ACB News《澳华财经在线》5月24日讯 据昆州最大的物业管理公司之一Coronis,过去半年由于大量新公寓涌入市场,布里斯班的公寓租金跌幅多达17%。>>>澳洲置业百科:澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费 点击查看澳洲更多精品房源Coronis在昆东南运营23个分支机构,管理着从黄金海岸到阳光海岸的8000套物业。其所有方克罗尼斯(Andrew Coronis)透露,现下租户们压价意识很强,迫使一些投资性公寓业主降价出租。布里斯班公寓市场形势骤然扭转,当前的楼花数量只有去年三分之一的水平。建筑业形势紧张已致使建筑商CMF Projects陷入破产托管。“我们看到租金跌了17%,这是正在发生的事情。跌幅在10-17%之间,大家都在努力锁定租户”。他举例称,Chermside郊区一套较旧的六套联排公寓此前的周租收入约$420-$430,现在只有$350到$360。 三月份REA集团发布房产需求指数报告时,还提到买房与租房需求飙升。“全国对出租物业的需求十分强劲,昆州、首领地、维州与新州租房需求最强……这是经济增长拉动及供应过于欠缺的综合作用”。 报告显示,REA关于昆州的需求指数的公寓租金在二月仍上涨1.6%,较上年同期上涨3.7%。合理的推断似乎是价格下跌集中在布里斯班。不久前昆州房地产研究院发布数据显示,布里斯班内城房屋空置率为4.4%,创下金融海啸来最高,此前高点是2013年四季度创下的4.1%。大布里斯班的总体空置率3%,市中心是3.7%。本月,咨询机构Place Advisory发布的报告显示,布市楼花销量降到2011年6月以来最低点。上季度有272起交易,较前季度减少13.7%。布里斯班经历长达三年史无前例的大规模公寓开发之后,投资者对于公寓市场的态度变得谨慎,新公寓消化速度放缓。克罗尼斯强调,他对布里斯班市场长期前景感到积极,预计供应过剩问题会在两三年内消化。而高质量公寓继续吸引强烈兴趣,租金状况也不错。换个角度看,“住房可负担性改善了,对于租房者是好消息。”由于市场形势变化,Coronis调整了物业管理方式,更加注重租房者利益,为其提供协助。相关资讯:中国投资者抢购澳25%新住宅 其中20%空置(据ACB News《澳华财经在线》)
据房产网站realestate报道,澳储行(Reserve Bank of Australia)正密切监控布里斯班(Brisbane)和墨尔本公寓市场,该行担心两市或出现供过于求的情况,会导致银行和投资者陷入经济奔溃的处境。周二时,助理行长布勒克(Michele Bullock)在悉尼的商务早餐会上指出,她担心的是全澳房产市场的投资者都误认为房价会一直增长。在经济衰退时期,很多人持有这种想法,而不认为房市会出现崩盘。因此,目前银行正在密切监控房产局势。点击查看澳洲更多精品房源布勒克表示,目前,家庭负债水平创下新高,而投资活动也很活跃,银行担心一些家庭无法应对经济衰退。她认为高风险投资是应该迅速解决的首要问题。经济低迷可能会导致银行系统出现问题。该行可能会收紧借贷政策,采取提升贷款利率、贷款时要求有更大比例的存款等措施来防止房市出现奔溃。她指出,布里斯班和墨尔本的房产市场的公寓建设已经过多。澳储行担心会有供过于求会致房价奔溃,进而使银行和投资者陷入金融危机。而她认为悉尼则没有这方面的问题。相关资讯:墨尔本可负担性出租房急剧下滑 周租金飙升至400澳元(澳洲新快网)
