“学区房”一直都是国内家长关心的话题。那么，在海外，特别是一些教育资源富余的国家，是否也有“学区房”这个概念呢？ 亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人、集团执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）告诉《国际金融报》记者，调查显示，超过半数在英语国家置业的中国购房人是出于对下一代的教育需求。 “纽约长岛的学区房有一半买家都是华人。”纽约房产经纪人Amy Wang表示，身在国外，移民必须得靠教育才能往上走。多位受访者向《国际金融报》记者证实，在美国，白人其实对学区房没有深刻的执念，而黑人经济能力有限，只有当地的华人和印度人才是学区房市场中的主力军。 “在我看来，对于移民来说，只要你书读得好，以后就能过上好一点的日子，因此我觉得学区房很重要。”在接受《国际金融报》记者采访时，美籍华人Jenn如是说。 Jenn目前在硅谷某家科技公司任职高级工程师。上世纪70年代末，Jenn考进西安交通大学重点专业，后来又在美国加州大学获得博士学位，她亲身体会过教育对于人的重要意义。 Jenn的三个孩子都毕业于哈佛大学。1998年，在美国工作不久的她就购买了自己在硅谷的首套学区房。 Jenn的买房之路是怎样的？感想如何？以下是以Jenn的第一人称视角讲述的经历： “为了孩子上学环境，买它！” 1991年，我来到美国，在硅谷的一家高新技术企业担任工程师，多年来从未换过工作。与其他移民相比，我发现华裔在美国的经济条件普遍较好，可能和重视教育有很大关系。如果我当年没有读研究生，或许也不会有这样好的职位和收入。 我们家在美国的第一套学区房是1998年买的，当时主要是为了解决小孩上学环境的问题。美国本地人对学区房的执念其实没有那么深，热衷学区房的大部分是华人和印度人。 我一直认为，不同学校的教学情况可能差不多，但环境差别会很大。美国有的社区真的很乱，街头充斥着毒品和群架，流血杀人的都有。我特别害怕会发生那种霸凌事件，你想想，孩子怎么能在那种环境中长大？ 我的经验是，只要书读得好，以后就可以过上好一点的日子，因此才会觉得学区房很重要。学区房在美国也很贵，尤其是在硅谷这种地方。博士毕业之后，我留在美国工作，3个月试用期一过，我就准备买房了。 1998年前后，很多台湾人和香港人来美国买房子。我记得他们当时拿着现金，加价5万、8万、十多万（美元）的都有。我当年不太了解美国的情况，还想以较低的价格买房。房产经纪人当时就觉得我们怎么这么不知天高地厚。多年过去我才后知后觉，自己当时的做法是不对的，应该先做做功课。 我当时虽然没有很多钱，但是真的很喜欢位于硅谷的这套学区房。所以我就跟卖家经纪人说，能不能同时做我们买方的经纪人？这样他也可以得到两笔收入，一笔作为卖方经纪人的收入，一笔是帮我们买房的收入。 代理人一般都会为自己的客户争取利益，这样我们能买中房子的机率会更高一些。其实我们之前有一个经纪人，但他那天正好有其他事情，于是我就跟卖方经纪人说“我们的代理人正好不在”，非常想让他做我的经纪人。但是之后他告诉我，这个房子已经有3个有意向的买家了，如果这些买家不买了，才会考虑我。（注：美国二手房买卖市场中，一般情况下，房东和买家各自都会有经纪人。买家可以给看中的房子下offer，由房东做主最终卖给谁。） 到了第二天下午，他告诉我，其他买家的贷款流程出了问题，问我还要不要？我马上跟他见面，把书面文件都签了。他告诉我们，他跟前房东说我们这家人经济条件很好，会非常负责。事实也是，后来整个买房的流程非常顺利。 后来我总是在想，有时候买房，别想那么多，反而下手会更准。 其实我们的房子并没有很贵很大，是个四居室。而我们正好有三个孩子，所以觉得什么都好，很舒服，当时就以首付20%、总价58万美元的价格买下了。看准这套房子，首先是因为方便，它周边的小学、中学、高中都可以步行到达；第二是因为这套房子房龄适中。美国房子的房龄非常重要，由于独立屋木制居多，年老房会遇到白蚁啃食、水管老旧等问题，而我们不会修理房子。 美国房产交易网站Zillow上的代售学区房。