阅读导航（点击跳转）： 房市行情 买房限制 房屋产权 投资热区 买房出租 买房流程 必付税费 申请房贷 持有成本 买地建房 一、看清最新房市行情 澳洲八大首府城市最新房价中位数、同比变化和每周租金中位数（2021年10月） 最新：全澳拍卖房产数量首次超过4000套 临近年末，澳洲各首府城市的房产市场依然表现强劲：刚过去的周末（11月27日）拍卖房产数量激增，买家们继续积极出价，并为购房花费大笔钱款。根据CoreLogic的数据显示，上周共有4261套房屋被拍卖，这也是全澳拍卖房产数量首次超过4000套。 相关链接：房东疯狂上市，买家来者不拒！看澳洲房价疯涨的4大因素 最新：联邦银行再次上调房贷利率 11月26日，澳洲联邦银行将1至5年期自住房固定房贷利率上调0.15%至0.3%，投资房固定房贷利率调高0.6%。这是联邦银行6周内第3次上调固定房贷利率，以应对不断上涨的融资成本。由于融资成本上升，房贷利率有可能继续上涨。目前，澳洲利率在2%之下的房贷产品的数量正在大幅下降，6个月前有161款房贷产品利率低于2%，目前仅为87款。 分析人士指出：“如果房价上涨，利率就会成为房价上涨的阻力。鉴于我们预期央行将在2022年底开始将现金利率正常化，我们相信未来两年我们将朝着这个方向迈进。” 后市预测：2022年将成为澳洲房市转折点 房产研究机构SQM Research最新研究报告显示，若澳洲审慎监管局APRA不做进一步行动，澳洲央行也继续保持现金利率不变，那么悉尼的房价可能将继续上涨 8%，墨尔本上涨 4%，全澳平均房价涨幅将达 8%。一旦APRA再次采取行动，房价将会出现小幅下跌。而当APRA和RBA同时采取行动时，房价将开始加速回调！ 不过，成功申办2032夏季奥运会的布里斯班将抵抗低迷，而且会继续上涨，涨幅甚至会高达14%！点击查看【2022澳洲房市预测】全文 相关阅读：澳洲多家银行宣布加息 专家预测2022房价增长放缓 二、走进澳洲房市 外国人买房限制 澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，不过按照目前规定，外国人只能购买全新的住宅，不能购买二手房，对于商业化地产和工业地产等就没有新旧的限制。至于澳洲政府如何定义“外国人”、外过买家如何通过FIRB审批，请点击查看 中国人在澳洲买房的条件。 相关阅读：外籍人士在澳洲买房注意事项 为何澳洲买房需要律师把关？ 跟国内买房不同，在澳洲，以及在欧美地区买房时，除了房产经纪人外，律师也往往是买卖双方必备的专业人员。那么专职律师在买房过程中起到哪些作用，为何必不可缺呢？且看 澳洲持牌律师的专业讲解。 澳洲房屋产权 澳洲房屋产权类型比国内更为复杂，共分为永久产权（Freehold /Torrens Title）、分契产权（Strata Title）、社区产权（Community Title）、公司股票产权（Company Title）、租赁产权（Leasehold）五种，具体如何划分，跟国内的产权有何不同，可点击查看 澳洲房屋产权你了解多少？ 相关阅读：海外商业地产与住宅的10大区别 盘点澳洲投资热门地区 一直以来，悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯是国内买家在澳洲买房时最喜欢的四大城市，一起看看这四大城市中的哪些区域最值得国内买家关注： 悉尼投资热区 中央商务区CBD，东部靠近新南威尔士大学UNSW的下东区，南部被悉尼华人称为“小香港”的Hurstville，以及城市传统富人区——北悉尼（上北区和下北区），点击查看详情。 墨尔本投资热区 相对过热的悉尼，在墨尔本置业投资是个明智的选择，这已成为众多投资者的共识，澳洲的十大热区，墨尔本就占了五个：Albert Park紧邻市区的绝佳滨海生活；Hawthorn不可复制的历史沉淀绿色城区；Fitzroy North最迷人的不朽文艺社区；Red Hill理想里美如画的乡村生活；Warrandyte传统的澳洲生活社区，点击查看详情。 2032奥运城市 — 布里斯班投资热区 房地产数据分析机构CoreLogic认为，未来十年布里斯班房价一定会逐步升高，伍伦加巴（Woolloongabba）、红崖半岛（Redcliffe Peninsula）、伊普斯威奇（Ipswich）、洛根（Logan）等地被业界人士视为是在奥运影响下投资房产的好地方。一起看看这些地方的最新房价、租金、增长率等相关数据。 相关阅读：布里斯班热门区域介绍 珀斯投资热区 珀斯共有240个区域，如果论居住或投资，西珀斯可是不错的居住地。因为这小小的区域，却隐藏着无人知晓的四大优势——植物王国，自然环境优厚；着重开发的多元化社区；超万人的大学城；受益于西澳经济强劲复苏，点击查看详情。 相关阅读：现在告诉你，为什么选择在澳洲买房？ “买房出租”必读 租金回报率最高区域 最新数据显示，尽管在澳洲普遍来说租金回报率受到了房价快速上涨的打击，但也有一些城市和地区的租金收益率正在逆势上扬，珀斯和达尔文的独立房租金收益率都在加速上升，并接近历史高点，因为这两个城市的租金每年上涨超过14%，比房价上涨得更快，点击查看热租地区列表。 延伸阅读： 澳洲房子与公寓的优缺点PK 澳大利亚的联排住宅是项糟糕的投资？ 三、掌握买房操作指南 买房流程 所有在澳洲买过房的买家都会感慨，在这买房其实挺简单的，远没有想象中那样麻烦！确实，在市场规范、有专业经纪人和专职律师协助下，澳洲买房仅需五步：看房选房、支付定金、签订合同、办理房贷、交房过户。 相关阅读：2021年在澳洲如何买房？ 必付税费 无论是投资还是自住，在澳洲买房除了在前期要支付10%的购房定金外，还将包括必不可少的各种税费。