每百套被中国人买走10-15套 最近，日本几家主流媒体纷纷聚焦“中国人赴日购房”，其中一家 媒体还用了这样一个夸张标题——《中国人疯狂买房推高当地房价，日本人哭了》。报道说之前席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今蔓延到日本，一辆又 一辆大巴满载中国的购房者络绎不绝来到日本，推动当地房价节节攀升。 点击查看日本更多精品房源 听起来挺夸张的，现在中国人去日本买房真的这么多吗？对此，中国国际问题研究院世界经济研究所所长姜跃春在接受海峡导报专访时说，据日本媒体披露的数据显示，最近中国人到日本买房确实呈现大幅增加的势头。2015年上半年 日本销售房地产，每一百套当中，中国人购买的数量达到了10到15套，占到10%到15%，成交金额是2014年下半年的3倍。 中国人赴日抄底有四大原因 越来越多的中国投资客正开始通过不同渠道进入日本房地产市场，中国人为什么现在开始青睐日本房地产了呢？对此，姜跃春分析认为主要有以下四大原因： 首先是日元大幅度贬值。去年7月份，一美元兑换约80日元，现在一美元可兑125日元，就是日元贬值40%到50%。人民币现在也处于历史高位，对于日元也显得很坚挺，日元对人民币的贬值幅度也不小。 第二个因素就是，2020年奥运会将在东京举办，这对房价预期是上涨的，也是市场的普遍共识。而且这种预期的涨幅，无论是过去的北京还是伦敦，涨幅都是非常大的。 第三，虽然日本房地产市场从2005年开始缓慢复苏，但距离历史最高位还有很大的空间。 第四，中国的有钱人多了，赴海外投资房地产逐渐成为一种常见的投资方式。 未来五到七年仍有升值空间 随着大量外国地产投资者纷纷涌入，日本房价变得越来越贵了，在当前节点上，日本房价还有多大回报空间呢？ 对 此，姜跃春分析说：“我个人觉得，日本房地产上升空间应该还是有的。在未来五到七年，上涨20%—30%应该没有问题，如果是东京的话，价格会涨得更多， 但不会像北京前几年那样房价飙升得翻几倍，日本的房地产市场还是比较理性、比较成熟的。”“日元贬值这个因素，对中国人投资日本房地产太重要了。我觉得日 元贬值到目前为止，应该说还有空间，因为安倍经济学要搞2.0，继续印钞票推行货币宽松政策。我估计在未来两三年之内，日元贬值的空间还会出现，但是不会 太大。”姜跃春说，此外，日本房地产的总体走势还是处于复苏回暖状态。1990年日本房地产到达一个高峰，随后持续14年一直在下降，2005年之后开始 企稳回升，但目前距离1990年的高位还有很长的距离。 日本房价有多高？ 目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨，七十平方米平均要价已经达到了约6500万日元，折合人民币大概是330万元，跟北京二环房价基本上差不多。东京的赤坂（高档住宅区）一套五六十平米的房子，现在的价格差不多是一亿日元。 东京的房价是日本最贵的，其他城市会低一些，如果是三四线城市，价格会低很多。当然，每个城市不同地段、不同房龄的房子价格差异还是挺大的。 此外，在日本几乎没有毛坯这一说，如果是新房，一般都是精装修。日本房子基本按套内面积计算，几乎不用建筑面积一说。 日本也有限购吗？ 很多中国人去海外投资房产不是移民就是留学，所以中国人赴日投资最喜欢的标的就是五十万到一百万人民币的单身公寓。日本单身公寓的使用性比较强，公寓基础设施完备，而且装修得非常科学。 日本不限购限贷，它贷款非常容易，利率非常低，几乎是零。你只要有固定的职业，固定的收入，基本上贷款没有问题。所以首付非常低，10%到15%，20%算是多的。 浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
在英联邦法律体系的国家中，律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业地产还是住宅地产，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外置业的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。 此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍，帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。 在澳房投资法律服务中，律师的职责与委托流程 在澳大利亚法律体系中，律师的身份是法院的组成部分，是法院的工作人员，首先对法律和法院负责。尽管在具体案件中 律师收取客户的律师费，为客户提供法律服务，但是律师必须在遵守法律规定，遵循正义公平原则的基础上，才能为客户争取最大利益。比如客户要律师做伪证，律师没有别的选择只能拒绝。在物业投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。 买方律师在为客户服务时，会为客户提供一份律师收费协议，明确告知客户和律师的委托关系。 