2月的西雅图还很冷，夜间气温不足5度。2月23日的傍晚，位于市中心第一大道的RSIR新发展预览中心门口，却排起了长队。买家们不畏寒冷，彻夜不眠，他们都为第二日开盘预售的KODA公寓而来。 KODA是美国Da Li开发公司与Realogics苏富比国际地产（RSIR）共同推出的一个公寓项目，将在西雅图市中心的450 South Main Street建成，17层共203个单元，首次亮相预售就吸引了300多名注册客户。为了抢先预约到心仪的单元，才出现了文章开头的那一幕。更令人称奇的是，仅在周末两天时间，KODA公寓的预售资格就被争抢殆尽，95%的单元已收到买家的预付定金。 KODA公寓究竟有何神奇的吸引力，让对“租房生活”早已习以为常的美国人争相抢购？以下让小编来为您一一说明。 原因一：租房贵。西雅图房租价格，一年更比一年高。 2014年，《西雅图时报》就曾撰文称，西雅图首度进入了全美房租的最贵十大城市之列。自那以后，西雅图的房租一路走高，超过了洛杉矶、弗吉尼亚海滩、檀香山和纽约。终于，在2017年超越了华盛顿特区，进入了全美房租最贵的五大城市之列，房租中位数高达1448美金。 图：西雅图进入全美房租最贵五大城市之列（西雅图时报） 作为美国太平洋西北岸地区最大的城市，因就业增长，特别是科技行业就业岗位的增加，每年都有大量的新增人口涌入西雅图大都市圈。仅2017年，西雅图就有33万人租赁单元房居住，与前几年相比增长了近6万人。住房的需求量决定了高昂的房租价格在短期内不会降温，于是，那些有长期居留打算的西雅图住客们把目光投向了房地产交易市场。 原因二：买房难。西雅图2017年在售公寓量仅占2008年的十分之一。 回顾二十年前，西雅图所在的金县每年大约有2000套公寓在市场上供买家选择。这个数字在2008年登顶，达到3400多套。而到了2017年，在售的公寓数量却跌至20年来最低水平，全县的买家只能挤破头地争抢355套公寓。难怪西雅图时报会用“公寓供给严重干旱”来形容过去的这一年。 图：金县在售公寓数量1999年-2017年（西雅图时报） 受到华盛顿州Condominium法案影响（公寓所有者更容易起诉建筑商的建筑缺陷，它允许多年的诉讼，并对什么是“建筑缺陷”有广泛的定义），地产开放商们显然更有热情去建造租赁型公寓（Apartment）而非出售型公寓（Condo）。因此，有独立产权的公寓短缺问题并不会在短时间内得到改善。目前，西雅图市区有约75项大型工程正在施工中，其中仅有3处Condo楼盘。RSIR的数据报告也显示，在近十年内，西雅图94%的公寓楼盘将用于出租而非出售。 原因三：买得起。KODA公寓半数单元价格低于西雅图房价中位数。 KODA推出的6种房型，总价从35万到140万美金不等。203个单元中的100多套都低于西雅图房价的中位数——70万美元。对比同期开盘的其它公寓楼盘，甚至根本找不到100万美元以下的单元。这无疑为预算并不充裕，却购房心切的买家提供了极好的机会。 图：KODA公寓不同房型售价 （单位：千元） 图： “西雅图的中位房价创下记录70万美金，是5年前的两倍” （西雅图时报） 原因四：住downtown，更多工作机会，去哪儿都方便 KODA所在的国际区（international district），作为这个城市几代人亚裔美国文化的中心，是西雅图最具历史的并占据中心位置的街区之一。 下图：国际区（international district）街景 KODA Condo位于中央商务区、先锋广场、First Hill和Elliott Bay海滨的交汇处，步行距离内就有超过10万个就业机会。城市最引人注目的餐饮、购物和夜生活均在此处。同时，还紧邻King Street Station新的区域交通枢纽，无需私家车就可轻松抵达城市各处。 下图：KODA Condo位于城市交通枢纽 对于中国的买家来说，住在KODA更有得天独厚的优势——家门口的唐人街中式餐馆林立、商铺扎堆，在柴米油盐的烟火气中，可一解思乡之苦。语言不通的长辈们前来探亲、短居也有着料想之中的便利。 KODA Condo 2018年春季破土动工，预计将在2020年竣工。完成后的公寓大楼将成为一个垂直社区。住户们可以享受7楼会所内的各种设施，包括健身房、瑜伽教室、图书馆、商务中心和会议室。顶楼的公共区域还可欣赏到先锋广场、First Hill和Elliott Bay的美景。 