近年来，关于留学日本申请的好消息接连不断。自“30万留学生接收计划”开始以来，中国留学生在日本所有留学生中的比重持续增长。为了吸引到足够多的留学生，无论从入学手续，入境通道方面，都逐渐放宽。那么办理签证的日本留学流程是怎样的？ 但是如果你想申请留学签证，那就必须先取得日本入国管理局下发的在留资格认定证明书，而为了获得这个“在留”，我们又要提前准备很多申请材料， 这一耽误，就是小半年。为了给急于赴日的同学们提供便利，很多语言学校开办了3个月的短期课程，而申请短期留学对应的就只需要一个短期商务签证就OK了。 那大家肯定就会开始疑惑了，没有工作怎么可能办理商务签证呢?其实只要有日方的邀请，我们以学生身份也同样可以顺利办理短期商务等签证。下面百利天下的老 师就带大家一起来了解一下，短期商务签证的办理流程。 短期商务签证和其他赴日签证一样，原则上需要通过使馆指定的代办机构办理。下面我们以日本驻华大使馆申请短期商用等签证的材料为例来讲解。(其他地区可以在使馆官网上查询) 商务签证材料主要分为两部分，一部分是申请人应提交的材料，包括：1.签证申请书(贴付照片，2寸白色背景);2.护照;3.暂住证(只限于户 口不属于当地管辖区内的申请);4.职业证明;5.所属单位的营业执照或经营许可证复印件;6.户口簿复印件。如果你是学生，那第4、5项材料就替换成在 读证明或毕业证明、经费支付人的在职证明。 另外一部分就是日方邀请单位应提交的材料。原则上邀请单位应为法人、团体、国家或地方政府。但是，当大学教授以公务为目的进行邀请时也可以认定 为邀请单位。材料分别是：1招聘理由书;2停留日程表;3身元保证书;4邀请机关的资料。日方提供的材料根据邀请单位的所属不同，提供的材料也会有所不 同，但是这个就不需要我们操心啦，我们只需要在收到日方邀请的材料之后，如数上交就可以了。另外，我们也要再参照日方的材料，检查一遍我们的签证申请表信 息。 最后，需要注意的是：1以上各个材料的有效期均在发行后3个月以内;2根据审查的需要，有时也需要追加其他材料，这个时候我们只要积极按照使馆 要求去提供就可以;3短期签证最长的在日停留期间为90天，如果我们想长期在日本停留，那就必须要提交相应材料去申请在留资格认定证明书，有了它我们不需 要回国，在日本的入国管理局就可以把短期签证换成长期签证了。
一、概况介绍 菲律宾实行多样中小学教育和美式体制下的大学教育，因为菲律宾曾经长期受美国殖民统治，独立后教育体制沿袭美国教育体制，在当地有很多国立、私立和其他国际学校，其中私立学校最负盛名，华人基本上都在私立学校、华人学校、或者是国际学校就读。欧美国家承认菲律宾的学历、在菲律宾留学费用相对便宜，而且美式英文环境有利于孩子学习英文。从2015年开始，菲律宾实施K12教育即12年的免费教育。一年有2个学期，第一学期是8月—12月，第二学期是3月—6月，跟中国的制度比较接近。 点击查看居外网数百套菲律宾真实房源 二、私立学校 华人学校：在当地有100多年历史，到目前为止在已经有非常多的华人学校，学校保留了像物理、化学、生物等国内同类课程，有一些偏向欧美的华人学校，可能会物理、化学科目换成了欧美的国家的科学等科目。 比较有名的几所华人学校是：中正学院、江南学校。 所教授的课程：跟国内的类似，也比较看中中文教育。有的学校把中文当成外语来教，侧重于听和读；有的学校则是听读写都注重，但是始终以英文教学为主。对于移民或者留学在菲律宾的孩子来说，当地的英文环境良好，对孩子的英文学习非常有帮助。在我曾经接触过的孩子里面，一年基本上英文就有很大的提升，且能很好地融入到当地的学生群体中。 学费：1—2万RMB/年，这是大部分华校的收费标准。 上课时间：跟很多欧美国家上学时间一样，8点（早晨）—2点（下午）。 学校聚集地：马尼拉居多，华人聚集区，中部南部有但是少。 三、国际学校 最著名的国际学校有：布伦特国际学校、马尼拉国际学校和英国国际学校。 综合区域聚集地：马尼拉和英国国际学校只隔了一条马路，两所学校的教学环境都很优美，在当地也很著名。在距离这两所学校不到十分钟车程的地方，有美国、澳洲、法国、中国的国际学校，这些学校多数聚集在马尼拉的“全球城”，学校周边是生活区，购物广场、酒店、楼盘，完全就是一个集生活、教育、商业区为一体的区域。 买房/租房：在国际学校附近买房和租房都没有那么容易，因为有很多人在那里读书，也分布着很多大公司，家境比较好的可以选择去那里读书。 学费：以高三为例子，一年约8万RMB左右的学费，相对于国内来说便宜不少所有国际学校的共同特点：95％以上的学校不提供住宿，需要家长进行陪读。马尼拉国际学校：学费：幼儿园 7000美元左右/年，小学11000美元左右/年，初中12000美元/年，高中13000美元/年。折合成人民币每年3万—8万不等。 课程：国际学校会提供一些国际化课程，能为孩子去欧美留学打下坚实的基础，同时在菲律宾拿到的学历，在欧美国家得到普遍的认可。 学校入学：主要会对孩子的语言能力进行测试，也会考数学之类的科目。 课程：因为学生都是来自世界各地，学校要针对学生来进行特殊的培训，所以学校会设有英文、韩文、德语的语言培训，也开设了中文学习课。 小TIPS：语言测试对孩子来说有一定难度，但当地老师很友善，会根据孩子的实际情况进行区分和辨别，入学后针对学生的实际情况进行不同的语言培训。考虑孩子的学习能力，孩子高中之前就送到国际学校学习是一个很好的选择，因为很容易适应当地的环境。 四、大学教育 这是被很多人忽略的一支潜力股，曾接触过的很多在菲律宾留过学的人，毕业后找到的工作都相当好。 菲律宾大学宽进严出：举个例子，我有个朋友的孩子在菲律宾就读一所普通大学，毕业后不仅英文非常好，连思维模式都有很大进步，毕业后应聘到北京的一家中国最大第三方理财机构的总经理助职位；还有一个孩子，还未毕业就收到了香港投行和上海投行的OFFER。在菲律宾就读完大学后，孩子英文能力、思维能力都很强，很容易找到国际知名企业或者是投行工作。 教育得到充分认可：有个孩子在德拉萨大学念书，这所学校要求非常严格，孩子读了一年觉得可能毕业不了，转到了其他大学，但是对德拉萨大学的教育体系有很高的认可度。