为什么要投资澳大利亚？为什么澳大利亚越来越受国内投资者的热捧？为什么澳洲在竞争激烈的投资界中依旧榜上有名？在我的首期专栏中，我就向大家详细介绍澳洲的5大投资优势。中国投资者在进行海外投资之前，首先有必要对投资对象国的宏观形势有一个基本了解和比较，否则就很难获取最理想的回报。其中，该国家或地区的政治和社会局势安定、经济繁荣和具有发展潜力；环境安全、适宜；房地产市场健康是最需要考虑的方面。从目前相对比较热门的海外投资对象国来看，主要是这些国家和地区：美国、欧洲诸国、加拿大、澳大利亚、东南亚和非洲诸国等。而在这些国家与地区中，目前澳大利亚无疑具有最多的优势，这是因为：第一、从经济发展的稳定性与发展潜力看，澳大利亚最具优势从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气；美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。根据国际货币基金组织（IMF）的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。资源性大国的特点是其中最重要的一点。尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。其中有三个国家都在亚洲，而且都是资源进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。所以澳大利亚的未来宏观经济形势是绝对值得看好的。第二、澳大利亚的政局平稳，社会环境较安定比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。大家想必都知道2011年初利比亚动乱加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和政府对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。第三、澳大利亚自然环境的安全性2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损失。与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾（Phillip Bay），所以不会有海啸威胁之虞。第四、澳大利亚有着得天独厚的生活环境目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。第五、澳大利亚与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。 澳中集团董事局主席金凯平专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
总部设在巴黎的经合组织 OECD(Organization for Economic Co-operation and Development)在一份刚刚出炉的报告中发出警告：加拿大的房市已经失控且无序，尤其是占全国房市1/3的多伦多和温哥华房价高得离谱，未来两年该国房地产市场不仅面临重大调整，而且可能对经济发展造成负面影响。经合组织预测说，加拿大今年经济增长率会在1.2%左右，而在2018年会提升至2.3%，除了石油天然气产业受油价拖累难以为经济做出积极贡献之外，未来两年非能源产品出口、商业投资以及国内私人消费将会成为领先增长的部门。而各大经济部门中，房地产业可能面临大调整，从而成为“主要的下行风险”。点击查看加拿大更多精品房源报告分析说，由于“房价虚高”，多伦多和温哥华的房地产市场最有可能成为调整的目标。调整过程有可能因外部冲击，导致按揭贷款利率迅速上升和失业严重，使得一些财务偏紧的家庭难以支付按揭贷款。加拿大房市调整的结果是，居住物业投资大减、私人消费大幅萎缩，最极端的情况则是对金融稳定性造成威胁。不过OECD的报告也认为加拿大经济有好消息，特别是在油气产业以外领域的稳定增长。比如私人消费及个人开支部分稳健增长，多少得益于联邦在今年7月推出儿童福利新政策。