越南国会2023年经济社会发展计划的决议和政府2023年1月6日颁布的第01/NQ-CP号决议设定了2023年GDP增长目标为6.5%。 各国际银行/组织对越南经济增长的预测： 亚洲开发银行（ADB），标普全球评级（S&P Global Ratings），渣打银行（standard chartered）对越南的经济增长预测为6.5%。 世界银行（The World Bank）对越南的经济增长预测为6.3%；大华银行（UOB）对越南的经济增长预测为6%。 惠誉解决方案（Fitch Solutions）的预测为5.8%；惠誉评级（Fitch Ratings）的预测为5.7%；汇丰银行（HSBC）的预测为5.2%。 国际货币基金组织预测越南经济增长为4.7%，该数据低于2022年，但与全球增长相比，越南经济仍正呈现良好的增长势头。 本文由MaxLand越南房地产投资有限公司所提供
每百套被中国人买走10-15套 最近，日本几家主流媒体纷纷聚焦“中国人赴日购房”，其中一家 媒体还用了这样一个夸张标题——《中国人疯狂买房推高当地房价，日本人哭了》。报道说之前席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今蔓延到日本，一辆又 一辆大巴满载中国的购房者络绎不绝来到日本，推动当地房价节节攀升。 点击查看日本更多精品房源 听起来挺夸张的，现在中国人去日本买房真的这么多吗？对此，中国国际问题研究院世界经济研究所所长姜跃春在接受海峡导报专访时说，据日本媒体披露的数据显示，最近中国人到日本买房确实呈现大幅增加的势头。2015年上半年 日本销售房地产，每一百套当中，中国人购买的数量达到了10到15套，占到10%到15%，成交金额是2014年下半年的3倍。 中国人赴日抄底有四大原因 越来越多的中国投资客正开始通过不同渠道进入日本房地产市场，中国人为什么现在开始青睐日本房地产了呢？对此，姜跃春分析认为主要有以下四大原因： 首先是日元大幅度贬值。去年7月份，一美元兑换约80日元，现在一美元可兑125日元，就是日元贬值40%到50%。人民币现在也处于历史高位，对于日元也显得很坚挺，日元对人民币的贬值幅度也不小。 第二个因素就是，2020年奥运会将在东京举办，这对房价预期是上涨的，也是市场的普遍共识。而且这种预期的涨幅，无论是过去的北京还是伦敦，涨幅都是非常大的。 第三，虽然日本房地产市场从2005年开始缓慢复苏，但距离历史最高位还有很大的空间。 第四，中国的有钱人多了，赴海外投资房地产逐渐成为一种常见的投资方式。 未来五到七年仍有升值空间 随着大量外国地产投资者纷纷涌入，日本房价变得越来越贵了，在当前节点上，日本房价还有多大回报空间呢？ 对 此，姜跃春分析说：“我个人觉得，日本房地产上升空间应该还是有的。在未来五到七年，上涨20%—30%应该没有问题，如果是东京的话，价格会涨得更多， 但不会像北京前几年那样房价飙升得翻几倍，日本的房地产市场还是比较理性、比较成熟的。”“日元贬值这个因素，对中国人投资日本房地产太重要了。我觉得日 元贬值到目前为止，应该说还有空间，因为安倍经济学要搞2.0，继续印钞票推行货币宽松政策。我估计在未来两三年之内，日元贬值的空间还会出现，但是不会 太大。”姜跃春说，此外，日本房地产的总体走势还是处于复苏回暖状态。1990年日本房地产到达一个高峰，随后持续14年一直在下降，2005年之后开始 企稳回升，但目前距离1990年的高位还有很长的距离。 日本房价有多高？ 目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨，七十平方米平均要价已经达到了约6500万日元，折合人民币大概是330万元，跟北京二环房价基本上差不多。东京的赤坂（高档住宅区）一套五六十平米的房子，现在的价格差不多是一亿日元。 东京的房价是日本最贵的，其他城市会低一些，如果是三四线城市，价格会低很多。当然，每个城市不同地段、不同房龄的房子价格差异还是挺大的。 此外，在日本几乎没有毛坯这一说，如果是新房，一般都是精装修。日本房子基本按套内面积计算，几乎不用建筑面积一说。 日本也有限购吗？ 很多中国人去海外投资房产不是移民就是留学，所以中国人赴日投资最喜欢的标的就是五十万到一百万人民币的单身公寓。日本单身公寓的使用性比较强，公寓基础设施完备，而且装修得非常科学。 日本不限购限贷，它贷款非常容易，利率非常低，几乎是零。你只要有固定的职业，固定的收入，基本上贷款没有问题。所以首付非常低，10%到15%，20%算是多的。 浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
菲律宾投资前景光明，投资者选择的投资方式也多种多样，开公司、建厂、商务贸易、投资房产等。对于投资菲律宾房产需要了解哪些政策法规及常见的问题有哪些呢？ 点击查看居外网数百套菲律宾真实房源 外国人可以在菲律宾购买房产吗？ 答 ：可以， 基本要求只需要护照，部分开发商要求有支票本。对于外国人买家没有身份的要求，游客即可买房。 是否永久产权？ 答 ：和国内的70年产权相比，菲律宾的房产是永久产权。外国人和菲律宾人一视同仁，可以永久拥有。 外国人购买房产的数量有限制吗？有什么样的限制？ 答 ：有，外国人不能在同一项目内拥有40%的占有率。 外国人在菲律宾可以购买哪一类的房产，是否可以买别墅？ 答 ：根据当地法律，外国人只能购买公寓，不能购买土地和别墅。部分菲律宾开发商把别墅项目做成公寓楼的手续，也就是说和公寓楼一样有房产证，但是没有地契。这种情况同样受限于40%的外国人份额。但是优势是所有业主共同所有包括项目所有的全部公共设施所占地。 是否有公摊？ 答 ：无公摊面积，购买面积为实际使用面积。这一优势很明显，也就是说菲律宾的80平方米，只是相当于国内的100平方米。 外国人拥有菲律宾土地的方法有哪些？ 答 ：外国人可以通过三种方式拥有土地。第一种方式，通过购买乡村俱乐部的股份；第二种方式，通过公司购买菲律宾土地。这两种方式都是间接地持有菲律宾土地。第三种方法，与菲律宾人结婚，这是能够直接拥有土地的方式。 外国人投资收益汇出菲律宾受限制吗？ 答 ：根据菲律宾宪法，所有的投资者和企业被赋予如下的基本权益和保障： 撤回投资的权利：外国投资者拥有将投资清算收益及初始投资时所用货币按即时汇率汇出的权利； 汇回收益的权利：外国投资者具有将投资收益按即时汇率折算成初始投资时所使用的货币汇出的权利。 公寓占有土地的类别有哪些类？ 答 ：分为Lease hold(土地是租的)和Free hold（永久拥有）两类。 公寓拥有者与公寓项目占地的关系是什么？ 答 ：如果是永久地权（Free hold）公寓拥有者共同拥有公寓项目占有的土地。 外国人可以租用菲律宾的土地吗？ 答 ：可以。一次租期最长50年，可以在期满后再续租25年。 农用地可以转为商业用地吗？怎么转？ 答 ：可以。菲律宾土地是私有的，农用地转商用地需要报政府审批。