2017年第四季旧金山是全美流失最多居民的城市，比排名第二的纽约市还要高出24%的迁出人口，而这样的情况预计在2018年还会持续下去。为什么科技人正在逃离硅谷？ 飙涨的房价、单一的文化，让许多科技人正逃离硅谷。上一季有高达15000名的居民搬出，搬家卡车一辆接着一辆开出，不只是人住的地方要换，许多创业家、投资人都想带着自己的创新事业出走，找寻下一个硅谷。 最近硅谷许多搬家卡车公司生意大好，从圣荷西（San Jose）搬家到拉斯维加斯（Las Vegas）的车资，单趟就要高达2000美元，而反向从拉斯维加斯到圣荷西的费用却只要100美元。价格反应需求，这都是因硅谷科技人现在正涌现一股逃亡潮。 据统计，截至今年2月份，高达49%的湾区居民表示正考虑搬出旧金山。而原因是最近川普政府通过的税制改革以及房租飙升，让居民生活负担更加沉重。许多在硅谷工作的员工透露，就算领着看似丰厚的年薪，在这里也只能过着一般中产阶级的生活。不仅是生活很贵，许多刚起步的新创公司也不堪房租压力，正考虑将办公室迁出硅谷，搬到俄亥俄州、密执安州及印第安纳州等中西部的工业城市。 硅谷的封闭文化也是将人往外推的因素之一，许多人认为硅谷的创投圈子整天都在谈论差不多的话题。另外，硅谷有一些工程师心态相当自我，美国众议员罗·卡纳（Ro Khanna）就说：“如果公司没有提供咖啡、早餐、干洗服务，员工就想走人，这里的人都很饥渴。” Paypal创办人彼得·泰尔（Peter Thiel）就打算把他的部分个人投资转移到洛杉矶，他认为硅谷目前封闭的文化是“有毒的”，希望能找到一个知识分子思想多元的城市发展。 此外，在硅谷湾区有越来越多新创公司难以负担员工奢侈的福利要求，就投资者的角度而言，中西部这些非沿海城市不仅是房租、生活开销甚至是员工成本都低廉许多，可以大大降低营运成本，且其他城市也都不乏投资科技新创的机会。 像Slack这类工作协作软件出现后，许多工作沟通并没有必要受到地域的限制，这些因素都让经营者认为没必要死守在硅谷。像是Google、Facebook这些科技巨头，最近也都在科罗拉多州、波士顿这些城市设立新的办公室，吸引更多元的人才加入。 来源：中国日报 排版：Shelly Du
根据联合国发布的最新的全球移民报告，美国仍然是最受青睐的移民目的地。很多人心里都有一个美国梦，而移民美国的一个重要途径便是EB -5投资移民项目，2017年EB -5面临涨价等改革，我们该如何应对呢？下面整理了一些比较受关注的问题，供大家参考。1、投资移民的总费用是多少？投资移民的实际总费用约为57-60万美金。按照目前的EB-5法案，最低投资额有两种，一种是50万美金，一种是100万美金。符合TEA（目标就业区）定义的，投资额为50万美金。除了投资额，EB-5的发行商通常会收取5-6万美金不等的一次性管理费。投资人还需要聘请律师来递交绿卡申请，此项费用一般为15,000到20,000美金。在准备资金来源的过程中可能会有各类杂费，如房产评估费，会计认证费，翻译费，等。通常这类费用不超过5000美金。投资人还可以聘请专业的投资顾问来选择项目，此类收费可能在5000到25000美金不等。因此，投资移民的总费用约为57-60万美金。2、我听说投资移民费用要上涨到135万了，这是真的吗？这次的建议稿是由国土安全局（移民局的上级单位）直接发出。早在2015年4月27日，国土安全局的局长就曾公开向国会写信提出，移民局有权在现有法律框架下自行修改投资金额以及TEA的划定，虽然如此，国土安全局希望还是由国会来实施整体的移民法改革会更好。在那之后，由于国会迟迟无法就EB-5改革达成一致意见，移民局终于发声，制定了这份政策建议稿。从国会的角度，以国会议员Grassley为首的“乡村派”认为EB-5项目被滥用，未能达到立法之初的目的，多次威胁如果与“城市派”无法达成一致就关停EB-5区域中心项目。而只要是达成一致，涨价是一定会出现在新法中的。因此如果国会能够在近期通过新法，那么一切照新法来办（包括涨价），如果不通过，则移民局提出的这一建议稿会很快生效（很可能涨到135万）。3、什么时候才会涨价呢？目前移民局在向公众征求对建议稿的意见，这一过程将在4月11日结束。而目前的区域中心项目将在4月28号到期，我们有理由相信在公众建言期后移民局将很快出台确切的新法规。由于这份新法规并非对移民法的整体改革，移民局可以直接付诸实施而无需经过国会批准。如果在此期间，国会通过了新的法案，则会依照新法的实施日期来实施新的投资额。我们无法预知具体何时实施新政，但是可以肯定的是还有几个月的时间，答案就会揭晓4、所以我现在准备还来得及吗？EB-5申请的准备时间通常为1-3个月，因人而异。主要取决于资金是否到位，资金来源文件的复杂程度，律师的效率，和转款的程序等。5、我马上就要毕业了，听说EB-5排期很长，办理EB-5后可以留在美国吗？EB-5的申请通过后，由于每年的签证额度有限，目前对于大多数投资人来说，从递交申请之日起，将面临超过3年的排期才可以获得临时绿卡。在排期期间，投资人可以选择维持其他合法的身份比如F1（学生签证），H1（工作签证），或转换成配偶签证等。投资人当然也可以回国等待排期。6、所有的人都要排期吗？事实上，只有中国大陆出生的投资人才面临排期。中国台湾，中国香港，以及其他国家的投资人都有足够的签证名额。另外，如果配偶一方不是大陆出生，夫妻双方可以一起免于排期。需要注意的是，这是个出生地原则，即使拥有其他国家的护照，但是出生在中国大陆，也需要排期。（据网易新闻）