多名专家都曾表示,澳洲公寓房市存在供过于求的现象。澳洲一位资深经济学家更是直白地预测道,公寓价格可能出现大幅下跌,甚至会影响到整个房市。(墨尔本公寓投资)据Domain.com报道,澳洲资深经济学专家Stephen Walters表示,未来1到2年内,公寓价格可能会下跌10%到15%。购房出租、负扣税借贷的人过分依赖资本收益,可能会遭受打击。Walters说:“我认为情况会变得很糟糕,特别是对房市的部分领域和身上背着贷款的低收入人群来说。” 点击查看澳洲更多精品房源此前,澳联储(Reserve Bank of Australia)曾发出警告,称房市存在公寓供过于求的现象。此外,澳联储还多次表示单元房的供应量在几年内会变得会“十分可观”,因此人们需要密切关注房地产市场。上周五(10月14日),澳联储的官方人员曾表示风险即将到来。行长Philip Lowe在就职演讲上称,房屋租金的增长十分缓慢,房产供应量还将持续攀升。租金下跌Walters表示,租金的下降是一个很强烈的价格标志,意味着房市出现下滑。他说:“很多人买房都是为了投资,租金的下降会影响人们的价格预期和购入价。”近些年来,澳洲各地都营建了许多新公寓,供应量飙升。澳联储一度鼓励兴建,但现在也开始担心过多的公寓会冲击房市。大范围的崩溃澳联储在一年发布两次的《金融稳定性评估》(Financial Stability Review)中指出,公寓房市的崩溃会蔓延到整个房市,造成恶劣的影响。但是,澳联储并不认为这会给金融系统带来“系统性风险”。(据Domain)
据《澳洲金融评论报》报道,随着澳学生住宿市场火热,开发商之间的竞争也愈演愈烈。一些诸如Atira(一家由高盛集团和上市公司 Blue Sky Alternative Investments合资建立的企业)集团纷纷以提供不同服务来赢得竞争优势,Atira甚至向每套物业引入宠物狗,旨在为学生建立一个温馨和更贴近自己原来家庭生活的环境。据称,澳洲现有4万套新学生宿舍楼处在在建设或开发初期阶段。越来越多像Iglu、StudentOne和Scape Student Living的开发商正想从不断增长的国际学生人数中分得一杯羹,而另有一些诸如Atira的运营商更是技高一筹,选择给宿舍楼提供娱乐设施、咨询服务、语言教学和宠物。Atira新任CEO斯林斯贝(Andrea Slingsby)表示,国际学生人数的增多加大学生宿舍楼的需求,而这可以给开发商带来盈利。“这个行业竞争十分激烈,运营商将需要明确定位自己。Atira推出学生体验项目,这项项目给学生带来更高层次的关怀以及和所有学生参与互动。”斯林斯贝表示,从其中一项体验结果来看,80%的学生在家养有宠物。“我们发现,学生看到小狗时心情即刻得到放松。这些小狗给人们带来的好处远超乎我们的预期。”Savills的学生住宿专家纽兰(Conal Newland)称,他没发现学生宿舍楼出现供过于求的迹象。他正密切关注布里斯班和墨尔本学生住宿市场的发展。他预计未来两年,布里斯班的学生宿舍楼将出现大量供应,而墨尔本将出现新一轮的宿舍楼供应。斯林斯贝也表示不担心供过于求的问题。她称:“在美国和英国等成熟市场特制学生公寓的渗透率远高于澳洲,这也验证了现有宿舍楼还供应不足。”(据澳洲新快网)
据澳洲广播公司报道,澳洲东海岸各大城市房价仍继续增长。最新的CoreLogic数据指出,上个月全澳的房价平均上涨0.5%。这就意味着房价季度性增长达2.7%,比去年全年的房价高出7.5%。CoreLogic研究主管劳利斯(Tim Lawless)表示,今年前10个月首都的房价上涨幅度超过9%,凸显出近期房价再次加速增长的情况。两大物业城市悉尼与墨尔本促进了房价的加速增长,堪培拉也将步入加速增长行列。 点击查看澳洲更多精品房源劳利斯表示:“在过去8周里,悉尼只有1周的清盘率略低于80%。在较低现金利率和贷款利率的背景下,房屋市场已经复苏。”大部分首府城市中,独立式住宅是价格增长最快的物业,而很多城市公寓市场出现供过于求,令人担忧。悉尼两种房屋市场的差距不大,对于公寓市场供过于求问题的担忧也比较小。房价升高的主要因素是出售房屋数量减少。悉尼出售的房屋数量与一年前相比减少了16.5%。墨尔本减少了4.6%。虽然两市物业都能卖出创纪录的高价,但卖家在同个市场购买物业时也必须支付同样的高价。劳利斯表示交易成本也出现明显升高。他说:“例如悉尼市场的住宅价格自2009年以来已经上升了95%,这就意味着包含印花税、(房地产)中介费、安置成本等等在内的买卖成本也明显提高。”他表示,去年7月悉尼房价年增长率达到近19%的顶峰,当前房价虽然飙升,但已经是明显放缓后的结果。澳储行收紧借贷政策,使由于今年两次降息而火热的房地产市场有所降温。该行在昨天下午2:30(澳大利亚东部夏令时间 (AEDT))宣布最新的利率,但只有少数分析师认为今年可能会再降息。(据澳洲新快网)
