时代在不断变化，很多传统行业都难免失去优势，面临转型。曾在市场上呼风唤雨的商业地产开发商，也在市场悄然转变的情况下，需要重新定位，及时转型。聪明的开发商不会不停抱怨“谁动了我的奶酪？” 而是积极调整方向，寻找新的奶酪。多年来，商业地产的开发商一直因循同样的模式：买农地或住宅地，通过土地改变用途，建公寓楼或城市屋、仓库或商场、银行，不少人在开发的过程中赚了钱，做得风生水起。现在市场已经发生了改变，开发商也必须做出调整和改变。炒楼花赚钱时代结束公寓楼已经遍地开花，供过于求。除了一些地头特别好的地段，如铁道镇、温哥华市中心、Cambie夹Marine Dr的某些楼盘迅速卖掉以外，很多楼盘的销售前景都没那么乐观。从目前的存量看，需要很长的时间去消化。二手公寓房投资赔钱的可能性很大。一个楼盘，第二期和第一期的房价差距不大，靠买卖楼花赚钱的机会已经很稀少了。过去一些投资者付出15%左右的价格买到预售的楼花，在房子成交之前把楼花卖出，获取利润。在多年前，有些人用这种方式以小博大，赚了不少钱。但这两年，楼花不那么容易卖掉了，在市场不好的情况下，有的投资者连定金都不要了，还受到开发商的追究。因为赚钱难，买公寓投资的人就减少了。如果想靠刚需拉动，新增移民的数量与市场的供应量又不能匹配。在这样的新形势下，开发商也需要转变思维实现转型，搞清客户的真正需求，最新的趋势，是先找到目标客户，再开发适合客户的商业地产。比如可以用众筹的方式，先找到客户，让客户为物业投资，在物业中占有股份。在房子建成后，客户不仅可以分到房子，还可以赚到利润。在这种模式下，客户可以用成本价买到房子，开发商也提前把房子卖出，不愁销路，买卖双方成为合作伙伴，达到双赢的结果。开发商转型的五大方向在温哥华开发商业地产，要把握市场需求，笔者认为，有以下几个方向可供参考：一是养老地产严重不足，投资养老地产将大有可为。加拿大人口老龄化，特别是随着华人移民增多，迫切需要有中餐供应，华人服务人员的养老院。开发商投资养老地产将大有可为。二是教育培训地产也将是需求热点。华人重视教育，孩子课余培训几乎成为常规。因为地点分散，接送孩子上兴趣班成为家长的繁重任务，中文课在城东，钢琴课在城西、舞蹈课在城北，美食课在城南的情况并不鲜见。如果开发商将这些做各种教育的客户集中在一个楼里，家长送孩子去学习，自己可以有地方喝茶看报，家长减轻了负担，开发商也可以赚得盆满钵满。三是建一座有各种医疗机构的大楼。在大温存在看病难的问题，中医可以弥补这个不足。如果有一个中医大楼，可以针灸、推拿、开中药，有自己的配药中心，相信很多病人会觉得很方便。四是在办公楼稀缺的市场下，将开发办公楼作为一个方向也很有前景。目前，除了温哥华市中心和Broadway，大温其他城市和中心地段的办公室都很稀缺。笔者与几位合伙人创办的龙美地产，在寻找办公室的过程中遇到了很多难题，比如，有办公室的地方停车位不足，有停车位的地方档次不够。现在华裔移民来到温哥华，已经不满足于打球旅游，很多人有做事的需求，对办公室需求旺盛。加拿大是民主社会，有很多优点，但缺点是缺乏集权，很多地是私人的，国家很难统一规划。不像中国那样，可以统一规划信息产业园、金融中心区。笔者建议，商业地产开发商可否通过众筹的形式，在每个城市建中国企业家中心，有办公楼、娱乐和餐饮设施，适合华人在加拿大的创业需求。五是可以关注旅游休闲地产的需求。十年多次往返签证的放开，使大批中国旅游者涌入加拿大，期望享受加拿大的蓝天白云、美丽景色和无污染食物。对酒店度假物业的需求将会增加，这应该也是商业地产开发商转型的一个方向。
