通过法律保护买方利益 在新加坡，开发商只有在取得建房规划许可证（Building Plan Approval）和房地产开发商销售许可证（ Housing Developer's Sale Licence）的前提下，才能在住宅项目建设前出售住房单元。 建房规划许可证由建筑控制专员（the Commissioner of Building Control）负责审批，房地产开发商销售许可证则由房地产审计官（the Controller of Housing）签发。 这样就能确保买方购买的房产是由已取得建房许可的开发商开发的。 销售交易文件 若要在新加坡销售期房，符合资质要求的开发商必须使用房地产开发商条例（Housing Developers' Rules）中规定的标准格式的"房屋预售合同"（Option to Purchase）和"购买合同"（Sale & Purchase Agreement）。 购买合同中应详细规定与施工进度相符的付款计划。 若建设时间约为三至四年（视项目规模大小而定），则购房者可分期支付按揭贷款。 购房者从一开始就有权了解在不同的项目建设阶段应支付的款额， 以便于购房者进行财务支出规划。 在签订购买合同后，购房者的律师会向地契注册局局长（Registrar of Titles）递交一份知会备忘，以保护购房者的权益。 项目账户 取得建房许可的开发商需要在银行或金融机构为房地产项目开设一个"项目账户"并持有该账户。 开发商必须在该账户中存入： 购房者支付的全部房款（包括订金），直到临时占用许可证（TOP）签发才可取出该款项； 用于建设该房产项目而取得的所有贷款。 该账户中的款项仅限取得建房许可证的开发商支取，并且只能用于与特定房产项目相关之目的。 这最大限度地确保了项目的完工，并保障了购房者的权益。 缺陷责任 建筑控制专员向开发商签发临时占用许可证之后，购房者就可以搬进新房了。 自房产交付给购房者之日起12个月内，开发商有义务对房产项目出现的任何缺陷进行整修。 因此，如果购房者在12个月内发现任何缺陷，将拥有法律追索权。 管理公司 在新加坡，开发商应自TOP签发之日起二至三年内（视项目规模大小而定）负责管理房产物业，直至房屋业主成立管理公司。 之后，管理公司将接管房产公共区域及设施的管理和维护。 其他 在新加坡，市区重建局（URA）负责全国的土地使用规划。 房产交易时根据的是净售房面积，而不是毛售房面积。 测量净售房面积时以将相邻两个房屋单元分隔开的墙的中心线为准。 其中包括将房屋单元同公共区域、电梯、安装空调的窗台、楼梯分隔开的墙壁的总厚度。 如果政府重新测量的房屋面积小于购买合同中给出的面积，则应按照如下方式对购房价格进行调整：差距不到购买合同中所给出面积的3%——购房价格不变。
选定心仪的房子后，买家就要做好掏腰包付钱的准备。除了谈妥的成交价以外，你在新加坡买房时还要支付哪些费用，又要如何支付？ 假设你要购买一个100万元的私宅单位，银行最多能提供80％贷款，其余20％，也就是20万元，是交房前要付清的首期付款（down payment）。这20％里，至少5％要以现金支付，其余15％可用现金或公积金存款支付。 首期付款一般可分为选购权费（option fee）、选购权执行费（option exercise fee）和其余首期付款三个部分。 为表明购买意愿，买家要向发展商提交选购权书（Option To Purchase），并支付一笔选购权费。收到这笔定金后，发展商必须为买家保留所选单位。这笔定金要以现金支付，通常占成交价的1％。如果你支付定金后改变主意，决定不买这间公寓，这笔定金就会被没收。 发展商要在收到选购权书的14天内向买家提供买卖契约。买家在收到买卖契约后，有三个星期的时间考虑是否买房。确定之后，就可以签署买卖契约，并支付一笔选购权执行费给发展商，完成买卖交易。这个过程叫做“行使选购权”。选购权执行费通常是成交价的9％。加上此前支付的选购权费，买家这时已经付了总成交价的10％。 用20万元首期付款扣除选购权费和选购权执行费后，买家还得支付10万元其余首期付款，这笔钱也得在行使选购权时付清。 除了总房款外，买家在搬家前的其余花费包括印花税、额外买家印花税（ABSD）和律师费。根据国内税务局规定，印花税和额外买家印花税最迟须在签署买卖契约的14天内缴清。 印花税根据房屋成交价计算，首18万元要缴纳1％，第二个18万元缴纳2％，其余款项缴纳3％。一个简易的计算方法，是用成交价的3％减去5400元。如果是一间100万元的单位，印花税便是2万4600元。 为给房市降温，政府从2011年起推出额外买家印花税，并在2013年全面调高税率。目前新加坡公民购买第二套房地产时，必须缴付7％的ABSD；若购买第三套房地产则须支付10％的ABSD。永久居民购买第一、第二及更多套房子，分别需付额外5％和10％ABSD。外国人买房时一律得付15％ABSD。 律师费多少要依具体情况而定，如果由提供房贷的银行指定律师，律师费一般在2500元至3000元之间。 和组屋不同，新私宅单位通常都附带简单装修和家具，大部分发展商也会提供冰箱、洗衣机和微波炉等电器。 不过，多数买家还是会在此基础上进一步装修。一般来说，一个新公寓单位的装修费用介于3万元至8万元。 值得注意的是，由于近两年楼市不景气，更多发展商为了尽快卖出单位，都推出印花税回扣、现金折扣和家具礼券等促销优惠，在看房时可以比对一下各个项目给出的促销优惠，毕竟这都能帮你的钱包“止血”。 （据联合早报）