转换的费用不是很高，费率与所在城市及土地状况有关，如有些沙滩转换成度假村的转换费用为每平米20元人民币左右。 对外国人出售公寓有什么限制？有没有如加拿大等地、国内的一些限制。 答 ：没有。与菲律宾人一样。菲律宾没有限购，限制转售的法律。 外国人投资菲律宾的资产安全吗？ 答 ：菲律宾建国以来几乎没有发生过没收个人财产的事件，无论对菲律宾人、还是外国人。菲律宾法律对个人财产充分保护。 菲律宾对于个人房产怎么保护的？ 答 ：菲律宾宪法规定保护私人拥有的合法财产，没有任何人以任何理由剥夺个人物业等私人财产。 菲律宾房产潜力? 答 ：菲律宾房产，一直是在稳定升值，而且近年来，菲律宾经济发展态势良好。最近3年每年都有至少15-20%的涨幅。菲律宾房产，值得长期持有。无论是自住，出租保值增值都是不错的选择。 同时，由于菲律宾离中国近。因此，管理此资产相对比较容易，而且成本较低。 菲律宾的商业铺面有投资价值吗？ 答 ：投资菲律宾的商业铺面需要谨慎。好的铺面一般为开发商长期持有，很少对外销售的。一般的铺面，投资价值不高。菲律宾炎热，较少人会顶着烈日逛商店，大部分人愿意到大型购物商场里购物休闲避暑。基本菲律宾也少有开发商会销售铺面。 公寓的出租收益怎么样？ 答 ：马尼拉的房屋目前处于供不应求的状况，出租回报率很高。在马尼拉的公寓的租售比在8%左右。很少有低于5%的，有些甚至高达12%。 菲律宾买房需要装修吗？ 答：绝大多数的菲律宾楼盘都是精装或者简装的状态，也就是说厨房的橱柜，抽油烟机，水龙头；天花板，地板；厕所的洗脸盆，下水道，马桶，淋浴都是开发商做好交付的，如果没有个人要求高要重新装修的情况下，买了家具家电即可入住。 物业一般提供哪些配套和服务呢？ 答： 大部分的新楼都配有室内或者室外游泳池，健身房，儿童活动室，会客厅，多功能大厅，桑拿淋浴间。部分大楼甚至于备有电玩间，电影放映间，瑜伽间，台球桌，spa，图书馆，佣人定时打扫等服务。 所有物业都是免费提供给业主使用（部分多功能厅要付费使用）当然这也是为什么菲律宾物业管理费昂贵的原因。 大部分大楼都有24小时轮值的工程师为您提供单元内例如马桶堵塞，水管破裂， 更换灯泡之类的小维护问题。 物业费用多少？ 答： 每个小区的物业费用都不一样，便宜的可能6-7块人民币每平方每个月，贵的高达15-18人民币每平方。由配套设施，单元数量的多少而定。部分楼盘的物业费如果一年提前付，可以享受10%或者一个月免费的优惠政策。建议外国买家可以一年付一次，减免遗忘被罚的情况出现。 菲律宾公寓楼的保安如何？ 答：菲律宾的公寓楼都有大量的保安，在人员出入方便管理相对严格。每一个业主都必须登记入住人员的个人信息，家里司机和保姆的个人信息和无犯罪证明。业主的常用车辆也要登记申请专用贴纸才能自由出入。如有来访客人，必须经保安通过有线电话和业主合适访客身份方可放行。 写字楼的投资价值怎么样？ 答 ：写字楼在菲律宾是非常抢手的，马尼拉几个中央商务区的写字楼空置率长期低于3%。租售比在6%左右，租期一般是三年以上。出售的写字楼项目极少，大部分都只租不售。 菲律宾的学区房有投资价值吗？ 答 ：中学入大学的制度与中国情况不同，教学质量高的中学都是私立学校，菲律宾上得起私立中学的孩子的家里大多雇有专职司机接送，“择校”与菲律宾不太有关系。不过，菲律宾几所好大学周边的学区房有一定投资价值，菲律宾大学基本都不提供学生公寓。 外国人怎么购房怎么分期付款？ 答 ：菲律宾一手楼大多是期房，一般实行分期付款3-5年不等。订金可以付现金或者刷信用卡、银联卡等。余下的分期付款，分期付款的方式有三种，第一种可以用自己在菲律宾本地银行的支票，在支票上填写不同的日期和金额，交给开发商，开发商到期去银行兑付。第二种，与开发商签订协议，由开发商定期到你的开户行扣款。第三种，从海外银行定期汇款给开发商，这种方式不常用，汇款成本高。 外国人怎么汇款到自己在菲律宾的银行账户上？ 答 ：汇美元到自己在菲律宾的披索账户上，到账的时候自动按当时的汇率结转成披索存入自己的户头上。 如何银行开户？ 答 ：菲律宾法律规定需本人亲自到银行，持2个有效证件。可用护照和SRRV。现在银行反洗钱政策严格，大多数大银行都要求外国人有居住身份的才可以开银行账户。 在买卖税收上对外国人有什么特别的规定？ 答 ：没有。与菲律宾人一样。 客户买房应支付的税费？ 答 ：过户费合同总价的0.75%； 印花税，合同总价的1.5% 房产税，单房至5房，2万-5万比索每年 注册费，金额较小 交房和过户是否同时？ 答 ：业主将获得永久产权证，先交房，在过户，相差大约90个工作日 是否要买保险和Closing Fee？ 答 ：无 出租是否需要纳税？ 答 ：如果要报税，就需要纳税。 一般个人的房屋出租，很少有人报税。根据目前情况，房东不纳税。国际大公司出资租高端公寓给高管居住的情况下，往往需要正式发票。这种情况下需要报税，纳税。个人租赁合同一般不会要求正式发票。 在菲律宾生活成本如何？ 答 ：总体来说，比国内一线城市低。但是租金高，电费高，通信费用比国内略高。如果要雇佣菲佣的话，每月600人民币，包吃包住。司机一千多人民币。 牛奶和食品质量可靠，可以放心食用。 而且，菲律宾制造业不是很发达，从国外进口的货物比较多，质量相对不错。 来源：滨屿移民 排版：Shelly Du
当前，国内正兴起东南亚买房投资热潮，柬埔寨也是目的地之一。不过，要去当地买房置业之前，有必要了解当地流动货币和汇率，以便于提前做好准备、快速交易。 柬埔寨市场3大主要流通货币 1、柬埔寨法定货币-瑞尔（Riel） 柬埔寨法定货币是瑞尔（Riel），标准符号: KHR。柬埔寨本国发行的货币叫做瑞尔，面值分别有100瑞尔、500瑞尔、1000瑞尔、2000瑞尔、5000瑞尔（暂未发行）、10000瑞尔、20000瑞尔、50000瑞尔和100000瑞尔，看似面额很大，但实际上货币价值并不高，按照最新汇率，1人民币可兑换637瑞尔。 2、美元 作为国际储备货币的美元当然可以在柬埔寨流通。以前可能很多人会认为，无论流通什么货币，当地货币—瑞尔（Riel），一定没问题，那么把人民币换成瑞尔不就万事大吉了？ 不过，目前柬埔寨货币在国内银行无法自由兑换，而且在当地美元比柬埔寨瑞尔更吃香，所以，没有必要特意兑换瑞尔，建议根据预算在国内换好足量美元即可，建议换小额以便于使用。目前，美元：瑞尔约为1:4000。 在当地使用美元支付时，如出现1美元以下的找零时，会换算成瑞尔找给你。如果你近期打算到多个国家走走，美元作为全球最通用的货币，可以在世界范围内的很多国家使用，即使在旅游结束后不兑换回人民币，也是没有什么大问题的，但是瑞尔只能在柬埔寨使用，旅游结束时还要将多余的钱币进行兑换。综上所述，使用美元，可以避免多次兑换货币，减少手续费。不过，如今随着人民币开始流通起来，连美元都不必去换了！ 3、人民币 2017年4月28日，中国银行金边分行将1070万元人民币现钞顺利从暹粒（Siem Reap，暹粒省首府城市，旅游胜地吴哥窟所在地）押运至香港并存入中银香港账户。