一般来说，外国买家不可忽略的税费有13种，除了大家熟知的印花税、中介费、律师费外，还包括FIRB审批费、新增的海外买家附加费等，大概占总价的5%左右（海外买家附加费除外），一起看看买房必不可少的13种税费都有哪些？ 印花税是在澳洲买房时需支付的最大额税费，一般占到房屋总价的4%左右。印花税的征收因州而异，并根据房屋价格阶梯计算，可点击查看 新州、维州、昆州和首领地（堪培拉）关于印花税的介绍。 相关阅读：澳洲买地建房印花税优惠详解｜居外专栏 特别注意的是，近年来澳洲政府为了打击炒房，对海外买家特别征收附加费，税率高达8%，成为海外买家在澳洲买房的最大单项税费（不过，相比新加坡和温哥华对海外人士征收20%的附加税，澳洲的8%看起来也没那么大了）。下面由专职律师为大家讲解海外买家附加费的具体征收方法。 申请房贷 为了吸引更多的人在澳洲进行投资，澳洲政策上规定外国人在澳置业投资跟本地人是没有什么区别的。因此，你只要符合一般的标准、准备好相应的材料，尽可在当地申请房贷。一起看看澳洲贷款机构为大家准备的外籍人士在澳洲申请房贷指南。 跟国内申请房贷有很大不同，在澳洲提供房贷的机构除了传统的银行外，还有众多金融机构，利率相差较大，通常需要专门的贷款经纪人协助大家选择，为此，选择一家专业、靠谱的房贷服务商非常重要。除此之外，购买新房在成交期间可能遇到 五种常见的贷款风险，大家需要事先了解并合理规避。 持有成本 买房好后，业主仍需每年缴纳一定的税费，包括土地税、市政管理费，以及房屋空置税。对于国内买家来说，需要特别注意的是，房屋再次出售时，需要按照一定比例缴纳资产增值税。点击查看完整的房屋持有和在出售阶段税费清单。 买房后另一个需注意的税费是房屋空置税，这是专门防止海外买家炒房而设的，所谓“空置”，包括没有人居住或没有出租给别人，具体的金额与买房时海外人士投资申请费相当。点击查看 海外人士空置税的详细介绍和应对措施。 相关阅读：到澳洲置业投资，你必须了解四中常见房屋保险 买地建房 在澳洲自己买地建房，实现在国内无法完成的“地主梦”是不错的投资选择，省钱、前期投入小，还能自行设计户型。通常有两种方式：购买独立空地，自行或找人建造；购买小区分地，由开发商统一建造（House & Land Package）。点击查看 在澳洲买地建房的操作流程和所需时间。 相关阅读：如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿 以上是国内买家到澳洲置业投资的最新指南，由于当前国际环境、房市行情、贷款政策经常变化，所以，国内买家务必时时 关注【居外百科︱澳洲房产投资】频道，获得专业、最新的当地房产资讯，轻松把握澳洲房产投资机遇。 居外百科为您精心准备了更多干货内容，让您一键了解澳洲的方方面面： 了解“移民投资热地”澳洲基本概况 2022澳洲留学指南，抢先收藏！ 超全整理：2022澳洲移民指南 2022年澳洲生活指南：签证、入境、福利、物价全秒懂！
今年以来，全球多地房价迎10年来最大涨幅，两位数的增长幅度比比皆是。有分析指出，到2022年，全球房地产市场可能继续延续上涨态势，但增长幅度或许有所缓和。 多因素诱发房价上涨 IMF全球房价指数显示，疫情之后，全球房价均有不同程度的上涨，综合来看，发达经济体房价增速明显快于新兴市场经济体。 亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）12月13日公布的【2021年第三季度全球房价报告】显示，欧洲和北美继续引领全球前所未有的房价热潮。 在美国，住房开工建设兴旺，但供应量还是不足，从而制约了房屋销售活动。同样，在加拿大，由于强劲的需求和经济前景的改善，该国11个主要城市的房价在经历了两年的放缓后，再次强劲上涨。 调查还显示，亚太地区的住房市场正在升温，澳大利亚、巴基斯坦、韩国、日本和新西兰都有明显的表现。 此轮全球房价走高，究其原因，许多国家的大规模政府刺激措施、供需失衡、建材价格上涨等均形成上涨推动力。多国央行“放水”，货币政策宽松造就低利率环境。比如去年年底，澳大利亚央行把现金利率降至0.1%的历史低点，同时还把抵押贷款率压到2%以下。短短一年，澳大利亚悉尼的房价中位数就上涨了30%。 此外，疫情所导致的全球经济停摆、贸易停运，大宗商品价格狂飙，建材价格也上涨飞快。今年10月份，美国建筑成本同比增长12.3%，创下历史新高，而建筑工人短缺、疫情导致的远程办公普及化推升了住房需求等因素也导致房价顺势上涨。 明年将继续上涨，但不疯狂 展望后市，2022年全球房价增长趋势或将持续。 惠誉预计，2022年大多数地区房价将出现正增长，但增速会比2021年温和。惠誉将房价上涨归因于持续的住房短缺、建筑成本上升、低抵押贷款利率、投资者强劲需求等，部分原因仍是与新冠大流行相关的住房决策。 不过，虽然房价上涨因素大部分将在短期内持续存在，但同时也有抑制房价过快上涨的因素产生。明年，由于抑制通胀的需要，部分经济体央行将会采取加息等收紧货币政策的措施，继而推高贷款利率。同时，高房价和家庭债务水平以及首次购房者的负担能力限制所带来的压力将影响住房政策的制定。这可能会导致一些国家增加监管干预，甚至限制抵押贷款，例如日本。 居外IQI集团联合创始人、集团CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）也认为，北美、澳大利亚、英国以及德国的楼市在疫情年由于需求猛增和政策支持而一路高涨，预计这波上涨行情明年还将持续，但涨幅可能会有所减缓。毕竟住房可负担性正成为各国关注的焦点。 英国房地产网站Rightmove表示，随着利率和待出售房屋的增加，英国房地产市场可能会在2022年恢复到更正常的活动水平，但会依旧火热，因为强劲的买家需求会延续到明年。 英国主要机构均预测，明年美国房价不会像今年那样疯狂，但将会继续增高，直到2023才会回到5%上下的正常年度增涨水平。 Zillow预测，2022年美国房价将增长11%，要比2021年19.5%的预计增幅低一些。 而在高盛经济学家看来，在困扰美国经济的所有短缺因素中，住房短缺可能持续时间最长。今年美股房价上涨了近20%，直到目前，住房的供需情况依然没变。住房库存仍然是历史性的紧张，尽管最近价格上涨，但房屋仍然是相对可负担的，对房屋购买意向的调查仍然处于健康水平，预测到2022年底，房价将进一步增长16%。 来源：国际金融报