我们深入了解到德拉萨大学的商科在整个亚洲的银行体系里享有很高的声誉，这都在国内没法了解到。只有到菲律宾当地深入了解以后，你才会知道这些。 小TIPS：菲律宾4大名校名额比较容易申请到，如果能毕业，会有很好的就业前景。而且在这几所大学里，中国留学生不会扎堆，能锻炼学生独立生活的能力。如果想考虑送孩子出国，不能只单纯看世界大学排名，应该从实用性、专业竞争力角度去看，这样对孩子的未来会更有帮助 五、菲律宾留学 每年寒暑假有很多孩子去菲律宾学英文，宿务是菲律宾最大的留学生聚集地。宿务有非常完整的产业链，学校非常多而且经营的比较稳定，也比较完善。很多留学学校的名额需要提前办理预定，一旦有机会得到学习名额，不要轻易放弃，毕竟拿到名额不是那么容易。 六、菲律宾教育优势 纯英文环境熏陶有家长陪同，孩子放心学费具有吸引力比国内的教育机构质量好很多对孩子的未来发展、英文能力的提升有很大帮助 最后，不用天天听菲律宾的负面新闻，要去当地真实体验一下才知道，菲律宾教育对孩子全面发展、培养国际化视野有很大帮助。如果把它当做一个跳板，去欧美国家，也是非常好的选择。因为费用低廉，环境好。希望大家多关注菲律宾，并去当地体验，只有了解了，你才会知道它到底有多好。 作者：宇热青词 排版：Shelly Du
千挑万选之后，你终于找到了自己理想的房子，接着将进入到买房关键的一步——出价。在英国不少地区都存在一套房子多家竟买的情况，合理的出价意味着买主承担得起、卖主接受得了又不输给其他买家。英国本地的房产中介公司的专家教你如何给出合理的价钱、把买到房子的可能性提升到最大。 尽可能提供所有信息 房产专家Matthew Craker表示：“出价的时候重要的一点是切实地把自己放在卖主的位置思考问题。买家非常有必要确定自己的状况，比如你是否需要卖掉现有的房子才能买房，如果是这样，你的房子是否已经有人愿意购买了，你是否已经把自己使用的中介的资料准备好？买房的房款来自哪里？你是使用现金购买还是一部分现金一部分贷款？无论哪种方式，你都需要出示资金证明以及/或者你的贷款商提供的已经同意借给你一定数目的钱的证明。 一些卖主还希望知道你为什么想买他们的家。你是因为孩子要在某所学校上学，所以打算在未来许多年里都把它当作自己的家或者你买房子是因为工作调动？一些人想要知道他们所热爱的家会被卖给合适的人选。 总之，出价时最好的策略就是包括所有必要的信息以及你认为可能有价值的信息，无论它看起来有多么不重要。” 钱的问题很重要，先把自己的房子出手再说 房产中介Jenny Owen表示：“买主务必要有一份贷款商提供的‘贷款意向书’。最好是通过独立的财务顾问找到最好的房屋贷款，一个好的顾问能够帮助你制订一份‘搬家成本’计划，确保你对自己的预算有足够的信心。如果你是使用出售一套房产的钱来购买另一套房产，那么不要过于兴奋地在自己的房产还没有找到买主之前就出价。因为如果你自己的房子没有找到买主，你看中的房子被另外一个买主买走，这会让你感到很难过。如果你已经准备好了买房子，你会发现讨价还价的时候处于更加有利的地位，所以先找到愿意买你的房子的人，然后再开始认真地找房。” “浏览房产网站、向中介询问以便了解你喜欢的地区和房子以及平均房价，这样做没有任何坏处。但是，当你选择出售自己的房子的中介的时候，一定要查查资料，选择一家服务质量高的。你卖房子的时候使用的中介标准一直很高的话，你看中的房子的卖主和中介对于你这位买主会更有信心。” 一切都要落实到书面上 房产专家Peter Ford表示：“我的建议是对于你的出价一定要非常明确。钱数、资金的来源以及买房的时候你希望包括些什么。直截了当，而且事后要书面通知对方。” >>>点击查看：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费点击查看英国更多精品房源 充分考虑到维修房子的成本 房产经纪人Henry Durrant表示：“我的最主要的建议是‘多作准备工作’，包括卖主的和房子本身的价值。询问中介为什么卖主要卖房，以便确定他扪卖房的决心有多大，或者判断他们是否愿意接受一个比预期低的出价。如果是这三种情况中的一个——债务、去世或者离婚——都可能会暗示出卖主卖房的愿望有多强。询问房产上市多长时间了，有多少人看过房子了，或者有多少人出价了，这些也都有助于你充分地了解情况。你甚至可以询问中介或者自己调查一下同一条街道或者同一个邮编地区房子的售价是多少。” “房子可能还会需要进行一些维修。专业人士对这些进行评估或者计算成本之后，把它们都考虑到你的成本中，在出价的时候，这些必要的成本也可能都需要罗列出来。如果时间允许，我还建议对房子进行测量调查，要求测量师评估它的价值。尽管你的心可能希望你赶快出价，但是一定要用脑子，确保自己给出的价钱是根据众多信息制订的。尽管完成这些调查可能需要一些时间，但是在转让过程中会节省时间，交易也一定会更加平稳。” 充分了解律师的情况 房产经纪人Gavin Human表示：“一定要使用充分了解这个地区而且可以给你提供合理的独立建议的当地律师。如果卖房子的中介推荐了律师，你直接询问中介他们推荐这名律师是否会得到任何形式的酬劳，还可以再跟律师询问看他们是否向中介支付任何形式的介绍费。” （据悦居英国）
在英联邦法律体系的国家中，律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业地产还是住宅地产，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外置业的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。 此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍，帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。 在澳房投资法律服务中，律师的职责与委托流程 在澳大利亚法律体系中，律师的身份是法院的组成部分，是法院的工作人员，首先对法律和法院负责。尽管在具体案件中 律师收取客户的律师费，为客户提供法律服务，但是律师必须在遵守法律规定，遵循正义公平原则的基础上，才能为客户争取最大利益。