近日，全球资产管理公司施罗德（Schroders）发表了最新的《全球城市指数报告》，根据经济、环境、创新和交通四大指标，具体参考了经济活力、优秀的大学、前瞻性的环境政策和交通基础设施等因素，来评选出全球30个最佳城市。 伦敦凭借着高校云集的人才储备，和科技金融公司聚集的创新氛围，继续吸引着跨国公司和全球投资者；此外，大量的公园绿地、四通八达的公共交通更是为伦敦加分不少。所以，即使在疫情脱欧等多重压力下，伦敦重登榜首，被评为全球最佳城市。 整体而言，伦敦因为积极应对气候变化，排名从去年的第二位上升到了今年的第一位。具体指标上，伦敦在创新上赢得10分的满分，其余3项经济（8.4分）、环境（7.72分）、交通（9.32分）也都创下历史新高，综合得分8.53分。对比来看，2019年名列榜首的美国洛杉矶（7.97分）因为交通系统不完善，排名下滑至14位。 在30个最佳城市中，前十大城市排名分别为： 伦敦（8.53分） 旧金山（8.4分） 波士顿（8.29分） 巴黎（8.27分） 纽约（8.19分） 中国香港（8.11分） 多伦多（8.1分） 圣荷西（8.06分） 西雅图（8.03分） 墨尔本（8.01分） 全球城市指数（Global Cities Index）是什么？ 施罗德（Schroders）是全球最大的资产管理公司之一，成立于1804年。该集团每年都会发布全球城市指数（Global Cities Index）排行榜，遴选出当年最好的、最具发展前景的城市，为全球投资者指明方向。 施罗德官网上显示，全球城市指数使用了一系列因素来评判全球最具经济活力的城市，这些因素包括： 15岁及以上人口数 家庭平均收入 大学排名 零售业销售 国内生产总值 每个城市的经济得分 = 各因素当前得分的80% + 各因素未来增长潜力的20%。 除上述经济因素外，施罗德还会综合考虑环境、创新等其他因素。其中，衡量环境状况的指标分别为自然环境风险、环境政策风险和居民福祉。而创新这一项则主要是考察该城市的优秀大学数量和毕业生人数等。 今年，施罗德对全球指数指标进行了调整，在保留经济、环境、创新的基础上，还加入了交通这一新指标，主要考察交通基建的建设情况。 因此，在该排名中处于前列的城市，大都是国际商业和文化的中心。它们通常拥有庞大而多样化的经济，具备强大的文化氛围、教育和世界领先的基础设施。 为什么伦敦会脱颖而出？ 施罗德的报告解释说，本次评分加强了对环境因素的考察，降低了对经济因素的重视，使得一些人口稠密的大城市排名暴跌。 此外，新引入的交通因素着重分析各大城市的交通基建的状况，具体的指标包括计算到公共汽车站和火车站的步行时间、汽车在公路上的行驶时间、以及港口和机场的客/货运量。 报道指出，之所以对全球城市指数的评级标准进行改变，目的在于提高人们对城市效率的认识。 在这一系列严格标准考核下， 伦敦四通八达的交通网络被认为是其最大优势之一。值得一提的是，伦敦巴士获得了10分满分。这一点确实是实至名归，伦敦巴士系统不但具备观光属性，而且十分便利，许多班次还是24小时运营。 如果在伦敦晚归不想乘坐巴士，出租车或Uber等打车软件也很方便。 此外，伦敦的地铁系统也非常便利，明年通车的女王线还将进一步拉进东西城市之间的距离。 当然，伦敦还拥有跨境客运量排名第一的希思罗机场，虽然因为疫情航班量暴跌，但相信疫苗护照推出后，希斯罗机场的客运量会逐步回升。 相关文章：健康护照来了！这对投资移民意味着什么？｜居外专栏 交通之外，伦敦在环境方面也拿到了高分。事实上，伦敦并不是人们刻板印象中的那种“钢铁丛林”城市，数据显示，伦敦有40%的土地是绿地或公园，约等于2万个足球场那么大。 英国国家统计局（ONS）的报告指出，2014至2018年间，较高的绿化覆盖率有效降低了伦敦的空气温度，使伦敦夏季温度适宜，也为其节约了超过50亿英镑。虽然伦敦历史上曾是著名的“雾都”，但经过近百年的治理，即使是阴天，伦敦的空气质量也是非常棒。 创新指标方面，伦敦是全球大学数量最多的城市之一，拥有超过40所高等院校及约40万学生群体。与此同时，伦敦老金融城和金丝雀码头还汇集了不少世界500强企业的总部。 相关文章：金丝雀码头将变伦敦一区！最新规划全曝光 疫情之下，伦敦还得了哪些“第一”？ 事实上，除了前文提到城市实力指数排名，伦敦还在过去一年收获了诸多“第一”： 1. 全球最适宜工作的城市 就在施罗德发布全球城市指数的同时，波士顿咨询集团（BCG）和Totaljobs也联合发布了全球最适宜工作城市的调查结果。 基于对190个国家/地区的20多万名受访者的研究，调查结果表明，尽管脱欧和疫情都产生了不确定性，但伦敦仍是全世界最适宜工作的城市，继2014、2018年获得这一殊荣，第三次蝉联全球最适宜工作城市的称号。国家排名方面，英国的整体排名未变，保持在第5位。 