意大利首都罗马成为了全球住房交易市场最受关注的城市。意大利房产秉承一贯高品质的步伐，在欧洲投资年中获得了非常多人的青睐。作为欧洲大国，意大利房产一直以保值、高品位著称。而意大利购房移民政策的推出，无疑为中国投资者提供了良好的时机，投资优质房产的同时还能成功移民意大利。 意大利，作为欧洲第四大经济体之一，七国集团成员国之一，世界GDP排行第七位，可以说意大利的吸引力在于强劲的消费支出和政治的稳定。整个欧洲市场，意大利的房地产市场优势明显；这不仅是由于该国强大的工业领域，更因为它没有经历过其他欧洲国家那样由于物业过度开发而背负的供过于求的市场压力。 意大利住宅租赁市场的活泼势头，表现在不断增长的租赁需求权威调查显示，意大利房屋出租率近两年内上升26.5%，办公场所的出租率呈井喷趋势，增幅达234%，也为投资者后期房产增值和收益带来利好趋势。意大利哪里买房好？ 1、从出租角度： 米兰的就业率全意大利最高，有大量稳定的上班族和国际学生，出租率高，增长空间大。 2、从出售角度： 米兰世博会可能带动周边房价的上涨，米兰省所在的伦巴第大区的北部房产也有可能受瑞士房价影响上涨。 3、从自用房产角度： 米兰生活便利，是购物和生活的天堂，加上米兰的教育资源丰富，所以试有利于子女在那里上学的，而去不湖区的风景优美，十分适合度假。 市场稳定：意大利家庭房产持有率超过70%，且有大量外来买家进入。 制度改革：意大利政府2014年起取消征收不动产税，大大提振房屋市场。 外国人购房交易税只需3-4%。 旅游拉动：意大利为世界第五大旅游国，旅游业将拉动房产升值。米兰世博会也带动周边房价上涨。 目前欧洲国家开放的移民方式以置业为主，其中意大利购房移民的相关法令规定：通过在意大利境内购置30万欧元以上房产，可获得“选择居住居留签证”或者“5年期申根签证”，前者可以使投资者获得移民身份，而后者则为长期前往意大利旅游、度假的签证，投资者可根据个人情况自行选择。意大利“选择居住居留”身份的申请方式和条件极为友好，只要满足两个主要条件： 1.申请者在意大利购置符合移民要求的住宅房产；2. 主申请人的非工资收入每年不低于3.1万欧元。如配偶同时移民，该收入须在原基础上增加20%；未成年子女同时移民，该收入须在原基础上增加5%。 而根据意大利此项法律规定，选择居住居留也可以同时向申请人配偶及子女发放。持此种居留满5年后即可获得意大利永久居留身份，10年后即可申请加入意大利国籍。 （来源：互联网综合整理） 责任编辑：Shelly Du
17世纪的法国政治家让- 巴普蒂斯特·柯尔贝尔（Jean-Baptise Colbert）曾说过这样一句名言：“税收的艺术，在于如何拔最多的毛，同时让鹅叫的最少。”而在澳洲，由于个人所得税都已经收归联邦财政所有，所以各州就只能在物业上找更多的鹅毛了。>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费点击查看澳洲房源不统一的税制近期各州在房地产税制方面的改革，主要是增加了外国投资者的印花税和土地税附加费。这些附加费一般都是以住宅物业市场的主要情形为依据，保护本国物业购买者的利益，也可以调节国外买家的热情，控制资本流入与流出。所以对于开发商和投资者而言，州政府的物业税除了增加他们的财税成本之外，最主要的问题其实在于司法管辖中缺乏的统一性。昆士兰州从2017年7月1日起实施了适用于个人的“缺席土地税（Absentee Land Tax）”。不仅符合条件的空闲住宅物业需要缴税，所有符合条件的空闲应纳税土地都要缴税。维州也有一个名字类似的税，叫“缺席地主附加费（Absentee Owner Surcharge）”，不适用于澳洲公民。此外，它同时适用于“缺席”的公司和“缺席”的信托，而所谓非澳洲公民的“缺席”物业信托则至少需要包括一个外国人在内。和昆州一样，这项附加费不限于住宅物业，也适用于所有应纳税土地。新州的“地税附加费（Land Tax Surcharge）”规定中的“外国人”的定义基于外国投资审查委员会（FIRB）的一个修订版本，也仅限于住宅物业。与昆州和维州不同，在新州，即使某一物业是拥有者的主要居住地，在你长期不居住到达一定要求之后，也要被征税。这样名目繁多，看似相同，可又各有差别的税，造成的不统一增大了投资者和开发商的风险和合规成本。加税伤的是谁？尽管这些空闲土地税可以被算作是专门针对外国投资者的税收，但如果适用于非住宅物业，那么最终受损的，将是昆州和维州的企业。就算某一商用物业目前没有闲置，但因为业主担心以后可能发生的闲置税，所以他们往往还是会把这些潜在的成本通过调高租金的方式，转嫁到租户身上。所以，理想情况下，昆州和维州的空置物业税应该只限于住宅物业。另一方面，各州在过去为了统一如印花税等不同税收税制，他们作出的尝试并没有完全成功。但这并不是因为澳洲的民主制度和行政困难，工资税的大程度统一就向人们表明了这一点是可以做到的。除了统一立法，工资税的统一还包括了行政的统一。所以，我们是不是也能期待，在州政府协调房地产税的时候，可以多拔毛，鹅少叫。相关资讯：澳征海外买家印花税 或致房产需求大降（据澳洲新快网）