报告同时注意到，对房地产开发的持续投资、安省和卑诗省的房价上涨以及出口和商业投资的上升，也是促进经济增长的因素。OECD支持加拿大联邦政府大把花钱建基础设施的经济刺激计划，称政府应该“按计划”继续投资基建，廉租屋，教育以及技术创新等方面。OECD的报告也对世界经济前景表示乐观，称美国和中国政府刺激经济的举措均已取得成效，因此将明年世界经济增长率从以前预测的3.2%调升至3.3%。经合组织对加拿大接连发警告今年年初以来，OECD已经多次发出警告，称加拿大的房价太高，尤其多伦多和温哥华房屋价值被高估，以致于越来越多的家庭为付房贷而负债。因此如果不采取得力有效政策和措施，加拿大家庭的负债水平会一升再升。OECD的报告说，在加拿大的情况下，从家庭收入的角度来看，房屋价格与家庭负债有相当高的相关性，因此加拿大政府应采取措施来抑制房价，让过热的房市逐渐冷却。最见效的措施之一，就是联邦政府可以对按揭政策和规则作出调整。OECD还警告说，加拿大几乎40%的人口居住在房价难以负担的城市。由于各大城市的住房市场被高估，使许多加拿大人买不起房子，难以拥有自己的家，令社会不平等日益严重。压力测试：利率急升或令房价猛降30%就在本月中旬，加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)对不同经济情形下，加拿大房市及房价变化的情况通过内部模型进行了压力测试。第一种情况：在利率急升的情况下，加拿大房价或猛降30%，导致本国房屋按揭公司损失至少$10亿，失业率上升到11.3%。第二种情况：如果严重且持续的全球经济萧条出现，加拿大失业率会升高至13.5%，房价猛降25%，而本国按揭保险业务在5年内将蒙受超过$31亿的损失。第三种情况：则是加拿大经历美国式的房市崩溃，这种情况下加拿大房价也会猛跌30%，失业率升至12%。第四种情况：是油价继续下跌，假设明年国际市场油价每桶跌破US$20的关口，并且未来4年油价在US$20-30之间波动，那么加拿大失业率会升至8.8%，房价则下跌7.8%，但房屋按揭公司仍然可以盈利(在这过去的一年中，国际市场油价一直徘徊在每桶US$40-50之间)。第五种情况：是发生大地震且导致主要都市市区损失惨重，这种情形会致失业率升至8.4%，房价仅有小幅下跌，房屋按揭公司也能盈利。第六种情况：属于最乐观的情形，假设失业率降至6.6%，未来5年内房价上升9%，这种情形下房屋按揭公司足以盈利高达$64亿。（据加拿大家园）
两位澳洲房地产经济学家称，澳洲房市正在经历有史以来最大的泡沫，一旦房市发生地震，墨尔本首当其冲将成为震中。查看更多澳洲精品房源据《悉尼先驱晨报》报道，虽然地产商和政府高官一直不承认澳洲房市存在泡沫，认为各大首府城市的房屋供应仍然是供不应求，但撰写过房市过热书籍的两名澳洲房产经济学界元老Lindsay David和Philip Soos最近发话称：“实际上，澳洲很多地方的房屋已经供过于求，这就跟美国之前经济危机发生前的房市崩溃是一样的”。墨尔本是房产供大于求最为严重的地区，其内城区的公寓建设已经进入疯狂状态。两位专家根据澳洲统计局的数据预测，维州市面上供应的房子比人们的实际需求一共多出12.3万套，新州都出4万多套。两位经济学家在代表房地产和金融服务机构LF Economics提交的文件中称，现在澳洲房市的泡沫是有史以来最大的。政策制定者现在面临两难困境，如果实施房市改革，房地产的泡沫很可能会破裂。他们认为如今的房市泡沫比之前19世纪80年代、20世纪20年代、20世纪70年代中期以及20世纪80年代末期的房产泡沫还要严重。“澳洲的经济历史和最近的国际大事都证明：如果房市泡沫一旦破裂，滞销房屋数量会立马上升，所谓的房源短缺哄抢住房神话也会破灭”。“澳洲房价和租金齐跌对于投资者将是毁灭性的，因为他们将同时损失资本和净租金收入。”两位专家预测未来房市地震的震中很可能在墨尔本，珀斯也面临严峻形势。各州房屋过剩/短缺数量：新州 40,537维州 123,242昆州 -3126南澳 28,302西澳 -44,509来源：澳洲统计局浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