律师代理产权转让手续是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系，委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同，它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。 根据相关法律，一般情况下，一个律师只能为一方工作（除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意），必须避免利益冲突。那么买方 的律师在该购买合同中，一旦确定为买方律师，只能为买方工作，为买方争取法律权益提供法律服务，不能也不是为卖方或者卖方的代 理工作。 作为律师，其专业范围也只能仅限于提供法律服务。至于客户所购买的房屋是否物有所值，是否会涨价增值，是否好出租，租金有多少，是否有景观，是否旁边有幼儿园、学校、公共交 通、购物中心等，房屋建设进度，房屋建筑质量如何，屋内装修标准是否合格，以及自己能否贷款，能贷多少，贷款利率，如何还贷，汇率走势如何等等诸如此类关于房产投资、贷款、外汇等的问题，律师作为法律专业人士（而非投资分析师）不能够，也不可以，更不应当提供任何建议或者答案。 总体而言，律师在产权转让（Conveyancing）过程中主要工作可以分为以下： 1、购房合同：在签署购房合同之前代表买方与对方律师协商、敲定其中的合同条款，以其专业角度尽可能地去除对买房不利的不公平或惩罚条款。 2、交换合同及支付定金：由于国内的外汇管制，通常中国买方需要更多的时间，将款项转账到澳大利亚。这是，律师可与卖方律师协商，要求延长买方支付定金的时间，以确保买方能够正常履行合同条款。 3、印花税计算：印花税的计算繁杂，一般购房者可能并不了解，而律师不但可以帮助买方准确计算所需购买房产的印花税金额，还可根据买方的情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前，律师都会向买方确认印花税的金额，并帮助买方完成所有相关文件、表格，确保满足法律、法规的要求。 4、所有权转让：澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高，稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行，律师会起草房产转让证书，提醒买方按照正确的方式签署转让证，并在房产交割前及时检查证书的有效性，是否能被政府部门接受，确保买方在交割后顺利成为新的房主。 5、房产交割：在交割当日，买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。此外，买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点，通常由律师代表买方出席交割过程，以保障买房权益、以及房产的顺利交割。 6、向土地局注册所有权：律师会在房产交割后，与当地相关政府部门联系，以确保该房产的所有权已正确转让至买方名下。 如何选择合适自己的律师 现在法律行业就像是一个双盲的市场，客户抱怨找不到好律师，律师也会抱怨找不到案源。绝大多数买方在签署购房协议时都会聘请律师进行，但仍然有例外。如果客户原来就有一些投资经验，并且时间充裕，愿意钻研相关法律法规，那么仍然可以自己操作相关的法律事宜。不过对于大部分人来说，有一位专业的法律从业者帮助客户进行产权转让，可以更好地保护交易安全与个人权益。 从建立信任的角度，当事人找到合适律师的相关途径有： 一是通过投资经验丰富的“过来人”推荐口碑好的律师。 二是通过中介推荐律师：有买方担心使用中介推荐的律师会产生利息相连的问题，其实不用担心，有过切身体验的买方通常都会承认，专业中介推荐的律师可能往往比自己盲目找的律师更专业。原因是，作为从业多年的中介，对行内的律师可能也多少打过交道，貌似互相竞争的中介之间也常会互相交流客户回馈，对律师的状况也要比外行人更了解。中介通常也希望推荐最专业最尽责的律师说明自己的客户完成交易。而律师是持牌经营，他们只收取服务费，不可能去勾结中介做坑害买方的事情、冒丢掉牌照的风险。而卖方有自己的律师，中介推荐的律师与卖方律师没有直接利益关系，只代表买方利益为买方服务。 三是通过媒体曝光率：一些律师会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。此外，还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产律师都会附有详细的背景介绍，为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。 买方容易陷入两个误区，一是误以为律师级别越高越好，接了地产业务的律师必然精通地产方面的业务。二是片面对比价格，倾向于选择最便宜的律师。 实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的业务，需找持有其他州牌照的律师。 此外，建议不要太纠结于律师费价格。建议不要与律师压价格，如同真正聪明的投资者只求最专业的相关服务，不屑向房产中介与贷款中介索取回扣一样，只贪图最低的价格，很可能令你支付其他方面更昂贵的代价。 