卑诗完成点票无大多数胜 谁人执政料下周三有结果 >>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费 加拿大卑诗省选所有选票昨日完成点算，依旧没有一个政党取得大多数席位，究竟由谁执政仍未明朗。夺得43个议席的卑诗自由党声言要筹组政府。但取得41席的卑诗新民主党反对自由党继续执政，说新民主党要与取得3个议席的卑诗绿党谈判筹组执政联盟。 卑诗绿党则说仍未不排除与自由党合作，说一切有待与其余两党的谈判如何进展;并预测在下星期三前便会有结果。 NDP和自由党总票数仅相差1566票 昨日全部选票点算完成，仍然维持5月9日选举夜的席位分配，也就是卑诗自由党得43席，卑诗新民主党得41席，卑诗绿党得3席，未有一个政党取得44席的大多数议席。卑诗省大半个世纪以来再次出现少数政府。 这次省选投出的197万多张选票之中，省自由党共取得796,672票，省新民主党取得795,106票，两党相差只有1566票。省绿党则有332,387票。 NDP和自由党总票数仅相差1566票，这是B.C省历史最小选票差距。第二小差距发生在1941年，当时最接近的两党选票差距为1915票。 在万众瞩目，一度仅相差9票的Courtenay-Comox选区，NDP在包括缺席选票的最终计票中，将差距大幅扩大到189票。自由党自知多数党美梦大势已去。 简蕙芝仍想当省长 选票点算结束后，卑诗自由党党领简蕙芝(Christy Clark)发表声明，指出自由党在省议会仍形成多数状态(plurality)。简蕙芝认为卑诗自由党有责任向前看，筹组政府。 简蕙芝说，卑诗省民要求跨越党派界限，携手合作，把省民的事办好。 简蕙芝坚持省政府需要优先保护好本省经济，维持负责任的理财，同时聆听省民对于社会及环保议题的诉求。简蕙芝未有说及与其他政党合作的事，只是说工作才刚刚开始。 NDP：正与绿党谈判组联合政府 昨日选票点选结束后，卑诗新民主党党魁贺谨(John Horgan)举行记者会，反对由简蕙芝筹组政府。他指出，这次省选有60%的选民要求改变政治现状，反对自由党继续执政。 他说新民主党也正在筹组政府，正与绿党谈判组成某种「多数议席架构」。他说与绿党谈判进展良好，尽管协议不会在今天出炉。但他没有详细说明。只是说会儘快出台新政府的模式，不会让卑诗省民久等。 贺谨说，新民主党与绿党在比例代表制、禁绝大金额政治捐献上，立场一致。他说新政府将聚焦托儿、教育等服务。贺谨又说，新民主党与绿党支持度整合起来规模也不少。 绿党:自知责任重大 绿党则说仍未不排除与自由党合作，说一切有待与其余两党的谈判如何进展; 绿党声称自知责任重大，将严肃对待省民重托，全力以赴。 绿党还表示，他不会着眼于短期协议。至少支持建立一个2年，3年的稳定政府，4年也是努力方向。 绿党并预测在下星期三前便会有结果。 温哥华楼市生死未 由于NDP和绿党都偏向于加大对温哥华楼市的打压，如果NDP和绿党组成联合政府, 温哥华楼市前景堪忧，又政策风险。 以下是3大党竞选时的住房政策 自由党去年推出15%外国买家税和首次购房者贷款优惠后，没有任何新的承诺。新民主党称会建造更多可负担住房，以及加强对租客的保护。绿党则承诺要对外国买家税加倍至30%，同时在全省推行。 相关资讯：加拿大房产买卖中的额外费用 （据加拿大家园）
温哥华市中心西端有柏文住客投诉被业主大幅加租，平均每户月增500元，面对迫迁难题。业主根据有关配合区内平均租金水平的租务条款加租，但业主组织表示，相信这不会成为一个趋势。 居住温市哈伍德街（Harwood St.）一幢两层高柏文大楼的租客帕诺恩（Amanda Panon）表示，11个长期租客今年2月收到业主加租通知，他们正在向卑诗住宅租赁办公室（Residential Tenancy Branch）提出上诉。她补充说，业主按租住年期厘订加幅，由16%至43%，平均每户加租500元，令他们难以负担。 点击查看加拿大更多精品房源 据卑诗业主协会（Landlord BC）行政总裁赫特尼克（David Hutniak）表示，如果住客的租金远低于该区市场租金水平，业主可以向住宅租赁办公室提出加租要求，并由仲裁员决定是否可以加租。他强调，业主只能每12个月提出加租申请一次。有关法例已经实施多年，但每年申请加租的业主不多，就是业主每年提出申请，也不易得到当局批准。 现正协助该批租客的新民主党省议员贺珀特（Spencer Chandra Herbert），就促请省府修改相关租务条款。 相关资讯：二月大多伦多楼市涨幅惊人！成交量急剧上升，新房源增幅减少 （据加国观察）
