踏入2021年，即使疫情尚未退却，美国的50个州跟往年一样，都会征收房产税。该税收是地方政府的主要收入来源，征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。对于购房者，房产税的意义是永久持有房产的最基本保证。目前美国的房产税税率维持在1%-3%之间。 那么2021年美国将如何征收房产税呢？居外IQI带大家深入了解。 美国房产税由谁来征收？ 美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区，他们之间的征收比例划分是1:1:5。而美国的联邦政府和州政府是不征收房产税的。 美国地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收房产税，这项税收主要用于居民所在区域的教育及公共服务的支出。 美国是如何确定房产税税率的？ 房产税的税率由地方政府根据各级预算来制定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都不同。 如果某个地方政府的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年后，该地方的经济发展了，房价有所提高，房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话，当年房产税的税率为1%。也就是说，房价上涨了，房产税可能降低。 各地方政府根据本地财政需要，规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳税价之积。房产纳税价一般是房产市场公平价，但有些地方政府允许一定折扣，政府会提供一个折扣率。在这种情况下，房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。 房产税税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。 确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。 美国如何给您的房产估值？ 房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。由于美国大多数房屋为独栋房，所以房与房的差别很大，包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内3、4个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法，但此法一般是针对新房，主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧调整。 房产税的计算公式为：房产估价×房产税比率。 在美国，税率的高低受到一定的限制，因为联邦法律规定了对财产（主要是房地产）征税的最高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后，即成当地的法定税基，据此形成两种形式的税率：一是名义税率，适用于估价；一是实际税率，适用于市价。由于各地估价比率不一，各地税率也有较大差异。 房产税的征收手续是怎样的？ 在美国交纳房产税手续简单。通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知，房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。 各地政府对纳税频度各有规定。比如，费城一年只有一次，房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表，房主必须在第二年3月31日前支付。加州房地产税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日；第二次是次年的2月1日。在新泽西州，一年则分4次。 美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。 美国房产税的免征条件是什么？ 美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免美国房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。以加州为例，纳税人的主要自用住宅可免除7000美元的房产税。这个对我们华人具有现实意义。 另外还有退伍军人免税额。美国目前有30个州对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。 在美国拒交房产税有什么处罚？ 