该研究显示，伦敦对世界各地受过高等教育、从事专业工作的白领最具吸引力，其中法律（21%）、保险（21%）、金融（20%）、媒体（20%）和卫生社会护理（18%）排在前列。 2. 全球最佳城市 去年11月，加拿大咨询公司Resonance Consultancy发布了“2020全球最佳城市”名单，伦敦连续5年力压纽约，当选全球最佳城市。巴黎、莫斯科、东京位列第3至第5位。 Resonance Consultancy从6个维度（地点、人口、规划、产品、繁荣度、发展）、25个影响因素，给全球263个居住人口超过100万的主要城市打了分，并排出了Top 100的榜单。除伦敦外，上榜的英国城市还有曼彻斯特和格拉斯哥，分别排名第94位和96位。 3. 全球超一线城市首位 2020年8月21日，全球化与世界城市研究网络（Globalization and World Cities Study Group and Network，GaWC）发布了2020年版世界城市评级报告，伦敦连续8次问鼎世界城市榜首。 Alpha++城市指的是那些与全球经济联系最紧密的城市。在GaWC的排名中，超一线的Alpha++级城市只有两个——伦敦和纽约，伦敦排在纽约之前。 延伸阅读： 2021海外投资还看欧洲：伦敦房价逆天涨 法兰克福成新宠 【图集】伦敦全球富豪分布图：各国大佬都偏爱哪个区？︱居外专栏 疫后购房，伦敦这4区值得投资者关注 来源：英伦投资客 伦敦再次荣登全球榜首也许不足为奇，正如施罗德全球城市投资组合主管Hugo Machin所说：“伦敦夺冠的结果，突显了这个城市在基本面上就对全球投资者有很大吸引力。” 欢迎留下个人信息，居外IQI会尽快联系您，为您提供全面专业的英国置业及移民咨询，一起发掘伦敦的投资优势和机遇。
2020，5月8日，伯克希尔-哈撒韦房产服务（Berkshire Hathaway HomeServices）与居外网签署了2020年续约，这标志着双方营销联盟进入了第四个年头。 伯克希尔-哈撒韦房产服务将依托居外网的平台，为全球华人买家连通美国房源，而其自身的加盟经纪人以及专业服务也将为更多人所享用。全球经济面临疫情威胁大背景下的续约，显示了疫情后中国买家作为全球最大的跨境房产买家市场的重要地位将继续受美国房产界关注。 伯克希尔-哈撒韦房产服务是沃伦 巴菲特任CEO的伯克希尔-哈撒韦公司（Berkshire Hathaway）旗下的房地产经纪人网络，拥有5万名加盟经纪人，也是全球最大的房产经纪网络之一。 过去三年来，伯克希尔-哈撒韦房产服务的全球化扩张推进迅猛，经纪人网络已陆续覆盖到伦敦（Kay & Co.）；马德里和巴塞罗那（LARVIA）；里斯本（Portugal Property）；米兰（MAGGI Properties）；以及柏林和法兰克福（Rubina Real Estate）。在加拿大，伯克希尔-哈撒韦房产服务 Québec是继多伦多的Toronto Living Realty后的加拿大第二大网络成员。 除了伯克希尔哈撒韦的美誉度与知名度，加盟公司可以接入Berkshire Hathaway HomeServices提供的由Salesforce驱动的'FOREVER Cloud'技术套件，包括买家线索生成、营销支持、社交媒体内容、视频制作/分发支持等。此外，伯克希尔-哈撒韦房产服务还提供在线房源的全球发布、专业培训和独家的为稀缺房源提供的豪宅系列营销计划。 居外网Juwai.com作为全球最大的中文海外房地产平台之一，目前平台上有91国家和地区的300万条房源。去年居外网与东南亚及中东地区房产经纪网络IQI合并组建了亚洲房产科技集团居外IQI。 根据合作内容，伯克希尔-哈撒韦房产服务在居外网将上传最多14万条房源（马上点击查看）；居外网设有专人为伯克希尔-哈撒韦房产服务的客户提供支持。 伯克希尔-哈撒韦房产服务首席执行官Chris Stuart表示："居外网是连接中国买家与世界各地房产的重要渠道。双方商业结合，将为中国大陆房地产客户创造了一个值得信赖的跨境置业体验。 居外网执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）先生表示，“伯克希尔哈撒韦房产服务是美国家喻户晓、也是全球知名品牌，其专业的持牌经纪人深为买家和卖家信赖。尽管过去两年来，美国已退出最受中国买家欢迎的首个海外投资市场地位，根据买家通过居外网的咨询，今年第一季度中国买家对美国房产的询盘数量比去年同期增长48%。 “对经济的担忧、货币可能贬值的担忧，以及希望通过分散投资来保护自己的财富安全是趋动因素。美国是个资产避险港湾，买家在这里可以保护自己的资金不受国际动荡的影响。由于现在美国融资非常便宜，有条件的中国买家可以利用美国的房贷产品，以极小的成本撬动购房杠杆。廉价的按揭贷款也让中国买家有信心随着房价的长期上涨而获得收益。 另外，疫情下，看房活动虽被中止，但美国楼市似乎并不萧条，有此时放出豪宅挂牌的，有此时抄底的。如：“疫情也阻止不了有些有钱人挂牌豪宅“ 又如，尽管有居家不出令，西雅图楼楼市继续火热！ 关于居外IQI 居外IQI是一家控股公司，拥有并运营IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售美国房源，或致电400-041-7515谘询美国移民丶留学和房产投资的机会。 来源：地产杂志 责编：Zoe Chan
