套）的速度增加。其次，由于住宅供给增加，地段不佳、设计陈旧、周边环境较差的住宅很难转让出售和租赁，导致许多住宅闲置。第三，人口结构变化加剧了住宅过剩。由于出生率下降人口减少，仅去年就减少了26.8万人，住宅新增需求下降，而同时高龄社会到来，使许多子女不在身边的老人只能在养老院颐养天年，增加了住房闲置数量。 另外，税制政策也导致闲置住房的增加。土地固定资产税规定，只要土地上有房屋存在，就可以享受土地固定资产税优惠税赋政策。日本的土地固定资产税税率为1.4%，如果土地上有房屋，就可以享受约0.024%的税率，约为原来的1/6。 由于闲置及废弃住宅缺乏管理，不仅影响城市景观，还会导致犯罪率增加，并存在火灾、倒塌伤人等隐患。最近东京近郊的5栋闲置房屋接连被人放火烧毁，并危及邻居安全，致使居民十分恐惧与担忧。去年5月，大田区有几栋木结构的独门独院住宅有倒塌危险，可能会危及过往行人。由于找不到房屋主人解决危房问题，大田区政府既担心又无奈。 由于闲置住房存在很多安全隐患，地方政府不得不采取措施加以应对。据日本国土交通省数据，截至去年4月1日，和歌山县以及355个市区村町政府已经制定《关于闲置房屋管理条约》，其中184个市区村町的条例中有“强制拆除”条款。秋田县大仙市制定的《闲置房屋条例》中，含有对经济状况不佳的废弃房屋所有者提供拆房补贴的条款。 事实上，日本政府去年11月已经制定了《特定闲置房屋法》，并从2016年开始实施。该法规定地方政府一旦认定无人居住的房屋有倒塌危险的；垃圾成堆，并成为老鼠等有害昆虫栖身地，造成不卫生问题的；有损景观和市容的，就可以对业主中止享受土地固定资产税优惠政策，并命令其修缮或拆除，如不服从，地方政府就有权强行拆除。
北素里有很多优点，是很有发展潜力的地区，值得投资者关注。一提起素里，华裔移民往往把这个城市分为两部分，一部分是与白石镇连为一体的南素里，居民以本地西人为主，离美国近购物方便，有海景，房子漂亮地大，公校私校都不错，是华人喜欢居住的地方，近年来很多华人搬到南素里居住。对北素里，很多人存在很多偏见。认为北素里是印度人聚居的小区，是丢车之都，经常发生枪战，犯罪率高。实际上，北素里有很多优点，是很有发展潜力的地区，值得投资者关注。将建设第二个市中心最近一段时间，素里的全新公寓开盘盛况，令人们对素里房地产市场刮目相看。4月11日素里中心区一个高层公寓，一天就卖出300套，签约金额超过7000万加元。最近开盘的另外一微型公寓楼，也引发抢购热潮，有很多准买家连夜提前排队等候。目前，温哥华市中心的全新公寓呎价在700元以上，列治文市中心呎价在650元，飞机场一带呎价在600元，本拿比Metrotown一带呎价540元。但在北素里市中心，公寓每呎均价在400多元，在价格上颇有竞争力。素里是大温地区占地面积最大，人口第二多的城市，是近年来大温地区增长速度最快的城市。有约13000家公司在此运营，商业和工业有巨大发展潜力。素里市政府雄心勃勃，正在规划将素里建成大温地区第二个像温哥华那样繁荣的市中心。卑诗省政府也在温哥华市中心饱和的情况下，探讨将一部分金融、经济机构转移到素里。坐天车从市中心到素里很方便，17号高速公路连接了99号公路和1号高速公路，从列治文到北素里，如果不塞车，只需25分钟。交通的便利为城市的发展提供了可能。治安良好教育有前景人们在报纸电视上经常会看到素里发生枪击案的新闻，留下素里治安不好的印象。但如果按素里的面积计算比例，实际上发生罪案的比例并不比其他城市高多少。住在北素里的人，感到小区比较安全，各族裔小区相处和谐。