美国对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税的房产采取留置、拍卖。很多法拍房就是这么来的。 由于政府房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方政府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金；逾期3年未缴纳房产税会导致房产被地方政府没收拍卖。 美国各州的房产税是多少？ 最后，我们为大家整理出华人聚居州份的房产税税率（由高至低）： 新泽西州（New Jersey）： 2.47% 德州（Texas）：1.81% 纽约州（New York）：1.71% 麻州（Massachusetts）：1.23% 华盛顿州（Washington）：1.01% 佛州（Florida）：0.93% 北卡州（North Carolina）：0.85% 加州（California）：0.76% 立即填妥下方表格，居外IQI专员将会根据您的个人状况，为您提供全面、适切的投资税务咨询。
有个朋友的孩子在美国读书，舍友是个美国人。到交学费、住宿费的时候，到处跟人借钱。穿的衣服几乎到了寒伧的地步（朋友的原话是“破破烂烂”）。是不是这孩子家里很穷？非也。他爸爸是个小有名气的律师，收入丰厚。 美国不少大学生靠打工来挣学费。当然，并非所有大学生都不用家里的钱。据朋友介绍，有些学生是家长给付学费，但生活费自己挣；有些是家长既付学费也给生活费；有些则全部靠自己。很多学生以不拿家里的钱为荣。 打工挣点生活费还是可能的，挣学费就太难了。美国大学的学费再优惠，也比我们的贵。怎么办？贷款。所以，很多美国孩子大学刚毕业就背了一身债。 毕业后，到投行这种机构工作的，薪水高者有8万甚至10万美元，但一般也就四五万美元。每月除去租房、吃饭、交通和看电影等娱乐，就所剩不多了。 讲到这里，聪明如您已经看出，我下面要说什么了。没错，那些负债很重的年轻人，工作后好几年，能还清贷款就算是收入较高的了。然后，随着收入的 增加，才能有些积累。纯粹是我个人估计，就贷款上大学的这批年轻人而言，一般来说，恐怕前5年是在还大学贷款，再用三五年积累买房的第一笔款（类似首付 款）。 顺便提一句，前面说的那位朋友，孩子刚去美国没多久，他就给买了一小套公寓。本来是纯为了自住，到时候卖了就是。没想到，两年时间房价就涨了百分之二三十。当然，赴美国买房的中国大军功不可没。 有份来自美国机构的报告说，2010财年至2015财年，中国买家累计购买了至少930亿美元的住宅。预计未来5年中国买家在房地产的投资还将达到2180亿美元（约合人民币1.4万亿元）。其中，留学生家长应该是消费主力之一。 我 国几年前就有一份调查报告称，2010年北京（楼盘）首套房贷者的平均年龄仅27岁，为全球最低。这几乎可以看成是城市购房群体的缩影。谁也没有权利来指 责年轻人买房，也无权教别人何时买房。譬如年轻人会说，我也不想刚毕业就背负沉重的房贷，但你能保证房价不上涨么？像我这样的媒体工人，每每看到深圳（楼 盘）上海北京噌噌往上涨的房价，都有一种后怕感，幸亏早些年买了房啊，否则就只有独自叹息了。 不容回避的现实是，如今大城市里的年轻人，怎么办？前两天面试了几位大学生，就有一位谈到了房价问题，“我们毕业后如果是留在一线城市，这么高的房价，怎么可能买得起房？”有位刚毕业的学生也曾跟我说，大城市的房价简直令人绝望。 我写这篇稿子的时候，深圳和北京又诞生了一批地王或小地王。毫不意外，有的地块又是楼面地价比在售商品房高，北京延庆一幅地块的楼面价甚至是周边房价的3.5倍。深圳一块地和前些天南京（楼盘）的一块地，总价都超过80亿，地产商跟大白菜似的抢。 全世界的大都市，中心区的房价都很贵。纽约曼哈顿与北京内城的房价，自然有它贵的道理。但是，纽约出了林肯隧道没多远，就是新泽西州，房价几乎 是天壤之别。纽约到周边新泽西小镇的通勤时间，固然也不短，但房价便宜啊；从后沙峪到北京中心城区公交单程得1.5个小时吧，但6月2日拍卖的地块，楼面 价高达4.6万元。因此，有媒体用了一个标题，“北京房价：令人望而却步的心痛”。这种心痛，更多是来自年轻人。 我这篇文章的标题，更多是一种“噱头”，我无意对中美房价做简单化的比较，毕竟国民收入、居住文化和社会保障等，都存在巨大差异。情绪化地控诉高房价的危害，也并不能把房价打下来。但年轻人因此而产生的浓郁焦虑必须高度重视。 前几天在北京召开的全国科技创新大会表明，中央已将科技创新放在了国家战略层面。而科技创新源源不绝的活力，来自年轻人。多少重大发现、科技发明，是在35岁以前创造。不管你承认不承认，住房关系到科技人才的安全感。 普遍而言，年轻人第一位的是找到一份还算称意的工作，然后就是拥有一套自己的住房。你说得有道理，房子不一定必须买，长租也可以。但如今的房屋租赁环境实在令人不敢恭维。规范租赁市场说起来就长了，还不如来点实惠的。 国家主管部门要求大力发展租赁住房。其实公租房早几年就在推行，但效果未尽人意。我个人的建议是，停建经济适用房后，应该发展包含政府补贴、有一定保障性质的租赁住房，优先供应给无房的年轻人。怎么个补贴法？房租可以抵扣个人所得税。 冯仑说，丈母娘是推动房价上涨的重要力量，某种意义上，年轻人也是。如果有了稳定的租赁住房，一大批年轻人就不至于大学一毕业就急急忙忙去买房。这实际上也是将实现住房需求的时间拉长了，有助于缓和供求关系。 相关阅读：美国|全美3月房价回到历史高位 较2012年上涨30% （据21世纪经济报道）