这是柬埔寨人民币业务全面流通并进入千商万户的重大突破。 2017年开始，从柬埔寨央行暹粒省分行开始试点，逐步接受各商业银行的人民币现金存取业务。首笔人民币现钞的跨境押运及交割，为金边分行后续在全辖扩大开展人民币收兑业务打下坚实基础，打通柬埔寨人民币现钞进出通道。 目前，人民币直接支付在柬埔寨日益盛行，逐渐成为当地市场上除了美元和柬埔寨瑞尔之外的第三大流通货币，柬埔寨央行也已将人民币纳入储备货币之一。那么，是否意味着可以直接使用人民币在当地买房呢，且看下面分析。 在柬埔寨买房时接受什么货币结算？ 虽然人民币继美元之后成为柬埔寨又一普遍流通的货币，但是目前还没有政策消息表明人民币可以直接用于购买房产。目前柬埔寨买房可用的货币有两种：第一，毋庸置疑是柬埔寨币瑞尔；第二，当然是世界流通货币——美元。 据了解，目前中国投资者到柬埔寨买房付款多是人民币，按照中国的汇率换算成美金支付。如果购买期房，一个人的换汇额度大多可以支付首付款。不过选择一次性支付完毕，可能需要他“借用”他人的换汇额度。 当然，各家开发商的处理方式可能略有不同，至于详细策略还是要咨询专业的房产经纪人。 居外网柬埔寨精品房源推荐 房屋价格：约¥ 86万 建筑面积：55平方米 土地面积：55平方米 点击查看柬埔寨更多精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 作者：Shelly Du 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在大家翘首以待的中泰免签政策尚未正式推出之前，中国大陆护照持有者持有效期6个月以上公务普通护照和普通护照可泰国落地签证。泰国落地签所需的材料包括：填写一张申请表(泰国机场口岸可免费领取)并签字、一张白底2英寸照片、入境和出境机票、半年以上有效期本人护照和护照复印件一份，正常申请费用为1000泰铢，快速通道申请费用为1200泰铢(含签证费)，游客可随意选择一种。 “回程机票很重要！游客切记要将返程机票事先打印好，同时手边准备好相当于10000泰铢的货币备查，相当于2000元人民币。”泰国曼谷海关工作人员解释，这10000泰铢有点类似于保证金。提交以上材料后，游客可当场获得在泰国停留不超过15天的落地签证。 泰国落地签所需的材料： 一下飞机，就会看到这个签证的柜台，还很贴心的有中文说明（上面有详细是所需材料），拿一张表把基本信息填好，然后就可以排队交资料交钱，然后等叫号，就可以入境泰国啦！ 即便是没有签证的“白本护照”，只要符合规定，手持相关航空公司往返泰国的机票以及有效的护照，也可通过浦东边检直飞泰国。有记者昨天从吉祥等航空公司获悉，类似的落地签航线已经开通，上海个人游旅客往返最少只需1000元就能开始泰国落地签之旅。 2014年1月28日，根据公安部出入境管理局公布的《关于更新对持普通护照中国公民实施免签落地签政策国家(地区)名单的通知》，泰国对持普通护照的中国公民个人因私前往实施落地签政策。 泰国落地签中英对照申请表： 下飞机后步行不远，还没到入境盖章的地方，就会看到办理落地签的柜台-Visa on arrival，问工作人员拿申请表（这个飞机上没有，最好自己网上下载一份在家填好带去，省时省力），把申请表，来回机票，照片两张，出入境单，护照，1000株给工作人员，等一会就好。 “随着中国公民个人前往泰国可办落地签证政策的谈妥，中国公民实现了白本护照(即没有签证的护照)也可前往的愿望。”业内人士告诉记者，这意味着只要符合规定，旅客手持相关航空公司往返泰国的机票以及有效的护照，即可通过上海浦东及北京、广州、深圳、昆明等国内大城市边检直飞泰国。“落地泰国后，只需出示提前准备好的材料，包括：有效期为半年以上的护照、出入境卡、落地签证申请表、照片、机票等，以及10000泰铢或者等值现金即可入境泰国，做到真正意义上的‘说走就走’。” 据瞭解现在上海已有包括吉祥航空等在内的多家航空公司计划陆续推出“白本护照启程游泰国”等航线。，各航线中上海至曼谷最低往返价格为1000元人民币(不含税费)；上海至普吉岛、清迈往返价格最低则为1500元人民币(不含税费)。 来源：泰国房产网 责任编辑：Shelly Du
今年8月11日，人民币贬值对全球市场造成另一轮冲击。在人民币贬值的同时，许多其他货币也跟着被抛售。 另一方面，随着美国经济逐渐复苏，以及美国联邦储备局预计将会加息，结束将近十年的低利率环境，近几年美元汇率变得更坚挺。这增加了美国资产的吸引力，造成新兴市场流失了显著的资金，也造成它们的货币兑美元走软。 货币波动会对投资者购买海外房地产的投资胃口造成影响，因为汇率上的改变可能对投资者的持有成本和投资回报带来显著的影响。那么，最近的货币波动是否会影响外国投资者对新加坡房地产的投资胃口？ 为了回答这道问题，我们查看了新加坡非有地私人住宅房地产的外国买家资料。外国买家排行榜上的前三甲依次是：中国买家、印度尼西亚买家，以及马来西亚买家。根据过去五年的私宅买卖禁令资料，外国人购买的新加坡私宅占整体交易量的12％。这些外国买家交易当中，32％来自中国、27％来自印尼、13％来自马来西亚。 过去五年，印尼盾和马来西亚令吉兑新元的汇率分别下滑了47％和17％，但中国人民币兑新元的汇率却上扬了9％。对印尼投资者而言，印尼盾兑新元贬值，已在很大程度上削弱他在新加坡房地产的购买能力。如果单是从汇率的影响来看，印尼投资者今天投资新加坡房地产的成本，已比五年前高出47％。 与此同时，他还需要支付高额的额外买方印花税（Additional Buyer Stamp Duty，简称ABSD）。自2013年1月起，外国买家在支付买方印花税（占购买价格的约3％）之上，还得支付占购买价格15％的ABSD。 从2012年第一季至2013年第二季这六个季度，印尼买家在新加坡购买的非有地私人住宅单位共计1289个，中国买家则在同期购买了1084个单位。然而，自印尼盾贬值以来，印尼买家购买的单位已下滑，在2013年第三季至2015年第二季这八个季度里，仅购买了509个单位，低于中国买家同期购买的819个单位。 今年第二季，我国买家所购买的新加坡单位环比增长42％，不过他基数较小，所购买的单位总数从第一季的59个单位上升至89个单位。马来西亚买家购买的单位则从第一季的15个，上升至第二季的39个。不过，印尼买家购买的单位则持平，在今年第一季和第二季皆保持在31个单位。 这样的数据显示，外国买家在新加坡购买的住宅单位交易量，会与新元兑外国投资者本国货币走高呈反比关系。也就是说，外国货币兑新元贬值得越多，外国买家的购买能力就会越低，这也会直接影响他们对新加坡房地产的投资胃口。 那么，最近的货币波动可否为新加坡房地产市场带来更多的外国购买兴趣？这就要看投资者对本国货币和经济前景的期望如何了。譬如，如果中国买家期望人民币会继续贬值的话，我们就可能看到资金进一步从中国流出，一部分可能会进入新加坡的房地产市场。 