在菲律賓買房，如果是壹手房還比較容易處理，畢竟菲律賓的開發商基本上就那幾家大集團，買房只要跟住他們的流程就行了，也沒有可以商談的余地，合同都是標準的，所有標準條款都不會根據客戶要求來修改。但是買二手房就比較復雜，畢竟二手房是從私人業主手上買，合同條款要雙方洽談，最重要的是流程跟國內不壹樣。在國內，買賣雙方只需要壹起去過戶，流程就算完了，但是在菲律賓並不壹樣，簽完合同，給完錢，再辦理過戶手續，並且新的房產證要等3個月左右才能拿到（這壹點是國內客戶最不習慣的，總覺得錢已經給了，但是房產證不能當時辦好）。 以下是可能遇到的買賣二手房的情形： 1. 期房，業主轉讓合同 （無稅） 因為很多業主是期房時候買入的，但是在交房之前就想賣掉，此時多半是未付完全款的。這種情況比較簡單，因為房子還在開發商手上，業主也還沒有辦理房產證，只需要雙方去開發商處辦理更名即可，壹般收費3-5萬比索，各個開發商的收費標準不同。新的業主只需繼續供款給開發商即可。比如前業主買入的時候是800萬P，已經供款400萬，還欠開發商400萬，但他現在要賣950萬。那麽妳需要支付550萬（400萬已付的房款＋溢價150萬）給前業主，剩下400萬給開發商（可全款可分期，具體看前業主之前的付款方式）。 但是也有壹些開發商比如Ayala，不允許這麽做，只能按照正式的二手房交易來轉讓，那樣就要交稅。 2. 現房，有房產證 （需交稅） 菲律賓的房產證是壹張紙，如下： 這個房產證並不是買賣雙方交易當天就能辦下來的，是需要等雙方簽完合同，付了款，由中介前去辦理，與此同時有各種名目的稅費要交。 具體流程：交定金，約10% >>>簽訂contract to sell, 這個合同是雙方同意買賣的各種細節和條款>>>付全款，簽訂Deed of Sale, 可以銀行轉賬，或者當面給支付，賣家當面給房產證>>>辦理房產證過戶（3個月左右，壹般是中介辦理） 點擊查看更多真實菲律賓房源 3. 現房，無房產證 1）有些欠銀行貸款的房子，業主本人沒有房產證，這時候新的買家在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫業主把房產證拿回來，其它流程基本跟上面壹致。（需交稅） 2）還有壹種情況是，業主在期房階段買入的房子，已經到了交房時間了，業主不想付尾款，想在此時賣掉，這種情況仍然是合同轉讓，只不過需要壹次性支付給業主以及開發商所有房款。開發商收到款項之後會給新的買家辦理房產證。（無稅） 買賣雙方簽訂協議>>>提交申請給開發商>>>新業主跟開發商簽合同 4，現房，銀行收回並進行拍賣的房子（需交稅） 這種房子是跟銀行交易。價格都是銀行報的，沒有講價余地。首先跟銀行提交壹個offer, 銀行在約2周內確定沒有其他人出更高價的時候就可以走過戶流程了。 延伸閱讀：跟隨壹帶壹路去看房（壹） 菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地 排版：Shelly Du [advanced_iframe src="//www.tinywebgallery.com" width="100%" height="600"][advanced_iframe src="//www.tinywebgallery.com" width="100%" height="600"]
德国房产的全部购房款一般有以下几笔费用组成： 一、房价 房价指的是房屋本身的售价。一般来讲，在德国决定房屋售价的是地段、建筑、占地面积三个要素。这也是房产价值的直接体现。比方说，同样的地段，五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。而相同的楼盘，一般的楼层公寓和顶层的豪华楼公寓往往又是两个截然不同的价位。另外，跟全世界所有的房地产市场一样，不同的城市，同一城市的不同地方，房价也会有很大的差别。总体来说，重点城市，好地段，环保节能，装修高档的房产具有明显的高保值性。 二、车位价格 新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场。公寓售价通常不包括停车位价格。根据市场行情，车位价格从数千到数万欧元不等。所以也是一笔不可忽略的费用。这里需要特别指出的是，根据德国公寓住宅物权法，公寓楼里停车位虽然被各个业主私人买断，但是因为所有的车位是位于停车场里，而整个停车场又是集体物权（财产），所以停车位的拥有人对于车位拥有特殊使用权。对于购买停车位的业主来说，很重要的一点就是要明确自己购买的停车位是不是和公寓一样作为特殊物权登记在了土地簿里。因为只有作为物权登记在了土地簿里，抽象的特殊使用权才具有实物化效果。一般在购房合同里都会有对于所购停车位属性的相应解释。 三、购房时的一次性税费 在德国买房必须要对买房时会产生的各种税费有所了解，因为根据情况不同，这些附加费用会占到房款的10％甚至更多，也是一笔不可忽视的费用。 总体来说，有三笔较大的费用： 1. 公证费 公证费一般占合同房款的2.5%左右。主要包括下列费用： 起草和发送购房合同；预约签合同日期；对签署好的合同进行公证；办理所需的官方批文（比如关于地产购置税通知税务局）；土地簿临时登记；手续移交土地簿管理机构，等等。 2. 地产购置税 黑森州目前的地产购置税为合同房款的3.5%。从2009年开始汉堡，柏林的地产购置税从3.5%升到4.5%。从2011年开始巴符州，北威州都已经升到了5％。而且全德的地产购置税预计还会继续上涨。 3. 销售代理费或中介费 在德国，住宅用地开发，建筑设计和施工以及房产销售往往有不同的专业公司负责，彼此间相互协作又分工明确。开发商（Bauträger）一般主要负责谈地皮和整个项目的总体规划，是整个工程项目所有环节的总负责人。开发商指定专门的建筑设计师，建筑公司和房产销售代理即中介（Makler）。房产代理中介在德国是房产买卖很重要的组成部分，专业的房产经纪人在房屋交易中往往起着不可替代的作用。德国对房产代理商和开发商的义务有明确的法律规定。 不同的联邦州房产销售代理费的比例也不近相同，大概在合同房款的3.57%和7.14%之间（含增值税）。在巴伐利亚和巴符州一般是向卖方和买房各收3％。德国法律不允许收高于7.14%中介代理费（不算增值税最高6％）。 四、付款方式 前面说过，德国法律规定开发商只能按照工程的施工进度分期分批地收取房款。一直到最后房屋盖成交接，交出没有违反合同协议的合格的楼盘，才能得到所有的款项。 整个房款通常情况下是分七步逐步支付。这其中第一笔和第二笔款项的支付最重要，因为这两笔款的一般总额要占到整个房款的一半以上。比方在地下工程开始时大多数的开发商都会要求支付第一笔30%的房款。第二笔款项是在建筑清水墙完工后支付，一般占到房款的28%。剩下的款项再根据具体工程进度分期分批支付。如果买的是刚刚开始建造的期房，接到付款通知后，买房人应该到建筑工地实地考察一下，确保工程进度符合付款要求，然后再签字认可，通知银行支付相应的款项。对于买房人来说，重要的还有最后一笔完全竣工后才交付的款项。房屋成功交接后，即买房人对于房屋质量没有异议，开发商才可以最终得到全款。
