答:选择投资中心，根据多年国内申请者所提出的疑问，总结出以下几个要点： A：选择的投资中心是否有正式绿卡得批的案例：一般来说，如果投资中心有正式绿卡得批的案例，证明它的经营没有偏离在移民局备案的企业计划书。虽然你投资的项目可能比正式绿卡得批的项目晚很长时间，但你还是会对其经营充满信心。 B：选择的投资中心是否有在投资五年后返还投资款的政策：虽然利益共享，风险共担是投资人在投资之时应做好的思想准备，且移民局也明确规定不许投资中心将回赎政策书面写进投资协议，但不反对投资五年后，如果投资中心运作成功，返回投资人投资款的政策。 C：选择的投资中心是否对I-526 及广州领馆面谈失败，如何返还投资款项有明确且合理的规定。
1.为何部分海外人士用“澳洲公司”投资澳房？A. 所有权公司不同于个人，是法律意义上的实体，可以独立拥有资产，即公司名下的房产归公司所有。而公司归股东所有，是股东间接拥有资产的一种法律形式。B. 资产保护由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。所以公司具备资产保护，但有一定的限度。C. 收益权公司名下的资产归公司所有。资产所产生的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，资产的盈利和亏损也会按照公司形式的税率进行计算。值得注意的是，公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务，以提高公司的收益，控制成本。D. 控制权公司名下的资产由公司来控制，而公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而董事一般本身就是股东。所以海外人士作为股东一般不会丧失对于资产的控制权。>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费点击查看澳洲更多精品房源2.海外人士如何开设“澳洲公司”？A. 注册公司要求标准法定股本：通常法定资本100澳元，而注册资本无须验资，资金到位不限。公司名称：公司名称不是必须以PTYLIMITED “有限公司”结尾，其他词具体查询。公司名称一般不能以“信托公司”或“银行”或其它被认为意思相似的词结尾。董事： 每家澳洲公司都需要委任最少一个董事。其中一董事须为澳大利亚居民或在澳大利亚有住所的人士。股东：最少一个股东，没有国籍限制，而且可以是法人团体。股东和董事可以是同一个人。B. 注册流程向澳大利亚证券投资委员会（AustralianSecurity & Investment Commission，简称ASIC）进行申请Australian Company Number，简称ACN；相关链接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf向澳洲税务局申请澳大利亚商业号码AustralianBusiness Number，简称ABN，以及申请消费税GST申报后才算完成公司注册的全部程序。相关链接：https://abr.gov.au/3.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免至少5000澳币的FIRB申请费？澳洲《1975 年外国收购与兼并法》第4条定义“外籍人士”为：•非澳洲常住居民的自然人；•由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；A . 由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。澳洲《2015 年外国收购与兼并规则》第184条对“海外公司”作出补充与修订，必须申请FIRB：B.由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益超过20%的公司；由两人或多人合计持有控股权益超过40%的公司，并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。C.一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。4.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免海外人额外印花税？A. 以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了”控制权益“(ControllingInterest)一词。B. 一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。5.没有本地收入的海外人士如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款？A. 投资项目类型（购物中心、酒店等）：案例一：由海外人士（没有本地收入）持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投资价值300万澳币的购物中心，因该购物中心有稳定现金流与良好的商业前景价值，该“海外公司”仍然成功获得60%的澳洲银行贷款。此外，若通过内保外贷与Letter of Credit的形式，将有可能获得更高的贷款额度。B. 地产开发项目（公寓、联排别墅等）：案例二：地产项目一直受到中国投资移民申请人的青睐，当他们持有“澳洲开发公司”绝大多数股份时，若该公司的澳籍董事有着不错资产、商业背景且占有部分股份，那么将极大可能地获得更高的银行贷款比例，甚至有可能会被豁免预售要求。 * 此处特别感谢昆士兰资深商业贷款咨询公司Balanz的创始董事GeorgeSha提供贷款方面建议。6.海外人士的“澳洲公司”如何进行股份转移？A. 转移步骤：1. 准备股份转让协议，包含日期、对价、受让人等关键条款（注意增值税等）；2. 注销或减少转让人的股份证书；3. 出示或增加受让人的股份证书；4. 在股份变更的28天内递交ASIC 484表格进行政府登记。B. 回顾1-5步你获得了什么？失去了什么？相关资讯：7.1起海外华人财产账户全面遭清查！公民、PR、留学生都受影响！| 澳洲（作者：林汇铭）
什么是居住测试？根据该词的普通含义来理解，测试你是否居住在澳大利亚。“居住”的含义为了计算所得税，在决定谁是澳大利亚公民时，法院和澳大利亚税务办公室（ATO）根据于“居住”的日常用语的定义来解释，因为所得税立法中没有这个词。简明牛津词典将居住定义为：“…永久地居住，或者一个人持续相当长时间的固定的或通常的住所，在这个特定的地点生活…”进入澳大利亚税收裁定TR 98/17所得税：进入澳大利亚的居住状态概述了被视为居住在澳大利亚的情形。其考虑了以下进入澳大利亚的人员：移民在澳大利亚授课或学习的学者在澳大利亚学习的学生旅客，及定向安排就业的人。在澳大利亚期间的行为你如何开展自己的国内经济事务及其方式是确定你的居住状态中的一个很重要的因素。如果你在澳大利亚的日常活动与你在进入澳大利亚前活动非常类似，则你可能被视为一个澳大利亚居民。在居住状态的案例中，需要考虑所有相关的事实和情形。没有任何单个因素是决定性的。如何确定税法上的居住地在确定居住地时，被考虑因素如下：在澳大利亚的意图或目的家庭和生意/雇佣联系资产的维护和所在位置社交活动和生活安排。在澳大利亚的意图或目的有些时候，当事人的行为所反映出的留在澳大利亚的意图与自己陈述的来澳大利亚的意图不一致。被视为澳大利亚居民的例子Markus明确表示他不打算留在澳大利亚。但是，他的个人生活细节——银行账户、12个月的租房合同，显示他准备长期留在澳大利亚。在此情况下，为了税收目的，Markus很可能被视为澳大利亚居民。外国居民的例子Juliette称她打算至少在接下来的10年中停留在澳大利亚。不幸的是，她的访客签证只允许她在澳大利亚停留6个月的期间。该签证也禁止她在澳大利亚的时候申请一个永久居民签证。Juliette的停留的暂时性和预期的短期性意味着她将通常不被视为所得税目的上的一个澳大利亚居民。家庭和生意/雇佣联系你的家人在澳大利亚可能显示你居住在澳大利亚。例子Yusef来到澳大利亚工作。他的妻子和4个孩子仍然在伊朗。Yusef的行为的这一特殊方面通常不符合与居住在一个特定地点有关的活动。但是，他的家人的缺席并不意味着他将永远不被视为居住在这里。其他因素，像婚姻关系的状态和Yusef在澳大利亚时的行为的其他方面也可能对此产生影响。资产的维护和位置你组织你的经济事务（例如：支付账单、操作银行账户、保险单等等）的地点是你居住在何处的一个指标。资产的购买和维护也是你打算居住在澳大利亚的指标。这些资产包括：一个住宅（购买的或租赁的）机动车辆，及家庭用具。但是，维护一个居住的地方不等同于实际上居住在该地方。一个人可能在多个国家有住宅，但是这并不意味着在一个特定的收入年度他们将被视为居住在每一个这些国家。