该房屋始建于1925年，为四居室，售价189.9万美元（合约1229.7万人民币），地处加州的森尼韦尔（Sunnyvale），是硅谷的主要组成部分之一，AMD、雅虎等IT企业的总部都位于此。该房屋附近的小学、初中、高中分别是Bishop Elementary、Columbia Middle、Fremont High都在半径2英里之内，小学、初中只算跻身中流，而高中排名靠前。Jenn向记者表示，她更愿意购买高中排名靠前的学区房。 “抢到好房子越来越难” 如果现想要在硅谷抢一套优质学区房，标价几百万美元的房子可能要加价20万美元才可以买到。总的来说，想抢好房子越来越难了。在美国，大家也会认为学区房的保值属性更强，投资客和华人也更偏爱学区房。 时间久了才能体会到房子的价值。我买学区房的时候花了50多万美元，现在已经涨到了200多万美元。记得2008年的时候，两万多美元在拉斯维加斯也能买一套房子，现在是不行了。 十几年前，我得知南加州到北加州马上要通特快高铁，而且附近的默塞德（Merced）还在建大学，当时的房价尚处洼地。我想，那边无论是人员还是交通都在优化，以后肯定会涨，反正也不贵，于是就买了一套房子。 但不是所有美国人都热衷买房，有的人就是情愿租一辈子房。我有个同事就住在车里，是那种连玻璃窗都没有的车，窗子都是用塑料布掩着的，他周一到周五就睡在公司的停车场里，周五下班后就开到露营地去住。 华人就比较聪明。我认识一个华人，表面看上去经济比较拮据，后来才知道，周围有六套房子全是人家的。她悄声告诉我，之前在加拿大待过，在那边曾经有套房，卖了之后又在美国首付买了6套房出租，以房养房。 当然，买房子也要看地域。我认识一个人，原来还是一家银行的副总裁，后来因为经济情况不好，就跑到美国中部的一个地方，花了5000美元买了套没人要的房子，之后装修再卖掉，重复操作了三四次。她对我说，这样只要做十年，就可以提前退休了，我感觉她也过得挺好的。 前两天，我跟旁边学校的老师聊天，他说现在学生越来越少了，因为房价太高，很多人买不起房子，生源越来越少。 其实在美国，如果租住在学区房里，也可以就近上学。我们这套学区房如果租给别人，一个月的租金至少要4500美元，如果不涨价，租客会很稳定。 人生有很多事情都是意想不到的，比如我就职的这家公司，当时也没有想到它的股票可以涨得这么好！二十多年来翻了很多倍。我们早期员工都靠股票赚到了不少钱。 人生中的许多机会也是要不断思索、努力才能得到的。如果当时我没有多问那个卖家经纪人可否做我们的代理，结局会大不相同。 回想在美国的这些年，我也错过了很多机会。我曾亲眼见到乔布斯在我们这儿的市政府做演讲，他当时游说政府，要求审批苹果在本地扩建工厂；我曾经还有到上海开公司的机会，但为了孩子的教育不得不放弃。我认为，照顾好家庭，比在公司挣更多钱的意义更加重大，所以我从不后悔。 来源： 国际金融报 为了孩子的将来铺路，或是投资升值，在具备优秀教育资源的美国购买一套学区房，无疑是明智的选择。 马上联络亚洲房产科技集团居外IQI，我们的精英团队乐意为您在挑选学区和房子上效劳！
当众人还在讨论着北上广的学区房价格令人咋舌时，部分富裕的中国家长们已经走出国门，开始满世界豪掷学区房了。对于背后的“小算盘”，一方面是为了后代获得更好的教育机会，另一方面也包含着对房产投资回报的理性判断。好学校与高房价的联系是世界上最稳定的经验规律之一中国富豪移民投资的项目主要是海外置业，在富豪海外投资项目中占最大比重，超过四成。其中，海外置业七成为了自住，1/3为投资，平均投入600万元人民币。洛杉矶、旧金山和温哥华是富豪最青睐的海外置业城市，近四成富豪选择独栋别墅，近一半选择学区房。美国学区房分为两类：一类是大学周边的公寓，这类房产多为给大学生出租所用。由于大学的学生公寓租金较高且数量难以满足学生的需求，所以大部分的美国学生都会选择到学校周边租房居住，这类学区房仅限于投资和以学养房的人。另一类学区房则是优秀高中所在的学区的房子。实际上，中国投资者对美国楼市的热度还不仅如此。在美购房总量最大的五个来源国分别是加拿大、中国、墨西哥、印度和英国，其中，在海外资金购房成交量方面，中国成为增速最快的国家，份额从12%提高至16%；在购房总成交额方面，中国买家凭借高达220亿美元的支出成为美国房地产市场最大客户，约占美国房产国际总销售额的四分之一。