通常来说，投资者去哪里，房产市场也会随之上涨。然而，本轮澳洲房价的上涨则是由自住业主引领的，这比较罕见！ 现在负担能力已开始影响自住业主的需求。与此同时，投资者活动现在明显在上升，尽管是从较低的基数回升。 自今年年初以来，投资者贷款批准一直在强劲增长。按价值计算，投资者贷款现在占了新增住房贷款的30%以上，而去年年底这一比例仅为23%。但仍远低于2016-18年价格周期中40%的峰值份额。 但问题是，当前的房产盛世是否会延续？ 自住者推动房价上涨 投资者接棒能否延续涨势？ 如果从中期来看，还是有一些因素支持房产投资活动： 首先是单元房的价格。 出于多种原因，投资者更倾向于选择单元房而非独栋屋，包括负扣税等优惠措施。 在过去几年中，单元房价格落后于独栋屋的涨幅。造成这种情况的原因有很多，包括最近人口流动的变化和与疫情相关的需求。 随着其中一些因素的缓解或逆转，以及负担能力的压力再度显现，公寓可能会对许多买家更具吸引力，这一转变也将鼓励投资者重新回归。 第二个相关问题是建筑质量问题。 易燃的包层和缺陷一直是悉尼和墨尔本公寓市场的重大问题。 从悉尼外围地区和墨尔本内城住房的相对价格来看，“追求公寓品质”的趋势很明显。 我们现在看到了更清晰和更严格的构建质量管理，并且随着时间的推移，会越来越严格。虽然还有很长的路要走，但透明度的提高应该会缓解投资者对未来这些特定风险的担忧。 第三个因素是租金收益率。 尽管该指标在各个市场和市场内部存在很大差异，但总体上仍相对较好。 全澳的平均收益率仍高于“固定利率”融资成本，在没有波动的情况下提供了相当可观的收入，回报率远高于存款，尤其是考虑到税收待遇的差异。 因此，我们看到后全球金融危机时期的房地产繁荣正在重演，由首次购房者开始推动房价上涨，但最终却把接力棒交给了投资者，而正是投资者让房市繁荣继续下去。 可以清楚地看到，首次购房者抵押贷款需求在2009年初短暂超过了投资者的需求，并在2020年底和2021年初再次超过了投资者的需求，只是在房价上涨后，投资者将首次购房者再次挤出市场。 投资者抵押贷款在2021年前九个月飙升了62%，现在也远远超过自住抵押贷款的增长： 所以，可以这么说，如果投资者继续回归，短期内房价还将继续上涨！从2022年起，投资者毫无疑问将成为澳洲楼市的一个关键转折点。 澳洲房价将从明年年中开始下跌？ 但若政策制定者采取更严厉的应对措施，也有可能出现更不稳定的周期。最大的问题是监管机构是否会通过宏观审慎工具介入以限制投资者贷款？ 宏观审慎政策现在“生效”，监管机构在10月初指示银行将用于贷款能力评估的缓冲资金从2.5个百分点提高到3个百分点。最近，澳大利亚央行（RBA）行长表示有可能进一步上调。 SQM Research方面预测，随着澳大利亚审慎监管局（APRA）实施进一步的贷款限制，房价最早可能在明年年中开始下跌。其中，墨尔本跌幅最高可达3%，悉尼最高达2%。 在悉尼和墨尔本市场收缩的拖累下，首都城市的住宅价格预计将在6月季度见顶，并在2022年底前趋于平稳。 2022年澳洲首府城市房价预测 上述预测假设澳大利亚央行将维持利率不变，总体通胀率将升至3%-5%之间，监管机构将在明年6月前采取进一步行动。 SQM Research表示，APRA最早可能在下个月（12月）采取行动，通过将可服务性缓冲提高50个基点至3.5%来进一步收紧贷款，或者对投资者贷款施加一些限制。 而较早的APRA干预可能会使悉尼的房价下跌幅度超过预期的2%。 假如澳大利亚央行在明年下半年将现金利率提高到0.25%至0.50%，并且澳大利亚审慎监管局在6月之前进行干预。那么，悉尼的房价可能会下跌3%，墨尔本的房价可能会下跌 4%，首府城市平均房价将下跌1%。 虽说澳洲央行在最新的月度声明中强调在工资增长加速且核心通胀率完全处于其2%至 3%的目标范围内之前不会加息。但通胀预期显示，央行的这个目标将在2022年的某个时候达到！ 在最坏的情况下，APRA在明年3月之前进行干预，澳洲央行在上半年将现金利率提高到 0.25%至0.50%，悉尼房价可能下跌7%，墨尔本房价可能会下 8%，在全澳范围内，房价可能最多下降4%。 总结下，本轮房价由澳洲自住者推动，现在交棒到投资者手中。 前九个月，投资者贷款已飙升62%！若APRA不做进一步行动，澳洲央行也继续保持现金利率不变，那么悉尼的房价可能将继续上涨8%，墨尔本上涨4%，全澳平均房价涨幅将达8%。 一旦APRA再次采取行动，房价将会出现小幅下跌。而当APRA和RBA同时采取行动时，房价将开始加速回调！ 今年基本已经过去，2022年将会成为澳洲房市的转折点！ 有意思的是，SQM Research在最新的预测中给出了一个观点：“布里斯班将跑赢大市！” 即使RBA加息和APRA进一步的干预可能会迅速减缓悉尼和墨尔本的房价增长，但布里斯班市场可能会抵抗低迷，而且会继续上涨，涨幅甚至会高达14%！ 来源：澳洲财经见闻 迎接2032奥运会，布里斯班地产市场蓄势待发，想要把握投资良机，了解澳洲投资方向？马上留下简单信息，我们的澳洲资深顾问来帮您！