社会和生活安排在适用这个因素时，将会考虑你生活的正常过程。为了确定什么是“你的生活的正常过程”，在所述期间之前和之后的你的行为和习惯可能被会调查。你进行你的生活的正常过程的地方通常被视为你的居住国。你的社交生活和生活安排可能包括：在一个本地的竞争中进行社会运动成为一个本地社区俱乐部的一个会员将邮件地址改为澳大利亚，或你的孩子在本地学校入学。工作承诺可能要求你频繁地访问不同的国家，并且你可能不在任何国家建立一个永久住所。但是，你进行通常与一个人的生活的正常过程有关的上述的和其他活动的地点将最可能被认为是你的居住国。实际呆在澳大利亚要居住在澳大利亚，你需要显示在一段时间内的与居住在这里相符的行为，例如：一定程度的连续性常规，或习惯。因此，在确定你的居住状态的时候，你在澳大利亚度过的时间本身并不是决定性的因素。当决定你的行为是否符合居住在这里时，我们认为6个月是相当长的一段时间。这并不是说如果你在这里少于6个月则你将总是会被认为是一个外国居民，或者如果你在这里超过6个月则你将总会被认为是一个澳大利亚居民。通常，会综合考虑在澳大利亚的时间和行为的因素来确定你的居住状态。在一个国家的一个居民访问另一个国家如果你是一个国家的居民并且访问另一个国家，在决定你是否也是另一个国家的居民时要考虑的重要因素是你的访问的频繁程度和持续的时间。如果访问是你的生活的日常状况和模式的一部分，仅仅你访问一个国家的时间短本身并不排除居住在该国。在澳大利亚的情况下，没有设定具体的时间限制来决定你的停留时间是否足够长来使得你被认为是已经居住在澳大利亚。在每种情况下都必须考虑周围的情形。国籍在确定你居住在哪里时，该因素是最不相关的。但是，在边界的情况下，如果所有其他相关的事实不是决定性的，你的公民身份可能是有用的。双重居民你可以同时是多个国家的居民。在确定你的居住状态时，在决定你是否是一个澳大利亚居民时考虑你的情况是很重要的。当你有双重居住状态时，任何相关的双重税收协定可能会确定为了税收目的时的你的居住国及哪个国家对某些类别的收入有征税权以阻止双重征税。在某些情况下，这可能有限制澳大利亚的征税权力的作用。关于双重税收协定的更多信息，见外国雇佣收入豁免中的国际税收协定（双重税收协定）如果我不满足居住测试怎么办？如果你不满足居住测试，如果法定测试中的一种被满足，为了税收目的，你可能仍然被认为是一个澳大利亚居民。接下来读/做些什么居住状态——住宅测试居住状态——183天测试居住状态——退休金测试居民和外国居民的例子如果你已经最近到达了澳大利亚，你是一个居民吗？的工具能够帮助你来计算你的居住状态。如果你已经最近进入了澳大利亚，你可以在税收裁定TR 98/17所得税：进入澳大利亚的个人的居住状态中找到更多详细的例子关于居住状态的其他信息：外国居民——提交一份澳大利亚纳税申报表外国雇佣收入豁免（据唐林律师行 ）
在新西兰买卖房产 一些法律相关的话题 对一个人来说，买卖房产相关一大笔资金，是一件重大的事情。而房地产买卖关係到买方、卖方、仲介、律师、银行、建筑商等等，也比较复杂。本期的专题，要来探讨房地产买卖中经常碰到的法律问题。 一个案例引发的思考 首先我们来回顾一下最近发生的一个与房地产买卖有关的着名案例。 一对纽西兰夫妇想要卖掉自己位于Castor Bay 的大宅，他们找到了Premium公司的Pam Mary 作为他们的仲介，这是一位非常有经验的业界人士。这位仲介以250万元卖掉这幢房子，卖家还算满意。可是，令卖家大感意外的是，仅仅6个月后这间房子又转手了，而转手的卖价高达350万。在这笔新的交易中，新卖家找的是同一个仲介。而且很多证据显示，仲介跟这位新卖家的关係特别好，之前也做过其他8户这个卖家的生意，他自己的女儿还在这个卖家的Trust公司工作。 这个案例裡有几个不寻常的现象。第一、时间点非常接近。第二、同一个仲介经手两次交易。第三、这个仲介从事专业的歷史或是他的家人，跟这个新卖家有不寻常的关係。相关讯息都证明这个仲介在帮第一个卖家处理交易的时候，就已经有另外的安排，或是暗中进行其他牟利的作法，而不想要让原来的卖家知道。 案子经过3年的诉讼，高等法院最后作出终审判决，涉案仲介赔偿金额高达100万纽币。这是一个不寻常的数目，因为在房地产纠纷的时候，所谓的受害者的财务损失，很少有达到这么高的。 买房子 最要命的两点 在房屋买卖中，买家最需要重视的，最不能犯的毛病有两点： 首先就是避免「深信不疑」。无论是面对卖家的陈述、仲介的介绍，甚至于建筑师的Building Report，买家都不能完全「深信不疑」，而是要仔细去核对其中的讯息，不然真要有了纠纷，麻烦的还是买家自己。 如果一个买家看了蓝图，对着房子居然看不出来，或是没有发现任何显而易见的事（譬如门牌写错了），这样就没有人能救你。 其次是要买一个这么大的项目，却不申请Builder’s Report，自己放弃检查的机会， 这样别人也不能救你。所以买家也应该承担法律上所谓的Contribution，也就是自己没有尽到的责任。 买家需谨慎仔细核对房屋讯息 还有一种常见的房屋买卖纠纷，就是买家根据仲介提供的房屋讯息作了决定，事后却又发现问题，因此产生争执。 首先要注意的是，被误导的项目是否为买家带来实际损失。如果买家看上了一幢三房二厅二卫浴的房子，，后来发现其实是二房加上一个书房，因为书房没有衣柜。如果买家已经检查过房屋，知道房子长什么样，只是在描述上和被告知的不同，这个时候去告他应该没有什么效果。 此外，如果仲介告知买家房子是砖瓦的，事后却发现是木头的。很多客户很会生气，认为仲介误导而想要告对方。这时候首先需要考虑的因素，是在签约之前，卖家有没有给买家机会检查房屋？有客户说自己不具备专业知识，看不出到底是砖的还是木头的。可是从法律的角度来讲，这样的说法对法官说服力不大。买家在签字之前，或是在签字之后，都有充分的机会跟空间，可以透过专业人士帮忙检查不清楚的项目。买家应该尽自己的义务，检查仲介提供的讯息是不是真实的。 仲介可能会对法官说，我带你看了三次房子，每次至少一小时。签合约的时候，也放了一个房屋检查条款，你的专家检查过后也说房子没问题。从头到尾你都没有反应，也没有挑剔过。你不喜欢房子屋顶的样子，为什么不提出来？你又为什么要签字？ 点击查看居外网奥克兰精品房源 房产仲介的责任 在之前的案例中，法院判决仲介及他的公司要赔偿客户损失的100万纽币。但是市场风云变化，并非所有的市场高低都要仲介来买单。那么，什么样情况下，仲介需要承担责任呢？ 我们知道，请仲介来卖房子，就好像是请律师、医生、牙医来提供服务，是一种依赖他人专业服务的行为，而专业人士就因此有一定的责任。事情搞砸了，或者事情虽然办好但对方帮自己或他人从中获利，而没有向客户告知，这时候，就需要专家责任了。 例如客户请律师办遗产，他告诉律师说：「因为我的配偶已经走了，我希望尽快帮我把遗产处理掉，该怎么办就怎么办，反正我们这么多年都依赖你了。」结果这个律师不但没有把房子出售到最好的价钱，反而私下找一个朋友，用客户跟他提过能够接受的底价，就把这个房子轻易地卖出去。此时作为专业人士的仲介或是律师，就违反了信讬关系，而必须负起责任。 客户不具备专业知识，面对专业人士的时候，往往会完全地信任、依赖于这些专业人士给的意见。所以客户是容易受到侵害的这一方，法律会更注重保护客户的权益。 出了问题要告谁？ 很多人因为仲介的问题而造成房屋买卖损失时，经常要作出决定，到底要选择谁作为起诉的对象，是仲介这个自然人，还是他（她）服务的地产仲介公司？ 从情感层面来说，很多客户希望骗我的那个人（仲介）来负责。可是从法律上或是经济效益来分析，要找那个Deep Pocket，即是要找有钱赔偿的被告，而不要找你生气的对象。 你生气的仲介，可能是一个很成功的仲介，其实并没有那么多钱。或者即使你告了他，他很容易就跑掉，因为他只是一个人。你所要找的那个负责的对象，是比较不会跑掉、比较有规模的仲介公司。 事实上，虽然那个自然人是和你接触的对象，可是真正对你误导的，往往是他们背后的公司。仲介是以公司的条件或讯息来做推广，仲介的讯息很多都不是在他个人资源范围内可以得到的。因为他是公司裡的仲介，才能够给你看这个房子，所以这个时候责任的来源已经不是仲介本身了。 作者：皇家律师