市议会通过系列法案保护房客，骚扰定义扩大，加大对房东的惩罚，在纽约出租房屋要更小心。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看纽约房源本周三（8月9日），市议会通过20条左右保护房客的系列法案，即将提交市长签字。这些法案在保护房客的同时也把房东们置于更加狭窄的境地，他们需要更加小心别碰“雷区”。有吃过亏的多家庭住房房东感叹：“还是别当房东好。” 法案保障了房客不受房东骚扰，加大了对房东的惩罚力度；此外，把骚扰定义扩大，以免受房东歧视。对此，有多个出租房的程太太表示，做为房东，自己的房子要租给什么人，自己“总要挑选满意一些的，当然不可以歧视”。怎么能“挑”得合法呢？“首先，有两条是房东名正言顺的权利，就是看房客的收入证明包括税单，以及工作单位或者以前房东的推荐信。”她说。“如果对方的信用评分（credit score）不够，比如房租占到了收入的30%以上，就可以拒绝租房，这都是合法的理由。” 程太太曾经在租房上面与房客打过几场官司，“就是赢了官司也花掉了几十万律师费。”所以她“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，找房客时总想找个老实的人家。“无奈之下我就不以房东的名义出现，如果看对方给自己的感觉不好，就尽量不让对方看房。但是要礼貌地留下电话号，说请房东联系他们。” 针对新法案中对房东联系房客的频率等限制，程太太更是火大。“我们房东联系房客就是骚扰，那么房客大半夜打电话说冰箱坏了是不是骚扰呢？”她反问道。对公共取暖的楼房，供暖问题最敏感，房间的温度一定要达到标准，否则就容易被起诉，“所以我都改成单独供暖，你要房间多少温度你自己决定。”她说。 根据程太太的经验，房屋的设备、设计或者油漆等问题如果让房客受伤或者得病了，官司打到哪里去都是房客赢。“很多事情都是说不清的，所以说还是不要当房东，”她抱怨说：“现在的政客都是要选票，在‘自由民主’的旗号下走到极端，不讲道德了。人与人应该礼让，房东让著房客，房客让著房东，现在的法律让人简直耍赖皮了。” 程太太说，现在纽约市面上有一些“专业房客”（professional renter），专门钻法律的空子。他们看上去是很好的房客，租金上也不讲价，押金也照给不误。但是，一旦这样的人住进房子就不给房租了。她说：“我找律师请他们搬走怎么也要一年半载，他们就白住了；你要是打电话撵他，他就告你骚扰。” 新法案还加强了市政对那些不交罚款的房东的惩罚，市议员引述了开发商克罗曼（Steve Croman）的案例。这个人在长达7年的时间里不交罚款但是仍然获得了新的建设许可。新法案保证这种事情在今后不会再发生了。 （互联网资讯综合整理）
加拿大BC省政府刚刚发布的房地产交易数据显示，在省政府实施针对海外买家征收15%转让税政策之后一度纷纷退市的海外买家又陆陆续续返回大温地区：在今年9月该地区6,105宗交易中，涉及海外买家的交易占了约5%的比例，比今年4月的数字翻了整整一倍，当时海外买家的交易量仅占全部交易的2.5%。 不过，今年9月的数字比BC省府实施新税之前还是差了不少。根据BC财政厅长早前提供的数据，2016年6月到8月1日，海外买家涉及的交易占大温地区全部房屋交易量的13.2%。而政府是从8月2日开始实施15%的转让税，该政策立即取得立竿见影的效果，不仅令温哥华的房屋销量大降，而且房价也随之下跌。 今年年初，蒙特利尔银行（BMO）的经济学家Nesbitt Burns所做的专项研究显示，对外国买家征收转让税的政策已经取预期效果，也就是把温哥华不断飙升的房价拉下来。BMO的首席经济学家Douglas Porter也指出，通过数月的观察与研究，现在有足够证据解释为何温哥华房价急降和多伦多持续上升的原因，大温地区的房价是政府的加税政策拖下来的。 Porter用下图对上述结论进行解释：图中列出三个城市从2013年到2016年的房价变化曲线，竖线代表BC省府实施转让税之后的情况。对照温哥华，多伦多和BC首府维多利亚（Victoria）都是未对海外买家进行干预的城市，它们的房价照升不误，而温哥华的房价则开始下滑。 多伦多、温哥华和维多利亚2013年到2016年的房价变化曲线图： >>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费 15%的税难挡海外买家热情 就在今年6月，专营豪宅的苏富比国际加拿大区总裁亨德森（Brad Henderson）就认为，15%的转让税无法阻挡海外买家对温哥华和多伦多两地房市的热情。因为这两大城市亚裔多、生活和投资障碍低，因此仍是他们最青睐的对象。 一系列个案显示，即使BC和安省先后实施15%的转让税，但海外投资人仍然最喜欢温哥华和多伦多，像蒙特利尔、卡尔加里虽然也有投资潜力，这里的房市也开始回暖，但在海外买家眼中，后者仍然属于二线城市，根本入不了他们的法眼。 对海外投资人而言，他们最看重的是房价增长的潜力及前景，无论温哥华，还是多伦多，其房屋供应量远不如蒙特利尔和卡尔加里等城市，而需求量则不断增加。何况，温哥华和多伦多的经济发展向好，就业市场强劲，成为房地产市场稳定的重要保障。 