据消费者财经服务网站Bankrate的最新排名，对首次购房者来说，加州是全美购房难度最大的州，其次是夏威夷州，纽约州居第三。这一排名是基于5个标准评出的，包括住房的可负担程度、年轻人的就业市场、房源情况、房贷难易以及35岁以下人群（千禧一代）的住房拥有率等。每项标准可获得1－10分，10分最好，1分最差。加州在住房可负担程度以及房源两项上分别只获得了1.25分，在千禧一代拥房率一项上得分更低，只得了1.17分；不过，在年轻人就业市场一项上得分稍高，获得了2.76分，而在信贷难易一项上则获得了7.23分。最后，5项总得分13.67分。这个分数比倒数第二名夏威夷州（20.16分）还低了很多；倒数第三是纽约州，得分为23.12；而第一名爱荷华州的得分（40.32分）则整整是加州的三倍还多。据行业分析公司CoreLogic最新发布的数据，南加房价持续增长。1月，整个南加地区的房屋中价为45.5万美元，比一年前的43.2万美元提高了5.3%。其中，洛县房屋中价比一年前提高了7.1%，达到52.5万美元；圣贝纳迪诺县提高了6.8%，达到28.3万美元；河滨县提高了6.5%，达到33万美元；橙县提高了2.6%至63.5万美元。CoreLogic报告还说，南加人对住房净值第二顺位贷款（Home Equity Lines of Credit，HELOC）的依赖更重了。1月，南加人平均借出6300美元的HELOC，这比去年12月高出7%，比去年1月高出了13.8%。Century 21 Adams Barnes房地产网站老板亚当斯（Tom Adams）认为，这种现状对首次购房的千禧一代来说非常不利。开发商建房不足，地价一个劲地上涨，还有来自海外资金的压力，都推动了房价上涨。据加州住房和社区开发部数据，在加州，每年建设新房约8万套，远低于18万套的需求。亚当斯还说，另一个阻挡千禧一代买房的因素，就是很多人想过的生活方式中不包括买房。但是，维持这种生活方式也不容易，房屋租金也在持续上涨。据Zumper网站周二（2月28日）发布的研究报告，在洛杉矶，一套一卧房的中位月租约为2000美元，比一年前提高了5.3%；两卧房月租提高了5.8%，达到了2920美元。大都会住房和社区政策中心负责人之一的Rolf Pendall说，Bankrate的报告显示，对首次购房者来说，加州是个非常困难的市场。房价很高，租房又很贵。除非能从工作以外的资源获得资金，否则将很难凑足首付，并建立进入房市所需的信用。互联网资讯综合整理
进入2017年之后，中国楼市的暴利时代似乎已经彻底走到尽头。核心城市的超高门槛让大部分人望而却步，而“五限”政策的相继出台也让不计其数的投资者失去了购房资格。鉴于目前房产仍然是高净值人群的首选，脱离国内市场的束缚，在全球范围内进行资产配置以保持资产的流动性，成为投资者们当下的最佳投资机遇。而当前国际地产市场波动巨大，中国资本正在转投何方？中渝置地、泰禾集团、英皇集团、广州富力等大型房地产公司，在2017年的第一季度，不谋而合地在英国进行了总计9.23亿英镑的巨资投资，据房地产数据公司Costar2017年第一季度报告显示，中国（包括中国香港地区）已经超越美国，正式成为英国房地产最大投资者。在个人投资者方面，根据仲量联行国际住宅部华东区2016销售报告显示，英国是去年最受客户追捧的国家，随着英镑贬值和资本价值微跌，亚洲投资者，尤其是来自中国香港和中国大陆的个人买家，自去年英国脱欧公投以来表现最为活跃。英国那么大，要投哪个城市？项目那么多，应该如何选择？身在遥远的中国，怎样才能放心而便捷地购置海外资产？最值得投资的曼城金牌项目仅剩30%房源华庭悦城江景公寓1、投资好时机英国一直是近年来海外投资的大热之地。其坚挺无比的地产市场被称为全球的经济避风港，无论政府换届、股市动荡、脱欧事件、提前大选、甚至之前的恐袭事件，都没能坚强乐观的英国人民和坚挺无比的英国房价。鉴于英国在国际金融市场的强大主导力，其对海外投资的吸引力远远高于世界其他国家。而大选的提前举行和悬浮议会的产生，造成了近期英镑的再次大跌，这也正成为了海外投资者们携汇率优势进市的绝佳机遇。 2、置业好楼盘地段永远是决定地产项目的关键命门。华庭悦城江景公寓位于曼城市中心黄金地段，作为曼城最高的住宅性建筑，跟其他高层建筑一起，组成了曼彻斯特耀眼的城市天际线。