美国买房如今已成为众多人的选择，无论是为将来自己养老还是为孩子创造更好的未来，美国是人们心中的首选。很多朋友向居外网询问美国买房相关事宜，问题多种多样，在这里给大家做一个美国房产知识简要归纳。 初期问题 1Q：没有绿卡的外国人可以到美国购置房产吗？ 中国人可以在美国买房吗？可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是壹个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。同时，法律透明公开，购房程式要比其他国家相对简单明瞭。任何人都可以购买美国房产，只要妳拥有中国护照，妳就可以完成购房交易，即使妳没有美国签证，也可以通过传真完成交易。 2Q：美国买房可以移民吗？ 当前最热门的移民目标国，如美国、澳洲、英国、加拿大，都是经济发达国家，壹般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里，买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民，可以选择便捷移民方式——EB-5投资移民政策。 3Q：在美国买房是必须本人到美国才能买吗? 理论上妳不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，妳如果能亲自选择是最好的。在居外接触到的案例中，有的投资人委托他的朋友帮他看房，他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断，选定房子。这是足不出户购置美国房产的壹种范例。 4Q、在美国买房要多少钱？ 美国属于比较热门的国家，像美国加州洛杉矶、旧金山，好学区的100万美元左右，尔湾有50~80万美元的，向钻石吧、核桃是等50万的也有。矽谷的现在很红火，70万美元的有的加价20万美元才能买到。 5Q：在美国各大城市买房需要多少首付？ 美国买房，通常的做法是先支付20%的首付，然后用按揭贷款来支付剩余的房款。据房地产资讯网站Zillow报告，在美国，平均20%的首付款相当于36,500美元。但实际数额千差万别，取决于住房所处的位置以及妳想要购置什麽价位的住房。加州的住房通常位居最贵之列，而在诸如北卡罗莱纳和俄亥俄等州购房就轻松多了。 选房问题 6Q：在美国的房子有哪几种种类? 在住宅类房产中，通常分成独栋别墅、公寓、联排别墅。 独栋别墅在美国房屋里面最多的壹种，所谓独栋别墅，是在某壹块土地上只有这壹栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。别墅可以称为豪华的独栋别墅。公寓通常是壹排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，妳可以拥有其中的壹栋，它可以是壹层、二层或是三层的形式。联排别墅和公寓的差别不大，通常来说联排别墅是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。联排别墅的房子壹般为壹层或二层，很少用到三层。公寓和联排别墅所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。 想要了解更多，可点击：居外课堂：去美国买房 公寓还是独立房 7Q：在美国可以买那壹种类型的物业? 美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国人(公司)购买壹般的居住和商业性房地产，比如东西海岸主要的：加州、佛州、纽约州等等。少数州如新墨西哥、俄克拉何马州等要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产，大多数州对农业、矿产等战略用地有所限制。 8Q：美国买房是买新房好还是二手房好？ 在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌的某房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在加州，大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据，所以壹般大规模开发的新建房地段会稍偏，但是新房户型设计新颖有效，房屋比较智能化，并且普遍内装现代奢华，买房后直接拧包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，建议询问职业的经纪人帮助妳权衡比较。 流程问题 9Q：到美国买房需要准备哪些文件? 现金买主和贷款买主所需要的准备问题有所不同。 现金买主需要准备的文件：1、有效的护照和签证2、准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)3.在美国当地银行开设的帐号。 货款买主需要准备的文件1、有效的护照和签证2、工作证明、工作收入(单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）3、自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)4、在美国当地银行开设的帐号。 10Q：去美国买房的基本流程是怎样的?与中国买房程序上有什麽不同 只要做到以下10步，就能轻松购得妳的美国梦屋1、在线选房2、沟通洽谈3、实地看房4、贷款预审5、检查房屋6、签署合同7、贷款审批8、购买保险9、过户公证10、房屋交接。 在美国买房的整个过程中，要经过壹层壹层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的作欺、违约的机会率会降至最低，整个买卖的程序妳可以咨询国内专业的房产公司顾问，房产公司会为您选择壹个负责任、有经验的经纪人作妳的买方经纪，其它事情妳就不必太担忧了。 资金问题 11Q：去美国买房要准备多少资金？ 去美国买房的费用包括1、美国当地的房产价格（在34-70万美元左右）2、壹些容易被忽略却又不得不付的相关费用（占房价的5%-7%）3、美国房产税（0.5%-3%）。我们以在美国购买壹套50万美元的房产为例，买家需要准备的资金为：房产总价50万+相关费用（5-7%）+第壹年房产税（0.5-3%）=54万美元，以上费用不包括将房产委托管理、出租的手续费。 由此可见，去美国买房的额外费用开销也是不容忽视的，加上这些，美国买房费用预算可又要增加不少。建议购房者壹定要提前了解并做好相应的购房计划。 想要了解更多，可点击：居外课堂：去美国买房，妳的资金准备够了麽? 12Q：购房资金如何汇到美国? 如果妳在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果妳是以个人名义汇款，妳会受到外汇管制的限制，无法将资金整笔壹次汇出，需要分批汇款。这样妳需要更多的时间，早作准备，如果妳在美国的银行己设有壹个帐户是最好不过的。所以在妳购房之前如果有机会来美国考查或观光旅游的时候，顺便开设壹个帐户，会对妳以后的购房投资有很大帮助。具体的汇款手续，妳可以咨询当地的银行或者咨询专业的房产公司顾问。 想要了解更多，可点击：最严外汇管制出台 对海外买房投资将带来哪些影响？ 13Q：在美国买房需要支付多少佣金给经纪人? 在美国无论是买房还是卖房，佣金都是由卖主支付的，所以妳在美国买房不必支付任何佣金给经纪人，除非妳们另有协议。 14Q：怎样知道我要买的房子的房产税是多少? 在美国各州、各地的地产税率都不相同，加州的房产税壹般在1.2%-2.0%，包括了县、市及地方的税。在购房之前，妳可以参考屋主的税率，请妳咨询专业的房产顾问或经纪人帮妳换算出来。如果妳要知道确切的数字，需要花壹点时间到县级地税单位去查明。这个税率可能每年会不同。 想要了解更多，可点击：美国各州房产税壹览表 交易问题 15Q:在美国买房如何确保交易安全？ 在房产交易中两大关键问题是，产权是否清晰可售和交易资金是否安全。这两个问题都可以找产权保险公司解决。产权保险公司是为购房者提供调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易，如同贴身警卫般保障购房者的权益，即使真的遇到麻烦，最差的结果也能把钱拿回来，最大程度上保护用户的权益。 想要了解更多，可点击：在美国买房如何确保交易安全 贷款问题 16Q：在美国买房能贷款吗？ 当然可以，壹般来说，海外买家的贷款首付相对较高，必须高于35%以上，最高可以贷到200万美金。不过，海外投资者在美国申请贷款的周期会比较长，其中审阅、确定买家的还款能力是关键。壹旦通过审阅，其操作流程也跟国内差不多。在美国，常见的房屋贷款年限分30年、15年、7年、5年、3年。 17Q：怎麽在美国办理购房贷款？大概能贷多少钱？ 在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。 在美国。房屋按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前在美国绝大多数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要炸40-50，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。 18Q：在美国办理房屋贷款，需要什麽文件证明？ 如果大家能够支付较高的首付比例和贷款利息，那贷款申请在操作层面上所需要准备的文件大致如下：1、足够完成首付和其他交易费用的现今证明（存期至少60天）2、提供在美国或国外的资产证明3、护照4、近期收入证明（工资单或税收申报表）5、信用记录，国内相关信用报告，信用推荐信6、拥有美国银行账户（不壹定是贷款银行）7、房屋买卖的交易合同8、提供目前居住地址证明。 