泰国在东南亚诸国中，是唯一的未受欧洲强权殖民化的国家，而且在泰国教育制度中，悠久的文化传统性和国家宗教(佛教为主)的影响格外引人注目。泰国学校类型除了国立学校以外，还有私立学校和宗教学校，这三种类型学校长期并存，互为影响和互为补充，形成了泰国教育发展的一个整体。由于泰国境内各区域的经济、文化、社会等发展不平衡，人口分布及地理状况等因素，造成各区城间的教育差距。 泰国教育发展迅速 ，尤其是战后的 50多年 ，经历了恢复、整顿和发展三个阶段 ，在巩固官办教育的同时 ，大力提倡私办教育 ，进而确立和完善了泰国的高等教育体制。特点是强调高等教育为经济发展和社会建设服务 ，为经济发展提供了人才保证。但教育事业发展不平衡 ，没能形成初、中、高级的技术教育体系。教育已经成为制约泰国经济发展的瓶颈 ，改革势在必行 ，并已采取了一系列措施。通过金融危机 ，泰国对教育的重要性有了更加充分的认识。再创经济腾飞的奇迹 ，重振昔日的虎威 ，新的教育举措对于泰国必有重大意义。 泰国1931年开始实施六年义务教育。近年来，泰国政府为普及初等教育采取了一系列措施。如“为学生提供午餐计划”、“为学生出借课本计划”、“为山区学生出借自行车计划”、“边远地区教师住房计划”及“JIP计划”等。 泰国的教育制度采取小学六年、初中三年、高中三年、大学四年，研究所硕士二至四年，博士三至五年，与我国类似。泰国的教育改革较我国为慢，去年才通过国家教育条例（教育改革法），但却与我国相同，拟于近一、二年将义务教育由九年延长为十二年。由于泰国学制与我国可谓完全相同，因此我同学到泰国留学，学历连接颇为方便。 泰国大学事务部与大学 泰国在教育部之外，另成立大学事务部，以示对大学教育重视，该部的功能与我 国教育部之高等教育司类似，惟近年泰国发现大学事务部与教育部职掌重复之处颇多，因此研拟将大学事务部并入教育部。 泰国大学事务部承认之大学有具国际组织地位之亚洲理工学院（ Asian Institute of Technology ）、国立二十四所及私立三十七所，历史最久的大学为一九一 六年成立的国立朱拉隆功大学（ Chulalongkorn University ），学生人数最多之大学为国立 Ramkhamhaeng 大学，有近四万名学生，其它学生人数超过二万名 者依序为国立 Kasetsart （农业）大学、国立 Chulalongkorn （朱拉隆功）大 学、国立 Thammasat （法政）大学、国立 Madihol （马迪洪）大学，私立泰国 商业大学（ University of the Thai Chamber of Commerce ）、 私立 Assumption 大学、国立 Sukhothai Thammathirat、国立 Chiang Mai （清迈）大学等八所大学。在教员人数方面，最多者为马迪洪大学及朱拉隆功大学（约二 千七百余名）。至于在学位授与种类方面，授与学、硕、博士学位者有十三所大学、授与学、硕士学位者有三十三所、仅授与学士学位者有二十一所。亚洲理工学院仅招收攻读博硕士学位的学生。 泰国大学之国际课程 目前泰国之公私立大学共设有三五六个使用英语教学之国际课程计划，其中在二十四所大学的大学部有一二二个、在二十一所大学的硕士班有一七六个、在十二 所大学的博士班五十八个。 泰语系特殊语言，其文法简单，但发音及文字不易学习，因此来泰留学的学生多选择国际化课程较多的大学， 例如 Assumption University （私立易三仓大学）及 Asian Institute of Technology （亚洲理工学院）。 我国及中国大陆分 别有二十名及八十名同学在亚洲理工学院留学，易三仓大学则分别有我国及中国大陆学生十名及三百名就读。对泰语有抱负的同学， 不妨考虑先进入 Chulalongkorn University 附设之泰语中心学习泰文。之后继续针对个人趣旨选择大学深造。 入学资格 攻读学士学位者须具有高中毕业，通过笔试、口试、体能及性向测验等，攻读硕士学位者须具有学士学位、 提出 GRE 或 GMAT 等学力测验成绩证明及口试等，各校作法未必一致。 大学行事历 泰国各大学一年分两学期，第一学期自六月至十月中旬，六月第一星期注册，第二星期开学，十月第一星期考试，第二星期结束。第二学期为自十一月至次年三 月，十月最后一星期注册，十一月第一星期开学，二月第一星期考试，三月第二星期学期结束。因此第一学期及第二学期两学期之间只放假二星期。此外暑期班为四月至五月。 考试与评分 每所大学每一学期有期中考期未考两次以之测验， 评分表现方式为由 0.00 至 4.00，与其它国家评分表现方式对照比较如下：4.00 相当于 A 或 Excellent、 3.50 相当于 B+ 或 Very good、 3.00 相当于 B 或 Good、2.50 相当于 C+ 或 Fairly good、2.00 相当于 C 或 Fair、 1.50 相当于 D+Poor、1.00 相当于 D 或 Very poor、0.00 相当于 F 或 Failure。攻读学士学位者须取得一二○至一 五○个学分，且成绩须在 2.00 以上，攻读硕士学位者须取得三十六个学分及成绩则须在 3.00 以上。 来源：易贤网 责任编辑：Shelly Du
在1974年和1991年日本房产泡沫分别发生两次破裂。如果对照1974年前后和1991年前后日本房产泡沫的形成与结局，可以发现，第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解，第二次就没那么幸运了，最终导致“泡沫经济”破灭，日本经济陷入失去的二十年。 日本在上世纪70年代增速换挡期改革转型取得巨大成功。日本的增速换挡发生在1968-1978年间。1973年第一次石油危机爆发，由于严重依赖外部资源、产业结构偏重，日本经济受到较大冲击，相对于欧美国家更加积极地进行调整。当时日本政府从供给侧实施改革，积极推动和引导企业“减量经营”，同时大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。通过改革，日本成长为制造业强国，产业结构顺利升级，经济和股市持续繁荣。 日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫，同样的泡沫却是不同的结局。第一次房地产泡沫得到顺利化解，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。