两大商业核心区Deansgate和Spinningfields与之相邻，艾尔韦尔河环绕其间，这让华庭悦城不仅拥有着交通便利、商业聚力的黄金地段优势，还附加了河景的钻石级配套，在伦敦，拥有泰晤士河景的房产在出租或出售时，收获最高可达到97%的溢价！3、高配好生活传统的英国出租房缺乏公共空间，相比其他类似项目，华庭悦城江景公寓用于公共空间的面积达市场平均水平五倍以上。超11000平方米公共空间设计，屋顶露台、私人餐厅、共享工作空间等设施一应俱全。而在智能生活方面，从社交互动到租金支付，从互动平台到线上购物，实现数字化应用，轻松拎包入住。这一切不仅使华庭悦城成为满足兴趣爱好和社交生活需求的理想社区，也使得整个项目实现了高于行业25%的租金和高于行业50%的续租，居高不下的入住率，也使投资者们的租金回报日益增高。4、稳健好回报华庭悦城江景公寓首付仅需45万，即可拥有250年产权（可续约），而225万起的总价，也让这个可投资可自住的项目，成为性价比超高的上佳选择。而在投资收益方面，目前以一居室为例，投资金额只有245万人民币，租金回报每年可达15万人民币左右，已经超过了6%，回报非常稳定，而且每年还有增长，无论是在国外投资试水，还是将其当做多样化投资的项目组成，华庭悦城都是难能可贵的好项目。华庭悦城江景公寓正位于英国的新一代投资之城曼彻斯特。这座英国北方经济引擎计划核心城市，在过去一年之中以8.8%的房价年增长率高居英国城市榜首。英国富时指数前100的公司（FTSE 100）中有65家选择在曼彻斯特设立总部，诸如BBC、茵宝、西门子、亚马逊、谷歌等全球大型企业的落户，也吸引了不计其数的年轻人，让曼城成为了英国最为年轻化的城市，英国25-29岁的人口之中，超过60%生活在曼彻斯特。不断涌入的本地购房需求造成刚需公寓供不应求，从而导致曼城房价进一步上涨。而诸如北京建工集团、新加坡美罗集团、中国香港远东集团等大笔海外资金的不断涌入，也让曼彻斯特的地价不断攀升。纵观整个曼彻斯特，2014-2016年间，其房地产价格上涨了30.8%，平均租金上涨了25.4%。据预测，到2021年其房地产价格将进一步上涨28.2%，比英国平均水平快15.1%。而到2021年，预计租金将上涨20.5%，比英国平均水平快2.9%。最好的城市、最好的项目、最好的投资机遇，还要有最好的投资专家助您一臂之力。带来华庭悦城的尚选地产集团，正是英国顶级地产投资专家，2004年建立以来，先后为来自117个国家的投资者，提供全球房产开发、销售、管理等一站式服务，始终在提供成功投资方面享有盛名。扫描二维码，关注尚选地产集团。获取最新海外置业资讯。欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/28172357.htm（本文内容资料由客户提供） 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
投资日本不动产的海外资金急剧增加。2014年海外资金在日本大举收购不动产，总金额达到近1万亿日元（约合84亿美元），增至上年的3倍左右，占国内不动产交易额的约20%。除东京中心地段的产业外，地方的不动产也开始受海外资金青睐。海外资金不仅通过访日外国人消费，还通过不动产市场显示出越来越强的存在感。 据《日本经济新闻》网站1月12日报道，瑞穗信托银行下属的城市未来综合研究所的数据显示，2014年海外法人收购日本不动产的总金额达到9777亿日元，创下2005年以来的最高值，比去年之前最高的2007年增加了约80%。访日外国人约2万亿日元的消费成为国内消费的支撑之一，同时在不动产市场，外国投资者的影响力也越来越大。 海外资金中以投资公司和金融机构居多，以地区来看，中国等亚洲资金尤其活跃。2014年12月，中国投资公司复星集团以近700亿日元收购了东京品川区“品川海边森林”的3栋写字楼。新加坡政府投资公司去年10月以约1700亿日元收购了东京火车站前的写字楼“太平洋世纪广场丸之内”的部分办公室。 报道称，海外资金将目光投向日本不动产是因为日企业绩改善，以及2020年东京将主办奥运会，预期地价和写字楼租价将上涨。 目前日本全国地价跌幅持续收窄，去年三大城市圈商用地价、住宅地价都转为上升。东京中心地段的房屋空置率降至55%左右，为6年来最低。 同时日元贬值为海外资金减轻了投资负担。以日元计价，东京不动产的售价和租价在世界主要大城市中都属偏低。 城市未来研究所的平山重雄指出，主要国家放宽金融令融资比较容易，这也是不动产投资魅力增强的原因。 报道称，海外个人投资者的存在感也越来越强。住友不动产位于东京晴海地区的在售公寓就有很多中国买家。 收购京都传统街区的宅院用作别墅的外国富裕阶层越来越多。当地不动产公司八清2014年6月期（2013年7月至2014年6月）销售了14户传统街区的宅院。在以滑雪胜地著称的北海道二世谷等地也有外资进入开发，外资触角已经伸向地方。 日本一直被认为吸收海外直接投资较少。2014年8月国土交通省开始将日本不动产投资相关法律法规翻译成英语，以促进海外直接投资。