编者按：出国留学对每一个人来说是完全不一样的经历。你25岁，35岁，5岁出国肯定是不一样的经历。5岁出国有什么收获呢？会说英语、学习并且了解西方的文化？还是一个思维模式？每个孩子都是种子，花期不尽相同。何时去英国留学，首当其冲应该考虑的就是送孩子出国的目的，当确定目的了，那么，就是选择最适合孩子的学校了。今天，编辑推荐的这篇文章，BBC 教育专家Judith Burns关于英格兰小学的选择。 2018.1.15 —— BBC NEWS 现在是英格兰小学的招生季，那些5岁孩子的家长们要为孩子选择适合的学校。 来自BBC教育专家Judith Burns结合了以往的经验提出了以下的建议。 补充阅读： 在英国，按照公立学校制度，幼儿园与低年级部往往合并为一所学校（称为小学），英格兰儿童5岁（威尔士儿童4岁）上学进入小学的Reception，相当于中国幼儿园的大班，11岁毕业升入中学。 对于家长来说，现在是个非常重要的时间，英格兰许多知名的学校申请人数已经达到极限了。英格兰的公立学校，特别是那些成绩优越的学校，经常都因为求过于供而面临家长方面的压力。为了应付这种情况，英格兰的一些地方教育当局开始“抽签入学”的办法，也就是采取住家地址邮编号码来决定入读哪所学校，但是有些申请人数太多的学校将采取抽签方式。希望以此更公平地收生，让家境清贫的学生也有机会上好学校。此外，近年来学生数量急剧增加，使英格兰小学位置严重短缺。 一般情况下，4月中旬的时候，家长们就可以知道他们的申请是否成功，他们的孩子将在哪里上学。而现在是最难熬的时间。 考试成绩：理性看待 每年英国教育部都会公布英国将近16000所小学的排名，很多家长都会把这个排名当做是评判一个学校好坏的标准。 但是这个排名真的能真实的体现一个学校的好与坏吗？从这些排名里面，家长又能从里面得到一些什么？ 全国校长协会(National Association of Head-Teachers) 秘书长Paul Whiteman表示，让家长不要太依赖学校的排名。 小学作为孩子打基础的阶段，除了学习成绩，个人兴趣的培养、良好习惯和社会责任的养成以及个性全面的发展都是在小学期间。所以家长在选择学校的时候需要观察学校在其他方面的情况，例如课外活动的开展，如音乐、艺术、科学、戏剧等等。有教育界专业人士表示单凭英语和数学两门考试成绩来评价和3个小时的考试来评价学校，不免有点片面。有些小学参加考试的人数可能会不超过30人，这样的出来的数据，也要再考究。 小学应该不要成为家长为孩子升学的工具，而是培养孩子健康成长的摇篮。正确选择适合孩子的小学，别被排名捆绑选择。 英国教育标准局（Ofsted）报告真的有帮助吗？ 如果说ISI英国私立学校评估督察机构保证了私立精英教育的质量，那么Ofsted英国教育标准局则是对全英格兰地区教育体系的质量监管和保障。 Ofsted全称Office for Standards in Education, Children's Services and Skills，主要职责是对英格兰地区的教育体系进行监管和评估，定期向英国国会提交报告并根据监管活动向英国教育部提出相应的完善建议。其监管范围包含公立学校、部分私立学校、儿童服务中心以及教师培训机构等。 一些学校为他们的优秀或者优秀的Ofsted评分而感到骄傲，他们拿着横幅打印出来挂在外面。 英国中小学及大学领导联合会校长联盟（ASCL head teachers' union）Stephen Rollett表示，这个规定应该被取缔。“检查显然很重要，但是他们没有讲清楚全部内容。让我们用更鼓舞人心的东西取代这些横幅。” 和校长沟通 英国全国校长协会(NAHT)总裁兼St John Fisher Catholic 小学校长Anne Lyons建议，最好多去实地看看，参观不同的学校，以了解哪些学校最适合孩子是至关重要的。 此外，也可以通过学校的开放日和学校负责人沟通了解学校的实际情况。 “切身的让孩子感受一下学校的环境，看看它是否为你的孩子提供了教育质量，并且实地看看孩子和教师之间的关系是否融洽。” “想想你的孩子的个性和你想要的那种学校。试着了解学校是否正在创造一种适合你孩子的学习环境。” 多听听其他家长的想法 Lyons表示，咨询已经在那里上学的家长们的建议是非常重要的。“这些家长可以告诉你，学校与家庭沟通的方式，以及他们如何有效地帮助孩子们融入到新的环境。” “他们觉得在学校欢迎吗？ “他们还可以告诉你，他们的孩子在学习和与同学相处方面做得怎样，他们是否有任何问题，以及他们觉得学校如何处理这些问题。” 浏览学校网站 学校会在官网上提供最新的Ofsted报告。此外，家长可以从招生手册、学生手册，校服、体育活动或市场等是否存在统一标准以及学校的新闻等方面找到大量其他信息。 作者：Judith Burns 来源：BBC NEWS 编译：Lisa Zhu
通常来说，一个完整的技术移民顺序是：EOI -> DS -> ITA -> SC -> SPC -> AIP -> Residence -> Permanet Residence->Citizen 1、EOI EOI(Expression of Interest)是一个评估表格，申请者依据自身情况完成这个表格，并提交到移民局的EOI Pool里面，当然如果只是提交了表格，但没有按照移民局要求付费的话，移民局是不会对申请人的任何EOI进行处理的。提交EOI表格有两张方式：纸质填写EOI邮寄移民局，费用$560NZD；通过移民局网站在线提交EOI表格，费用$440NZD。在线填写网址为：https://www.immigration.govt.nz/secure/default.htm 2、DS DS(Decision Successful)， 当EOI被选中后，为DS状态。移民局每两周从候选池(EOI Pool)里面的按照设定的标准进行抽取来自全球的申请人提交的EOI，然后移民局按照申请人所在的地理位置安排相关Branch Office的EOI Officer进行评估和开展相关的调查，主要调查申请人相关情况的真实性等等，如果EOIOfficer在基于对申请者的情况判断认为申请人有资格提交其移民申请后，会下邀请信ITA(Invitation to Apply) 给申请者，同时申请者EOI的状态会更新为DS。 