图：KODA Condo效果图及房型规划 目前，KODA Condo仍接受候补预约。在今年夏季预售协议转为销售协议之前，已完成预约的准买家可变更或放弃预约资格,候补买家即可获得购买机会。 KODA Condo已委托全球最大的中文海外房地产交易平台居外网（www.juwai.com）为其寻找中国的潜在客户。欲了解楼盘的更多情况或预约候补席位，请点击房源页面，或致电居外热线400 041 7515. 附：西雅图 Koda 公寓开发商 Da Li Development USA 介绍 美国Da Li Development公司总部位于台湾，是一家致力于房地产开发、建设、租赁和销售的上市公司。公司的主要业务包括住宅和混合用途建筑的开发，如公寓、商业零售店、别墅、私人俱乐部和停车位。DAL-LI于2015年成立了美国DA LI Development有限责任公司，并在华盛顿购买了两大商业零售购物中心，现正投身于西雅图市中心KODA公寓的相关开发工作。 注： 本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产开发商 Da Li Investment 提供 文字：Cheng Qi 排版 & 责编：HY
成功领导并完成一个小规模项目比大型复杂的项目更具挑战性。大型复杂项目意味着你有机会获得更好的资源——最好的设计师，最称职的顾问，最有经验建筑承包商，和大量的资金。同时易与政府，主管部门和利益相关部门建立紧密的关系。但是小规模项目的主要困难是你需要确保最重要资源包括设计师，建筑商和顾问的质量和可靠性。很多时候在澳大利亚，小规模项目容易超过预算，并出现严重延误！为了尽量减少发生这种情况，专业的项目管理是最重要的。对于一个小规模的项目，主要的风险在于每个联排别墅的销售价格。如果联排别墅中的一个以较低的价格出售，所有的项目预期的利润，可能会完全抵消！对我们来说，KODA RESIDENCES项目相比于其他类似项目取得了卓越的销售成果。这不仅依赖于面积和内部空间的质量，而且项目的质量管理。我们设计的项目使用日本设计主题，建立了独特的品牌标识，并且非常有技巧地运用了性价比高又具有特点内饰。买家都能够看到我们的产品和其他竞争联排别墅的区别我们设计精巧，专注于厨房和客厅质量- 配置了电及蒸汽烤炉， 优质石材的厨房台面，特殊设计墙，存储空间——这些都是受到我们的目标市场客户所关注的我们在营销方面也做了比较大的投入，设计并制作了高品质的3D效果图和宣传册，- 这让我们的目标客户群体对这个项目产生了情感上的关联本项目成本管理是通过……建筑承包商资格审查程序——考量建筑承包商的项目质量和承接这个项目的能力，同时配合竞争激烈的招标过程基于我结构工程的背景，优化了结构设计重点项目价值工程并依据制定的预算进行价格谈判直接采购独立建筑构件包括房屋拆迁，厨房用具，门用五金，卫浴配件和园林绿化工程 等，将在各项协调中可能产生的风险降到最低，这减少了承包商在执行这些项目中所要赚取的利润管理整个项目时间计划积极投入营销和预销售活动，并且给到销售代理极具竞争力的佣金奖励事先计划与提前协调所有外部机构相关申请程序- 服务断线，服务管理局申请（电，气，通讯，排水，污水处理，水连接），批准土地分割定义设计团队的主要事件节点和阶段性审查和审批项目设计文件主动监控承包商的进展和对建设工作的里的主要时间节点——在必要时果断行动项目介绍三个高端联排土地面积830sqm（于2015年4月购买，并且包括已经批准的三个联排规划）总建筑面积630sqm所有4卧室的双层住宅（200-230sqm建筑面积）按计划预期项目在2016年八月完成项目主要的挑战坡地形状独特设计导致更高的建造成本附近一带竞争项目 项目成果设计驱动的项目——创造独一无二的主题设计，并且吸引特定的目标市场客户取得在Camberwell的联排别墅最高销售价格——两个联排别墅在6周内售出纪律严明，高效的项目管理——从土地交割以及获得银行融资后的3个月内开始建设聚焦营销战略-在营销和销售有比较大的投入项目在投资方面取得的成果银行融资占开发总成本65％预期收益——每年49％的股权投资回报率（73％总体） 【延伸阅读：澳大利亚房地产开发系列】 Simon & Vivien专栏全集：盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