素里的自然环境也不错，绿树成荫，高尔夫球场、小区中心、图书馆等设施也齐备，生活在这里很方便。素里也在致力于兴建教育中心，SFU、BCIT、昆特兰大学都在素里设有校园。从人口迁入率统计数字来看，大温地区人口迁入最多的城市，不是温哥华，也不是列治文、本拿比，而是素里。人口增多导致地产兴旺，目前北素里市中心一带的地已经被Polygon、Bosa、Concord Pacific等地产巨头瓜分，呈现出高楼林立的新景观，公寓楼一年内就卖出80%至90%的单位。华人逐渐形成小区现在素里就已经有了两个大统华，说明当地居住的华裔已经形成规模。随着素里的发展，越来越多的华人将选择居住在素里。温西、列治文、本拿比、西温这些华人喜欢的城市，早已经历了多年的房地产价格上升期，素里的房价却多年未动，可以预期素里将经历一轮补涨，将有较大的上升空间。笔者的众筹公司看好素里的发展潜力，正运作两个位于北素里的项目，一个是养老院，另一个是商业地产项目，可以发展7栋高层公寓。房地产调查机构REIN（Real Estate Investment Network）连续三年将素里评为卑诗省最值得房地产投资的城市第一名。评判标准是：人口增长、基础建设发展、就业增长、交通改善、政府能力。该机构在2010年将素里评为加拿大最值得投资房地产的城市第四名。在Western Investor Magazine的评选中，素里位列加西10个最值得房地产投资城市的第一名。评判一个城市不能光凭印象，要深入了解，特别是要关注城市最新发展和未来规划。这样才不会被偏见一叶障目，坐失投资良机。综合各种影响房地产市场的因素，笔者认为北素里是值得投资者关注的城市。
新州的建筑活动刷新了纪录，更多是在人们的后院进行，因为他们要在自己的土地上建设，以应对紧张的房地产市场。根据政府今天公布的统计，在自家土地上建附加建筑或“老奶奶套间”的人比5年前多出大约75%。上一财年新州的建筑价值从一年前的290亿增长至340亿。悉尼大学城市规划和政策教授Peter Phibbs称，大地块上建设的附加建筑可能会成为住房供应的一大来源，因为悉尼居民都希望充分利用他们的土地。上一财年政府大约出具了4500个扩建许可，比前一财年增长了大约10%。“老奶奶套间”的建筑许可也有增长，去年大约批准了3650套，年比增长了大约20%。这也许反映了与父母同住的年轻人数量。澳洲统计局的数据显示，过去5年，搬出父母家独自居住的25岁以下澳人的数量减少了大约20%。Val和Paul Buckley就加入了这种潮流，他们为了与女儿们同住，购买了一套“老奶奶套间”。Buckley太太说：“这比上养老院划算，而且离家人很近。”High Tech公司的持牌建筑商Robert Bird说，“老奶奶套间”的投资者有三类：父母为孩子而建、孩子为父母而建以及单纯的投资建设。新州政府近日发布了一份讨论文件，鼓励人们更大限度利用例如排屋等中等密度的住房。根据政府的大都市策略，悉尼到2030年需要新增大约50万套住房。规划厅长斯托克斯（Rob Stokes）说建筑活动增加反映了规划系统的改革。“我们要令规划系统更加简单易用，让人们能建设和改造他们的房子，而不至于被各种复杂的规划监管绑手绑脚。”关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。 （据新快网）