因为脱欧决定没有阻挡海外投资者不断加速到英国投资房地产的趋势，英国梅首相提出再提高海外投资者1%-3%的印花税。 这个对越来越多人不住在英国、但到英国买房或者投资英国房产的华人投资者会有什么影响？ ｜英国市场吸引力 英国具有房地产市场流动性强、交易速度快和法律环境稳定的特点，特别是在过去几十年里，不论对英国本地人还是外国人，买房者一视同仁。这是它吸引全球投资者的一个重要原因。 因为中国大陆楼市价格已经处于世界前列，在全球经济大形势变化、资产价格疯涨已经成为历史之际，中国大陆投资渠道有限，投资英国成为一种潮流，净资产人群都争做国际房东。 由于英国大城市住宅没有跟上人口和经济发展的“刚需”，英国城市房产近20年增值明显，租金回报率高。不仅是商业地产，加之留学、移民等需求，居民住宅也是中国大小投资者关注和投资的重要区域。 过去几年里，中国万科、碧桂园、绿地、恒大等等大开发商纷纷以不同方式投资英国的商业和居民住宅房地产市场。在伦敦市场一些资产价格已经在5年里翻倍的情况下，很多华人投资者又将目光转向曼切斯特等其它城市。中国的海外房产网居外网的CEO罗雪欣表示，2018年1月华人买家对曼城房产的询价比前一年猛增255.6%。 ｜脱欧反涨？ 2016年英国全民公投决定脱欧，在此前后，很多反对脱欧的人士预测英国一旦脱欧将遭遇金融风暴，包括房价将出现大跌，金融机构纷纷逃离伦敦。 但两年多后，伦敦作为国际金融中心之一的地位不仅没有被说德语为主的法兰克福和说法语为主的巴黎取代，相反的是，以亚洲投资者为代表的巨量国际资金相继涌入伦敦等英国市场，特别是伦敦的房地产市场。 且不论欧洲俄国中东等其它地区的投资者对伦敦市场的投资，也不论前两年或数月前中国投资者的大手笔，仅9月份中港投资者的表现可说明伦敦市场的吸引力：中国建设银行在伦敦交易所发行10亿美元债券反响热烈、中国再保险近10亿美元收购英国一保险公司、香港新鸿基10亿英镑买进地产开发项目、复星国际收购英国皇家交易所大楼、李嘉诚长子李泽钜准备将英国资产公司在伦敦上市，等等。 与此同时，美国公司的投资也令人注目，包括股神级别的美国金融投资家沃伦·巴菲特近日宣布，他也看好伦敦的房地产市场，已经和英国合伙方签署协议设立伦敦地产机构。 ｜房地产门槛 英国城市规划法律严格限制乱开发，规定必须保留公园、绿地等公共用地，像伦敦这样的英国大城市保证了绿色发展的环境，但同时住宅开发跟不上人口和经济增长"刚需"的情况越来越严重。这也是投资者看好英国房地产长远发展的最重要因素。 但是，对遭受2008年金融危机打击后经济不振、工资不涨的英国本地年青人来说，外国投资者蜂拥而至、房价上涨不止并非好事。在伦敦租房价格也不断上涨的情况下，很多购买伦敦住宅的投资者人都没有来过英国，买房子就是为了出租，其中华人投资者不少。 有评论人士指出，从政治上来说，在备受英国选民关注的保守党年会前，梅首相提出再提高海外投资者印花税的建议，是为了吸引国内选民、特别是年轻选民的支持。 这次梅首相建议加的税，针对的是未来要在英国购房但人不住在英国、不给英国政府交税的海外机构投资者和个人投资者。对于已经在英国购房，或居住在英国的外国人或英国人毫无影响。 另外，有统计说，如果对海外买家新增1%的印花税，将会为英国带来每年4000万镑的收入；如果新增3%的印花税，将每年给英国财政增加1亿2000万镑的收入。这对需要资金的英国政府来说诱惑很大。 从宏观角度看，随着各国利率上升，全球房地产市场也开始进入了调整期。在一些国家和地区房地产市场进入拐点之际，英国政府也担心今后本国的房地产市场泡沫越来越多，所以给未来新到的房地产投资者设限，也可能有未雨绸缪之意。 此外，多国的房地产市场事实证明，你越限制，却越有人要买，而且是要赶在新税落实之前买。因此也有评论人士认为，在新政落实前，不排除可能出现一波“抢房潮”。 居外推荐伦敦房源：摩天塔（Principal Tower） 摩天塔位于寸土寸金的伦敦金融城6万平方米的商业中心之中，亚马逊总部也位于此，是一座50层的全新地标建筑。步行5分钟到利物浦车站，这里汇集4条地铁线、众多火车线，及将在2019年投入使用的伊丽莎白线（30分钟即可到达希思罗机场）。这里也不乏奢侈品店、米其林餐厅、各式咖啡馆和酒吧，让住户尽享城市生活便利。只需搭乘15分钟地铁可到达多所高等学府以及尖端研究机构，包括伦敦大学学院、伦敦商学院、伦敦政治经济学院。