声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。 责编：Zoe Chan 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策，这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用，那么目前都有哪些国家可以买房移民，哪些国家不可以买房移民呢?下面，居外为你一一介绍。一、在这些国家买房能移民从上述列表可看出，能“买房移民”的国家多集中在欧洲，且大多经济状况欠佳。一些非主流的移民国家为了提振经济敞开投资移民大门，像葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊、意大利等国都先后出台了鼓励外国人买房移民的政策。2012年8月22日，塞浦路斯正式宣布，在其本土购买价值30万欧元的房产，即可直接获得绿卡！成为欧洲首个开放低门槛买房移民政策的国家，不过鉴于塞浦路斯本国经济实力较差的现状，一直未能受到国内申请者的青睐。2015年起，塞浦路斯买房移民政策先后进行了多次调整，门槛有所降低，想要查看塞浦路斯最新买房移民政策，可点击查看。在推出买房移民政策的欧洲各国中，葡萄牙的黄金签证计划无疑是最为成功的典范！有数字为证，自2012年10月8日开始实施以来，截止2015年5月31日，共有2254名申请者通过在葡萄牙买房获得绿卡（其中1914名申请者来自中国，占80%以上），投资总额高达13.5亿欧元，成为葡萄牙经纪复苏的一大“吸金”功臣！不难发现，相较于希腊、塞浦路斯等国，葡萄牙自身经济实力较强、条件较好是最大因素！想要了解更多，可点击查看。最新葡萄牙买房移民指南不过，最受中国申请者欢迎的买房移民目标国，则是韩国济州岛！根据该政策，购买济州岛50万美金房即可获得房屋和土地永久产权。韩国离中国近，且是发达国家，面对家门口的香饽饽，中国富豪自然争先恐后。其次，韩国积极引进先进教育，中国富豪看准济州岛的教育资源，想要以此作为子女的留学跳板。不过，需要注意的是，可以获得永久居住权的并非指所有济州岛的房产，而是指定区域内的度假公寓、度假村、家庭式公寓、别墅等，且投资者在投资基准额内不得长期租赁(6个月以上)或设定担保，并且投资状态要保持5年。想要了解跟多，可点击查看。最新韩国买房移民指南二、在这些国家，买房与移民无关当前最热门的移民目标国，如美国、澳洲、英国、加拿大，都是经济发达国家，一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里，买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民，可以选择相应的移民方式，下面是居外为大家总结的一些最便捷的投资移民方式。由于进籍时间快、限制条件少，投资移民项目被视为一种快速移民渠道，中国近年来也一跃成为美、加、澳等国最大的投资移民来源国。然而，各热门移民国家都出现中国申请者扎堆现象，导致投排期大大延长、积案严重现象，为此，以上这些主要的移民国家纷纷调整政策，细化投资领域和申请人条件。仔细了解近两年这些国家投资移民政策的走势，很容易就能发现，当前各热门移民国家的投资移民政策都呈现出：投资门槛大幅提高、风险陡增的趋势。美国：投资移民门槛从50万美元涨至80万美元(约497万人民币)，如无意外将于10月1日施行。想要了解更多，可点击查看。居外投资移民系列——美国EB-5投资移民政策图解 加拿大：往年喊停80万加元投资移民，并于今年年初推出"风险投资移民"，申请人投资额至少200万加元(约1008万元人民币)，且必须有1000万加元(约5637万元人民币)合法净资产。想要了解更多，可点击查看。加拿大移民政策变化大汇总澳大利亚：将在7月1日推行1500万澳元(约7113万元人民币)"超级投资者签证"，进门金额比重大投资者签证翻了三倍，同时，限制500万澳元签证申请者投资房地产，需将至少50万澳元投进到风险领域及新兴企业中。 居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答， 点击查看更多系列文章 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国买房如今已成为众多人的选择，无论是为将来自己养老还是为孩子创造更好的未来，美国是人们心中的首选。很多朋友向居外网询问美国买房相关事宜，问题多种多样，在这里给大家做一个美国房产知识简要归纳。 初期问题 1Q：没有绿卡的外国人可以到美国购置房产吗？ 中国人可以在美国买房吗？可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是壹个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。同时，法律透明公开，购房程式要比其他国家相对简单明瞭。任何人都可以购买美国房产，只要妳拥有中国护照，妳就可以完成购房交易，即使妳没有美国签证，也可以通过传真完成交易。 