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2015年墨尔本房地产市场趋势预测

墨尔本连续4年被选为世界上最适宜居住的城市

墨尔本连续4年被选为世界上最适宜居住的城市

墨尔本连续4年被选为世界上最适宜居住的城市,墨尔本有很多值得骄傲的地方,包括强劲的房地产市场。在过去一年里,墨尔本房市经历了稳定的增长,在新的一年里,好时光还能继续下去吗?2015年墨尔本房产投资者将面临怎样的市场形势?

据《澳洲物业投资》杂志报导,地产集团(Domain Group)的资深经济学家威尔逊博士(Andrew Wilson)说,墨尔本房价涨势在上个财政年度里相当强劲,仅次于悉尼。墨尔本的别墅中间房价在2013-2014财年增长了9.3%,这个数字比起2009-10年21.9%的巅峰值还有所不及,但也是自那以后的最高增长率。

新财年的市场赢家

目前墨尔本市场上的首次购房者达到了历史新低,威尔逊说,中间至高价位的物业买卖构成市场活动的主体。一般来说,房价在55万以下属于低端市场,55万-125万是中等市场,125万以上是高端市场。“墨尔本近郊中等价位的市场将是2014-15财年表现最强劲的部分。”他预测说。

威尔逊表示,东区远郊将继续吸引买家,尽管房价增长率可能比目前低一些。“东区近郊的高端物业也会继续受到富裕买家的青睐。”

墨尔本房市的常胜将军

维省地产协会(REIV)的一位发言人说,墨尔本东区和东南近郊是2014年市场上最突出的优胜者。威尔逊也表示同意,东区表现特别强劲,“特别是东区近郊一带——这是个稳固的精英市场,是常胜将军”他说,“包括从Hawthorne一直到Camberwell,Balwyn和Glen Iris”。

东区热闹的买卖活动很大一部分来自中国买家,这是墨尔本房产市场上一个有趣的现象。North Balwyn是东区近郊的领头羊。“过去一年里,价格涨幅超过20%,富裕的华人买家很喜欢这里。”在东南区远郊,市场的领头羊是Glen Waverley,这是中等价位的市场,也是受华人青睐的地区。“这个区房价也涨了20%以上。”威尔逊说。地产公司Harcourts的负责人鲍拉(Lou Paola)也是Glen Waverley居民,他说,在过去10年里,这个区经历了巨大的变化。

亚洲元素影响着住宅和商业房地产市场,增加了当地的餐饮选择。“现在我们有韩国餐馆,马来西亚餐馆,捎带着少许欧洲风情。这个区的资本增值每年都在稳定增长。我记得以前每一、两个月才有一套百万物业售出,现在这是常事。”

Glen Waverley靠近CBD是另一个强劲的吸引力。“很棒的公共交通。靠近Monash大学,Deakin大学。这是一个以家庭为主的地区,公园和娱乐设施都在家门口”鲍拉说。Ray White Glen Waverley的董事Andrew Davis说,Glen Waverley中学是维省最好的中学之一。“房租需求强劲,但因为房价大幅增长,所以投资回报率非常低。”他说。

威尔逊说,其它有吸引力的地区还包括墨尔本东北近郊,例如Fairfield到Ivanhoe。REIV表示,2015年墨尔本房价和销售量的增长主要集中在东区中部和外围一带。最近几个月,在远郊区,如Point Cook、Noble Park和Werribee都经历了可观的增长。

市场的驱动因素

根据REIV,2015推动维省房地产市场发展的因素包括:

人口增长:墨尔本人口增长很快,新房建筑量在过去三年放缓,房屋供应不足。但在墨尔本CBD有大量新盖公寓。

稳定的利率:为买家创造了有利的融资条件。

乐观的消费者情绪:在过去12个月里成为推动市场的动力,但威尔逊表示当地经济表现不佳。“维省失业率仍然处于全国最高水平。如果墨尔本失业率继续上升,会对房地产市场产生负面影响,因为它开始影响到消费者信心。如果经济问题持续下去,会阻碍房价上涨,特别是在低端市场上。”

最近的趋势

市场分析机构Residex的创始人爱德华(John Edwards)说,市场的增长率在放缓,这一趋势将持续未来几年。“单元房市场已经出现潜在的供过于求,过去12个月的房价增长率(5.8%)低于7.64%的长期平均增长率”。

未来的走势

爱德华相信,增长周期的峰顶已经过去,“市场会继续放缓,我们不要期待能看到高于通货膨胀率的增长。”他说。“利率可能会在今年某时调高。储银将继续唱衰市场以确保不会出现‘房市泡沫’”。爱德华相信这些因素会导致投资者更谨慎。

REIV也相信,在2015房市会继续增长,但是速度会放缓。“12月至2月是房市的淡季,但是就整个市场趋势而言,2015有增长放缓的迹象。”

对投资者来说并不都是坏消息。爱德华说,能够负担得起的地区在2015年将出现合理的增长。“所以,就是好好调研,购买合适的房产。那些价值好,价格又低于中间房价的物业将有最出色的表现。”爱德华说。

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