对于提前送小孩出国念书现象，业内人士指出，面对国内日益激烈的高考压力，再加上美国Top50名校的申请越来越难，不少学校对学生的考察从初中就开始了，除了学业，还涉及社会实践等内容，而好的学校通常与学区挂钩。所以许多中国父母送孩子去美国念初高中，希望孩子提前适应美国教育，更符合美国院校对学生录取标准。这些家长的目光只盯着两种学校：私立中学或顶尖的公立中学。购买美国学区房注意事项：一、学校分布既然是为子女留学而买房，我们可以先选定在美国几个教育事业发展比较好的城市区域，比如加利福尼亚州：选择中小学也是同样的道理。二、住房环境在一个地方买房子，尤其是学区房，一定要考察这个地区的居住环境是否舒适、安静、便捷、安全。以及，这个学区的族裔是黑人众多还是白人众多，是否有很多华人？是否有很多可以让孩子娱乐游玩的设施？学区内孩子和大人是否又好，是否可以给孩子提供一个安心的学习环境，可以让孩子尽快融入这个其中？都是需要考虑的因素。不得不承认的一个事实是，有的城市的学区房因为太火，并不是很容易买得到。三、学区房价因为美国的房产税很多都用于学区建设，房屋价格是和学区的好坏紧紧相连的。一个地方的学区好，房价就会随行就市水涨船高。所以买房前一定要衡量自己的支付能力，避免出现学校很好，学区贵的超出预算的情况，要先查考一下你选定的学校的周边的房价情况。四、出租需求留学美国的子女买学区房，也要看看这个学区的出租情况，即使孩子回国，也不会让房子空置。通常来讲，好的学区房周边学校众多，租房需求相对旺盛。五、学区本身的学术水平评判一个学区好不好，要看老师教的好不好，学生学的好不好，而且每个州可能会有不同的评估标准。在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境（包括学生出席率）占15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占总分的55%。在加州，政府每年主要通过API（加州公立学校学术表现指数）分数来衡量各地中小学校的表现。虽然指标不尽相同，但官方发布的数据具有很强的权威性，可以作为挑选学区房时的可靠依据。此外，家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。美国人如何购买学区房首先，美国对学区房的精准定位在高中。美国的中小学教育阶段，孩子的学习任务相对轻松，而决定一个孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段，即便是玩着长大的美国孩子，都要在这几年闷头苦学，为上个好大学冲刺。其次，美国的学区好不好，通常指的是学校所在整片地区的经济、环境、文化好不好，两者紧密联系且相互促进。美国家长通常不像中国父母一样践行“生活为教育让路”的原则，但只要一个家庭选择一个良好的生活综合区，通常附近的学区都不错。浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
据《独立报》，近日一项报告指出，要求房东检查房客移民状态的政策激发了社会的歧视现象，该政策被认为是有争议的，亟待废止。运动人士认为，这项名为租房权（Right to Rent）的政策使得没有护照的英国市民和外国人在私人租房市场上处于劣势。点击查看英国更多精品房源他们还争辩说，有证据显示，这项政策是政府有意引导一个对非法移民来说“充满敌对气氛的环境”才出台的。这项“租房权”政策于去年在英格兰正式推行，要求房东通过复制房客相关身份文件，如护照或身份证，来检查房客是否有权在英国居留。若没有遵照执行，房东可能会被罚处每名房客3000英镑的罚金，而那些持续违反法律的房东更有可能面临最高为期5年的监禁。移民福利联合委员会（JCWI）说，根据他们的研究显示，那些本来没有意愿去区别对待房客的房东，现在被迫不得不去履行这项歧视性政策。在被调查访问的108名房东当中，有超过半数（51%）的房东表示，租房权政策可能令他们在租房时更少考虑租给外国人。有42%的房东表示，根据这项政策的要求，他们可能不会把房子租给那些不持有英国护照的人。另有一项秘密的租赁调查显示，比那些可以提供护照的英国黑人少数族裔房客，不持有护照的英国黑人少数族裔房客获得房东答覆的可能性会减少26%。而与那些可以提供护照的英国白人房客相比，不持有护照的英国白人房客获得房东答覆的可能性会减少11%。在均持有护照的英国黑人少数族裔和英国白人之间，没有证据显示，房东对二者存有种族偏见。该报告据此结论，“以上研究显示，上述歧视主要是因为租房权政策引起的，而不是由房东潜在的种族歧视观念引发的。”相关资讯：英国 | 一份报告告诉你！英国学生公寓投资前景 （据英中时报）