然而，这并不会会造成新加坡房地产价格显著上升，因为新加坡楼市的市场情绪依然持续低迷，而利率也看涨。 对外国投资者而言，投资房地产为货币避险有很大价值。譬如，一名印尼买家可能在2012年中，在新加坡购买一间价值500万新元的房子。假设他当时以现金付清了这笔款项，当时的汇率是1新元兑7344印尼盾。若加上所有购买成本，如买方印花税，他的买房成本大概是414亿印尼盾。 至今，新元兑印尼盾的汇率已上升约33％，也就是1新元兑9771印尼盾。2012年第二季至2015年第二季，新加坡私宅价格下滑了约2.5％。 就算这名印尼投资者现在减价以488万新元把房子卖了，并支付4％的卖方印花税、2％的经纪费、2500元的律师费，他仍能收回458万新元。以现在约1新元兑9771印尼盾的汇率计算，他能拿回448亿印尼盾，获得约8％的名义润利。以上计算假设所有过渡性费用和相关税费等同于租金收入。 在货币波动之中，新元保持稳定，即使新加坡房地产价格走低，这也为房地产外国投资者创造了有利可图的环境。然而，汇率只能算是海外投资考量中的一个因素。其他的因素包括税率、国内经济环境、市场透明度、投资出发点等，也都是投资者选择出国投资的重要因素。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。 （互联网资讯综合整理）
近些年，随着菲律宾长滩岛、泰国普吉岛等多个东南亚地区的旅游目的地的兴起，越来越多的国人去东南亚地区旅游，然而对于菲律宾国土面积，气候、乃至主要城市及货币都情况，大多数人都不是很了解，那么居外网将介绍菲律宾的一些具体介绍： 菲律宾国土面积 菲律宾为一群岛国家，由7,107个岛屿所组成，惟有名称者仅2,800馀个，散处於北纬5度至20度，东经116度至127度之间，南北长1,944公里，东西宽1,014公里，陆地总面积29万9,400平方公里，海岸总长1万7,461公里，有自然港口61处。吕宋岛(Luzon)为最大岛（首都马尼拉即位於此岛上），位於菲律宾北部；其次为民答那峨(Mindanao)、萨马(Samar)、内格罗(Negros)、班乃(Panay)、民多罗(Mindoro)、雷伊泰(Leyte)等。 菲律宾气候 菲律宾群岛地处热带，全年气候炎热、雨量充沛，每年仅有乾湿二季之分，自十二月至翌年五月中旬为乾季，六月至十一月为雨季，年雨量2,000mm～2,500mm，雨季雨水甚多。东部因东北风的影响，气候与西部略异，惟乾季的雨量也不少，年雨量2,300mm～3,500mm。首都马尼拉五月至十一月雨量较多，十二月至翌年四月为乾季。最高平均气温六月摄氏31度左右，最低一月摄氏24度左右。南部民答那峨一带，因邻近赤道，雨量比较均匀。菲律宾位於颱风路径上，四月至十二月为颱风季节，尤其北部首当其冲，每造成严重灾害，南部民答那峨颱风较少。 菲律宾首府、工商业中心 菲律宾首府(National Capital Region)为大马尼拉都会区(Metro Manila)，包括马尼拉市、奎松市(Queznon City)、马卡地市(Makati)、巴赛市(Pasay)、加洛干市(Kalookan)、巴石市(Pasig)、巴拉那戈(Paranaque)及曼达鲁永市(Mundaluyong)等九个市及八个镇；人口约1,100万人。其他主要城市为宿雾(Cebu)、纳卯(Davao)、怡朗(Iloilo)、碧瑶(Baguio)及三宝颜(Zamboanga)等。 资讯来自互联网综合整理 菲律宾人口、主要语言 人口至2000年约7,542万人，人口增加率2.3%，由於人口及就业压力日增，已严重阻碍经济成长，预计公元2001年人口将逼近8,000万人。菲律宾在历史上因是由许多不同民族、文化所组成的，故有多元性的语言、宗教、文化存在。菲律宾民族之中绝大多数属马来族，宗教方面90%信奉天主教；北部以天主教占绝大多数，南部如民答那峨则以回教徒居多。语言方面，菲律宾境内语言共有87种之多，同乡之间，通常以地方方言交谈，而对初次见面的人，先以Tagalog沟通意思。菲国华侨约百万人，能通国语、闽南语或广东语，马尼拉华文报纸有四种之多。
很多人喜欢屯房养老，房子愈多愈有安全感，但近年房价薪资涨幅不同调，买房自住都有困难，遑论买好几栋。其实近年热钱炒房风气盛，许多国家都举德国为例，鼓励租屋，但是要打破房产迷思不是喊口号就行，德国的住房政策其实在战后就开始奠定。 战后重建，政策冲盖房 德国的房屋拥有率是 43%，在已开发国家中排名最低，这是战后德国重建时政策实施的结果。1945 年五月德国投降之际，德国境内有 20% 的房子成瓦砾，225 户房子消失，200 万户毁损，1946 年统计当时西德短缺的房屋数量为 440 万户。 当然房屋只是战后德国亟待重建的项目之一，经济停摆、零融资、货币成壁纸，如果要让德国人有地方住，唯一能使得上力的是政府政策。 德国房屋政策：要使所有人都受益 当时在失业率极高的情况下，还要避免激进份子与共产党趁虚而入。当时德国第一任房屋部长就提到，欧洲共产党选民的数量与住房率成反比，意思是人民有地方住，有工作可以做，共产党势力就难以壮大。就是在这样的政治性担忧下，西德开始设计房屋政策，尽其所能让所有德国人都能受益。 西德在 1949 年成立之后，首次推出房屋法，鼓励建商盖房，但前提是房屋的配件、大小、租金都要适用于最广泛的大众。在政府直接补助、慷慨的税收豁免下，政策奏效。1962 年短缺的房屋数量减少到 65.8 万户。 政策不鼓励买房，抑制炒房风气 但德国大部分的新房都供出租，原因是银行对房屋贷款非常严格，且头期款门槛太高，使得潜在的买家不多，很少德国人可以一次拿出这么多钱。且德国法律限制租金涨幅三年内不得超过 15%，还有，德国不让房屋贷款抵税。 一来一往之下，加上稳定的出租房供给，以及德国房价涨幅非常慢，使得德国房屋租金涨不起来。报导指出，买房动机如果是建立在房租上涨的市场，那么房租停滞即可抑制买房心里。 英国限制过头，公共住宅品质低下 然战后有住房短缺问题的不只德国，英国政府也花了一大笔钱鼓励盖房，但英国房屋拥有率达 66%，比德国高很多，租屋风气并不兴盛。 经济学家认为，德国在私人投资与政府政策之间取的了更好的平衡，像英国政府也补助盖房，但最后只有公部门、地方政府，与非营利开发商符合标准，扼杀了私人企业进入租屋市场的空间。 报导指出，英国对公共住宅建商实行严格的租屋与建筑成本限制，却牺牲了房屋品质，英国人都认为，只要是公部门盖的房子，都变成是穷人住的。反观德国松绑租屋规范的时间比其他国家都早。 软硬兼施，德国住房满意度达 93% 德国公共政策的角色是在不受控制的自由市场，与政府严格介入手段之间取得平衡，且德国住房铁律成功避开如蝗虫一样的资金热潮，因为相较其他国家，德国房地产市场对这些投资人而言一点都没有吸引力。 高品质公共住宅、低租金的环境，使德国人对住房政策满意度很高。OECD 调查，超过 93% 的德国居民满意现在的住房状况，房屋拥有率高的国家都不见得有这么高的满意度。