比如客户要律师做伪证，律师没有别的选择只能拒绝。在物业投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。 买方律师在为客户服务时，会为客户提供一份律师收费协议，明确告知客户和律师的委托关系。 律师代理产权转让手续是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系，委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同，它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。 根据相关法律，一般情况下，一个律师只能为一方工作（除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意），必须避免利益冲突。那么买方 的律师在该购买合同中，一旦确定为买方律师，只能为买方工作，为买方争取法律权益提供法律服务，不能也不是为卖方或者卖方的代 理工作。 作为律师，其专业范围也只能仅限于提供法律服务。至于客户所购买的房屋是否物有所值，是否会涨价增值，是否好出租，租金有多少，是否有景观，是否旁边有幼儿园、学校、公共交 通、购物中心等，房屋建设进度，房屋建筑质量如何，屋内装修标准是否合格，以及自己能否贷款，能贷多少，贷款利率，如何还贷，汇率走势如何等等诸如此类关于房产投资、贷款、外汇等的问题，律师作为法律专业人士（而非投资分析师）不能够，也不可以，更不应当提供任何建议或者答案。 总体而言，律师在产权转让（Conveyancing）过程中主要工作可以分为以下： 1、购房合同：在签署购房合同之前代表买方与对方律师协商、敲定其中的合同条款，以其专业角度尽可能地去除对买房不利的不公平或惩罚条款。 2、交换合同及支付定金：由于国内的外汇管制，通常中国买方需要更多的时间，将款项转账到澳大利亚。这是，律师可与卖方律师协商，要求延长买方支付定金的时间，以确保买方能够正常履行合同条款。 3、印花税计算：印花税的计算繁杂，一般购房者可能并不了解，而律师不但可以帮助买方准确计算所需购买房产的印花税金额，还可根据买方的情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前，律师都会向买方确认印花税的金额，并帮助买方完成所有相关文件、表格，确保满足法律、法规的要求。 4、所有权转让：澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高，稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行，律师会起草房产转让证书，提醒买方按照正确的方式签署转让证，并在房产交割前及时检查证书的有效性，是否能被政府部门接受，确保买方在交割后顺利成为新的房主。 5、房产交割：在交割当日，买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。此外，买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点，通常由律师代表买方出席交割过程，以保障买房权益、以及房产的顺利交割。 6、向土地局注册所有权：律师会在房产交割后，与当地相关政府部门联系，以确保该房产的所有权已正确转让至买方名下。 如何选择合适自己的律师 现在法律行业就像是一个双盲的市场，客户抱怨找不到好律师，律师也会抱怨找不到案源。绝大多数买方在签署购房协议时都会聘请律师进行，但仍然有例外。如果客户原来就有一些投资经验，并且时间充裕，愿意钻研相关法律法规，那么仍然可以自己操作相关的法律事宜。不过对于大部分人来说，有一位专业的法律从业者帮助客户进行产权转让，可以更好地保护交易安全与个人权益。 从建立信任的角度，当事人找到合适律师的相关途径有： 一是通过投资经验丰富的“过来人”推荐口碑好的律师。 二是通过中介推荐律师：有买方担心使用中介推荐的律师会产生利息相连的问题，其实不用担心，有过切身体验的买方通常都会承认，专业中介推荐的律师可能往往比自己盲目找的律师更专业。原因是，作为从业多年的中介，对行内的律师可能也多少打过交道，貌似互相竞争的中介之间也常会互相交流客户回馈，对律师的状况也要比外行人更了解。中介通常也希望推荐最专业最尽责的律师说明自己的客户完成交易。而律师是持牌经营，他们只收取服务费，不可能去勾结中介做坑害买方的事情、冒丢掉牌照的风险。而卖方有自己的律师，中介推荐的律师与卖方律师没有直接利益关系，只代表买方利益为买方服务。 三是通过媒体曝光率：一些律师会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。此外，还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产律师都会附有详细的背景介绍，为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。 买方容易陷入两个误区，一是误以为律师级别越高越好，接了地产业务的律师必然精通地产方面的业务。二是片面对比价格，倾向于选择最便宜的律师。 实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的业务，需找持有其他州牌照的律师。 此外，建议不要太纠结于律师费价格。建议不要与律师压价格，如同真正聪明的投资者只求最专业的相关服务，不屑向房产中介与贷款中介索取回扣一样，只贪图最低的价格，很可能令你支付其他方面更昂贵的代价。 声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。 责编：Zoe Chan 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