正在美国大选中领先民调的川普近日点名脸书首席执行长扎克伯格（Mark Zuckerberg），说他擅长低薪雇佣外国技术工人却损害了美国人就业。这也是川普对美国现行移民政策提出批评的最新言论。据CNN财经网8月17日报导，扎克伯格是美国科技界呼吁政府放宽H-1B工作签证的高管之一。他表示，政府应为科技业雇主提供更多H-1B签证数量，以便这些公司能雇到有专长的外国技术工人。川普则说，政府应要求美国雇主为聘用外国技术工人支付更高费用，否则将损伤美国人的就业市场。他还要求，科技公司应首先雇佣失业的美国人，然后才考虑雇佣持H-1B签证的外国人。川普说：“这么做将增加黑人、拉丁裔和女性在矽谷工作的人数。目前这些人数低于持H-1B签证的外国就业者数量。扎克伯格的私人参议员卢比奥（Marco Rubio）已经准备好一份议案，打算为H-1B签证数量再增加两倍，这将进一步削减美国女性和少数族裔的就业人数。”卢比奥目前也是共和党内竞选总统的选将之一，其观点偏保守派。扎克伯格之前创办了一个公益网站“Fwd.us”，目的是为推动和游说政府及国会进行移民改革。加入他行动的还有微软公司创始人盖茨和雅虎执行长梅耶而。目前，扎克伯格对川普的言论尚未置评。川普说，美国有大量涉及科学、技术、工程学和数学（STEM）领域的大学毕业生，可以填补美国的科技工作机会。他说，雇主无需去聘用持H-1B签证的外国人来做这份工作。川普还提到，雇主们这样做是为降低工资成本。对于如何支付持H-1B签证持有者薪水，美国政府有相应规定，但根据美国霍华德大学（Howard University）公共政策学教授海瑞（Ron Hira）的研究，在实际做法中，雇主为这些人支付的工资比本国人要低20%到45%。同时，在科技公司工作的本土美国人经常被外国工人取代。海瑞表示，“我不认为应该取消H-1B签证项目，问题不在项目本身，而在于该项目被滥用并使其成为（雇主）获得廉价劳工的一种途径。”据美国人口统计局的数据，持有STEM学士学位的美国就业人口中，74%的人没有在所学的科技类领域工作，而是就职于薪酬更高的行业，如金融、财务、健保和法律等领域。研究数据还显示，持有STEM学位的大学毕业生的平均年收入中位数达到6万9700美元到9万2900美元。其它专业毕业生的年收入中位数在5万1000美元到7万零300美元之间。2012年，STEM专业毕业生失业率为3%，低于美国总体失业率8%的水平。查看更多美国房地产浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。 (互联网资讯综合整理)
圣拉蒙（San Ramon），这个位在康县（Contra Consta County）最南面的美丽小城，不仅有蓝带学校，城市安全与居民素质都排名全加州乃至全国最优秀之列！来关注一下圣拉蒙的发展近况。San Ramon位于东湾的北面，南接都柏林（Dublin）和普莱森顿（Pleasanton），这里有便捷的BART捷运系统可以直通旧金山、奥克兰（Oakland），南面可以到达Fremont。San Ramon的北面是丹维尔（Danville），此处一年四季郁郁葱葱，是豪宅遍地的富丽之城。大建商兴建豪房社区San Ramon有两个邮政编码（Zipcode）94582和94583，高速公路680以东的94582主要是Doughterty Valley，为大多数华人青睐，因为这里有更好的学区和更新的房子。Doughterty Valley又可分成两区：Windemere与Gale Ranch。