3、ITA ITA(Invitation to Apply)，申请人在收到ITA后 (可能通过Email方式， 也可能通过Post方式)， 按照ITA里面的具体要求尽可能的收集齐全提交正式的移民申请表格及相关的材料。所需要的材料根据个人情况来定。 一般来说，技术移民涉及到的材料有： （1）无犯罪记录证明：所有曾经待过12个月以上的国家的无犯罪记录都需要提交，可到申请人户口所在地派出所和海外国家相关机构办理； （2）出生证明：可到申请人户口所在地派出所办理； （3）工作经验证明：雇佣合同、工资条、work reference、年收入证明等； （4）学历证明：如果是移民局网站上列出来的免NZQA认证直接认可的学历直接提交即可，否则就需要提交到NZQA机构去认证，然后提交认证报告给移民局。 做学历认证需要提交给NZQA的材料包含： （a）学历、学位公证书； （b）成绩单原件：如果不是英文版，需要找第三方翻译机构翻译后提交； （c）职业技能相关的证书（CCIE，MCSE，OCP）； （d）培训机构的相关证书； （5）Medical& X-Ray Report：需要到移民局认证的议员或是相关机构去做体检，体检做完后，报告都是密封好的，申请者不能拆开，如果带Partner的申请人，Partner也需要提交这些报告； （6）英语能力：申请人需要提交雅思6.5的成绩或是其他的相关证明英语能力的材料，一般来说，如果获得了Level 7以上的学历文凭就不需要提供雅思成绩了，Level 7以下工作满一年也可不提供雅思成绩，但签证官仍保留要求雅思成绩的权利； （7）申请费：可以通过Bank Draft或是提供Credit Card信息等方式来付费； （8）主申请人和副申请人的关系证明材料：提供材料证明两人有至少12个月的稳定关系，证明材料来自：联名账户、家人支持信、联名存款、日常生活开支的发票、生活照片等一系列可以证明双方稳定关系的材料，结过婚的还要提交结婚证书，如果证书不是英文版的，请先翻译，公证后提交； 点击查看奥克兰更多精品房源 4、AR AR(Application Received)，移民局收到申请人提交的申请表和相关的材料，并扣除了申请费后(新西兰境内是$1550NZD，海外申请取决于各分支办公室)，ITA的状态就会变成AR。 5、SC SC(Security Check) ，这个新西兰移民局委托相关的机构对申请人的背景做调查，主要是看是否申请人的背景会危害国家安全，或是是否有犯罪史等等。 6、SPC SPC(Second Person Check) ，一般是各申请人的Case Officer的Manager或是同事来做一些例行的复查工作等。 7、AIP AIP(Approved In Principle)，顾名思义就是移民局对申请人的Case做了原则性的批准。申请人会收到一封信，要求提交护照和付$310NZD的Migrant Levy Fee。 8、Residece 居留权，这还不是大家所说的绿卡，有效期是2年； 9、Permanent Residence 俗称绿卡，永久回头签证，新西兰目前是世界上最后一个还有永久回头签的国家了，以前还有一个澳大利亚，但07年初取消了；申请这个PR的要求是：从拿到居留权的那天开始，接下来两年，每年需要在新西兰境内待满184天，两年后符合以上条件的申请人可以面签拿到PR。当然，拿到PR的方法还有其他的一些，由于不是很常见的方法，这个就不多说了，具体参照新西兰移民局官方网站。 10、CS CS(Citizenship) 就是国籍的意思， 想申请加入新西兰国籍的人， 需要在拿到PR后，在新西兰连续待5年，每年至少240天，且五年总共要待满1350天，满足以上条件者就达到了申请加入新西兰国籍的基本条件。另外，申请新西兰的国籍，需脱离中国国籍。
想必伦敦是很多国内同学们向往学习的地方，名校啊，名牌店啊，古迹啊，就算不来伦敦上学，也得来伦敦看看，购购物吧！看来对于新来的留学生或者专门来英国完成购物大计的游客来说，介绍一下伦敦地铁如何乘坐还是有必要的，别说光看地铁图咱们都乱了，伦敦土生土长的去个陌生地儿还得看地铁地图呢。如何乘坐伦敦地铁？这还真不是一件容易事，就算是容易说，真正教会了还是有些困难，不过没关系，咱们一步一步的教，一步一步的说。 Step 1：学会看地铁地图 虽然伦敦的地铁图看上去是乱成一锅粥，但还是要仔细的看。先从地铁线看，找到自己要乘坐的线，盯准了自己现在在哪里和去哪里，如果要换乘，那就找好地铁线交叉处的换乘站，就好办多了。 伦敦市区（6区之内）严格来说一共涵盖了11条地铁线路，每条线都有自己的颜色，就连地铁车厢里的各种把手也涂上了每条线独有的颜色，比如说Victoria Line是蓝的，它车厢里的主色调也是蓝的。大家可以查看完整的地铁路线图。 Step 2：学会找伦敦的地铁线路伦敦的地铁不是直的，又加上很多线都会经过同一个车站，才导致地铁图看上去极为混乱。但其实盯住了地铁线，看好了哪站换乘，记好站名和注意听报站，就会容易很多。如果赶上高峰挤地铁但又不熟悉，那我建议你还是提前数一下站数，因为你很有可能看不到车上显示下站是哪里，听力要是还不好的话那数站是最方便的。 最大的建议就是大家一定要记住英文站名和地铁线如何说，不要记中文译音，因为那样没用，到时候地铁广播站名的时候，您还是听不懂。比如说Waterloo Station，中文是滑铁卢站，Metropolitan Line中文叫做大都市线。 另外伦敦地铁地图上还会有一些标志，比如上图左边，这些标志从上到下依次代表：站内换乘地铁、站内换乘火车、出站换乘、部分限时服务的分支路线和机场线路。 最快速的查找 地铁线路的方法就是去伦敦交通TFL官网的线路规划Plan a journey，输入起点和终点后就能查询到最快速的线路，不仅有如何乘坐地铁（几号线、地铁方向、中间的地铁站、如何换乘、夜行路线、所需时间等），还可以找到巴士、步行和骑行路线，最重要的是官网上面的路线都是最新更新的，不用担心找不到。