第二次就没那么幸运了，最终导致“泡沫经济”破灭，日本经济陷入失去的二十年，深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等，催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。 本世纪初日本“结构改革”也取得一定成效。“泡沫经济”破裂后日本经济长期萧条，小泉内阁上台后大张旗鼓地开展了“结构改革”，其中供给侧改革措施主要有放松规制和实施民营化改革、减税、金融改革与产业重组相结合、建立更加可持续的养老保险制度等。改革之后，日本经济增长率比上世纪90年代有一定改善，股市也出现止跌回升。 日本供给侧改革的经验启示。1）改革是唯一出路。应大力疏解产能过剩，淘汰和清理僵尸企业，放松服务业过多的准入限制和管制，培育新增长动力和构筑新增长平台，切实使市场在资源配置中起决定性作用。2）改革窗口期稍纵即逝，时不我待。改革需要落到实处、扎实推进，拖延改革行动可能会导致今后的问题更加严重。3）增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。4）需求政策定位于配合供给侧改革，避免过度放水刺激。 上世纪70年代日本增速换挡期和本世纪初经历长期结构性萧条后，日本曾两次实施供给侧改革，其经验教训对我国具有重要启示意义。 1、上世纪70年代日本增速换挡期的改革 1.1. 改革的背景：增速换挡 1）日本的增速换挡发生在1968-1978年间。日本1951-1973年间开启经济高速追赶，实现了23年年均9.3%的增长，1973年人均GDP达到11434国际元，相当于美国的68.5%，到达增速换挡的收入阀值。增速换挡后，1974-1991年的18年实现了年均3.7%的增长，属于中速增长阶段。1991年人均GDP达到19355国际元，相当于美国的84.7%，步入前沿国家的低速增长区间。 日本在1969年前后面临经济增速换挡和动力升级的客观要求：一是日本房地产长周期出现在1969年前后。二战后，日本人口出现了一次人口出生潮。自1960年起，日本的出生人口数量进入了第二轮上升周期，自1960年的160.6万逐年上升（除1966年外）至1973年的209.2万，之后出生人口数逐步显著降低。二是日本刘易斯拐点出现在上世纪60年代末。日本自上世纪60年代末开始，随着农村可转移剩余劳动力的大幅减少，耐用消费品的广泛普及，支撑经济高速增长的基础条件发生变化。 2）石油危机冲击下“滞涨”发生。1973年，阿拉伯石油输出国组织为了支援巴勒斯坦人民反抗以色列侵略，决定削减石油供应量并提高石油价格，第一次石油危机爆发。石油危机引起了当时主要资本主义国家的“滞涨”，即经济停滞和通货膨胀并存，日本也未能例外。当时日本出现了物价高涨、失业率上升、企业倒闭等危机表现，1974年日本经济出现了战后第一次负增长。 3）能耗和环境污染严重，国民不满情绪高涨。日本的高速增长期是依靠大量能源投入和粗放经营实现的。快速的工业化造成了能源消耗和环境污染日趋严重。从1955年到1964年，日本的能源消耗量增长了约3倍，主要能源也从煤炭转变为石油。到1973年石油危机爆发前，日本的原油进口依存度已达到99.7%的惊人程度。日本的水源和空气也都受到严重污染，上世纪50-60年代出现了震惊世界的四大环境公害，即镉污染所致的骨痛病、甲基汞污染所致的熊本水俣病、新泻水俣病、四日市大气污染所致的哮喘病，对日本人民的生命健康造成极大损害，国民不满情绪愈演愈烈，抗议示威事件层出不穷。到上世纪70年代，以四大公害诉讼均以居民原告方胜诉为标志，日本高能耗和高污染的增长模式已失尽人心，到了不得不改变的地步。 4）劳动力成本快速上升。战后的日本和当时的中国类似，农村存在大量剩余劳动力，在日本经济高速增长期中，劳动力源源不断地从农村转移到城市一直是经济增长最重要的引擎之一。上世纪60年代末日本迎来刘易斯拐点后，劳动力从过剩转向短缺。在刘易斯拐点到来和同时期日本政府“国民收入倍增计划”双重影响下，日本的劳动力成本即工人工资开始快速上升。1961-1970年，日本工人的工资指数增长了近1.7倍，在主要资本主义国家中是增长得最多的。 1.2. 主要改革措施：降低成本、鼓励创新 针对以上问题，日本政府综合运用法律、财政、税收和金融等政策措施，侧重从供给侧入手实施改革，主要改革措施如下。 1）“减量经营”，降低能耗、利息、劳动力成本。第一次石油危机引发的国内经济危机引发一些日本企业自发开展经营调整，这种调整被称为“减量经营”，其核心主要有三条：节约能源消耗、降低利息负担和降低劳动力成本。日本政府因势利导，积极推动和引导“减量经营”在全国范围内实施，使得“减量经营”成为石油危机后的流行词汇。“减量经营”的实施非常成功，成为日本制造业战后从传统的粗放型经济增长方式向高附加值型经济增长方式转变的转折点。 节约能源消耗。以石油危机为契机的能源价格上涨，对日本传统的粗放式增长模式造成了沉重打击，以石油化工、钢铁等为代表的高能耗行业的竞争力大大降低。日本政府通过行政指导及各种限制措施，引导经营效益差的企业关停并转，显著削减了这些行业的生产能力。1975年，日本增加生产能力的设备投资在全部设备投资中比重比70年代初降低了约50%。同时，鼓励企业进行内部技术改造和生产设备更新，有效节约能源。许多高能耗行业积极采取节能技术，如钢铁业大量采用高炉炉压发电设备，石油化工业采用加热炉的废气、余热回收技术，水泥业引进悬浮预热器技术等。 降低利息负担。石油危机爆发后，日本著名的《日经商务》杂志指出，在石油危机后的恶劣环境下，日本企业必须努力压低原材料费用、财务费用等各项成本才能生存下去。