当初由康县与Shapell Industries以及Windemere Partner BLC联合规划。Windemere多数的房子是在2000年后兴建，总共5,170套房子，2009年基本完工。Windemere最大的特点就是绿化 好，没有高压线，马路极宽敞，而且具有“步行五分钟，必到一公园”的社区理念。另一处Gale Ranch是由十几个小社区组成，其中，很值得一提的是美丽的Bridge小区，约有300多栋建筑风格各异的超级豪华别墅。因为紧邻Bridge高尔夫俱乐部，又坐拥无限风光的Golf球场，这个社区一直很受华人买家的追捧。Gale Ranch如今也一直在不断的扩建，自2013年美国著名豪宅建商Toll Brother花了16亿美元收购Shapell Residential Homes后，他们在Gale Ranch还将建立更大的Master Plan Community，预计要新建近1,500套新房，目前已经有十多个项目在公开发售，销售热度持续不减，好多项目自开盘的一年内，涨幅已经超过10%。如 果想要看看原来的San Ramon什么样子，就该到Pine Valley 地区来看看，这里的房子大多从1960年之后建，很多是一层的Ranch Style独立屋，但是每个房子的占地都很大，至少都有6千多平方英尺的地块（Lot）。这里的高中California High School在2006-2007年也曾是全国的“蓝带高中”，学业、体育都各有强项。好学区引起抢房效应San Ramon公立学校隶属San Ramon Valley School District，旗下中小学几乎都是9分以上的好学校。邮编94582的Dougherty Valley高中小学校尤为出色。值得一提的是Dougherty Valley高中（DVHS），大家都知道买学区房主要看高中的水平。DVSH于2007 年竣工，造价为是1.5亿美金，是今日全美设备最先进，最完善，造价最贵的公立高中。此外，DVHS拥有一流的数学和社会科学师资团队，还有多达52门的大学先修AP课程，在全加州都非常少见，而且有平均70%的毕业生会直接升入美国重点四年制大学。初中⽅⾯，Windemere Ranch Middle School是加州排名前十名的初中（6到8年级），其2013年API全国统考更获得加州第一名；2014年还获得“Blue Ribbon School”的荣誉（全国只有25所初中入选，全加州只有5所）。此外，Dougherty Valley区的小学也很优秀，区内所有的小学在最新的GreatSchools Rating都是满分10分，无不一列外。最新城市排名均亮眼Doughterty Valley High名列US News 2015加州最佳高中的第29名，仅次于第26名位于Palto Alto的Henry Gunn High School，以及第27名的Saratoga High School。但这两所高中的所在城市，其独立屋平均房价都超过2百万美元。最近，美国著名的社区和城市排行榜网站Niche，评选的2015加州最适合家庭居住城镇，San Ramon名列第一桂冠；2015加州最好公立学校，San Ramon也摘下第二头衔，全国排名第六。好学区好价格这 么好的学区房价会不会很贵呢？答案是一点儿也不贵。根据zillow.com House Value Index，2015年10月31日前销售数据显示，整个San Ramon中间位房价为911,800美元。其中，邮编92582，Doughterty Valley区的中间价位是1,024,800美元；邮编94583为842,700美元。一般来说，在San Ramon花100万美元，可以轻松拥有一套2,000至2,500平方英尺，2000年后新建的独立屋，这个在湾区其他好学区，是几乎找不到的。同等级 别学区的Cupertino独立房中间价为$1,790,600、Palo Alto为$2,482,900、Saratoga为$2,347,000。如果你也想买好学区，而且是又新又漂亮的大房子，一定要来San Ramon看看。种族均衡 环境优美而且，San Ramon风格各异的高尔夫球场之多可以说是湾区之最了。