很多来自中国的移民都会选择奥克兰作为自己在新西兰的家。因为他们认为，这里是新西兰唯一的大城市。而也有少数华人表示并不理解人们为什么来到新西兰后还要选择在大城市安家。如果想要体验大城市的感觉，为什么不选择留在中国或是前往其他更为发达的国家呢？点击查看新西兰更多精品房源AUT的人口地理学家Richard Bedford表示，奥克兰是亚洲移民最心仪的居住地。“很多移民都希望在这里找到他们理想的工作，并且已经有很多他们的同胞已经扎根在这里，而对于中国和印度的移民来说，这里是新西兰唯一一个大型城市。”根据新西兰移民局规定，在奥克兰之外找到工作递交移民后会有加分，但申请人数却在下降。2004年，平均每3位移民申请人中就有2位是在奥克兰以外地区递交申请的；而这一数据在2012年下降到了51%。2013-2014年度，这一数据出现小幅度上涨，至53%。而Bedford教授则表示这一增长是受基督城地震重建影响。Bedford还 称，中国已经取代英国成为最大移民来源国，而其后果之一就是奥克兰将会变得更加人口多元化；而新西兰的其他地区则会依然由白人占主导地位。与中国移民相反，2014年平均每10位英国移民中就有7位在奥克兰以外地区递交移民。新西兰移民局曾经修改政策，将奥克兰以外技术移民申请人的工作分的额外分数提高三倍，而试图在其他地区创业的移民申请人的额外分数也提高至两倍。另外，在奥克兰以外地区申请移民的申请人还必须在奥克兰以外地区生活至少12个月。新西兰移民局发言人Emma Murphy表示，“这些政策都意在鼓励技术移民和创业移民的申请人在奥克兰以外地区安家”。自2015年11月，已经有24位奥克兰以外地区的申请人获得三倍加分并顺利拿到了身份。这其中的大部分人都有意在坎特伯雷地区、惠灵顿以及Bay of Plenty地区安家。上次的统计数据中发现，71%的中国移民在奥克兰安家；而印度移民在这一数据上也高达57%。而下面的这几位亚洲移民在安家地这件事情上则有着“非主流”的看法。来自中国济宁的25岁护士Amy Ding不理解为什么同胞们挤破脑袋地想要生活在奥克兰，其实奥克兰以外也处处是“天堂”。“如果我想要居住在大城市，那我去新加坡或者留在中国就好了，为什么要选择奥克兰呢？”据悉，Matamata的人口只有7500人左右，而著名电影《霍比特人》还曾在当地取景拍摄。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据中国侨网）
前一段时间，一篇“100万能在美国买什么样的房子”的帖子火了。这让不少不明就里的网友们开始相信，与其奋斗几十年在北京二环买个厕所，不如拿这些钱在美国买一栋小别墅，而且还是永久产权。事实真是这样的吗？据一位长期在旧金山居住的朋友透露，在美国，买房容易养房难。在买房之前，除了要备足买房的钱外，还要提前预留买房之后要缴纳的税，因为长期欠缴房产税，自己的房子就可能被当地政府拍卖。在美国养房到底需要多少钱？今天小编就为大家揭开谜底。没有绿卡的外籍人能在美国买房吗？在购房资格、产权保险、税收政策方面，美国政府对外国人与本国本地居民一视同仁。也就是说，外籍人想在美国买房，在购房之前，除了要支付律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税等诸多费用外，在买房之后，同样要支付房地产税、房屋保险、小区费或物业费、房屋保养费等。先看房地产税。在美国，房地产税始终是州级以下地方政府的主要财政来源，例如美国的公立学校主要是由各郡市征收的房地产税来运行的，所以美国房地产税没有统一的标准，各州的房地产税各不相同（房地产税＝税率 X 政府对地产的估价， 估价(Assessed Value) 一般为市价(Fair Market Value) 的80-90%）。据美国地产投资资讯平台“优投房UTOFUN”显示，全美的房产税大都在1%左右浮动，只有极少地区达到3%。2016年美国各州房产税中，新泽西州位列榜首，高达2.29%，而夏威夷州房产税最低，只有0.28%。房屋保险费用（Homeowner Insurance）是买房者为自己的房子购买的保险，以保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时，可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。