弃还是留？BC新政府对海外买家税犹豫不决 针对海外买家征收15%转让税的政策由BC前自由党政府推出，但自由党在省选中失败，新民主党上台执政。虽然出台海外买家税的初衷是为了遏制飞涨的房价，提高居民的房屋负担能力，但根据大温地产局的数据，到今年8月温哥华普通房屋的价格仍然超过$100万。 在今年4月至9月间，BC省房屋交易总量为84,139套，其中有2.8%涉及海外买家，交易总价值约为$20亿。同期内，列治文（Richmond）的海外买家交易占到8%，而维多利亚和Capital Regional District两个地区则为4.3%。 BC新民主党政府表示，他们正在审议与海外买家有关的房地产数据，以及前自由党政府首次购房者免息贷款项目，以便确定是保留或修订这些政策，还是干脆废除这两项政策。 来源：加国无忧 责任编辑：Shelly Du
据美国《世界日报》报道，日前，美国洛杉矶市议会投票通过，执行新的民宅居室短租法规，规范Airbnb等网络短租平台，2019年7月生效。 据《洛杉矶时报》报道，根据新法规，洛杉矶居民仅可把自己的主要住宅用于短租。规定要求屋主必须在市府登记，缴纳住宿税，保留相关记录以备市府检查，并要确保房间内安装烟雾探测器和消防装置，并提供紧急出口的讯息。每年可短租住宅长达120天，不过如果屋主近期被市府至多只开过一次罚单，或能向市府官员表明超期短租不会影响邻居生活，短租时间可超过这个限制，全年迎接短期住宿的客人。 然而，受到租金稳定条例（Rent Stabilization Ordinance）管控的公寓和签有平价屋协议的住宅，不能用于短租。洛杉矶市有超过60万套住宅限制房东的房租调涨幅度，因而不得进入短租市场。 洛杉矶市议员博宁（Mike Bonin）与市议会议长魏森（Herb Wesson）超过三年半前首次提议管理短租市场，他们表示洛杉矶市需要阻止把民宅作为旅馆经营的做法。 通过Airbnb平台短租住宅的屋主11日在听证会上表示不满说，新法规要求屋主缴纳的相关税费数额过高，会导致一些负责任的屋主无法从中获利。海德尔（Rhonda Hayder）的住宅受到租金稳定条例管控，她把一间卧室用于短租。她说，洛杉矶生活成本日益增加，人们通过Airbnb短租住宅是为了挣钱生存。 这套加州洛杉矶的2卧2卫公寓明亮通风，位于好莱坞的中心地带，坐落在热闹的好莱坞里吉斯。 这间宽敞的一楼公寓设有开放式布局，装饰性壁炉，室内洗衣机/烘干机组合以及俯瞰泳池区的阳台。 居外物业编号：44298841 点击查看房源信息 新法规也对Airbnb和HomeAway等住宅短租平台提出新要求。这些平台不得帮助没有在洛市府登记注册，或短租天数已超过限制的屋主出租住宅，若违反此规定，则需每天缴纳1000美元罚金。短租公司必须定时向市府提供短租屋主的个人资料，以便协助市府执法。 对此Airbnb网站表示，除非接到法院传票，否则不会提供屋主的姓名和地址。他们认为可以建议相关系统，当屋主在网站登记时把讯息转发给市府，不过只有洛市为度假短租（vacation rentals）生意开绿灯，即同意让民主把第二套住宅或投资房产用于短租时才会这么做。 HomeAway公司提供度假短租业务，他们希望找到合法的经营途径，并称此举为旅游者在寻找舒适的住所时提供了亟须的一种选择。市议会11日决定，无论是否将度假短租业合法化，新的短租法规都会于明年7月生效执行。 不过，有关此类短租的争论并未结束，魏森等议员11日提议，请求市府起草新的法规，允许度假短租行为，并在整个城市限制度假短租的住宅数量。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多洛杉矶在售房源，或致电 400-041-7515 谘询美国留学、移民和投资的机会。 来源：中国侨网 责编：Zoe Chan
豪掷1.57亿元在温哥华购买豪宅，一周姓学生的举动被称为“最牛华裔学生”，这一价格也创下了今年温哥华豪宅的最高成交价纪录。昨晨，记者联系负责此次房产销售的经纪人Cherry Xu，但是其以隐私为由婉拒了采访要求。对此，麦当劳地产集团加拿大房地产投 资中心执行董事丹·斯嘉罗（Dan Scarrow）表示，像周姓学生这样买下一栋豪宅的案例，在加拿大可以说屡见不鲜。他告诉记者，不像在美国，加拿大并没有赠与税或是遗产税，因此父母很 容易合法地以其子女名字购买或是转移房产。他猜想，此次周姓学生的案例正是这样的情况。亿元置业豪宅占地1.7英亩 学生持99%所有权《温哥华太阳报》报道称，这栋位于温哥华格雷岬区贝尔蒙大道的豪宅占地1.7英亩，建筑面积约1356平方米，有5间卧室，面朝北岸山脉和大海。该房产今年估值为2560万加元，被以3110万加元（约合1.57亿人民币）的价格被买下。房产资料显示，买家是一名叫周天宇（音译Tian Yu Zhou）的学生。