2Q：美国买房可以移民吗？ 当前最热门的移民目标国，如美国、澳洲、英国、加拿大，都是经济发达国家，壹般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里，买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民，可以选择便捷移民方式——EB-5投资移民政策。 3Q：在美国买房是必须本人到美国才能买吗? 理论上妳不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，妳如果能亲自选择是最好的。在居外接触到的案例中，有的投资人委托他的朋友帮他看房，他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断，选定房子。这是足不出户购置美国房产的壹种范例。 4Q、在美国买房要多少钱？ 美国属于比较热门的国家，像美国加州洛杉矶、旧金山，好学区的100万美元左右，尔湾有50~80万美元的，向钻石吧、核桃是等50万的也有。矽谷的现在很红火，70万美元的有的加价20万美元才能买到。 5Q：在美国各大城市买房需要多少首付？ 美国买房，通常的做法是先支付20%的首付，然后用按揭贷款来支付剩余的房款。据房地产资讯网站Zillow报告，在美国，平均20%的首付款相当于36,500美元。但实际数额千差万别，取决于住房所处的位置以及妳想要购置什麽价位的住房。加州的住房通常位居最贵之列，而在诸如北卡罗莱纳和俄亥俄等州购房就轻松多了。 选房问题 6Q：在美国的房子有哪几种种类? 在住宅类房产中，通常分成独栋别墅、公寓、联排别墅。 独栋别墅在美国房屋里面最多的壹种，所谓独栋别墅，是在某壹块土地上只有这壹栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。别墅可以称为豪华的独栋别墅。公寓通常是壹排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，妳可以拥有其中的壹栋，它可以是壹层、二层或是三层的形式。联排别墅和公寓的差别不大，通常来说联排别墅是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。联排别墅的房子壹般为壹层或二层，很少用到三层。公寓和联排别墅所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。 想要了解更多，可点击：居外课堂：去美国买房 公寓还是独立房 7Q：在美国可以买那壹种类型的物业? 美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国人(公司)购买壹般的居住和商业性房地产，比如东西海岸主要的：加州、佛州、纽约州等等。少数州如新墨西哥、俄克拉何马州等要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产，大多数州对农业、矿产等战略用地有所限制。 8Q：美国买房是买新房好还是二手房好？ 在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌的某房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在加州，大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据，所以壹般大规模开发的新建房地段会稍偏，但是新房户型设计新颖有效，房屋比较智能化，并且普遍内装现代奢华，买房后直接拧包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，建议询问职业的经纪人帮助妳权衡比较。 流程问题 9Q：到美国买房需要准备哪些文件? 现金买主和贷款买主所需要的准备问题有所不同。 现金买主需要准备的文件：1、有效的护照和签证2、准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)3.在美国当地银行开设的帐号。 货款买主需要准备的文件1、有效的护照和签证2、工作证明、工作收入(单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）3、自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)4、在美国当地银行开设的帐号。 10Q：去美国买房的基本流程是怎样的?与中国买房程序上有什麽不同 只要做到以下10步，就能轻松购得妳的美国梦屋1、在线选房2、沟通洽谈3、实地看房4、贷款预审5、检查房屋6、签署合同7、贷款审批8、购买保险9、过户公证10、房屋交接。 在美国买房的整个过程中，要经过壹层壹层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的作欺、违约的机会率会降至最低，整个买卖的程序妳可以咨询国内专业的房产公司顾问，房产公司会为您选择壹个负责任、有经验的经纪人作妳的买方经纪，其它事情妳就不必太担忧了。 