新加坡拥有卓越的国际教育体系，独特的中英文双语环境和安定的社会环境等优势使得新加坡吸引了不少移民家庭的目光。新加坡留学已成为亚洲炙手可热的出国留学选择，那么新加坡留学，哪些专业就业前景最好呢? 酒店管理、旅游管理、会展管理、博彩娱乐 专业介绍： 你是不是也认为学习酒店管理专业以后，只能局限于酒店类工作?其实不然，酒店管理学和旅游管理学中，最重要的是学会协调各方面关系，以达到一个整体协作，帮 助企业获得最大利益的目的。所以只要掌握了现代旅游企业经营管理理论与方法，就能够胜任旅游企业及其它相关行业的经营管理。更不用说酒店管理专业一直是全 球十大热门行业之一。而高级酒店管理人才在全球一直都是很紧缺，现已成为职场上炙手可热的高薪阶层。 从业领域： 酒店市场部;酒店传讯部;旅行社;导游;旅游行政管理部门;旅游电子商务企业;旅游规划策划机构;大型名流会所管理;会展中心;客户服务等。 会计、金融 专业介绍： 会计专业就是要将企业运行各个方面的数据通过各种报表反馈出来，企业税收筹划、预算核算、资产管理等也是会计范畴的工作。会计工作处理的是繁琐的细节性问题，要求平时心要细，做事能踏踏实实、勤勤恳恳。从事会计工作，还要具备诚实、朴素的品行和强烈的责任心。 金融学是个很热门的学科，金融学专业主要研究现代金融机构、金融市场以及整个金融经济的运动法律。 从业领域： 金融专业多从业于政府及公共事业单位、中外银行、保险、证券、基金、信托等金融机构，金融管理机构等：经济预测分析与管理咨询人员、对外贸易人员、管理职位、基金经理、证券经纪人、股票分析师等。 物流管理、供应链管理 专业介绍 物流在中国起源于20世纪80年代，它不仅包含运输、配送、储存，还要考虑从供应商到生产者对原材料的采购，生产者在产品制造过程中的运输、仓储、订单处 理、安排、终端的客户服务、实务配送等各个方面，以达到全面地、综合性地提高经济效益和节约成本的目的。因此，物流专业的“钱”途在于：只有把供应商、采 购、生产、配送、顾客五个部分系统化管理，才能达到公司、企业整体效益的最大化。 从业领域： 商品、原材料的采购;订单的处理;商品、货物的储存、保管;商品、货物的配送、成本分析;生产管理;电子商务、信息系统管理、数据分析收集、数据交换;产品测试;供应链的监控、管理;客户服务、客诉处理;终端实体货物的运输、服务等 计算机科学、网络、软件 专业介绍： 随着商业国际化、电子化的发展，计算机、网络、软件类专业领域越来越重要，无论国内和国外就业需求也越来越高。它们是以IT在商务等领域的实际应用为主的 IT基础专业。这些专业的学习重点在于IT在实际工作中的应用。信息技术就是为了实现这些计算而必要的程序设计，使商务信息更便捷的处理和维护。电子商务 与网络安全类专业是服务于公司网络销售平台的设计，安全以及交易等领域，是最前沿的专业类型。 从业领域： 商业信息的采集和分析与处理;市场数据的调研和计算;公司内部数据处理平台的设计与管理;网络贸易或交易平台的设计、维护、管理;商务平台的安全等。 新闻、传媒、市场 专业介绍： 新闻传媒的形式包括了电视、电台、平面媒体，报纸、期刊、网络，手机信息等平面媒体中的编辑、记者，以文字水平树立形象。传媒中的大多数专业职业岗位如广告策划、编辑，包括文学、历史、科技等各类别、录像录音、编导、记者。 市场营销是在产品生产活动结束时开始的，中间经过一系列经营销售活动，当商品转到用户手中就结束了，因而把企业营销活动仅局限于流通领域的狭窄范围，而不是 视为企业整个经营销售的全过程，即包括市场营销调研、产品开发、定价、分销广告、宣传报导、销售促进、人员推销、售后服务等。 从业领域： 市场营销经理、客户服务经理;国际市场营销咨询;广告专员;市场调研;公共关系经理;销售经理;广告策划;娱乐记者;影视、广播电视编导;影视主持管理等。 上述提及的专业均为新加坡最易就业的概述。如果你对就业职业已经有了一定的方向，那么选择专业不会成为你的拦路虎，相反你可以在每个专业上更深入了解和装备，为未来的就业储备知识和力量。
第三部分：投资出租物业(上篇)上一篇，本人介绍了六处个人觉得值得一看的加拿大度假房热门区域。购买度假房的目的以个人，家庭享受为主，同时考虑保值。升值潜力，租金收入额是其次。投资出租物业者，主要看中: 保值，增值潜力，资产回报率(ROI)及储蓄功能。先向大家介绍的是投资加拿大出租物业前需要了解的信息，这些信息可以帮助你判断是否做好了投资加拿大出租物业的准备──知其然，更要知其所以然。1. 在加拿大谁爱投资出租物业？由于本人的工作性质，接触了不少加拿大本地的出租物业业主。稍稍留心观察了下，发现了一些有趣的共同点：第一，不少房产代理手头拥有多处物业，一些是出租物业，拥有时间或长或短，取决于当地房市。点评：天天和房市打交道，有独特的工作优势，升值潜力大，价格合适的房子，马上入手，先出租，等市场好的时候，略翻新，装修后转手。缺点：通常现金流比较紧，房屋贷款或个人信用贷款通常用到上限，属于高风险的投资者。如果你喜欢研究房产，对市场有敏锐嗅觉，资本雄厚，有高风险承受力可以考虑。第二，不少投资习惯保守的客人喜欢投资出租物业并长期持有。点评：通常这样的投资家庭有较好的储蓄习惯，现金流健康，对其它理财产品不熟悉，不放心，风险承受能力较低，属于谨慎的投资者。这条符合了很多华人钟情于投资出租物业的原因。第三，从事装修行业，房屋维修行业的客人喜欢购买损坏或需要更新改造的物业，翻新后或出租或马上转手同样取决于当地房市。点评：都知道加拿大人工贵了，自己有一双巧手，收入一套各条件都不错，只是没有好好维护的物业，装修更新一番，大变样，市场好时出手，不好时也可以租出较好的价格。发现越来越多的华人加入了这一行列，很多华人把自己的地下室当作实验室。如果你觉得自己手巧，有兴趣和资本，不妨一试。2. 是否应该投资加拿大出租物业？对于这个问题，我不想武断的回答，应该根据自己家庭的情况决定：比如风险承受力，现金流，投资目的等众多方面。个人觉得，投资也是一种习惯，要改变个人的习惯通常很难，原因主要有：1） 对自己的风险能力没有真确评估；市场好时，个个都是高风险；市场不好时，人人都是保守派，历史证明，通常人们应该反道为之。2）对一些投资产品不熟悉，不了解；只投资自己熟悉的行业，殊不知，北方电信 Nortel、雷曼兄弟Lehman Brother 的很多员工就是惨烈的实例。