导语：澳洲的国民寿命都比较长，平均在83岁左右。澳洲是移民大国，每年因各种目的移民该国家的人数很多，并且很多人退休之后，都选择在澳洲养老。众多国家相比，为什么澳洲是全球最适合养老的地方之一呢？ 澳洲是一个典型的福利社会，移民澳洲之后，老年生活能够得到很不错的保障。该国家的养老制度早在1909年就已建立，距今已经有100多年的历史，如今的制度只会更加完善且利好公民。 一、关于澳洲的养老金 澳大利亚的养老保障项目目前共有三种，分别是： 1、政府提供的最低养老保障，俗称政府养老金。 2、强制雇主为职工缴纳的职工年金，俗称退休金。 3、雇主或雇员自愿往个人退休账户缴纳的部分，类似保险。 政府养老金的申请年龄需要达到65-67岁（这几年会有变化），即便是居住在澳大利亚10年以上的外籍人士，也能够享受这一福利，只要通过政府的审计，就可以领取由财务部门发放的最低养老金。养老金的发放标准是当地平均周薪的25%，不过每年会根据消费品的物价进行调整，一般在3月和9月。 职业年金是强制性的，雇主必须为员工进行缴纳，如果发现没有缴纳，雇主就会面临高额的罚款，如果按时进行缴纳，就能够享受一定的税收免减。强制性缴纳的养老金，一方面很好的减轻了政府的压力，另一方面让退休人士能够得到很多丰厚的退休金，同时也增加了国家储蓄以及长期投资的资金来源。 个人退休账户主要包含两个部分。其一雇主为雇员缴纳超出职业年金缴费率9.5%的部分；其二是是雇员用税后额外收入缴纳到职业年金账户中的部分。一般高收入群体、公司引进的人才等这些群体才能够很好的享受该政策带来的福利，不过它们也可以自住选择其他类型的投资。 总的来说，澳洲的三重养老福利制度能够给大多数人带来稳定的保障。在澳洲没有退休金的人，能够获得政府给予的固定养老金；从公司退休的人，能够拿到退休金+养老金；让不缺资金的人可以设计自身的养老保障，进行额外的投资。因为澳洲的各项社会福利比较高，再加上政府的各种补贴，又被誉为“懒人的天堂”。 二、澳洲的养老模式 澳洲老年人的养老模式也是多种多样的，目前共有三种可以选择，分别是养老院、退休村和居家照顾。 养老院主要是为因为健康原因不能够独立居住的老人提供的，老人入住之前是需要经过政府提供的健康测试的，然后还要确定护理级别和接受资产评估，这样做的目的是为了让政府更好的对老人进行补贴。在养老院的老人不会直接获得补贴金额，而是把补贴直接给了养老院。在养老院能够得到日常所需的保障，并且护理人员都是经过严格筛选，持证上岗的，保障性很高。 退休村是澳洲政府和开发商一起针对老人开建的老年人居住社区，非常适合生活能够自理的老人，进入退休村不需要做健康测试，同时也不享受政府的补贴。退休村和日常居住的小区还是有区别的，里面的房子都有经过特殊的设计，房间里面都有安全呼叫按钮，并且地板都是防滑的，水温有最高温度的控制，基本上不使用煤气都是电气，同时还有人24小时监管。这里的房子只有使用权没有产权，政府对其管理很严格。 居家照顾主要是针对那些不愿意在养老院且行动不便的老人，政府会安排护理人员提供上门服务，主要项目有洗澡、用餐、清洁、医疗等。它也是需要进行健康测试的，然后确定护理级别，选择这种方式的华人居多。 澳洲的生活环境也是非常不错的，再加上非常利好的养老福利，自然前往该国家养老的人数在不断增多。如果您也想到澳洲养老，但是对相关的内容不是很了解，可以直接联系我们或者把联系方式留在下方，我们会跟据您的情况，为您提供合理的意见和安排。
随着卖家逐渐回归，澳洲房地产市场卷起新一波浪潮！10月份，澳大利亚房地产网站REA上全澳新房源上市量攀升16.3%，达到2018年10月以来的最高水平。与9月份相比，全澳首府城市新房源数量平均增加了21.9%，创历史新高。 这个数据也符合市场一贯的走势，首先是每年春季都是澳洲售房高峰期；此外，今年遭受疫情封锁的影响，包括悉尼和墨尔本在内的澳大利亚主要城市都经历了长期的封锁。所以，当封锁解除后，有大量的房东选择将房子出售。 对于那些希望在未来几个月买房的人来说，总算是等来了好消息，进入市场的房产数量开始增加，为买家提供了更多选择。而这一波浪潮大有一股来者不拒的势头，直接推动澳大利亚房屋销售速度创下历史新高！ 澳洲房产买家好日子来了！待售物业连续激增 回望过去的18个月里，澳洲人购房的需求大大超过了市场上待售住宅的供应，再加上低利率的刺激，导致房价大幅增长。尤其是在澳大利亚最大的两个市场维州和新州更是如此，长期的封锁导致许多房东推迟销售，直到新冠限制放宽。 维州房源变化尤其明显，在8月到9月中旬，政府为了防止新冠传播完全禁止进行线下看房，这吓坏了许多房东。但现在限制放宽，边境重新开放，房东们开始重新正在卷土重来。被压抑的房源本应在今年早些时候推向市场，直到10月份才陆续上市。 通常来讲，进入12月份就会步入假期季。所以11月会是一个房产销售火爆月份，今年供应进一步增加，意味着这个月看起来又会是一个创收月！ 墨尔本8月-9月期间挂牌待售房屋总数增长了75%，10月进一步增长了35%。 悉尼也是出现了一波新房源，10月份上涨26.2%，达到创纪录水平。 堪培拉的新房源增加了30.2%，珀斯的新房源增加了13%，阿德莱德增加了7.5%，布里斯班增加了7.4%。 在澳大利亚，除了达尔文的新房上市放缓，继9月份强劲增长后下降10.3%。 首府城市新上市房源量的强劲增长推动了10月份城市的整体房源数量增长12.2%。原定于11月第一周举行的拍卖数量在每个首都城市都有所增加。与去年同期相比，这一数字上升了180%。现在买家的选择比几个月前多得多。 竞争激烈，澳洲房屋销售额、速度均创历史新高！ 在澳大利亚最大的房地产市场悉尼和墨尔本以及堪培拉长期封锁后，放松新冠限制，再加上春季销售旺季支持了10月份房市强劲活动，这是大多数地区一年中最繁忙的月份。