据Affordable-Home-Insurance.org网站显示，房屋保险费用的多少，很大程度上取决于房子的位置，受飓风和地震等自然灾害的影响。据“世居海外置业”公号显示，定价30到35万美元的房产，每年大概需要支付500美元左右的房屋保险费用。需要注意的是地震险需要根据房主的需求另外购买，每年费用大概为1000—2000美元。小区费和物业费是也一笔不小的开支。小区费和物业费一般用来支付小区公共设施建设和维护，不同的小区费用有所不同。据“世居海外置业”公号显示，小区物业管理费用一般在联排别墅和公寓中收取，每月200—600美元不等。房屋保养费。房屋保养费主要是房屋整体的管理，例如如杀白蚊、换屋顶（屋顶的寿命通常是15-40年）或其他维修费用。只做简单的房屋维护每年几百美金即可。除了以上养房的费用外，如果外籍买家想把房屋出租，还要缴纳个人所得税，这部分的费用是业主出租物业获利后所需缴纳的税款。个人所得税分为联邦和州立／地方两种，不同地方税费也有所不同。例如，北卡罗莱纳州政府税率大约在2%至3%之间。需要注意的是，所有跟租赁物业相关的花费都可以用来抵税。例如，可以用维护费、保险费、供应费补助、房产税和水电费等费用来抵税。如果外籍买家想把美国的房子卖出还要交资本所得税。资本所得税是针对业主出售房屋后所得到的利润而产生的费用。一般而言，业主持有物业超过一年再出售的话，属于长期持有，需支付最多15%的资本所得税；如果持有时间不超过1年，属于短期持有，须缴纳较高的税款，因出售而赚取的利润也会按所得税标准纳税10%~35%。此外，如果中国买家想把美国的房产赠与自己的孩子，还需要缴纳高额的赠与税。对于美国公民，2016年其一生有共有545万美元的生前赠与额，不同的州又有不同的最高免税额。但是没有美国绿卡的外籍人并不能享受这个免税额度，也就是说如果外籍人士想把美国的房产赠与给孩子，还要缴纳最高40%的赠与税。细思恐极！从买房前的准备工作，到买房、养房，及后来的出租和卖房等各个环节涉及到的税费，在美国买房是否合算，相信大家心理都有一杆秤了。（据腾讯财经网）
现在是时候对中国投资者在美国房地产投资项目中遇到问题的环节进行总结了。首先，在选择投资目标地区时，很多投资人都忽略了比较、分析目标投资城市或地区房地产市场的历史和趋势，而只是跟风投资。殊不知一些投资热门大城市，以及一些看似收益率较高的中小城市甚至偏远地区，其市场并不稳定，长期投资往往存在高风险。举例来说，加州的洛杉矶因其气候宜人、华人聚集、离国内直线距离最近等优势，长期以来都是华人非常钟爱的投资标的。 但若进行更全面的分析就会发现，一是加州处于环太平洋巨大的地震裂缝带上，时刻存在着地震等自然灾害的隐患。二是从洛杉矶房地产市场的过往历史趋势来看，在2008年经济危机时期，洛杉矶的房价下跌了50%以上，波动性极大。相比之下，纽约以及华盛顿特区的房地产市场在金融危机时期仅下跌了10%至20%，抗跌性极强。并且这两个地区所处的地理位置环境稳定，遭受自然灾害的风险也较小。此外，纽约作为美国唯一的一线城市，除了其一直以来占据的金融、文化中心地位外，随着康奈尔大学等高科技、教育研究机构的加入，正在逐渐被打造成“美东硅谷”科技中心，未来的纽约将是世界中心的中心。 其次，国内投资人常犯的错误是通过一些刚到美国不久或对美国地产缺乏真正了解的中介找寻项目，在没有或不具备能力详细分析项目价值及风险的前提下，就作出“粗放式”的决策，以至于往往高价入场或接手了比预期风险高得多的项目。 事实上，在美国，专业的地产投资者一般在决定进入一个地产项目之前，会对项目的投资地点、市场环境、项目性质等方面都进行细致、全面地分析。比方说投资一个公寓项目时，就会对一系列相关细节作详细的分析，包括项目所在地及该地区房地产市场过往趋势、抗风险及保值能力；公寓楼具体地段，周围交通及社区环境；项目建造完毕是出售还是出租，该地区公寓购买/租用需求，周围同类公寓入住率/空置率，出售/出租均价；该项目所在地的具体情况，如是空地，该地皮有否潜在建筑、环保等问题；如是旧建筑翻新的话，项目有没有钉子户情况等等。