悉尼西北铁路线（North West Rail Link）的建设给山区地价带来一次飞跃，但这对澳洲房产投资者而言却喜忧参半。 截至2014年7月的3年中，山区住宅用地价值飙涨24.4%，总价值从269.3亿增至353.2亿。据新州总估价师（NSW Valuer General）最新评估报告指出，新州住房用地价值跃升超过13%，同比增加3.2%。 新州房地产研究所（Real Estate Institute of NSW）副所长坎宁安（John Cunningham）称，地价增幅将使“更多人”需要在今年上缴更高的地税。 2015年土地税起征点是43.2万元，投资者纳税额最低为100元，超过43.2万但不足260万房产，超出部分按1.6%附加税率增收。拥有价值260万以上房产的投资者则需上缴35,444元税费，超出260万的部分按2%附加税率增收。另外，房产业主上缴的市政费也可能增加，一议会发言人证实：“鉴于地价各有涨跌，一些住房、企业和农地纳税人应当注意各自的市政费用的变化。” 澳洲房地产委员会（Property Council of Australia）新州分会执行主任拜尔斯（Glenn Byers）称，新州将配备一套“更低、更简洁稳定的土地税务体制”。 新州总估价师西蒙（Simon Gilkes）突出强调西北铁路线是推升山区地区土地价值的主要动力。他说，卡林福德（Carlingford），宝琴山（Baulkham Hills），樱桃溪（Cherrybrook），凯利维尔（Kellyville）以及露丝山（Rouse Hill）鲍莫路（Balmoral）和北凯利维尔（North Kellyville）等发布区的住宅房产的需求高涨。 博士山（Box Hill），尼尔逊（Nelson），马拉利亚（Maraylya），度拉里（Dural），安南格鲁夫（Annangrove），肯瑟斯特（Kenthurst）以及戈兰欧里（Glenorie）的农村土地价格暴涨；玛露塔（Maroota）及戈兰欧里和怀斯门司费里（Wisemans Ferry）之间地区地价也出现适度增长。 博士山、度拉里及凯利维尔的商业地块价格截至增幅显著；宝琴山商业地块价格适度上涨。北岩（North Rocks）一般工业用地和露丝山轻工业用地价格适度上涨。博士山和城堡山轻工业用地价格保持稳定。 悉尼市内地价增幅最显著的地区包括：威乐比（37%）；宾士镇（29.4%）；康士比（25.3%）；希尔斯郡（24.4%）；坎特伯雷（21.4%）；马力围（19.9%）；沃伦加（Warringah）（19%）；曼利（18.6%）。 浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
外媒称，据日本房地产服务公司JLL称，2014年东京都内被买下的地产中，约有2成是被海外投资者买去的。据日本媒体报道，3月18日发布的2015年公示地价，相对于日本3大都市圈（指首都圈、大阪周边、名古屋周边）和地方中心城市地价的上升，地方产业低迷地区的地价却在持续下跌。 日本房产推荐在低利率、股价上涨及日元贬值的背景下，国内外资金都集中于投资中心城市土地而导致地价上涨。但对于普通老百姓来说，拥有自己的住房却变得愈加可望而不可及。在大阪道顿堀的商业大楼“中座食倒大楼”前，身着红白相间服装的“食倒太郎”在门前迎客。这座可称为难波（大阪地名）象征的建筑，在2月被投资基金尊尚集团国际控股有限公司收购。出资收购是中国台湾的投资家。董事小野耕司表示，“很多因制造业等取得成功的中国台湾企业家都表示，希望购买地产”。据说，他们还计划以大阪、福冈、札幌为中心购置地产。东京站前黄金地段的高层办公大楼“Pacific Century Place 丸之内”，于2014年10月被新加坡政府的投资基金以1700亿日元（约合人民币87.3亿元）收购。此外，2015年1月，中国政府的投资基金也以1400亿日元（约合人民币71.9亿元），收购了以婚宴场所闻名的东京“目黑雅叙园”。这比半年前，森信托投资公司买下该地的价格高出了100亿日元（约合人民币5.1亿元）。据房地产服务公司JLL称，2014年东京都内被买下的地产中，约有2成是被海外投资者买去的。此外，国内某投资基金负责人称，“趁着日元贬值的时机，有些海外投资者给出的价格甚至是从前的1.5至2倍”。其中，来势凶猛的是来自中国台湾的投资者。据说，因中国台湾当局加强土地交易征税，投资者提高了对日本房地产的关注。日本的银行于2014年4月，在台北市内举行了面向富裕阶层的投资咨询会，约有60名投资者参加。会上，大家纷纷提出“高级住宅区在那里？”、“哪些地区人口增加？”等问题。负责说明的银行负责人称，“包括日元贬值的影响，跟台北、新加坡比起来，东京的地价变得相对较低”。