在首府城市地区尤为明显！ 春季销售旺季、新冠封锁的结束以及买家需求旺盛，多重条件推动下，澳洲房地产市场再次躁起一波浪潮！这些变化支持了房东的信心，并使许多卖家重返市场。 即便如此，买家仍将继续面临激烈的竞争。一些原本想在8月或9月上市的房东可能因为限制而一直等到10月。同样，也有一些之前决定再等等看的买家，但现在已经重回市场。市场上的房子就那么多，买家也在陆续返回，争夺有限的待售物业。所以澳洲房产需求依然保持在创纪录的水平！面对激烈的竞争，买家必须迅速做出决定。 PropTrack经济学家安格斯·摩尔（Angus Moore）就指出：“由于长期封锁的影响，高需求加上可供出售的房源不足，造成了激烈的竞争。当买家找到他们喜欢的物业时，他们不得不迅速行动。” 这也推动澳洲房产销售速度加快！10月份，房产网站REA上挂牌出售的物业，平均卖出天数降至31天，比9月份快了一周！这是自REA五年前开始记录该数据以来的最快销售时间。 这一趋势是由维多利亚州推动的，10月份的房产平均销售天数为27天，而前一个月为42 天。新州的销售天数也继续下降。 摩尔先生表示，快速的销售速度与在REA上查询和搜索的强劲需求相一致，再加上可供出售的整体房源相对有限，尤其是在偏远地区。“在某些市场，房产的销售时间是几天而不是几周。” 周三发布的最新PropTrack住房市场指标报告显示，按每套房源的浏览量衡量，需求达到新高，10月份增长了9.4%。比去年同期增长了46.4%。“我们看到，人们对每处房产的兴趣，比历史上任何时候都要高得多。”强劲的需求正在转化为高销量。 到10月底，每周销量达到了今年的最高水平，大大高于2020年或2019年。买家需求指标显示，购房者非常积极，10月中旬在REA上的搜索量达到创纪录水平，发邮件问询中介的数量也保持在历史高位附近。预计随着限制的进一步放松继续提振信心，房地产市场状况将继续保持强劲增长！ 结语 我们综合来看，今年澳大利亚的房价飙升主要推动因素包含以下4点： 利率处于历史最低； 无法出去旅行导致家庭储蓄激增； 政府补贴政策推动； 市场上的供应与需求极度不平衡。 那现在，随着大量房源的回归，房市开始逐渐趋于正常化，以及银行业监管机构收紧了银行进行可服务性评估的方式。 虽然银行方面的变化是一个相当小的变化，但它会限制一些借款人可以借到的钱，澳大利亚审慎监管局也表示可能会出台进一步的变化。 除此之外，我们还看到一些主要银行提高了他们提供的固定利率抵押贷款利率。 澳新银行资深经济学家Felicity Emmett认为，随着市场对好于预期的经济数据和更高的通胀做出反应，预计固定抵押贷款利率将进一步上升，固定利率的上升将起到紧缩货币政策的作用。 虽然澳洲央行本月表示，距离官方利率上升还有一段距离，但可能会比之前预期的更早开始上升。向新借款人提供的最低抵押贷款利率，已经从早些时候的历史低点上升，未来几个月可能大幅上升。这将进一步降低借贷能力，减缓房价上涨。 展望未来，过去一年澳洲房价飙升23.6%的情况是不可持续且不可复制的，预计房地产市场强劲的销售情况将持续到年底和2022年中期！随后，增长速度将开始放缓，银行方面对明年的房价增长预测在5-8%之间。 来源：澳洲财经见闻
正如我们之前的预测，在8、9月导致房地产市场停摆的严格疫情封锁限制结束后，墨尔本的周末住宅拍卖市场在10月份出现了大幅的反弹。 10月份激增的拍卖数量未能减弱买家活动，前几个月被压抑的需求提升了周末清仓率，使其达到了自5月份以来首次超过80%的近期高位。 墨尔本10月份的周末拍卖整体清盘率为79.1%，再次大幅超越了9月份的75.2%，而且远高于去年同期的67.2%——当时市场也受到了封锁限制的影响。 墨尔本当月拍卖清盘率： 10月份有4,683套房屋被列入周六拍卖名单，创下了每个周末平均拍卖937套物业的纪录，远高于9月份435套的周末平均水平，而且明显超越了去年10月份190套的平均水平。 周末拍卖撤回率从9月份的25.9%下降至10月份的12.4%——远低于8月份的46.4%，这反映出卖家信心有所增强，而且市场环境正在往正常化发展。 10月，墨尔本周末拍卖房产的价格中位数为1,045,000澳元，高于9月份的940,000澳元，而且较去年10月的880,000澳元高出了18.7%。 墨尔本相关机构的报告显示，10月的周末拍卖成交额为2,279,315,225澳元，每个周末的平均成交额为455,863,045澳元，依然遥遥领先于去年10月受新冠肺炎疫情影响时的58,014,397澳元。 2021年10月墨尔本周末拍卖结果： 墨尔本地区 10月份，墨尔本的内城南部（Inner South）地区单月拍卖成交率最高，其后为外城东部（Outer East）、东部和北部地区。 墨尔本地区周末拍卖成交率： 在10月的周末拍卖中，墨尔本内城东部的房产拍卖价中位数最高，为1,600,000澳元，紧随其后的是内城南部的1,512,000澳元、市中心区的1,500,000澳元和外城东部的1,230,000澳元。 10月份墨尔本地区房屋周末拍卖价格中位数： 高端拍卖市场 墨尔本近郊高端物业拍卖市场现已从前几个月的封锁限制中迅速恢复，其清盘率在10月份也有所上升。 10月份墨尔本高端区域周末拍卖结果： 与9月份相比，10月份高端区域的物业拍卖价格普遍较高，挂售房源数量也有所增加。 10月份墨尔本高端区域周末拍卖价格中位数： 2021年10月十大高端郊区物业拍卖情况 10月份墨尔本十大高端郊区周末拍卖结果： 2021年10月十大高端物业拍卖成交额 10月份墨尔本高端区域交易额前十的物业周末拍卖结果： 莫宁顿半岛 尽管政府放松封锁限制后，挂售房源数量出现了大幅回升，莫宁顿半岛的周末拍卖物业清盘率在10月份依然保持在较高水平。 