项目深受周边白领和国际学生的喜欢，适合投资买家。 点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 ｜时间的考验 但如果英国政府未来继续提高对海外投资者英国购房的税收，势必会对未来房地产买家造成影响。 对海外买家再增税能否实行？这有待于首先是执政的保守党党内取得多数共识。然后也要得到议会其它党派的支持，最终得到议会批准后才能形成政策。 也就是说，在靴子（政策）落地实施之前，投资者尚无需缴纳可能新涨的税收。 目前英国各方共识尚不明确，但伦敦金融城的反应最快，英国上市的大型地产公司股价次日应声下跌，6亿英镑随即蒸发。这也就是对这项提议非正式投出了自己的一票。 另外，英国脱欧日期不断迫近而英国与欧盟能否达成协议尚无法逆料，对市场来说，最大的一个不确定因素将是英镑的汇率，这将也是对未来华人投资英国收益的重大决定因素。 来源：BBC中文网 责编：Zoe Chan
近日，英国政府表示会彻底改革英格兰的房屋租赁权制度（leasehold），把租期延长990年，同时取消地租（ground rent）。 房屋租赁制度使英格兰几百万购买了租赁权的房主面临不断上涨的地租，购买产权困难，甚至无法出售房子。英国政府自从2017年开始就在调查现有的租赁权制度，近日决定会按照去年7月法律委员会（Law Commission）的建议采取行动。 永久产权 vs 租赁产权 在全面解读官宣改革内容之前，我们先看一下英国永久产权（freehold）和租赁（leasehold）的区别： 永久产权（freehold）是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。英国大部分别墅都属于永久产权房。简单来说，永久产权房主既是业主，也是地主。值得注意的是，地主如果选择出售租赁产权（leasehold）但保留土地的话，则可以向租赁产权业主收取地租（ground rent）。 租赁产权（leasehold）是指买家对房屋本身拥有所有权，但其房屋占用范围内的土地所有权归他人或政府所有（比如中国住房为70年产权，就属于租赁产权）。英国绝大部分公寓都属于租赁产权，一般产权年限为999年、250年，125年。简单来说，租赁产权房主只是业主，不是地主。 租赁权问题成患 据估计，英格兰和威尔士目前有大约450万户家庭只拥有住房的租赁权，租赁权问题让一些业主苦不堪言。一些开发商会在房产开发完成几年后，把房子的产权出售给投资商，投资商会大幅增加购买产权的费用。 2011年，一对夫妇在利物浦附近购买了一栋只出售租赁权的三卧室房产，花了15.3万镑。他们最初一年支付295镑的地租。他们在即将迎来第三个孩子的时候决定搬家，这时他们才知道，地租会每十年翻一番。他们想要出售房子很难，希望可以联合同一开发项目的其他屋主一起购买房屋的产权，据估计需要花费8000至1.2万镑，取决于参加的屋主人数。 另有住在Cheshire的一位儿科护士披露，她当初购买房子的时候，开发商说她可以在两年后花2000至4000镑购买产权，但是后来产权被出售给一家投资公司，费用增加至超过1.3万镑。 改革1. 990年租期、取消地租 根据英国的现行法例，房子的租赁权只能延期一次，每次只能延长50年，而且屋主还要给产权所有者支付地租。而公寓可以延期多次，每次延期90年，而且不用支付地租。通常情况下，地租不多，但是近些年开发的一些新的房产却规定，地租每十年翻一番，这让许多房主面临高额地租，也无法出售房产。 根据法律委员会的建议，现在无论是房子还是公寓，租赁期都应该延长至990年，同时取消地租；新建的退休老人公寓出售的时候也不应该收取地租。英国政府表示，今年春季议会重开的时候就会提出有关地租的立法。英国政府此前承诺，会禁止将来出售的房子只出售租赁权。 改革2. 降低延租费用 延长房产的租赁权需要支付费用。英国政府表示会修改计算延期费用的方法，将会由政府决定计算的方法，而不是由租赁权所有者和产权所有者协商。 目前延期收费的计算方法中，拥有租赁权一方需要支付较多的费用，因为租赁期延长，房产价值会增加，拥有租赁权的一方也会受益，因此需要支付一笔费用，大约相当于房产价值增加的50%。新的计算方法将取消这部分收费。 改革3. 引进“产权共有制” 英国政府将会建立一个新的名为“产权共有制委员会”（Commonhold Council）的机构，其中将包括代表房屋租赁权所有者的团体和房地产行业的代表。 产权共有制是指购买公寓的人拥有对公寓的产权，这些业主组成房产的管理公司，这样公寓的业主就可以自己决定服务费的收费，不需要有第三方产权所有者和管理公司的参与。将公寓转为共有制是法律委员会最主要的改革提议之一。 相关报导： 2021海外投资还看欧洲：伦敦房价逆天涨 法兰克福成新宠 英国房价涨幅创新高，2021走势预测又如何？ 完全“脱欧”的英国，留学和移民政策发生了哪些变化？︱居外专栏 综合整理自外媒报导 责编：Zoe Chan 英国房产权政策大改革将使租赁权房屋所有者受益，每个家庭每年可以节省数千甚至上万英镑！ 欢迎与居外IQI联系，获得英伦置业的专业指导和项目咨询。