19Q：中国客户在美国买房贷款，有什麽银行比较快捷，方便，省心？ 壹般美国的贷款都是叫做Full-Doc的贷款，就是对居民身份，收入等要求较高。中国客户来美国买房子，因为没有本地收入，会找壹些特殊的贷款，比如华美银行，这样的贷款利息稍高，但是普遍要求至少40%的首付以及比较高的预留金，有时候汇丰银行也有类似贷款。还可以找壹些私募基金（Private Equity)。 读书问题 20Q：在美国买了房子，我的孩子就可以申请就读美国的公立学校吗？ 在美国，绝大部分公立学校是不签发学生签证的，但也有少部分公立学校可以签发I-20（来美之前最好和妳想要上的学校确认）。所以如果妳只是在美国买了房子而没有其他身份的话，妳的子女需要拥有学生签证，才能既在美国读书，又得到合法的学生身份居留美国。 在过去的经验中，公立学校只需要用住所的水电单，租房合约或房产证就可以申请让孩子在妳所住地址对应的公立学校上学，而最近有些公立学校除了要妳提供水电单、租房合约或者房产证以外，也需要妳提供有效的签证，才能入学。建议来美之前个买房之前请和当地的学校确认或请教专业人士。 21Q：买了美国学区房是否就能上周边的学校？ 美国的公立中学和小学（包括1年幼儿园），都是采取“就近入学”的原则。好学校必然吸引家长来买“学区房”，进而推动房价的上涨。美国法律规定，任何孩子包括父母是偷渡者的孩子，只要是居住在这个学区内，都享有免费教育的权利。 收益问题 22Q：美国房产投资回报率高的几个主要城市分别是哪里？走势如何？目前是多少？ 纽约、洛杉矶、旧金山、波士顿、西雅图等是目前美国投资回报率较高的城市，而且未来将壹直处于上涨趋势，上涨幅度在2.9%---8.7%左右。 目前在美国加州，房子出租后的毛租金回报率壹般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5-6%之间。如果是在大都会区，相应就比较好租了，普遍的租金回报率在4%-10%之间。德克萨斯州的房租收益在美国居首，为10%至15%。若剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%。 23Q：如何确定美国房产卖房利润？ 美国房产卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装壹台洗碗机则可。再如，妳可扣除雇工的工钱但不可以扣除妳自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。 海外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，海外课堂将竭力为您解答， 点击查看更多系列文章 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
澳洲经济发达，环境迷人生活质量较高吸引了越来越多的中国人买房置业，据房产网站Domain报导，外国人在澳洲不可以购买二手住宅，那麽如何购买澳洲房产？如何在澳洲购买期房？下面问您讲解澳大利亚买房攻略： 购买期房，前景诱人：你将获得一套新公寓的同时，还能享受首次置业者补贴或针对投资人税收优惠。 然而，其中也存在明显的风险—你买的是尚不存在之物，因此在购买前无法看到成品。 而谈到公寓供过于求导致的房价下滑，买家在购期房时也需要特别谨慎，以降低其中的风险。 什麽是期房？ 买期房指的是购买尚未建成的房产项目，它可能在建，可能仍在规划当中。 签购房合同时，通常要求交纳10%的定金。公寓完工成交时，支付馀款。 从开发项目开售到完工，可能需要好几年。对于买家有利有弊，他们可以有多点时间存钱买房，但其定金可能会被佔压数年。 做好调查，寻找靠谱开发商，降低风险 房地产公司McGrath Projects的总经理席爱德（Adam Sparkes）表示，调查最重要的是，追查开发商的纪录。 “如果他们（指开发商）经验丰富，且展开了很多项目，那麽用最近完工的房屋作为研究案例。” CM Lawyers律师事务所的首席产权转让律师萨普纳斯（Alex Sapounas）也称，买家应当亲自检查开发商之前所建的房屋。“与业主谈一谈”，他说：“询问他们与开发商打交道的经历。他们（指开发商）在截止日期前完工了吗？房屋有什麽质量问题？” 开发商的财政状况也值得调查。“瞭解开发商的施工资金是否到位，这很重要。”席爱德说。 较大型的开发商通常掌管施工，而小型企业则会聘请建筑商。“开发商也可能是土地所有者，他们之后会聘用建筑商施工。”席爱德强调应对“施工企业进行同样的调查。” 买家应当聘请有期房交易经验的事务律师或过户律师审查合同。合同必须包括一项“日落”条款：如果房屋未在规定时间完工，开发商或买家均可以解除合同。 房屋实物面积通常允许与合同所示面积有5%-10%出入。开发商通常从外部测量公寓面积，包括50%的共用牆和100%的内牆。这意味著，房屋的可用面积要比开发商所宣传的用小。在极少数情况下，一些作为“一卧房”销售的公寓，（交房时）结果变成了单间套房（studio）。 即使是通过了房贷预批（pre-approval），买家也需要做好准备，以应对购房（合同签署）后到交房前、贷款标准收紧。甚至，贷款机构对完工物业的估价有时会低于房屋售价，买家便需要弥补差额，否则会有损失定金的风险。 来源：澳洲新快网 责任编辑：Shelly Du
丘吉尔有一句名言：“心中的抑郁就像只黑狗，一有机会就咬住我不放。”他把抑郁比作“黑狗”，“黑狗”也在今天成为了抑郁症或精神压力的代名词。 近年来，中国留学生于海外学校自杀的人数一直在持续上涨。众多调查结果显示，中国留学生心理健康状况不尽人意。压垮他们的稻草是什么？他们面临着怎样的困境？ 一些触目惊心的调查结果 抑郁和焦虑是最常困扰中国留学生的两大问题。2013年耶鲁大学研究员研究发现，45%的中国留学生有抑郁倾向，29%的人称有焦虑症状。这着实令人震惊，因为美国大学中的抑郁焦虑比例只占一般人群的13%。 北京卫生局调查数据表明，中国留学生中因精神疾病休学、退学的人数分别占因病休学、退学人数的37.9%和64.4%。 2016年，《泰晤士高等教育》报导，悉尼科技大学管理与心理学副教授Kylie Redfern发表研究指出，中国留学生的压力和焦虑程度远高于其他国家的学生。 今年五月，加州大学圣塔芭芭拉分校（UCSB）一名华裔女学生的尸体，在圣塔内兹山中（Santa Ynez Mountains）的冷泉峡谷中被找到，警方鉴定她死于自杀。 3月7日，加拿大滑铁卢大学官网宣布，一名20岁的中国留学生于校园内自杀。 去年12月，美国常春藤名校康奈尔大学的一名中国留学生，在期末考试周被发现在公寓身亡，这位学生正来自成都，疑自杀。 还有更多令人心碎的自杀事件……每一个陨落的年轻生命背后，都是中国留学生不堪重负的灵魂。 Final周≈自杀周？ Final周是图书馆最为拥挤的时候，笼罩在大多数同学心头的，是心照不宣的紧张感。还有一些学生则被重重阴霾困扰：“Final未结束，就开始做presentation，我觉得异常疲惫。”GPA成为了留学生们的主要压力源。哈佛大学进行第八年学业的中国留学博士海伦·高，在《纽约时报》上撰文分析认为，学业压力、对父母的惭愧、害怕导师对自己的不信任和得不到合适的心理疏导，是中国留学生心理问题的诱因。 除此之外，就业和升学压力也是留学生们不得不面对的。07年，国内各类出国留学人员总数为14.4万人，回国人员总数为4.4万人；到了2016年，出国留学人员总数为54.45万人。2016年各类留学回国人员总数为43.25万人。短短9年间，出国人数暴增了近4倍，而留学回国人员总数，增加了近10倍。现在的这个群体在求职中屡屡碰壁，以至于不得不屈就于和留学成本不相称的薪酬，也成了众多家庭和海归人士的泪点。 许多学生表示，在外乡求学很难有归属感。文化差异使得他们较难深入融入local的圈子。网上曾流传过一份孤独登记表，留学生们对号入座地讲述自己的孤独体验。甚至有人表示：刚来国外的时候无聊到以为学习是最快乐的事。孤寂让留学生们的苦楚无处宣泄，难以排解。 家庭、恋爱、生理疾病，以及一些不确定性因素，都会让学生厌世而走向绝路。新闻中曾出现男性中国留学生因被爆菊而身心俱辱，选择离开尘世。 抑郁是常态 抑郁自评量表（Self-ratingdepression scale，SDS）是临床上用于测试抑郁指数的专业测评表，该表单只对有严重迟缓症状的抑郁评定有困难。 SDS标准分的分界值为53分，其中53-62分为轻度抑郁，63-72分为中度抑郁，73分以上为重度抑郁。香港大学调研发现，有大量的学生连续一年抑郁指数超过60分，也就是处于长久的忧郁状况下，一些学生习惯、甚至适应了这种情绪状况。 “抑郁是常态”，使得留学生们没有意识改变现状。抑郁情绪持续累积，不仅阻隔了他们求医的机会（抑郁症会丧失行动力），而且可能发展至中、重度抑郁，甚至演变成躁郁症、精神分裂，其可怕的后果不容小觑。 “我拒绝臭名昭著的百忧解” 患上抑郁症的凯婷去学校医院求救。