莫宁顿半岛周末拍卖成交率： 10月，由于当地市场正处于封锁后的复苏时期，房源数量有所增加，住宅拍卖价格中位数也高于9月份。 10月份莫宁顿半岛周末拍卖结果： 在10月的周末拍卖中，罗斯巴德（Rosebud）成为了最受置业者欢迎的郊区，其清盘率达到了100%。 在10月的拍卖中最受欢迎的莫宁顿半岛郊区： 我们已经预测到：前两个月实施的严格封锁限制已被放宽，买家和卖家被压抑的大量需求得到了释放，因此墨尔本周末拍卖市场在10月份实现了大幅度的反弹。 10月份上市的房源数量激增，但周六的清盘率首次飙升至自5月初以来的最高水平——80%以上。未来几个月内，市场上还将迎来数波房源数量上涨的浪潮，但10月份回归繁荣的市场活动复苏进程仍将继续。 与此同时，考虑到去年经历了封锁后复苏的境况将在今年重现，墨尔本房地产市场预计将继续取得出色的表现，并将此势头保持到年底。由于人们通常急于在圣诞节假期前完成交易，这一趋势将变得更加明显。 封锁限制解除后，墨尔本郊区高端物业市场和莫宁顿半岛市场上的房源数量会大幅增加。虽然当地的买家乐于见到这样的变化，但持续激烈的购房竞争可能会继续给房价带来上行的压力。 去年，房价出现了大幅上涨，但依然处在可负担的范围内。因此，墨尔本的房价仍具有上升潜力。在过去4年当中，房价的年均增长率仅为5.2%，为珀斯以外所有首府城市中的最低水平。这样的表现充分反映了在过去18个月内实施的封锁政策对墨尔本市场造成的影响。 此外，大型银行金融监管机构——澳大利亚审慎金融监管局（APRA）最近执行的住房贷款限制措施不太可能对墨尔本市场产生重大影响，但我们还是应该密切关注相关机构在未来推出的各类干预政策。 然而，就目前而言，墨尔本房地产市场已经全面、充分地恢复了圣诞节前的追赶模式。 以上分析来自首席经济学家安德鲁·J·威尔逊博士（Dr Andrew J. Wilson） 。 请移步至：Kay & Burton 居外专页，查看墨尔本精彩豪宅房源；并关注Kay & Burton官方微信账号：kayandburton，了解墨尔本物业市场最新动态。
对外来的澳洲房产投资者法律规定的变更赢得了澳大利亚本地多家业内顶尖企业的广泛支持，但是也引发了人们对澳洲地产开发商和相关地产网站的担忧，毕竟后者对海外投资者依赖严重。 澳大利亚房地产委员会（Property Council of Australia）和澳洲房地产协会（Real Estate Institute of Australia）已经表示支持新的法律变更，变更包括将海外投资者购买澳洲房产的申请费涨至最高1500澳元。 上涨的费用将帮助澳洲海外投资审议局（Foreign Investment Review Board，下简称FIRB）加大执法力度，FIRB规定外国人不得购买本地现房，但因为监管不力，被指法规形同虚设。 澳大利亚房地产委员会指出，申请费上涨将帮助改善监管力度，加大监督，能更好鼓励海外投资。 澳大利亚房地产协会首席执行官林奇（Amanda Lynch）则称，欢迎总理艾伯特确认上调申请费的决定。他说，自从2006年后，就没有一项新的规定被引入，要么海外投资人一套澳洲现房都没买，要么FIRB的工作人员都在睡大觉。 但是中国的海外地产网站居外（Juwai）网的联合行政总裁就称，目前中央银行和政府都在鼓励建房，同时将申请费上涨会吓跑海外买家。这家网站主要向中国买家销售澳大利亚房产。 地产开发商Meriton的负责人崔古柏（Harry Triguboff）则称，“该变化毫无必要而且愚蠢。”Meriton地产的很多买家都来自海外，他说称，“我真不知道哪个国家还会摆出不欢迎海外投资人的态度。” 据了解，除了费用上涨，今后澳大利亚移民局和投资监管机构之间还将建立资源共享程序，对买房人的身份进行核查，一旦发现海外人士购买现房，将对明知故犯的地产中介、会计师和律师进行惩罚。 浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
近日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，明确将上海委属、区属的实验性示范性高中招生计划的50%-65%“分配到区、分配到校”。也就是说，上海将从最优质的高中学位总量中拿出六成左右给各区、各校进行分配。和以往相比，这次政策是直接从学区房的根基——“生源”处下手，并且政策力度非常大，可以看作上海学区房楼市有史以来遭遇的威力最大的政策组合拳了。 严格来说，学区房价格偏高、教育资源竞争激烈等困境并非是中国特色，在欧美许多发达国家，尤其是美国、英国、澳大利亚等英语国家也存在学区房的概念和类似的社会现象，只是由于国情、政策不同，实际情况存在些许差异。 亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人、董事会执行主席奇米尔（Georg Chmiel）表示，教育资源一直是投资者在海外购房决策中的重要因素之一，不少买家都会优先考虑临近好学校的房产。“毕竟超过半数在英语国家置业的海外投资者都是为了教育（资源）。”奇米尔说。 美国：学区房“马太效应”显著 与中国类似，美国公立中小学采取的也是“就近入学”的原则，根据美国法律，任何居住在学区内的孩子，都享有免费教育的权利；而读私立学校则不受学区限制，通常只看学生是否付得起昂贵的学费并通过入学考试。 在美国如果想要上公立的中小学，并不需要提供位于相应学区的房产证，由于实行租售同权的政策，只要提供真实的居住证明即可，比如租房合同、水电费账单或银行账单等。因此，即使是条件不富裕的家庭，也可以通过租房来解决孩子的就学问题。 美国不同州对于所属地区学校的教学水平高低有着各自衡量标准。