当大家都在说，房价飙涨、房价很高时，你可曾想过，在你的个人财富与所有资产中，最值钱的是什么？相信大家都会不约而同的说，是产业、我的房子、店铺。 8月4日讯：根据英国国家统计局最新发布的一份报告显示，42%的英国人认为，在所有类型的资产里，就以投资房子最赚钱，也最保值。 点击查看马来西亚更多精品房源 所以，当大家有了第一间自住的房子之后，只要能力许可、资金充裕，相信大家也都会考虑再买一间、二间、三间……继续投资。 56%购屋者都是投资者 看看马来西亚的购屋者中，有多少是投资者？ 根据国内一项市场调查显示，超过一半、达56%的购房者都是投资者，余者如首购族仅占21%，说明大马的产业主要都是投资者在疯狂抢购、推波助澜。 再看大马的富豪，又有多少是靠投资产业起家的？ 根据莱坊（Knight Frank）最新发布的《2015年财富报告》显示，36%的大马超级富豪热衷投资产业，这个比率比全球平均为高。 这些超级富豪的产业投资，除大部分集中在国内，也包括海外国家如新加坡、澳洲、英国等城市。 投资的产业类型，主要是商店、房产与办公室；其中46%是新产业，20%为二手房。 平均房价直逼30万 大马的房价，根据统计显示，从2000年到2010年，在过去10年间已上涨了47%。之后，从2010年到2014年，短短4年间又连续暴涨了46%；如今，平均屋价已直逼30万令吉关键心理水平。 然而，在吉隆坡或雪隆一带，若你还想找一间售价30万令吉的房子，已是不可能了。 因此，不少的购屋者或投资者，尤其是首购族（约78%）已将购屋的预算或目标调高到50万令吉以下。 即便如此，想要在城里买一间50万令吉以下的房子，仍然不是一件容易的事。 根据国际货币基金组织（IMF）最近发布的一项数据也显示，大马的屋价，在亚洲排名第四，仅次于菲律宾、中国香港、中国；但在东盟国家中，却是第二高的。 而大马的产业发展，走过10年荣景，或许也将从灿烂归于平静，回到基本面，并且重新调整步伐，沉着应战；暂且徐缓沉淀之后，以待有朝一日蓄势待发，再度冲刺，再创另一高峰！ 浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
在1974年和1991年日本房产泡沫分别发生两次破裂。如果对照1974年前后和1991年前后日本房产泡沫的形成与结局，可以发现，第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解，第二次就没那么幸运了，最终导致“泡沫经济”破灭，日本经济陷入失去的二十年。 日本在上世纪70年代增速换挡期改革转型取得巨大成功。日本的增速换挡发生在1968-1978年间。1973年第一次石油危机爆发，由于严重依赖外部资源、产业结构偏重，日本经济受到较大冲击，相对于欧美国家更加积极地进行调整。当时日本政府从供给侧实施改革，积极推动和引导企业“减量经营”，同时大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。通过改革，日本成长为制造业强国，产业结构顺利升级，经济和股市持续繁荣。 日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫，同样的泡沫却是不同的结局。第一次房地产泡沫得到顺利化解，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。第二次就没那么幸运了，最终导致“泡沫经济”破灭，日本经济陷入失去的二十年，深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等，催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。 本世纪初日本“结构改革”也取得一定成效。“泡沫经济”破裂后日本经济长期萧条，小泉内阁上台后大张旗鼓地开展了“结构改革”，其中供给侧改革措施主要有放松规制和实施民营化改革、减税、金融改革与产业重组相结合、建立更加可持续的养老保险制度等。改革之后，日本经济增长率比上世纪90年代有一定改善，股市也出现止跌回升。 日本供给侧改革的经验启示。1）改革是唯一出路。应大力疏解产能过剩，淘汰和清理僵尸企业，放松服务业过多的准入限制和管制，培育新增长动力和构筑新增长平台，切实使市场在资源配置中起决定性作用。2）改革窗口期稍纵即逝，时不我待。改革需要落到实处、扎实推进，拖延改革行动可能会导致今后的问题更加严重。3）增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。4）需求政策定位于配合供给侧改革，避免过度放水刺激。 上世纪70年代日本增速换挡期和本世纪初经历长期结构性萧条后，日本曾两次实施供给侧改革，其经验教训对我国具有重要启示意义。 1、上世纪70年代日本增速换挡期的改革 1.1. 改革的背景：增速换挡 1）日本的增速换挡发生在1968-1978年间。日本1951-1973年间开启经济高速追赶，实现了23年年均9.3%的增长，1973年人均GDP达到11434国际元，相当于美国的68.5%，到达增速换挡的收入阀值。增速换挡后，1974-1991年的18年实现了年均3.7%的增长，属于中速增长阶段。1991年人均GDP达到19355国际元，相当于美国的84.7%，步入前沿国家的低速增长区间。 日本在1969年前后面临经济增速换挡和动力升级的客观要求：一是日本房地产长周期出现在1969年前后。二战后，日本人口出现了一次人口出生潮。自1960年起，日本的出生人口数量进入了第二轮上升周期，自1960年的160.6万逐年上升（除1966年外）至1973年的209.2万，之后出生人口数逐步显著降低。二是日本刘易斯拐点出现在上世纪60年代末。日本自上世纪60年代末开始，随着农村可转移剩余劳动力的大幅减少，耐用消费品的广泛普及，支撑经济高速增长的基础条件发生变化。 2）石油危机冲击下“滞涨”发生。1973年，阿拉伯石油输出国组织为了支援巴勒斯坦人民反抗以色列侵略，决定削减石油供应量并提高石油价格，第一次石油危机爆发。石油危机引起了当时主要资本主义国家的“滞涨”，即经济停滞和通货膨胀并存，日本也未能例外。当时日本出现了物价高涨、失业率上升、企业倒闭等危机表现，1974年日本经济出现了战后第一次负增长。 3）能耗和环境污染严重，国民不满情绪高涨。日本的高速增长期是依靠大量能源投入和粗放经营实现的。快速的工业化造成了能源消耗和环境污染日趋严重。从1955年到1964年，日本的能源消耗量增长了约3倍，主要能源也从煤炭转变为石油。到1973年石油危机爆发前，日本的原油进口依存度已达到99.7%的惊人程度。日本的水源和空气也都受到严重污染，上世纪50-60年代出现了震惊世界的四大环境公害，即镉污染所致的骨痛病、甲基汞污染所致的熊本水俣病、新泻水俣病、四日市大气污染所致的哮喘病，对日本人民的生命健康造成极大损害，国民不满情绪愈演愈烈，抗议示威事件层出不穷。