根据症状，医生建议她服用一些药物。但当看到长长的药品说明书时，凯婷傻眼了——Fluoxetine，也就是百忧解，instructions上列满了百忧解可能带来的负作用：肠胃道不适、厌食、恶心、腹泻、神经失调、头痛、焦虑等。就连注意事项也让人诚惶诚恐：抽搐、躁狂、肝肾受损、心脏疾病、糖尿病…… 凯婷的第一反应是：这药我不能吃！医生问为什么，除陈述百忧解的药理伤害，凯婷列举了她在网络上看到的病友们服药后发胖、慵懒、思维迟滞等情况。医生认为凯婷只是出于对西药的排斥心理，于是建议一位在中医学极有建树的华裔教师帮助她。但这位教师并未向凯婷推荐中医疗法，依然坚持让她使用百忧解。 因顾虑精神类药物副作用而弃疗的学生不在少数，彷徨和犹豫让他们错过了最佳治疗时期。不可否认，包括百忧解、再普乐、思瑞康在内的许多精神类药物都能给病人带来不同程度的不良反应。这些看起来温馨快乐的名字背后，是一个个冰冷僵硬的化学名称：盐酸氟西汀、奥氮平、喹硫平…… 百忧解之所以臭名昭著，和它老牌且典型的抗忧郁身份密不可分。百忧解曾一度被宣称为忧郁患者的福音，但一些作家和艺术家声称, 虽然百忧解将他们从抑郁症的魔爪之下解脱了出来,却也让他们精神恍惚，才思枯竭。这些案例已然让民众对百忧解构成抵触情绪，百忧解身后其他陌生的药物名称更是让人诚惶诚恐，避之不及。 这种情况极容易让病患陷入一种误区——百忧解会毁了我，所以我不能吃。事实上，疾病为身体带来的伤害远大于精神类药物本身的副作用。精神疾病的病理因素致使对对抗性药物不得不从神经中枢发生作用，药物的负面影响是一过性的、可逆的，比之于疾病，后者的伤害力几乎微乎其微。如果病人患有与药物相斥的疾病，可以咨询医师改换其他药物。比如以盐酸安非他酮片代替百忧解，以丙戊酸钠代替丙戊酸镁。 “服药无用论”，也是患者应逃离的思维窠臼。坚持服药是防止精神类疾病复发的基本要求，有些病种甚至需要终身服药。擅自停药依然危险，病患应在医生的评估和建议下决定是否停药。无论如何，请相信你的学校医生或顾问，他们会给你专业的用药指导，帮助你脱离困境。 孤独不是永远的，全世界都愿意拥你入怀。请放下心结凑近我们，赶走情绪上的“黑狗”。
夫妻二人在英国“假离婚”后购买二套房到底能否免去高档印花税？两人结婚前各自名下的房产婚后会不会被多征收印花税？除此之外另外一些需要注意的问题都有什么？印花税的合理避税一直是各位购房者关注的永恒话题。个人买不行公司买，父母买不行子女买，甚至有些夫妻想出了假离婚的招数。。。好吧，今天我们就来聊一聊这“婚姻与印花税”的话题。首先我们来看来自Q女士的案例：“我现在和老公居住在英国，目前有一套自住房。自印花税新政实施以来，我一直有个疑问，就是如果我和老公想购买第二套房产，在购房前我们离婚的话，是不是就不用多交印花税了？现在住的房子是在我的名下，我老公名下还没房子，第二套房子可以由他购买然后我们共有产权。我知道这个问题可能听起来有点荒谬，但是据我了解事实上如果这样做并不违反法律，并且确实能够避免多交5万多英镑的税费。因为就我来看这个政策对于没结婚的双方来说显得比较利好。”确实，在国内，假离婚买房或许已经成为老生常谈的话题，在北上深这些一线城市高房价的打压下，很多夫妻为了生活破不得已实行此种做法，虽然极端不过擦边球成功案例也不是没有。那么在英国，“假离婚”是否依旧可以成功华丽避开高档印花税的问题呢？答案其实简单明了：NO!谈到假离婚，首先我们先来探讨一个问题，就是在英国怎样才能离婚。毕竟不管是不是假离婚，既然要买房用，那么白纸黑字必须要有法律依据，也就是合法才能离婚。根据英国离婚律师Jacqueline的建议，若办理离婚手续，必须能够证明此段婚姻已经破裂并且无法挽回，例如满足以下条件之一：★一方有通奸行为（Adultery）；★有反常行为（Unreasonable behaviour）；★双方同意离婚且分居两年以上（Separation with consent todivorce）；★两年以上的遗弃（Desertion）；★或者双方未达成共识但分居五年（5 years’ separation without consent）因此如果目前Q女士夫妇二人仍然在一起居住的话，显然无法证明二人婚姻真的出现了问题，除非二人从现在开始实行上述的“两年或五年计划”，但成功率仍然无法保证…另一方面，如果Q女士和丈夫成功买了第二套房，但享有权如果是共有（Joint）的话，还是需要多交印花税，因为Q女士的名下还是有两套房，这和离婚与否并无关系。未婚伴侣在购房上的优势就是若婚前任意一方拥有自己名下的房产（Sole name），那么这套房产并不会计入另一人的名下。因此事情其实并不难，房产方面看的就是拥有者，若符合“一人一套”则不需要多交税，至于方法问题…只能说“假离婚”这个方法，在英国很难适用，毕竟与房产相比，夫妻二人的感情更为重要，您说是不…？那么在这里我们举一反三，如果婚前二人分别单独购房，那么婚后各自的房产是否会被多收印花税？请大家继续看下一个来自D先生的案例：“我和我女友都刚刚从学校毕业，打算在英国发展定居。前几年时我父母已经帮我在英国买了一套房子，但是我女朋友名下还没有房子。我们目前准备在北部另一个城市自己再买个新房，虽然目前打算自住但未来不排除出租出去的可能。目前我们自己首付可以搞定6万英镑，住房贷款她可贷12万英镑，思来想去我和她名下各在婚前有一套房的话应该是不用多交印花税的。两套房子我们都不会在短期内卖掉，因此资本利得税什么的感觉都不用考虑。我想问下目前我们的计划是否可靠，这样做是不是最佳的办法？”这位D先生的案例其实很明确：“我们还没结婚，婚前各自在英买一套房结婚后是否不用缴纳多余印花税？”首先对于这个问题，涌正可以明确告诉您，结婚之前，两个人分别都是单独的个体，因此婚前各自名下的房产是不构成共有房产的，就不存在第二套房，同样的额外印花税（多交3%）也不适用于这类人群；倘若夫妻拥有共有房产在先（Joint Ownership），即使之后以其中任何一人单独名义购房，此时也必须使用高档印花税税率。D先生属于前者因此不适用于高档印花税税率。二人婚前用各自名字买房，之后出租一套自住一套确实是个可以避税又能创收的投资房产的方式，不过除此之外还有一些事情是D先生以及其他投资者今后需要留意的。首先我们就假设此案例中房产价值总计18万英镑，既然不用缴纳高档印花税率（按二套房多交3%的话就是6,500英镑），但基本档的税率还是要交1,100英镑，即（180,000-125,000）x 2%，不过确实省下了5,400英镑。可是，您需要确定的是，对于这套房子您可以做到“100%放手”。什么意思？就是这样一来其中一方就要100%放弃这套家庭住房的权益，也就是您可以拥有的房产份额。如果想日后获得该房产的权益，您的另一半可以与您另外再去立一份遗嘱，在他/她去世后您可以成为该房产的继承人…而这一系列包括立遗嘱请律师都要不少花费（具体价格请咨询不同律师事务所），花个几千英镑也是很轻松…还有一点，如果您这套房子是在您另外配偶的名下，您将无权通过该房产进行常规的住房再抵押贷款（Remortgage）筹集资金，可以选择的贷款方式只有购房出租抵押贷款（Buy-to-let Mortgage），而这种方式会比常规的住房贷款花费更多（具体金额以各银行及放贷方实时价格为准）。如果被出租的房子是在您的名下，虽然到时候您会获得比较可观的租金，但是这笔收入也会计入您个人收入名下，这意味著在个人所得税（Income Tax）方面您很可能会被抬到更高级别一档中，需要支付更高额的个税…最后，如果将来您想卖掉名下的这套房产，在资本利得税（Capital Gain Tax, CGT）方面，您需要承担这套房产所有的税款。但是如果这套房产为夫妻共有，届时该税可以被拆分为两等份，根据2016-17年英国现行税法，每人支付11,100英镑。因此，婚前各自购房确实能够达到合理避免高额印花税的困扰，但是也并非高枕无忧，之后夫妻每一方都可能面临不同的需要格外留心的方面，当然这也要看您如何对家庭财富进行未来规划。如果大家还有任何关于此案例的问题请尽管留意联系我们，我们会同专业人士一起探讨，帮您寻找最佳解决方案。（据UKObserver）