3）盲目跟风，对自己不熟悉的投资产品所在周期没调查，高价套牢。远有美国90年代的互联网泡沫，2000年的房地产泡沫，现有中国大妈抄黄金，可以安慰她们的就是，黄金是很好的一种抗通货投资，有耐心总会解套的，也许100年。4）过于自信，风险过高。记得刚入行，做的是股市交易，老前辈就教育输得最惨的就是上手做的很顺的，此预言在2008年实现了，有同行因此欠债被辞退。投资最关键的就是要能分散投资(diversify)，大家懂得鸡蛋不要都放一个篮子里的原理，应该根据你的资产情况，风险能力，循序有进的学习各种理财产品的知识，逐步养成适宜你和你家庭的投资组合，并根据各市场周期，信息做出相应调整，这是理财师存在的原因，也是我写这些博文的目的。现实生活中，喜欢投资出租物业的客人，往往有了第一套后，会寻找更值得投资的第二套，第三套。但是也有客人，拥有出租物业一年不到，就像甩烫手山芋一样要卖了自己的出租物业。为什么呢？通常这些客人投资前对加拿大房屋出租没有足够的了解比如：税务、租客的选择、资金流、风险和投资目标不明确。3. 在加拿大租房有什么程序？在加拿大租过房子的朋友都知道一般房东会要求做背景调查(Reference check)，当然是要经过你本人签字同意。个人小房东做背景调查一般是询问你的前房东，你有没有拖欠租金或者滥用设施的历史。因为背景调查的信息是由房客自己提供的，所以可信度并不是很高。如果是第一次租房的客人比如新移民或者学生，通常房东会需要其朋友、亲戚、雇主做证明人(Reference)。大的租房管理公司，做背景调查会查你的信用记录，经常欠信用卡，电费，手机费的租客风险自然高，所以可能被拒绝，使用信用记录的背景调查可信度较高。根据《住宅租赁法案》和BC省《人权法案》(Human Rights Code)，房东不能因以下原因而拒租：租客的收入来源(如正接受救济金或失业保险)、性别、性向、年龄、宗教、种族、肤色、婚姻及家庭状况，也不能因为租客有精神或身体残疾、怀孕或者有子女而拒租。通过背景调查后，房东一般会要求押一个月的租金做为押金。如果房客没有违背出租合同并且没有滥用设施，物业属于正常损耗，房东要退回押金，通常会扣除清洁费。加拿大的房子通常都铺有地毯，按照规定，每次老租客搬走后需要专业清洗地毯，费用通常1百到3百左右。房客如果要搬走，惯例需要提前一个月通知房东，房东要解除合同亦然，大多数租房合同会要求租客住满一年，当然这条是可以互相协商的。另外，房东如果合同期内涨租金，需要提前3个月书面通知，租金的涨幅顶线是由省政府决定的，比如2012年大多伦多地区为3.1%，大温哥华地区为4.3%。如果客人非正常使用损坏了物业，房东可以要求客人自己修理或者请专人修理，如果客人不原意，房东可以请专人修理后，费用从押金中扣除。如果物业破坏较严重，租客的租金不够补偿又赖皮的话，就比较麻烦了。很多小房东遇到这样的情况往往是自认倒霉。大的租房管理公司，会通过讨债公司(Collection Company)， 追踪讨要余款，或在该租客的信用记录里留档。最为头痛的是住霸王房的房客(不付租金，赖着不走的房客)，他们可能会连锁都换了，房东可以请律师，费用较高，通常是加币$200-300/小时。想要驱逐租客，需要先申请法院的命令，向法院提供确凿的证据。比如：不付房租，骚扰其他租户，或者有非法的行为(比如：自行换锁)。有了确凿的证据，法院才可能会裁决租户到x日之前付清房租搬出去。最坏的情况是，房客连法院的命令都无所谓还是不搬，那么就得需要寻求持有“民事强制执行证书”的法警帮忙来赶走你的租客了。如果法院立案，这些信息会被记载在房客的个人信用记录里。我的Tips：1) 要想成为快乐的房东，房客是关键，房东需做好背景调查，利用面谈机会了解房客。大部分的加拿大租客还是不错的。宁可等到合适的租客，不要急于收租金，引狼入室。现实中很多房东，如满意现在的房客，通常都不会涨价，尽管地税和管理费每年都在上涨。因为担心找新租客的麻烦和风险以及房屋空置的成本。2) 如果遇到纠纷，要冷静，可以先咨询当地的住房租赁协会。不要贸然行动，从有利的法律位置变为不利的被动处境。3) 在埃尔伯塔省有住宅租赁争议解决服务(RTDRS)，RTDRS与法院的权力和权限完全相同，也有听证会但不必在法庭中举行。 RTDRS的申请费比省法院便宜。由于加拿大没有全国范围的住宅租赁监督服务，加上各省的相关法律和相关机构不同。据我所知，新斯科舍省、魁北克省、安大略省、马尼托巴省、萨斯喀彻温省和卑斯省都可以找到类似的组织和服务。4) 确保使用书面租赁协议，而不是口头合同。如果发现问题，要及早采取行动，将危险消灭在萌芽之中。如果纠纷升级，业主担心自己的安全时，必须立即与警方联络。4. 出租物业需要了解什么相关的税法？投资出租物业前，需要了解一些税法方面的知识和技巧。本人作为理财师，只是点到而止，加拿大税法复杂，各省有各自特色，经常修改，具体个案的操作需请教当地专业税务律师或者专业报税财务师。第一，了解报税时可抵扣及不能抵扣房租的项目，保留可抵扣项目的相关所有凭证6年以上。在加拿大租金收入属于需报税收入，可抵扣房租收入的支出项目有：广告费、房屋保险费、贷款的利息部分、维护费、公寓管理费(Condo Fee) 、办公费、法律，会计及其他专业咨询费、地税、差旅费、水电费、剪草费、租约取消费、管理费、工资及福利支出、车辆费等。不可抵扣房租收入的支出项目有：土地转让费、贷款的本金部分、及罚金等。注意：房东本人的劳务费比如修理房屋是不能抵扣房租收入的。第二，每当改变房产的用途时，税法上视同该房产按市价出售后立即购回作新用途使用。当从主要自住房(Principal Residence) 变为出租房屋时，得失无需申报。但当从出租房屋改为主要自住房时，增值部分(Capital Gain) 的百分之五十要记入应纳税所得，资本损失部分可冲抵当年、往年、或来年资本收益。不过，当从主要自住房(Principal Residence)变为出租用房时你可选择用途视同不变，但须满足以下条件：申报出租所得未曾抵扣房屋折旧。