周姓学生并不是这栋豪宅的唯一业主，他拥有房子99%的土地所有权，剩下1%的拥有者是一名冯姓女商人。报道称，他们的首付款约合1.1亿元人民币。这幢房子的贷款文件显示，今年4月28日通过房产抵押从加拿大帝国商业银行申请到约合4700万人民币的贷款，每两周需要支付约8.6万元人民币。加拿大新民主党房市评论家大卫·埃比表示：“一个学生可以负担得起一幢千万豪宅，是非常奇怪的事情，也是不可思议的。”这位Tian Yu Zhou到底是谁？记者注意到，加拿大华裔女钢琴家周天羽因此事“躺枪”。她在自己的社交媒体上表示：“一些朋友读了这篇报道，都来问我是不是花3110万加元买了一套豪宅，我只是想澄清，不是我。”原因猜测加拿大无赠与税或遗产税 疑为家长购买或转移房产麦当劳地产集团加拿大房地产投资中心执行董事丹·斯嘉罗告诉记者，这一新闻在当地也引起了轰动，主要是因为部分中国人的财富规模，在加拿大很难被理解。当地不像中国，并没有父母帮助子女购买房产的传统，所以很多当地人看到这样的事情是很惊讶的。斯嘉罗称，不像在美国，加拿大并没有赠与税或是遗产税，因此父母很容易合法地以其子女名字购买或是转移房产。他猜想，此次周姓学生的案例正是这样的情况。尽管很难获得中国人在加拿大购房的具体数据，但是已经看到很多中国人在加拿大温哥华和多伦多购买昂贵的房产。这其中的大部分中国买家都是移民至加拿大，或是已成为加拿大居民，相当于他们是加拿大人。主力买家价值数百万豪宅 常被主妇和学生买走他告诉记者，加拿大是一个稳定的投资地，也是一个美好的居住地。随着全球经济开始下滑，很多富人在投资商业时获得的回报越来越低，因此简单地认为在加拿大投资房地产是更好的安全投资选择。斯嘉罗告诉记者，加拿大居民住宅的持有成本，相比其他很多国家来说低了不少。加拿大的住宅按揭率大约在2%到2.5%之间，房产税从温哥华的0.4%到多伦多的1%不等。除了基本的维护成本，维持房产并没有额外的花费。关于政府对于海外买家的限制，斯嘉罗表示，加拿大是少数几个对海外买家没有重大限制条件的西方国家之一。在这里对外国人购买什么并没有限制，也没有特别的外国人税收，而且外国人同样可以获得基本上相当于当地利率的加拿大抵押贷款。加拿大不列颠哥伦比亚省大学2015年底的一份调查显示，近来新近购买数百万加元级别加拿大豪华房产的人，通常为家庭主妇和学生。加拿大新民主党房市评论家大卫·埃比称，主妇和学生大量购买房产已经成为趋势的一部分，但是并不清楚这两类收入几乎为零的人群，如何将“不可能变成可能”的。报道指出，加拿大豪宅市场仍在继续增长，大多数受访经纪人认为中国买家是主力军。有些经纪人认为，外国买家是推高房价上涨的主要原因，他们买走 了市场上1/4的豪宅。95%的地产经纪人认为中国位居外国买家主要来源国的前三名，六成经纪人认为今年下半年会有更多外国买家。引发争议以高出预估价值出售加拿大打击“影子转售”周姓学生购买的这幢豪宅，原主人是温哥华名人彼得·布朗（Peter Brown），他是Canaccord Genuity投资公司的创始人、著名慈善家，现在还是温哥华警察基金会主席。《温哥华太阳报》报道称，布朗夫妇在当地政界、商界和慈善界都是具有影响力 的主要人物。这一交易，也引起当地非议。1983年，布朗和妻子购买这栋豪宅时，仅花费了250万加元。2015年6月，该房产被正式挂价2200万加元。现在，买家从他们手里买下这栋豪宅的总购房款是3110万加元。埃比表示，这一交易恰好与政府“温哥华房地产市场还在控制范围内”的言论相悖。像布朗这样的名人，直接从火热的市场中受益，加拿大政府却对房市 危机反应迟缓。政府一边说温哥华的房地产市场没有问题，与此同时，他们的主要资金筹集人之一却将房产以远远高出预估价值的价格卖给一名学生。就在上周，加拿大政府推出了打击不道德房地产行为的监管政策，包括对于影子转售的打击力度。所谓影子转售，是指在楼房买卖交易完成之前，将买卖合约转手多次。由于转手未有上报，因此没有记录在案，令政府损失大量税款收入。埃比对此表示，大温哥华地区的地产经纪通过多次转售的方式，意图推高物业楼价，从中抽取佣金，还可以逃避缴付物业转让税及资本增值税等相关政府税款。尽管如此，评论指出，政府对“疯狂楼市”的反应依然迟缓。当地官员上周三仍在表示，政府需要更多的数据才能弄清楚温哥华的房地产市场到底怎么了。她称，“弄清楚到底有多少非加拿大居民在此置业，只有这样，才能制定出正确的解决方法。” 相关新闻：温哥华房价多少钱一平_温哥华房价多少钱 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据腾讯新闻）