当时日本企业自有资本比率不高，利息负担较重是一个比较突出的问题。通过实施“减量经营”，日本企业的自有资本比率大幅提高，从企业借款占营业额的比率看，1978年比1965-1973年平均减少6.6个百分点；从制造业自有资本比率看，1985年比1975年提高7.7个百分点。再加上同期日本利率水平不断降低，企业利息负担得到有效减轻。 降低劳动力成本。刘易斯拐点到来后的劳动力成本大幅上升，成为石油危机冲击下日本企业不能承受之重。当时有研究表明，如果主要制造业企业在一年内不削减6~14万雇佣人数以降低成本，就无法维持收益。企业通过解雇临时工、控制正式员工的录用、女性员工离职后不再补充新人乃至减少主干劳动力等多种方式调整雇佣人数，降低人工成本。据日本产业劳动调查所统计，1975年以后的四年中，包括松下电器、三菱重工、东芝等在内的多家企业减员达21万人。此外，由于发展中国家劳动力成本较低，日本政府还积极鼓励劳动密集型产业尤其是一些高耗能、高污染的劳动密集型产业向海外转移。 2）政府引导产业结构升级，大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。 大力疏解产能过剩。经过两次石油危机打击，日本衰退产业和过剩产能增加。1978年，日本政府制定了《特定萧条产业安定临时措施法》（简称“特安法”）和《特定萧条产业离职者临时措施法》等四部法律，进入“特安法”时代，主动对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解。“特安法”认定平电炉、炼铝、合成纤维、造船、化肥等14种产业为结构萧条产业，当时这些产业的企业开工率只有60%~70%。针对上述结构萧条产业的调整和疏解方法包括：（1）采取政府收购来报废设备的方式，即由政府与产业界合作预测未来供求，对“过剩部分”由政府出资收购报废；（2）设立特定萧条产业信用基金，对那些按计划淘汰落后设备的企业提供优惠利率贷款，帮助萧条行业安置工人和转产；（3）允许因供求明显失调、价格降到平均生产费用的特定商品的生产者缔结有关限制产量、维持合理价格的垄断组织。“特安法”的实施取得明显成效，1978年和1979年日本工业连续两年高涨。 扶持新兴产业发展。在对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解的同时，日本政府有效利用产业政策，鼓励和培育新兴知识和技术密集型产业发展。1978年，日本政府制定了《特定机械信息产业振兴临时措施法》，提出要发展电子计算机、高精度装备和知识产业，投入了大笔政府专项资金对尖端技术的开发提供补贴和资金，并对以上产业实施税收和金融方面的优惠政策。人们已将这个项目视为日本70年代后期推出的产业技术政策的成功典范，它为奠定日本电子产业的基础及扩展在国际市场的份额做出了很大的贡献。上世纪70年代，日本产业结构变化的另一个重要特点是服务业的重要性增强，1973-1985年服务业年均增速高于同期制造业增速0.2个百分点，从1970年到1980年，服务业就业人数比重提高了8.9个百分点。 2、日本的1974和1991年两次房地产泡沫：同样的泡沫，不同的结局 2.1. 两次房地产泡沫的形成 日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫，但这两次的影响差别很大。 第一次房地产泡沫于1974年前后形成。1955-1974年为日本房地产价格的快速上涨期，20年涨44倍。这个过程持续了大约20年，期间日本住宅用地价格上涨31倍，六大主要城市上涨44倍（年均增速22.2%）。其背景是日本经济快速追赶期，GDP和人口快速增长。 第二次房地产泡沫（亦即“泡沫经济”）于1991年前后形成。1986-1991年为日本“泡沫经济”的最后疯狂期，房地产价格涨1.7倍。这个过程持续了大约6年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年间年均增速高达24.6%，超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市，而此前差异不大。1955-1985年间，所有城市土地价格涨幅55倍，六大主要城市上涨78倍，从1955年算起，差异约为43%。但1986-1991年间，所有城市土地价格涨幅51%，而六大主要城市上涨169%。1991年后，日本房地产价格进入漫长的下跌之旅。 1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点，从绝对值来看，1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比，需要考虑通胀和收入增长情况。1975-1991年间，日本所有城市名义房价上涨了167%，六大主要城市房价上涨407%。同期，日本人均名义GDP从4281美元，上升至28541美元，增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%（期间日元兑美元大幅升值）。可见，1975-1991年间，以日元计价的日本房价涨幅（167%）低于日本人均名义GDP的涨幅（315%），但六大主要城市房价涨幅（407%）大于名义收入涨幅（315%）。即日本整体房价泡沫，1974年大于1991年，但六大主要城市房价泡沫，1991年大于1974年。 第二次房地产泡沫（“泡沫经济”）发生的背景是日本进入第二轮经济增速换挡期，广场协议签订，日元升值、货币政策宽松。1985年9月，广场协议之后，日元大幅升值，为应对日元升值对国内经济的冲击，日本政府采取宽松的财政货币政策。