墨尔本一个新开发项目受到了大家的猛烈抨击，他们称之为“伊斯兰的贫民窟”。据澳洲新闻集团报道，Melton South的一块地将被开发成为专门为穆斯林社区建造的住房，到时候地块中间还会建一座清真寺。这里被称为“Iqra村”，据说是维州最大以宗教信仰划分的住宅区。 点击查看澳洲更多精品房源周一晚上，这个开发项目在《A Current Affair》节目中被提到后，社交媒体上掀起轩然大波，有很多人留言了一些种族主义言论，还有人表示，这样的项目就不该被批准。有名网友这样留言，“真是个大笑话，如果澳洲建个只能澳洲人居住的区，那我们全都成了种族主义者”。据了解，Facebook上一个反伊斯兰团体也鼓励人们对这个住宅项目进行抵制。澳媒的报道称，这里虽然将充斥着伊斯兰文化，但不会成为只有穆斯林的社区，当然也对其他人开放。澳洲伊斯兰议会联盟的财务Keysar Trad在《A Current Affair》节目中受访时表示，穆斯林只是想和有着相同理念的人住在一起，建造一个没有歧视、没有误解的社区。“这种特殊项目的存在，恰恰暗示了穆斯林可能不大受欢迎。这个项目能让他们在当地去建做礼拜的地方或者学校，并且不会遭到邻里的投诉。他们不会影响到任何人，因为他们是在自己的社区里操作。我们也一直鼓励我们的穆斯林社区去更好地融入社会，多交朋友，让他人更好地认识和理解我们”。城市规划师Bill Kusznirczuk则表示，他对这个开发项目没有异议，只要社区向所有人开放。“只要确保我们是在合理地规划这些区域就行，好好地规划一番，项目将来会对这里的居民有好处”。另外，墨尔本Tarneit区一个专门针对印度社区、名叫“Indian Junction”的开发项目也在筹备当中，社区将设有印度超市、医疗中心和养老院。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据今日澳洲）
英国高级养老社区奥德利（Audley）推出新型养老院公寓，售价高达80万英镑。公寓位于利明顿温泉镇（Leamington Spa），目前由房地产商Peter Clarke在房地产网站OnTheMarket.com上出售，其中最便宜的两居室公寓售价39万英镑。点击此处查看更多英国房源这座拥有近90套公寓的古堡Binswood Hall被列为国家二级保护建筑，养老院公寓只对55岁以上老年人开放。养老院拥有豪华健身俱乐部，配有游泳池、健身房、图书馆、餐厅和酒吧，并配有现场普拉提私人教练。Binswood Hall于1847年首次开业，建成初期是学校。当地建筑师Daniel Squirhill采用牛津学院的风格设计了这座哥特式建筑，据称其复杂的砖砌工艺灵感来源于汉普顿宫（Hampton Court）。养老社区网站鼓励老年人“在我们的养老院善待自己”，网站还声称：“配备专业的美容师和治疗师，随时为您提供修指甲、修脚、按摩和面部护理等服务，让您身心放松。去泡个澡或做一些水上健身操，让您保持良好身材。哪怕只是在游泳池简单地放松一下，也是一种享受。并可邀请亲朋好友一起加入。”Audley在全国各地拥有14个养老社区，并承诺建设一批新的现代化场馆，为富裕的退休人员提供豪华设施，每月对家庭护理、休闲俱乐部和餐饮等服务收取额外费用。养老社区的管理人Robert Diaper称：“Audley Binswood为55以上的老年人提供奢华的环境和独立的退休生活方式。养老型公寓有着巨大的市场需求，这栋有着88套公寓的养老院，有两居室和三居室可供选择，其中70%已经售出，这表明新型高品质的退休生活方式有着长远而巨大的市场需求。像Audley Binswood这样的养老社区，酒吧等设施的设置为退休生活创造了更多的可能性。”延伸阅读：英国买房好消息：房贷可以一直还到85岁 过半中国买家靠父母资金支持 支撑澳洲房市（据英中网）