当从出租用房改为自住房时(Principal Residence )也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值，条件是该房屋从未抵扣过折旧。第三，如果决定使用CCA(Capital Cost Allowance)计算房子折旧时，可以根据自己当年的收入情况选择，但不能造成亏损。我的Tips：土地属于非贬值品(non-depreciable property)是不能使用CCA折旧的。CCA系统有44组类别的可折旧资产，每一组资产有最高的折旧比率报税人每年可以使用。建议使用折旧前咨询当地 CRA(Canada Revenue Agence )专业税务律师或者专业报税财务师出租物业具有较好的保值，抵消通货压力的能力，如果仔细研究当地市场，选对区域及入市时间，升值潜力也不可小觑。有些投资者看中的是其较稳定的现金流或用于家庭储蓄的一种方式。有兴趣的朋友请继续关注我的“投资出租物业下篇”吧！下篇的重点将介绍几种常见的投资出租物业方式，目的及相应的投资攻略。 理财师Liya CHEN专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
拥有自己的房产相信是大多数人的梦想，但是自己建房非常劳心，而且造价不菲。因此70%的有建房和买房愿望的人把目光投向德国二手房。究竟是买公寓还是买独体住宅，这可不像买鞋子那样容易决定，必须深思熟虑。 点击查看德国更多精品房源 购房者趋向德国二手房有很好的理由：价格比新建房便宜很多，而且入住速度快。 此外，如果决定买现房，可以立即看到将要买到手的是什么样的房子。尽管有时候现房也有潜在缺陷，施瓦本地区的建筑专家卡琳•米厄警告说。例如假若买到手将房屋翻建，则一定要事先弄清楚，房屋是否有建筑许可证。 专家给出了10条建议，有购房愿望的人，在购买德国二手房时可以逐一对照验证： 1.房子位置 这是至关重要的一点。如果若干年后还想把房子卖掉，应当在购房之前对周边地区房地产价格的发展趋势进行详细准确的了解。 2.建筑质量 房子的外观和内在质量如何？一定要重视，不要让自己梦中的家园变成废品，一定要请建筑师或者是房屋测量师对建筑结构进行检查。 3.房屋的电、气等能源耗用 看最近几年的电和煤气的帐单以及冬季取暖账单，由此可以知道，入住后将有怎样的费用支出。 4.土地登记册 房产有无土地登记册，或者是有限制条件的登记，一定要看土地登记册。 5.发展规划 中意的房子是在纯住宅区还是在商住混合区？有计划改造吗？看一下该地区的发展规划，就能找到答案。 6.基础设施 房屋周边的公共交通情况如何？周边购物和休闲的场所有哪些？幼儿园和学校的情况怎样？ 7.噪音 关于噪音情况，不可能在初次看房时就搞清楚。因此要多次看房，而且要安排在早中晚不同的时间段看房才能了解。 8.邻里关系 邻里关系是重要的舒适因素。因此，在决定购房前寻找与邻居交谈的机会。 9.建筑许可证 如果对房屋有翻盖修缮的愿望，应首先检查自己的打算是否跟房屋的限制和条件有冲突。 10.共管住宅 物业管理合同能够显示出，住宅小区的物业管理情况如何以及社区的情况怎样。可以查看商业计划和最近公共管理的行政记录。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。 （据德国博网消息）
大家知道，泰国不是移民国家，而泰国政府规定，非泰籍人士只能购买公寓，那么我们可以通过泰国公司名义去持有永久产权的别墅。居外网做为专业的海外房产投资平台可帮您解决这些问题，助您创建完美的泰国第二家园。 基于法律： 1、在泰国，非泰籍人士购买泰国房产落户到个人名下的房产只有公寓性质的物业。 2、非泰籍人士除购买泰国公寓以外的其它类房产（土地、别墅）是不可以落户到个人名下的，只可以落户到泰籍人或在泰国注册的公司名下持有。 3、非泰籍人士在泰建立公司，除非一些极其特殊的企业外，非泰籍人只能占有不超过49%的股份，至少需要找两个以上泰籍人士作为股东，持有51%股份。 居外精选泰国房源1：曼谷泰式风格两层别墅 位于曼谷素坤逸路67号门控社区内。宁静雄伟，现代设计；大型泳池，林景花园。临近Prakanong轻轨（步行距离）丶Ekkami和Thong Lor的生活区和娱乐区及精品餐厅。点击查看房源信息 点击查看更多居外网的曼谷房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询 持有方式 1、找一位泰籍公民，用他的名字（比如说和泰籍公民结婚）持有，这种方式下，只要没有和泰籍伙伴分手，就一直可以使用（土地、别墅）。但用这种方式，泰籍人士才是产权拥有人。 2、按照泰国法律，注册登记一家公司。由您做唯一签字法人，然后把（土地、别墅）等产权放在该公司名下。且签署股东协议公司的所有业务，关停，转让，股权分配等都由法人决定，无须告知或者其他股东同意。这种方式您拥有绝对的操控权和决定权。 注册公司及费用 注册一家泰国的公司和国内区别不大，找一家有经验的代理机构即可完成注册，一般只需要提供个人护照复印件，签几个字，然后由代理机构提供泰籍股东的名额。注册之后交给会计打理每月税务申报，每年维护费用约3,000元。 备注：公司不推荐从事任何商业经营活动，只单纯持有房产。 公司股东风险及规避 1、找权威律师事务所。拥有从注册公司—找泰国股东—手续完成—产权过户—税务申报等服务的师事务所。 2、在律师常规操作上，一般泰国股东，一般来说律师会负责解决，会有一些很低廉的费用。 3、律师会要求泰国股东签署相应文件，推举您为唯一签字法人。 同时，泰国股东会签署一个股权转让协议由您保管，根据需要您可以不需要通知他们，而自行决定股份比例调整以及股权转让等商业活动。 购买方式 1、购买开发商新的别墅项目 2、购买二手别墅，这样选择性更大，也更加快速的拥有您称心如意的别墅。 3、先购买土地，然后在自己土地上兴建别墅，别墅设计依您而定。 居外精选泰国房源2：普吉单层泳池别墅 泰国普吉府的这个综合项目共有24座单层泳池别墅，坐落在郁郁葱葱的热带花园中。每个别墅都提供豪华风格的私人保护区。优雅的布局和设计，且维护成本低廉。