关于日本房地产有这样一个故事，陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元！卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。前几天在东京跟国内某上市公司董事长开会，寒暄时问他想去东京哪里逛一逛，董事长淡淡回答：“我到世界任何地方，都只干一件事——买房。”平淡的语气里侧漏出中国富豪深不可测的霸气，在座的日本人皆大惊，我倒见怪不怪。今年以来，几乎每一个知道我常去日本的中国人都要问我日本房产的事。连专栏编辑都问我为什么不写写在日本买房的情况。原本我觉得房地产投资和我所从事的VC股权投资实在风马牛不相及，但后来发现Bloomberg都用半个版面讲中国人在日本买房，标题还非常之耸动——《中国人“爆买”日本住宅》。好吧，我也顺应主流财经媒体的趋势，来写写日本买房的几件事儿。 日本优质房产推荐为什么中国人突然都来日本买房了？其实这事儿并不突然。虽然历史不可忘记， 毕竟中国和日本自古就是一衣带水，实际上每年中国移民人数最多的目的国就是日本，只是媒体没宣传罢了。加上最近一年日元汇率跳水式大跌，而日本自由行迅速普及，中国的游客们享受着日本的蓝天白云、清新空气、日式美食和服务，顺便发现街边随处可见的房产广告里的价格居然比想象中便宜多了，自然而然地就会想到：干吗不在这儿买套房呢？是啊，干吗不在日本买套房呢？就连曾经以昂贵著称的东京，买房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了东京，即使大阪、名古屋这样的城市，房价可以直接再砍三分之一甚至二分之一。来来来，听我根据不同房型报报价。首先是日本人最欢迎的“一户建”，也就是我们在动画片和电视剧里最常看到的两层小楼，带小花园，有的还有停车位。在中国人的概念里，这算是别墅了吧。买东京市区这样一栋均价大概四五千万日元，按照现在的汇率，人民币(6.2092, -0.0002, -0.00%)两三百万。有一次和日本同事路过一户人家，小松树和盛开的山茶花掩映着古色古香的房檐，完全就是日式园林的典范。我感慨说这套房子真漂亮啊。日本同事跟我强调说：这是豪宅！要一亿日元呢！我心里迅速换算了一下520万人民币可以买到的房子，立刻丢给他一个不屑的眼神。我大天朝的子民，什么天价房没看过没听说过呢？何况，这样的房子，是连着土地的所有权一起卖给你的，可以传给子子孙孙，也随时可以拆掉重建。其次是中国富豪最喜欢、日本新贵们青睐的房型：Mansion，日语照搬这个英文单词，译成中文姑且称为“高级公寓”吧。Mansion的特点就是楼比较新，漂亮，而且有很好的管理员服务。比如一般的居民楼住户只能在每周规定的日子扔某一类垃圾，周三扔可燃垃圾，周四扔可回收垃圾什么的，而Mansion的住户能天天扔，因为有管理员嘛。别以为这不算什么，体会过瓜皮菜叶剩菜要存一周才能丢掉就会无比向往Mansion随时扔垃圾的幸福了。Mansion里头高级的一种叫Tower Mansion，顾名思义就是“高层公寓”。日本出于防震的考虑，楼都修得不高，以3-5层居多。二三十层的Tower Mansion自然就是超级稀缺资源。Tower Mansion有酒店级别的大堂，管理员服务超越五星级酒店。比如你开车回家可以直接下车潇洒上楼，管理员会帮你把车停好。出门前通知一声，出电梯的时候管理员已经把车开到门口等着你了。Tower Mansion楼层越高越贵，买一套高层、近100平方米左右的房子要多少钱？还记得我那日本同事的话吗：要一亿日元呢！顺便说一句，日本没有公摊面积，不谈建筑面积，卖的是纯粹的房屋内使用面积，阳台都不计算在销售面积之内。一亿日元在日本人眼里真的是超级豪宅了。日本人一般在个人或家庭年收入达到500万日元时开始买房，这也是银行给予房贷的收入基准要求。在年收入达到500万之前，日本人租的房子叫：Apartment，译成“套房”吧。这就是日本最常见的房型，面积从十几平米到七八十平米，月租从三五万日元到十几二十万日元。陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元呢！真的，准确地说，一亿零八百万日元。所以嘛，卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。当然，作为投资行业的一员，我总得说说投资回报率这事儿。倒房赚差价这件事并不适合日本。因为卖房收税很高，而且日本房价不可能像中国这样几何倍数地上涨。但在东京买房出租回报率很稳定，5%-8%之间，而且非常省心，只要支付房租收入的5％，就有专业的公司打理所有事务。