资金问题 11Q：去美国买房要准备多少资金？ 去美国买房的费用包括1、美国当地的房产价格（在34-70万美元左右）2、壹些容易被忽略却又不得不付的相关费用（占房价的5%-7%）3、美国房产税（0.5%-3%）。我们以在美国购买壹套50万美元的房产为例，买家需要准备的资金为：房产总价50万+相关费用（5-7%）+第壹年房产税（0.5-3%）=54万美元，以上费用不包括将房产委托管理、出租的手续费。 由此可见，去美国买房的额外费用开销也是不容忽视的，加上这些，美国买房费用预算可又要增加不少。建议购房者壹定要提前了解并做好相应的购房计划。 想要了解更多，可点击：居外课堂：去美国买房，妳的资金准备够了麽? 12Q：购房资金如何汇到美国? 如果妳在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果妳是以个人名义汇款，妳会受到外汇管制的限制，无法将资金整笔壹次汇出，需要分批汇款。这样妳需要更多的时间，早作准备，如果妳在美国的银行己设有壹个帐户是最好不过的。所以在妳购房之前如果有机会来美国考查或观光旅游的时候，顺便开设壹个帐户，会对妳以后的购房投资有很大帮助。具体的汇款手续，妳可以咨询当地的银行或者咨询专业的房产公司顾问。 想要了解更多，可点击：最严外汇管制出台 对海外买房投资将带来哪些影响？ 13Q：在美国买房需要支付多少佣金给经纪人? 在美国无论是买房还是卖房，佣金都是由卖主支付的，所以妳在美国买房不必支付任何佣金给经纪人，除非妳们另有协议。 14Q：怎样知道我要买的房子的房产税是多少? 在美国各州、各地的地产税率都不相同，加州的房产税壹般在1.2%-2.0%，包括了县、市及地方的税。在购房之前，妳可以参考屋主的税率，请妳咨询专业的房产顾问或经纪人帮妳换算出来。如果妳要知道确切的数字，需要花壹点时间到县级地税单位去查明。这个税率可能每年会不同。 想要了解更多，可点击：美国各州房产税壹览表 交易问题 15Q:在美国买房如何确保交易安全？ 在房产交易中两大关键问题是，产权是否清晰可售和交易资金是否安全。这两个问题都可以找产权保险公司解决。产权保险公司是为购房者提供调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易，如同贴身警卫般保障购房者的权益，即使真的遇到麻烦，最差的结果也能把钱拿回来，最大程度上保护用户的权益。 想要了解更多，可点击：在美国买房如何确保交易安全 贷款问题 16Q：在美国买房能贷款吗？ 当然可以，壹般来说，海外买家的贷款首付相对较高，必须高于35%以上，最高可以贷到200万美金。不过，海外投资者在美国申请贷款的周期会比较长，其中审阅、确定买家的还款能力是关键。壹旦通过审阅，其操作流程也跟国内差不多。在美国，常见的房屋贷款年限分30年、15年、7年、5年、3年。 17Q：怎麽在美国办理购房贷款？大概能贷多少钱？ 在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。 在美国。房屋按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前在美国绝大多数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要炸40-50，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。 18Q：在美国办理房屋贷款，需要什麽文件证明？ 如果大家能够支付较高的首付比例和贷款利息，那贷款申请在操作层面上所需要准备的文件大致如下：1、足够完成首付和其他交易费用的现今证明（存期至少60天）2、提供在美国或国外的资产证明3、护照4、近期收入证明（工资单或税收申报表）5、信用记录，国内相关信用报告，信用推荐信6、拥有美国银行账户（不壹定是贷款银行）7、房屋买卖的交易合同8、提供目前居住地址证明。 19Q：中国客户在美国买房贷款，有什麽银行比较快捷，方便，省心？ 壹般美国的贷款都是叫做Full-Doc的贷款，就是对居民身份，收入等要求较高。中国客户来美国买房子，因为没有本地收入，会找壹些特殊的贷款，比如华美银行，这样的贷款利息稍高，但是普遍要求至少40%的首付以及比较高的预留金，有时候汇丰银行也有类似贷款。还可以找壹些私募基金（Private Equity)。 读书问题 20Q：在美国买了房子，我的孩子就可以申请就读美国的公立学校吗？ 在美国，绝大部分公立学校是不签发学生签证的，但也有少部分公立学校可以签发I-20（来美之前最好和妳想要上的学校确认）。所以如果妳只是在美国买了房子而没有其他身份的话，妳的子女需要拥有学生签证，才能既在美国读书，又得到合法的学生身份居留美国。 在过去的经验中，公立学校只需要用住所的水电单，租房合约或房产证就可以申请让孩子在妳所住地址对应的公立学校上学，而最近有些公立学校除了要妳提供水电单、租房合约或者房产证以外，也需要妳提供有效的签证，才能入学。建议来美之前个买房之前请和当地的学校确认或请教专业人士。 21Q：买了美国学区房是否就能上周边的学校？ 