美国国旗要再添两颗星？ 据美国国家公共电台6月13日报道，比特币投资人、“硅谷风投教父”提姆·德瑞普近日提议将美国人口最多的加利福尼亚州一分为三，以此改善民众教育水平，加强基础设施建设。名为“加州3”的该提案目前正在征求签名，旨在参加11月的州际全民公投。 这不是德瑞普第一次尝试将加州拆分。2014年，他曾发起将该州拆分成6部分的运动，但最终签名人数远未达到合格要求。 这次他将加州从南至北分成3部分，“新的州政府可以在崭新的开端改革创新，更好地服务人民”。英国《卫报》称，若该提案通过，将是继美国南北战争期间西弗吉尼亚州从弗吉尼亚州分裂后，第一次出现州分裂。 他的提案试图将加州分成“加州”、“南加州”和“北加州”。其中的“加州”主要由6个沿海县组成，包括：洛杉矶县、圣芭芭拉县和文图拉县等。“北加州”由从圣克鲁兹到俄勒冈州边界的40个县组成，包括了旧金山和沙加缅度。而“南加州”则是由12个县组成，包括弗雷斯诺县、肯县、橙县和圣地亚哥县等。 他对《洛杉矶时报》说：“分成三个州可以让我们获得更好的基础设施、更好的教育并降低税务负担。分成三个州，可以促使政府更好地为公民负责，促进合作和竞争。” 提案：加利福尼亚如何分裂 弗吉尼亚大学政治中心的分析师预测，新的“加州”和“北加州”将是倾向民主党的州，而新的“南加州”将成为摇摆州。 不过，专家认为这一提案实现的可能性很小。民意组织4月的一次调查显示，仅17%的合格选民支持这个想法，且即便该提案在公投中通过，还需经过州法律和美国国会等一系列门槛。也有人认为，将“大加州”分裂并不是改善社会情况的根本方法，“就算拆成300块也没用”。 来源：环球时报 责编：Zoe Chan
由民主党控制的纽约州议会于周日深夜通过1750亿美元的2020财年预算案，其中包括对纽约市售价100万美元以上的房产征收1%起的“豪宅税”。但其中并不包括饱受热议的暂住公寓税（pied-a-terre tax）。 据《纽约邮报》报道，豪宅税计划包括7个“渐进式”税率，售价200万美元到300万美元之间的房屋税率由1.25％开始，价值2500万美元或以上税率则高达4.15％。 此外，售价超过300万美元的纽约市住宅，原0.4％的州转让税将增加到0.65％，多出0.25个百分点。 这将使豪宅的总税率达到4.55％，超过目前税率的三倍。 根据StreetEasy.com的说法，通常，豪宅税会在成交后的15天内由买家支付。 据了解，豪宅税可追溯到1989年，由州长库默的已故的父亲马里奥·库默签署成法，那时大苹果的房地产市场还没有如今这样繁荣。 根据Zillow网站的数据，目前曼哈顿房屋的中位数价格为155万美元（约合1040万元人民币）。 W New York Downtown Residences 豪华酒店和服务式公寓，位于曼哈顿岛具有标志性地标的中心地带——世界贸易中心的门口，距离华尔街、纽约证券交易所、纳斯达克和联邦大厅仅有几步之遥。从建筑的四方八面欣赏壮观景色，包括曼哈顿天际、哈德逊河和自由女神像等皆是一览无遗。 居外物业编号：45568089 请点开查看详情 另一项由州参议员霍伊尔曼（Brad Hoylman）提出的征税方案未能包括在最终的预算案中。霍伊尔曼主张对拥有房产价值500万美元以上、用于投资或暂住的房主征收此税，对自住业主不会产生任何影响。这项附加税将按年征收，按房产价值采取阶梯累进税。 由于担忧这项征税会打击房地产市场，因此最终未获批准。 州长库默表示，豪宅税这一项收入给纽约州每年至少增加3.65亿美元的税收，这笔钱将用于MTA的地铁维修。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多纽约豪宅房源，或致电 400-041-7515 谘询美国留学、移民和投资的机会。 来源：美国侨报网 责编：Zoe Chan
“我以为移民洛杉矶以后会过上幸福的生活，生活确实很幸福——直到孩子要上学，我的生活方式和生活重心，一切都改变了。”住在西海岸洛杉矶的华人移民小宋告诉搜狐公众号“知世”，“经过我的仔细研究，美国也有‘学区房’，因为免费的公立学校都是就近上学。”在美国繁华的城市，“学区”虽是影响房地产市场供求的因素之一，但并不是特别重要的因素。教育界与地产界人士认为，这主要得益于美国公立教育体系的设计、政府对教育资源的调节配置以及对房地产投机空间的有效压缩。但是，“学区房”三个字，却让年轻的父母们操心。学区房值得购买吗？小宋是洛杉矶当地华文媒体的雇员，南加大的新闻硕士，通过H1B抽签拿到工作签证，老公是中国香港移民第二代，不会讲中文，加州大学电脑工程博士，性格腼腆。>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费他们一家本来住在洛杉矶的圣莫尼卡区一套白人社区的独立屋里，那里有阳光和一望无际的沙滩，有着高度的私密性，而且80多万美元的价格在房价高昂的洛杉矶显得很划算。他们的房子首付18万美金,多数来自于双方父母赞助,每月还贷2700美元,这差不多也是该区一室一厅公寓的月租金，“我们华人跟老美不一样，毕竟买了一套永久产权的房子，就有了安全感。”小宋说。