有些评论家说“新西兰人的生老病死都被国家包了”。合理公平的税收分配制度可以为民众提供更多的保障，让民众摆脱基本的生存压力，提高民众的幸福感，解放国民被禁锢的创造力，让社会步入良性循环。 福利国家的福利政策其实是一种收入再分配制度，是现行的人道主义精神的体现，是众生平等的诠释。 以下为新西兰常见的福利与津贴，可能并不完整(新西兰的福利很多，实难全部收集全)。下文中所涉及的金额，单位均为新西兰元。文中PR指持有绿卡者，也就是新西兰居民身份。 新西兰福利一览： 1、免费公立医疗 所有公共医院治病一律免费，医院的手术设备由国家无偿提供。如果到家庭医生看普通病症收门诊费，但六岁以下儿童无论公立还是私立医疗由国家负责，所有费用(包括药费全免)。贫困者看家庭医生减收门诊费，每样药最多只收3元，多余费用由国家负责。16岁以下孩子免费牙医治疗。在私人医院(私人妇女医院包括在内)或由私人医生治病的费用，可按统一标准报销一部分，余下的由病人自行承担。注册药剂师根据医生药方列出的所有药品一律免费提供给病人，国家给予补偿。 2、免费生育 从怀孕到生产的所有费用由国家负责，政府鼓励生育，除一次性($1500)奖励一笔金钱外，每生一个孩子由政府每周补贴养育费直至18岁。18周岁以上的孩子可以独立生活，享受青年人津贴。 3、免费教育 小学中学免费教育，国立大学只需交象征性的低学费，定居两年后可以享受学生津贴，其金额需根据学生家庭人数，住房费用等补贴，足够全家生活开销。(每10周学习，2周放假) 4、失业救济 定居两年享受失业救济金等新西兰公民享受的所有福利。 5、免费政府公房(Housing New Zealand) 为实现人人居有其所，新西兰自1935年第一届工党政府开始，实施为普通的新西兰家庭大规模建造住房，截止目前新西兰拥有约6.9万栋政府公房。为满足需求，政府每年还会再新建或在市场上购买约500栋房子(新西兰政府公房为独立带花园house，包括大量3居室、4居室、5居室的房子)做补充。新西兰公房居住过程中房屋维修维护所产生的费用，由政府承担。 6、政府养老 定居10年满65岁以上可以享受政府养老金。 7、166个国家或地区免签入境 成为新西兰公民后可免签证进入欧美发达国家。可以自动得到澳大利亚定居权、工作权，享受除失业救济外的所有澳大利亚公民应享受的福利。可以到英国工作。退休后可以到英国、荷兰、比利时等国居住(退休金由新西兰政府支付)。 点击查看居外网威灵顿更多房源 新西兰津贴一览： 1、子女津贴(family benefit) 任何有pr者的子女，每位每周都可获得6$的津贴，申请者必须在到达新西兰6个月内，提出申请。而计算的日期是从到达之日算起，申请时必需提供小孩出生证明和住所等资料。一般而言，这项津贴的给付持续到小孩到十五岁，十八岁以后的残障者则需申请其他种类的救济，子女津贴、将不再适用，通常这项津贴多半给付小孩的母亲，但是如果小孩不是由亲生母亲抚养，那么这项津贴将付给照顾小孩监护人。有时候子女津贴可以一次性给付，而不需每周去领，譬如你可以多买房子作理由要求一次领取，免去每周请领的麻烦。 2、清寒减免(family support) 对于所得低于某一数字的家庭，政府给与减税的补助，这就是清寒减免，它适用于单亲或双亲的家庭，详情请与最近的新西兰国税局询问(inland revenue department)。 3、孤儿补助金(orphans benefit) 这项补助金付给照顾孤儿的监护人直到孤儿十六岁，但是如果孤儿十六岁却仍在学，或身体残障，那么这项给付延长给付到孤儿十八岁那年的年底。 4、家务津贴(domestic purpose benefit) 一个十六岁或十六岁以上的新西兰人，如果必须在家或在病院照顾病人，而这个病人必须是其丈夫或太太，即可申请此项津贴。 5、重残津贴(invalids benefit) 一个完全失明，或永久失去工作能力的人，可以定期获得一笔收入以维持其生活。 6、卧病津贴(sickness benefit) 一个由于受伤或生病达数周以上的人，可以因为无法工作而申请此津贴，但是他必须提出医师证明，证明他的病实在太严重以致无法上班或工作。 7、失业救济金(unempoyment benfit) 一个十六岁或以上的人，如果能证明他真的无法工作，就可申请此项救济。但他必须愿意工作，也必须一直在找工作，同时必须在劳国局作就业登记，并和劳工局保持联系，方能享受这种福利。失业救济无时间长度限制，如符合条件，可以一直领。 以下情形者，不能获得失业救济金。 未满十六岁 罢工者 结婚，但另一半有工作者 住院 入监 正获取意外赔偿金者 只愿意做半天工者 8、国家养老金(national superannuatio) 养老金的给付必须年满六十岁，同时最后十年中必须有七年生活在新西兰，每六个月养老金根据物价指数调整，申请者在到达十六岁的头六个月内，必须提出申请。 9、遗孀津贴(widows benefit) 对于丈夫过逝而有小孩要抚养的妇人，政府给与此项津贴，在某种情况下，也有寡妇没有小孩也可获得此项津贴。详情请查询社会福利部(department o social welfare)。 10、救急津贴(emergency benefit) 如果你都不符合以上申请条件，在紧急状态下，你可以申请救急津贴，详情请查询福利部。 11、死亡给付(emergency benefit) 通常给付到死亡后的第四个礼拜，也可以一次给付，这项给付要视申请收入多寡而定，给付详情也较为复杂。 12、意外医疗给付(the accident compensation system) 新西兰的“意外赔偿局”(accident compensation corpration简称acc)，对在新西兰的任何人，包含外来旅客，在任何时候，任何地点，对任何严重伤害，任何职业病害，提供无条件复健和赔偿，详情如下： 治疗期间可领原薪80%的薪津 领取合理的医药费和复健费用 领取合理的照顾费用 领取因终身残废或疤痕，痛苦、等赔偿 如重伤死亡，家人可领取死亡给付 领取合理丧葬费用(在新西兰下葬) 得到为新工作所需的训练 如衣物、牙齿、受捐、亦可获赔偿 领取因医疗而引起的交通费用 如果在上班时间，或去上班的路上，或下班回家的路上受伤，那么雇主要负担部份赔偿，acc理赔的步骤非常简单，只要携带医生开的诊断书，到任何邻近acc(意外赔偿局)办公室，填一份意外理赔表(notification of accident andclaim form)即可。 13、住所津贴(accomodation benefit) 对于租房或者是抵押贷款购房、以及需要维修房子的家庭，政府提供现金补助。 14、特殊住所津贴(accommodation benefitspecial) 对于无法得到其它福利，但又必须负担高租金的家庭的补助。 以下为各种福利或津贴实际补贴金额参考信息： (以下信息来源于某福利申请中介) 第一部分： 1、只要你有PR(无需PR两年以上)，无论你是租房或者贷款买房，我们都可以为你申请到房屋补贴，$70-$250/week。 2、如果你有PR，而身体上有疾病，我们可以为你申请疾病补助，$250-$400/week。 3、如果你是单亲妈妈，我们可以为你申请家庭补助+临时补助+房屋补贴，根据我们以往案例，最高可申请到$500+/week。 4、如果你的家庭有未成年子女需要照顾，我们可以为你申请到奶粉钱，一个孩子至少可领取$86/week，最高$300+/week。 5、家长们请注意!! 如果您在过去的数年中没有领取过您孩子的"奶粉钱"，现在有90%的机会，我们可以为您争取回高达数千元的福利。 6、如果你已拿到永久回头签，单身，而且在上学，我们可以为你申请到$200-$240/week的学生津贴，其中包括你的生活津贴和房屋补贴。(每年收入可达$12000) 7、如果你已拿到永久回头签，有Partner，其中一人上学，另外一人的工资收入不超过$391.56 /week，我们可以为你申请到$370/week的学生津贴。(如果你们在上学期间，有孩子需要照顾，可以申请到更多的补助)(每年收入可达$18903.04) 8、如果你已拿到永久回头签，有Partner，而且两个人都是学生，我们可以为你申请到$400/week的学生津贴。(每年可以收入$20800) 第二部分： 如果你是在校学生，并想申请福利，应该向Study Link申请。学生福利大致包括以下五种: 1、 学费贷款 (Student Loan Compulsory Fees) 申请人条件: PR两年或以上，已有永久回签人士或纽西兰公民，并且在Study Link认可的教育机构上学(Full Time或Part Time)，都可以申请政府学费贷款(零利息)去支付学费。当申请人以后年收入超过$19084的时候(约$367/week)，多赚$1，需要还10C给政府。 2、学生津贴(Student Allowance) 申请人条件: PR两年或以上，已有永久回签人士或纽西兰公民，在Study Link认可的教育机构Full Time上学。学生津贴里已经包含了房屋补贴。 单身24岁以上，税前收入少于$195.78/week，可申请学生津贴$234.12/week 单身24岁以下，税前收入少于$195.78/week，父母总收入少于$86685.30/年，可申请学生津贴$201.76/week 如果有配偶(Partner)，两人同时上学，家庭税前收入不超过$391.56/week，每人每周可申请学生津贴$201.76 如果有配偶(Partner)，其中一人上学，配偶(Partner)不上学，家庭税前收入不超过$391.56/week，可申请学生津贴$370.06/week 如果申请人是单身，并且有需要照顾的孩子(24岁以下)，可申请学生津贴$338.04/week 3、文具费(Student Loan Course-related Costs) 申请人条件: PR两年或以上，已有永久回签人士或纽西兰公民，并且在Study Link认可的教育机构Full Time上学。