美国的公立中学和小学（包括1年幼儿园），都是采取“就近入学”的原则。好学校必然吸引家长来买“学区房”，进而推动房价的上涨。美国法律规定，任何孩子包括父母是偷渡者的孩子，只要是居住在这个学区内，都享有免费教育的权利。 收益问题 22Q：美国房产投资回报率高的几个主要城市分别是哪里？走势如何？目前是多少？ 纽约、洛杉矶、旧金山、波士顿、西雅图等是目前美国投资回报率较高的城市，而且未来将壹直处于上涨趋势，上涨幅度在2.9%---8.7%左右。 目前在美国加州，房子出租后的毛租金回报率壹般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5-6%之间。如果是在大都会区，相应就比较好租了，普遍的租金回报率在4%-10%之间。德克萨斯州的房租收益在美国居首，为10%至15%。若剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%。 23Q：如何确定美国房产卖房利润？ 美国房产卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装壹台洗碗机则可。再如，妳可扣除雇工的工钱但不可以扣除妳自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。 海外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，海外课堂将竭力为您解答， 点击查看更多系列文章 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
马来西亚联邦政府对外国人购房/投资的要求是：最低房价不低于100万令吉，2014年5月1日生效，包括MM2H参与者。以下是图解马来西亚各州的购房政策及要求。 相关资讯：新加坡 | 2016年10月最新新加坡房价走势 （互联网资讯综合整理）
2017年6月2日，内地房企龙头之一碧桂园迈出了进军中国香港地产市场的第一步。碧桂园出资6.1亿收购了宏辉集团旗下Plan Link公司，公司持有九龙城贾炳达道142号至154号的旧楼重建项目，地盘面积约9100平方尺。中资房企纷纷南下中国香港抢地已经不是新闻，但是不同于中海航等公司高价拍下土地，碧桂园选择旧楼收购作为进军中国香港市场的切入口。那么目前投资中国香港旧楼改造都有哪些程序，中国香港旧楼改造的可行性和利润又如何，未来中国香港旧房改造项目会不会成为内房企投资浪潮的下一个风口，本文将一一分析。（一）中国香港旧楼改造程序面面观部分收购“落钉”旧楼土地资源资源稀缺，人口密度大，外来资金涌入，中国香港具备旧楼改造市场发展的土壤。但是，真正催生中国香港旧楼改造浪潮的还是《土地（为重新发展而强制售卖）条例》。于2010年新修订的强拍条例规定，对于楼龄50年以上楼宇，集齐楼宇80%以上业权的人可以向政府申请强制售卖该楼宇。根据强拍条例，只要拥有百分之二十以上的业权就能在旧楼改造强制拍卖中拥有很大的影响力。中国香港本地一些中小型房地产财团或者个人常常使用这种“落钉”的方法收购旧楼的部分产权，进而促进自身收购整栋旧楼或者交易给其他有意收购整栋旧楼的企业赚取差价。值得一提的是，由于中国香港政府近期推出的楼市辣招，以公司名义收购的旧楼需要交纳3成辣招税。所以近期的旧楼交易出现多宗以公司高层个人名义进行的旧楼交易。九龙建业柯式家族和前太古主席简基富最近都活跃于中国香港旧楼交易市场。 点击查看中国香港更多精品房源大型财团整片收购，接盘并购公司项目成旧楼改造捷径 虽然旧楼重建项目需时较长，但收购成本远低于直接购买土地，对于一些财力雄厚的大型财团已经将整栋收购旧楼改造作为提升盈利能力的突破口。如果采用整栋收购的方式进行旧楼收购，集团需先收购超过80%的业权，在申请强拍令通过后于公开拍卖中收购剩余旧楼业权，即可获得大楼全部业权。中国香港恒基地产是中国香港发展商中拥有旧楼重建项目最多的，旗下项目集中分布于红磡、大角咀、土瓜湾、长沙湾。其中恒地目前最大的收购计划位于红磡，横跨机利士南路、黄埔街、宝其利街和必嘉街。2016年11月7日，恒地便以底价17.39亿元拍得收购了七年的马头围大厦，为九龙价格第二大强拍案例。目前恒地已完成80%业权收购项目土地面积超过9万平方尺，预计可重建楼面面积超过83万平方尺。如果包含正在收购中的旧楼，红磡项目最终土地面积超过11.5万平方尺，可重建楼面面积超过103万平方尺，重建单位超过2500个。大型房企瞄准旧楼改造市场的原因是旧楼收购成本低，项目获利空间较一般市区项目高，如西半山晓誉毛利率高达53%。同时，旧楼集中区域发展相对成熟，商铺及小单位需求庞大。如恒地收购重心红磡黄浦街范围地铺个别成交尺价达2万，而恒地2011年通过中国香港小轮公司收购的宝其利街地块项目售价达1.6万元/尺。由于直接收购旧楼耗时长，申请强拍程序繁琐，企业还可以选择收购旧楼并购公司已经收购完成的项目。前文提到的碧桂园旧楼改造项目便是购自宏辉集团。以宏辉集团（前称田生公司）为代表的旧楼并购集团主要从事旧楼并购，然后把并购完成的地盘售予发展商或自己发展。