统计了温西10个地区第一季度新独立屋的销售情况，发现虽然温西独立屋1到3月市场炙手可热，但新房销售非常平稳，并未升温。众人争抢的主要是适合投资的大地旧房，但刚需的新房却不够热。新房市场不够火热的原因，第一是因为新房供应量不大，所以销售数量有限。前几年市场低迷，很多建商持有土地，等待时机建房，现在市场转好，但建商来不及建房；第二，因为新登陆移民数量不多，所以对于300到500万的新房刚需不足。好区房子可以卖出高价从以下数字可以看出，温西新房的平均呎价相差很大。建房成本差不多，所以在好区建房，投入成本后，卖出可以赚一倍。Arbutus卖出的4个新房，地的平均政府估价是183万8500元，房子卖出平均价362万0666元，面积平均3973.75平方呎，房子呎价448.46元；Kerrisdale卖出6个新房，地的政府平均估价为 193万2166元，房子卖出平均价321万1333元，面积平均3440.67平方呎，房子呎价353.63元。Kitsilano卖出2个新房，地的平均政府估价为148万5500元，房子卖出平均价269万5000元，面积3297.5平方呎，房子呎价363.65元。Mackenzie卖出一个新房，地的平均政府估价为186万4000元，房子卖出平均价350万元，面积3660平方呎，房子呎价446.99元。Marpole卖出两个新房，地的平均政府估价118万8000元，房子卖出平均价218万4000元，面积3121.5平方呎，房子呎价321.49元。Point Grey卖出5个新房，地的平均政府估价为177万9000元，房子卖出平均价312万6000元，面积2948.6平方呎，房子呎价457.43元。SW Marine卖出一个新房，地的平均估价233万5000元，房子卖出价552万元，房子面积5281平方呎，房子呎价603.11元。South Cambie卖出两个新房，地的平均估价205万5500元，房子卖出平均价371万3000元，房子面积4713.5平方呎，房子呎价355.29元。South Granville卖出8个新房，地的平均估价为233万3250元，房子卖出平均价504万0726元，房子面积4869.62平方呎，房子呎价536.42元。Southlands卖出2个新房，地的政府平均估价为136万9000元，房子卖出平均价244万9000元，房子面积3761平方呎，房子呎价284.62元。新房供应有望增多从图表中可以看出，SW Marine卖出的新房，呎价最高，为603.11元。这个区域的地价往往不够高，房子占的权重相对较高。对于投资来说，地的权重越高越好。这个区域只卖出一个新房，统计数字不能说明问题，只能视为参考；South Land的呎价最低，为284.62元。笔者认为，这个地段地大，但地价不高，房子往往卖不起价，相对来讲投资潜力不大。这个地段在Marine Drive以南，不用建地下室，建房成本降低了，这也是房价低的一个原因。如果新房价格一直上不去，目前适合投资的旧房的价格就不能持续，因为想买地建房的买家，下手就不会那么痛快，这也是市场自然调整的过程。新移民增多可以扩大刚需，但要看移民政策是否改变。目前保守党的移民政策不利于增加移民，如果自由党上台可能对改变移民政策有利。今年是大选年，但估计保守党下台的机会不大。笔者预计，未来新房可能有更大的供应。前一段时间卖出去的投资用地比较多，在地产市场好转的情况下，很多建商会开始建房，如果现在动工，到今年底或明年春天，新房供应将增多，如果需求没有增多，价格就有回落的机会。想买新房的朋友，可以期望把握这个时机。
长久以来，大家对柬埔寨的印象是一个封闭的市场，经济发展也不如其他东南亚国家。事实上，这朵我国北方的玫瑰已逐渐盛开，经济急起直追，甚至媲美或超越不少本区域国家。点击查看柬埔寨多精品房源柬埔寨近10年来经济迅速起飞，自2010年，国内生产总值都保持按年增长约7%。该国的房地产近年更是发展蓬勃，而这两年也逐渐受到国际关注，国际房地产顾问公司莱坊（Knight Frank）不久前更首次深入探讨柬埔寨的房地产市场，特别是金边（Phonm Penh）的经济活动和房市。而早在2009年，我国就有发展商看准这朵当时还是含苞待放、很快就要盛开的玫瑰，到当地大展拳脚，同时正热烈招揽大马人一起到这里参与这朵玫瑰盛放的过程。自从1991年签下巴黎和平协议，且在1993年完成大选后，柬埔寨的房地产事业开始振翅高飞，可说是东南亚表现最受瞩目的国家之一。在2000至2008年期间，基础建设大兴土木，更多发展商积极参与，成功打造了以商为主、富人聚集的多个乡镇。柬埔寨经济从2010年以来，一直保持在约7%增长，稳健中看到强劲的势头。近年，这里的房地产渐渐受到国际投资者的注意，别说是中国、中国香港和中国台湾，甚至也有不少马来西亚人到这里投资。