据房产网站realestate报道,花旗银行(Citi)新的借贷需求数据显示,置业者购买两年内新建的单元房,或者在该行所列出的“黑名单”城区里购买单元房,将需要准备35%的存款作为贷款的首付。>>>澳洲置业百科:澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费点击查看澳洲房源据了解,花旗银行列出了90个“黑名单”城区,其中有34个城区位于悉尼,包括悉尼机场(Sydney Airport)、巴拉玛打(Parramatta)、车士活(Chatswood)、泽特兰(Zetland)、悉尼奥林匹克公园(Sydney Olympic Park)、CBD的禧市场(Haymarket)和欧田磨区(Ultimo)、丘陵区(Hills District)的部分城区、莱德(Ryde)和史卓菲市(Strathfield)等。据CoreLogic的数据显示,如泽特兰和禧市场等地区的中位单元房价已经超过了90万澳元。这就意味着,如果置业者要购买一套普通的公寓,需要35%,即超过31.5万澳元的存款。另外还需要3.5万澳元或以上的资金用于支付印花税。除了悉尼以外,墨尔本也有27个城区被列入名单中,布里斯班(Brisbane)则有12个,柏斯(Perth)8个,堪培拉(Canberra)5个。据了解,一些地区公寓供过于求,使得当地房价风险增大。为了规避风险,花旗银行也与安保资本(AMP Capital)及澳洲国民银行(NAB)等一样,实行了更为严格的借贷政策。而荷兰直接银行(ING Direct)等其它借贷机构则降低贷款公寓房最小面积要求至40平方米。BIS牛津经济研究院(BIS Oxford Economics)的分析师齐格马尼斯(Angie Zigomanis)表示,对于一些房产市场来说,出现供过于求的情况将会带来毁灭性打击。严重时会使房价降低,导致新置业者的贷款价值超过房价。据了解,目前悉尼的新房建设居多。房产咨询机构Charter Keck Crame预测,今年悉尼将有2.55万套新公寓建成,墨尔本则有1.709万套,布里斯班为1.03万套。房产网站Hotspotting在《房价预测》(Price Predictor)报告中也指出,悉尼新住宅建设率居高,将成为威胁该市房价的部分因素。悉尼奥林匹克公园、机场区域及巴拉玛打CBD区域将是风险最大的地区。相关资讯:中国买家继续买买买模式 每周买走近5亿澳洲房产 | 澳洲(据澳洲新快网)
据《澳洲人报》报道,澳洲房地产机构Ray White的主席怀特(Brian White)称,中国买家购买澳洲房产的需求被低估,中国购房者的需求比以往任何时候都更强。怀特称,中国开发商和投资者没有受到房市动荡的较大影响,无论在境内还是境外,房产需求都很强盛。澳洲最大的公寓开发商Lend Lease的首席执行官史蒂夫(Steve McCann)称,公司旗下的全球新公寓项目中,有35-40%的买家都来自海外;而在预售中,大多数海外买家来自亚洲,包括中国——目前还没有看到任何冷却现象。史蒂夫称,在整体的住房市场中,还未看到泡沫,但认为澳洲房价不会一直猛升,“未来12-18个月,价格增长可能会停下。”Colliers International Victorian的住房总经理蒂姆(Tim Storey)否认墨尔本房市有供过于求的想象。他还说,如果项目针对海外市场来营销,“如果中国的需求涌进来,销售将会一片大好。(据澳洲新快网)浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