著名的有The Bridge Golf、San Ramon Golf、Canyon Lake Golf 等等，每年有很多国际赛事在此举行，以及邻近的 Black Hawk、Alamo、Diable等高档社区也有专属的高尔夫球场。还 有值得一提的是San Ramon的治安也非常好，今年FBI公布年度美国犯罪指数调查，San Ramon为湾区最安全的城市第三名。其中，第一名城市是希尔斯堡（Hillsborough），房价门槛太高，不易进入；第二名的城市是克莱顿 （Clayton）则学区一般，且位置偏远；第三名便是广受青睐的San Ramon。San Ramon人口也很多元化，根据2010年全国人口普查，全市有74,378人，其中，白人占53.6%、亚裔36%、拉丁裔8.7%、黑人2.8%，其他5.3%。亚裔中还包括位数众多的印度人、韩国人、日本人、越南及华裔。在 ⼈均收入方面，根据CBS 2013年的一份调查显⽰示，全国只有16个城市中一半以上家庭收⼊入超过六位数，⽽其中San Ramon是六位数收入比例排名第一高的城市，中位数家庭收入为$132,339（2010年数据，如今应该更高）。高收入和高素质的居民，是让这座城市 学区好、治安好的最重要因素。饮食购物在San Ramon也非常方便，附近有两家99⼤大华超市、两家Costco，多家超市开车都在5到15分钟之内。附近还有San Francisco Premium Outlets、众多华人著名的餐馆。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。 （互联网资讯综合整理）
美国当地时间6月15日，今年2月份在美注册成立的金阳（音译）房地产公司花费415万美元购买了佛罗里达州劳德希尔市（Lauderhill）的一处购物中心。这是其在美国的首个房地产投资，同时也让这家中资背景公司成功登上《迈阿密先驱报》等数家当地媒体的版面。中国人对劳德希尔市并不熟悉，该市在佛罗里达州也不算出名。它距离迈阿密大约20英里，位于佛罗里达州著名的交通枢纽罗德岱堡（Fort Lauderdale）西面，这个小城市人口还不到7万。根据美国统计局2010年的数据，该市非洲裔或者黑人比例达到81%，家庭平均年收入为 37429美元，23％的人口在贫困线以下。金阳房地产公司购买了位于西北商业大道6450号的19493平方英尺（约合1811平方米）的零售物业，每平方英尺近213美元。总部设在纽约的投资集团巴尔卡尼（Balkani）向其出售购物中心。该交易中介、富兰克林街公司零售总监罗伯特·格拉纳达向《迈阿密先驱报》透露，金阳正在佛罗里达布劳沃德县（Broward County）寻找更多的物业进行投资。投资巨大但有所放缓仲量联行的数据显示，2016年美国连续第二年成为最受中国房产投资企业欢迎的目的地，吸引了143亿美元投资。其中最大的交易是安邦保险集团斥资65亿美元从私募股权集团黑石(Blackstone)手中收购Strategic Hotels & Resorts。而2016年中国买家对境外住宅、商业以及工业房地产的投资总额达到330亿美元，比2015年增长53%。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费根据商业地产中介公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）的报告，中国（包括中国香港）是美国商业地产领域2016年最大的外国投资方，占全美所有外国商业地产投资的29%。海航集团继去年10月以65亿美元从黑石集团手中买下希尔顿酒店集团25%股权后，3月下旬传出正在牵头以22亿美元买下曼哈顿公园大道245号，价格创下纽约办公大楼新高，该楼宇原为贝尔斯登银行总部的办公大楼。已经出炉的美国全国地产经纪人协会（NAR）2017年第一季度统计报告显示，在所有美国最火热的5个外资投资住宅房产集中的城市，中国买家已经在所有的城市里跌出前五名。而在2016年前，中国买家即使不是第一也名列前茅。根据NAR的统计，2016年中国的投资者对美国住宅房地产的支出大于273亿美元，超过了其他国家的投资者。