柬埔寨政府在2000起，就大力发展基础建设，引进了许多发展商共同努力造城建市，地价在2003至2008年期间应声大起。但是，依赖出口的柬埔寨在2008至2010年期间，同时遭遇全球金融海啸袭击，地价严重下跌，许多大型项目被逼搁置。全球知名国际房地产顾问机构莱坊（Knight Frank）区域经理罗斯维伯表示，为了重振国家经济，该国政府在2009年推行了分层地契政策，同时更允许外国人在有条件下置业。“这措施生效后，柬埔寨地价于2010年下半年开始回升，这是因为买家踊跃置业、需求增高所致。”自从允许外商直接投资后，许多外国发展商蜂涌而进，我国的开发商JS Land也是其中之一，原因是这里地价便宜，而且需求量高。在JS Land有限公司董事经理拿督叶廷杰的眼中看来，金边的发展潜力无限，这里“金子发光，际遇无边”。他接受《南洋商报》专访时表示，经过30年内战后，柬埔寨百物待兴，加上人口增长，房屋需求自然也高。他认为，柬国政府几年前对外开放后，也给了外地开发商在这里推动更多项目的机会。叶廷杰的公司在2012年建起了办公楼和工厂，不久前推介了绿苑公寓，接下来就是在明年先后起建公寓和可负担排屋。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（互联网资讯综合整理）
在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了 90 年，91年日本房产泡沫破裂，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92 年开始征收地价税 (征收额度为财产继承税评估值的 0.3%)。日本政府为什麽要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什麽也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭” 吗？又如何看待日本经济 “空白” 的十年呢？ 在房价、股价壹路高涨，日本经济壹片繁荣的 90 年 3 月 27 日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这壹《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的 “发火点”，房价，股价掉头下跌。当年 8 月，日本银行又把短期贷款利率上调到 6%。更有甚的是 92 年大藏省又出台了地价税，让已经壹蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年 0.3% 的地价税竟然超过商品利润的 20%，地价税对房价的抑制力可见壹斑。 点击查看日本更多精品房源 日本政府为什麽要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那麽，在楼市、股市已经开始暴跌的 92 年，大藏省为什麽还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？ 有不少人认为：90 年之后的几年，日本政府壹连的经济政策把日本经济推入不能自拔的 “泥潭”，让整个日本经济出现“空白” 的十年(90 年中期 - 2000 年) 。 准确地说：不是 90 年的政策有问题，而是 85 年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的 85 年 - 89 年，日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了 85 年所犯这壹政策错误的严重性。90 年以后的政策不过是对 85 年所犯错误的紧急更正。 房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。 但是，房地产泡沫壹定会崩溃，或者说房地产泡沫壹定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫壹定要被捅破吗？答案也是不壹定的。 在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那麽，日本为什麽要捅破泡沫呢？ 进入上个世纪 80 年代，伴随中国的大门开放，壹直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。 但是，中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路壹条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。 