据《澳洲金融评论报》报道,商业调研公司IBISWorld报告显示,公寓开发、奶粉生产、矿业勘探、重工业及非房屋建造、农作物种植等行业收入将在2017年有所缩减。其中,损失最惨重的是公寓开发和重工业建造,两大行业收入分别将下降26%和38%。IBISWorld高级行业分析师克劳特曼(Nathan Cloutman)表示:“许多近年势头强劲的行业今年或许要失望了。调研显示这些行业的增长期已经结束,起码在未来12个月会放缓。”点击查看澳洲更多精品房源IBISWorld称,公寓建造收入将在2016-17年度缩减至193亿澳元。此前,银行收紧对外借贷,可能导致外国买家流失,引发担忧。经济学家及分析师预测,楼花公寓供应激增,将会冲击市场。克劳特曼指出,公寓需求今年将大幅缩减,加上多个大型项目竣工,多个重点市场将会出现供过于求的现象。此外,奶粉生产收入跌幅也会高达12%,2016-17年度收入总额预计降至7.57亿澳元。IBISWorld数据显示,奶粉生产行业在前两年度分别下滑35.8%和22.2%。克劳特曼指出,奶粉生产业严重依赖出口,相关份额占行业收入高达90%,因此很受全球奶粉价格波动影响;由于供应过剩,全球奶粉价格在2014-15年度一度狂跌,将会继续影响澳洲奶粉生产收入。此外,随着澳洲奶粉一大出口市场——中国收紧准入规定,澳洲奶粉出口将更受限制。道路桥梁建设收入将有27%的增长。其中,新州大笔基建支出对路桥建设增长贡献最大,尤其是悉尼M1-M2连线及西联公路(WestConnex)等项目。IBISWorld称,这些项目的影响将会持续未来数年。数据储存和儿童看护服务分别有14%和12%的增长。前者是由于互联网应用不断增加,刺激云储存需求;后者是因为越来越多女性生子后选择重返工作岗位,从而增加幼儿看护服务需要。行业收入升幅最高的是制糖。克劳特曼称,由于全球糖类消费量持续上升、库存不断缩减,全球糖价在2016-17年度有望上升20.1%,而澳洲本地糖企或可受惠。相关资讯:回首2016澳洲房市 房价到底涨了多少?
墨尔本连续4年被选为世界上最适宜居住的城市,墨尔本有很多值得骄傲的地方,包括强劲的房地产市场。在过去一年里,墨尔本房市经历了稳定的增长,在新的一年里,好时光还能继续下去吗?2015年墨尔本房产投资者将面临怎样的市场形势? 据《澳洲物业投资》杂志报导,地产集团(Domain Group)的资深经济学家威尔逊博士(Andrew Wilson)说,墨尔本房价涨势在上个财政年度里相当强劲,仅次于悉尼。墨尔本的别墅中间房价在2013-2014财年增长了9.3%,这个数字比起2009-10年21.9%的巅峰值还有所不及,但也是自那以后的最高增长率。 新财年的市场赢家 目前墨尔本市场上的首次购房者达到了历史新低,威尔逊说,中间至高价位的物业买卖构成市场活动的主体。一般来说,房价在55万以下属于低端市场,55万-125万是中等市场,125万以上是高端市场。“墨尔本近郊中等价位的市场将是2014-15财年表现最强劲的部分。”他预测说。 威尔逊表示,东区远郊将继续吸引买家,尽管房价增长率可能比目前低一些。“东区近郊的高端物业也会继续受到富裕买家的青睐。” 墨尔本房市的常胜将军 维省地产协会(REIV)的一位发言人说,墨尔本东区和东南近郊是2014年市场上最突出的优胜者。威尔逊也表示同意,东区表现特别强劲,“特别是东区近郊一带——这是个稳固的精英市场,是常胜将军”他说,“包括从Hawthorne一直到Camberwell,Balwyn和Glen Iris”。 东区热闹的买卖活动很大一部分来自中国买家,这是墨尔本房产市场上一个有趣的现象。North Balwyn是东区近郊的领头羊。“过去一年里,价格涨幅超过20%,富裕的华人买家很喜欢这里。”在东南区远郊,市场的领头羊是Glen Waverley,这是中等价位的市场,也是受华人青睐的地区。“这个区房价也涨了20%以上。”威尔逊说。地产公司Harcourts的负责人鲍拉(Lou Paola)也是Glen Waverley居民,他说,在过去10年里,这个区经历了巨大的变化。 亚洲元素影响着住宅和商业房地产市场,增加了当地的餐饮选择。“现在我们有韩国餐馆,马来西亚餐馆,捎带着少许欧洲风情。这个区的资本增值每年都在稳定增长。