此外大家也可以下载一个叫Citymapper的APP（ios下载和安卓下载），选择好城市为London后就可以查询地铁、公交、Tram等各种路线，上面信息也都是实时更新的，比如遇到施工、紧急情况啊上面也会显示，而且不仅伦敦可以用，去英国各大城市都能用它查找线路。 分清方向 线和站搞清楚后，下面就是要弄清楚往哪头坐地铁了。伦敦的地铁不像中国似的，站台上会显示下站是哪里，这样大家容易分辨自己是该往哪个方向坐，由于不清楚这点我来后也吃了不少亏。这里区分地铁两个方向是按着东南西北分的，有Northbound（北行的），Southbound（南行的），Eastbound（东行的）和Westbound（西行的），所以看地铁图要按照上北下南左西右东这个规律来看你去的地方是哪个方向，这是非常重要的，要不然的话绝对分不清是该往哪边儿坐。举个例子，如果一条线是由南贯通北的（像Northern Line），那往北所有的站就是Northbound，往南的就坐Southbound，再举个例子，像Central Line是东西贯通的，那肯定就有Eastbound和Westbound之分。还有的地铁线可能不是直着贯通两个方向，那就按照大概其的方向走，不分西北，东南之分，要这么分的话英国人更得晕死。 看准目的地 方向搞定后，就要开始看坐哪辆车，伦敦地铁的问题还有一个混淆点就是不是所有车的目的地（Destination）都是一样的，如果去市中心的话我不是很担心，但如果是去线的尾部地区，就要看地铁这辆车的终点站是哪里了。伦敦的地铁在每个站台中上部都会挂个电子显示牌告诉乘客下辆地铁是开往哪里的，还有多久进站（有的站台不是直的，是弯的，一下子看不到显示牌，所以要往站台中间走走）。看显示牌是没有用的，因为它显示的全是目的地，所以还是要先看地铁图找到你要去的地方和所在线的Destination是哪里，看地铁图得往地铁线最后面看，之后再看显示牌，看下一辆车的目的地中间包含不包含自己要去的地方（一区二区的车站一般不会牵扯到这个情况）。地铁图很重要，坐车之前仔细阅读也灰常重要。我知道这听起来确实挺让人头疼的，但这里我也只能教大家个理论，真正的实践可能会辛苦很多。 找对出口 英国地铁里的出口不叫做Exit，叫做Way Out，就跟英国地铁不叫Subway，叫做Underground和Tube一样。由于英国地铁历史很悠久，所以站内结构设计的也非常复杂，因为同一个站有太多线穿过了，下站后很容易晕，但一定要紧紧跟随Way Out这个标志。如果要是转线的话，就跟着地铁线的指示走。地铁的出口也有很多（当然也有只有一个出口的小站，但越是大站，口儿越多，咱们越晕），如果口语好的同学不清楚可以问一下地铁工作人员你要去的地方从哪个口儿出去最方便，或者就只能自己看出站地方画的地区地图了和出口指示标了。 24小时伦敦地铁夜线 2016年起伦敦就开始运营地铁夜线啦，夜行线暂时将在每周的周五和周六运行。夜线地铁的票价就是平日里普通Standard off-peak的价格，Oyster card和Contactless payment card也适用哦。那如果买的是Day Travelcard呢？晚上也可以坐吗？可以的，但是要算好时间，因为Day Travelcard不是按照日期来用的，而是每天4:30am结算。给大家举个例子，如果你是在周五11:00am买的Day Travelcard，那么一直到周六4:29am，都可以使用。下面给大家详细说说伦敦地铁具体开了哪些夜行线路，具体线路信息大家可以去TLF官网查看伦敦夜行线路地图。 1. Jubilee和Victoria lines：这两条线上的所有站台全部开放，每隔10分钟就有一班。 2. Central line：从White City到Leytonstone的地铁大概是每10分钟一班；从Ealing Broadway到White City和从Leytonstone到Loughton/Hainault的地铁大概是每20分钟一班；除此之外一概不通车。 3. Northern line：从Morden到Camden Town的地铁每隔8分钟一班；从Camden Town到High Barnet/Edgware的地铁是每15分钟一班；经过Mill Hill East和Bank的支线暂时不开通。 4. Piccadilly line：从Cockfosters到Heathrow Terminal 5的地铁是每10分钟一班；到Terminal 4的环形地铁暂不通车；从Acton Town到Uxbridge的支线也不通车。 Step 3：学会购买地铁票 伦敦地铁Oyster Card 一般从外伦敦过来的朋友可以买火车和伦敦交通通用的票，是包一到六区的。简单的介绍就是伦敦地铁一共贯穿伦敦9个区（9 zones），可以理解成北京的环，地铁价格的高低也是以区而定的，跨的区越多，越贵。Oyster card是伦敦人必备的一张交通卡（点击这里了解有关介绍），经常乘坐地铁的人当然就是买包月或者周票最划算。虽然住在外伦敦的同学也可以办伦敦地铁卡，在网上申请或者是在地铁里现填申请表就可以，但是我觉得如果是来伦敦旅游，乘坐地铁至少3次以上，可以不用选择办理Oyster Card，最好买一张One Day Travel Card（包日票）就可以了，有Oyster的好处就是可以随走随充（Pay as you go）适合短程坐的少的人，坐多的但又不在这里常住，那买包日票最合算了！ 地铁Contactless payment 如果不在伦敦常住，也不经常坐地铁的话，那么办理Oyster card或者买travel card都不划算。这时候你可以选择直接用你银行卡上的contactless payment，就是银行卡上有类似wifi信号的标志，现在英国大部分银行都已经开通了contactless payment这项服务。如果通过contactless坐地铁的话是既方便又实惠的，这样一来你既不用交办理Oyster card的工本费，也可以节省排队买票的时间。最主要的是，用contactless坐地铁是非常智能的，因为它会一天/一周统计一次。举个例子来说，假设你几天只坐了一次单程地铁，那么一天下来就收你单程地铁的票价；但如果你今天坐了好多次地铁，总共票价已经超过了一天travelcard的价格，那么就收你一天travelcard的价格，而不是所有行程的总价。是不是特别合算呢？