比如，在加利福尼亚州，可以通过查询学校的学术表现指数（API）来确定，通常800分以上都可以被认为是较为优秀的学校（满分为1000分）；而在纽约州，学校的排名则是由环境、学生表现和进步水平等指标来决定的。此外，还有独立的非官方机构，比如Niche、Great Schools等平台，也会根据自己的标准，给全美的学校进行评分和排名。 特别值得一提的是，美国公立学校的教育经费主要来自所辖学区的房产税收入，所以一般来说，“马太效应”也会十分显著：房价贵、富人多的地区学校的教育经费充足，于是基础设施、师资水平等也会更容易得到改善，而这又会吸引更多人搬到周边居住，从而给房租和房价带来溢价，同时也使得房产税进一步上涨；反之，房价较低的地区，房产税收入低，教育经费少，学校财政拮据，整体的教育水平也就难以提升，从而也会进一步抑制房价的上涨。 加州尔湾地区房地产经纪人程欣迪（Cindy Chin）在Youtube上拥有数千名粉丝，她表示，华人客户通常都很在意孩子的教育，所以在当地买房优先考虑教育资源较好的学区房是稀松平常的事情。“平均来说，当地好的学区房售价要比一般的学区房贵上10~15%左右。”程欣迪如是说。 另外与中国不同的是，美国的学区与地方行政区之间没有直接关系，两者分属不同的机构管辖，所以经常会出现”跨片区”的情况。而学区本身的划分非常细致，会具体到街道和门牌号。每个家庭地址都会被划分到一个明确的学区，都会有指定的公立学校，想要跨学区上学则困难重重。至于哪个地址属于哪个学区，可以直接通过登录美国教育局相关网站免费查询。 程欣迪对第一财经记者称：“疫情前曾有一位华人来尔湾购房，可能是之前准备工作没做好，也可能是他的经纪人没尽到责任，导致他花了200万美元在Altair买的房子并不属于他想要的学区，结果去年11月他只好又花了100万美元购买另外一套房产，以便以后孩子能上目标学校”。 最后，美国还有少数精英（公立）学校或天才班是可以跨学区入学的，以佛罗里达州公立学校中排名第一的Pine View School为例，任何居住在该州的家庭，只要他们的孩子能通过智力测试和招生委员会的面试，都可以获得入学资格。 英国：最贵的学区平均房价381.5万英镑 英国的学区房概念和入学政策与美国大同小异，但教育资源的竞争却更为激烈，因此学区房的溢价现象也较美国更为明显。 英国教育标准局（Ofsted）是负责给所有公立学校评级的官方监管机构，不隶属于任何的学校或教育机构，而是直接对议会负责。该局将所有学校分为“outstanding（杰出）”、“good”（良好）、“require improvement（有待改进）”和“inadequate（不合格）”。能被评为“杰出”的学校，附近的房价也会出现“水涨船高”的现象。 根据不同机构和平台的数据统计，英国学区房的平均溢价大概在15~20%左右，个别地区则会超过30%。 英国在线抵押贷款公司Trussle在去年9月的一份调查显示，拥有“杰出学校”的邮政编码区，该地区的房屋平均售价约为44.7万英镑，要比英国的平均房价（约25.1万英镑）高出许多。而房价最贵的20个区域中有18个都位于伦敦地区，其中最贵是圣马里波恩学校（St Marylebone School），周边的平均房价为381.5万英镑；其次是荷兰公园学校（Holland Park School），附近的房价为328.5万英镑。 当然，伦敦学区房的价格之所以如此之高，更多是由于伦敦的特殊地位造成的，而不仅仅是因为优异的教育资源。如果单纯是为了“杰出学校”的入学资格，也可以选择搬到英格兰北部的布拉德福德（Bradford）居住。根据Trussle的数据，只要花费十几万英镑就能在该市的“杰出学校”附近买下一套学区房。 居外IQI上海分公司经纪人Clark从事英国房产销售工作已有5年。他表示，他服务过的买家中80%在英国购房都是为了让孩子上学时自住之用，而由于学区房的地段都很不错，在孩子毕业之后转为出租房也十分容易。 来源：第一财经 为子女海外升学，选购学区房而发愁吗？ 赶快留言给亚洲房产科技集团居外IQI，我们的海外置业专家能向您提供保值项目推荐和入学申请、购房流程指导。
2020年以来，伴随着全球“大放水”，热钱源源不断流入市场，为了对抗通货膨胀导致的货币贬值，大类资产投资逐渐火热，房产市场因此持续升温。在此背景下，全球投资者纷纷将目光投向了英国房地产市场，为何投资英国房地产能成为全球投资者的共同选择？大家可从以下四大关键字进行解读： 全球资本的避风港 英国作为全球富豪配置资产最多的国家，拥有完善的法律保障，其房产安全、稳健、世代相传，且在对海外人士友好的投资政策下，投入成本较澳美低，收益稳定安全。为此，国际投资者历来都把英国房产作为资本的避风港。尤其是伦敦——全世界最开放、最自由的市场之一，其在经济、教育、文化上的强大优势，使之成为全球亿万富豪人数最多的城市！ 即使在疫情期间，伦敦仍然吸引着包括沙特阿拉伯王子在内的各大投资者客趁机入场。莱坊的报告显示，2020年超级富豪在伦敦买下价值近40亿美元的房产冠绝全球，其中中国买家特别活跃。 长期稳定的投资机会 作为成熟、完善的房产市场，投资英国房产能从房产升值、租金回报上获取安全、稳定的收益——英国房价历年来稳定上涨，租金收益率高达8%！ 本次空前的新冠疫情影响下，英国房市依然坚挺，延长印花税假期、职位保留计划，以及最高95%政府担保的抵押贷款等一系列救市措施纷纷出台，为房市注入活力。数据显示，从 2020 年至 2021 年 2 月，英国平均房地产价格上涨了 8.6%，预计英国房价将继续平均同比上涨 7%，因此是一项极好的、低风险的长期投资。 首选留学地 英国拥有剑桥、牛津等众多世界名校，每年吸引了全球无数留学生前来，也是中国留学最为青睐的海外留学目的地之一。