对于新进军中国香港市场的内地房企或者初次涉足中国香港旧房改造市场的企业，委托中国香港旧房并购公司进行旧房收购是一条捷径。委托或直接收购并购公司项目的好处是省略了逐间收购业权以及申请强制拍卖的手续和时间，极大程度避免了收购纠纷和中间产生的各项法律程序，开发周期大大缩短。直接收购旧楼及申请强制拍卖的时间约为7年以上，而委托并购公司收购的项目从收购到楼盘建成周期仅为6年左右。联手政府，投标市建局项目中国香港市区重建局是中国香港专门负责处理楼宇重建及复修的法定机构，也是中国香港旧楼改造的绝对主力。中国香港市建局目前侧重于“旧区重建”，在旧区内集中进行大型重建项目。2007年市建局启动观塘市中心重建项目，是中国香港历史上最大规模的市区重建项目，占地57万平方尺，分5期项目，于2021年前分阶段落成。大部分项目由信和置业投得，但是第二第三期招标时内地房企龙头万科也派代表到场交意向书。2016年市建局启动九龙城庇利街/荣光街项目重建，是继观塘项目后最大规模重建计划。项目地盘面积8042平方米，重建后提供1150个住宅单位，楼面总面积66600平方米，预计投资116亿元，2025-2026年落成。此外，市建局正在积极推进三个大型重建计划为土瓜湾、九龙城马头围道、九龙城道。投标市建局项目也是企业参与旧楼改造的其中一个重要渠道。参与市建局项目约束条款更多，但是也有政策便利优势。中海外于2010年曾投得西营盘第三街/余乐里/正街项目，地盘面积2150平方米，楼面面积16460平方米。2012年，中海外再投得土瓜湾北帝街重建项目，地盘面积771平方米，楼面面积6945平方米。两个楼盘均于2016年中落成。无论是独栋的旧楼重建或者是大规模的旧区重建，市建局通常会邀请发展商进行投标和政府合作合作开发。（二）中国香港旧楼改造可行性及盈利分析相关政策影响：冰火两重天强拍条例是中国香港旧楼改造得以实施的基础。中国香港政府在1999年制定的强拍条例中规定，对于楼龄五十年以上楼宇，任何人集齐同一地段90%或以上业权，即可申请土地审裁处发出强制售卖令。2010年，政府修订法例，为了提高“落钉”投机者成本，将比例降至80%。值得一提的是，法例修订的提出者正是现任中国香港行政特首（时任发展局局长）林郑月娥。比例的降低在减少“落钉”投机的同时却也增加了财团整栋收购的机会。所以，现今中国香港旧楼改造市场主要以市建局整片区域改造计划和大型财团整栋收购重建为主，旧楼改造市场入场门槛更高，也更加集中化和规模化。中国香港旧楼改造浪潮的兴盛正是缘起土地供应不足，因此中国香港政府卖地计划也影响着发展商投资旧房改造的步伐。2010年起中国香港政府引入“政府主动卖地机制”，2015-2016年度第二季度再次对卖地安排进行优化，视乎情况在季度中加推用地。但是，最近五年政府土地供应目标仍旧逐渐下调，2016-2017年降低至18000个单位，五年来新低，同时17-18年度维持不变。中国香港政府最近推出的楼市辣招对旧楼改造市场也造成一定影响。截止2016年11月4日政府更新的楼市辣招，在通过“一契多伙”方式一次性购买多个住宅时征收印花税15%，同时无论个人或者公司购买都需要缴新税率。此次楼市辣招大大增高了旧楼收购成本，使得中国香港旧楼改造市场的发展放缓。与之相反，政府每年批出旧楼改造项目呈现逐渐上升的趋势，且私人重建项目逐渐取代市建局成为旧楼改造的主力。预计在土地供应收缩和政府批出旧楼改造项目增加会促进旧楼改造市场的发展。旧楼收购完成后，旧楼改造的过程也受到一些政策的影响。中国香港很多早年出的政府地契有房屋的发展限制，如注明“不可超过一间房屋”，而过去一直不需要补地价即可重建增高。但是自启德发展新区启动引发九龙城旧楼改造浪潮，地政总署收到许多宗房屋重建图纸争议。因应最新的法院判决，2016年8月5日地政总署公布有关地契的最新处理方法，对于与兴建地契要求不符合的房屋，需要经过改契和补地价的程序，才能开展重建。不少位于九龙城、土瓜湾、深水埗的旧区楼盘涉及此类发展限制契约，重建成本会大增，预计并购活动和市区重建步伐会因此减缓。旧楼改造区位分布：中西九龙最吸睛旧楼改造的成本和前景很大程度取决于项目所在区位。从市建局旧楼改造项目的区位分布情况来看，旧楼改造项目集中的区域总共分两类。第一类是以中西区和湾仔尖沙咀一带为代表的中国香港发展成熟的中心商业区，项目一般为独栋小盘，收购成本较大，最后售价也高。值得一提的是，中西区从旧楼改造出现伊始便一直是热门区域。最新消息显示，2017年6月29日，中西区般咸道旧楼般咸台被新鸿基地产旗下集团以3.8亿收购7成业权，平均尺价1.7万。连同该公司早前收购的隔壁崇华大厦，两项目合并占地1.2万平方尺，可重建楼面超过11万平方尺，是最近中西区最大的重建项目之一。第二类是以观塘土瓜湾为代表的旧区，由于整区楼宇普遍老旧且收购成本不高，项目一般为整街甚至整区重建。值得一提的是，受到启德发展区建造带动，土瓜湾旧楼改造项目未来前景受到看好。2017年7月3日市建局收购土瓜湾的三个项目时平均尺价达到15383元，是九龙历史最高。旧楼收购战， 你的弹药充足吗？中国香港法例规定的旧楼收购价以周边楼盘均价为底线，预测重建后价值为上限，保证了买卖双方的利益，同时也使得旧楼收购价与所处地段价格挂钩。