在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议” 更是给了日本当头壹棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展中国家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。 不动产！让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解 “燃眉之急” 的有效通道。开启商业化的不动产市场，对日本农村的地主是壹个最大的利好，当时执政党 (自民党) 的最大支持者就是以地主为核心的农协。 85 年 9 月的 “广场协议” 签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了壹个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。 当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，壹个潘多拉盒子——保有需求被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由 “使用需求” 转向“保有需求”，后果也就可想而知了。再加 86 年高达 2 位数的货币增发量，到了 87 年，在绝大部分日本人眼里，土地已经成了最值得保有的资产。 面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的 70% 贷出，北海道拓值银行以 120% 提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。 随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目壹个赛过壹个大，整个日本 “莺歌燕舞”，连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。 但另壹面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。 88 年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。 不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此，围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳壹下，争论主要是围绕 3 个方面展开： 1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策？ 2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣？ 3. 如果对以上两个问题的回答都是 “NO”，那麽什麽样的经济模式更适合于日本？ 1990 年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府壹连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的壹个明确回答。 日本是壹个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多，日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩，能够从他国获取的资源也就越来越少。10 年、20 年后，随着发展中国家的掘起，本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品，日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。 所以，尽管企业和人都离不开土地，土地的价值应该占到企业利润的多少？应该占到个人收入的多少？这在世界上也没有标准。但是，日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换，这在日本社会是壹种共识。日本的住宅市场价格，自 55 年设立日本住宅公团到 85 年壹直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。还想再重复说明的壹点是：谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做 “工具” 来使用还是被当做 “古董” 来收藏。只有被当做 “工具” 时，房价才能和实体经济直接联系在壹起。如果被当做“古董”，房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定，房地产有无泡沫也就无法谈起，结果只能是各说各话。 （据互联网收集）