我记得以前每一、两个月才有一套百万物业售出,现在这是常事。” Glen Waverley靠近CBD是另一个强劲的吸引力。“很棒的公共交通。靠近Monash大学,Deakin大学。这是一个以家庭为主的地区,公园和娱乐设施都在家门口”鲍拉说。Ray White Glen Waverley的董事Andrew Davis说,Glen Waverley中学是维省最好的中学之一。“房租需求强劲,但因为房价大幅增长,所以投资回报率非常低。”他说。 威尔逊说,其它有吸引力的地区还包括墨尔本东北近郊,例如Fairfield到Ivanhoe。REIV表示,2015年墨尔本房价和销售量的增长主要集中在东区中部和外围一带。最近几个月,在远郊区,如Point Cook、Noble Park和Werribee都经历了可观的增长。 市场的驱动因素 根据REIV,2015推动维省房地产市场发展的因素包括: 人口增长:墨尔本人口增长很快,新房建筑量在过去三年放缓,房屋供应不足。但在墨尔本CBD有大量新盖公寓。 稳定的利率:为买家创造了有利的融资条件。 乐观的消费者情绪:在过去12个月里成为推动市场的动力,但威尔逊表示当地经济表现不佳。“维省失业率仍然处于全国最高水平。如果墨尔本失业率继续上升,会对房地产市场产生负面影响,因为它开始影响到消费者信心。如果经济问题持续下去,会阻碍房价上涨,特别是在低端市场上。” 最近的趋势 市场分析机构Residex的创始人爱德华(John Edwards)说,市场的增长率在放缓,这一趋势将持续未来几年。“单元房市场已经出现潜在的供过于求,过去12个月的房价增长率(5.8%)低于7.64%的长期平均增长率”。 未来的走势 爱德华相信,增长周期的峰顶已经过去,“市场会继续放缓,我们不要期待能看到高于通货膨胀率的增长。”他说。“利率可能会在今年某时调高。储银将继续唱衰市场以确保不会出现‘房市泡沫’”。爱德华相信这些因素会导致投资者更谨慎。 REIV也相信,在2015房市会继续增长,但是速度会放缓。“12月至2月是房市的淡季,但是就整个市场趋势而言,2015有增长放缓的迹象。” 对投资者来说并不都是坏消息。爱德华说,能够负担得起的地区在2015年将出现合理的增长。“所以,就是好好调研,购买合适的房产。那些价值好,价格又低于中间房价的物业将有最出色的表现。”爱德华说。 浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
今年不少人将钱转往海外市场,力拚房地产高投报标的,一名投资柬埔寨的人士表示,许多人都在国内贷款后,直接用现金买下柬埔寨的房地产,因为 房价几乎每年成长10%~20%,十分吸引人。点击查看更多柬埔寨房源柬埔寨房价成长力道十足,吸引多家建设公司前往推案,预计将于2018年提供万户新屋。海外置产热,位于东南亚的柬埔寨成为房市新宠。《理财周刊》报导,经营柬埔寨的经理人张耀仁分析,由于金边精华区域的房价约为每坪25万元,总价仅 300~600万元,不只大户能“整层扫货”,连小资族都能成功入手。房屋交易市况热烈,苹果日报报导更指出,目前到柬埔寨的只有四种类型人,“旅游、投资 、代销,以及开发商”。 房仲业者柬埔寨总部董事长Kuy Vat分析,柬埔寨的房市自从2012年起快速飙升,几乎每年都有10~20%的成长,部分地区房价表现甚至更高,且近年仍持续维持这样的涨幅。一名投资 金边房产的陈阿姨透露,自己完全没有去金边,就已买下两户拥有河景的顶楼住宅;市民詹先生更说明,由于在柬埔寨贷款的利率要7%~9%,因此很多 人干脆贷款,到柬埔寨直接现金买房。 不过Kuy Vat提醒大家,由于柬埔寨有大量新屋正在兴建,2018年前就将释出万户新屋。因此预估将出现“转手潮”,“已经有小部分红单转来转去”。 《财讯》也指出,虽然柬埔寨买卖风气盛行,但因柬埔寨采“人治社会”,投资容易因为政权转变而翻转,且当地已有供过于求的出租危机,“韩、日、中都在盖大 楼”,提醒大家慎防完工期较晚的建物,将面临供过于求的问题。浏览居外【名家专栏】栏目,了解海外房产投资独家专业解读。