瑞银最新报告中， 全球房市泡沬被吹得最大的前三名城市，分别是多伦多丶斯德哥尔摩丶慕尼黑，不过，报告中并未将中国一线城市列入调查统计。在瑞银调查的全球 20 大城市中，温哥华丶悉尼丶伦敦丶中国香港丶阿姆斯特丹也被列入泡沫风险高的红色警戒区。其馀各大城市， 巴黎丶旧金山丶洛杉矶丶苏黎世丶法兰克丶东京丶日内瓦的房价被高估； 波士顿丶新加坡丶纽约丶米兰房价处於合理区间。至於芝加哥，则因尚未从金融风暴中复元，是调查报告中，唯一房价低於估值的城市。报告中指出，经济不断复苏，主要城市民众所得增加，以及较低的借贷利率都是推动房价上涨的重要原因。6 年房价平均涨 50%自 2011 年以来，这 20 个城市的房价平均上涨了 50%，但是在其他金融中心城市，房价仅平均上涨 15%。造成这种差异的主要原因是经济增长和通胀的差异。现在，对这 20 个城市的居民来说，买得起房已经变得越来越困难了。伦敦尤其具有不确定性在有大量房产泡沫的城市中，伦敦尤其具有更多不确定性，被投资人视为烫手山芋，若想在欧洲购置房产，或许法兰克福或米兰，都是更好的选择。伦敦的房价和 5 年前相比，飙涨了 45%；比金融风暴前更上涨了 15%。但是伦敦居民所得水平却比 10 年前缩水了 10%，通常一名技术劳工，需要花 16 年不吃不喝，才能在靠近伦敦市中心的地方买一间 60 平方公尺 (约 18 坪) 的公寓房子。中国香港人想要买房愈来愈难至於地小人稠的中国香港，人均居住面积只有 14 平方公尺，瑞银认为，中国香港房价上涨主要是经济景气的结果，不过，所得追不上景气，更追不上被愈炒愈高的房价，中国香港人想要买房越来越困难了。（据钜亨网）
内地高净值人群近年来掀起海外置业潮，胡润研究院昨在上海发布报告指，加拿大多伦多投资回报率最高，录得32.4%。不过美国西部却是最吸引内地富豪的目的地，尤其是洛杉矶丶西雅图和旧金山。胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》，综合考察了内地高净值人群在内地以外置业地区的房价年涨幅丶租金回报率和当地货币兑人民币升幅，并对比了2017年6月与2016年6月这12个月间的数据。根据上述报告，楼市投资回报似乎还颇为可观。最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上，第50名涨幅8.2%；海外置业投资回报率最高的前50名城市中，有16个在20%以上，第50名回报率6.6%。前50名城市共来自12个国家，其中内地最多，有21个城市；美国有7个，包括西雅图丶达拉斯丶奥兰多丶丹佛丶纽约丶萨克拉门托和迈阿密；德国有柏林丶汉诺威丶斯图加特丶法兰克福丶慕尼黑和汉堡6城市上榜。加拿大多伦多最近一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅高达26.1%；中国香港排名全球第四，最近一年房价涨幅20.8%。无锡成为最近一年中国内地房价涨幅最快的城市，郑州丶长沙丶广州和石家庄位居前十，西安也表现较好。>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费点击查看多伦多房源海外置业首选美国西部事实上，美国西部最吸引内地高净值人群移民和海外置业，特别是洛杉矶丶西雅图和旧金山。胡润研究院的调查指，内地高净值人群所青睐的海外置业丶移民目的地前十名依次为：洛杉矶丶西雅图丶旧金山丶纽约丶温哥华丶波士顿丶墨尔本丶多伦多丶新西兰和悉尼。其中，洛杉矶已连续四年成为内地高净值人群最青睐的海外置业和移民城市，西雅图逐年上升，今年首次超越旧金山，排第二位。（据文汇报）
查看更多悉尼房源一家国际银行认为悉尼是全球第三个最容易出现房市泡沫的全球金融中心，仅次于伦敦和中国香港。瑞银财富管理（UBS Wealth Management）的全球房屋指数显示，悉尼房价自2012年增长30%之后就被“高估”，现在面临下跌的危险。 报告指出，中国经济放缓是悉尼的另一个风险，因为最近的房价增长都是亚洲强劲需求造成的。 瑞银称，国内经济条件逐渐恶化以及借贷市场法规愈加收紧也“在中期内增加大幅矫正的风险”。 该银行的研究旨在追踪全球15个主要金融中心的房市泡沫风险，并对比房价与收入增长、房租以及历史增长模式。 悉尼排名第三，意味着它的房价高估程度被视为比新加坡、温哥华和三藩市更严重，这些市场近年来都引来了海外评论员们的担忧。悉尼房价被高估的程度也远远大于纽约，但本地分析师们称这类报告不能太当真。 BIS Shrapnel的总经理梅勒（Rob Mellor）说，海外评论员多年来一直在预测房市泡沫，但他们的预测经常都不准。他还说悉尼房市的大问题是承受力，但因为住房供应依然短缺，价格大矫正是不可能的。 Core Logic RP Data的数据显示，10月份的房价中值增长0.3%，而10月31日周末的拍卖清盘率只有63.5%，已经连续4周低于65%。去年同期的清盘率是75.6%。 瑞银全球房市泡沫风险榜：伦敦 中国香港悉尼温哥华三藩市阿姆斯特丹日内瓦苏黎世巴黎法兰克福东京新加坡纽约波士顿芝加哥（据澳洲新快网）浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