有关更多使用contactless乘坐地铁的注意事项，可以到官网查看。 Apple pay 随着咱们大苹果公司的日渐壮大的发展，大家甚至可以用苹果手机（iPhone 6s, iPhone 6s Plus, iPhone6 or iPhone 6 Plus）甚至是Apple Watch里的Apple Pay功能“刷”进地铁。首先你的手机要先开通苹果支付这个功能，如何开通可以在TFL的官网上查看，其次开通后的使用方法也很简单，直接将手机靠近黄色的刷卡区即可。在TFL网站上有不同苹果系统和设备的刷卡方式的介绍，比如在使用iOS9或更新的版本的手机时、如果你的手机系统是iOS8时以及如果你是使用Apple Watch来支付的具体操作，在官网上都能找到解答。讲真，现在的科技实在是太发达了。 票价 来源：TFL官网 伦敦地铁分高峰期（Peak time: 6:30 – 9:30，16:00 to 19:00）和非高峰期，如果在非高峰期买One Day Travel Card就省钱多了。具体价格在这里不好介绍，因为伦敦分区，地铁票都是按照从哪区到哪去买的，比如1区only，1-2区，1-3区以此类推直到1-9区，如果包括1区的话，那就是2-3区，2-4区等等等（往往包括一区的地铁票是最贵的）。如果你买的是哪个区到哪个区的票，超过了这个区，你的票就不能用了，查到会被罚款。但是不管是几区的包日票在伦敦公交都可以用，没有地铁区的限制。每年伦敦交通费都会上调，单程票价可以到官网查询，输入你的出发站和终点站即可查询。Travelcard的2018年最新价格可以点击上面面大图查看完整价格表。 还有就是不要忘了出和进的时候都要刷一下卡或者扫一下票啊！Touch in and touch out。如果你出来的时候忘记扫卡，会按照最贵票价扣钱，所以一定要切记！但是有时候也会因为系统原因莫名其妙扣了你钱，如果出现这种情况，可以申请Refund哦！ 来源：红领巾
夫妻二人在英国“假离婚”后购买二套房到底能否免去高档印花税？两人结婚前各自名下的房产婚后会不会被多征收印花税？除此之外另外一些需要注意的问题都有什么？印花税的合理避税一直是各位购房者关注的永恒话题。个人买不行公司买，父母买不行子女买，甚至有些夫妻想出了假离婚的招数。。。好吧，今天我们就来聊一聊这“婚姻与印花税”的话题。首先我们来看来自Q女士的案例：“我现在和老公居住在英国，目前有一套自住房。自印花税新政实施以来，我一直有个疑问，就是如果我和老公想购买第二套房产，在购房前我们离婚的话，是不是就不用多交印花税了？现在住的房子是在我的名下，我老公名下还没房子，第二套房子可以由他购买然后我们共有产权。我知道这个问题可能听起来有点荒谬，但是据我了解事实上如果这样做并不违反法律，并且确实能够避免多交5万多英镑的税费。因为就我来看这个政策对于没结婚的双方来说显得比较利好。”确实，在国内，假离婚买房或许已经成为老生常谈的话题，在北上深这些一线城市高房价的打压下，很多夫妻为了生活破不得已实行此种做法，虽然极端不过擦边球成功案例也不是没有。那么在英国，“假离婚”是否依旧可以成功华丽避开高档印花税的问题呢？答案其实简单明了：NO!谈到假离婚，首先我们先来探讨一个问题，就是在英国怎样才能离婚。毕竟不管是不是假离婚，既然要买房用，那么白纸黑字必须要有法律依据，也就是合法才能离婚。根据英国离婚律师Jacqueline的建议，若办理离婚手续，必须能够证明此段婚姻已经破裂并且无法挽回，例如满足以下条件之一：★一方有通奸行为（Adultery）；★有反常行为（Unreasonable behaviour）；★双方同意离婚且分居两年以上（Separation with consent todivorce）；★两年以上的遗弃（Desertion）；★或者双方未达成共识但分居五年（5 years’ separation without consent）因此如果目前Q女士夫妇二人仍然在一起居住的话，显然无法证明二人婚姻真的出现了问题，除非二人从现在开始实行上述的“两年或五年计划”，但成功率仍然无法保证…另一方面，如果Q女士和丈夫成功买了第二套房，但享有权如果是共有（Joint）的话，还是需要多交印花税，因为Q女士的名下还是有两套房，这和离婚与否并无关系。未婚伴侣在购房上的优势就是若婚前任意一方拥有自己名下的房产（Sole name），那么这套房产并不会计入另一人的名下。因此事情其实并不难，房产方面看的就是拥有者，若符合“一人一套”则不需要多交税，至于方法问题…只能说“假离婚”这个方法，在英国很难适用，毕竟与房产相比，夫妻二人的感情更为重要，您说是不…？那么在这里我们举一反三，如果婚前二人分别单独购房，那么婚后各自的房产是否会被多收印花税？请大家继续看下一个来自D先生的案例：“我和我女友都刚刚从学校毕业，打算在英国发展定居。前几年时我父母已经帮我在英国买了一套房子，但是我女朋友名下还没有房子。我们目前准备在北部另一个城市自己再买个新房，虽然目前打算自住但未来不排除出租出去的可能。目前我们自己首付可以搞定6万英镑，住房贷款她可贷12万英镑，思来想去我和她名下各在婚前有一套房的话应该是不用多交印花税的。两套房子我们都不会在短期内卖掉，因此资本利得税什么的感觉都不用考虑。我想问下目前我们的计划是否可靠，这样做是不是最佳的办法？”这位D先生的案例其实很明确：“我们还没结婚，婚前各自在英买一套房结婚后是否不用缴纳多余印花税？”首先对于这个问题，涌正可以明确告诉您，结婚之前，两个人分别都是单独的个体，因此婚前各自名下的房产是不构成共有房产的，就不存在第二套房，同样的额外印花税（多交3%）也不适用于这类人群；倘若夫妻拥有共有房产在先（Joint Ownership），即使之后以其中任何一人单独名义购房，此时也必须使用高档印花税税率。D先生属于前者因此不适用于高档印花税税率。二人婚前用各自名字买房，之后出租一套自住一套确实是个可以避税又能创收的投资房产的方式，不过除此之外还有一些事情是D先生以及其他投资者今后需要留意的。首先我们就假设此案例中房产价值总计18万英镑，既然不用缴纳高档印花税率（按二套房多交3%的话就是6,500英镑），但基本档的税率还是要交1,100英镑，即（180,000-125,000）x 2%，不过确实省下了5,400英镑。