点击查看房源信息 点击查看更多居外网的普吉房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询 购买手续如何 与外籍人士在泰国购买公寓不同，外国人在泰国购买别墅手续会更为简便！ 过户无须泰国银行开具的境外汇款证明。您的资金来源，资金额度，付款方式等等，不会受到任何限制，买二手别墅一般半天内便可以顺利的实现过户。 付全额买公寓办理手续： 选好您喜欢的泰国公寓 付定金，一般为50,000-100,000泰铢之间 凭订房协议在泰国任一银行开通帐户 从海外汇房款至泰国帐户，汇款时必须注明“购房用途” 与开发商签订购房合同，付合同首付款（一般为总房价的10%－30%，视开发商而定） 开发商通知查房 查房无问题后，付余款，土地厅过户，过户费1% 贷款买公寓流程： 选好您喜欢的泰国公寓 付定金，一般为50,000-100,000泰铢之间 凭订房协议在泰国工商银行（中国银行或大华银行）开通帐户 从海外汇房款至泰国帐户，中国每人每年外汇限额5万美元，汇款时须注明“用途” 与开发商签订购房合同，付合同首付款（一般为总房价的10%－30%，视开发商而定） 拿到购房合同后，在泰国工商银行申请贷款。需提供以下资料：个人护照复印件，购房合同，个人征信报告，近6个月银行存款流水帐单，工作单位证明，泰国工作证（如有则提供）等。 工行放贷款一般为50%，最长10年，审批时间为1个月，利率约在5.5左右 计算好时间，做贷款的同时，等待开发商通知查房。 查房无问题后，银行正常放贷给开发商，补齐余款给开发商。 完成土地厅过户 居外精选泰国房源3：清迈型格别墅Baan Ploen 任何寻找独一无二风格的买家，Baan Ploen和您见过的任何其他建筑风格迥然不同。别墅的美观灵感源自传统的泰式设计和丛林主题，内部空间宽敞开阔，拥有大型花园，全封闭社区。居住在Baan Ploen，就像生活在一件艺术品中！点击查看房源信息 点击查看更多居外网的清迈房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询 别墅过户： 1、别墅（土地已经在泰国公司名下，仅需要去DBD 类似工商部门做公司法人变更即可，不需要通过土地局（land office）手续齐全的情况下，当天即可完成，费用低廉 （10,000泰铢） 。 2、别墅（土地）在泰国人名下，就需要注册泰国公司然后购买，这样会产生相应的过户费用。根据持有时间和其他性质一般过户费是政府评估价的3-6%之间，一般买卖双方各付一半。 来源：新浪财经 责编：Zoe Chan
拍卖的房子和其他出售方式的房子有什么不一样？有些什么注意的事项？究竟这时好呢还是坏。 那我就当做给自己做一个简单的报告好了，存档的同时，我希望这个帖子能帮助那些可能对拍卖不太清楚的朋友们。 什么是房产拍卖（Real Estate Auction）？ 房产拍卖是一种公开的以及透明的出售方式，在规定的日期，地点和时间里，以公开竞争的形式，将房产卖给出价最高的应价者。拍卖规则和条款会在拍卖正式进行前公布，让买家决定是否接受这些规则和条款。值得一提的是拍卖是无条件的，当交易成立买家和卖家双方都必须服从交易文件里的条款。 点击查看居外网上更多惠灵顿精品房源 如何做好拍卖前的准备？ 您要事先和您的银行，broker或者其他金融机构根据您的经济情况谈好贷款的问题（如果需要）。我们建议您把中介给您的拍卖契约提供给您的律师让他们帮您过目。大部分时候，在拍卖锤子落下的时候您需要提供最终房价10%的订金，所以事先和银行或者金融机构商量好是非常重要的，您要确定您在拍卖当天可以支付得起这10%的订金。 我们也建议您在拍卖之前联系房屋检查员、注册评估师，或者市政府检查房子的屋况，价值以及是否有其他任何装修或者改动过的地方。 在拍卖日期之前尽可能的去参加其他房子拍卖现场，这样您会对拍卖流程有大概的了解，当拍卖当天到来的时候您就会信心满满的去参加。 我需要注册才能参加拍卖吗？ Bayleys拍卖不需要正式注册来参加拍卖。但新西兰法律规定，您必须事先给予并阅读REAA印刷的Approved Buyers Guide手册。您可以向您的相关中介销售人员索取。 什么是底价（Reserve Price）？ 底价是由出售方屋主决定的价格，价格必须以书面形式向拍卖机构或中介提出。顾名思义这个价格是屋主的最低心理价位，拍卖师不能以低于这个价钱出售这个房屋。这个价格不会被公开。当现场竞价超过了这个底价，拍卖师会让现场的竞价者知道这个房子底价已经到达，房子现在正式on the market ，将会被出售给出价最高的竞价者。 如果竞价达不到底价那会发生什么事情？ 通常来说，拍卖师会暂停拍卖，然后让当时最高竞价者知道这个房子的底价还未到达。拍卖师会给这个竞价者一个机会来提高让屋主能考虑出售的竞价的价钱。如果屋主能接受这个新的价钱，那么拍卖将从这个新的价格重新开始，拍卖师会让现场的竞价者知道这个房子底价已经到达，房子现在正式on the market ，将会被被出售给出价最高的竞价者，如果没有其他的竞价者，那么房子将会被在这个同意的新价格出售。 如果屋主不接受这个新的价格，那么拍卖将从这个新的价格重新开始，拍卖师会让现场的竞价者知道这个房子底价还未到达，如果没有其他的竞价者，那么这个房子的拍卖将被结束（passed in， 详见下文）。 如果房子拍卖没有被卖出那会发生什么事情？ 如果房子拍卖的最高价格没有被屋主接受，那么这个拍卖将会被passed in，宣布结束。屋主可以考虑拍卖后的offer，包括那些有附加条件的offer。 什么是屋主竞价（Vendor Bid）？ 根据新西兰相关法律， 拍卖师可以决定是否帮屋主代理竞价。屋主竞价必须被拍卖师清楚的向所有竞价者指出来，屋主竞价不能超过屋主事前所定的底价。屋主竞价通常被用拍卖师用来做起始价格，如果没有竞价者愿意第一个出价格的情况下。简单的来说拍卖师的意思是，这个价格是达不到屋主的底价的。Bayleys 会让屋主签合同让屋主保证不会由屋主自己，或者让其他人代表屋主竞价。 房子可以提前出售吗？（sold prior） 如果一个房子是要通过拍卖来出售， 广告词里面包含了'除非提前售出（unless sold prior） 的字样，这指出了屋主有可能愿意在拍卖日期到来前提前出售这个房子的可能性。所以我们建议您告诉您的中介销售人员，如果房子要被提前出售，让他们通知您。 如果您特别喜欢这个房子，希望屋主提前出售，如果您的offer金额足够好能让屋主同意，您需要签署一份《拍卖提前协议书》（pre-Auction Offer Procedure）以及您需要提供房产金额10%的订金支票，这个支票将会被打进房产公司的信托账户。房子将会在双方商定的日期提前出售，您的offer金额将成为拍卖的起始价格。这个价格将会一直保密直到拍卖的时候才被公开。 如果offer 没有被屋主接受，那么拍卖还是会照原定计划进行，10%的订金将会被全款退回给您。 这个是很多朋友误解的地方，拍卖提前出售并不是房子能不通过拍卖而被出售掉，只是拍卖的时间被提前了。 文章来源：天维网论坛 排版：Shelly Du