买房的时候，小宋在房地产网站查询了所有信息，圣莫尼卡区的治安、社区配置都是一流，唯一她没有在意的，就是这里公立学校的评分。学区房！学区房！在美国绝大部分州，小学从K年级开始（相当于幼儿园大班）至高中三年级或四年级（各州学制不一）都是就近入学的，公立学校均为免费教育，一般时长为12年。公立学校的财政收入一般来自于州政府拨款和本社区居民缴纳的地税，因此，住在该社区的居民子女可以上本学区的公立学校。而公立学校往往有一套复杂的评分体制，如果在8分以上，就算是很好的学校，若在6分以下则反之。圣莫尼卡区的学校只有6分。“我也是孩子出生以后，才考虑到这一问题。好学区治安好，教育资源丰富，有好的老师，好的设备，而且还有免费的校车。”小宋在经过长期的研究以后，对好学区的好处娓娓道来。在孩子上学方面，小宋也发扬了自己的“学霸”本性：“我咨询了很多的教育专家和心理学家，大概研究了300份学校教育对小孩心理和人生发展的报告，经过三年的研究，我发现好的学区对一个孩子的成长至关重要。”跟绝大多数普通美国人一样，她优先考虑的是免费公立学校。“私立学校不仅学费贵，还要捐献高昂的费用，多的甚至可能是好几万美金，还会互相攀比，如果家境一般，这样的环境不利于孩子的身心成长。”做过3年儿童教育心理研究的Lisa告诉搜狐公众号“知世”。上好的公立学校只有一个前提，你住在一个好的学区。因为美国是没有户籍制度的，美国公民每迁徙到一个新的地方,就自动成为了那里的居民，自动地拥有了该地的各种权利。于是，为了让孩子上更好的学校，在小宋的女儿上四年级的时候，他们搬家了。至少租房就可以上学小宋告诉自己的丈夫，“在遥远的中国，如果一个村子里有一个孩子考上了清华北大或者哈佛耶鲁，他可以终生不用工作，全村人都愿意养着他，他只要上学就行了，还会被写进村志里，中国人对教育就是有着这样刻骨铭心的追求。”“病态。”小宋的老公虽然完全不能理解这种文化，但毕竟出身于华人家庭，明白自己父辈也是为了自己的教育如此含辛茹苦，打三份工供自己和哥哥弟弟上学，因此，他也无法责备妻子看似不可理解的行为。他们搬离了圣莫尼卡，以2700美金/月出租了该区环境优美的独立屋。从西搬到东，搬到月租2500元的阿卡迪亚区、仅有90多平的公寓里。在好的学区里，不管是白人中产阶级还是其他族裔的家庭，平均收入都不低。这里居住的家庭，无论是选择公立学校还是私立学校，家长在孩子的教育上，都会投入大量时间精力，远远超过普通学区的家庭。而在那些贫困地带,还有少数族裔聚集的低收入区，父母忙于安身立命，自身资源匮乏，对孩子的关注相对不够。她补充说：“如果是底层的白人，可能没有那么在乎孩子的教育，但是即使是底层的华人，也会为了孩子的教育愿意付出所有。”“我们搬到这个区，其实就是为这里的教育。”不过，由于是租房而不是买房，不用自己缴付每年1万美金左右地产税，小宋一度担心没有地产税账单而不能帮小孩注册上学，但事实上，她多虑了。“后来我才发现，只要你住在区里，哪怕是租房也可以读该学区的学校，只要是水电账单或者租约合同，就可以证明你的住址。”小宋说。而且自己绿卡的身份，并不影响孩子上学，“在加州，不管是合法还是非法的移民，不管你的孩子是哪个族裔，只要是居住在该学区，孩子都可以在该学区的公立学校上学。”合租、抽签和房价：政府的“不作为”，富人的福利另一位华人第一代移民三宝，为了让孩子上阿卡迪亚区的公立学校，从仅有1.2英里以外的另一个学区搬到这里，房租涨了一倍，而且是跟人合租。但即使这样，只要能送孩子上好的学校，三宝也觉得“值得”。“这样一来，好学区有大量华人搬入，相应的，亚洲餐馆和各种中国超市也会相应地多起来，物价有时会高于其他区。很多白人因涨价和环境变得‘亚太化’而搬走， 有时在同一条街的两侧，房价能相差几十万美元，因为属于不同的学区。”三宝说。洛杉矶房产中介的刘大米告诉搜狐公众号“知世”：“受金融危机影响，加州的房产交易并不限购，政府一般也不会有宏观政策介入楼市。”他进一步解释说：“不过，倒是有一些本地的建房政策会直接影响到房价。比如，在华人区，也是房产交易发生较多的区，当地政府会限制开放商盖一些较大的房子，对建筑尺寸和房屋具体格局都会有一些比较细的限制规定，而这些规定会影响到华人购买该区的房产。”这些措施，就限制了房产的购买，间接让房产价格保持在一个合理的涨幅范围之内。他还给出了一份2017年的房价报告，以全加州最好的学区艾尔玛或罗兰港为例，一处180平方米左右的房产，约135万美金（税前，含装修），那个学区的公立小学9分，初中8分，高中10分，这样就几乎能保证小孩“能上一个好大学”。“隔壁不远处一个4分学区，房价仅30万，或者在更远一点的湾区，房价更便宜，但是因为学区分数低，大多数华人是不愿意搬到那里去的。”他说。根据这份报告，仅在艾尔玛或罗兰港区，房价在07年达到顶峰，08年金融危机后，房价下跌至75万，后来每年以每年6%左右的幅度上涨。到了2017年 ，该区80年代的新房涨到120万-150万美金。