令人意外的是，这次全球新冠疫情使得英国取代美国，成为国内学子海外留学的首选目的地！根据2020年的数据，高达14万中国学生想去英国留学，再次打破记录！2021中国学生申请人数暴增21%，又破记录了！ 以房养学 通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用，近年来这种“以房养学”成为海外发达国家投资中热门的投资形式。对高净值家庭来说，一来提早为孩子的留学做打算，二来对资产进行了妥善的全球配置，一举多得。要想实现“以房养学”有两个前提条件：当地房产收益高、海外名校多，英国伦敦当之无愧地成为热门选择！ 了解完投资英国房产的诸多优势，不知您是否动心了吗？不过，距离成功投资英国房产还差最后一步 —— 找家专业、可靠的房产公司帮您实现梦想。而英国当地这家名为“British Property Experts（英国房产专家）”的房产公司将是不错的选择。 无论在哪，买房都是一件天大的事情，更何况是在海外的英国，语言障碍、市场差异、当地行情等各个难关都将成为大家投资英国房产的“拦路虎”。为此，一家扎根当地、能说中文的房产公司将是巨大的帮助，而“British Property Experts（英国房产专家）”就是能满足中国买家需求的专业团队，Why？ 因为“British Property Experts（英国房产专家）”最懂中国买家！作为扎根英国本图、深耕当地市场20多年的本地房产公司，我们曾为众多中国买家服务过，经验丰富，我们了解非英国居民在英国买房时最大、最常见的环节有哪些，并有信心以专业、及时的服务，确保您的置业投资之旅顺利进行。 该公司的拥有人兼董事多米尼克·马利（Dominic Marley）先生，在英国房地产、银行和金融领域拥有20多年的丰富经验，专门为国际投资者提供购房方面的建议。他获得英国金融行为监管局（UK Financial Conduct Authority）的授权，也是中英贸易协会（Chinese British Business Council）的成员之一。在整个职业生涯中，马利先生在金融、银行、房地产、财富管理、国际投资、法律和会计等不同领域建立了牢固的人际关系，是深深值得您托付和信赖的专业合作伙伴。 “British Property Experts（英国房产专家）”提供从找房、办贷款、谈价格、完成交易、寻找租客、物业管理等置业投资全程所需的各项专业服务： 担心语言/沟通有障碍？ 我们有很多懂中文的同事，在中国有合作伙伴（律师），让沟通不再成问题！ 找不到好房？ 我们对英国各大主要市场了如指掌，说出您的需求，我们都能让您心满意足。通过Zoom会议，让您精挑细选。 申请房贷难？ 我们与300家英国金融机构，以及中国银行（英国）等多家国际银行有密切合作，可协助客户在合规的情况下开设银行账号、申请房贷。 想要最优惠的价格？ 我们拥有经验丰富的交易团队和房地产律师合作伙伴，负责所有谈判，确保客户能以最优惠价格购买。 找不到好租客？ 我们拥有庞大的服务网络，并通过“尽职调查”筛选出符合您需求的优质租客，并直接将租金支付到您的英国账户。 怕后续维护麻烦？ 我们提供后续维护、管理服务，确保您的英国房产得到良好维护，让距离、时差不再是问题。 有了这样专业、周到的置业服务，足以您的英国置业投资之旅高枕无忧！还在等什么，现在就联系“British Property Experts（英国房产专家）”，实现英国买房、配置海外资产的愿望吧！ 房产数据来源： ——https://britishpropertyexperts.com/ukpropertymarket/ ——https://www.sohu.com/a/453201188_761613
据《澳洲人报》报道，周末，悉尼和墨尔本的房产市场呈现较为健康的拍卖清盘率。然而，有分析师表示，需求或将缓和，拍卖成交将比去年同期略微偏弱。 墨尔本的清盘率为76%，与前个周末持平。悉尼有615套住宅售出，清盘率为71%，高于前一周的65%，但低于去年同期的77.5%。悉尼去年同期交易畅旺，主要受历史性低位利率助推。 >>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费 点击查看澳洲房源 安保资本（AMP Capital）首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，新州的成交结果（较去年）更弱，主要是因为这个周末临近“银行休息日（bank holiday）”。 奥利弗说：“8月开局相当疲弱：成交结果实际上比去年更弱，不过这可能因为悉尼地区的银行休息日有所影响。我预测，当交易结果最终确定后，悉尼的拍卖清盘率将更接近60%，这对8月而言是个较弱的开局。” 他说：“7月的数据都在60%左右，这是2012年来最弱的水平，而这一弱势似乎延续到了8月。” 尽管墨尔本在周末的表现强于悉尼，但仍弱于过往水平。奥利弗预测，最终数据将显示，墨尔本的拍卖清盘率会在70%左右甚至不及70%。 最近，政府部门采取措施控制澳洲房产市场，包括澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）也收紧了银行借贷要求；这些举措似对清盘率产生了影响。 奥利弗说：“审慎监管局的措施对悉尼的负面影响更大。另一个值得注意的区别是，待拍房产的数量降速比最近数周观潮到的要更快。” 奥利弗称：“两大热点城市有所冷却，审慎监管局的措施似乎正在产生影响，尤其对悉尼。”不过，他预测房产市场不会崩溃。他表示：“要说市场整体弱势，这还很远。市场肯定有所软化，但距离崩溃仍然很远。” （据澳洲新快网）