海外开发商如何在澳大利亚持续开展房产业务受多重因素推动，澳大利亚成熟健全的房产市场吸引了广大海外投资者的关注。2017年一项研究报告表明，房产投资占据中国海外直接投资总额的36%。对海外投资者来说，理想的商业扩张方式莫过于收购一家年轻且成长良好的澳大利亚房企股份，这样可即时获取知识资本、行业关系和实地经验。董事总经理李健文还有许多建议帮助大家做出正确的商业决策。【阅读原文】 海外投资者如何选择澳洲的房产代理？澳洲地产业的蓬勃发展，孕育了大大小小的地产公司。有的做高端，有的做小众，有的做区域的二手房。海外投资者买的都是投资性的期房，这种状况下，选中介究竟应该如何考虑？今期专栏我们会跟大家分享心得。【阅读原文】 投资墨尔本地产你需要准备些什么？海外市场的房产比中国更规范，但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。这里我们会分享一些基本的买房知识和业内的信息，帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。【阅读原文】 投资墨尔本房产需要了解的那些区域墨尔本区域的划分细小而繁复，一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说，要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料，可以跟大家分享一下。【阅读原文】 面临崩盘？澳洲房地产市场仍在上升中！眼下澳洲的房地产市场到底发生了什么？我们正面临的究竟是一场正在到来的房价大崩盘，还仅仅长远上升趋势下的小幅价格波动？未来的12到24个月内的房价走势会怎样？没人能够百分百肯定地预测未来，但我们可以根据一些现有的客观事实和数据给出点分析。【阅读原文】 案例分析：澳大利亚小规模房产项目开发的成功因素在澳大利亚，成功领导并完成一个小规模项目比大型复杂的项目更具挑战性！没有最好的设计师，最称职的顾问，最有经验建筑承包商和大量的资金，也没有与政府和主管部门建立紧密的关系，专业的项目管理是最重要的。今天我们会透过KODA RESIDENCES项目的案例分析澳大利亚小规模房产项目开发的成功因素。【阅读原文】 澳大利亚房地产开发系列之十二——施工管理：时间、质量与成本恭喜，你已经与施工单位签订合同，现在开始全力以赴开展实际的实体施工工程。自从购得地块、与相关组织交涉、编制设计文件、出售大部分单位和担保性融资后，你已经等待了近2年的时间，终于施工现场要有实际行动了！然而，关于工期延长、延期成本、施工变更和间接损失的要求相继提出。开发商或客户如何采取积极措施，防止以上情况一次又一次地出现呢？【阅读原文】 澳大利亚房地产开发系列之十一——承包商选择对我们来说，施工招标和承包商选择是房地产开发过程中最令人兴奋的部分，因为你将直接进入真正的业务流程，并做出项目中最大的财务承诺。好好管理和执行这项工作，它将让施工工作开展得更加顺利。来到澳大利亚房地产开发系列的第11篇，我们将提供一些关于处理总承包合同的见解和策略。【阅读原文】 澳大利亚房地产开发系列之十——施工招标现在你已完成细部设计和设计的价值工程，基本上达到了开始施工的预售门槛，且文件编制工作协调运转并已临近结束。你的施工许可可能也已下达。现在进入了房地产开发流程中一个非常重要的阶段——主体施工工程招标。【阅读原文】 澳大利亚房地产开发系列之九——销售与营销战略（2）我们将会继续探讨销售与营销战略，从开发商角度来看几个关键问题：如何洞察关键的消费者需求，从而明智地设计和营销项目？各种营销策略和分销渠道在哪种情形下能发挥最好的功效？以及为所有项目确定品牌和主题的必要性和重要性。【阅读原文】 澳大利亚房地产开发系列之九——销售与营销战略（1）我们不打算深入探讨一个项目的最佳营销、销售或租赁方式，因为每个项目会因目标市场、位置、当时的市场条件和时机限制而迥然相异。通常没有“完美”的营销策略，在工作合作中也没有“最佳”代理人。今期专栏，我们从开发商角度来看两个关键问题：如何把销售和营销活动融入设计过程；以及一份好的综合营销方案包含什么样的信息。【阅读原文】 澳大利亚房地产开发系列之八——价值工程几乎在所有过去参与过的项目中，我们都观察到，投标方的施工成本远远高于预算，于是在委托施工单位后接下来就是痛苦的谈判和削减成本过程。