而建筑于50-60年代同面积的房子大约是100万左右。同样是2007-2017年，北京中关村某小学附近的楼盘，均价从1万人民币涨到了9.5万/平。在加州，有些家庭不仅要在好的学区里跟人合租一套房子，有时候为了让孩子上好的学校，他们可能还得抽签等待学校的名额。来自北京的一代移民徐大亮就在这样的等待中，他说道：“你以为美国没有学区房？上学不用抽签？又不是外国的月亮比较圆。”徐大亮提到的“抽签”，其实是因为不同地区的学校政策又略微不一样。曾任美国教育部助理副部长的张曼君告诉搜狐公众号“知世”，比如，在北加州旧金山附近的帕罗奥图是一个极好的学区，学校评分常年稳定在9分-10分。在著名的斯坦福大学所在地“帕罗奥图”区，近半世纪来会每年免费提供几十个名额开放给住在贫民的东帕罗奥图区的家长们抽签，如果抽中了这个名额，就可以让小孩一直念到高中毕业,这是帕罗奥图这个区纳税人给家庭条件不富裕的家庭的福利。而租不起帕罗奥图富人区的房子，只能跟人合租在东帕罗奥图区的徐大亮每年都在等待着学校的抽签。“为了孩子能上斯坦福，今年没成功，明年继续抽。”对政治不再冷漠 但依然热爱对比无论是在加州或是美国其它地方，大部分华人对政治一向冷漠。但是，在去年的美国大选中，摇摆州宾夕法尼亚的此前一直不投票的华人出来投票支持特朗普。宾州华人助选团的齐女士告诉搜狐公众号“知世”：“我是一个不在意政治的华人，但我首先是一个母亲，民主党拟推出的亚裔细分法案，限制每个族裔上一流大学的入学名额， 而不再像以前一样，按学生的成绩录取。我们华人的孩子学习努力，本来就容易进入好的大学。”这确实使很多大学的亚裔比例增高，但是因为自由主义的政治正确和族裔公平，让读书好的小孩不能得到公平的教育机会，这是入学政治化。而宾州后来的投票结果，特朗普的选举人票数高出了希拉里，这跟之前的民调结果不同。有专家评论，这批“原本没有政治诉求”的华人妇女改变了投票结果。虽然此说法没有可靠的事实证据，但是在加州、宾州等很多地方，确实有为数不少的华人父母，因为教育细分法案的问题，而走上投票给共和党的特朗普之路，或者走上为特朗普摇旗呐喊的道路。不过特朗普上台以后新任命的教育部长，在施政演说时，计划要取消传统的学区制度，这让这些华人父母的心又崩溃了一次，走上了反对取消学区房制度的路。“如果学区房制度取消，那我们这些年租房、买房、搬家、抽签所经历的努力， 不都白费了吗？”小宋愤愤不平地说。“我们华人谁不想送孩子上好学校，谁不想为孩子买好学区的房子，买不了也要租。我从小就是家里的榜样，我的孩子也不能不如其它小孩啊。”小宋说。也许这里还有一件很重要的事情，“人类的天性就爱对比”。（据搜狐）
悉尼市中心一些公寓大楼的拥挤程度超乎想象，从阳台、洗衣间、客厅、走廊到卧室，处处挤满了床位和租户。新州1961年所推出的物业法律，主要针对小型由业主自行管理的无电梯公寓楼，显然无法预计50多年后的公寓居住情况，也无法看到如今的悉尼正经历房地产繁荣大潮，许多区域正在大兴土木建设新的公寓。期间新州物业法曾修改更新数次，但进入21世纪，城市已发生翻天覆地变化，居住环境、人员构成和以前有更多的不同。物业法律须与时俱进，适用于城市高层公寓楼、联排别墅、办公区、养老院、多用途大楼以及旅游开发项目等。日前新州物业法律草案出炉向民众征询意见。新州公平交易厅介绍草案中有八大主要的重大变化将会对业主和居民的生活产生影响。草案出炉征询民众意见新州的物业管理改革草案千呼万唤始出来，于7月中旬公布向公众征询意见，让公众有一个月的时间去考虑并给出意见或者建议。该物业管理草案包括了灵活的投票方案、透明度和问责制、业主投票代理、集体出售、翻新、装修、房屋缺陷、纠纷解决、停车、宠物以及吸烟等问题的改革，民众对政府计划改革的90多项条款有最终话语权。现行新州物业法需追溯回到1961年，新州公平交易厅表示物业法应进行改革，以更好地反映物业以及居住现状，而草案也就是在这样的情况下出炉。而相关物业条款的制定都是为了更好地改善物业居住环境，减轻监管压力，并改善民主进程。物业法的改革是顺应而生也势在必行。根据新州公平交易厅的数据，新州有超过200万人是物业公寓住户，几乎占到大悉尼地区人口的四分之一。新州约有75,000个物业机构以及社区体系，总资产约为3500亿澳元。物业法的改革无疑牵动着许多人和各方的利益。新州公平交易厅表示该草案将于今年年底提交给议会，并介绍草案里的主要变化对公寓居民和业主产生的影响。查看更多澳洲公寓房源变化一：投票方式更为灵活与时俱进以前需要业主亲自到场参加物业管理大会并进行投票的方式可能成为过去。在草案中，修改的条款将会让物业管理大会的召开使用多种的现代沟通方式。比如投票可以通过传统的邮寄、电子方式和无记名投票等的形式。有关文件也可以通过电子邮件发送，而不是再是依赖于传统的纸张通知。这些改革将能够让业主对业主管理委员会大会的参与，能够通过社交媒体、视频或者电话会议等实现，大大方便因故无法亲自到场参加的业主。