只有靠科学到位的分析研究，而非光凭粗略的感受，才能准确判断项目的利润空间、潜在风险及项目价值，从而避免掉进高价入场或有不可把控风险的陷阱。 不得不提的是另外一个容易出错的环节，那就是在签订项目合约之前，中国投资人常犯的错误是未对合约条款作深入了解，即贸然签约进入。正如之前一点所列，很多投资者在遇到看着“顺眼”或听着“靠谱”的项目时，缺失了对项目性质、地点及利润空间的仔细分析，也没有阅读、研究合约细则，就匆匆签约，并支付定金，忽略了项目真正的潜在风险，及合约中是否有保护投资者自身利益的条款细则。而当签完约，再回头进一步分析时，往往会发现项目的一些不可操作性问题，导致项目进程拖延，支出大量增加，甚至项目流产，定金丧失。例如有投资者匆匆签订了一处房产开发项目合约，签约前没有注重对条款日期等细节的把控，待项目进行尽职调查（duediligence）后发现存在环保问题，再欲退出时，却发现合约所签订的条款完全没有保护投资者的利益，被扣的定金至今未追讨回。 在接下来的环节中，就是在项目开工之后，投资者因不了解项目本身所暗含的风险，又不熟悉美国当地法律法规，很容易吃大亏。比如有投资者没有咨询熟悉当地情况的专业人士，即以较低廉的价格买入一块土地，打算建几十栋别墅，自以为捡到便宜。怎料项目开始运作后才发现自己所购买的一整块土地尚未分割，而按美国当地相关规定需向政府申请土地分割，其流程大约需要2至3年甚至更久。这样一来，原本计划2至3年完成的项目就拖延到了至少5至6年，严重影响了项目进程和资金回报率。 再如在建造项目时，投资者往往为了减少成本，贪图便宜，选择报价较低的施工队，而忽略了其施工能力及质量，导致在施工过程中一些工序未按照当地规定标准进行操作，而当有关部门来进行检查时，项目就会因违反规定而被迫停工，而每次停工动辄就耽误两三个月的时间。国内投资者若找不到合适的资源解决这些问题，就会大大拖延项目进度，从而导致成本飙升，利润大减，甚至最终令其变为亏本的项目。 还有一些投资者，因不熟悉相关标准等原因，在建筑过程中从国内进口一些未经严格筛选的建筑材料，而这些材料在项目验收检查时过不了关，或大大降低原项目的品质，极度影响之后的销售速度与价格，造成得不偿失的后果。 要在这波赴美房地产投资的热潮中避免跌入法律法规和项目风险的陷阱，最有效的策略有两点：一是遵循房地产业的黄金准则——“地点，地点，还是地点”。在美国众多投资目的地大城市中，纽约、华盛顿等少数城市，以其自然环境稳定、房地产保值及增值功能强等优势，投资前景较其他城市更被看好。第二点，也是对中国投资者来说更为关键的一点，就是寻求熟知本土法规和市场的专业团队的支持和合作，而不是单单聆听非专业或对美国市场缺乏深入了解的中介的片面之词便草率入场。
近来，中国人在海外买房的兴致一直不减，而有关中国购房者推高海外房价的质疑声也始终此起彼伏。海外高房价，是否真是中国购房者的错？几位来自海外的华侨华人，讲述了在当地的所见所感。近来，随着加拿大、新西兰等地房地产市场不断掀起热浪，有关中国购房者是主要推手的声音又甚嚣尘上。据报道，加拿大前驻华大使马大维日前在新书中质疑大量中国热钱进入加拿大市场，给该国地产带来了不良影响，同时他还将多伦多、温哥华这两大城市的房价不断上涨的责任推到了中国购房者的身上。在美国、澳大利亚、新西兰等国家，类似的声音不绝于耳。另有报道称，新西兰亚洲基金会日前一项调查显示，越来越多的新西兰人认为，是亚洲人推高了当地的房价，尤其是在奥克兰地区，持有这种观点的被调查者多达54%。虽然此次调查的矛头没有直接指向中国购房者，但作为最大的亚洲国家，中国似乎难逃干系。如今，在加拿大、新西兰等国家的一些城市，房价一路飙升确是事实。加拿大中国工商业协会会长李云祥在接受本报采访时称，目前温哥华的房屋价格相比四五年前已翻了一倍。“奥克兰的房价正处在一个可能是有史以来最高的价位，特别是这一两年间，房价的上涨可谓是突飞猛进。”定居奥克兰的新西兰陕西商会会长郭宏也告诉记者，在奥克兰，一栋面积200平方米左右的普通房屋3年前大概只需四五十万元纽币，而如今房价已上涨到近70万元纽币。海外房价不断高企，原因真是在于中国购房者的“大手笔”吗？