那么问题来了，Apartment和Mansion，哪种的投资回报率更高呢？如果只计算房租收入和买房支出的比例，Apartment回报率更高，Mansion的回报率基本达不到5％。但长期来看，尤其考虑到汇率因素，长期持有Mansion更保值。至于“一户建”，一般不用于出租，又不像Mansion那么具有稀缺性，不推荐中国人来投资了。另外，如果是考虑投资回报或资产有效配置，尽量选择东京地区房产，东京市区又优于东京郊区。除“一户建”之外，日本住宅楼的外观、内部构造、装修水平基本一致，对房屋价格和租金影响不大。相比于“学区房”、某某商圈这类概念，对日本房产价格影响最大的因素是离地铁站的距离。离地铁站越近的房子越容易出租，当然相应地也更贵，但也更值得购买。至于酒店、办公楼和商铺等商业地产投资，甚至农业用地、太阳能电站用地、森林买卖……就没法一一展开说明了。只能说，在日本经济复苏、奥运机遇、日元大跌的背景下，目前确是投资日本的好机会，但，一定是以稳健回报、长期保值为目的。日本没有机会复制中国这样暴利的投资回报。也正因为如此，在日本选择买房中介的时候，任何号称投资回报在10%甚至还敢更高的中介都不可信。另外，日本人工作效率其实普遍低下，一般头一天到中介办公室说明要求，然后再陆续预约看房，平均一天看三四套房就不错了。因此，最好拿出比较充足的时间来看房。当然，下飞机就买的土豪请随意。但是看中了房子之后要完全买下来的手续还是很多。总之，急不来的。还有，日本规定中介收费比例是3%，超出这个比例的一定是骗子。至于什么买房可以办投资移民、买房就可以拿签证住日本，都是彻头彻尾的谎言。最后提醒一句，日本银行不为外国人提供贷款，购房请备充足现金。而且日本银行不接受外国人开户，买房款怎么汇到日本？租房收入怎么汇给房东？都务必要找到可靠的服务机构，背现金的土豪行为是违法的哦。中国人真的把日本“买爆”了怎么办？这实在是杞人忧天。日本不限购、无法律法规限制外国人购房购地。远有欧美，近有韩国、中国台湾，甚至最近不少东南亚的资金都一直在流入日本。而中国富豪海外买房首选还是加美澳。说白了，日本买房这事儿吧，说得远比实际热闹。看的人多，买的人少。若是有余钱，倒不妨买一套。
刘强东事件迅速刷屏，由于昨日（美国时间2018年9月3日）是劳动节休假，股市没开。今日（美国时间2018年9月4日）美股一开盘京东迅速下跌7%，市值蒸发32亿美金，到刚才收盘企稳到29.97美元，跌幅达5.97%，而成交量急剧放大到4500多万股，这样大的量价齐跌给近年市场预期一直疲软下行的该股又一沉重打击。由于中美贸易战的影响和京东第二季度业绩：主要是收益增长放缓，市场份额萎缩，该股今年以来已经连续阴跌跌幅达24.43%。 关于京东的股票我们有时间再讨论，今天我们要看的是京东CEO刘强东事件的始末及可能会有的后果。虽然网上有很多文章消费此事件的女性受害者（或者称女性涉事者），在事情真相未明之前，出于保护隐私的尊重，我在这里并不想讨论她。该女性涉事者可能是女性受害人，也可能是女性嫌疑人。在警方正式调查报告没有出来之前，以目前公开的信息，我们没有办法判断。 不过根据明尼苏达的法律，我们可以对此事预后有一个概念，希望能帮助有兴趣短线投资该股或者纯粹是对此事有兴趣的朋友们。 这件事依目前披露的细节有这样两个可能性： 第一：刘强东涉及性侵。 在美国，性侵（sexual assault）的范围非常广，泛指一切种类与性相关且违反他人意志，对他人做出与性关于的行为，可能包括强制性性行为、强迫亲吻、色狼的性骚扰、非礼、性虐待等，露体和窥淫在司法判断上也可能被算是性侵犯。（因为美国时英美法系，又称判例法，法律并不明文规定，所以我们这里提司法判断而不是法律条文，这跟中国的法律法律明文规定的才为罪大陆法系是很不同的，提及这一点有助于刨根问底的读者更好地理解该案。） 就所有靠谱的西方主流官方媒体的报道的细节来看，有女性在高档意大利餐厅哭泣跑出报警，刘随后被逮捕，16小时后在无须保释金的情况下保释出去。 而网上流传的细节则更有声有色：流传着明州留学生中的疑似求援（寻找法律援助或律师）信息，显示可能女方报警性侵。该女生是在当晚吃饭刘强东坐在刘身边那一桌唯一的一位女性。据传她当晚被灌了大量红酒等，网上还有餐厅账单显示当晚总共消费了32瓶红酒等等。如果这些细节属实，该女性被灌大量红酒和假设可能会有的任何肢体接触，都有可能涉及性骚扰或性侵。流传的信息还包括安排行程的旅行社提供的高档SUV的型号，司机种族和语言能力等，因为与案件关系不大，就不在这里提及了。 这些细节如此真实，如果说是真的，相信很多中国人不会感到陌生。如果上述情况属实，刘涉及性侵的可能性是极高的。