到上世纪70年代，以四大公害诉讼均以居民原告方胜诉为标志，日本高能耗和高污染的增长模式已失尽人心，到了不得不改变的地步。 4）劳动力成本快速上升。战后的日本和当时的中国类似，农村存在大量剩余劳动力，在日本经济高速增长期中，劳动力源源不断地从农村转移到城市一直是经济增长最重要的引擎之一。上世纪60年代末日本迎来刘易斯拐点后，劳动力从过剩转向短缺。在刘易斯拐点到来和同时期日本政府“国民收入倍增计划”双重影响下，日本的劳动力成本即工人工资开始快速上升。1961-1970年，日本工人的工资指数增长了近1.7倍，在主要资本主义国家中是增长得最多的。 1.2. 主要改革措施：降低成本、鼓励创新 针对以上问题，日本政府综合运用法律、财政、税收和金融等政策措施，侧重从供给侧入手实施改革，主要改革措施如下。 1）“减量经营”，降低能耗、利息、劳动力成本。第一次石油危机引发的国内经济危机引发一些日本企业自发开展经营调整，这种调整被称为“减量经营”，其核心主要有三条：节约能源消耗、降低利息负担和降低劳动力成本。日本政府因势利导，积极推动和引导“减量经营”在全国范围内实施，使得“减量经营”成为石油危机后的流行词汇。“减量经营”的实施非常成功，成为日本制造业战后从传统的粗放型经济增长方式向高附加值型经济增长方式转变的转折点。 节约能源消耗。以石油危机为契机的能源价格上涨，对日本传统的粗放式增长模式造成了沉重打击，以石油化工、钢铁等为代表的高能耗行业的竞争力大大降低。日本政府通过行政指导及各种限制措施，引导经营效益差的企业关停并转，显著削减了这些行业的生产能力。1975年，日本增加生产能力的设备投资在全部设备投资中比重比70年代初降低了约50%。同时，鼓励企业进行内部技术改造和生产设备更新，有效节约能源。许多高能耗行业积极采取节能技术，如钢铁业大量采用高炉炉压发电设备，石油化工业采用加热炉的废气、余热回收技术，水泥业引进悬浮预热器技术等。 降低利息负担。石油危机爆发后，日本著名的《日经商务》杂志指出，在石油危机后的恶劣环境下，日本企业必须努力压低原材料费用、财务费用等各项成本才能生存下去。当时日本企业自有资本比率不高，利息负担较重是一个比较突出的问题。通过实施“减量经营”，日本企业的自有资本比率大幅提高，从企业借款占营业额的比率看，1978年比1965-1973年平均减少6.6个百分点；从制造业自有资本比率看，1985年比1975年提高7.7个百分点。再加上同期日本利率水平不断降低，企业利息负担得到有效减轻。 降低劳动力成本。刘易斯拐点到来后的劳动力成本大幅上升，成为石油危机冲击下日本企业不能承受之重。当时有研究表明，如果主要制造业企业在一年内不削减6~14万雇佣人数以降低成本，就无法维持收益。企业通过解雇临时工、控制正式员工的录用、女性员工离职后不再补充新人乃至减少主干劳动力等多种方式调整雇佣人数，降低人工成本。据日本产业劳动调查所统计，1975年以后的四年中，包括松下电器、三菱重工、东芝等在内的多家企业减员达21万人。此外，由于发展中国家劳动力成本较低，日本政府还积极鼓励劳动密集型产业尤其是一些高耗能、高污染的劳动密集型产业向海外转移。 2）政府引导产业结构升级，大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。 大力疏解产能过剩。经过两次石油危机打击，日本衰退产业和过剩产能增加。1978年，日本政府制定了《特定萧条产业安定临时措施法》（简称“特安法”）和《特定萧条产业离职者临时措施法》等四部法律，进入“特安法”时代，主动对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解。“特安法”认定平电炉、炼铝、合成纤维、造船、化肥等14种产业为结构萧条产业，当时这些产业的企业开工率只有60%~70%。针对上述结构萧条产业的调整和疏解方法包括：（1）采取政府收购来报废设备的方式，即由政府与产业界合作预测未来供求，对“过剩部分”由政府出资收购报废；（2）设立特定萧条产业信用基金，对那些按计划淘汰落后设备的企业提供优惠利率贷款，帮助萧条行业安置工人和转产；（3）允许因供求明显失调、价格降到平均生产费用的特定商品的生产者缔结有关限制产量、维持合理价格的垄断组织。“特安法”的实施取得明显成效，1978年和1979年日本工业连续两年高涨。 扶持新兴产业发展。在对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解的同时，日本政府有效利用产业政策，鼓励和培育新兴知识和技术密集型产业发展。1978年，日本政府制定了《特定机械信息产业振兴临时措施法》，提出要发展电子计算机、高精度装备和知识产业，投入了大笔政府专项资金对尖端技术的开发提供补贴和资金，并对以上产业实施税收和金融方面的优惠政策。人们已将这个项目视为日本70年代后期推出的产业技术政策的成功典范，它为奠定日本电子产业的基础及扩展在国际市场的份额做出了很大的贡献。上世纪70年代，日本产业结构变化的另一个重要特点是服务业的重要性增强，1973-1985年服务业年均增速高于同期制造业增速0.2个百分点，从1970年到1980年，服务业就业人数比重提高了8.9个百分点。 2、日本的1974和1991年两次房地产泡沫：同样的泡沫，不同的结局 2.1. 两次房地产泡沫的形成 日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫，但这两次的影响差别很大。 第一次房地产泡沫于1974年前后形成。1955-1974年为日本房地产价格的快速上涨期，20年涨44倍。这个过程持续了大约20年，期间日本住宅用地价格上涨31倍，六大主要城市上涨44倍（年均增速22.2%）。其背景是日本经济快速追赶期，GDP和人口快速增长。 第二次房地产泡沫（亦即“泡沫经济”）于1991年前后形成。1986-1991年为日本“泡沫经济”的最后疯狂期，房地产价格涨1.7倍。这个过程持续了大约6年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年间年均增速高达24.6%，超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市，而此前差异不大。1955-1985年间，所有城市土地价格涨幅55倍，六大主要城市上涨78倍，从1955年算起，差异约为43%。但1986-1991年间，所有城市土地价格涨幅51%，而六大主要城市上涨169%。1991年后，日本房地产价格进入漫长的下跌之旅。 1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点，从绝对值来看，1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比，需要考虑通胀和收入增长情况。1975-1991年间，日本所有城市名义房价上涨了167%，六大主要城市房价上涨407%。