1986年1月-1989年5月日本央行连续五次降息至2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，与此同时，实施扩大内需的财政政策。1980-1990年间京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上，最高峰时日本土地价值约为当时美国的4倍多[ 参见巴曙松着《房地产大周期的金融视角》，P57.]。但1990年3月大藏省启动了对房地产金融实施总量控制政策之后，房地产价格从1991年开始转为直线下滑，之后再也没有回升过。 2.2. 两次房地产泡沫的不同结局 如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与结局，可以发现，第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解，第二次就没那么幸运了，最终导致“泡沫经济”破灭，日本经济陷入失去的二十年。 1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。1974-1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%，还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在1974-1991 年间维持在高水平。 1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长，老龄化严重，人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后，20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。日本的房地产泡沫的破灭，与日本央行的下调利率有密切关系：1986至1987年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：1989年5月31日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。 3、本世纪初日本的“结构改革” 3.1. 改革的背景 1）“泡沫经济”破裂后经济长期萧条。上世纪80年代后期到90年代初，日本经济持续繁荣，政府长期实施宽松的货币政策，大量资金涌入股票市场和房地产市场，最终出现了泡沫。以1991年为界，股票价格和房地产价格迅速下跌，“泡沫经济”破灭了。整个上世纪90年代，日本经济处于“平成不景气”或“失去的十年”的长期萧条中。这一时期，企业投资不振、居民消费低迷，需求减少导致物价持续下跌和企业销售收益减少，经济深陷泥潭。1992-1996年，日本经济增长率下降到0.6%，虽然1995-1996年一度出现复苏迹象，但1998-1999年由于受到消费税上调和金融危机的影响，再次转为负增长。 2）不良债权高企引发金融危机。“泡沫经济”时期，日本银行业向中小企业和房地产业发放了巨额贷款，“泡沫经济”破裂后，日本银行业不良债权大幅飙升。据日本大藏省1998年1月12日公布的数字，日本全国146家银行自查的不良债权已经达到76.708亿日元，约占总贷款金额的12%。在不良债权不断增加的情况下，部分银行已经无法达到国际清算银行巴塞尔协议规定的资本充足率水平。1997年底，日本四大证券公司之一的山一证券和具有悠久历史的北海道拓殖银行相继破产，给金融市场造成极大震动。幸存银行为防范风险纷纷“惜贷”，由此导致的“贷款难”更加加剧了实体经济的困难。 3）人口老龄化形势日益严峻。1970年日本65岁以上老人占总人口比例已经达到7.06%，超过联合国定义的老龄化社会7%的标准线，这标志着日本已经进入了老龄化社会，但这一问题在当时并没有引起足够的重视。从上世纪80年代开始，伴随生育水平的下降和人均寿命的延长，日本人口老龄化进入了加速发展的阶段。1990年日本65岁以上老年人口比重为12.1%，2000年这一比重上升到17.4%。人口老龄化给日本的经济社会带来了一系列不利影响，如劳动力供给不足、社会抚养负担不断加重、消费需求增长乏力等等。 3.2. 主要改革措施 针对日本经济的长期萧条，上世纪90年代末至本世纪初，日本政府在“改革优先”路线和“景气优先”路线之间摇摆不定，争论十分激烈。“景气优先”路线主要看重短期政策效果，主张通过宽松的货币政策和财政政策刺激需求，促进经济增长。“改革优先”路线则认为日本长期的经济衰退并非周期性的衰退，而是结构性或制度性的衰退，依靠宽松需求政策刺激不能解决问题，只有进行改革才能扭转局面。从桥本龙太郎内阁到森喜朗内阁，日本政府在推进改革上均有心无力，导致改革时机一再延误。2001年4月，小泉纯一郎凭藉“无改革、无增长”竞选主张挟高支持率上台，顶住了“景气优先”路线主张者的压力，大张旗鼓地实施了“结构改革”。其中涉及供给侧的改革措施主要有： 1）放松规制，实施民营化改革。小泉内阁一直强调要将日本建设成为一个“小政府、大经济”的国家，对政府所属的各类经营性机构实施民营化改革。小泉内阁在“结构改革”的纲领性文件《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中提出了民营化、规制改革计划，即在“民间能做的事情，由民间去做”的原则下，对经济各个领域尤其是公共干预较多、限制较严的领域放松规制，更大程度上发挥市场机制的资源配置作用。具体改革举措有：特殊法人改革或民营化；削减对特殊法人的补助金等；推动邮政业实现民营化；对公共金融功能进行彻底的改革；在医疗、护理、福祉、教育等领域也引入竞争机制。