国际销售伦敦及伦敦高奢地产持续受益于国际投资者的高度关注，据万事达卡（Mastercard）数据，伦敦是2014年游客消费最高的城市，当年游客消费预计达117亿英镑。纽约和巴黎则分列第二、第三名。伦敦日渐成长为顶尖的旅游目的地，但Global Blue的数据显示，高奢板块的国际免税销售和交易水平都在2014年有所下滑。2014年该板块销售业绩比2013年低16%，交易量走低15%，平均消费则下滑1%。受部分地区局势动荡和货币价值波动等外因影响，2014下半年来英游客数量减少。尽管从绝对值来说中国消费者减少15%，但中国仍旧是伦敦高奢地产板块免税零售交易最大的国际市场，占据总销售业绩的25%，其次为美国和俄罗斯，各占总销售业绩的6%。五大理由选择投资伦敦一、经济与就业伦敦目前的人口数量为860万，并以每年1.3%的速度增长，伦敦是西欧人口规模最大且增长最迅速的重要城市；1.8%的就业增长比很多最为成熟的国际城市都要高；科技型初创企业的数量排在全球第五位；伦敦的企业总部数量为全球第三高；未来5年GDP增长将比欧盟和欧元区均值高出3.9%。二、零售伦敦邦德大街（Bond Street）的租金为欧洲第二高，仅次于法国巴黎的香榭丽舍大街（Champs-Élysées）；伦敦不仅是奢侈品零售商在欧洲的第一大本营，也是国际零售商在欧洲的第一大本营；伦敦零售业绩增长预测为3.8%，冠绝西欧。三、文化及旅游业伦敦是全球大学院校数量和质量排在第一位的城市，也是全球文化景点被“谷歌”最多的城市；伦敦接待的国际游客数量全球最高，为1880万；同时国际游客在伦敦的消费也是最高的，达到132亿英镑。四、房地产过去4年里，伦敦获得的直接跨境地产投资为全球之首。伦敦的房地产市场透明度也是全球最高的。那么如何购买英国房产也成了一个问题。五、发展前景仲量联行在2015新版城市动力指数（City Momentum Index）将伦敦的排名提到第一位，去年伦敦排在第二位。伦敦也是全球最具有可持续发展力城市的前三甲，仅次于德国法兰克福之后，排在丹麦哥本哈根之前。伦敦高奢地产及关联行业直面四方挑战全球经济状况尽管全球高奢市场平安渡过经济衰退之劫，但该市场无法免疫于全球经济状况。近来全球经 济复苏放缓，中国经济增长缓慢，这将对国际旅游业的流动和全球高奢行业的销售业绩产生消极影响，奢侈品零售地点也会因此受影响。除此之外，货币的升值和贬 值正变成全球高奢产业面临的一个实实在在的挑战，影响着游客流动性。租占成本尽管英财相近期宣布考虑废除国家商业税，但2017年的重新评估将对零售商的租占成本起到反作用。伦敦中央区和高奢板块可能依旧会受到重创。然而，近几年高奢地产租金迅速上涨，但各资产类别租用者的需求依旧强劲，尤其是零售地产方面，仲量联行认为商业税的重新评估不大可能大幅削弱投资者需求。高奢市场电子消费增长今时今日，电子商务在全球高奢品牌营业收入中占据约6%的比重，据Exane BNP Paribas，到2020年该比重预计增长至18%，电子商务对总销售额的影响将升至50%。不过，实体空间依旧是高奢品牌的基本部分，伦敦高奢地产及关联行业需要确保其与新世界的关联，支持品牌的电子奖励策略，并扩大其网络建立，拓展网络服务。竞争加剧伦敦高奢板块纵然蒸蒸日上，但对全球高奢消费的竞争也在加剧，压力来源于多方面。外有纽约等国际都市抢夺逐渐走高的全球高奢市场消费，内里伦敦Knightsbridge和Westfield等老牌中心的竞争也在加剧，而Marylebone和East London等新兴区域也在崛起，Battersea Power Station等开发项目也在蓄势待发。伦敦高奢板块若想保持对全球消费者的吸引力，则须保持其特有的当地文化，将自身与其他国际都市区分开。三角机遇环绕伦敦高奢地产及关联行业善用“伦敦效应”伦敦的发展一直保持强劲，巩固着其作为国际领先城市的地位。但海外游客的流动一定程度地依赖于外在因素。London & Partners 预测未来五年伦敦的海外游客平均增长超过4%，到2019年达到2170万人。除此之外，伦敦将受益于强劲的人口增长，城市化进程也在持续刺激消费增长，并将惠及伦敦市中心的高奢板块。