同期，日本人均名义GDP从4281美元，上升至28541美元，增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%（期间日元兑美元大幅升值）。可见，1975-1991年间，以日元计价的日本房价涨幅（167%）低于日本人均名义GDP的涨幅（315%），但六大主要城市房价涨幅（407%）大于名义收入涨幅（315%）。即日本整体房价泡沫，1974年大于1991年，但六大主要城市房价泡沫，1991年大于1974年。 第二次房地产泡沫（“泡沫经济”）发生的背景是日本进入第二轮经济增速换挡期，广场协议签订，日元升值、货币政策宽松。1985年9月，广场协议之后，日元大幅升值，为应对日元升值对国内经济的冲击，日本政府采取宽松的财政货币政策。1986年1月-1989年5月日本央行连续五次降息至2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，与此同时，实施扩大内需的财政政策。1980-1990年间京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上，最高峰时日本土地价值约为当时美国的4倍多[ 参见巴曙松着《房地产大周期的金融视角》，P57.]。但1990年3月大藏省启动了对房地产金融实施总量控制政策之后，房地产价格从1991年开始转为直线下滑，之后再也没有回升过。 2.2. 两次房地产泡沫的不同结局 如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与结局，可以发现，第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解，第二次就没那么幸运了，最终导致“泡沫经济”破灭，日本经济陷入失去的二十年。 1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。1974-1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%，还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在1974-1991 年间维持在高水平。 1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长，老龄化严重，人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后，20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。日本的房地产泡沫的破灭，与日本央行的下调利率有密切关系：1986至1987年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：1989年5月31日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。 3、本世纪初日本的“结构改革” 3.1. 改革的背景 1）“泡沫经济”破裂后经济长期萧条。上世纪80年代后期到90年代初，日本经济持续繁荣，政府长期实施宽松的货币政策，大量资金涌入股票市场和房地产市场，最终出现了泡沫。以1991年为界，股票价格和房地产价格迅速下跌，“泡沫经济”破灭了。整个上世纪90年代，日本经济处于“平成不景气”或“失去的十年”的长期萧条中。这一时期，企业投资不振、居民消费低迷，需求减少导致物价持续下跌和企业销售收益减少，经济深陷泥潭。1992-1996年，日本经济增长率下降到0.6%，虽然1995-1996年一度出现复苏迹象，但1998-1999年由于受到消费税上调和金融危机的影响，再次转为负增长。 2）不良债权高企引发金融危机。“泡沫经济”时期，日本银行业向中小企业和房地产业发放了巨额贷款，“泡沫经济”破裂后，日本银行业不良债权大幅飙升。据日本大藏省1998年1月12日公布的数字，日本全国146家银行自查的不良债权已经达到76.708亿日元，约占总贷款金额的12%。在不良债权不断增加的情况下，部分银行已经无法达到国际清算银行巴塞尔协议规定的资本充足率水平。1997年底，日本四大证券公司之一的山一证券和具有悠久历史的北海道拓殖银行相继破产，给金融市场造成极大震动。幸存银行为防范风险纷纷“惜贷”，由此导致的“贷款难”更加加剧了实体经济的困难。 3）人口老龄化形势日益严峻。1970年日本65岁以上老人占总人口比例已经达到7.06%，超过联合国定义的老龄化社会7%的标准线，这标志着日本已经进入了老龄化社会，但这一问题在当时并没有引起足够的重视。从上世纪80年代开始，伴随生育水平的下降和人均寿命的延长，日本人口老龄化进入了加速发展的阶段。1990年日本65岁以上老年人口比重为12.1%，2000年这一比重上升到17.4%。人口老龄化给日本的经济社会带来了一系列不利影响，如劳动力供给不足、社会抚养负担不断加重、消费需求增长乏力等等。 3.2. 主要改革措施 针对日本经济的长期萧条，上世纪90年代末至本世纪初，日本政府在“改革优先”路线和“景气优先”路线之间摇摆不定，争论十分激烈。“景气优先”路线主要看重短期政策效果，主张通过宽松的货币政策和财政政策刺激需求，促进经济增长。“改革优先”路线则认为日本长期的经济衰退并非周期性的衰退，而是结构性或制度性的衰退，依靠宽松需求政策刺激不能解决问题，只有进行改革才能扭转局面。从桥本龙太郎内阁到森喜朗内阁，日本政府在推进改革上均有心无力，导致改革时机一再延误。2001年4月，小泉纯一郎凭藉“无改革、无增长”竞选主张挟高支持率上台，顶住了“景气优先”路线主张者的压力，大张旗鼓地实施了“结构改革”。其中涉及供给侧的改革措施主要有： 1）放松规制，实施民营化改革。小泉内阁一直强调要将日本建设成为一个“小政府、大经济”的国家，对政府所属的各类经营性机构实施民营化改革。小泉内阁在“结构改革”的纲领性文件《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中提出了民营化、规制改革计划，即在“民间能做的事情，由民间去做”的原则下，对经济各个领域尤其是公共干预较多、限制较严的领域放松规制，更大程度上发挥市场机制的资源配置作用。具体改革举措有：特殊法人改革或民营化；削减对特殊法人的补助金等；推动邮政业实现民营化；对公共金融功能进行彻底的改革；在医疗、护理、福祉、教育等领域也引入竞争机制。其中邮政民营化改革在日本具有典型意义，改革前日本邮政业由政府经营，机构臃肿、效率低下，改革的目的在于放宽市场准入，引入新的竞争者，从而带动邮政业的高效经营。2005年10月，日本参议院表决通过邮政民营法案，小泉内阁的邮政民营化改革获得成功。 2）降低税率，激活经济社会活力。