每人每年可以申请$1000的文具费，但这也是属于贷款形式(零利息)，当申请人以后年收入超过$19084的时候，多赚$1，需要还10C给政府。 4、房屋补助(Accommodation Supplement) 申请人条件: PR不满两年的人士，或不符合资格申请学生津贴的永久PR和公民。根据申请人的房租或房贷，收入，是否有配偶(Partner)，所住区域，决定房屋补助的多少。例如: 单身，无收入，无未成年子女，房租$150/week，可申请到房屋补助$71/week。 5、学生假期补助(Unemployment Benefit Student Hardship) 申请人条件: PR两年或以上，已有永久回签人士或纽西兰公民，在学校放假期间申请的福利(假期超过三星期，例如公立大学每年11月至次年2月的长假期)。 单身25岁以下，税前收入少于$80/week，可申请学生假期补助$161.76/week 单身25岁以上，税前收入少于$80/week，可申请学生假期补助$194.12/week 如果有配偶(Partner)，两人可各分别申请学生假期补助$161.76/week 如有你是单身，有未成年孩子要照顾，可申请学生假期补助$278.04/week 第三部分： 如果你是普通PR (非学生)，并想申请福利，应该向Work and Income申请。普通PR福利大致包括以下四种: 1、 房屋补助(Accommodation Supplement) 申请人条件: 任何纽西兰PR或公民。根据申请人的房租或房贷，收入，是否有配偶(Partner)，所住区域，决定房屋补助的多少。 2、 疾病补助(Sickness Benefit) 申请人条件: 拿PR后，曾经在纽西兰连续居住满两年的人士，身体上患有疾病(其中包括怀孕27周或以上)，并因此疾病而影响到工作能力，需要家庭医生开出证明。并且本人或者配偶(Partner)都没有全职工作，可申请到$161.76/人/week。如果是单身，25岁以上，可申请到$194.12/week。 3、失业补助(Unemployment Benefit) 申请人条件: 拿PR后，曾经在纽西兰连续居住满两年的人士，申请人现处于失业状态，在未找到全职工作前可申请$161.76/人/week。前提是配偶(Partner)现在也没有全职工作。如果是单身，25岁以上，可申请到$194.12/week。 4、单身母亲/父亲补助(Domestic Purposes Benefit - Sole Parent) 申请人条件: 拿PR后，曾经在纽西兰连续居住满两年的人士，申请人没有全职工作，且需要独自照顾未成年孩子(18岁以下)，可申请$278.04/week。 5、牛奶金补贴 申请人条件: 如果你需要照顾未成年的孩子(18岁以下)，你可以向Inland Revenue申请孩子的补助(俗称"奶粉钱")。申请人条件: 孩子或父母是纽西兰PR或公民。无论父母是否有工作，孩子都可以享受"奶粉钱"，具体可以申请到多少钱，在于父母是否工作以及收入情况。 作者：Jack Liu 排版：Shelly Du
我们都知道，在英国如果要卖房子，基本都要找房子所在地附近的本地中介公司。 这类本地中介一般就开在当地的主街上，运营了比较长的时间。 中介里的人对本地房价和需求情况很了解，还有一个他们自己的，对这里房产感兴趣的买家数据库…. 但是最近几年，随着互联网的发展，另一种模式的互联网在线地产中介（Online Estate Agents）慢慢开始在市场上起来了…. 这种在线中介最大的特点，就是不在全国各地有办公室，而只有一个集中的办公室接待客户打进来的电话。 同时又在全国各地雇佣一些房产经纪人个人，在客户有需求的时候，带客户看房。 而这些在线中介的房源，主要发布在rightmove, zoopla之类的平台上。 而这类互联网中介抢占市场用的最大的特点，就是号称自己收费低。 跟一般本地中介帮你卖房需要收房价1~2%的卖房佣金不同，这类互联网中介通常只收几百镑到一千多镑的固定费用。 也正因为如此，这些在线中介开始在市场上慢慢站稳了脚跟。 目前，在英国，网上中介相对比较大的有下面这7个，如果看他们每两周的新房源数量，可以看出这几家中介的体量。 在这几家里，Purplebricks处于绝对领先地位，在线代理房产占有74.9%的市场份额。第二名是Yopa。 而剩下几个在线中介，相对体量都比较小。 上面这7个网上中介，占据了英国整个地产中介行业4.6%的市场份额。 对比传统中介动则几千到上万镑的佣金（房价1~2%)， 这种在线中介只收几百镑到一千多镑的固定费用，是不是看起来很好？ 实际用起来真的是这样么？在英国卖房，到底是选择网上中介还是实体店当地的地产中介（Local Estate Agents）？ 我们在这篇里，跟大家简单分析一下 一、对比 1.费用 这也是网上中介和本地中介最大的区别。 网上中介通常收取固定费用，比如Yopa，通常为839英镑（当然，伦敦的一些邮编约为1,140英镑），无需支付额外费用。 而当地地产中介收费是按照房产价值的百分比算的，通常在1%-2%。比如要卖一套价格为£300,000 的房产，按照1.5%收取佣金，就是4,500镑的费用。 以1.5%的百分比为例，只要房价高于5.6万英镑，佣金就会超过839英镑，而价格这么低的房产还是很少的。也就是说通常情况下，网上中介收费相对便宜。 但是，这里面最重要的一点，是这俩的收费模式。 如果是本地中介，他们的收费模式是后付费，房子卖成功了才收钱，如果他们没有帮你把房子卖掉，是不会收费的（个别会收1-200镑的拍照费和做户型图的费用等） 但是在线中介，则是前付费，且固定费用。 只要找他们签约，就要交这笔几百镑到一千多镑的费用。 之后这套房子究竟有没有卖出，他们就不管了。 卖成了，他们也不多收你费用。 卖不掉，这笔钱也退不回来。 2.推广手段 我们之前说过，网上中介在英国各地没有办公室。 让他们帮你卖房，他们能做的，只是靠自己的网站宣传，以及帮你把房源放到英国几个大网站Zoopla, Rightmove 和 PrimeLocation上。 而不同的当地中介，除了跟在线中介一样把房子放到这几大网站和自己的网站之外。 最关键的，是他们在当地的店面。 在店面办公室的橱窗里，放上房源的宣传，同时接待一些走进来询问房源的客户。 在这些推广手段上，两者存在分歧， 在线中介认为，现在这是互联网的时代了，越来越多的人喜欢在网上自己找房，所以他们只要帮客户把房源全部发到几大网站上，就自然可以找到足够多的客户。 而本地中介认为，这年头还是以人为本。 本地中老年，以及不习惯用网络的人，都还极度依赖这些线下的办公室。 同时线下的接待，人与人的沟通，可以帮助客户找到更满意房子。 3.中介参与程度 理论上来说，网上中介给予卖家更多自由。 卖家可以在他们平台上直接联系买家，甚至可以亲自带买家看房。 而当地地产中介参与的程度更高，有计划地带潜在买家看房。 很多卖家很开心可以自己带买家看房，认为有谁能比自己更加了解自家的房子呢？但是其实很多买家并不喜欢房主带自己看房，倾向于更加专业的房产中介带自己看房，于是近年来，网上中介也推出了带买家看房的服务，当然是要额外收费。 这样的参与程度也跟双方的收费模式有关系， 本地中介不希望卖家和买家接触，因为他们是要房子通过他们交易成功才能拿到佣金的。 如果买房见到卖家，直接绕开中介成交了，那佣金就拿不到了。 反而在线中介，反正已经把钱收到手。 之后无论成不成都无所谓，自然不会限制买家和卖家接触。 最好两人自己把房子谈成了，还能省自己人力。 二，网上中介卖房，真的更划算吗？ 相信绝大多数人都有这样一个思路： 认为所有的购房者都会在在网上先找房子，而无论是网上中介还是当地中介都会在网上宣传我的房子，因此无论我用那个中介，结果都是一样的。可网上中介却比当地中介便宜的多！因此我选择网上中介！ 然而实际上，在英国这个市场里并非如此。 单纯靠网上平台自己找房的人，跟依赖本地中介找房的人相比，简直少多了！ 多数的英国本地人买房，都还是去询问英国本地中介的！ 我们给大家看几个真实案例： 简单地说就是最初这个房主的房子被在线中介给出了一个高估值。 当发现房子无人问津后，房主意识到以后降价。 但接下来6个月里，在线中介只给他找来了3个来看房的买家。 对此网上中介建议他再次降价，比最初定价低个7.5万英镑。 于是卖家忍不了，找到当地中介，同时并没有改变价格的情况下，一周就找到买家卖出去了。 看似当地中介的中介费贵，但比起一直让房主降价的网上中介，能不降价卖房才是房主最想要的。 这个房主找了网上中介卖房，却几乎没人来看房。好不容易来了一个买家看房，从他的口中房主得知，几乎打不进去电话，没法预约看房，还被网上中介告知这个房子地段不好特别偏…（这个卖房的方式还真是特别…） 后来，房主找了当地中介，一周以全价卖出。 网上中介就是简单地把你的房子挂在网上，其他的什么也不做…挂了8个月房子愣没卖出去，换了当地中介之后，2周内卖出去了。 网上中介根本没有客户服务，只是挂着。