推手不只是中国买家或是自己居住，或是用于投资，中国人素来喜欢购买房产，而国外相对低廉的房价对于中国购房者而言也总是不乏吸引力。“相比北京、上海、广州等国内城市的昂贵房价，海外房价相对便宜，不少中国投资者觉得在海外投资房产的收益率可能高于国内。”郭宏介绍，近年来，随着中国国内生活水平的不断提高，确实有不少中国购房者出现在新西兰等海外房产市场。而近来加拿大、新西兰等国汇率的下跌，更是进一步刺激了中国购房者的购买欲。“这是一个合理的投资选择，不能因此就说是中国买家炒高当地房价。事实上，从全球在加拿大的投资构成来看，最主要的来源仍是美国和欧洲国家。”中国欧美同学会加拿大分会会长闫长明说。一些加拿大地产商日前也坦承，近期进入加拿大地产市场抢房的买家不只来自中国，还有不少是来自欧美国家。“房价上涨与中国购房者有一定关系，但并不是最主要的原因。”郭宏认为，导致海外房价居高不下的关键因素还在于房地产市场本身的供不应求。“目前，奥克兰就存在很大的住宅刚性需求。”郭宏介绍，自2011年新西兰基督城大地震后，部分基督城居民移居奥克兰，同时当地包括欧美国家移民在内的海外移民人数也在不断增加。而与此相对应的是，2008年金融危机之后，新西兰新房建设的节奏整体放缓，难以满足当下实际的住房需求。加拿大城市发展协会执行总裁安妮·麦克马伦等当地业内人士也曾指出温哥华、多伦多等地存在相似问题，即有限的土地供应量无法满足日益上涨的独立屋需求量，这就必然导致房价的逐年升高。此外，不断上涨的建筑材料成本、较低的房贷利率等因素都是影响加拿大、新西兰等国房价居高不下的重要因素。
据报道，近年来，各地频频出现“楼歪歪”“楼脆脆”等房屋质量问题，甚至出现了刚交房就变成危房的极端案例，不仅给购房者造成经济损失，也埋下安全隐患。然而在日本，大部分民众对住房质量一般都“没话说”，就连中国人在日本购买的房产，很多原本用于投资出租的房子，最后竟成了“自住”。那么，日本究竟用了什么“秘诀”来保证住宅的高质量呢？其实我们首先知道，日本是一个多地震的国家，或者是一个自然灾害频繁的国家，有些日本人经常说，我们的地震灾害不会出现在房屋上面，也就是说他们的房屋是比较注重安全，这应该是日本房屋的最重要的特点。现在可以毫不夸张的讲，日本住宅的这种抗灾性在世界上可以说是数一数二的。究其原因，他首先是凭借着法律的基准兴建起来的。在日本的法律上有新耐震基准法，规定所有的房屋都要按照耐震七级以上的标准去进行设计。我们中国有的时候一些房屋遇到天灾就没有办法抵挡。而在日本，所谓的天灾也好，地震也好，至少它是在什么级别以上才会没有办法抵挡，在什么级别以下就要确保它的安全。也就是说，耐震到7级的房屋是日本的一种建筑标准。在另外的安全方面，住宅里边配备了完善的防火设备、灭火器、自动洒水等灭火装置。消防栓这些东西都有，进到房屋去以后，人家就会告诉你屋顶有一个自动洒水灭火器，如果有火灾发生，房屋内的自动洒水灭火器就会向大雨一样倾盆而下，屋子里的所有的东西都会被水给浇了，但是它会保证屋内的安全。所以，在日本房屋的基本的一个安全的标准就是防火、防水、防震，这是到今天为止我们应该学习的一件事情。建筑标准也好，积极施工也好，都是属于硬件的事情，真正的软件实际上是住宅的管理。我们看到日本住宅的管理，特别是楼房的住宅的管理是非常细致周到的，有着各种各样的规定。住宅区的住户们要组织一个管理的组织，由管理的组织再委托管理公司进行物业管理，然后实施事物的管理、管理员的业务、清扫及设备管理等等。管理公司要保证住宅的清洁还有各种维修，与此同时，各个住户每个月要缴纳一定的管理金，由管理组织来监督管理公司来履行职责。举一个例子，一般的楼房底下都会有一个洗衣服的商家，如果大家都对这个洗衣服的商家不满意的话，很快这个商家就会被管理的公司给更换掉。另外，住户本身也要遵守很多规则，比如垃圾处理的方法、停车场的使用、公物的维护，如果你违反了，就会被这个管理组织提出警告。这种管理真的是很细致，细致到每一个户，甚至细致到了每一个人，这些东西都是值得我们借鉴的。