可是，您需要确定的是，对于这套房子您可以做到“100%放手”。什么意思？就是这样一来其中一方就要100%放弃这套家庭住房的权益，也就是您可以拥有的房产份额。如果想日后获得该房产的权益，您的另一半可以与您另外再去立一份遗嘱，在他/她去世后您可以成为该房产的继承人…而这一系列包括立遗嘱请律师都要不少花费（具体价格请咨询不同律师事务所），花个几千英镑也是很轻松…还有一点，如果您这套房子是在您另外配偶的名下，您将无权通过该房产进行常规的住房再抵押贷款（Remortgage）筹集资金，可以选择的贷款方式只有购房出租抵押贷款（Buy-to-let Mortgage），而这种方式会比常规的住房贷款花费更多（具体金额以各银行及放贷方实时价格为准）。如果被出租的房子是在您的名下，虽然到时候您会获得比较可观的租金，但是这笔收入也会计入您个人收入名下，这意味著在个人所得税（Income Tax）方面您很可能会被抬到更高级别一档中，需要支付更高额的个税…最后，如果将来您想卖掉名下的这套房产，在资本利得税（Capital Gain Tax, CGT）方面，您需要承担这套房产所有的税款。但是如果这套房产为夫妻共有，届时该税可以被拆分为两等份，根据2016-17年英国现行税法，每人支付11,100英镑。因此，婚前各自购房确实能够达到合理避免高额印花税的困扰，但是也并非高枕无忧，之后夫妻每一方都可能面临不同的需要格外留心的方面，当然这也要看您如何对家庭财富进行未来规划。如果大家还有任何关于此案例的问题请尽管留意联系我们，我们会同专业人士一起探讨，帮您寻找最佳解决方案。（据UKObserver）
如果你想在英国开车，那么这篇文章可要好好保存哦！下面就让我详细的为你解释一下在英国如何考驾照。在此之前，我想说明一下在英国使用中国驾照的规定，如果你在中国已经获得了驾照，你可以在英国使用12个月。12个月过了以后，你就必须要考英国的驾照才可以继续开车了。 >>>英国置业百科：英国购房流程|英国房贷申请|英国房产税费第一步：申请临时驾照 英国学车和中国不同，你必须首先要申请到一个临时驾照才可以上路（自己一个人不可以上路，必须跟教练和陪练），因为在英国学车不是去“驾校”，让学员在固定的空场练车，在英国学车是根据你所居住的邮编，教练直接带你上路练习。负责管理英国车辆登记和驾照的机构叫做DVLA（Driver and Vehicle Licensing Agency），如果你要在英国开车，还蛮常跟这个机构打交道的。再次提醒，如果你不提前申请临时驾照是不可以学车的！临时驾照就算不拿来学车的话，在英国也被认为是有效Photo ID，买酒买烟去夜店以及在英国境内坐飞机，都可以直接出示临时驾照作为身份认证，因此很多人不学车，也会申请一个临时驾照作为ID。往常申请英国临时驾照需要到Post Office获取D1申请表，但是现在临时驾照可以直接在线申请，非常方便，根据gov.uk上提供的信息，通常情况下在线提交申请一周内就可以获得结果。大家在线需要填写的内容简单明了，跟着要求一步一步走就可以了。不过首先你得注册一个Government Gateway user ID账号，这个账号的登录信息你一定要保留好，因为你需要这个ID来追踪你的申请进度以及报失、补办、还有过期延期。下面我来列一些申请临时驾照事的要求： 1、你必须符合UK resident的要求，通常情况下是每年至少有185天居住在英国才算是英国居民。像Tier 1，Tier 2，Tier 4，Tier 5持有者及其dependants，只要你的签证是超过六个月的，应该就可以。根据我申请临时驾照的经验，你不需要已经在英国居住六个月，因为我是刚到英国一个月以后就申请了，但是我的签证是四年学生签证。在这个要求上，欢迎大家跟我们分享经验。2、你满16岁就可以申请临时驾照，但是17岁才可以开车。17岁以上可以随时申请。3、你的视力必须符合要求（你可以配戴眼镜或者隐形眼镜），审核标准是可以在20米以外看清楚前方车的车牌号。在线填表的时候就填符合要求就好了。4、支付34镑的申请费用，在线必须用银行卡支付，接受MasterCard，Visa，Electron，Maestro，Delta debit和信用卡。5、持有效护照，在线会问你英国护照号（UK passport number），我们没有那就直接点击“Next”。6、你的National Insurance number，如果有的话就填，没有的话就直接点击“Next”。7、提供过去三年居住的地址，如果你刚来英国的话，可以选择写国内的地址。有同学发邮件来分享经验说：非英国护照持有人，申请临时驾照在网上填写好申请以后，DVLA会来信要求你将BRP卡原件连同照片和一个表格一同寄回，用来验证你符合英国临时驾照的申请要求。寄回后大概一周就可以收到浅绿色的临时驾照了，但有个细节需要注意：BRP卡并不会一并寄回！而是要再隔大概3周的时间再寄回（up to 3 weeks)。第二步：找教练学车成功申请到临时驾照以后大家就可以开始学车了，英国知名的驾驶学校有三家：AA Driving SchoolBSM Driving SchoolRED Driving School除了这三家较大的驾驶学校以外，当然还有私人的可以选择，打开任意一份local报纸可能都有很多教练的广告。根据我的了解，私人教练的费用比这种驾驶公司的要便宜，但是大部分都是通过口碑才敢预定，要不然真心不知道谁交的好。英国学车的时间安排一节课通常是两个小时，每小时的费用根据你居住的邮编，我住在伦敦北部，AA每小时27镑，每节课也就是54镑。如果是自动挡的话费用会高一点，但是在线预订经常会有什么打包价，会稍微便宜点，比如10节课300多镑这样。这个费用是包括教练来你家接你再送你回来的，因为在英国学车是直接上马路，所以车接车送这点很人性化，不用担心像国内有的驾校在郊区，还要坐班车去学车然后还得再回来。英国自动挡的车不是很普遍，像奔驰宝马路虎这种高端车也有很多手动挡的选择，所以自动挡的教练相对会比手动档的少，预定课程的时候记得说清楚你要选择手动挡还是自动挡。第三步：开始学车找到教练以后，教练会根据你的情况先分析你需要练多久的车。如果你从来都没有开过车，比如像我当初，我的教练就建议我说至少要学40个小时。