与日本投资者不同Vista Tower预计于2020年建成，届时会成为芝加哥第三高的建筑，但这家超大型公寓和酒店塔还有另外一个第一：芝加哥历史上第一大建筑贷款。这个94层楼的开发商从中国平安银行借款7亿美元。根据库克县的地产记录，芝加哥的麦哲伦发展集团（Magellan Development Group）及其投资伙伴中国大连万达集团今年4月28日从平安银行获得了贷款。在此之前，芝加哥历史上最大的贷款是唐纳德·特朗普（Donald Trump）所借的6.4亿美元，他曾经在芝加哥河畔的瓦巴什大道（Wabash Avenue）上资助他的同名大楼，也是这座城市第二高的建筑。Vista Tower由建筑师Jeanne Gang设计，价值10亿美元，去年由于万达集团的投资而备受瞩目。它拥有406个单位，是经济衰退以来最大的公寓开发项目，还包括约190间酒店客房。在芝加哥，平安还是迈阿密开发商Crescent Heights在格兰特公园南端计划的“一号格兰特公园”住宅楼的投资者。总部位于芝加哥的Crescent Heights副总裁杰森·巴克博格（Jason Buchberg）告诉《芝加哥论坛报》，平安已经向该项目承诺了超过1亿美元的股权。“许多人把中国对美国房地产的投资与上世纪80年代日本地产投资者的投资行为进行比较，两者有所不同。相比之下，有更多的中国地产开发商和投资方选择在美国进行项目收购、开发等多方面投资，而不只是单纯对项目进行现金收购。两者之间的市场模式和相应的风险也不同。”高力国际(Colliers International)副主席斯科特·兰森姆（Scott Latham）在亚洲金融协会举办的中美房地产投资论坛上说。1980~1990年，日本企业对美国房地产的投资金额曾高达780亿美元，但是却以失败收场。三菱集团当时以250美元/平方英尺的价格买下了洛克菲勒中心。要是留到今天，即使算上通货膨胀也能赚个盆满钵满。但是因为大楼的租金无法弥补举债的利息支出，6年亏损6亿美元，最后又以半价被洛克菲勒赎回。“日本当时投资美国的原因是日本国内的利息太低，投资美国房产是为了追求更高的收益。所以都是纯粹的地产投资行为，主要是提供融资项目，再通过租金取得稳定的现金流。” 兰森姆说。这种模式没有项目运作的风险，但是要承担大量金融风险。当利率和汇率市场变化，逼迫日本企业减少金融杠杆的时候，必须尽快变卖资产。“而中国投资者在中国的许多地产项目积累了良好的客户资源。中资地产在美国通过项目收购，进行地产开发。而它们在中国已有的客户资源有效减少了项目的风险。”兰森姆说。万科美国执行董事李凯彦表示，作为较早进入美国地产市场的中国开发商之一，万科已在纽约、旧金山、西雅图三个城市拥有多个项目，纽约市场相对更大、更活跃，单个项目体量也大于旧金山市场。投资多元化，从一线城市进军二线随着纽约等一线城市的价格越来越高，销售越来越慢，中资投资也向二线城市进军。不仅仅是投入二线城市在地理上实现投资多元化，在具体的项目上也开拓市场实现多元化。“与纽约、旧金山、华盛顿等一线城市相比，中国投资者在丹佛、西雅图等二线城市更能以合理的资产价格、投资回报找到地产投资机会。在这些城市中，有中国学生聚集的顶尖大学，通往中国的直飞国际航班，这也让中国投资者更容易了解本地市场。”专门为商业地产交易服务的HFF公司董事总经理丹尼尔·喀什但（Dan Cashdan）在亚洲金融协会举办的中美房地产投资论坛上说。今年5月中国人寿保险宣布将联合私募股权投资公司ElmTree共同投资美国定制开发资产包。中国人寿将买下总价值为9.5亿美元的48处商业地产95%的股权，ElmTree将保留5%的股权，并继续打理这些地产。这48个物业总面积为550万平方英尺（约合51.1万平方米），是由物流、办公、医疗三类业态组成的多业态定制开发型成熟资产包，分布在以东部和北部五大湖区等人口密集、经济发达、交通便利区域为主的美国21个州。“扩大投资的方向可以取得比一线热点城市高的现金收益率，但是在市场下跌的时候流动性很差。”喀什但说。也就是说，高现金收益率不是没有风险，对于需要在未来卖出收回资金的投资者来说未必合适。“房地产投资信托基金(REITs)把这些能产生现金收益的房地产证券化。