受惠日元贬值、东京奥运效应影响，低迷许久的日本东京房市迎来了众多海外投资者的青睐，在2014年PwC的亚太地区理想投资地的排行榜上，东京荣登榜首，自此东京房地产市场迎来了火爆的投资热潮。本文为您介绍东京全面的东京房产市场情况，热门置业区域，助您高效投资。 野村房市与地产分析师指出，海外买家投资东京房产、当地人口密集，以及2020年东京奥运会效应，未来几年东京房价将持续走高，预计每年增幅可高达10%，增长势头坚挺，投资魅力尽显。 东京地区租赁市场的出租率维持在90%以上，缘于其不断流入的外来人口庞大的租房需求，普通投资型单身公寓收益率在4%-6%范围内，平稳增长的房屋租金价格让越来越多的人看到了东京地区的房产投资市场潜力。 一、东京投资热门区域-金三角介绍 1、什么是金三角 "金三角"区指的是东京最核心3区千代田区、中央区、港区，由于在地理位置上3个区形成了一个三角形，同时3区又为东京房产投资的黄金重要区，因此称之为"金三角"区。 查看更多东京房源 2、金三角地区楼价和收益情况 物业类型：投资型单身公寓； 房屋总价：2000万日元/套； 租金回报率：4%-5%之间 ； 月租金：约9万日元/月。 3、千代田区 政治经济中心：千代田区拥有包括皇室居所、日本国会、最高裁判所(最高法院)、靖国神社与大部分设置在大手町的中央省厅(中央行政单位)等重要机构，因此该区可说是日本的政治、经济中心。除了政治中枢的职能外，包括明治钢业在内的日本诸多著名公司的总社也设在该区。 地价平均上涨6.4% ：根据国土交通省2015年初公布的东京地价数据显示，市中心的千代田区平均上涨6.4%，东京都23区价格最昂贵的住宅用地位于千代田区的6番町，每平米为315万日元(约合2.7万美元)，不过由于这里写字楼众多，比较适合投资单身公寓，出租给附近的白领。 4、中央区： 日本华尔街"所在地： 中央区不仅地理位置处于东京的中心地，更是日本经济、信息、商业等的中心。著名的日本银行、"日本的华尔街"——东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区。除此之外，包括银座、大型布庄与三越百货等公司总社都在该区，是名副其实的商业、金融中心区。 地价平均上涨6.3%： 日本国土交通省2015年初公布的"公示地价"显示，中央区的地价上涨6.3%，另外为迎接东京奥运会，政府决定将对中央区银座、日本桥等重要商业区进行改造，这也间接影响了中央区房价在未来的进一步上涨，投资潜力巨大。 5、港区： 国际化区域：港区位于东京东南方、紧邻东京湾，境内较著名的市街包括有赤坂、经济活动活跃的新桥、滨松町等商务街、外国观光客与酒吧云集的六本木、高级住宅街的麻布和白金，日本重要地标之一的东京塔就位于该区，这里是一个聚集着诸多外国大使馆、国际气氛浓厚的地区。 地价平均上涨6% ： 2015年初公示地价显示，港区地价平均上涨6%，住宅价格涨幅最大的属港区南麻布4丁目。这里作为东京都"金三角"要害之地，绝对是增值最大的一个区域之一。 二、东京投资热门地段-中央区银座、日本桥 中央区银座 1、一分钟了解银座银座 世界三大名街之一：银座与巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大街齐名，是世界三大繁华中心之一。 东京最奢华的商业区:三越百货、和光百货、有着七家电影院和两家百货商店的马里昂大楼(Marion)是这里的标志性建筑。 地球上最昂贵的房地产区域:根据日本国土交通省统计，银座在日本全国商业地产价格中，连续9年排行第一位。 东京奥运带动银座发展：日本政府将出台一系列扶持政策完善银座市政规划，带动日本桥地区房价在未来的进一步上涨。 2、租金回报： 楼龄10年左右投资型单身公寓租金约9万日元/月，回报率约4%-5%。作为重要商业区，银座一带的租房需求以及租金、回报率较为稳定，非常有利于短线投资。 3、房价情况： 楼龄10年左右投资型单身公寓价格约为2000万日元/套。东京奥运推动的市政建设等利好条件，使得银座一带的房价在未来进一步上涨，长线投资优势也很显著。 中央区日本桥 1、一分钟了解日本桥日本桥 重要历史地位：这座大桥是17 世纪德川江户时代建成的五条街道的起点，今日所见日本桥是1911年完工的建筑，是日本步入强国的象征性建筑。桥头的青铜麒麟张开的翅膀，象征着明治时代日本社会的腾飞。 日本"华尔街"：拥有日本银行总行和有着日本"华尔街"之称的东京证券交易所。 东京超级CBD区域：云集了大和证券、IBM、丸红、丸善、日本美林证券、三井、三菱证券在内众多大型公司的日本总部。 核心商业区：包括三越百货、高岛屋在内的各大百货店的总部都坐落在这里，令日本桥的现代感十足。 奥运带动市政建设: 日本政府将出台一系列扶持政策完善日本桥市政规划，美化城市环境，带动日本桥地区房价在未来的进一步上涨。 2、租金回报 楼龄10年左右投资型单身公寓月租金9万日元，回报率4%-5%。由于这一带银行等金融机构和大型公司众多，单身公寓需求量巨大，在一定程度上保证了出租率，免除了投资的后顾之忧。 3、楼价情况 楼龄10年左右投资型单身公寓价格约为2000万日元/套。东京奥运推动的市政建设等利好条件，使得日本桥一带的房价在未来进一步上涨，长线投资优势显著。 （据互联网综合整理）