如港岛地区旧楼改造热门区域中西区，近期旧楼大宗收购均价均超过17000元每尺，最高价超过两万，逼近同地段新盘开盘价格。而九龙地区收购均价则刚刚站上15000元关口。此外，受楼市辣招影响，公司还需额外缴纳15%印花税，九龙地区的项目可能因为地契原因面临补地价。2016年初根据中国香港上诉法庭的一个新案例，小业主在强拍申请诉讼中被定义为强迫参与，因此在土地审裁处进行抗辩的讼费无论输赢都由发展商支付。因此，各项法律费用也是旧楼收购的重要支出。同时，针对旧楼收购投机性强，风险大的特点，旧楼收购的按揭也更加严格。针对旧楼，银行基本采用“80减”法则，即五十年以上楼龄单位按揭年限为80减单位楼龄，所以对于50年楼龄单位年限最多为30年，越老旧楼龄按揭年限越短。旧楼收购按揭比例目前约为50%-70%，普遍为60%。同时，较偏远地区的旧楼按揭银行未必会受理。中国香港银行按揭分为H按（按照中国香港银行同业拆息利率计算，每月波动，此类型按揭市场占比94%）和P按（按照中国香港最优惠利率计算，基本稳定，此类型按揭市场占比2.1%）。按照H按计算旧楼按揭年利率目前为1.76%（H+1.40%），按照P按计算旧楼按揭年利率目前为2.25%（P-3.00%）。中国香港最优惠利率自2008年以来一直维持在5.25%区间，按月波动的中国香港银行同业拆息利率今年波动幅度也很轻微，因此利率波动因素对旧楼按揭影响很轻微。所以旧楼收购存在一定的门槛，需要对市场未来楼价走势有准确的判断以及准备好充足的资金。（三）旧楼改造案例分析前文对中国香港旧改市场的操作程序和可行性进行了详细的介绍，接下来通过三个具有代表性的案例可以透析中国香港旧改项目在实际操作中的现状，中心区项目表现良好星钻位于中国香港中西区西营盘，原为中国香港市建局西营盘第三街的旧改项目，后由内地房企中海外于2010年投得。星钻重建后共提供255个实用面积365-855平方尺的单位，户型大多为两房，目标客户瞄准年轻置业人群。楼盘于2015年1月中旬销售，2016年8月30日全部售罄，售价由第一批的1.93万元每尺一路攀上至2.7-3万元每尺。对比同区楼价，5年楼龄的缙城峰二手平均尺价19857元，懿山一手尺价17088-26793元，星钻售价略高于同区水平。售出后星钻平均租金也由60元每尺一路上升至70元，高于西营盘平均租金60元。同样位于西环的另一个楼盘翰林峰于2017年5月16日首次公开发售，销售情况良好。翰林峰共发售268伙，开售前累积收得4580张入票，超额认购16倍。第一日楼盘销售超过220个单位，80%以上单位售出，平均尺价2.6万元，相比周边房价溢价10%-40%。最贵成交单位为顶层特色户，尺价43001元。翰林峰是由恒基地产于2014年11月以29.57亿元透过强制拍卖购得，平均收购尺价为1.97万元，而整个项目投资额约45亿。 星钻项目改造周期和销售周期短于其他旧改项目，同时销售情况良好，其主要优势有以下两点。一是项目为市建局项目，在投标前已经完成前期工作，建造和销售周期相对短，只用承担一些保育业务，无论是相比直接投标土地还是从头开始旧楼收购都更节省时间和金钱。其次，项目区位优势突出。项目位于西营盘，收益于港岛线交通优势，中西区房价一路上扬。星钻项目的操作模式也可以给其他有意向进军中国香港旧改市场的内地房企参考。翰林峰是中国香港最大金额的单一强拍项目，也是强制拍卖方式获得旧楼改造项目的典型案例。45亿的总投资额对于位于西环稀缺地段的项目并不大，但是恒基地产前期收购所花周期较长。翰林峰投资的优势也在于区位优势突出，可以通过提高销售溢价来赚取更大毛利弥补较长收购周期的时间成本。所以，在进行整栋收购的时候，要谨慎权衡毛利率和旧改周期。非中心区旧楼改造项目投资需谨慎誉都位于筲箕湾，地处港岛线终点站，并非中国香港中心商业区。2008年新鸿基地产以1.845亿元购入地皮，2011年开盘。由于项目定位为中高端豪宅，平均实用尺价1.8万元，逼近中西区水平，远超同区水平。由于当时开盘时处于中国香港楼市高峰期，117个单位首日便售出100个。但是随后随着中国香港楼市放缓，誉都的买家遭受重大亏损，历史录得13宗二手买卖中12宗为亏本转让，跌幅1.8%-19.9%，仅有一宗升值转让仅升值0.7%。非中心区旧楼改造项目收购成本自然远低于中心区，且周边一手住宅供应量相对充足，不具备不可取代性。因此，在中国香港房地产市场逐渐趋于冷静的大背景下，筲箕湾等非中心地区项目无论从售价和交易表现均不如中心商业区。未来企业在投资此类地段的项目时要格外谨慎。结 语从1999年强拍条例生效至今，中国香港旧改市场已经走过18年。相较由政府主导的内地旧改项目，中国香港旧改项目更市场化，相关程序和法律也趋于完善。在土地供应不足和旧区唐楼老化不可逆转的大背景下，旧楼改造市场前景依旧乐观。其中，中心商业区的旧改项目毛利可观，而非中心商业区的旧改预计会区域化，一体化。通过专业的地产代理整栋收购或者投标市建局项目也会成为最主要的参与中国香港旧改的途径。但是，复杂的收购程序，逐渐提高的收购成本，较长的改造周期，未来房价走势的不确定，都是参与中国香港旧改项目需要重点考虑的方面。中国香港旧改市场的前景还有待市场的进一步检验。来源：hexun.com责任编辑：Shelly Du