如果你在国内已经有开车的经验，只是想考一个英国驾照，那可能时间就会短，或者是你拿到英国驾照以后没有怎么开车，现在想买车再锻炼锻炼。每个人需要的时间都不同，这也要看你对开车的掌握如何。不过如果你是想获得驾照的话，教练还是会满严格要求的，那当然开的时间越长越熟练越保险，毕竟他们也希望自己的学员通过率高。第四步：笔试英国考驾照也是有笔试的，笔试部分叫做Driving Theory Test，考一次23镑。如果你没考过的话，你必须等至少三个工作日再考。首先，你需要找到离你家最近的Test Centre，，之后在线预约考试时间。说到考试，那就牵扯到死记硬背了，因为需要背大量的英文交规和Highway Code（路标）。要通过的话你必须在一个小时内答对43道题。笔试分为两个部分，第一个部分是选择题，一共50道题，就是交规和路标的识别和选择；第二部分是“hazard perception”，给你几段小放视频，让你找出视频车辆行驶中的危险，发现了就点鼠标，看你的安全意识反映有多快。第五步：路考在英国路考，考官并不是只看你会不会开车，而是你的安全意识有多强，开车是否安全，遇到问题是否可以做出正确的反映。所以很多人都说在英国考驾照很难，因为比如在开车过程中没有经常查看内后视镜、或者拐左边的时候没有先查看左后视镜，或者减档减速、或者是在斑马线没有等行人通过后再行驶、手动挡起步熄火后手忙脚乱不知道该怎么办……这些都可能成为你考试失败的原因，并不是你到底能不能把这个车开走这么简单。也正因为英国路考的要求相对严格，所以英国很少发生重大交通事故，司机停车技术也很强，因为路窄，能停到离马路牙子很近很近，也是佩服。英国教练交停车都非常的系统化，比如把转多少度，看多少度角，在什么位置停，倒库停车要数多少条线（第三条线），他们把所有的倒车全都细节化了。路考对你学了多久的车没有要求，如果你非常有自信，只要获得了临时驾照，通过了笔试考试，就可以去参加路考。路考也是要到离你最近的Test Centre考的，不过不用担心的是你的教练会提前告诉你你在哪里考，当天也是会开车过来接你送你等你，你也可以要求他们在车后面坐着陪着你考试，不过考试当天租他们的费用可能会稍微高一点，因为联系+考试时间会比平时两个小时的可能长。 考试时间平均是40分钟，根据当日交通状况而定，我有一次由于堵车在外面开了一个小时（当然是fail掉的）。在这个期间，考官会审核你的正常驾驶的能力，你的倒车能力，而且还会有10分钟自主驾驶的环节，考官告诉你往哪里走，你自己看路标决定。想要顺利通过不能获得超过15个错误，并且没有出现什么重大错误。路考结束后，考官是会直接告诉你结果的，如果你通过了，你就可以从临时驾照转成正式驾照（full licence），有了full licence你可以在欧盟任意国家驾驶；如果没过，那你就要跟着你的教练回去再练练再预约路考，如果你没过的话，至少要等10个工作日再重新预约。路考当然也不是免费的，weekday的费用考一次62镑，weekday晚上4点半以后，周末以及bank holiday的价格是75镑。你每次没考过，就要交一次钱。（据Red Scarf）
在菲律宾二手房买卖当中，我们很多国内来的客户在看完房之后，觉得房子还满意，一般都会要求“把房东约出来谈谈”，这时候通常我们都很为难，因为在菲律宾，房东不会跟客户坐下来商谈价格（99%的概率），虽然这在国内可能是一个再平常不过的流程，他们觉得价格都没有谈好，为什么要见面呢。 在菲律宾的二手房都有一个明确的价，比如10M，表示10个一百万比索，就是1000万比索，5M就是500万比索，大部分都会说明是否可议价。 比如： ---10M firm price或者10M non-negotiable ,，一口价，像这样的开价，一般都是房东的底线了，基本上很难讲价，即便可以稍有退让，议价空间也非常小。 ---10M negotiable , 这种就是可以讲价的，讲价空间不固定。比如开价10M，有可能谈到9M，但大部分在9.5M左右，主要还是取决于房东是否想早点卖掉房子。 讲价的过程并不是像国内那样，买卖双方约出来谈判，一般菲律宾的二手房都是中介代房东处理整个过程。比如你看中了这套10M的房子，你想还价9M，房东会要求有书面的购买意向书Offer to Purchase，需要你打印出来签字并由中介转交。这个Offer to Purchase是在你递交给对方的时候是没有法律义务的，并不是房东签字之后这房子你就必须要买。房东收到之后如果同意，就会签字并发回给你，如果不同意，一般都是由中介转达。 点击查看更多真实菲律宾房源 Offer to Purcahse通常包含： 1. 房子总价 2. 各种税费分别由谁承担，包括过户费，增值税，中介费等等 3. 房子情况，比如按照现状，还是需要房东添加一些家具等等 4. 定金多少，一般在5-10%。 5. 其它 房东会逐条同意或者全部同意，如果有些条件不同意，那也会写出来，再发给你一个counter-offer. 这些都是走书面的形式（是的，菲律宾的流程就是这么古老…) 双方都签字之后，定金也交了，这个协议就生效了，此时任何一方反悔，大家都是根据协议来处理。 买家反悔，房东没收全部定金，房东反悔，定金全额返回。价格协议上说是双倍返回，那就按照协议来。 再回到价格谈判上面，因为双方谈判都是由中介转达，大家是不会坐下来谈价格，作为买家，也没有机会对房东“动之以情，晓之以理”。这个时候还价大家都担心自己还得太高（吃亏了。。。），还得太低，被房东一口拒绝。 我们的建议是查看一下同一栋楼的其它房子价格，最重要的是咨询中介。一般中介为了达成交易，都是尽量帮助买家还价，但也会根据行情来给出一个合理的价格。因为中介看的房子多了，其它房子在相同地区最近实际交易的价格是多少，这些中介都比较清楚。比如开价12M的房子，如果最近半年，附近相同的房子交易的价格都是10M左右，那中介一般建议在这个范围，浮动主要是根据房子装修的情况，保养情况等。如果开价12M的房子，最近半年内，同样的房子实际交易的价格都在12M左右，那你还价10M，成功的可能性就很低了。 延伸阅读：跟随一带一路去看房（一） 菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地 排版：Shelly Du