3个月内就有3次看房，还没卖出去。后来换了当地中介，一周吸引了8次看房，然后就卖出去了。 这个房主最初也是找网上中介卖房，但4个月里，只有2次看房，房子自然没卖出去。后来他又联系网上的中介，却被非常没有耐心地敷衍…最后建议他们降价卖房。一位买家表示，自己预约了几次看房，都被网上中介取消了。 后来他们找到了当地中介，2天之内有4次看房。 看到这里，想说下自己的经历。之前自己买投资房的时候，作为买家的身份，买到过这类在线中介联系到的房源。 之后直接联系卖家，交易了一套房。 也是因为这次交易给了房产君一个错觉，也就是文章之前提到的错觉，认为现在人们都是在网上看房了。 本地中介的意义已经不太大了。 也正因为这样的错觉，之后有一套房需要卖的时候，我也联系了一家在线中介签了约。 （排名前三的一家） 而签约之后，我的感觉跟上面几个案例一模一样。 在签约之后的2个月里，只有3个人联系看房。 第一个是个专业做地产投资的房东，他们想进行一些改造，后来评估不好改之后放弃了。 第二个来的人完全不介绍自己，约了之后就来把房子前院后院迅速看了一圈，也不说话也没有问我们问题。 前后不到两分钟就走了。 总让人觉得有点可疑。 而第三个人，约了之后没有来，直接没回复了。 最后还是联系了本地的一个中介，房子挂上去了之后，1周就有了3个看房。 有一个买家特别喜欢，2周就把offer谈好定下了。 （怎么选靠谱的本地中介呢？ 在平台搜你们附近区域，看租房和卖房房源最多的一家中介，选这种没错） 从这些例子可以看出： 至少在房源的推广上，如今在英国，在线中介的力度还是极其有限。 、 在很多区域，还是依赖本地中介的买家客源，完全依赖买家自己在网上找房来找上门，不是很靠谱。 三、卖出去 VS 以最高的价格卖出去 对于网上中介来说，卖不出去房子是一个问题。 我们给大家看一下网上中介的成功出售率，即使是出售率最高的Purplebricks。 经由他们成功出售的房子，也只有不到一半。而其他的几家，成功率都不到40% 卖不出去还并不是最大的问题， 最大的问题是，就算卖掉的那些，还卖不出一个好价格…. 数据显示，如果只选择网上中介，可能要折损5%的房价才能卖掉… 而这一点，当地中介比网上中介靠谱得多。一旦卖不出去房，网上中介通常只会一味要求卖家降价，而当地中介则会想方设法把房子按照原价卖出去。 我们再给大家举一个真实的例子： 故事的主人公是七十多岁的Barry和他的妻子。 过去他们住在北伦敦一个4室独栋别墅里，后来孩子们都长大了，离开了，老两口也想搬到伦敦市中心居住，毕竟市中心有他们喜欢的剧院，画廊和餐厅…而住在北伦敦，要开车45分钟到1个小时，实在是不方便。 于是他们卖掉了北伦敦的4室独栋别墅，暂时租住在伦敦市中心，摄政公园和Marlybone的交界处的一个两室公寓。 搬到伦敦市中心，仿佛给Barry和妻子打开了新世界的大门，不到一分钟就能到摄政公园散步，随时可以和朋友们在玛丽波恩的繁华街道上约饭，他们感觉一切都很棒，除了每个月的租金很贵… 思来想去，他们还是要在伦敦市中心买房。 预算是220万英镑–250万英镑，要求有：2个卧室（其中一个是带卫生间的套房）；一个车位；生活便利。 当然，如果能满足这些条件就更好了：3个卧室；现代建筑；步行可以抵达摄政公园和玛丽波恩。 于是，他们开始在网站Rightmove，Zoopla和Onthemarket上自己找合适的房源，他们觉得自己可以找到，因为他们觉得所有的房源都在网上。 搜索的范围就是他们正在租住的这一片，因为他爱上了这里的生活。 可找来找去都没有合适的房源，这种情况持续了好几个月，老夫老妻甚至还因此吵架，关系恶化… 在这期间，一个当地的地产中介带着Barry去看了很多房产，并与他有了一定的相互信任关系。 这个中介了解Barry想要什么样的房子，了解他迫切想买房取代目前的租房情况。 有一天，这个中介给Barry打了一个电话，说摄政公园北边有一个合适的公寓，认为他可以考虑。 其实，这个公寓Barry之前在网上看到过，但因为位置不符合步行到Marlybone的要求就没考虑。但中介坚持要让Barry去看一下，因为这套房子几乎符合了他的要求，并告诉他公寓门前的公交车站，只需要11分钟就能抵达玛丽波恩。 而这个看似不起眼的信息，直接改变了Barry对这套公寓的看法。他们决定去看房。 这个公寓位于4楼，共有3室，其中包含一个套间，有地下停车场，价格合适，阳台俯瞰摄政公园的壮丽景色，他们一看就爱上了，最终买下了合适的房。 从这个真实案例中，可以看出，当地中介比网上中介好在哪： 网上中介只列出基本信息，Barry看到了，但认为不符合要求就排除了。 而当地的房产中介，对房源了如指掌，同时也了解购房者的需求，巧妙地推荐，就成功地卖出，有了皆大欢喜的结局。 四、相比网上中介，当地中介有哪些优势？ 1.买家更有针对性 对于卖房来说，卖家真正需要的是一个强大的本地买家数据库。能不能把这个房子最大限度的让对这个区域感兴趣的买家知道，成了中介真正的竞争力所在。 而在这一点上，对比网上中介和当地中介。 比如，在剑桥出售的价值50万英镑的房产 左边是在线中介，右边是本地中介。 在线中介虽然在全国都有房源，但是真正在剑桥附近的却零星不多。 而本地中介虽然只在剑桥有房源，但是当地房源简直密密麻麻。 而对这些房子感兴趣而联系他们的本地买家，自然要多得多。 有了这个资本，他们就更有底气联系潜在买家，壮大自己的本地买家数据库。 与此同时，因为对本地市场的充分了解，他们可以提供更合理的定价建议，通过多带人看房提高潜在买家的竞争意识，最终成功以可能范围内的最高价格出售房产。 2.动力更大 对于很多当地房产中介来说，通常是如果卖不出去，就没有任何费用（’No sale no fee’ ）。而这一点也会给当地中介更大的动力。 他们会想尽一切办法帮助房主卖房，这样才能拿到1%-2%的佣金。 3.陪同看房，多看房 相比网上中介，当地中介手握更多合适房源，可以带领潜在买家看更多符合预期的房产。 如果一个客户对网站上的一个房产感兴趣，当地中介通常会推荐同类的，符合要求的更多房产，带领买家去看，无形中提高了成交率，因为如果只看一个房产，买家不满意可能就离开了，而看多个房产，买家满意的几率就更高。Countrywide的数据显示，63%的买家并不会购买自己看的第一套房。 五、究竟什么情况下，可以考虑用在线中介？ 这么一篇看下来，似乎在线中介真的一无是处了？ 其实也不能绝对。 房产君仔细想了一下，确实在几种情况下，可以考虑使用在线中介。 1 在卖方占主动的地区和时机，用在线中介。在买房占主动的地区和时机，用本地中介。 我们都知道，买房与卖房无非是个供需对比的关系。 一个地区如果是卖方市场，意味着房源紧俏，而盯着想买的买房更多。 这也就意味着，除了本地中介外，在网上盯着这个区域的买家也更多。 在这些地方，只要是价格合适，且没有硬伤的房源，通常放出市场上之后都会被买家争抢。 这种地方，就可以考虑先放给在线中介，这样成交可以省中介费。 时机同理，最近两年的脱欧不确定期，市场上买房的需求相对比较冷淡。 如果回暖至2015年那样4-5个买家抢一套房的情况，那也可以考虑用在线中介。 相反，如果是买方市场，买家占主动，当地房源多，买家需求不足的区域里，那就更需要本地中介的“推销”能力。 才能帮你更好的把房子出手。 2 对中介费敏感，但是对卖房时间不敏感的人。 正如文章所说，在线中介的优势无非是收费低，但是卖房找到买家所需要的时间比较长。 如果卖家对中介费比较敏感，不想出太多的中介费，或者要卖的房子比较贵（比如卖200万镑的房子，本地中介费可能要花掉3万镑，而在线中介只需要800镑），而买家本身对于卖房的时机比较“佛性” — 不急着买，有人想出这个价就卖，没人出价就放着。 那这种情况下，也可以考虑使用在线中介。 但是话又说回来，真正要买这种几百万房子的买家，更多的可能还是需要人与人的沟通和人脉。 如果在一个买家需求小于卖家需求的地区，或是贵的豪宅，又想省中介费而如此佛性的卖，能不能卖出去，这可能还很难说。 因此， 要让在线中介能在英国更好的崛起，可能还需要一个经济爆发，买家抢房，房价暴涨的周期吧.. 从表面上看，网上中介的费用低于当地中介，而且都会挂在网上出售，很多卖家就选择了网上中介。但其实，网上中介只是把信息一挂，就等着电话而已，而当地中介因为掌握强大的当地房源和当地买家数据，因此更有竞争力。他们不断带潜在买家去看房，无形中也给了买家一种暗示，“这套房很抢手”，因此当地中介能在可能的范围内，卖出高价，而不是像案例中的网上中介一样要求房主降价。 一份价钱，一分货这个道理在房产中介行业中也适用。看似中介费贵了，但房价卖的高。房子卖得出去还是其次，关键是要尽可能高价卖出去。 在线中介不是不能用，而是也要看卖房具体地点的买家的需求以及时机。 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方网站 或 微信号（juwaiwechat）, 获取全球90+个国家百万房源信息，以及专业的房产投资分析。 参考来源：英伦房产圈 排版：KYRA WANG