这个过程非常耗时，而且从战略上来说对开发商是不利的。以下是我们开展价值工程所采取的十步法，采用更巧妙、更快速的施工方法，利用设计团队每位成员的经验，获得与较低成本相对等的建筑质量和性能。【阅读原文】 澳大利亚房地产开发系列之七——设计管理开发商如何管理和控制设计流程，以确保设计符合预期目的丶在预算内丶与销售和营销流程相结合且以有效的方式将重新设计的可能性降至最低？我们如何确保由多家咨询公司提供的设计方案能够相互协调且没有错误或遗漏？今期专栏让我们为大家深入讲解。【阅读原文】 澳大利亚房地产开发系列之六——细部设计你现已获得城镇规划许可。恭喜你开启了这一重大的里程碑！裁判离场，现在正式开球，真正的乐趣刚刚开始。谁是推动和管理设计及文件编制流程的最佳人选？施工单位、开发商，还是双方联合进行？根本问题是采购模式的选择——设计—施工模式、总承包模式，还是两种模式混合使用？今期专栏我们一一探讨。【阅读原文】 澳大利亚房地产开发系列之五——城镇规划城镇规划通常是开发商所面临的最大风险因素之一，做得不好有可能会导致项目一败涂地。澳大利亚规划系统的美丽之处在于其极高的透明度和可靠清晰的立法体系支撑下的结构化的过程。然而，在大多数情况下，你还是跟当地政府即地方议会打交道。我们希望，通过以下介绍可以让大家简单了解一下设计和城镇规划过程，以及我们对开发商角色的看法。【阅读原文】 澳大利亚房地产开发系列之四——前期设计现在，你拿到了那幅完美的开发地块，付了10％的预付款，在12个月内就要结算。该如何进行前期设计的下一个阶段，并最终提交城镇规划？你希望在结算前获得规划批文，以便让地产升值，从而得到更加有利的银行贷款利率和期限。如果一切顺利，你就可以开工建设了！因此，有效的设计和规划流程符合你的最佳利益。【阅读原文】 澳大利亚房地产开发系列之三——合同谈判你已经成功地完成了尽职调查，可行性分析显示项目相当稳健。土地仍在市场上，你已经准备好为买地提供第一次报价。在澳大利亚，开发土地出售的典型方式有四种——场外交易、私人谈判、意向申请和土地拍卖。今期专栏，我们将讨论不同模式下买家购地的过程和可部署的战略，也分享一些我们过去积累的经验和知识。【阅读原文】 史上最全！澳大利亚及中国房产买卖政策之比较中国和澳洲在房产的买卖和持有的政策上还是有很大差异的。客观地说，澳洲房产市场经过10多年的调整，价格也是在逐年上涨，但是没有中国涨幅那么大，即便是澳洲现在房价与中国一线大城市相比，也是更为容易接受的。今期专栏，我们从物业，出租，贷款等角度做一个澳洲和中国置业的比较。【阅读原文】 澳大利亚地产开发系列之二——可行性及背景调查在一个竞争非常激烈的市场中，通过一个准确而又相对比较切实际的可行性分析可以计算出在地块竞价时能出的最高价钱。 如果你过分保守，你永远不可能成功地买到任何地块；但是过分地乐观也可能意味着细微的市场变化，建造价格的变化，城镇规划的拖延，都可能对你产生影响。希望我们的建议能让你对可行性分析和背景调查的流程有一个初步的了解，让你了解到充分做好功课的重要性。【阅读原文：（上）、（下）】 澳大利亚地产开发系列之一——选址买地在澳大利亚做地产开发，项目选址是既讲求艺术又讲求科学：称其为艺术是因为你需要有足够的想象力和敏锐的直觉，能够知道考虑中的地块具有怎样的潜力转化为有特色的建筑项目；称其为科学是因为你需要了解与每个地区所相关的事实因素，如附近项目的销售情况、租金产出、中间价的变动和将来政府政策规划等等。作为整个开发项目中最重要的第一步，我们相信地产开发选址有好几个方面是值得探讨的。【阅读原文】 【史上最全分析】墨尔本和悉尼房地产市场之对比最近有不少关于澳洲地产市场是否已经到了一个顶峰还是在短期内继续有增长的空间的争论。在这里我们给大家分享一些数据，帮助大家更好的分析当前的市场状况。墨尔本、悉尼和布里斯班是主要推动房市增长的城市，而我们会告诉你为何墨尔本才是整个澳洲最具有潜力的市场。【阅读原文】 澳大利亚房地产开发全攻略——投资者必读！近来有很多海外朋友和投资者向我询问如何在澳洲做地产开发：会有多大的风险和多大的回报率；是否比较容易有好的收益；是否比较容易获得政府的批复；整个周期会有多长；会有哪些陷阱；究竟需要多少资金？我觉得有必要整合起来回答这些问题，同时也希望这篇文章也可以帮助大家在某些程度上对现在的市场状况有一个更清晰的了解。【阅读原文】