CROSSRAIL建设及交通连贯性CROSSRAIL将使得跨越西区的游客数量大增，而毗邻的邦德大街站点将特别惠及足球事业和伦敦高奢板块的消费。据预测，伦敦西区顾客来源区还将扩大，总消费或走高将近30%。开发及增长高奢地块将要进行的大规模开发将为维持增长起到关键作用。开发项目将为新运营商入市提 供空间，并且保持高奢板块的新鲜感、活力和关联性。伦敦西区未来的开发项目将保持西区特有的城市风格结构，与Bond Street、 Hanover Square等历史悠久的相邻区域一脉相承并锦上添花，提高街区的材料质感，并提供全新且完善的文娱康乐设施，创造公众及家庭友好环境。浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（英中时报）
刚说破9，英镑今早就破了，效率也是杠杠的。 英国时间4月17日早晨六时许，英镑对人民币汇率冲到了9.02。虽然随后又出现了小幅滑落，但在中午12时，又涨回了9以上。 再看一下与脱欧前的对比…已经快要赶回来了有没有？！ 连BBC都用了这样的标题：英镑持续走高，就要赶回脱欧前的水平了呢！ 据BBC分析，英镑暴涨后的小幅回落，是由于国民工资水平的上升，这就是说，通货膨胀也被随之推进了。 不过，此次英镑上涨最大的原因，是因为大家期待英国央行在今年加息。同时，由于美元呈现弱势，所以用英镑和美元作对比，可以进一步发现英镑有“靠近脱欧前”的姿态。 短短一年，英镑对美元从去年一月的最低点1.2跃居到现在的1.43，可以说是成绩非常喜人了。根据彭博社的分析图（下图）来看，随着政策障碍一步步扫清，英镑回升的步伐还是很稳健的。 纽约梅隆银行的货币分析负责人Simon Derrick说，由于大众对英镑和脱欧后的英国有信心，所以英镑对美元就这样一路升了回来。 同时，由于政策障碍还没有完全扫清（比如北爱边境问题依旧没有解），这也就是说，英镑还有理由继续上涨。 英镑上涨的好处之一，就是英国人又有钱出去度假啦。脱欧之后，由于货币走弱，在国内度假的英国人和来英国度假的外国人数量都创了新高。 不过，弱英镑也提高了英国出口贸易的成交量。去年三月，英国出口比同期暴增9.7%。 所以，此次英镑涨回来，也不是所有人都高兴。越来越多的英国人出国玩，越来越少的英国货被出口，这对国家财政来说也不是啥好事儿。 央行恐将在近期加息 2017年11月，英国央行宣布了十年来第一次加息；今年二月，央行还暗示了未来 要加息的可能。很多分析师认为，“下一次加息是在今年五月。” 但是上一次加息的时候，英镑大跌；一天之内，对美元跌到了1.3。英国央行英格兰银行宣布加息25个基点，把现行利率从0.25% 提至0.5%。从那以后，英国央行成为美联储、欧央行之后第三个退出宽松政策的主要央行。 不过，上一次加息由于之前有了大量的舆论铺垫，所以真到发生的时候，对英镑也起不了什么积极作用。 加息必然结果是贷款利率的上升。11月加息后，几大商业银行纷纷出手动了自己的贷款利率。比如Barclays银行已经将其旗下10年期固定利率贷款的利率，由2.99%上调至目前的3.25%，同时利率1.59%的2年期固定利率贷款产品被取消。 所以，希望在英国申请贷款的朋友们，最好赶在下一次加息之前把mortgage搞定。 而即将在九月迎来新学期的朋友…这就非常尴尬了。 租金暴涨 还记得刚脱欧那会儿，各大银行吵着要逃离英国吗？ “预计2017年初，各大银行将开始逃离伦敦，搬到都柏林，法兰克福，柏林或者巴黎等欧洲大城市，一方面可以降低运营成本，另一方面可以继续为欧洲客户提供服务。那么，英国将失去约200亿英镑的金融服务业务，其“欧洲门户”的作用也将消失。” 结果，一转眼到了2018年，很多公司都续签了伦敦办公室的合同… 大型地产代理商JLL表示，就今年第一季度，他们一共租出21.3万平方米位于伦敦市中心的办公室，这比去年同期增加了14%，比过去十年的平均水平高了5%。 JLL说，尽管各大公司说着要搬要搬，但是最后不了了之…于是出租生意就这么变好了。 另一间房产中介表示，去年，伦敦西区（West End）地产表现活跃，成交量是自2012年来最好的。根据该中介的报告，目前伦敦有大量的商家，急需83万平方米的办公场所… 由于商业地产走势如此好，很多巨头都把目光瞄准了办公室。WeWork最大的竞争对手LEO（London Executive Offices），有可能在今年易主；据悉，收购价有望达到7亿英镑之多。 LEO去年的财报显示，公司去年的营业额为7000万英镑，比2016年同期上涨了700万英镑。 不只是办公室租金好转，就连英国某些片区普通的民宅，吸金能力也好过有职业的主人。 Halifax统计了近二年内英国所有片区的房价平均增长，再拿这个增长和房主平均收入作对比，制作了所谓“你还不如你的房”系列。 伦敦的Barnet，Newham，Croydon和Merton都有上榜。