自从供给学派经济学提出减税主张后，减税已被认为是供给侧改革的重要内容之一，小泉内阁的“结构改革”中也包含减税内容。《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中指出，税收政策应该真正成为有利于经济目标实现的手段，今后应向着扩大税基、降低税率的方向努力。2003年1月，小泉内阁通过2003年度税制改革大纲，实施减税计划，主要内容包括降低法人税实际税率、对研究开发和IT投资实施减税、降低继承税与赠与税税率等方面。按照日本政府估算，2003年度最终将实现总规模1.5383万亿日元的减税，其中主要包括法人减税1.304万亿日元，继承税和赠与税减税0.103万亿日元，金融证券谁减税0.096万亿日元，土地税减税0.21万亿日元等。 3）推出“金融再生计划”，促进产业结构调整。“泡沫经济”破灭后，不良债权一直是困扰日本银行业、企业界乃至整个经济发展的关键问题。由于不良债权的来源是实体经济，企业亏损或倒闭的数量增多，反映在银行资产负债端就是不良债权增加，这是一枚硬币的两面。针对这一问题，小泉内阁采取了双管齐下的配套改革，即金融改革与产业重组相结合，在解决银行不良债权问题的同时，推动产业结构的调整。2002年，小泉内阁推出“金融再生计划”，具体改革举措包括：通过扩充中小企业贷款机构、设立新的公共资金制度等方式增加对中小企业的融资渠道和手段；通过专业机构（如“整理回收机构”，英文简称RCC）减免中小企业债务，盘活不良债权，促进产业重组和企业复兴；提高银行不良债权拨备，强化资本充足率约束作用，对银行制定明确的不良率削减目标并严格检查，切实降低银行不良债权比率。 4）推进养老保险改革，增强社会保障制度可持续性。由于日本人口持续老化，日本养老保险出现了参保者不断减少、领取者逐渐增加的困境。2003年度小泉内阁“经济财政谘询会议”制定了《经济财政运营与结构改革基本方针2003》，提出构筑可持续的社会保障制度，建立年轻人对将来充满信心、老年人安度晚年的社会。2004年，通过《养老金制度改革相关法案》，主要内容是在未来十余年内逐年上调保险费，目的是为了消除年轻人对养老金制度的不信任感，通过更好地把握养老金给付水平和现职人员负担的平衡，建立起可持续性更强的养老金制度。此外，针对人口老龄化的严峻形势，2004年通过的《老年劳动法修正案》提出未来十年分阶段强制性地提高退休年龄。 4、日本两次供给侧改革的成效与缺憾 4.1. 上世纪70年代改革成效 总体看，上世纪70年代日本的供给侧改革取得了巨大成功。 1）日本成长为制造业强国。“减量经营”使日本制造业的国际竞争力显著增强，帮助日本逐渐确立了世界制造业强国的地位。日本制造业在节能方面也取得了突出成就，到上世纪80年代初时，日本已成为主要经济体中能源利用效率最高的国家。日本汽车由于低能耗和高性能而受到普遍欢迎，1980年以后日本汽车产量超越美国而居世界第一位，并大量出口到以美国为首的海外市场中。 2）产业结构顺利完成优化升级。从上世纪70年代后半期到80年代，电子、汽车等产业取代了原来的钢铁、石化等产业，成为引领日本经济增长的主导产业。日本产业结构从原来的劳动密集型和资源密集型逐渐转向知识密集型和技术密集型。 3）经济“稳定增长”。通过这次改革日本不但成功经受了两次石油危机的考验，而且顺利完成了从高速增长向平稳增长的增速换挡，1975-1985年日本经济平均增长率保持在4%左右，日本政府称其为“稳定增长”，该时期在主要发达国家中日本的经济增长仍然是最快的。 日本增速换挡期供给侧改革前后资本市场表现：危机倒逼，经济和股市深蹲起跳。 以实施供给侧改革为界，日本增速换挡期的资本市场表现可以概括为：1973年石油危机之前，供给侧改革尚未实施，日本处于增速换挡期的上半场，拒绝减速，刺激加杠杆，M2增速高达20%-30%，无风险利率高达10%以上，股市房市出现明显泡沫后深跌；1973年石油危机之后，供给侧改革扎实推进，日本进入增速换挡期的下半场，采取中性偏紧的货币政策，进行产业结构合理化，无风险利率大幅下降，转型成功后股市走牛。 1）日本在1973年石油危机前：拒绝减速，刺激加杠杆，无风险利率高达10%以上，股市出现泡沫后深跌。虽然日本在1969年前后面临经济减速的要求，但是日本在1969-1972年间并没有认识到增速换挡的规律性和必然性，采取了刺激政策应对，大搞列岛改造，试图把全日本各岛都搞成三大都市圈一样发达（类似中国前几年中西部造城运动）。日本在1969-1972年大幅投放货币，M2增速高达20%-30%，无风险利率高达10%以上。受刺激政策影响，日本通胀高企，股市房市出现明显泡沫。 2）日本在1973年石油危机之后：实施供给侧改革，辅以中性偏紧的货币政策，无风险利率大降，增速换挡成功后股市走牛。以1973年为转折点，日本开始扎实推进供给侧改革，给企业在调整产能、压缩成本、节约能源、技术创新等方面以压力，同时从刺激政策转向采取紧缩性的货币政策，抑制物价、工资和资产价格上涨，挤出边际上无效产能和无效资金需求。在1973.3-1974.10期间，日经指数跌去了40%。自1974.10开始，日本股指在触底后反弹并走牛。1974-1981年增速换挡成功后股市走出大牛市，日经指数进入慢牛、长牛。 4.2. 本世纪初“结构改革”成效 经济缓慢增长，股市止跌回升。在“泡沫经济”破灭后的长期萧条之后，小泉内阁的“结构改革”获得了日本民众的巨大支持，小泉内阁成为90年代以来日本少有的长期政权，小泉本人也成为离任后日本民众最怀念的首相之一。通过改革，日本企业经营状况有所好转，不良债权问题基本得到消除。从2002年2月至2008年2月，日本经济实现了长达73个月的景气复苏，为战后以来持续时间最长的景气。这次景气的实际增长率虽然不高，平均增长率只有不足2%，增速最高的2004年也只有2.4%，但与上世纪90年代年均1%的增长率相比则有明显改善。由于经济景气有所回升，日本多年来一直疲软的股市也出现了止跌回升的局面。从2003年4月到2007年6月，东京日经225指数从不足8000点涨到18000点以上，达到了2001年以来的最高水平。 4.3. 两次改革的缺憾 1）市场化改革仍然有待深入。战后日本长期实行主银行制度、终身雇佣制、年功序列制和行政指导等一系列以长期关系为基础的经济制度。日本有论者认为，这一系列制度尽管在日本追赶欧美过程中发挥了重要作用，但随着日本成为发达经济体，这些制度已经逐渐落伍，日本应及时转型为市场经济型的、政府较少介入的经济体系，而事实上日本至今还残留着限制过多和创新不足等追赶欧美过程中的负面遗产。 2）人口老龄化问题改革进展不足。人口老龄化被广泛认为是造成日本经济长期萧条的主要原因之一。但小泉内阁的“结构改革”主要关注于邮政民营化等议题，对国民普遍关心的少子化、人口老龄化等问题关注度不高，改革措施非常有限，人口老龄化问题迟迟不能解决，为此小泉内阁也遭到了日本舆论的不少批评。 来源：作者/国泰君安宏观任泽平、解运亮 责任编辑：Shelly Du