韩媒称，美国西部和日本也笼罩在地震的恐怖之中。尼泊尔地震之前，连续有报告称“美国和日本有发生大地震的危险”。因为美国西部和日本位于被称为“火山带”的环太平洋地震火山活动区。韩国《朝鲜日报》网站援引《洛杉矶时报》报道称，30年内加利福尼亚一带会发生8级以上的地震。南加利福尼亚（USC）大学的詹姆斯教授研究小组在美国地震学会的年会上发表报告称，加利福尼亚州文图拉地震带有可能发生7.7-8.1级的大地震。研究人员以揭示地下石油的分布和流向的数据为基础，对古代加利福尼亚海岸线和现代海岸线进行了比较。发现大地震以400-2400年为周期发生，最后一次大地震发生在800年前。考虑到这一地区最近频繁发生小规模地震，研究小组得出结论称，未来30年内这一地震带发生的地震会波及周围地震带而发生“特大地震”的可能。日本《每日新闻》24日报道称，隶属政府的地震调查委员会在对关东地方和甲信地方的能动断层进行2年的调查后发现，找到24个有发生6.8以上地震危险的能动断层。关东地方有东京都、茨城县、栃木县、群马县、埼玉县、千叶县、神奈川县等，甲信地方有山梨县和长野县。包括人口3000万名的大城市东京在内，这都是日本人口密集的地区。地震委员会称，未来30年内上述断层中的任何一个以上的地方发生6.8以上地震的概率为50-60%。《每日新闻》报道称“（在现有研究中）日本首都圈在30年内发生7.0级以上地震的概率为70%，不要执著于数字，应该加强警戒”。
中国人赴日投资最喜欢的标的是50万~100万元人民币的单身公寓。此外，还有一大批客户投资200万~500万元人民币的住宅。同时，还有少量客户是购买土地进行投资，金额一般在500万人民币以上。日本成中国人新投资目的地：公寓酒店物业成首选仲量联行数据显示，2014年中国房地产海外投资达到165亿美元，比2013年增长了46%。今年，中国购房者投资海外市场的热情还在不断高涨。继澳大利亚、美国之后，购房者的目标开始转移到亚洲，日本成为中国投资者一个新的购房目的地。为国内购房者提供海外置业服务的居外网统计发现，今年第二季度中国人对日本房地产的购买意愿指数为2086，比第一季度激增了54%，而2014年第二季度，这个指数仅为100。记者通过多方采访了解到，北京、上海越来越多的投资客开始通过不同渠道进入日本房地产市场，相比澳大利亚、美国已经是比较成熟的国外市场，日本市场比较低门槛的投入和未来的前景正不断被中国人看好。走，去日本买房2015年发布的胡润百富榜中，中国超高净值人群约17000人，总资产规模约31万亿元人民币，平均资产规模18.2亿元人民币。而这些超高净值人群超过80%有海外投资需求，这里面的市场还在不断加大。记者了解到，北京一家房地产公司每月组织两次资产投资旅行团，这个为期三天、每次40人的旅行团前往日本东京和大阪的目的是为了在海外寻求安全的投资目的地。上海的类似投资旅行团也将于近期启程赴日。统计数据发现，目前中国人咨询日本房产的人数正在快速增长，中国人2015年上半年购买日本房产的成交金额是2014年下半年的3倍。表来自中国的购房者比去年同期增加了20%左右。“我每天利用微信和QQ与来自中国各地的潜在购买者联络，达成购买意向后买家会直接过来交钱，目前的交易量是过去的3倍。”日本东京房产经纪人张艳(化名)告据记者采访的时候，已经晚上9点，他正在带一位中国买家去看一套房屋。世 邦魏理仕发布2015年第一季度海外赴日本房产投资报告显示，在今年1月至3月期间，海外投资者购买日本房产共花费1580亿日元(约127亿美元)，占 日本房产投资总价值的14%。对此，世邦魏理仕认为尽管日本房产投资仍以国内投资客为主(86%)，但海外投资对日本房产市场的影响正在扩大。上述报告进一步指出，在日本，大东京地区(包括东京23个区在内的所有地区)是最受海外买家欢迎的房产投资地区。从东京各地区来看，“中心五区”是最受海外欢迎的投资地区。值得注意的是，名古屋与大阪地区在房产投资市场“异军突起”，两地在2015年第一季度房产投资总额同比增长48%，达到2260亿日元，正在逐渐拉近与东京市场的距离。公寓、酒店物业成首选统计发现，中国人赴日投资最喜欢的标的是50万~100万元人民币的单身公寓。此外，还有一大批客户投资200万~500万元人民币的住宅。同时，还有少量客户是购买土地进行投资，金额一般在500万人民币以上。日 本当地多位房地产业内人士告诉记者，单身公寓的兴起主要是东京庞大的需求。