基金拥有房地产资产包，通过把至少90%的可课税收入以股息方式分派给股东，也就是REITs的投资者，就可以使得基金避免缴纳公司税。投资人可以不必直接拥有整个资产包，从而能够降低投资门槛，提高流动性。”Marks Paneth Accountants & Advisors合伙人迈克尔·赫尔维茨（Michael Hurwitz）说。投资风险在哪里投资美国地产，风险也是不能忽视的问题。喀什但说，投资房地产要看利率最终会达到多高，而且美国的地理政治风险也值得注意。美联储刚在上周再一次提高短期利率，而10年期美国国债收益率已经连续创新低。美债的短端与长端收益率逐步收窄，这对用短期利率借贷进行长期投资的房地产项目不利。对于资本密集的房地产行业，利率的上升将对高金融杠杆带来挑战。房产顾问协会（CRE）列举了今年房地产市场会遇到的挑战。其中最大的不确定性就是政治因素。可能加剧的社会冲突和全球化的不确定性会造成人口在区域间流动，造成人口流失区域的地产价格下跌。此外技术的革新也造成地产价格的变动。随着网络销售的不断发展，线下的零售商店在不断萎缩，其网点也不断缩减，因此依赖零售商店房租的地产价格也受到挑战。“目前全球房地产投资信托基金(REITs)中，做工业用房地产的基金表现最好，而做零售商店房地产的基金表现最差。”赫尔维茨说。相关资讯：想移民到哪个国家？全球1.47亿人首选美国（据据第一财经日报）
亚特兰大的房产虽然没有那么备受瞩目，它在大家眼里一直奥运会举办地，富豪聚集地，但是近年来随着美国房地产的复苏，亚特兰大的房产已经成为美国房产界崛起的新势力。（亚特兰大地图）我们一起来看看亚特兰大的魅力所在以及它的房产发展情况：亚特兰大(Atlanta)位于美国东部，坐落在海拔350米的阿巴拉契亚山麓的台地上，是美国三大高地城市之一， 亦是美国佐治亚州首府和最大的工商业城市，是美国第9大都市区，人口560万。这是它独特的魅力所在之处，它的历史更是悠久。亚特兰大也是一座美国的重要历史名城，是南北战争期间美国南部的战略要地。20世纪60年代，亚特兰大成为美国民权运动中心，还是美国黑人民权运动领袖马丁·路德·金正出生地和主要活动地。亚特兰大如今的发展更是快速，亚特兰大被誉为“新南方之都”，大名鼎鼎的可口可乐、UPS、CNN总部正设于此。此外，亚特兰大有15家财富五百强公司，占全美第三位，包括洛克希德飞机公司、家得宝、达美航空、假日酒店及南方贝尔等上百家大公司总部均设于此，全美500家大公司中有430家在亚市设立了分公司。1800多家工厂生产包括飞机、汽车、家具，纺织品、化学原料，食品、纸、钢铁等3500多种产品。如此骄人的产业，吸引着更多的投资者到这里来。亚特兰大的交通线、传媒业、旅游、教育、体育业非常发达，有全世界最大的机场，有7条铁路线汇集，6条州级公路穿过亚特兰大，为美国重要的交通枢纽。亚特兰大传媒业发达，是全美最大的电视和广播市场之一，有9家电视台，5个有线电视网，41家广播电台。CNN、TBS、CoxEnterprises总部均位于亚特兰大。在亚特兰大市还有一处重要的旅游景点，就是坐落在市区桃树大街与第十街交汇处的米切尔故居，米切尔是美国著名小说《飘》的作者，根据这部小说改编的经典电影《乱世佳人》曾获得过奥斯卡金像奖。亚特兰大地区汇集着艾默里大学、佐治亚理工学院、佐治亚大学、佐治亚州立大学、肯尼索州立大学等28家高校及美国国家疾病预控中心等研究机构。亚特兰大也是一座体育城,美国人最喜爱的棒球、篮球和橄榄球的故乡，有浓厚的体育竞赛风气。最后说亚特兰大的地产发展很强劲，经过近几年发展，美国整体经济开始强力复苏，房产市场随即开始大幅回升，亚特兰大房屋中价位近两年大幅攀升。根据美国当地最近的一项调查显示，亚特兰大在美国房地产市场排名第11位。可见，亚特兰大蓬勃向上的房地产市场发展势头，正吸引着越来越多投资商。如此看来亚特兰大真的可谓是美国房产界崛起的一股新势力，它将在未来发展不可估量，如果你想选择投资美国的房产，不凡深入的了解亚特兰大的房产，相信会有不错的收获。点击了解美国洛杉矶置业。浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