时代在不断变化，很多传统行业都难免失去优势，面临转型。曾在市场上呼风唤雨的商业地产开发商，也在市场悄然转变的情况下，需要重新定位，及时转型。聪明的开发商不会不停抱怨“谁动了我的奶酪？” 而是积极调整方向，寻找新的奶酪。多年来，商业地产的开发商一直因循同样的模式：买农地或住宅地，通过土地改变用途，建公寓楼或城市屋、仓库或商场、银行，不少人在开发的过程中赚了钱，做得风生水起。现在市场已经发生了改变，开发商也必须做出调整和改变。炒楼花赚钱时代结束公寓楼已经遍地开花，供过于求。除了一些地头特别好的地段，如铁道镇、温哥华市中心、Cambie夹Marine Dr的某些楼盘迅速卖掉以外，很多楼盘的销售前景都没那么乐观。从目前的存量看，需要很长的时间去消化。二手公寓房投资赔钱的可能性很大。一个楼盘，第二期和第一期的房价差距不大，靠买卖楼花赚钱的机会已经很稀少了。过去一些投资者付出15%左右的价格买到预售的楼花，在房子成交之前把楼花卖出，获取利润。在多年前，有些人用这种方式以小博大，赚了不少钱。但这两年，楼花不那么容易卖掉了，在市场不好的情况下，有的投资者连定金都不要了，还受到开发商的追究。因为赚钱难，买公寓投资的人就减少了。如果想靠刚需拉动，新增移民的数量与市场的供应量又不能匹配。在这样的新形势下，开发商也需要转变思维实现转型，搞清客户的真正需求，最新的趋势，是先找到目标客户，再开发适合客户的商业地产。比如可以用众筹的方式，先找到客户，让客户为物业投资，在物业中占有股份。在房子建成后，客户不仅可以分到房子，还可以赚到利润。在这种模式下，客户可以用成本价买到房子，开发商也提前把房子卖出，不愁销路，买卖双方成为合作伙伴，达到双赢的结果。开发商转型的五大方向在温哥华开发商业地产，要把握市场需求，笔者认为，有以下几个方向可供参考：一是养老地产严重不足，投资养老地产将大有可为。加拿大人口老龄化，特别是随着华人移民增多，迫切需要有中餐供应，华人服务人员的养老院。开发商投资养老地产将大有可为。二是教育培训地产也将是需求热点。华人重视教育，孩子课余培训几乎成为常规。因为地点分散，接送孩子上兴趣班成为家长的繁重任务，中文课在城东，钢琴课在城西、舞蹈课在城北，美食课在城南的情况并不鲜见。如果开发商将这些做各种教育的客户集中在一个楼里，家长送孩子去学习，自己可以有地方喝茶看报，家长减轻了负担，开发商也可以赚得盆满钵满。三是建一座有各种医疗机构的大楼。在大温存在看病难的问题，中医可以弥补这个不足。如果有一个中医大楼，可以针灸、推拿、开中药，有自己的配药中心，相信很多病人会觉得很方便。四是在办公楼稀缺的市场下，将开发办公楼作为一个方向也很有前景。目前，除了温哥华市中心和Broadway，大温其他城市和中心地段的办公室都很稀缺。笔者与几位合伙人创办的龙美地产，在寻找办公室的过程中遇到了很多难题，比如，有办公室的地方停车位不足，有停车位的地方档次不够。现在华裔移民来到温哥华，已经不满足于打球旅游，很多人有做事的需求，对办公室需求旺盛。加拿大是民主社会，有很多优点，但缺点是缺乏集权，很多地是私人的，国家很难统一规划。不像中国那样，可以统一规划信息产业园、金融中心区。笔者建议，商业地产开发商可否通过众筹的形式，在每个城市建中国企业家中心，有办公楼、娱乐和餐饮设施，适合华人在加拿大的创业需求。五是可以关注旅游休闲地产的需求。十年多次往返签证的放开，使大批中国旅游者涌入加拿大，期望享受加拿大的蓝天白云、美丽景色和无污染食物。对酒店度假物业的需求将会增加，这应该也是商业地产开发商转型的一个方向。