其中邮政民营化改革在日本具有典型意义，改革前日本邮政业由政府经营，机构臃肿、效率低下，改革的目的在于放宽市场准入，引入新的竞争者，从而带动邮政业的高效经营。2005年10月，日本参议院表决通过邮政民营法案，小泉内阁的邮政民营化改革获得成功。 2）降低税率，激活经济社会活力。自从供给学派经济学提出减税主张后，减税已被认为是供给侧改革的重要内容之一，小泉内阁的“结构改革”中也包含减税内容。《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中指出，税收政策应该真正成为有利于经济目标实现的手段，今后应向着扩大税基、降低税率的方向努力。2003年1月，小泉内阁通过2003年度税制改革大纲，实施减税计划，主要内容包括降低法人税实际税率、对研究开发和IT投资实施减税、降低继承税与赠与税税率等方面。按照日本政府估算，2003年度最终将实现总规模1.5383万亿日元的减税，其中主要包括法人减税1.304万亿日元，继承税和赠与税减税0.103万亿日元，金融证券谁减税0.096万亿日元，土地税减税0.21万亿日元等。 3）推出“金融再生计划”，促进产业结构调整。“泡沫经济”破灭后，不良债权一直是困扰日本银行业、企业界乃至整个经济发展的关键问题。由于不良债权的来源是实体经济，企业亏损或倒闭的数量增多，反映在银行资产负债端就是不良债权增加，这是一枚硬币的两面。针对这一问题，小泉内阁采取了双管齐下的配套改革，即金融改革与产业重组相结合，在解决银行不良债权问题的同时，推动产业结构的调整。2002年，小泉内阁推出“金融再生计划”，具体改革举措包括：通过扩充中小企业贷款机构、设立新的公共资金制度等方式增加对中小企业的融资渠道和手段；通过专业机构（如“整理回收机构”，英文简称RCC）减免中小企业债务，盘活不良债权，促进产业重组和企业复兴；提高银行不良债权拨备，强化资本充足率约束作用，对银行制定明确的不良率削减目标并严格检查，切实降低银行不良债权比率。 4）推进养老保险改革，增强社会保障制度可持续性。由于日本人口持续老化，日本养老保险出现了参保者不断减少、领取者逐渐增加的困境。2003年度小泉内阁“经济财政谘询会议”制定了《经济财政运营与结构改革基本方针2003》，提出构筑可持续的社会保障制度，建立年轻人对将来充满信心、老年人安度晚年的社会。2004年，通过《养老金制度改革相关法案》，主要内容是在未来十余年内逐年上调保险费，目的是为了消除年轻人对养老金制度的不信任感，通过更好地把握养老金给付水平和现职人员负担的平衡，建立起可持续性更强的养老金制度。此外，针对人口老龄化的严峻形势，2004年通过的《老年劳动法修正案》提出未来十年分阶段强制性地提高退休年龄。 4、日本两次供给侧改革的成效与缺憾 4.1. 上世纪70年代改革成效 总体看，上世纪70年代日本的供给侧改革取得了巨大成功。 1）日本成长为制造业强国。“减量经营”使日本制造业的国际竞争力显著增强，帮助日本逐渐确立了世界制造业强国的地位。日本制造业在节能方面也取得了突出成就，到上世纪80年代初时，日本已成为主要经济体中能源利用效率最高的国家。日本汽车由于低能耗和高性能而受到普遍欢迎，1980年以后日本汽车产量超越美国而居世界第一位，并大量出口到以美国为首的海外市场中。 2）产业结构顺利完成优化升级。从上世纪70年代后半期到80年代，电子、汽车等产业取代了原来的钢铁、石化等产业，成为引领日本经济增长的主导产业。日本产业结构从原来的劳动密集型和资源密集型逐渐转向知识密集型和技术密集型。 3）经济“稳定增长”。通过这次改革日本不但成功经受了两次石油危机的考验，而且顺利完成了从高速增长向平稳增长的增速换挡，1975-1985年日本经济平均增长率保持在4%左右，日本政府称其为“稳定增长”，该时期在主要发达国家中日本的经济增长仍然是最快的。 日本增速换挡期供给侧改革前后资本市场表现：危机倒逼，经济和股市深蹲起跳。 以实施供给侧改革为界，日本增速换挡期的资本市场表现可以概括为：1973年石油危机之前，供给侧改革尚未实施，日本处于增速换挡期的上半场，拒绝减速，刺激加杠杆，M2增速高达20%-30%，无风险利率高达10%以上，股市房市出现明显泡沫后深跌；1973年石油危机之后，供给侧改革扎实推进，日本进入增速换挡期的下半场，采取中性偏紧的货币政策，进行产业结构合理化，无风险利率大幅下降，转型成功后股市走牛。 1）日本在1973年石油危机前：拒绝减速，刺激加杠杆，无风险利率高达10%以上，股市出现泡沫后深跌。虽然日本在1969年前后面临经济减速的要求，但是日本在1969-1972年间并没有认识到增速换挡的规律性和必然性，采取了刺激政策应对，大搞列岛改造，试图把全日本各岛都搞成三大都市圈一样发达（类似中国前几年中西部造城运动）。日本在1969-1972年大幅投放货币，M2增速高达20%-30%，无风险利率高达10%以上。受刺激政策影响，日本通胀高企，股市房市出现明显泡沫。 2）日本在1973年石油危机之后：实施供给侧改革，辅以中性偏紧的货币政策，无风险利率大降，增速换挡成功后股市走牛。以1973年为转折点，日本开始扎实推进供给侧改革，给企业在调整产能、压缩成本、节约能源、技术创新等方面以压力，同时从刺激政策转向采取紧缩性的货币政策，抑制物价、工资和资产价格上涨，挤出边际上无效产能和无效资金需求。在1973.3-1974.10期间，日经指数跌去了40%。自1974.10开始，日本股指在触底后反弹并走牛。1974-1981年增速换挡成功后股市走出大牛市，日经指数进入慢牛、长牛。 4.2. 本世纪初“结构改革”成效 经济缓慢增长，股市止跌回升。