在过去3年内其人口增长量超过10万，日本国内新兴高科技企业与学 生人流逐渐向东京搬迁，租赁市场扩张凶猛。而在20世纪90年代，日本曾面对了老龄化严重问题，其65岁人口占比一度增至16.68%。而 日本的酒店也逐渐受到热捧。公开资料显示，2014年日本最大酒店交易单花落HulicCo.，该集团收购了共有703间房的东京湾舞滨酒店俱乐部度假 村，该度假村是东京迪士尼度假区的公认酒店，总值约350亿日元。此外GreenOakInvestmentManagementK.K。其在去年6月已 购置了377间房的冲绳岛万丽度假酒店以及一家较小的酒店，两座房产总共耗资125亿日元。但是也有观点认为酒店并不适合投资，因为当前日本的旅游业并不那么发达，尤其是在福岛核电站发生核泄漏之后，中国游客更是减少了对日本的观光。尽 管如此，不少国内买家仍然持看多态度，日本酒店地产回报相对较高也是主因。搜房网给记者的一份报告显示，日本酒店地产2014年回报率已经升至 10.4%，过去三年来，日本酒店单间回报每年上涨约10%，领先于如美国、英国、澳大利亚、新加坡等主要市场。此外，日本酒店收费低于其他主要经济体。 日均消费为123美元，而新加坡和法国则分别达到236美元和220美元。事实上，亚洲国家日本、韩国一直受到中国的机构和个人投资者的偏好，包括绿地集团、连合地产都选择在韩国济州岛进行了房地产投资。“国内越来越多开发商将面临下行的市场，亚洲将成为国内开发商海外投资的新的地点。”连合地产CEO许仰东认为。赚钱的机会与风险记者采访国内、日本业内和购房者获悉，日元贬值促使了不少中国人去日本买房。目前日元处于汇率最低点，而人民币贬值的预期也在不断上升，那么现在去日本购房则是一个最佳时期。数据显示，目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨，同比去年增长13.4%，70平方米公寓平均要价已经达到6492万日元(约330万人民币)。 作为日本的政治与经济中心区域——千代田区(日本国会、最高法院及中央省厅等在该区)，70平方米公寓平均要价接近9000万日元(约456万人民币)。正是由于日本东京房价的上涨，而其首都圈中心区域的房屋供应量又十分有限，因此业内预计至2016年东京中心区房价将进一步上涨。也有日本房产投资顾问表示，日本租赁市场成熟，人口密度高，房屋入住率始终维持在90%以上，因此投资日本房产后的租赁回报率较为可观，高达10%左右，而中国的房屋租赁回报率只有约2%~3%。虽 然有如此好的前景，但是东京房价仍低于全球其他主要城市。也有媒体曾报道，2013年中国买家以近400万人民币的价格在日本东京投资购买了一套房子，目 前估值420万人民币，而每个月收入约9300元。但是当时1元人民币可兑14日元，现在已经变成将近20日元了，日元贬值约40%，如果这样计算中国买 家不赚反赔。此外，由于缺乏对日本房产项目以及当地法律的了解，中国投资者可能会面临种种风险，如，日本的租赁政策保护房客利益，房客不主动搬走，房东不能赶走房客。有媒体报道，在日本，曾发生房客不搬走导致房主卖房交易失败的情况。中国台湾信义房屋日本东京分公司总经理KennyHo曾表示，一些开发商只愿意将楼盘中不超过20%的房子卖给外国人，日本人本身也不喜欢周围太多外国人。其他风险还包括房屋的高折旧率、地震等自然灾害高发、不动产各种税费保险等。还有媒体报道，由于日本住房自有率较高，且日本老龄化问题严重，房屋过剩的问题将会在2020年奥运会后变得更加严重，这会降低所投资房产的利用率。但野村证券认为，东京的房地产价格便宜且投资回报相对较高，不同于在新加坡或中国香港投资房产会受到限制，东京的房屋投资机会充足。附日本房地产海外投资相关数据：1~3月份，海外投资者购买日本房产共花费127亿美元，占日本房产投资总价值的14%中国人2015年上半年购买日本房产的成交金额是2014年下半年的3倍中国买家最喜欢50万~100万人民币的单身公寓，其次是200万~500万人民币的住宅日本酒店地产2014年回报率已经升至10.4%，过去三年来，日本酒店单间回报每年上涨约10%。浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