当然，灌个酒，摸个手，拍个肩或者强吻一下，在中国很多人看来没什么大不了，如果这样就被判定是性侵可能会让中国吃瓜群众眼珠子掉一地。 至于性侵的刑事和民事责任，依目前细节判定，刑事责任可能不会很大或者干脆没有（虽然不会坐牢，给穿上囚服检查等这么一弄，也是精神很大的折磨吧，尤其是太太岳母和孩子都随行在美国的情况下）。但是民事责任就难讲了。如果没有实锤（没有证人愿意出面作证或录影等资料证明），很可能不会有什么责任，因为英美法系的无罪推定（innocent before proven guilty）的主张，他会得以脱身。如果有证人证言或录影等实锤，以刘的身家，民事责任要罚个200万美元也是分分钟。 还有一种可能性，是大家流传的仙人跳。据传谈的价格是200美元，女涉案者一看是亿万富翁，价格瞬间飙升至200万美元。一言不合，该女涉案者反目报警。据传刘每天晨跑、钓鱼、散步、游船等都有大批明大学生相随，到哪儿都是呼朋引伴，风光一时。该女就是陪跑女生中的一员。是否有目的地接近刘某，已经因为这样的大量随行不能简单地判断了（所以需要警方的调查）。如果她真如传闻是所谓的仙人跳，那么刘某有没有在饭桌上灌酒，灌多少酒，有没有在没有该女涉事人的同意或默许下进行肢体触摸，已经不重要了。因为固然该女性会被控刑事犯罪，根据明尼苏达卖淫买法条例条款60932（Minnesota Prostitution and Solicitation Laws Code 60932），刘也会因涉嫌买春（buying sex）而导致行为不当或轻罪（misdemeanor）。对于买春者，如果在公共场合犯案，会被处以最少1500美元的罚款（如果该犯属于低收入人群，可以以社区服务代替。）如果在私人场合犯案，罚款最低为500美元。当然这么点罚款相对于网传的200万的敲诈，对于刘是小意思。只不过他没有料到该女这么决绝地选择了报警，以至于他受到了极大的羞辱以及今天32亿美元的损失。 除了送监被关16小时，可能接受的例牌的搜身、问讯、换囚服、登记指纹、DNA信息等流程，还被拍摄入监照（mugshots），之所以是复数，其实是有正面和侧面两张，大多数媒体用的都是那张正面照。我出于尊重，就不放照片在这里了。美国入监照是公共信息，警方可以随时提供给媒体，如果最后刘被证明无罪，他可以要求警方网站免费撤下。如今的入监照已经不要举名字牌、背景放身高尺寸，而直接是囚服照。实际上刘在网络舆情上也受到了极大的羞辱。在此不再赘言。 因为刘强东事件在美国（财经界）也是个大新闻，我先生也有跟我讨论。他的第一反应跟大部分中国人不同。他说他觉得这是骗局。在美国很多名人被诬告性侵骚扰或强奸，因为他们不愿意打官司大多选择私下赔钱和解，其中最有名的有迈克尔•杰克逊，是真是假也众说纷纭，他都选择的是庭外和解。因为在很多国家性侵的界限很难界定，男人（或者女人）都很小心。 第二，他觉得警方一上来就逮捕给他穿囚服，很不公平，因为根据美国无罪推论的原则，他还是清白的，凭什么给他穿囚服？万一是有人陷害呢？可是因为美国有很多暴力犯罪，这次的报案案情居然发生在正在营业的非常高大上的餐厅（公开场合），大概美国警察第一感觉就是：好大的胆子，没准有枪或暴力倾向。 所以马上逮捕了他。 不仅在美国，在日本的很多成年男性也很小心。因为电车痴汉骚扰，很多日本成年男性在地铁上都选择双手悬空挂在头顶的拉手上，不给任何人有机会说事。我先生在日本就是严格遵守这一点：他说要是给人赖上，他一个外国人，日语又不溜，只会叫天天不应叫地地不灵。即使在美国，我们带孩子去游泳的时候，如果有小女孩过来跟我们的女儿一起玩，我先生也是尽量躲远，或者把双手放在池边人们可以看见的地方，尽量不触碰到别的幼女的身体。这既是避免，也是君子之为吧。 所谓小心驶得万年船，就是这个意思。 文章来自微信公众号：“美国的那些事儿”，介绍美国的经济、文化、生活、艺术等方方面面，欢迎关注。 由罗文经营的兰登湾地产公司（Lantern Bay Realty）是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司，拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展，但他们并没有因此忘记邻邦传统的友好价值。兰登湾地产依靠高科技，高度注重客户的个性化要求，对新兴发展的房市了如指掌，为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。 责编：Zoe Chan 兰登湾地产罗文专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