位于伦敦北部的好学区Barnet表现尤其抢眼，两年升值几乎是主人的一倍。 根据Rightmove的一份报告，同时上榜的Newham和Merton，是去年伦敦房价涨幅最大的十个区之二。 位于伦敦东面的Newham，距离金融城只有8公里之遥，还靠近泰晤士河，地理位置很是优越。由于2012年奥运会时，奥林匹克公园设在了该区，使得该区的重要程度一下子提升。之后，政府又在这里进行了大大小小的改造工程，创造了不少就业机会，很多创意产业都选择落脚此区。 第三名Merton和第四名Hounslow差距不大，属于西南部发展中区域。Merton就在富人区Wimbledon边上，Hounslow则是靠近希斯罗机场。横贯铁路（Crossrail）开通后，这两个区的通勤便利指数将得到大大提高。 房屋价格： 约¥ 30万 预估交易费： 约¥ 12,954 建筑面积：3平方米 土地面积：1394平方米 点击查看此区域更多精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 总之，就数据来看，英国目前还是蛮在状态的。如果您想要来英国求学，工作，或者做点小生意，应该越早准备越好。政策和汇率随时都在变，早一点下手，少一份不确定，很多好事儿都是观望着观望着就蒸发啦。 不谈叙利亚空袭的性质，梅姨最近的状态是比较铁了。希望她继续focus，带领英镑和英国走好脱欧，成为名副其实的铁娘子。 来源：悦居英国 排版：Shelly Du
近两年中国对外投资房地产的热情不断增加，投资规模持续扩大。莱坊最新发布的《中国对外房地产投资报告》显示，2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元上升至150亿美元。澳大利亚、英国及美国的门户城市成为投资热门城市。 房企布局海外市场 1月23日万达集团收购澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。这是万达集团继黄金海岸珠宝三塔项目后在澳大利亚的又一重大投资。此前，绿地集团也曾拿下海外地标性项目，而这仅仅是中国对外房地产投资热潮的缩影。 “如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。促使中国投资者在海外投资房地产的主要原因有中国国内政策推动海外投资、国内市场需求放缓、海外市场更客观的回报率等。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明指出。 根据莱坊的统计，目前中国对外投资主要集中在澳大利亚、英国和美国的门户城市，其中中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年同比增长超过60%。 “2013年中国流入上述三个市场的资本比2012年增长了5倍。”王家明预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年水平，未来仍将是投资的热门地。 目前大型开发商已开始在海外市场积极开发物业项目，寻求多元化发展。根据莱坊统计，总资产规模超过110亿美元的19家房企中，已有8家房企在海外进行了投资，另有8家房企对海外投资“有兴趣”。 除了传统热门城市外，部分城市还具有投资潜力。莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示，如果综合考虑甲级写字楼回报率以及与10年期国债息差因素的话，法兰克福、东京、休斯顿等城市也具有投资吸引力。 险资“出海”异军突起 除了开发商“出海”外，险资也成为中国对外房地产投资的“主力军”。业内人士预计，2015年将是保险公司海外地产投资活跃的一年。 莱坊数据显示，保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资。其中，安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。 “险资投资海外地产主要集中在标准型建筑，注重风险和回报平衡，同时也会考虑到同行竞争。”纪言迅表示，由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度，有望出现更多投资案例。 不仅是开发商及险资，目前超高净值人士、中小型国有企业以及民营开发商也开始走出海外投资房地产项目。据王家明透露，目前上海某私企在澳大利亚的投资额已经超越万达及绿地。 “在海外投资时语言、文化、买卖谈判等很多方面与中国国内有较大差别，部分国家的项目审批流程也比较长。”王家明表示，国外房地产买卖均应进行估价，且成交额通常会高于估价10%，因此在对外投资时应该聘请专业化团队，在物业地点、类型及估值上进行全面考量。