并且业主立案法团也因此能够更为灵活地去决定年度业主大会何时举行。变化二：透明度更强以及建立问责制草案中主要修改建议包括：提升标准以及在物业管理中介和大厦管理处建立问责制。同时加强包括财务管理方面的信息的披露等。物业管理也不再仅仅是业主的事情，租户不能全然置身事外。如果大厦中大多数的单元都是出租的话。在草案中，新法将允许租户参与物业管理，参加业主委员大会的召开，同时也可选举产生代表进入物业委员会，但是在财务方面仍然需要尊重业主的决定。 变化三：代理投票进行限制很多人对现行的代理投票系统提出疑虑，该代理投票系统让少数人代表了大多数业主在业主委员会做出决定性的投票。在草案的改革中，一名业主将不会再代表大量的业主进行投票。草案中的投票制度的改革让促使更多业主可以参与到物业管理的决策中，有公平的机会发表意见。包括：限制一个代理最多代表不能超过20个业主，或者如果整个物业超过20户的话则只能代理业主数的5%的投票。变化四：楼宇维修引入检验报告和保证金草案中对此项的改革包括引入强制性缺陷的检验报告和建筑保证金。如果一幢新的大楼有建筑方面的缺陷，建筑的检验报告和保证金将有助于加强对居民和业主的保护以及延长建筑的使用年限。对建筑缺陷的早期发现识别和整改将会实施，这要求开发商在建筑竣工后的12到18个月之间聘请独立的建筑质量监查员开展建筑缺陷检查并完成检验报告。业主委员会应当确认质量检查员的任命，如果没有进行确认或者在建筑完成后开发商停止运营，那么新州公平交易厅将会任命其他的建筑质量检查员。 如果检查发现建筑存在问题，费用将由建筑开发商提供的保证金支付，否则保证金将会被退还给开发商。该举措将鼓励建筑开发商尽快地发现并及时解决建筑问题。变化五：集体出售和楼宇改造关于楼宇的整体出售以及改造历来颇受争议，这方面在此次物业法改革中是一个重头戏。目前在老式公寓中需要全部业主同意，方能将公寓出售或者进行更新改造，但是在草案当中，则是如果有75%的业主同意则可进行实施，其他少数业主必须服从整体决议。类似的运作机制已经在新西兰、美国的大多数州和英国实行。这将让一些老式楼宇得到恰当的维修以及居民得到应有的权益。新州公平交易厅将开展物业更新改造建议和宣传计划，为居民提供免费的资讯，这将包括援助热线。这一改革的目的是确保业主至少能够得到他们所住单元的市场价值以及获得额外的金额以支付一些相关的费用，比如搬家费用等等。 任何有关楼宇的更新方案将会提交到土地和环境法庭做最后的审议。法院将会根据实际情况考虑该更新进程是否恰如其分。但如果楼宇的翻新改造方案的提出并没有遵循正确的程序，业主对楼宇更新不抱信心，支付给对更新方案持异议的业主的金额少于应有的补偿金等，法院将会对楼宇的更新方案进行否决。变化六：业主自家“微整”自主权更多在现行物业法中，公寓业主在对自家的房子进行微整时碰到不少难题，难以实施。但新的物业改革将为批准业主进行装修提供更为清晰的依据。比如在现行的法律中对局部微小的装修将不再设限。业主将对自家装修有更多的自主权，比如想在墙上挂幅画装个挂钩等都不再是难事。 但是需要注意的是，如果是有持久影响的装修，比如安装地板等，仍然需要批准，但只需要50%的投票通过即可。如果是影响建筑结构或者外观的装修则仍然需要有75％的投票表决通过才可进行。变化七：解决人满为患、饲养宠物和吸烟等难题在诸多容易产生纠纷之处比如宠物的饲养、停车问题和居住过度拥挤等问题上，草案也设立了更为明确和到位的法规细则，使之更加容易管理。在公寓中饲养宠物将更为容易实现，公寓的访客车位的滥用将受到多方监管，一个单元中居住的成人的数量将会根据卧室的数量进行限制，否则将面临高额罚款。、草案允许公寓的物业管理委员会和当地市议会联手，让市政停车管理人员对公寓停车场进行巡逻，并可以对滥用停车位的人进行罚款。变化八：扩大仲裁庭对物业争议解决的权力草案中将专门针对许多物业管理方面的争议，扩大仲裁庭的权力。物业管理中未付债款将在当地的法庭进行登记。仲裁庭权力的扩大将有助于确保业主委员会的功能运作更为顺畅。 目前仲裁庭只能是在物业管理公司不作为的情况下，指派另外的物业管理公司进行管理，但是这显然未能很好地解决面对物业管理中产生的诸多争议。 草案中仲裁庭还可以要求就某些争议事项业主委员会进行投票等。草案意见征询结束进入倒计时对于物业计划管理草案和物业计划开发草案（Strata Schemes Management Bill 2015 and Strata Schemes Development Bill 2015）的详情，公众可登录www.fairtrading.nsw.gov.au进行了解，并可将自己的意见发送至policy@finance.nsw.gov.au。截止日期为2015年8月12日。浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