在“泡沫经济”破灭后的长期萧条之后，小泉内阁的“结构改革”获得了日本民众的巨大支持，小泉内阁成为90年代以来日本少有的长期政权，小泉本人也成为离任后日本民众最怀念的首相之一。通过改革，日本企业经营状况有所好转，不良债权问题基本得到消除。从2002年2月至2008年2月，日本经济实现了长达73个月的景气复苏，为战后以来持续时间最长的景气。这次景气的实际增长率虽然不高，平均增长率只有不足2%，增速最高的2004年也只有2.4%，但与上世纪90年代年均1%的增长率相比则有明显改善。由于经济景气有所回升，日本多年来一直疲软的股市也出现了止跌回升的局面。从2003年4月到2007年6月，东京日经225指数从不足8000点涨到18000点以上，达到了2001年以来的最高水平。 4.3. 两次改革的缺憾 1）市场化改革仍然有待深入。战后日本长期实行主银行制度、终身雇佣制、年功序列制和行政指导等一系列以长期关系为基础的经济制度。日本有论者认为，这一系列制度尽管在日本追赶欧美过程中发挥了重要作用，但随着日本成为发达经济体，这些制度已经逐渐落伍，日本应及时转型为市场经济型的、政府较少介入的经济体系，而事实上日本至今还残留着限制过多和创新不足等追赶欧美过程中的负面遗产。 2）人口老龄化问题改革进展不足。人口老龄化被广泛认为是造成日本经济长期萧条的主要原因之一。但小泉内阁的“结构改革”主要关注于邮政民营化等议题，对国民普遍关心的少子化、人口老龄化等问题关注度不高，改革措施非常有限，人口老龄化问题迟迟不能解决，为此小泉内阁也遭到了日本舆论的不少批评。 来源：作者/国泰君安宏观任泽平、解运亮 责任编辑：Shelly Du
西班牙税改后，外国人在西班牙进行房产交易需要缴纳哪些税费呢? 尽管西班牙房地产市场仍旧低迷，但买房的外国人数量自2010年起却呈逐步上升之势。西班牙发展部数据显示，去年第三季度，外国人购房数占了该国房产总销量的1.28%。一旦交易产生，财政义务就不可避免。那么，在买卖房产的过程中，参与者需要支付哪些相关税费呢？ 西班牙精品房产项目推荐 当个人，无论是西班牙人还是外国人，决定在西班牙置业时，他们不仅要为房产付钱，还要支付其它必需的费用，如房地产评估费和相关税款。 购房税 西班牙主要有两种不同的购房税，取决于所购房产是新房还是二手房。 购买新房时，需要缴纳10%的增值税。如果购房款是250,000欧元，所需缴纳税款应该是25,000欧元。 购买二手房，要缴纳的是财产转让税。税率视各自治区而有所不同，一般为房屋总价的5%-10%。以上诉250,000欧元为例，财产转让税则为12,500-25,000欧元。但是，如果税务所认为房产实际价值要高于购买价，也可以征收更高的税。每个自治区的税务所都制定了个最低房价表，用来计算个人买房时所需支付的最小财产转让税。 不知情的购房者可以能会发现，即使已经缴纳了7%的购房税，还不得不支付额外的财产转让税。这部分金额可能是实际购房款与税务所制定最低价之间差价的7%，还要加上迟付利息。 例如，购买一间公寓花费250,000欧元，财产转让税可能是17,500欧元(250,000 *7%)。如果税务所表格显示，此房最少值300,000欧元，那么相应的财产转让税应该是21,000欧元。也就是说，除了17,500欧元外，买房者还需要支付额外的税费(300,000-250,000)*7%=3,500欧元，加上利息。 在某些地区，大家庭享有税收优惠。比如说，在马德里市，如果所购二手房为一个大家庭的主要居所，那么财产转让税是4%。 印花税 无论是买卖新房还是二手房，都要依法缴纳印花税，税款为房产总价的1%加抵押贷款的1%。 公寓销售税 Eslawyer律所的创始人Elena Serrano强调，在西班牙的非居民卖房者还应支付下列非居民所得税(IRNR)和土地增值税。 非居民所得税 西班牙1月1日生效的税务改革对该国公民和外国人都产生了影响，因为它改变了非居民所得税。货币调整系数，一种过去被用来修正通货膨胀对房产价值影响的系数，已经被取消了。这意味着，将不再考虑当前1欧元与十年前1欧元的价值区别。 至于那些减税系数，或只适用于截止2015年的不高于400,000欧元的交易，无论是住宅、股票或其它1994年以前所购资产。一旦超过400,000欧元的上限，减税系数将不再适用，出售地产的总资本利得必须申报纳税。适用的税率将取决于房产类型和购买年份。这类系数的目的在于减少最古老资产的价值暴涨的资本利得。 简而言之，鉴于税率的下调，出售物业时，如果总资产不超过400,000欧元，那么资本利得的税费较以前低。一旦资产价值超过400,000欧元，所适用的税率要高得多。 非居民财产转让税税率在2015年为20％, 在2016年将是19％。如果一个外国人2000年斥资120,000欧元购置了一处西班牙房产，在2015年初以300,000万欧元的价格卖出。总资本利得为180,000欧元，相应的所得税税率为20％，那么要缴纳的税款数额将为36,000欧元(180,000*20％)。 此税额也可减少。买方有义务申请数额为售价3％的预扣税，以防止非居民欠税。正如律师Elena Serrano所指出的：“大多数时候，很难找出一个外国人身处何方，这个义务就被强加给了买方。” 土地增值税 土地增值税，又名市政资本利得税(plusvalía municipal)。和西班牙公民一样，任何一个外国人出售自己的房产时，都必须缴纳土地增值税。此税也适用于由于土地增值而出售的房产。这就是为什么有必要评估房屋购买和出售时的土地价值差异。针对土地价差收取的税率，具体取决于房产所在城镇，纳税事宜必须在房产交易完成后的30天内完成。 但是，律师Elena Serrano提醒，卖家不在西班牙的情况下，买家有义务替卖家缴税。